北京小戶型項目研究報告小空間，能否有大作為二零零六年七月十五日目錄2、建立常識、分布格局、驅動因素、宏觀數據分析1、序：探討本報告的意義、報告樣本采集3、政策對小戶型市場的影響4、客戶分析5、小戶型建筑產品思考：主流VS延展創新6、案例演繹探討本報告的意義——聲音為什么是90平米而不是80或者100平米？這其中有什么樣的玄妙嗎？這更像是一個技藝高超的統計學專家所調查出來的數字。90平米能成為緩解階層矛盾和貧富對立的一個界碑嗎？

——新周刊胡赳赳“中國還不是一個創新型國家，如果房地產的成本上去了，將是個災難。”

——城市專家王軍“這是對地產界的犯罪！”——某開發商危機之后，小就是好！房價高到一定程度時，小就是好！戶型問題是公共產品的缺失。關注小戶型是這一階段的主題。——世聯觀點我們不僅要問：這個政策究竟能走多遠？中國最新銳媒體社會學家開發商顧問代理公司90平米以下占銷售總體比例200213%200318%200418%200516%200616%90平米以下占上市總體比例200211%200316%200416%200514%200618%90平米以下小戶型在近五年的市場供應中不是主流，上市量約占總體的17%；

90平米以下小戶型近五年的銷售量在近五年的市場上也不是主體，占總銷售量的16%-18%。統計截止至2006年7月統計截止至2006年7月探討本報告的意義——市場小戶型上市量及銷售量不是北京房地產市場主流統計截止至2006年7月90平米以下小戶型的供應量自2002年增長至2004年達到峰值，之后在2005-2006年出現供應量的回落；

90平米以下小戶型在近五年的市場中需求量有上升勢頭，且2005-2006年出現了本年銷售量大于本年上市量的局面。探討本報告的意義——市場說明：本部分數據采集了北京市房地產信息網2002年1月1日至2006年7月12日北京市房地產整體市場上市及銷售項目的數據小戶型市場近年需求旺盛探討本報告的意義——市場城八區小戶型供應分析2002年2003年2004年2005年2006年

近5年小戶型供應量的分布變化主要集中在海淀區和朝陽區內，2002-2006年，海淀區所占比例從43%減少到11%，朝陽區所占比例從13%增加到54%；除朝陽和海淀區，豐臺區所占比例一直穩定在20%上下浮動，此外的其他5區總上市量所占比例在近5年減少約10%，至2006年已降至19%。2002年2003年2004年2005年2006年

近5年小戶型銷售量分布的變化主要集中在海淀區和朝陽區內，2002-2006年，海淀區所占比例從53%減少到10%，朝陽區所占比例從7%增加到55%；

豐臺區小戶型銷售占總量的比例自2003年上升到26%后，便一直保持穩定在20%以上；除朝陽、海淀、豐臺三區外的其他5區總銷售量所占比例在逐年減少，至2006年已降至15%。統計截止至2006年7月小戶型分布呈現較強的區域性，海淀、朝陽區銷售量遠高于其它區域，2004年后朝陽區銷售量在小戶型總銷售量中占到35%以上探討本報告的意義——市場2002年2003年2004年2005年2006年城八區小戶型銷售分析探討本報告的意義——政策2006.5.24建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》一、近期經濟適用房建設目標9月底前公布二、90平方米以下住房須占項目總面積七成以上三、購房不足5年轉讓須交營業稅四、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物五、個人房貸首付比例不低于三成六、居住用地供應量七成用于中低價位中小套型七、土地閑置2年將被收回使用權八、各地城市年內建立廉租住房制度2006.5國務院國6條政策先緊后松，地方和中央博弈，基本政策不會動搖，中央給房地產市場降溫的決心不會動搖“國六條”后政策演變歷程2006.6.07自2006年6月19日起，對于購買套型建筑面積在90平方米（不含）以上住房的，住房公積金貸款額度不得超過房屋評估價值或實際購房款（以兩者中較低額為準）的70%2006.6.19北京暫停為所有登記地址是民用住宅的企業辦理營業執照建設部公布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》一、明確90平方米以下住房須占城市總量總面積七成以上二、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積三、重新調整2006年6月1日前已審批但未取得施工許可證的商品住房項目。2006.7.062006.7.14建設部等有關部門發布《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（165號文件）、《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（166號文件）和《財政部等部門要求各地從五個方面落實城鎮廉租住房保障資金》一、明確套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，要求把套型結構比例落實到具體項目二、房地產開發企業取得預售許可證后，應當在10日內開始銷售商品房三、5％土地出讓金用于廉租房

國土資源部下發了《中低價位、中小套型普通商品房實行限套型、限房價基礎上競房價、競地價的土地供應辦法》征求意見稿.一、制定了土地出讓要競地價、競房價”的具體操作方式二、90平方米以下戶型占地面積要達到擬出讓地塊總面積九成以上2006.7北京市規劃委向建筑單位和設計單位下發的文件規定：今后層高超過4.9米，建筑面積將按原來的兩倍計算。2006.7.222006.7.24建設部、商務部等聯合發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。境外機構和個人在國內購房必須滿足三點要求：其一，必須到土地和房地產部門備案；第二，在中國工作或者學習超過一年；第三，購房實名制。2006.7.21北京市建委緊急通知：即日起規定港澳臺地區居民和華僑可在境內購自住商品房“暫定只能購買一套住宅”。探討本報告的意義——表態主流開發商積極響應首屆金地大學生建筑設計大賽金獎作品：80獨立日記探討本報告的意義——結論

隨著國六條政策的出臺和執行，海淀、朝陽、豐臺等土地供應大戶將繼續延續小戶型主要供應區域的角色。海淀、朝陽區的區域定位、產業性質帶來大量小戶型客戶需求。北京將形成較明顯的區域居住格局，按區域實施70%以上90平米戶型勢在必行，海淀、朝陽等快速增長型區域、豐臺等后發展型區域成為小戶型的活躍置業區。國六條宏觀政策必將在較長一段時間里執行，短期內動搖可能性不大。重視技術、重視市場的主流開發商借機上位，借助多年積累的基礎，發揮技術、市場優勢，迎合政府政策，搶占市場份額。北京市場將針對國六條結合地域特征、客戶特點等方面在小戶型項目開發、建筑技術、產品設計等方面補課。中觀層面宏觀層面“豢”養房子，“豢”養理想，其實就像豢養寵物一樣……小戶型客戶居住的主張：

1、既然青春不僅僅是奮斗，更是享受，一切以有自己的空間為基礎

2、不愿意把青春寄放在別人的房子里

3、不愿意在別人的房子里遭遇寂寞

4、不愿意在別人的房子里放大夢想

5、不愿意泡吧歸來又去了別人的房子；

6、不愿意加班歸來又去了別人的房子；

7、不愿意旅游歸來又去了別人的房子；

我們渴望一種什么生活，在這里你可以：

1、可以自作主張，不用別人來教訓自己；

2、可以隨時逛街，把自己變成欲望的天使

3、可以泡吧到深夜，帶不認識的人回家；

4、可以把自己變成電玩人，夜以繼日的玩電游；

5、可以在網絡中天南地北的亂侃；

6、可以去旅游三五個月銷聲匿跡；

7、可以睡懶覺，而不用擔心遲到；

8、可以不每月上繳房租

9、可以拒絕房東上門小戶型居住主張北京2003年1月-2006年6月上市的94個小戶型項目基礎情況調查；在上述項目中按照100平米以下戶型套數比超過50%篩選出51個小戶型項目進行分析和研究；北京2005年1月-2006年6月上市的26個小戶型項目的深入研究；沉淀43個項目跑盤資料、客戶訪談、完整資料卡。本報告的樣本采集及結論基于：目錄2、建立常識、分布格局、驅動因素、數據分析1、序：探討本報告的意義、報告樣本采集3、政策對小戶型市場的影響4、客戶分析5、小戶型建筑產品思考：主流VS延展創新6、案例演繹建立小戶型項目常識常識一：分布格局，為什么西邊（三環外）基本不出小戶型項目常識二：購買動因、驅動因素——依然遵從房地產市場的普遍規律小戶型物業依附于城市的強勢功能中心而生存，因城市功能的不同而產生差異特征客戶購買動機仍然是自住和投資工作交通驅動是自住客戶的核心，過渡居住，換房期3-5年投資回報率是投資客戶信奉的真理，對配套服務、空間使用有更高要求常識三：客戶——非完整、非成熟生命周期家庭構成小戶型購買主力325142325214262227424-66-88-1010-1215-321191761820516871110933353736283924433229303113151251344650494847451444384140均價按時間出現2002年2003年2004年2005年2006年常識一：分布格局——為什么西邊（三環外）基本不出小戶型項目，與客戶首次置業經歷相關

常識二：購買動因、驅動因素——依然遵從房地產市場的普遍規律分布格局按驅動因素分類客戶購買動機驅動因素項目名稱自住（工作交通驅動）捷運交通（地鐵、城鐵）東恒時代（1線地鐵四惠站）明天第一城、主場（城鐵13號線立水橋站、未來地鐵5號線）榮上居（城鐵13號線知春路站）道路交通（城市快速路）后現代城、易構空間、蘋果社區、沿海賽洛城、時代國際、CBD傳奇東領鑒筑、阿曼寓所、CASA、炫特區、酷特區水木天成、左鄰右舍、觀澳園遠見名苑、舒舍、非常空間、考拉、萬潤風景、圣淘沙、三星莊園、新坐標城市出品、花園公寓投資（投資回報率）核心商務區大成國際中心、銀鉆公寓海晟國際公寓、工體3號瞰都豐僑公寓懿品閣、名苑雅居、中天國際公寓核心產業區輝煌國際中心博雅國際中心、飄home、點擊未來沁居紫金長河核心教育區北京5月、智慧大廈、56號公寓

項目入市時間成交價規模容積率綠化率套數建筑形式裝修標準物業管理費（元/平米/月）售完炫特區2003.03685228萬3.90.3244000板塔結合精裝修3.2智慧大廈2004.1187182.9萬6

0.3404塔樓毛坯2.98新坐標2004.11740612萬4.880.31400板樓、塔樓相結合精裝修2.5城市出品2005.0191245.3萬2.780.3511板樓毛坯2.48遠中悅麒2005.0167242.9萬12.80.257459塔樓精裝修2.9紫金長河2005.04858028萬2.920.31571543塔樓毛坯-

萬潤風景2005.0565119萬2.20.35944板樓、塔樓毛坯2.18圣淘沙2005.0965969萬3.5

476板樓、塔樓毛坯1.8-2.2花園公寓2005.11107255萬30.3318塔樓8003.48北京小戶型住宅基礎資料

項目入市時間成交價規模容積率綠化率套數建筑形式裝修標準物業管理費（元/平米/月）在售后現代城2002.09740260萬2.80.354442塔樓8002.5非常空間2003.128924\1202634.56萬3.20.3686000塔樓毛坯3.5東一時區2004.03509645萬1.70.3221000多板樓、塔樓1、2精裝600、3毛坯1.3瞰都2004.04890511.6萬2.660.331062塔樓毛坯4.5蘋果社區2004.09837197萬4.370.35213板樓,塔樓蒙太奇公寓精裝修交房，蘋果LOFT和EVD大廈毛坯交房3.5沿海賽洛城2005.06790880萬2.640.314983板樓600

炫彩嘉軒2005.0673821.04萬2.30.3400板樓,板塔結合精裝修2.3豐僑公寓2005.08

11萬7.30.25846板塔結合18003.86明天第一城2005.09680850萬2.70.311166戶，二期769戶板樓毛坯1-1.8556號公寓2005.10115831.4萬5.570.2216塔樓、多層精裝修2.5阿曼寓所2006.0363878.2萬2.30.3728板塔結合,小高層毛坯2.3工體3號2006.03175056.3萬7.80.3227板樓20006.95海晟國際公寓2006.031831921萬2.98/50.5800板樓,塔樓,板塔結合400010（7+3）主場2006.04858210萬5

800塔樓毛坯2左鄰右舍2006.0668697.7萬2.980.31924板樓

1.9銀鉆公寓2006.061813111萬60.31883塔樓3000不高于7元考拉2006.0681116萬4.10.31686塔樓毛坯1.76北京上市小戶型住宅面積比例狀況用途項目60以下60-8080-100100-120120-140140-160160-200200以上總計投資智慧大廈220825014371

404遠中悅麒22414342482

459紫金長河5031724611

777瞰都50784231711611340

1062豐僑公寓195244189189184220

89756號公寓20821

229工體3號67693376267

314海晟國際公寓48429850

832銀鉆公寓35617225686

870總計2764113010974957522360

5844自住炫特區1003778

215新坐標141171927152

1535城市出品109992440

191萬潤風景274315991078

992圣淘沙281470631627

200花園公寓1202472242448

312后現代城25366780611141141

2289非常空間11201013120776130

1665東一時區314325517975281660

1857蘋果社區292788865508326156284233242沿海賽洛城550355953450155161022491炫彩嘉軒239181463619

458明天第一城107716021736149

4438阿曼寓所16135204331217

516主場3672789348

786左鄰右舍39810826210684892

1022考拉19740100

337總計686546036550175818264664532522546合計

962957337647225319016895132528390北京上市小戶型住宅房型狀況用途項目一居二居三居四居其他復式別墅總計投資智慧大廈60102

53

215遠中悅麒3255326

404紫金長河143264

39

1535瞰都1183340

191豐僑公寓366921

45956號公寓499

239618

762工體3號282638675

992海晟國際公寓3512927

9

200銀鉆公寓1609949

4

312總計3277121044911754805070自住炫特區948797348

10195

2289新坐標

69247

489335

5244城市出品53474250559413

1857萬潤風景62321316956

11062圣淘沙5087352056925200

2057花園公寓81214232133

40

2491后現代城25618317

456非常空間318186201307

832東一時區49326

969

480蘋果社區213

16

229沿海賽洛城140248121

7

516炫彩嘉軒143

171

314明天第一城832

832阿曼寓所599187140

926主場193267216

206

882左鄰右舍567

807

870考拉318186201

525總計6542556920366896626399121862合計

9819677924857006701447126932分析結論1——整體分析1、在上述統計的小戶型項目中，不同區間面積比例依次為：60平米以下占34%；其次為80-100平米占27%；60-80平米戶型占20%。2、在上述統計的小戶型項目中，一居為主力戶型，占36%；其次為二居和其他戶型，各占到25%。3、80平米以下總計占到54%，100平米以下占到81%；結合目前國家對樓盤戶型設計規定“90平米以下銷售建筑面積必須占到項目總體建筑面積70%的比例”政策，由上可以看出與政府的預期還有一段距離。分析結論2——按驅動因素分析1、自住型小戶型住宅是市場的主流，主力面積區間集中在60平米以下和80-100平米面積區間；2、投資型小戶型住宅主力面積集中在60平米以下，其次是60-80平米之間，且隨著戶型面積區間的逐漸增大，投資型小戶型所占比例明顯遞降；3、在北京上市小戶型住宅中，主要集中于一居和兩居；4、自住型小戶型項目面積產品線分布更全面；投資型小戶型項目相對更純粹，面積及居室數更集中。分析結論3——按價格、容積率、環線分析并沒有明顯規律五環以外的項目容積率普遍在4以下分析結論4——按價格、容積率、驅動因素分析投資型驅動項目容積率較高，基本在3以上；既容積率不是投資型項目的關鍵因素分析結論5——地塊因子分析：地塊自身資源的匹配度因子分析頂端豪宅高端產品中高檔產品中檔產品中低檔產品小戶型公寓對公共交通的依賴弱較弱較弱較強強強對公共效能的依賴強較弱一般較強強強環境噪音干擾適應性弱較弱較弱較強強強對外部景觀資源要求稀缺資源較好的資源無弱勢資源一般無無對場地規模的要求一般較大規模較大規模一般基本無要求基本無要求容積率、覆蓋率要求低層低密度/中心區高密度低覆蓋率較低覆蓋率一般基本無要求基本無要求景觀配套體系要求出類拔萃出類撥萃較高一般基本配套較低對銷售價格的限制市場制高點較高價格較高價格一般低價格一般說明：以上產品僅針對城市物業，不包含別墅類物業目錄2、建立常識、分布格局、驅動因素、數據分析1、序：探討本報告的意義、報告樣本采集3、政策對小戶型市場的影響4、客戶分析5、小戶型建筑產品思考：主流VS延展創新6、案例演繹政策對小戶型市場的影響20042005.032005.042005.052006.05土地市場清理、831土地大限（存款準備金利率上調）國務院舊8條國務院新8條國務院國6條政策加強宏觀調控，抑制房價快速上漲建設部等七部委《關于做好穩定房屋價格的意見》（以后簡稱“意見”）歷年國家宏觀政策演變2005年3、4、5月“國八條”對小戶型項目銷售的影響自住型項目銷售均價平穩，成交量在政策期顯著下降，與購買者持觀望態度相關，短時間后恢復到政策出臺前水平；新盤開盤成交量很高。投資型項目銷售均價平穩，后期上揚，成交量略有下降，9、10、11月成交量顯著上升，即使政策出臺期新盤成交量仍然驚人。說明：豐僑公寓可銷售小戶型進入尾房階段，工體3號6月外地企業購85套2006年5月“國六條”對小戶型項目銷售的影響說明：蘋果社區5月份的價格變化是由于推售產品形式發生變化，1-4月推出loft產品，均價14000以上，5月份推出蒙太奇公寓，均價11000以上，均為70年產權自住型項目整體銷售均價穩中小幅上升，成交量在政策期下降，大多由于放盤量較少，北部區域左鄰右舍新盤表現依然搶眼。投資型項目整體銷售均價比較平穩，整體成交量略有下降，但是新推出的樓座依然表現突出。政策對小戶型的影響2005年3月、4月、5月陸續出臺的“國八條”相關政策均價：平穩，有效抑制上揚成交量：1）自住型在售項目成交量有較明顯下降，政策期較短時間反彈回到政策前水平。2）投資型在售項目成交量沒有較大波動，政策期內新盤項目表現優異，政策期后新盤供應量增加，成交量同時上升。2006年的國六條均價：自住型低單價項目略升，其它項目價格平穩成交量：1）自住型在售項目成交量有較明顯下降，但與政策相關度不大，這與自住小戶型項目整體供應量下降有關。政策期內新盤項目表現依然搶眼。2）投資型在售項目成交量沒有較大波動，政策期內中低價格的新放盤量表現依然優異。小戶型對宏觀政策的刺激不敏感目錄2、建立常識、分布格局、驅動因素、數據分析1、序：探討本報告的意義、報告樣本采集3、政策對小戶型市場的影響4、客戶分析5、小戶型建筑產品思考：主流VS延展創新6、案例演繹小戶型客戶分析小戶型購買人群統計

20022003200420052006年上半年788422215 438083557117473外國購買1002474981254624本國購買697121830432163430216780外國購買所占總量比例1.27%1.11%1.14%3.53%3.57%本國購買所占總量比例88.42%98.27%98.65%96.43%96.03%

本市城鎮居民和外省個人是小戶型的購買的主力人群，總共約占90%；近5年，本市城鎮居民和外省個人占整體購買人群的比例，已經從2002年的71.91%和13.98%，逐年變化并基本穩定在54%和42%；小戶型的購買人群中，絕大部分來自于國內，但近5年外國購買人群的比例和總量均在逐年上升。統計截止至2006年7月外省個人購買、外國購買逐年增長最基本的市場規律：供求關系北京市每年申請結婚人數大約在七八萬對左右，離婚人數在七八千對左右。2005年12月，北京市統計局發布的最新人口統計報告顯示,常住人口2004年達到1492.7萬人。平均每年增加19.5萬人涌入北京，年均增長率為2.3%。

——北京人口和計劃生育委員會統計網北京市人口擴增主要源于外來人口、戶籍遷入人口的增加。戶籍凈遷入人數則在4—6萬以上/年。人口老齡化程度進一步加劇。聯合國把一個國家65歲及以上人口比重超過7%定義為老齡社會。據測算，2003年全市65歲及以上老年人已經達到141萬人，在總人口中的比重上升到9.7%。

——北京市未來50年人口變動趨勢預測研究(05-03-28)北京統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布了《關于2005年北京市城鎮居民人均住房面積有關情況的說明》，指出北京城鎮居民的人均住房使用面積為19.5平方米，按建筑面積為25平米。統計部門使用的人口為城鎮建成區的常住人口，為1115萬人，建設部《2005年城鎮房屋概況統計公報》中，指出北京市城鎮居民人均住宅建筑面積為32.68平方米，使用的人口是全市非農業戶籍人口數，為880.2萬人。新增需求逐年上升，人均住宅建筑面積逐年放大一個普通三口之家需要面積98.04平米客戶購買動機驅動因素客戶分類特征總結自住（工作交通驅動）捷運交通（地鐵、城鐵）個人為單位自由青年（未婚青年）常年工作流動人士活躍長者首次置業需求，部分拆遷客戶；處于頻繁變換工作的階段，選擇項目多考慮距離工作地點的遠近，是否能方便的到達軌道交通；對單價和總價都比較敏感，采用按揭，財富積累不多，首付依靠父母或者拆遷補償；看重未來捷運交通，以及由此帶來的升值。戶型務實，關注使用率；功能空間多，但是要求緊湊，對禮儀空間和舒適度關注不多。對價格敏感，會因價格而放棄對部分品質的追求。家庭為單位丁克家庭空巢家庭部分拆遷家庭道路交通（城市快速路）個人為單位自由青年（未婚青年、混居、小兩口）常年工作流動人士活躍長者首次置業需求；福利房、公房升級客戶；家庭生命周期發生變化；不愿脫離之前的工作生活圈，選擇項目多考慮距離工作地點的時間距離；工作穩定步入正軌，處于較快的職業上升期，開始關注家庭規劃城市新銳，注重生活品質，渴望能夠享受生活，但往往時間較少；希望擁有自己的生活空間，同時又很享受與朋友一起聚會、暢談的快樂時光；追求時尚、優越感，物業能體現標簽式的生活對圈層感充滿向往。有個性，對時尚的敏感度高，樂于接受新鮮事物；擁有私家車的客戶數量占項目70%以上；對價格有一定的敏感，但不會因價格而放棄對品質的追求。家庭為單位空巢家庭丁克家庭部分拆遷家庭小太陽家庭投資（投資回報率）核心商務區活躍的財富置業者看重投資回報率，屬于技術分析型客戶并非金字塔尖財富水平部分外籍人士和港澳臺客戶會有企業購買行為，多數是外地或者外國企業核心產業區活躍的財富置業者核心教育區初級財富置業者按購買動機、驅動方式分類客戶生命周期模型非完整、非成熟生命周期家庭構成小戶型購買主力，70年代末、80年代人逐漸成為主角按生活方式寫真分類：小戶型十一類客戶拒絕思考知足常樂得過且過關鍵詞道具方便面、快餐、麥兜、家庭生活方式描述經典劇目貧嘴張大民的幸福生活豬出處世界(生活)觀他是他生活里最穩定的因素，也是社會的最穩定因素做痛苦的哲學家，還是快樂的豬？在他自己的一畝三分地里，在他雖不浪漫然而真實的家里，在他得之雖喜失之亦欣然里所在生活圈子里的話題和明星鳥法拉利跑車、吉普、極限運動自由不安分蜘蛛俠、貓眼、鳥人、逍遙騎士飄一代，身體（或心靈）穿梭于不同的城市或不同的職業角色轉換，以自由的名義選擇冒險和動蕩不安的生活的人狼孤獨邊緣叛逆哈雷、重金屬墮落天使、這個殺手不太冷對待自己的內心感受像對待情人一樣重視，他是他心里最有價值的部分走在理想的刀鋒上，也走在現實的邊緣上老鼠膽小自卑患得患失雨傘、電話套中人、紫色缺乏自信、性格中含有自卑的成分，覺得人群過于強大，以至于要么選擇被人群包裹起來，要么躲在角落讓人群遺忘自己他是他生活里最不可靠的部分，世界永遠對他意味著不安和威脅集體主義任勞任怨安分關鍵詞道具制服生活方式描述經典劇目推銷員之死、摩登時代螞蟻出處世界(生活)觀他是他生活中最安分的部分，生活對他而言是一種分工合作型，看低自己的個人才華，基本與創造力和想象力無緣，需要一種職業、一個單位、一份固定的薪水卡通天真耍賴拒絕長大他是他生活中最有趣的部分，世界在他眼里有立體變得扁平比正常人更天真，比樂觀的人更有趣，比初戀情人還要純情玩具公仔、泡泡袖蠟筆小新、櫻桃小丸子貓蝸居慵懶敏感他是他生活中最安逸的部分，世界于他而言是一張溫床對工作和生活的品質有要求，及時行樂，睡到自然醒，工作到厭煩就扔開，逃避社會壓力（自由職業者），在以SOHO的名義工作的人中間抱枕、睡衣千禧曼波之薔薇的名字韓劇浪漫幻想渴望純潔的感情他是他生活里的半成品，幻想生活終能將一份像樣的成品授予他星座煙花玻璃樽冬日戀歌說出你的秘密浪漫的愛情是生命的原動力和活著的理由，永遠活在夢幻里按生活方式寫真分類：小戶型十一類客戶效率規律單調缺乏激情關鍵詞道具鬧鐘、班車生活方式描述經典劇目男人四十、告別有情天鐘擺出處世界(生活)觀他是他生活里最主要的內容，世界對他而言形同一個容器人生上了發條，停不下來，也不會亂動，永不會越軌；兢兢業業的上班族，公務員，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學的家長蝴蝶偏執狂虛榮浮華俱樂部夜生活芝華士天橋風云要做不公平人生中被人艷羨的人，精彩的人生首先是衣食無憂，高檔消費場所中一擲千金，不甘于平凡，渴望出人頭地的一撮人他是他生活里最好的風景，世界對他而言是一場嘉年華會執著堅持己見目標座右銘、勵志書、魔鬼訓練營阿甘正傳、尋槍各行各業首腦決策人物中，加班加點如家常便飯的工作狂中，凡是追求理想效果的完美主義中。最大的敵人就是自己的懶惰和放棄，而不是外在的障礙他是他生活里唯一的敵人和戰友，世界對他而言是一個賽場按生活方式寫真分類：小戶型十一類客戶他們不需要太大的空間，他們是創業潮中最時尚、最灑脫的一群人他們時尚，他們做新潮的事情，或網頁設計、或音樂繪畫、或出書撰稿，或在酒吧內舞動青春的酒瓶他們有魅力，他們在業界資源眾多

群體素描他們一個人在自由的天地，將自己的事業、金錢、生活、未來等夢想和自己的現實結合起來他們可能是漂一族、DINK，可能是IF(INTERNATIONALFREEMAN)……CASA客戶寫真小區內來往人群中有90％是20－30歲左右的年輕人，穿著普通的休閑裝；來往人群中有20％的商務人群，帶著工牌，穿職業裝；汽車看見兩輛，分別是馬6和本田雅格便利店主訪談：社區內購買人群為25歲左右，剛畢業的年輕白領，在附近工作，如：四惠附近的soho現代城，慈云寺附近的住邦2000等CBD傳奇客戶寫真買小戶型的都是CBD周邊的小白領及普通管理人員為主，25-30歲的年輕人，主要是用來自住過渡的。很多客戶為第一次置業，對于周邊的交通情況很關注，希望上班方便。開車來的客戶車的品牌有大眾、豐田、現代、QQ等。客戶的付款方式主要為按揭，最低2成起。由于很多客戶經濟實力不是很強，所以選擇總價低，面積小的客戶均為銀行按揭付款。東恒時代客戶寫真以CBD白領為主，第一次置業較多。大多剛參加工作，月收入在5000-10000元，因結婚或定居等原因急需置業，于是從父母那邊湊些錢付首付，自己貸款買房，總房款在90-100萬左右。客戶學歷較高，大專以上學歷占80%。他們上班主要依靠公共交通，私家車少，工作地點除CBD附近外，還有地鐵沿線，如：西單、王府井等地。他們在選房時注重交通的便利性，尤其是地鐵周邊的物業。本項目另有5%的客戶屬于外地人給在北京上學的子女買房，經濟實力較強，多為一次性付款，東北人居多。子女上學的地點比較分散，附近的北廣學生稍多。他們購買此地是看重這里便捷的交通和靠近中心的地點，既方便自住也有投資價值。東領建筑客戶寫真小戶型公寓有很多二外的學生購買，自住兼投資。社區內來往的人以年輕人為主，年齡層在20-30歲左右，穿著很休閑，有些人發型、穿著比較出位。社區內的車除一輛現代跑車外，其余檔次偏低，捷達、普桑、QQ、富康等，多為10萬元以下款型。客戶訪談：李女士25-30歲，東北人，有一10個月大的女兒，影視公司工作，地點在四惠附近（騎車上班約1小時）購置原因：當時售價很便宜，可以負擔的起，而且地點離公司還不算太遠。居住感受：覺得買東西不是很方便，門口的菜太貴。休閑購物一般會去王府井，周邊沒有大型商場。對物業的服務還算滿意，

客戶描述一、二期客戶80%是公司年輕白領和機關工作人員，20%是生活狀態寬松的自由職業者。三期客戶由于戶型變大，客戶也多了一些周邊為改善居住環境而升級住宅的客戶。小區內用來辦公的較少，有些如音樂制作室等的小公司，但大部分都是自主，一部分人在此投資。租金：小戶型約為2000多/月，80-90平米的約3000多/月客戶訪談陳女士45-50歲，三口之家2005年12月入住，所購房屋為7100元/平米（精裝）97平米2居購買原因：樓盤廣告做得好，沙盤漂亮，認為這里的環境會非常好，居住人群層次會比較高。因為在附近工作，覺得地點也比較合適。居住感受：開發商承諾的綠化、會所設施以及教育、體育設施均沒有兌現，小區環境很差，天然氣還有開通。但是，小區內年輕人較多，沒有時間聚集起來向上投訴。現在居住的人群素質還比較高，沒有不和諧的聲音。有私家車的人占一半左右。炫特區客戶客戶訪談黃女士25-30歲，二口之家，平面設計，原在海淀工作、居住2004年11月入住，所購房屋為6390元/平米（精裝）60多平米1居，月供2000多元購買原因：當時宣傳的社區氛圍很吸引人，70年代社區，覺得都是年輕人聚在一起感覺很時尚。而且，當時在項目網站上經常組織活動，感覺很好。受朋友推薦影響，幾個朋友都買在一個小區里，聯系也方便。所選戶型方正、實用。居住感受：社區環境不好，供電不正常，已經有過幾次上訪。小區內有些業主是新聞工作者，也在報紙上也披露過這里的情況，但仍未解決。這里買東西很方便，但是物價較高。工體三號客戶投資人群較多，有部分外企團購，用于酒店式公寓接待或出租。現場有兩撥客戶。一撥客戶年齡在四五十歲左右，穿著普通，不甚講究，深色系，氣質穩重。在詢問了戶型等基本信息后便離開了。另一撥客戶年齡在30多歲，女士著黑色連衣裙，男士穿著較商務，據觀察有較強意向。陳坤，底商經營酒店，同時購置一套小戶型。海晟國際公寓客戶2006年3月開盤的1號樓于去年開始蓄客，260多套房子有40%是海晟名苑老業主購買用來投資，因為他們熟悉這邊的租賃市場，對小戶型的租賃非常有信心。（海晟名苑內有60%客戶用來投資、出租，租戶有90%以上為外籍人士。現最小戶型93平米的房子從來沒有空置過。）客戶最關注的首要問題是投資回報率，熟悉工體三號、銀鉆等小戶型項目，有較多工體三號回流客戶。海晟國際公寓的個人購買客群多為大企業的成功人士，以外企居多，香港人、新加坡人、臺灣人等，自主、投資均有。看重地段價值及升值潛力，且喜歡周邊便捷的商務配套氛圍。團購客戶約占整體客戶的50%甚至更多。團購企業多為大型外企，如：康飛石油、英國航空、北歐商務等。團購一般數量在十幾套，用于公司商務接待，46平米及72平米均有。后現代城客戶客戶以東部的高級白領及藝術人士為主，絕大部分的客戶購買的動機都是自住加過渡。客戶的年齡集中在25-45歲之間，家庭結構為2夫妻或者3口之間，但是年輕夫婦為主，絕大部分擁有1部汽車。客戶的付款方式主要為按揭，最低三成起，也有不少客戶一次性付款的，特別是總價低的小戶型。典型客戶描述：某先生，30歲左右，衣著比較前衛時髦，開廣本車，意向購買的戶型為80平米左右的2房1廳，主要用來自住。很喜歡后現代城的社區氛圍，同時這里離他工作的地方也不遠，主要是價格可以承受。同時很看好泛CBD附近以后的發展潛力，覺得以后這里周邊的配套會越來越好，所以一定要買一套等著升值。蘋果社區客戶客戶以東部的高級白領及藝術人士為主，如studio工作室，小型攝影棚、電視臺演播廳以及制作公司的年輕白領，藝術家，畫家以及追求創意的廣告公司。據銷售經理訪談，隨著中央電視臺、北京電視臺、香港鳳凰衛視、時代華納等陸續進駐CBD，傳媒巨頭們所帶來的附屬型公司和創意工作者，將是蘋果社區的主要消費群體。絕大部分的客戶購買的動機都是自住加過渡。客戶的年齡集中在25-45歲之間，家庭結構為2夫妻或者3口之間，但是年輕夫婦為主，絕大部分擁有1部汽車。客戶的付款方式主要為按揭，最低二成起，大部分為三成以上，也有不少客戶一次性付款的。典型客戶描述：某小姐，25歲左右，衣著比較前衛時髦，開白色豐田車，意向購買的戶型為90平米左右的2房1廳，主要用來自住。很喜歡蘋果的社區氛圍，公寓帶精裝修可以省很多事，而且價格也可以承受。從言談舉止可以看出，這位客戶很有修養，應該從事的是跟藝術有關的工作。北京5月租賃客戶沈小姐，25歲，衣著時尚，北京師范大學在讀碩士，目前在北京五月小區租住一套33平米的小戶型，租用原因有兩點：一是這里距離學校很近，學校宿舍晚上11.30就得關門，自己在校外上班常加班到很晚，回去不方便，而租住地距離學校太遠不方便學習，所以距離學校近的房屋成為這類半工半讀學生的首選；二是不喜歡與人和租，喜歡自由任性的生活方式，故這種類似學生宿舍的單身小戶型公寓最適合。北京5月投資客戶張先生，33歲，開著桑塔納2000轎車，衣著時尚，某企業中高層領導，投資教育區的小戶型主要原因有兩點：一是看中學生租房的穩定性，學生流動性大，面臨高校逐年擴招，租房需求將越來越旺盛，教育區內的房屋絕對增殖；二是自己投資實力不是很強，小戶型總價低，資金壓力不大，所以適合投資。輝煌國際中心客戶關鍵字：投資，上地產業區，50年產權商住，精裝小戶型夫妻兩人，年齡25-30，兩人穿著均為全套李寧運動裝，女士背運動型背包，準備購買來作為短暫過渡，然后投資，意向戶型為頂層LOFT戶型或者買兩套相鄰的50平米左右的普通戶型。一位男士，年齡30歲左右，穿著較正式，工作在中關村北部區域，為大型企業基層管理人員，看中項目的低總價高回報和商住兩用功能，購買一套用來投資。WeareHomeWeareLearnWeareShareWeareWorkYOHOTOWN客戶生活演繹WeareDecorate目錄2、建立常識、分布格局、驅動因素、數據分析1、序：探討本報告的意義、報告樣本采集3、政策對小戶型市場的影響5、客戶分析6、小戶型建筑產品思考：主流VS延展創新7、案例演繹小戶型建筑形式思考：主流or創新延展不同驅動因素下的小戶型項目主流產品分析小戶型項目產品關鍵點分析戶型分析、戶型常用系數、規律總結為解決規劃等問題的案例自住型小戶型項目產品關鍵點分析客戶購買動機特征具體分析自住建筑規模較大規模的社區處于大規模居住區內的部分條件受限的樓座小規模項目但是鄰近成熟大社區（例如主場臨近嘉銘園）產品形式板樓、塔樓、板塔結合，形式多樣項目資源條件處于城市繁華區的邊緣地帶或者非核心地段；臨城市主干道、快速路或軌道交通，公共交通發達；多數定位為青年社區，有一定的文化概念；代表項目捷運交通（地鐵、城鐵）東恒時代（1線地鐵四惠站）明天第一城、主場（城鐵13號線立水橋站、未來地鐵5號線）榮上居（城鐵13號線知春路站）道路交通（城市快速路）后現代城、易構空間、蘋果社區、沿海賽洛城、時代國際、CBD傳奇東領鑒筑、阿曼寓所、CASA、炫特區、酷特區水木天成、左鄰右舍、觀澳園遠見名苑、舒舍、非常空間、考拉、萬潤風景、圣淘沙、三星莊園、新坐標城市出品、花園公寓客戶購買動機特征具體分析投資建筑規模單體樓（１－２個單體）、綜合體中的小體量樓座產品形式塔樓、假板（圍板、內廊式板樓……）項目資源條件處于城市核心商務區、核心產業區、核心教育區等；租賃市場活躍，有固定租客人群，通常以居住為主；規模太小無法形成社區感，或者位于綜合體中有較強的商務感；以小戶型解決進深過大、東西朝向等建筑問題；代表項目核心商務區大成國際中心、銀鉆公寓、海晟國際公寓、工體3號、瞰都、豐僑公寓、懿品閣、名苑雅居、中天國際公寓核心產業區輝煌國際中心、博雅國際中心、飄home、點擊未來沁居、紫金長河核心教育區北京5月、智慧大廈、56號公寓投資型小戶型項目產品關鍵點分析自住型項目主流之戶型分析投資型項目8.5米6.4米臥室餐廳起居室廚房衛生間建筑面積：64.6平米套內建筑面積：47.7平米使用率：74%戶型特點

保證了起居、臥室、衛生間、廚房等基本功能空間；廚、衛分居入口兩側，明廚帶生活陽臺；臥室和起居室只有一個空間直接采光；具備餐廳空間。陽臺功能空間面積開間進深起居室11.85平米3.95米3米餐廳6.32平米3.95米1.6米臥室13.57平米2.95米4.6米廚房4.32平米2.4米1.8米衛生間4.8平米1.6米3米陽臺1.71平米1.8米0.95米后現代城：一居功能陽臺設計，為廚房延展空間6.9米建筑面積：76.46平米套內建筑面積：62.33平米使用率：81%戶型特點具備臥室、起居室兩個開間設計

；廚、衛分居入口兩側，明廚設計；9平米彈性功能空間設計。9平米書房設計，使客戶多獲得一個空間9.2米起居室臥室書房廚房書房衛生間功能空間面積開間進深起居廳23.58平米3.6米6.55主臥12.6平米3.275米3.85米廚房8.58平米2.6米3.3米衛生間6.36平米2.4米2.65米書房8.8平米3.275米2.7米蘋果社區：一居進深：8.8m，開間：6m建筑面積：57㎡套內面積：48㎡使用率：84%戶型特點客廳、臥室、餐廳、衛生間、廚房等各個功能區間完整，布局緊湊、實用；具備臥室、廚房兩個開間；雙陽臺設計：臥室帶有開放式陽臺；廚房配備獨立生活陽臺；玄關設計。玄關廚房洗手間客廳工作陽臺餐廳臥室景觀陽臺功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳3.153.511廚房3.51.856.5餐廳3.51.856.5臥室3.53.211.2工作陽臺1.51.82.7衛生間3.151.855.8阿曼寓所：一居建筑面積：52.45平米套內建筑面積：42.31平米使用率81%戶型特點東北朝向；起居室、臥室兩個開間；三個陽臺設計；明廚明衛。廚房外設明亮洗衣陽臺，方便實用。功能空間面積開間進深起居廳18.9平米3米6.3米主臥10.23平米3.3米3.1米廚房5.28平米1.6米3.3米衛生間5.8平米2米2.6米陽臺3.52平米1.6米2.2米左鄰右社：一居6.4米進深6.3米開間臥室起居廳廚房衛生間陽臺12米7.8米建筑面積：72.25平米套內建筑面積：54.98平米使用率：75%開敞陽臺，采光、通風、晾衣功能衛生間臥室功能空間面積開間進深起居廳21.7平米3.95米5.5米主臥14.73平米3.55米4.15米開放陽臺3.95平米1米3.95米廚房7.29平米2.7米2.7米衛生間8.22平米2.35米3.5米沿海賽洛城：一居戶型特點具備臥室、起居室兩個開間設計；明廚設計；起居室開放式陽臺。建筑面積：57.14㎡套內面積：47.31㎡使用率82%戶型特點保證客廳、餐廳、臥室、衛生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實用；具備臥室、起居室、廚房三個面寬設計；廚房工作陽臺，增加了廚房功能的延展性；客廳、臥室帶有飄窗或小陽臺。衛生間臥室起居室廚房工作陽臺餐廳飄窗及陽臺設計，體現舒適度設計功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳33.6811.04廚房31.985.94餐廳3.682.17.73臥室3.323.3411.1工作陽臺1.291.982.55衛生間2.151.783.83城市出品：一居沿海賽洛城：二居建筑面積：94平米套內建筑面積：75平米使用率：79%戶型特點南北朝向；進深面寬比主臥帶獨立衛生間及衣帽間；次臥帶開放式陽臺；。功能空間面積開間進深起居廳+餐廳19.3平米3.55米5.45米主臥13.5平米3.85米3.5米主臥衛生間5.4平米2.5米2.15米次臥11平米3.6米3.05米開放陽臺3.3平米3.05米1.1米廚房6.9平米1.8米3.85米衛生間3.4平米1.9米1.8米主臥帶獨立衛生間及衣帽間，提升品質13米6.7米戶型特點

保證客廳、餐廳、主次臥室、衛生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實用；保證較大的主臥空間；明廚設計。建筑面積：94.52平米套內建筑面積：77.05平米使用率：81%8.4米9.2米主臥室臥室衛生間廚房起居室陽臺飄窗功能空間面積開間進深起居廳30.3平米3.65米8.3主臥次臥18.3平米12.2平米3.65米3.65米5.025米3.35米廚房9.5平米1.9米2.8米衛生間5.32平米2.4米2.65米蘋果社區：二居起居室大飄窗設計，具備一定舒適度9米進深7.3米開間主臥起居廳廚房衛生間陽臺建筑面積：77.36平米套內建筑面積：64.36平米使用率：83%戶型特點方正戶型，功能空間完善設計體現生活品質感明廚、明衛、寬敞客廳體現便捷空間生活樣板；兩廳相連，空間更有效利用；廚房外設明亮洗衣陽臺，方便實用。次臥功能空間面積開間進深起居廳24.48平米3.4米7.2米主臥17.94平米3.9米4.6米次臥9.36平米3.9米2.6米廚房5.94平米1.8米3.3米衛生間4.59平米1.7米2.7米陽臺2.7平米1.8米1.5米左鄰右社：二居10米開間8.5米進深主臥室客廳次臥室廚房餐廳衛生間建筑面積：99.35平米套內建筑面積：80.14平米使用率：81%戶型特點

保證客廳、餐廳、主次臥室、衛生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實用落地陽臺設計增強室內采光，體現生活品質感雙廳陽光外飄窗客廳更顯溫馨方正主臥,易于擺放家具主臥外接南向陽臺，半開放式設計，空間更富有情趣衛生間次臥室功能空間面積開間進深起居廳22.8平米4米5.7米主臥17.82平米3.3米5.4米次臥10.13平米2.7米3.75米次臥7.97平米2.7米2.95米廚房6.48平米2.4米2.7米衛生間4.32平米1.8米2.4米左鄰右社：三居12.03米6.6米主臥室客廳廚房陽臺衛生間建筑面積：65.75平米套內建筑面積：50.47平米使用率：76%戶型特點保證客廳、餐廳、主次臥室、衛生間、廚房等基本功能空間各功能空間布局合理、潔污分區、動靜分離雙朝向、視野開闊功能齊全，玄關處可設計衣帽間，無浪費面積玄關處設計洗衣位置餐廳功能空間面積開間進深客廳17.64平米4米4.41米餐廳4.64平米1.75米2.65米臥室11.9平米3.4米3.5米廚房6.45平米2.65米2.66米衛生間3.9平米1.6米2.19米陽臺5.1平米3.4米1.5米附加值設計借鑒：明天第一城一居起居廳書房陽臺衛生間廚房9.55米6.75米可移動墻體戶型特點

保證客廳、餐廳、主次臥室、衛生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實用可移動墻體增加了內部空間布局的靈活性6米的大開間形成了超大的采光面附加值設計：將書房、陽臺合二為一，同一空間具備兩個功能，銷售說辭亮點。建筑面積：56.70平米套內建筑面積：45.36平米使用率：80%臥室餐廳功能空間面積開間進深客廳16.2平米4.05米4米餐廳6.08平米1.9米3.2米主臥室10.83平米2.85米3.8米廚房6.75平米2.5米2.7米衛生間5.67平米2.1米2.7米陽臺10.41平米5.95米1.75米附加值設計借鑒：后現代城一居建筑面積：55.63㎡套內面積：45.34㎡使用率：80%戶型特點采用全開放式空間格局，可自由創意生活戶型緊湊,保證客廳、餐廳、臥室、衛生間、廚房舒適生活的完美功能空間臥室設計270度獨特視角窗，可充分采光、觀景小戶型大開間設計，生活更加舒適臥室衛生間廚房角窗起居室附加值設計：２７０°角窗設計，提升空間的舒適度功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳44.317.2餐廳1.22.32.76廚房2.082.55.2臥室3.2412.8衛生間1.452.33.3附加值設計借鑒主場：一居建筑面積：98.40㎡套內面積：80.07㎡使用率：82%戶型特點布局方正，實用率高戶型整體設計動靜相宜，功能區間完整，滿足開放與私密性的要求主臥設計270度獨特視角窗，可充分采光、觀景次臥設觀景大陽臺，提升舒適度北面設有觀景陽臺，滿足采光與通風的要求觀景陽臺觀景陽臺角窗衛生間次臥主臥客廳餐廳廚房功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳4.2416.8餐廳32.57.5廚房32.26.6主臥4.23.514.7次臥3.53.311.5衛生間31.54.5附加值設計借鑒主場：二居起居廳起居廳主臥室16.83平米衛生間5.28平米衛生間5.28平米開放式廚房3.3米開間9.3米進深內陽臺4.95平米樓梯內陽臺4.95平米戶型特點保證客廳、餐廳、主次臥室、衛生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實用雙層內陽臺空間，完善的功能配置，增加了空間的設計彈性，提升生活品位上層平面首層平面開放式廚房設計建筑面積：29.68平米套內建筑面積：25.41平米樓梯功能空間面積開間進深首層起居廳15.18平米3.3米4.6米上層起居廳9平米3.3米2.7米主臥16.83平米3.3米5.1米主衛5.28平米1.6米3.3米客衛5.28平米1.6米3.3米廚房開放式附加值設計借鑒：非常空間LOFT戶型特點蘋果LOFT，擁有5.6米層高，6.4米超大開間，可以實現2.7米/2.9米上下空間組合建筑面積60平米，買一單層能得到兩層近120平米的空間上下層功能空間分布合理，動靜相宜人性化雙衛生間設計，上下層各有一個衛生間單層套內面積：46.81平方米單層建筑面積：60.25平方米雙層套內面積：91.04平方米附加值設計借鑒蘋果社區：LOFT功能空間面積開間進深客廳14.9平米3.1米4.8米餐廳12.3平米2.96米4.2米主臥次臥13.1平米11.2平米3.1米2.95米4.2米3.8米廚房4.38平米1.48米2.95米一層衛生間5.27平米2.7米1.95米二層衛生間8.98平米2.4米3.74米投資型項目衛生間7.5㎡廚房3㎡臥室12㎡衣帽間3㎡餐廳4㎡步入式衣帽間開放式廚房，節省空間層進式功能分區傾斜處理點破刻板，富于變化傾斜處理營造變化銀鉆公寓：一居戶型特點原創LOFT雙層空間，上下同層高--3米1，絕對舒適，形成實際百平米的LOFT尺度，

衛生間配備超大豪華浴缸，及步入式衣帽間，空間運用合理，關注生活細節。

功能面積（㎡）進深（m）開間（m）臥室12.03.23.8餐廳4.02.11.9衣帽間3.02.11.5廚房3.02.11.5衛生間7.52.72.7建筑面積：50㎡套內面積：33㎡使用率：66%建面：100平米使用面積：81平米使用率：81%空間尺度：南北向12.5米進深，6.5米面寬功能空間：臥室、書房、起居室、餐廳、一廚一衛衛生間9㎡廚房6㎡起居室20㎡餐廳10㎡臥室14㎡書房10㎡可轉向電視柜陽光臥室、書房依托廚房設置吧臺方正、中規中矩、細節營造變化銀鉆公寓：二居大成國際中心:Loft戶型分析戶型特點原創LOFT雙層空間，上下同層高--3米1，絕對舒適，形成實際百平米的LOFT尺度，

衛生間配備超大豪華浴缸，及步入式衣帽間，空間運用合理，關注生活細節。

客廳臥室廚房+餐廳衛生間衛生間衣帽間樓梯樓梯時尚Loft戶型功能空間面積進深開間下層客廳133.054.3廚房+餐廳5.441.73.2衛生間3.782.11.8上層臥室14.854.53.3衛生間6.63.32衣帽間61.44.3建筑面積：56.50㎡套內面積：49.67㎡衛生間8㎡過渡空間6㎡臥室18㎡陽臺4㎡建面：44.79平米套內：31.06平米使用率：69%功能空間：臥室、一廚一衛可部分承擔廚房功能的過渡空間整體布局安排類似酒店客房陽臺設置增加舒適度海晟名苑：一居建面：72.93平米套內：50.57平米使用率：70%功能空間：臥室、起居室、一廚一衛邊角空間做成衣帽間起居室與餐廳集成衛生間8㎡廚房6㎡起居室16㎡走道6㎡臥室16㎡陽臺3㎡海晟名苑：一居A戶型2房2廳1衛建筑面積：85㎡套內面積：75㎡

使用率：88%戶型特點戶型設計方正實用“全明空間”設計，無任何采光死角功能劃分明顯，動靜相區隔，保證了私密性及空間層次感客廳有3米4的采光面，提升居住品質主臥內有3米2長窗采光和觀景次臥主臥客廳餐廳廚房衛生間玄關大采光面功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳3.453.7713餐廳2.41.63.84廚房2.52.46主臥3.255.3717.4次臥2.54.310.75衛生間2.51.784.45玄關1.781.62.8瞰都：二居

開間：7.87m進深：8.48mC1-C戶型2房2廳2衛建筑面積：85㎡套內面積：75㎡使用率：88%進深：11.35m開間：8.35m衣帽間衛生間超大主臥次臥廚房衛生間客廳餐廳戶型特點保證客廳、餐廳、主次臥室、衛生間、廚房等基本功能空間，且各空間方正實用超大主臥空間，完善的功能配置，增加了空間的設計彈性，提升生活品位3-4平米衣帽間設計，提高了室內空間的利用率，提升了生活品質感功能空間進深（m）開間（m）面積（㎡）客廳3.54.716.45餐廳24.79.4廚房3.62.27.9主臥6.65426.6主臥衣帽間2.52.46主臥衛生間2.248.8次臥3.62.59衛生間2.72.25.9豐僑公寓：二居建筑面積：68.93平米空間排布上，留有充分自由空間，兼顧居住辦公兩種可能。衛生間居室廚房衛生間茶水間辦公區輝煌國際中心:一居建筑面積：46.99平方米普通零居戶型客廳與臥室由業主自由分割該戶型尺度可做為寫字間衛生間廚房臥室客廳經理室辦公室茶水間衛生間懿品閣:一居K1戶型1房2廳1衛起居室衛生間臥室廚房+餐廳大露臺戶型特點全開放式的空間設計，可隨意調整功能區間，增強了室內通透感開放式的廚房+餐廳，增加了廚房功能的延展性及空間感全落地玻璃使臥室及客廳與大露臺相連接，大大增加了室內空間感，既可采光又可觀景，提升生活品質紫金長河：一居陽臺戶型特點3.1米層高，在高度上如此突破，是為了令日后房子的主人在裝修及使用上有更多游刃空間，掃除一般SOHO辦公空間的逼仄感。

四方格局，室內沒有多余的過道，廚房、客廳、餐廳、臥室各功能空間的過渡簡潔自然，布局緊湊，面積利用率高。客廳餐廳衛生間主臥次臥廚房臥室與陽臺連接，保證室內充分的采光，體現生活品質感普通住宅戶型2房2廳1衛建筑面積：96.66㎡套內面積：75.39㎡智慧大廈：二居時尚LOFT戶型1房1廳1衛+夾層建筑面積：58.54㎡套內面積：45.66㎡戶型特點

4.9米層高，室內區域開闊，私人空間增加。無隔斷設計帶來自由無阻的創意空間。

夾層設計增加了房間的使用面積，利用豐富的垂直空間，可以搭出類似復式的上層，間隔出獨立的功能區域，更可設計螺旋樓梯將上下層相連，極大豐富空間層次。廚房臥室客廳衛生間玄關樓梯夾層挑空夾層挑空智慧大廈：LOFT功能房間起居+餐廳主臥次臥廚房衛生間玄關陽臺總計一居凈面積單位:㎡11-2610-18-3-73-61-31-630-66開間單位:m3.0-5.73.0-4.0-1.5-3.41.6-3.01.0-1.91.0-6.0-進深單位:m2.2-6.93.1-5.1-1.8-4.01.8-3.01.0-3.01.0-2.0-二居凈面積單位:㎡11-3011-188-124-103-62-33-842-87開間單位:m3.4-6.53.1-5.02.7-4.01.8-4.41.5-3.61.4-2.02.0-5.0-進深單位:m3.4-8.33.6-5.42.6-3.82.2-3.51.8-3.01.2-2.21.0-2.0-主要的常用系數參考小戶型自住項目功能尺度區間主要的常用系數