2023年長租公寓行業研究報告第一章行業概況長租公寓就是一種新型的住房形式，它為租客提供更多更多長期的住宿挑選出，通常就是一年以上的租期。長租公寓通常就是由房地產開發商或專業的物業管理公司經營管理，為租客提供更多更多完善的服務設施設施和服務，如24小時安保、家具家電、潔凈服務等。長租公寓通常座落在城市中心或者興盛商圈附近，便捷居住者生活和工作。租金通常比傳統的長租房源高一些，但較之酒店等短租房源，長租公寓的價格則更為親民。同時，長租公寓也提供更多更多了更為均衡和可靠的住房挑選出，適合那些仍須長期移居的人士，比如外來務工人員、留學生、職業人士等。因此，長租公寓為租客提供更多更多了一種便捷、寬大、安全的住宿挑選出，就是一種新興的住房形式。圖我國長租公寓參與主體資料來源：千際投行資產信息網房地產行業建設的商品房可以說就是住房租賃行業的“原材料”。近年來我國房地產行業發展較快，2020年我國房地產銷售面積少于17.60億平方米，銷售額少于17.36萬億元。房地產行業給長租公寓行業提供更多更多了有力的提振。圖中國國房景氣指數資料來源：千際投行資產信息網Choice圖商品房銷售面積及銷售額資料來源：千際投行資產信息網Choice第二章商業模式和技術發展2.1產業鏈中國的長租公寓的產業流程大致為以以獲取房源——設計翻修——營銷簽約——日常運營管理——后期項目選擇選擇退出。獲得房源：中國長租公寓企業主要面向20-35歲左右單身青年，以滿足用戶他們成家前的住房市場需求，因此在挑選出房源方面企業可以根據受眾市場需求挑選出交通方便快捷、即將來臨CBD區域的樓房。房源非常大程度上同意了后期的市場需求以及玉肌臵率為為、租金水平、以及如果就是輕資產運營的話資產的升值空間。設計翻修：通常集中式公寓的設計和翻修風格統一，不易通過集采方式增加翻修成本。設計和翻修恰當的公寓更存吸引力，增加租賃市場需求減少空置率，并給企業平添一定的租金溢價空間。額外服務：長租公寓運營商可以在租戶移居期間充份挖掘其各項市場需求，引入合作伙伴或者自行提供更多更多家具有租賃、遷走等額外服務，交納一定的收益。網絡平臺：全系列鏈條網絡平臺可以大量節省運營過程中各類人工成本，涵蓋但不局限于管理人員成本、財務人員成本、營銷成本等。租約證券化：租約證券化就是在長租公寓收租的基礎上派遣吐出的金融產品，比如說用租金收益作為底層資產發售公募或公募基金ABS為企業融資。圖長租公寓產業鏈資料來源：千際投行資產信息網iFinD在整個產業流程中，除了通過全面全面收購資產和租賃獲得資產價值和租金收益以外，產業鏈上其他可以產生的業務主要涵蓋1）獲得房源后翻修設計；2）運營過程中小數據系統的應用領域；3）日常運營過程中的額外服務：比如說租金貸款、家具租賃等。圖產業鏈主要參與者資料來源：千際投行資產信息網2.2產業鏈主要參與者泊寓-長租業務布局晚，發展快速依靠萬科集團資金大力支持，“泊寓"作為長租公寓的統一品牌有利于品牌建立與宣傳。泊微旨2014年便已經已經開始長租公寓業務在中國的布局，布局時間晚，發展快速，主要目標人群為一二線城市的畢業生、創業者等青年人群，市場定位準確。"泊寓”已經步入了將短租房公寓業務于中國各地快速轉化成發展的階段。圖泊寓發展歷程資料來源：千際投行資產信息網自如-全面全面覆蓋多領域在線租房業務自如旗下存六大產品，其中自如友家、自如整租、自如直租房就是分散式公寓，自如寓就是集中式公寓。運營方式上，官網、APP、微信等多個渠道進行管理服務。服務上面世了打掃、維修、遷走等多個服務項目，從多個維度協同用戶移居市場需求。自如產品體系從多維度全面全面覆蓋租房業務，能滿足用戶多樣化市場需求。但自如近期安全事故層出，在管理方面必須更加特別注意分工協同，打造出較好的商業閉環。圖自如在線租房業務與服務資料來源：千際投行資產信息網YOU+國際青年社區-征選租客打造出資源整合社區YOU+國際青年社區在用膳前存三不租門檻，把目標客戶的定得妙、細、科東俄。在運營核心上，YOU+國際青年社區的長期公寓業務只是載體，構筑年輕人和創業者的資源整合社區平臺才就是核心。圖YOU+社區資料來源：千際投行資產信息網窩趣公寓業務窩趣公寓品牌歸屬于酒店集團鉑濤集團旗下，其公寓類型主要分為輕社區公寓與服務式公寓兩種。其中輕社區公寓主打長租公寓業務，而服務式公寓的租期則更加有效率，兼有長租、短租、日租和時租。窩趣公寓在運營商具備顯著的酒店運營痕跡，其提供更多更多的服務設施服務都十分特別強調"酒店式"；在消費者區分上，窩趣公寓還面世了會員制，針對是否會員在租賃價格、房費分數、潔凈費用等方面都存顯著的相同。圖窩趣公寓業務資料來源：千際投行資產信息網2.3商業模式根據長租公寓運營企業的物業原產邊線是否集中，長租公寓商業模式可以分為集中式和分散式。集中式長租公寓，即為為租賃平臺通過全面全面收購或租賃的模式贏得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統一進行擴建后出租的一種租賃公寓模式。分散式長租公寓，即為為租賃平臺從分散的房東手中贏得房源，經過標準化擴建或翻修后，統一出租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源以以獲取、物業性質、產品服務、出租方式及目標客戶上均有所區別。圖商業模式資料來源：千際投行資產信息網iFinD根據運營商的資產結構相同，長租公寓商業模式可以分為輕資產運營和輕資產運營兩大類。（1）輕資產模式輕資產模式即為為運營商通過自建好、全面全面收購等方式以以獲取并持有房源、對外出租，主要通過交納租金以以獲取利益的模式。輕資產模式項下的房源多為集中式物業，對資金的建議較低，并使很多運營商望而卻步。通常，牽涉到住房租賃的國有企業和開發商類公寓運營商具備實力雄厚的資金和融資優勢，具備閑置的自持物業資源，又具備物業擴建能力，因而可以挑選出采用輕資產模式。（2）輕資產模式輕資產模式即為為運營商并不所抱持物業，而是通過長期租賃或受托人管理等方式集中以以獲取房源，通過房主獲得租金價差或通過輸出品牌、提供更多更多租務管理、物業管理等服務，獲得管理報酬的模式。挑選出輕資產模式的，前期結晶資金相對太太少，可以在短時間內快速開拓市場。具有中介機構背景的公寓運營商、酒店管理類的公寓運營商、創業類的公寓運營商多采用輕資產模式。直銷模式：就是房東將公寓委托給運營商進行出租和租房后管理。在直銷模式中，運營商只需分攤一定的管理費用，資金壓力大大降低，同時，原本分攤的空置率風險，也因直銷模式而搬遷至房東本人身上。加盟模式：長租公寓企業憑借品牌優勢，通過制定標準化可以轉化成的模式，尋求加盟合作伙伴，快速轉化成經營模式，同時同時實現連鎖經營，不斷擴大市場占有率。互聯網+模式：以房源為中心進行智能化和金融化的方便快捷生活服務，一切以滿足用戶租住的生活建議回去布局，零售、工業用、生鮮物流配送、健身活動，美容、書吧等各種社區服務均采用專業化的外包進行。隨著市場參與者的不斷增加，未來長租公寓市場的行業資源整合和重組將可以不斷加劇，資產裝箱上市(發售REITs)、資產證券化等輕資產運營模式將就是投資者比較青睞的挑選選擇退出方式，長租公寓行業發展將步入精細化的新階段。2.4技術發展近年來隨著房地產市場的不斷升溫和年輕人對住房市場需求的不斷快速增長，長租公寓贏得了越來越多的高度高度關注和發展。隨著科技的發展和應用領域，長租公寓也已經已經開始逐步同時同時實現數字化、智能化和可持續化后的發展。數字化：長租公寓在租房信息的發布、房源管理、租客管理、租金繳交、維修保養等方面都同時同時實現了數字化。通過互聯網、移動端的等數字化渠道，租戶可以便捷地查詢、比較和預訂房源，同時房東也可以通過數字化平臺同時同時實現更加高效率的管理。智能化：隨著物聯網、大數據、人工智能等技術的發展，長租公寓也逐漸同時同時實現智能化。比如說，通過智能門鎖、智能電表等設備，可以同時同時實現租戶用膳和退房的自助式化，同時也可以同時同時實現用電量的智能監控和掌控。此外，通過人工智能技術的應用領域，可以同時同時實現租戶的身份識別和犯罪行為分析，為租戶提供更多更多更加個性化的服務?？沙掷m化：長租公寓也逐漸重視可持續化的發展。例如，通過太陽能光伏板、綠色建筑材料等技術的應用，可以實現長租公寓的能耗和環境影響的降低。同時，長租公寓還可以通過垃圾分類、廢水處理等方式，實現對環境的保護和貢獻。對國內長租公寓行業的各個專利申請人的專利數量進行統計，排名前十的公司依次為：數源科技、萬科A、寧波富達、新城控股、奧園美谷、金科股份、福星股份、泰禾集團、市北高新、魯商發展。表國內專利名列前十電子公司資料來源：千際投行資產信息網iFinD2.5政策監管住房租賃有關政策主要整體整體表現為兩步走，一就是穩步強化大力發展住房租賃市場的總基調，積極主動培育市場，推動市場發展；二就是加強規范市場秩序，住房租賃市場有關制度不斷完善。中央層面，政策以明確發展方向、大力支持、鼓勵住房租賃市場發展居多；地方層面，以規范市場、加強監管居多，針對市場情況及時施行政策，精準調控，保證市場平衡身心健康發展。第三章行業估值、定價機制和全球龍頭企業3.1行業綜合財務分析長租公寓行業綜合財務分析仍須考量多個方面，涵蓋行業發展趨勢、財務指標分析、經營能力分析、風險評估等。下面就是一些財務分析指標和方法：（1）行業發展趨勢分析長租公寓行業的發展趨勢就是非常關鍵的，因為它可以影響至公司的未來盈利能力。仍須分析行業的市場規模、增長率、競爭狀況等因素。（2）財務指標分析對于長租公寓公司的財務狀況，可以高度高度關注以下指標：總收入：公司的收入水平可以充分反映公司的盈利能力。仍須分析公司的總收入增長率、總收入來源、總收入構成等。成本：公司的成本涵蓋運營成本、管理費用、人力成本等，仍須分析成本的變化和比例。利潤：公司的利潤水平可以充分反映公司的盈利能力和管理效率。仍須分析公司的利潤率、毛利率、凈利潤率等。資產負債狀況：資產負債狀況就是充分反映公司償還債務能力和財務風險的關鍵指標。仍須分析公司的資產負債率、流動比率、速動比率僅等。（3）經營能力分析除了財務指標，還仍須分析公司的經營能力，涵蓋租金收益率、平均值出租率、平均值租期、客戶滿意度等指標，以來來衡量公司的經營效率和競爭力。（4）風險評估長租公寓行業的風險主要源于于市場競爭、政策變化、經濟波動等因素。仍須分析公司的風險資產規模和應付策略，以及對公司的影響和風險控制能力。圖房地產開發企業經營總收入（萬元）資料來源：千際投行資產信息網Choice圖房地產開發企業營業利潤（萬元）資料來源：千際投行資產信息網Choice圖行業整體整體表現資料來源：千際投行資產信息網iFinD圖行業估值資料來源：千際投行資產信息網iFinD長租公寓行業估值方法可以挑選出市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現率、P/S市銷率估值法、EV/Sales市售率僅估值法、RNAV重估凈資產估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現金流現值估值法、NAV凈資產價值估值法等。表境外長租公寓企業估值對照(更新至2023/3/13)資料來源：千際投行資產信息網iFinD表中國長租公寓公司估值對照(更新至2023/3/13)資料來源：千際投行資產信息網iFinD3.2行業發展我國長租公寓企業最初從傳統房產中介行業衍生而回去，在90年代出現了二房東，2008年前后出現品牌公寓企業。長租公寓目前主要原產在一、二線城市，比如北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等，而主要的客戶群體就是年長白領，年齡在25-30歲之間，上述人群工作經驗算不上很多、薪酬水平相對較低，同時又很側重于生活質量。以上海為基準，35%的客戶為23-30歲之間，而38%的租客的工作經驗為2年以下，32%的租客的月總收入為6001-8000元之間。近兩年來，在政策、市場、融資的風口下，長租公寓變成眾多企業的標配。2019年就是短租房公寓行業重返理性之年。在經歷了用兩年的暴虐生長后，參與主體認識到行業發展之艱難。這一年企業減緩膨脹步伐，企業間優勝劣汰現象加劇，資本干涉更加慎重，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導大力大力推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范，市場規模上了非常小一個臺階，參與主體、房源、有關用地供應規模均存大幅提高。3.3驅動因子人口結構驅動:全國第七次人口普查調查結果顯示，過去十年，人口快速向大城市科創。截至2020年底，北京、上海、廣州、深圳、成都和重慶等六個城市常住人口強于1700萬。多功能城市的人口快速增長主要源于于外來人口的導入。截至2020年底，深圳和廣州的外來人口與城市總人口的比例分別為69%和50%，上海和北京的外來人口比重也超過至42%和39%。在外來常住人口變成城市“新市民”的同時，也為當地城市發展提供更多更多了生產力和消費力，同時增加了城市的住房市場需求。除了城市與城市之間的人口流動性在提高，城市內部的短距離人口流動也顯著進一步進一步增強。2020年市轄區內人戶分拆人口規模約為1.17億，與2010年的0.4億較之增加了約0.77億，快速增長192.7%。這表明，即便在同一城市內，現代人已無法長期僅移居在一處住所，而是根據工作地點的變化回去有效率挑選出方便快捷的移居場所。圖人戶分拆人口資料來源：千際投行資產信息網iFinD（1）購房門檻驅動大城市的房價居高不下，并使大城市的新市民、青年人等群體遭遇住房困難。仲量聯行數據說明，2020年上海、深圳兩座城市房價總收入比高于30%，杭州、北京的房價總收入比多于20%，蘇州、成都、南京、東莞、廣州、西安、鄭州等城市房價總收入比也已多于15%，廣為高于國際主流城市10%-15%左右的區間水平。高房價將勢必推動一線城市居民的租賃住房市場需求。此外，近年來中國一、二線城市限購限貸政策不斷偏緊，一線城市多存社保繳納年限建議，且貸款按揭比例提高，嚴苛的限牌限貸政策使大量未滿足用戶購房條件的潛在購房者不得不變為租賃市場以解決住房市場需求。（2）政策驅動住房問題就是關鍵性民生問題，安家就可以樂業。為更好應付住房供需的結構性矛盾，中央政府明確提出了“大力大力推進建立多主體供應、多渠道保證、租房重組揮的住房制度”。從“房住房居住”的定位至“住房長效機制”的打下，再至“租房重組揮”的明確提出，明確了住房"重返移居屬性”的改革導向，為未來住房發展定下總基調。近年來，國家積極主動鼓勵涵蓋長租公寓在內的住房租賃市場的發展，施行了一系列支持性政策，涵蓋土地供給、稅收優惠和金融大力支持等，同時也加強了市場規范和管理。2021年就是“十四五”的開局之年，各重點城市比如上海、北京、深圳相繼發布“十四五”期間租賃住房供應規劃。在這一年里，租賃住房市場又迎接代萊政策朝拜，涵蓋對租賃企業向個人出租住房定其增值稅及房產稅，將保障性租賃住房列為基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點行業，銀保監會正式宣布正式宣布將指導銀行保險機構強化對保障性租賃住房大力支持等等。（3）市場資本驅動作為房地產調控長效機制的關鍵組成部分，中國長租公寓市場在政策鼓勵下經歷32017-2018年的一波投資熱潮。但在2019年期間，行業出現一些負面消息，企業減緩膨脹步伐，優勝劣汰加劇，資本干涉更加慎重。2020年疫情影響下，一方面，辦公、零售等傳統資產遭遇沖擊；另一方面，全球主權基金、養老基金和其他投資機構的主流投資策略中對于另類資產，尤其就是短租房公寓市場的關注度明顯上升。3.4行業風險分析和風險管理（1）政策風險目前，我國房地產業的發展尚不明朗，政府為引導和規范行業的身心健康發展，必然運用產業政策、信貸政策和稅收政策進行宏觀調控：如2005年初，由于房價快速上漲，房地產投資失靈，國家對房地產市場的宏觀調控力度明顯強化，中國人民銀行調整房貸利率，將原住房貸款優惠利率重返至同期貸款利率水平；2005年4月底，國務院常務會議明確提出八大措施引導和調控房地產市場之后，中央七部委攜手施行《關于做好均衡住房價格工作的通告》，明確提出提高房屋交易稅、不得期房轉讓、壓制炒地等具體措施；這些政策的施行輕而易舉導致以上海、杭州領銜的長三角地區房地產市場價格回落。宏觀調控政策將輕而易舉強化普通住房的供應，遏止投機和投資性購房市場需求的過快快速增長以及高檔、豪華住宅的建設，并使房地產市場秩序贏得整頓和規范，住房消費受到合理引導，最終達致調整住房供應結構、均衡價格的調控目標。對于面向中等總收入消費者、以研發中檔普通住宅居多、具備較強競爭實力和品牌影響力的房地產企業，將獲得更寬闊的發展空間。上述房地產調控政策及未來可能將將施行的其他政策，可能將將并使房地產市場發生一定程度的短期波動，在一定程度上也將對行業業務產生影響。（2）項目研發風險房地產項目研發周期短，投資大，牽涉到有關行業極廣，合作單位多，必須拒絕接受規劃、國土、建設、房管、消防和環保等多個政府部門的審查和監管，這并使對項目研發掌控的難度增大。盡管具備較強的項目操作能力，但如果項目的某個研發環節出現問題，比如產品定位偏差、政府施行代萊規定、政府部門溝通交流堵塞、施工方案挑選出不科學、合作單位協同不力、項目管理和非政府不力等，可能會輕而易舉或間接地導致項目開發周期延長、成本上升，引致項目預期經營目標難以如期同時同時實現。（3）產品、原材料價格波動風險住房制度改革和城鎮化步伐的大力大力推進，有效地助推了我國住宅市場需求。近年來國內房地產價格已已連續上漲，一些熱點地區甚至呈現已已連續快速上漲。房地產價格的快速大幅上漲可能將將導致行業投資過度膨脹，引致行業大起大落，從而侵犯房地產行業的身心健康長遠發展。房地產項目雖然推行了科學合理的立項決策程序，具備較強的抗風險能力，但是房地產市場的大起大落勢必會影響經營業績的均衡。房地產的主要原材料-土地和建材的價格波動，將直接影響著房地產開發成本。當前土地價格廣為上漲，在一定程度上推動了房價的上漲，現有項目具有相對土地成本優勢，對研發經營較為有利，但土地價格上漲可以增加將來以以獲取項目的成本，強化項目研發經營風險。（4）受國民經濟發展周期影響的風險房地產行業與國民經濟發展之間存非常大的關聯性，受國民經濟發展周期的影響非常大。一般而言，在宏觀經濟周期的上升階段，行業投資前景和市場需求都將看空；反之，則可以出現市場需求上升，經營風險增大，投資收益下降。因此，若想恰當預測國民經濟發展周期的波動，并針對經濟周期各個階段的特點適度調整經營策略和投資犯罪行為，在相當程度上影響著業績。3.5競爭分析（1）市場競爭分析隨著房地產市場的發展和行業競爭的加劇，房地產企業優勝劣汰的趨勢正逐步顯現出來。隨著消費者購房消費日趨明朗，中央、地方政府對房地產業發展的宏觀調控政策的不斷施行和完善，房地產市場的競爭必然日趨激烈，房地產行業的再次大浪淘沙在所難免，同時隨著我國重新加入WTO后市場的全面對外開放，大量具備資金、技術和管理優勢的海外地產基金和實力開發商積極主動干涉國內房地產市場。行業將遭遇日趨激烈的市場競爭。（2）競爭結構分析目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓就是我國長租公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占到至整個長租公寓房間數量的8成左右；但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。圖長租公寓行業競爭結構資料來源：千際投行資產信息網目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數量在整個集中式長租公寓占比只有14%；分散式長租公寓市場集中度較低，自如友家、相寓HOME兩家企業在整個分散式長租公寓市場的比重多于50%。圖集中式長租公寓行業市場集中度資料來源：千際投行資產信息網圖分散式長租公寓行業市場集中度資料來源：千際投行資產信息網市場上主要的長租公寓玩家存四類：以萬科、龍湖為代表的房企系，以自如為代表的中介系則，以魔方為代表的創業系則和以如家為代表的酒店系則，四大主體共同刻畫行業格局。每家企業對于步入長租市場的方式、節奏和運營體系不盡相同。隨著國家層面各項利空住房租賃政策的不斷施行，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將步入精細化運營時代。在規模之外，未來料形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。3.6中國企業關鍵參與者圖A股和港股上市企業（更新至2023.3.13）資料來源：千際投行資產信息網iFinD（1）萬科A[000002.SZ]：主營業務為房地產開發和物業服務；公司主要產品及服務為房地產、物業管理、投資咨詢。2020年，公司榮獲《亞洲貨幣》頒發的“地產行業最佳A股上市公司大獎”、香港大公文匯傳媒集團頒發的“第十屆中國證券金紫荊獎最佳上市公司”等若干獎項。（2）新城控股[601155.SH]：主營業務為房地產開發與銷售，主要產品為住宅、綜合體、物業出租及管理等。根據克而瑞信息集團(CRIC)發布的《2019年1-12月中國房地產企業銷售TOP200》排行榜，公司房地產銷售面積與銷售金額在全國房地產企業中排名第8位。同時，公司被鳳凰網評為“中國房地產年度最具影響力企業”。（3）西藏城投[600773.SH]：一家主要經營房地產開發與銷售的公司。公司的房地產產品涉及保障房、普通住宅、商辦樓等多種物業類型。公司前身為西藏雅礱藏藥股份有限公司，于2009年完成與上海市閘北區國有資產監督管理委員會下屬全資子公司的重大資產重組，公司完成主營業務向房地產開發、舊區改造、保障性住房建設的轉變。3.7全球關鍵競爭者圖全球上市企業（更新至2023.3.13）資料來源：千際投行資產信息網iFinD（1）仲量聯行[JLL.N]：于1997年登記注冊成立。該公司已在全球范圍內存多于280個公司的辦公場所在80個國家。公司具備約77000名員工，涵蓋38900名費用由客戶交費的員工。公司為房地產的所有者、投資者和開發商的物業類型，提供更多更多本地化、地區化后和全球性的服務，涵蓋辦公室、酒店、工業、零售、多戶型住宅、醫療設施、關鍵的環境和數據中心、體育設施、文化機構和交通中心等。個別地區和市場根據當地市場需求和市場狀況高度高度關注相同的屬性類型。（2）AGNCInvestment[AGNC.0]：于2008年1月7日成立，在順利完成其首次官方官方招股書（IPO）后，于2008年5月20日已經已經開始營運。該公司通過經紀交