置地公寓2007年營銷方案規劃示意圖FGHJKL2工程效果圖2007年銷售任務大鳳凰區域07年11億上半年5億08年5.6億07-08年銷售任務下半年6億4大鳳凰區域·07年銷售產品貨值分配鳳凰城置地公寓置地公館鳳凰置地廣場產品D座，大戶型(15000)F,G座大戶型(16500)H座，1-3居國際公寓(17500)J’L66套260平米大戶型；K9套470平米平層(21000-26000)兩棟法國雅高酒店；9棟企業總部；一棟酒店式服務公寓；一條國際商業街價值1億1.5億,5.5億3億配套30000平米泰式園林、一兆偉德會所、國際風情主題商街等07工程與銷售節奏一覽表DFG1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月置地公館小眾活動現場入住開盤入住現房H入住JKL3.24實樓樣板間7.1實樓樣板間5.1實樓樣板間置地廣場推廣重心DFG大戶型現房成熟社區商業街開街H置地公館置地公館新聞

圈層H簽約活動現場置地公館小眾活動現場東區規劃確定銷售節點建筑3-6層6.6入住入住入住入住1-2月DFG大戶型現房H積累3月H現房集中釋放4月,JKL潛銷期H銷售期5-7月JKL銷售期H銷售期置地公寓推廣思路主旨：1.注重現房和園林實景環境的精致包裝，配合現場具有國際化品位的公關活動，進行推廣.2.群眾媒體以戶外為主導，輔助以網絡宣傳，在開盤時點上，選用紙質媒體,帶來影響力及來電來訪。3.以置地公館JKL銷售和全新形象亮相為推廣明線。4.以置地公寓H座銷售為推廣暗線。8全年推廣節奏示意07年1－5月，以HOPSCA為理念依據，H座為重點，塑造大鳳凰社區成熟國際化形象。置地公館軟性“新聞〞推廣階段。５月以后，以置地公館產品價值為主訴求點，進行新聞與現場公共關系的小眾推廣,同時帶動H座局部銷售。10-11月，H座的另一輪推廣頂峰。12月,置地公館公共關系活動階段性營銷節奏重點解析推廣主題H座主推產品時間6S銷售任務〔萬元〕現房鳳凰城2期D置地公寓F、G1月—2月〔春節前〕上賀上遷國際區三元橋公寓全現房推廣&銷售設施費用〔萬元〕3月—4月推廣重點推出最后黃金H座網絡/戶外/平面置地公館推廣目的銷售積累、銷售網絡/戶外/活動/平面潛銷現代中國理想居所網絡/軟文/高端活動15391.815月—7月H座最后黃金H座置地公館網絡/戶外/活動/平面銷售現代中國理想居所網絡/現場包裝/高端活動8月—12月H座最后黃金H座置地公館網絡/戶外/活動/平面銷售現代中國理想居所網絡/高端活動54752.87期房換現房無法銷售30134.72200〔H樣板間〕600〔J樣板間/現場包裝/道具〕500550大鳳凰城國際復合社區城市中心最后的黃金H座11通過對老業主的維護，重點突出最后一棟黃金H座，稀有公寓全現房，進行口碑傳播，積累新客戶。利用現場活動，進行已積累客戶現場集中促簽約活動。

通過公寓租賃啟動，對全現房國際化社區進行營造。H座主要營銷手段：12JKL營銷思路1.產品介紹2.市場定位與營銷目標確實定3.目標客戶描述4.推廣思路5.vip的銷售模式13產品介紹14規劃成熟大社區中的高貴組團15規劃16 步步抬升的地勢，層層遞進的樓宇17建筑充滿自然氣息的現代建筑18現代典雅的建筑風格19開放式陽臺效果圖2.7-5米不等的陽臺進深，打造城市中的自然生活；反傳統對稱分布，營造豐富變幻的陽臺景觀蝕刻陽臺攔板，彰顯華貴細節20現代建筑中的自然點綴

室內外空間的無縫變幻21園林東南亞風情休閑度假園林樹與房子的私密對話22續寫泰式風情23胸徑20公分左右的成年喬木，守護寧靜私密的庭院生活；杜仲元寶楓銀杏24戶型25K座戶型一層一戶，尊貴九希

奢華尺度，靈動空間

26K座戶型：框架結構，440-500平米273.3米層高，11米開間的公共空間28JL座戶型精致三廳，通透自然空中庭院，時尚陽光29JL座戶型

:

250-280平米

的三廳生活303.3米層高，6米開間的三廳空間31頂層：5米挑空休閑區32溫泉33溫泉，降板，神秘奢華的衛浴空間34帶溫泉SPA的屋頂花園35帶溫泉SPA的私家庭院36市場定位與JKL營銷目標·目標市場與競爭工程界定；·價格定位；·銷售周期和銷售速度定位目標產品市場界定將總價500-1500萬，單價不低于15000元/平米，面積不小于250平米的產品市場假設為JKL的目標市場。38競爭工程界定通過單價、總價、面積、客群等標準界定了四類競爭工程：·綜合工程中的低密度組團：在區域分布上相對獨立，與置地公館最具可比性。富力公館區、濱河花園、麗都水岸86套平層別墅；·純大戶型公寓工程：如NAGA、星河灣二期、萬城華府；·別墅類工程：總價接近的別墅工程，比方觀堂、麗嘉花園。·綜合類公寓工程中的大戶型：戶型面積比較全，大戶型獨占一個單元或樓座〔世茂奧臨〕，但是在區域劃分上不獨立的產品類型，比方MOMA、新城國際、觀湖國際、世茂奧臨等。39價格定位與價格測試4004年－05年目標市場成交量與價格走勢

〔單價大于15000元/平米，總價450-1000萬，面積大于250平米〕4104年-05年目標市場價格分布4206年競爭工程成交價格統計

〔單價大于15000元/平米，總價500-1500萬，面積大于250平米〕項目名稱06年均價06年四季度均價裝修標準NAGA24757.4028295.61定制高檔精裝修新城國際26428.7626428.76精裝修星河灣二期24673.0024673.00頂級精裝修萬城華府23451.8424084.32毛坯富力公館區20327.0020327.00高檔精裝修MOMA20748.0522187.00精裝修濱河花園20677.7620314.90毛坯世茂奧臨19137.7419404.00精裝修麗嘉花園15565.7415841.64毛坯麗都水岸16362.8116649.52毛坯觀湖20943.4621003.48精裝修觀堂16798.0216890.94毛坯4304-05年高端產品價格漲幅低于主流產品，06年宏觀調控政策出臺使得這一形勢發生逆轉；04-05年目標產品市場主流價格為18000-20000元/平米，06年競爭工程主流成交價格為20000-25000元/平米。目標市場與競爭工程價格水平小結44JKL價格定位06年4月：根據當時的市場形勢，建議K座報價20000元/平米以上，JL座報價17000-18000元/平米；

06年11月：鑒于當時市場和政策走向仍不明朗，但仍本著有想象力定價的原那么，建議K座毛坯按照26000-30000元/平米，J座毛坯按照21000-24000元/平米的價格進行測試。45內部認購與價格測試2006年4月—11月，通過一對一訪談，累計接觸目標客戶約50組，10月份以后積累的客戶根本認可20000元/平米以上的價格，但是對于25000元/平米以上的價格，抗性依然很大；內部認購前，根據目標市場形勢變化，本著有想象力的定價思路，確定按照K座28000-29000元/平米左右，J座23000-24000元/平米左右進行報價；2006年12月9日，旨在進行價格和產品測試的鳳凰城低密度毫宅內部推介會如期舉行，K座拿出4套，簽約2套，毛坯成交價約27000元/平米，J座拿出10套，簽約3套，毛坯房成交價21200元/平米，簽約額4300萬，市場價格測試工作根本完成；比照行業標桿工程〔星河灣二期，約4000元/平米精裝修〕和最具可比性的工程〔富力公館區，約3000元/平米精裝〕，此價格已經較為激進，接下來關鍵的問題是如何在量上實現突破。46銷售速度與銷售周期定位競爭工程成交速度統計JKL銷售速度和銷售周期定位4706年競爭工程成交速度統計

〔單價大于15000元/平米，面積大于250平米，總價500-1500萬的產品〕項目名稱06年均價月均成交套數月均成交額(萬）星河灣二期24673.0017.6715638.00萬城華府23451.848.075873.00新城國際26428.765.754056.00富力公館區20327.005.003216.00觀唐16798.024.152904.00濱河花園20677.763.502140.00觀湖20943.462.291376.00麗嘉花園15565.742.141734.00麗都水岸16362.811.57923.00MOMA20748.051.61985.00NAGA24757.401.561148.00世茂奧臨19137.741.00508.0048置地公館銷售速度和銷售周期定位競爭工程平均銷售速度：純大戶型公寓或別墅類工程銷售速度高于綜合類工程大戶型銷售速度；競爭工程平均成交速度為4-6套/月；JKL銷售速度定位：由于總套數〔75套〕較少，且溢價能力較高，建議按照競爭工程平均〔非市場整體平均〕銷售速度比方5套/月，為此銷售周期定位為15個月左右。49客戶調研與客戶描述2006年8月-2006年11月，基于意向客戶和目標客戶的訪談工作，共計完成深訪11組，座談會1組，完成了產品二次定位和客戶屬性描述50客戶屬性描述1年齡：以35-45歲之間為主；都屬于較高的社會階層，但職業性質和行業均比較分散，在職業性質分布上，以合/外資企業CEO級高管，私營企業主為主，另有少量官商和國企高管，在行業分布上，貿易、金融、房地產行業及其他實業居多；深度國際化：家庭成員中有一局部或全部持有他國國籍，甚至長期居留海外；自由支配時間：工作時間自我支配能力較高網絡作為獲取資訊的重要渠道51客戶屬性描述2自我享受，他我認同：但絕不為了他我認同而犧牲自我享受對于稀缺資源強烈的占有欲；自信而逆反：在同齡人中為絕對的佼佼者，有較強的自信心和優越感，拒絕接受教育，逆反心態明顯理性地沖動：有果斷的決策力，看似沖動，實那么常年理性經驗之積累，能先于一般人敏銳感知事物的價值，而且往往一兩點就夠寬容地挑剔：對于細節品質極度挑剔，但是豐富的置業經驗使其在挑選產品時不會抱有超越行業現狀水平的夢想，一旦遇到不一般的產品，便會很興奮。關注性價比：不在乎絕對價格〔要折扣更在意的是通過折扣得到的面子〕，在乎性價比，并常以能洞察先機發現高性價比的東西為樂；超越品牌的品質認知：不容易被品牌所迷惑；眼見為實的精細工藝52客戶屬性描述3強調私密和平安：認可大隱隱于市，喧囂繁華中的私密和平安；關注升值潛力和投資價值；張揚個性，拒絕個性：需要個性空間，拒絕個性裝修精裝修偏好：在風格上偏好大氣、氣派、奢華、穩重，在細節上強調考究的工藝，材質上強調性價比。對于品質的追求首先表現在工藝上，其次才是材質上。53基于“訪談式營銷〞的推廣思路JKL產品的新聞，個性價值與公共關系之路產品價值與客戶需求體系梳理產品價值總結1.稀缺的城市中心地段2.成熟大社區內的同質化圍合組團3.低容積率的頂級居住形態——9層大平層公共空間－－半私密空間－－私密空間4.家中獨享地下3000米溫泉入戶產品個性解讀：獨一無二：北京/三元橋/鳳凰城/K座/9戶/大平層符合身份：尊貴，社會地位的象征滿足炫耀感：溫泉/花園/天頂露臺提供理想的社交場所：功能的奢侈與圈子的價值體系吻合地段〔三元橋〕＋產品〔9層平層〕＋特色〔溫泉〕＋身份〔私密組團〕滿足獨特居住體驗與身份識別的產品58產品定位與命名59城市中心： 不可復制區域＼三元橋、機鐵唯一經停站；回歸城市頂級居住理想〔頂級公寓〕： 大平層＋景觀、溫泉、豐富配套； 不孤獨、尊貴身份感，獨立個性化定位：城市中心的頂級居住理想〔頂級公寓〕定義JKL產品：大鳳凰城中的鼎級住宅，城市中心低密度豪宅產品。

置地廣場置地公館置地公寓鳳凰城JKL產品與大鳳凰城的關系思考：King9置地公館推廣手段與應用631.基于現房實景標準，進行國際社區的現場包裝，力求細膩、飽滿、精致，表達城市中心低密度豪宅的產品特點，注重細節和品質感。2.通過新聞性軟文，制造新聞點，主要運用網絡進行前期市場導入，到達市場認知。3.將樣板間作為主要營銷工作，延用06年樣板間與家具廠商的合作模式，利用免費資源進行設計布置。4.結合J/K樣板間亮相，以高端小眾活動，邀約名人名流，進行現場體驗；主要推廣手段：輔助推廣手段：JKL樣板間亮相初期，結合平面和戶外，進行工程形象宣傳65驚現篇1.開篇

低密度豪宅驚現三元橋

2.產品品質用靈動空間營造精品生活環境隱匿于樓群中的幽靜大宅生活總是在度假〔品質和配套設施襯托〕3.產品總結篇

私家溫泉SPA奢華生活，地位的象征一棟九戶,360度全景城市養生宅主旨：軟宣以新聞視角進行炒作，以工程特色：“平層生態〞、“私家溫泉〞為利益點。新聞性軟文(3月底-5月初)核心：1.找到切入VIP人群的渠道2.現場氣氛的營造3.注重活動品位，形成對工程良好的認可4.形成廣泛的口碑傳播公共活動事件秉承工程一貫活動宗旨：慈善、藝術文化、品味生活682004年鳳凰城2期音樂盛典慈善開盤692004年中國建筑藝術雙年展702006年置地公寓?看上去很美?開盤慶典71平面廣告設計分享充分突出產品特點陽光通透73私家溫泉SPA74奢華舒適75清新自然76屋頂露臺77銷售道具置地公館客戶簽約禮品裝修戶型圖〔配電子版〕VIP的銷售模式T(team)對一的專業專屬效勞自信而逆反，拒絕接受教育豐富的置業經驗，有自己成熟的價值判斷需要尊重和身份認同，容易被服務細節打動客群特征以專業的方式，提供專業的信息提供尊貴專屬的Vip服務專業的銷售道具尊貴/私密/……的賣場營造銷售模式81THANKYOU附件1：區域商業市場研究2023/7/2283調研內容Part1:區域環境研究Part2:區域消費能力研究Part3:區域商業市場研究返回主報告84區域市場研究——區域界定85研究區域界定調研范圍考慮本工程所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身工程特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本工程區域市場環境重點核心區域為：東至東二環；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。86區域市場研究——區域環境研究87區域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環東二環朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D工程周邊由三橫四縱地上交通路網組成；地鐵5號線預計明年開通，將為本工程帶來豐富客源；88區域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路89區域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本工程，為本工程塑造了便利的交通環境。90區域停車場情況區域內停車場數量仍顯緊張。91區域歷史文化背景區域擁有濃郁的歷史文化氣氛，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現狀，是北京為數不多的清真寺之一劉雍相府東城區禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。92區域市場研究——區域消費能力研究93區域消費人群分析1.常住人口：區域內存在大片的平房區，人口密度相對較低；常住人口素質相對較低，消費力較弱2.工作人口區域內存在大量的黨政機關，國家公務人員；高學歷、高素質、工作穩定，具有一定的消費能力3.流動消費群該局部消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區域內工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。94區域消費支出構成東城區2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0

1.食

品（即恩格爾系數）32.238.836.136.230.925.50.5

2.衣

著8.76.88.59.69.38.70.5

3.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.5

4.醫療保健9.79.010.89.811.48.00.8

5.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.4

6.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.4

7.居住8.78.77.47.38.210.80.1

8.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統計年鑒區域內居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。95區域黨政機關分布國務院開展研究中心中華醫學會國家經濟貿易委員會治金機關效勞局中國民用航空總局國家冶金工業機關效勞局東城區城管監察執法站北京市東城區國家稅務局國家播送電影電視總局電影事業管理局中國城市開展研究會東城區商會外交部機關及駐外機構效勞中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業聯合會北京市東城區國家稅務局進出口稅收管理所市民委區域黨政機關云集，主要為出入境、新聞出版、稅務、商業等行業。96區域教育配套分布北京中華會計函授學校東城分校禮士胡同小學北京市第166中學史家胡同小學燈市口小學北京市外國語學校正綱藝術實驗學校北京景山學校北京市東城區體育運動學校分校北京市二十五中學東城區黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學分校北京印刷職工中等專業學校北京市東城區藍海文化藝術學校中央教育研究中心實驗學校北京市第一聾人學校燕京文化專科學校區域中小學校繁多，且不乏知名的重點學校。97區域消費能力總結區域消費能力總結類別物業類型代表物業及數量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業上升階段中年。平房（2大片區）東四片區、燈市口片區消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。98區域市場研究——區域商業市場研究99隆福大廈菜市場工程周邊商業業態分布朝陽門小街東二環東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本工程工程周邊現有商業業態混亂。100區域商業業態構成業態分布上，區域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業態指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業態101區域商業經營檔次分析區域商業經營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下摯友低檔100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯外貿低檔50元左右102區域商業經營狀況、消費人群分析區域整體商業經營狀況一般，目標客戶群消費力偏低。商店名稱經營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力103東四北大街租金分析道路東側，由北向南序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風味餐飲10357.87假日發廊美容美發18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4104東四北大街租金分析序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）1外貿專營服裝18608.215軍野行服裝16508.82中國煙草煙草10406.816朱麗葉飾品102013.73東四洗染店家居10406.817藍禮小屋服裝10309.14工商銀行銀行503004.618當代名剪美容美發452504.95北京銀行銀行503004.619音像圖書音像351009.66妙天齋飾品18608.220真心草真絲專賣328011.07中國農業銀行銀行503004.621牛仔廣告服裝101518.38光大銀行銀行503004.622浮世會服裝183016.49桂堂足療醫療保健503004.623網聚網吧網吧321505.810東單銀地賓館住宿503004.624奧康皮鞋鞋類308010.311時尚碼頭美容美發20609.125鑫裕民商場分店15508.212食草堂皮革401209.126美國加州牛肉面餐飲452006.213m居·sisskbaby飾品10604.627新月網吧網吧351009.614譚木匠飾品10309.128東鮮烤肉餐飲351009.6道路西側，由北向南東四北大街街鋪租金在10~50萬/年不等，街鋪面積在10~300平方米之間，平均日租金為8.3元/天/平方米。105區域商業市場小結返回區域商業缺乏統一規劃，商業業態混雜；以餐飲和服裝服飾兩大類為主；區域商業經營檔次以中、低檔為主；區域商業經營狀況一般，客戶群消費力偏低；單鋪面積在10~300平方米之間；各商業街商鋪租金差異較大106區域內各商業片區驅動因素分析1.時尚商業街驅動引擎——電影院電影院時尚青年時尚的服裝服飾2.日常消費商業驅動引擎——朝內菜市場朝內菜市場日常居民日常消費業態3.中高端商業驅動引擎——品牌店、高檔的美容美發美容美發及品牌店銀街中高檔的消費群體返回107明清年間二十世紀五、六十年代八十年代末九十年代初九三年至本世紀初現狀隆福寺商業步行街開展回憶明代三禪并駐的寺院、京師著名大廟會：東廟；“隆福寺，每逢月九、十有廟市，古玩字畫，風味小吃，花鳥魚蟲，為諸市之冠〞。寺廟經濟起源東四市人民廣場建立，廟址改成大型百貨商場，有回民漢民兩個小吃攤群起，逐漸盛興，演變成隆福寺小吃店，并且成為北京小吃業的精華。民俗文化商業街寺廟建筑蕩然無存，蓋起高八層的隆福寺大廈：當時第一家擁有中央空調和自動扶梯的商場，主要以批發為主，五金受到青睞。京城最火爆商圈之一曾經屢次進行轉型，服裝、數碼等，但均告失敗，經營每況愈下，隆福商圈日益衰落。屢次轉型日益衰落以娃哈哈、長虹影院為代表的高檔食府、娛樂場所與傳統民俗文化并存。娛樂、零售混雜目標客群混雜108隆福寺商業步行街案例分析隆福寺步行街ELEVENCLUB娃哈哈大酒家長虹影院東四工人俱樂部明星電影院男裝為主北精品服裝服飾為主隆福大廈精品服裝服飾為主美容美發精品裝服飾為主精品服裝服飾為主中低檔次為主ELEVENCLUB的進駐使隆福寺區域向餐飲娛樂業開展趨勢更為明顯餐飲中檔服裝服飾休閑娛樂中低檔服裝服飾109東單明珠案例分析工程概況與本工程距離約300米總規模約3萬平方米地上停車位：30個小商品批發為主導管理公司：北京西單世紀明珠百貨110東單明珠案例分析本案東方明珠租金水平3500-5500元/月/攤位標準攤位7平方米優惠政策前三個月租金優惠：1000元/月/攤位經營狀況分析原協和百貨空置近8年后，該工程自2005年11月開業。1~5層定位中檔，目標客群定位學生、工薪階層。總體經營狀況不佳，空置率仍有上升趨勢111附件1：區域商業市場研究2023/7/22112調研內容Part1:區域環境研究Part2:區域消費能力研究Part3:區域商業市場研究返回主報告113區域市場研究——區域界定114研究區域界定調研范圍考慮本工程所處地理位置、交通狀況以及其輻射能力和自身工程特點等綜合因素，我司將針對本案，圈定以本工程區域市場環境重點核心區域為：東至東二環；南長安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。115區域市場研究——區域環境研究116區域外部交通分析機動車單行線東四北大街東四南大街東四西大街朝陽門內大街北二環東二環朝陽門橋王府井大街東長安街建國門內大街本案D工程周邊由三橫四縱地上交通路網組成；地鐵5號線預計明年開通，將為本工程帶來豐富客源；117區域外部交通分析——公交線路示意圖106路116路807路204夜101路109路810路846路112路420路855路812路813路118區域外部交通分析共14條公交線路可以分別從東、西、南、北四個方向直接到達本工程，為本工程塑造了便利的交通環境。119區域停車場情況區域內停車場數量仍顯緊張。120區域歷史文化背景區域擁有濃郁的歷史文化氣氛，蘊含深厚的文化價值。名稱位置距本項目距離歷史淵源文化沉淀清真寺東四北大街路口西南角步行２分鐘唯一一座朝代服飾風格與伊斯蘭宗教相結合的文化特例近期剛完成內部裝飾，較好的保持了文物的現狀，是北京為數不多的清真寺之一劉雍相府東城區禮士胡同３００米建于乾隆年間曾做為印尼駐華使館，后歸屬文化部電影局。121區域市場研究——區域消費能力研究122區域消費人群分析1.常住人口：區域內存在大片的平房區，人口密度相對較低；常住人口素質相對較低，消費力較弱2.工作人口區域內存在大量的黨政機關，國家公務人員；高學歷、高素質、工作穩定，具有一定的消費能力3.流動消費群該局部消費群主要以年輕、時尚的青年為主消費能力一般區域內工作人群的消費潛力并未得到有效釋放，其他消費群體消費能力一般。123區域消費支出構成東城區2000戶城市居民家庭消費支出構成（2004年）單位：%

(%)

低收較低中間較高高

收2004年比2003年

增、減

項

目全

市入

戶收入戶收入戶收入戶入

戶

平

均20%20%20%20%20%消費性支出100.0100.0100.0100.0100.0100.0100.0

1.食

品（即恩格爾系數）32.238.836.136.230.925.50.5

2.衣

著8.76.88.59.69.38.70.5

3.家庭設備用品及服務6.85.85.75.46.78.60.5

4.醫療保健9.79.010.89.811.48.00.8

5.交通和通訊12.811.211.110.811.716.5-2.4

6.教育文化服務17.317.117.217.317.717.2-0.4

7.居住8.78.77.47.38.210.80.1

8.雜項商品與娛樂服務3.82.63.23.64.14.70.4資料來源：2005統計年鑒區域內居民消費集中于食品與教育兩方面，尚處于滿足日常生活消費的層次。124區域黨政機關分布國務院開展研究中心中華醫學會國家經濟貿易委員會治金機關效勞局中國民用航空總局國家冶金工業機關效勞局東城區城管監察執法站北京市東城區國家稅務局國家播送電影電視總局電影事業管理局中國城市開展研究會東城區商會外交部機關及駐外機構效勞中心中華人民共和國新聞出版總署.中國婦女旅行總社中國公民出境部北京市商業聯合會北京市東城區國家稅務局進出口稅收管理所市民委區域黨政機關云集，主要為出入境、新聞出版、稅務、商業等行業。125區域教育配套分布北京中華會計函授學校東城分校禮士胡同小學北京市第166中學史家胡同小學燈市口小學北京市外國語學校正綱藝術實驗學校北京景山學校北京市東城區體育運動學校分校北京市二十五中學東城區黨校北京市第二幼兒園北京市第二中學分校北京印刷職工中等專業學校北京市東城區藍海文化藝術學校中央教育研究中心實驗學校北京市第一聾人學校燕京文化專科學校區域中小學校繁多，且不乏知名的重點學校。126區域消費能力總結區域消費能力總結類別物業類型代表物業及數量消費特征/需求常住人口高檔住宅禾風相府400戶；銀街俊景188戶；森豪公寓；消費力強：中高層知識分子為子女上學購買；外埠商人、機關高級人員、事業上升階段中年。平房（2大片區）東四片區、燈市口片區消費力弱，下崗職工、外來人口。流動人口寫字樓（20個）已入住可類比項目消費力強，商務宴請類、品牌專賣類為主。黨政機關（32個）新聞出版署、商務局、航空總局等消費力強，宴請類、娛樂類、會議類為主以及品牌專賣類。學校（34所）職教/培訓機構13個；中小學14個；大專院校6個；幼兒園1個。消費力強，教育培訓類為主。合計：常住人口約25萬；流動人口18萬。返回區域居住人口以日常生活消費為主，消費能力較弱。區域流動人口消費力沒有得到完全釋放，具有一定的消費潛力。127區域市場研究——區域商業市場研究128隆福大廈菜市場工程周邊商業業態分布朝陽門小街東二環東四大街美術館后街朝陽門內大街五四大街美術館生活類時尚類文教類本工程工程周邊現有商業業態混亂。129區域商業業態構成業態分布上，區域內以餐飲和服裝服飾兩大類為主。備注：其它業態指煙酒店、自行車店、郵局、玩具等業態130區域商業經營檔次分析區域商業經營檔次以中檔為主。商店名稱檔次價位力千精品屋低檔100元以下摯友低檔100元以下蝴蝶裝苑低檔100元以下發新設中高檔120-3000同仁堂中檔10-1000張一元茶莊中檔30-2400鴻升金榜中檔36-1000愛家紡花布店低檔100元以下天盛服飾低檔15-75阿曼特家紡中檔50-2000友聯外貿低檔50元左右131區域商業經營狀況、消費人群分析區域整體商業經營狀況一般，目標客戶群消費力偏低。商店名稱經營狀況目標客群力千精品屋不好中年，消費低人群摯友一般中年，消費低人群蝴蝶裝苑不好中年，消費低人群發新設一般各年齡層，消費力較高同仁堂較好不分年齡、消費層張一元茶莊一般不分年齡、消費層鴻升金榜一般中青年，有一定消費力愛家紡花布店不太好中老年，消費低人群天盛服飾不太好各年齡層，消費力低阿曼特家紡一般中青年，有一定消費力132東四北大街租金分析道路東側，由北向南序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積日租金（元/天/平米）1護國寺小吃餐飲4010011.02米蓮諾鞋類358012.03名品折扣服裝358012.04瑞麗燙美容美發401507.35派克蘭席服裝10505.56傣家風味餐飲10357.87假日發廊美容美發18608.28蝴蝶裝苑服裝205011.09鴻升金榜美容美發341406.710愛家紡花布店服裝402005.511大井陶藝工藝品153511.712鑫時尚秀鞋業20906.113奇緣玩偶其他10309.114青木屋玩具18509.915黃記煌餐廳餐飲241504.4133東四北大街租金分析序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平米）序號商家名稱業態單鋪租金（萬元/年）使用面積(平方米)日租金（元/天/平