宜昌房地產市場調查研究報告市場研究報告框架一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論寫在前面……調研目的：為投資可行性判斷提供基礎依據。調研方法：通過政府宏觀數據整理分析判斷市場運行結構及發展趨勢；通過實地調研伍家崗及西陵區已進入實質開發及銷售項目了解現有供應產品結構和品質；通過走訪業內同行及目標客戶了解房地產住宅需求狀況。本次報告核心分為四個部分，即宜昌市宏觀環境介紹、宜昌房地產市場運行分析、伍家崗及西陵區房地產市場分析、投資方向建議。一、宏觀市場環境研究宜昌市整體概況宜昌市宏觀經濟分析宜昌市城市發展規劃宜昌市人口與就業結構宜昌市政策環境分析二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架宜昌市整體概況——概況分析宜昌位于湖北西部，長江中上游分界處，素有“川鄂咽喉”、“三峽門戶”之稱。宜昌市地勢自西向東逐漸下降，境內高山、丘陵、平原兼有，形成“七山二丘一平”地貌特征，氣候屬亞熱帶季風性氣候，受地形地貌條件影響，形成積溫較高、相對濕度大的氣候特征，成為柑桔、茶葉等作物的最佳生長地帶。宜昌市現轄5縣（遠安縣、興山縣、秭歸縣、長陽土家族自治縣、五峰土家族自治縣）3個縣級市（宜都市、當陽市、枝江市）5區（夷陵區、西陵區、伍家崗區、點軍區、猇亭區），共有25個鄉、62個鎮、20個街道辦事處。市域面積21083.58平方公里，截止到2010年人口406萬，其中城區面積4249平方公里，建成區面積61.53平方公里，城區人口141萬。宜昌市整體概況——行政劃分三峽水電站是世界上規模最大的水電站，宜昌也是世界最大的水電基地。三峽大壩位于重慶到湖北省宜昌市之間的長江干流上，俯瞰三峽水電站并和下游的葛洲壩水電站構成梯級電站。水電站1992年獲得全國人大批準建設，1994年正式動工興建，于2009年全部完工。宜昌市圍繞三峽工程建設，在機場建設、港口建設、城市規劃、科教發展、交通物流和旅游發展發面重點發展，創造和培育了一批具有國家影響力的大型企業，在人口就業、經濟發展、城市品牌等方面獲得極大提升。宜化集團宜昌市整體概況——三峽工程宜昌將成為聯結東西部的重要交通樞紐，為加快發展創造了極為有利的條件，三峽工程的巨大影響，極大地提高了宜昌的知名度，將使宜昌的地理優勢表現得更為突出。宜昌市地理位置居中，具有水運、鐵路、公路、航空等綜合交通優勢，處于南北經濟文化交往，東西資源要素對流的交匯處和過渡帶，歷來是重要的軍事和物資重鎮集散地。長江開放開發戰略、西部大開發戰略的實施和三峽工程的興建，長江流域已形成了以上海為龍頭，長江為紐帶，上海、南京、武漢、宜昌、重慶“五城一線”的開放開發大格局，宜昌處于承東啟西的戰略部位，是重慶和武漢之間重要的區域性中心城市。宜昌市整體概況——區位特征一、宏觀市場環境研究宜昌市整體概況宜昌市宏觀經濟分析宜昌市城市發展規劃宜昌市人口與就業結構宜昌市政策環境分析二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架億元“十一五”期間宜昌市全市生產總值年均增長14.5%，高于全國、全省平均水平，綜合實力躍居長江沿線和中部地區同等城市發展前列，進入全國百強城市行列。2011年前三季度宜昌工業經濟增長快速平穩，實現增加值730.35億元，同比增長26.9%，比去年同期快2.5個百分點。增幅高于全省6.2個百分點，居全省第2位。宜昌市宏觀經濟分析——GDP2010年宜昌市一、二、三產業比重為11.4：57.5：31.1，與2005年相比，第一產業比重下降，第二三產業比重不斷加大，宜昌經濟正向現代工業化階段急劇轉變。農村經濟穩步發展，農業增加值達到176.5億元，年均增長6.1%，比規劃目標高80%。工業總產值2142億元，比“十五”期末增長2.6倍；第三產業實現增加值480.7億元，年均增長13.7%。宜昌市宏觀經濟分析——產業結構宜昌市宏觀經濟分析——2011年宏觀經濟狀況2011年前三季度宜昌工業經濟增長快速平穩，實現增加值730.35億元，同比增長26.9%，比去年同期快2.5個百分點。增幅高于全省6.2個百分點，居全省第2位。四大支柱產業共完成增加值609.40億元，同比增長25.1%。其中裝備制造業持續高速增長，有力的支撐了全市工業發展。1-9月，裝備制造業完成增加值150.21億元，同比增長63.4%，高于全市平均水平36.5個百分點。二、三產業增速有所回落。1-9月，第一產業完成固定資產投資25.10億元，同比增長23.0%；第二產業完成固定資產投資477.01億元，同比增長44.3%，增幅比1-6月回落3.5個百分點，比1-8月回落4.0個百分點；第三產業完成投資322.88億元，同比增長34.3%，增幅比1-6月回落14.1個百分點，比1-8月回落3.0個百分點。房地產開發投資增幅繼續回落。1-9月，全市房地產開發累計完成投資98.77億元，增長28.1%，增幅比上半年回落22.7個百分點，比1-8月回落5.0個百分點。東部縣市區發揮了主導作用。在14個縣市區中，增幅超過30%的有7個，其中當陽增長46.3%，枝江增長39.3，夷陵區增長36.4%，猇亭區增長56.2%，遠安縣增長40.0%，這5個縣市區共完成增加值439.39億元，占全市規模工業的60.2%。一、宏觀市場環境研究宜昌市整體概況宜昌市宏觀經濟分析宜昌市城市發展規劃宜昌市人口與就業結構宜昌市政策環境分析二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架世界著名的水電能源基地和旅游名城，長江中上游的區域性中心城市，湖北省域副中心城市。世界著名的水電能源基地。依托長江三峽及水電樞紐的著名旅游地。長江中上游的區域性交通及流通中心。長江中上游的重要制造業基地。湖北省重要的金融、文化、教育、科技、衛生、信息服務基地。城市性質：世界著名的水電能源基地和旅游名城，長江中上游的區域性中心城市，湖北省域副中心城市。宜昌市城市發展規劃——城市性質與功能宜昌城市發展總體目標為：“發揮資源優勢，加強區域協作，完善旅游服務設施建設，通過宜昌市經濟實力和社會發展水平的提高，把宜昌市建設成為長江中上游的區域性中心城市及宜居與創業的城市”。宜昌市城市發展規劃——城市發展目標目標目標分類單位現狀2010年2020年經濟發展目標GDP億元588.681000-12002400人均GDP美元17512800-32006400-6800第三產業比重%30.3636-4043-47農業勞動生產率元/人54026500-75009000-10000農民人均純收入元29384000-45008000-9000社會發展目標城鎮化水平%40.134760貧困人口比重%8.151義務教育完成率%91.896100萬人醫生數人192840環境發展目標森林覆蓋率%6464.565受保護地區占國土面積比例%121417城市人均公共綠地面積平方米/人8912水功能區水質達標率％7090100經濟發展水平大幅提高，經濟發展效益大幅增強；城鎮人口比重大幅度提高，城鄉差別、地區差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業比較充分；人口素質明顯提高；可持續發展能力明顯增強。第一產業第二產業第三產業宜昌市城市發展規劃——產業發展策略依托宜昌資源優勢，增強產業集聚效應，推進新型工業化，著力發揮主導產業的帶動作用。逐步調整產業結構，加快三產的發展速度。將目前的產業結構由“二產、三產、一產”結構，調整為“三產、二產、一產”現代經濟結構。宜昌市城市發展規劃——城鎮化與城鎮規模（1）統籌規劃市域內長江沿線城鎮布局和產業布局，加快基礎設施建設，促進宜昌都市區的盡快形成。（2）市域總人口近期2010年為425萬人，遠期2020年為448萬人。（3）市域近期2010年城鎮化水平為47%，城鎮人口為199萬人；遠期2020年城鎮化水平為60%，城鎮人口為269萬人。（4）城區近期2010年城鎮人口控制規模為102萬人，遠期2020年為141萬人。宜昌市城市發展規劃——國有建設用地控制市域基本農田保護區總規模約為3100平方公里。宜昌城區城市建設用地控制在108.4平方米/人以內。其中，中心城區城市建設用地控制在105平方米/人以內；縣（市）城區城鎮建設用地控制在120平方米/人以內；鎮區城鎮建設用地控制在150平方米/人以內。規劃近期2010年城區建設用地約為110.2平方公里；其中，中心城區建設用地96.6平方公里，外圍組團建設用地13.6平方公里；規劃遠期2020年城市建設用地約為152.9平方公里；其中，中心城區131.2平方公里，外圍組團21.7平方公里。宜昌市城市發展規劃——市域經濟區劃分與職能分工根據市域經濟分布特征，參照自然資源條件基本特征，將市域劃分為2個大區和6個亞區：2個大區包括中部及東部產業發展區、山區資源生產及旅游發展區；6個亞區包括中部及東部產業發展區的4個亞區和山區資源生產及旅游發展區的2個亞區。經濟區劃結合生態區劃，對應不同的生態保護、資源開發與產業發展的政策。宜昌市城市發展規劃——城區發展與空間結構（1）城市用地發展方向——城區主要向長江下游方向發展，城市建設用地以長江左岸為主，適時向長江右岸發展。（2）空間結構——規劃通過建設伍家崗新城，帶動城市全面東拓，疏解西陵組團的壓力。城區為“雙中心沿江帶形組團式”的空間布局，規劃共9個組團，其中，中心城區5個組團，外圍4個組團。中心城區：包括西陵組團、伍家崗組團、小溪塔組團、點軍組團和猇亭組團；是宜昌都市區的主要服務中心，以金融辦公、商貿服務、文化娛樂、教育科研、體育衛生、交通物流、高新技術產業和無污染工業等職能為主。外圍組團：包括壩區組團、龍泉組團、白洋組團和紅花套組團，分別承擔旅游、工業、交通等專業性的職能。壩區組團是宜昌市作為世界著名水電基地和旅游名城的重要載體，必須要保證壩區的安全和景觀環境，不宜進行高強度的開發建設。中心區布局：“公共中心分市級、組團級兩級布置”，市級公共中心為雙中心布局，分別為西陵中心區和伍家崗中心區，其中西陵中心區主要為商業金融中心、文化娛樂和旅游服務中心，在現有城市中心基礎上改造完善；伍家崗中心區為行政、商貿辦公中心，為規劃期內的新建中心區。組團級中心設立于各組團中心位置，解決各組團內部的基本服務需求，實現服務與就業、居住的就地平衡。居住用地建設原則各組團內部居住用地與就業崗位之間形成相對均衡的配置比例，減少組團之間的通勤交通。新區建設與舊區改造相結合，以新區建設為主導，調整居住結構，逐步改善舊區環境。鼓勵成片開發、集中建設，完善社區配套服務設施。居住用地布局城區規劃居住用地4095.4公頃，占城市建設總用地的26.8%，人均用地29.0平方米。中心城區居住用地3603.0公頃，占中心城區城市建設總用地的27.5%，人均居住用地28.8平方米。壩區組團居住用地215.5公頃，居住人口6萬人，人均35.9平方米。龍泉組團居住用地114.7公頃，居住人口3萬人，人均38.2平方米。白洋組團居住用地77.6公頃，居住人口4萬人，人均19.4平方米。紅花套組團居住用地84.6公頃，居住人口3萬人，人均28.2平方米。宜昌市城市發展規劃——國有建設用地布局城市用地發展方向：城區主要向長江下游方向發展，城市建設用地以長江左岸為主，適時向長江右岸發展。規劃通過建設伍家崗新城，帶動城市全面東拓，疏解西陵組團的壓力。城區為“雙中心沿江帶形組團式”的空間布局。市級公共中心為雙中心布局，分別為西陵中心區和伍家崗中心區，其中西陵中心區主要為商業金融中心、文化娛樂和旅游服務中心，在現有城市中心基礎上改造完善；伍家崗中心區為行政、商貿辦公中心，為規劃期內的新建中心區。雙中心格局：（1）西陵中心區為東湖一路、東山大道、勝利四路和沿江大道所圍合的范圍。其中，西陵一路兩側以商務辦公為主，陶珠路步行街至夷陵廣場周邊以商業服務為主，二馬路、隆康路一帶以文化娛樂設施為主。（2）伍家崗中心區主要為宜昌火車東站至白沙路江濱的區域?；疖嚃|站站前地區以商貿、交通物流等為主。五一廣場至濱江部分主要利用現有宜棉廠、熱電廠用地改造，以行政、商貿辦公、文化娛樂、賓館設施等為主，塑造面向長江、具有標志性的城市中心景觀區。居住用地調整：（1）西陵組團按照“雙增雙減”的原則，增加綠地率和公共服務配套設施，減少建設強度，降低人口密度；現有居住區應逐步提高環境品質。（2）伍家崗組團重點在城東大道和濱水地區建設居住區，吸引西陵組團人口外遷。（3）點軍組團居住用地主要布置在五龍片區和羅家壩片區，形成較為集中、設施完善的居住區。（4）猇亭組團現有三類居住用地和村莊逐步搬遷至古老背新居住區。宜昌市城市發展規劃——分析總結一、宏觀市場環境研究宜昌市整體概況宜昌市宏觀經濟分析宜昌市城市發展規劃宜昌市人口與就業結構宜昌市政策環境分析二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架人口與就業結構——人口數量區劃名稱西陵區伍家崗區點軍區猇亭區夷陵區市五區人口（人）512074214194103696612305201861411380——數據來源：宜昌市第六次人口普查宜昌市目前總面積為21083平方公里，截止到2010年總人口為406萬人，其中市區人口141萬人。居住有漢族、土家族、回族、苗族、滿族、蒙古族、侗族、壯族、彝族、維吾爾族、白族、朝鮮族、藏族、土族、布依族、瑤族、仡佬族、黎族、畬族、錫伯族、拉祜族等30多個民族，其中漢族占人口比例的89.5％，土家族占人口比例的10.2％。人口與就業結構——就業情況指標20002004200520062007200820092010從業人員合計201.1212.3215.2216.8216.9217.1217225.1第一產業97.298.292.691.886.581.981.279.8第二產業42.145.549.150.15253.95463.4第三產業61.868.673.574.978.481.381.881.9城鎮從業人員76.184.989.190.192.493.996101.7職工人數37.736.8838.4639.8546.7549.4251.157.3女職工人數13.8413.8414.2615.0518.0218.3619.2320.53城鎮登記失業率3.54.274.34.214.144.34.243.1從全市就業人數情況來看，從2000年的201.1萬增長到2010年的225.1萬人，增長率為12%。根據三次產業從業人數來看，2000年宜昌三次產業從業結構為48:21:31，第一產業的就業人口占總就業人口的大部分，達到48%。隨著經濟的快速發展，特別是工業經濟的帶動，到2010年三產業就業結構為35:28:37，第一產業的就業比例下降了13個百分點，同時第二三產業的就業比例分別增加7個百分點和6個百分點。城鎮就業人口從2000年到2010年增加了近33%，同時城鎮登記失業率保持穩定并不斷下降。從2000-2010年就業情況來看，宜昌市農業人口無論從絕對數量還是相對數量上急劇減少，轉移成為城市人口，并且農業人口具有進一步轉移的潛力，推動和加快宜昌的工業化和城市化進程。年份職工人數（萬人）人均工資（元）企業人均工資（元）200037.779057512200135.9587778380200236.3892998511200336.4299549229200436.88106369808200538.461182610984200639.851273111834200746.751565114531200849.421731016099200951.11933317998201055.732267021477人口與就業結構——職工人數與工資從2000年到2010年，宜昌市職工人數從37.7萬增加到55.73萬人，平均增長水平4.13%；同時人均工資和企業人均工資也隨著經濟的發展而快速增長，到2010年，宜昌市人均工資和企業人均工資分別達到了22670元和21477元，平均增長水平11.2%，超過當年全國城鎮居民的人均收入水平。指標年末人數（人）工資總額（萬元）職工平均工資（元/人）合計557349122649022670其中企業44658792778021477按國民經濟行業分組

農、林、牧、漁業2816413614919采礦業231184697720603制造業18742436219620098電力、煤氣及水的生產供應業2953513933747668建筑業7272815485421482交通運輸、倉儲及郵政業303145344017759信息傳輸、計算機服務和軟件業53161044920353批發和零售業445596024314491住宿與餐飲業116891641114115金融業95423940141836房地產業126052344220002租賃和商務服務業111641508814984科學研究、技術服務和地質勘查業79921782323504水里、環境和公共設施管理業5141912617998居民服務和其他服務業3134440114602教育379209892826382衛生、社會保障和社會福利業226535944326931文化體育和娛樂業5080999319973公共管理和社會組織3461910080129610人口與就業結構——行業人數與工資統計從2010年宜昌市城鎮全部在崗職工人數與工資表來看，制造業和建筑業是全市城鎮就業人口最多的行業，分別占到總城鎮就業人口的33.6%和13%，同時職工工資總額所占比例最高。從工資行業水平來看，電力、煤氣及水的生產供應業和金融業在宜昌市職工收入水平中最高，分別比當年職工平均工資21477元高出122%和95%。

根據宜昌市“十二五”規劃，中心城區建成區面積達到160平方公里，力爭200平方公里；常住人口達到160萬人，力爭200萬人。省域副中心城市功能更加完善，綜合實力不斷增強，城市品位顯著提升。建成3個城區人口過20萬人的中等城市、40個重點鎮和特色鎮。轉移35萬農村人口進城務工經商，城鎮人口達到220萬人，城鎮化率達到54%?；緦崿F城鎮醫療、教育、文化、體育、社會保障、勞動就業、社會救助等公共服務均等化。人口與就業結構——城市人口規劃一、宏觀市場環境研究宜昌市整體概況宜昌市宏觀經濟分析宜昌市城市發展規劃宜昌市人口與就業結構宜昌市政策環境分析二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架宜昌市政策環境分析——房地產與土地金融政策房地產政策：2011年1月26日，國務院辦公廳出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》（國辦發〔2011〕1號），通知中明確規定了八項政策措施，要求二套房首付提至6成；宜昌市政府依據該通知公布了2011年宜昌市城區新建住房價格控制目標為：新建住房價格漲幅低于2010年新建住房價格上漲幅度，不超過地區生產總值（GDP）增長速度，與城鎮居民人均可支配收入水平相適應。土地金融政策湖北省出臺的“鄂八條”要求各地切實落實2011年住房建設計劃，嚴格執行差別化的信貸和稅收政策；金融政策方面，中國人民銀行連續上調存款準備金率和貸款利率，提高貸款成本，此外，根據住建部通知，個人住房公積金存貸款利率從2月9日起開始上調：其中五年期以上個人住房公積金貸款利率上調至4.5%，上調0.2個百分點；土地政策方面，國土資源部下發了《關于嚴格落實異常交易地塊上報制度有關問題的函》（國土資發【2011】2號），文件要求各縣級國土部門對2011年以來的成交地塊進行清理，對漏報的地塊應在6月30日前補充上報。今年，國家通過多項金融政策和稅收政策穩定房地產市場，推動房地產業平穩有序發展。這些政策直接抑制開發商拿地的積極性，控制地價上漲一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究宜昌房地產發展概況宜昌土地供應情況宜昌房地產供應情況宜昌房地產需求情況宜昌房地產市場分析總結三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架宜昌市房地產市場研究——房地產市場概況

宜昌市房地產市場分析主要是通過全市房地產行業運行、土地交易情況、市場供需總量分析判斷房地產開發環境。2011年作為“史上最嚴厲調控年”的延續，從樓市整體價格上看，并沒有太大的松動，相反還略有漲幅。從市房管局最新出爐的統計數據了解到，2011年上半年來宜昌市城區商品住宅銷售逾7000套，價格漲幅達到13.15%。

從具體的數據上看，2011年上半年主城區商品住房銷售均價4924元/平方米，比去年全年銷售均價4672元/平方米高出252元，增長5.42%（包括經適房房價）。2011年初，宜昌市三大區在售樓盤整體銷售均價5836元/平方米。其中，西陵區銷售均價約為7022元/平方米，伍家崗區銷售均價約為5861元/平方米，夷陵區銷售均價約為4625元/平方米。而到6月，宜昌市三大區在售樓盤整體銷售均價為6099元/平方米。宜昌市房地產市場研究——西陵區LOFT陽光公寓華祥商業中心錦繡天下三期西府華亭卓越廣場濱江壹號紫晶城觀瀾西陵區在售樓盤統計序號樓盤名稱物業類型裝修標準容積率價格(元/㎡）1紫晶城觀瀾住宅毛坯2.685002華祥商業中心商鋪、綜合體/購物中心簡裝修

4.960003錦繡天下三期住宅毛坯

3.8970004濱江壹號住宅毛坯5.70

85005西府華亭住宅毛坯

4.00

6800由于西陵區屬于宜昌市政治文化商業中心區，各種城市功能配套齊全，居家資源相對集中，使得在這一區域尋找居家置業的人較其他區域有非常強的領先性。西陵區是城區的中心區域，一直以來，也是房地產開發的熱點區域。商品房均價7500元/平方米。宜昌市房地產市場研究——夷陵區夷陵區在售樓盤統計序號樓盤名稱物業類型裝修標準容積率價格(元/㎡）1清江潤城三期住宅毛坯,菜單式裝修

1.25

44002國賓壹號住宅毛坯

0.99

51003嘉豪城住宅毛坯

342004恒大綠洲住宅精裝修2.73

6000

5香山鳳凰城三期住宅毛坯,精裝修2.43

41006星湖灣住宅毛坯,精裝修1.24

47007瑪歌莊園別墅毛坯0.229200

8錦繡星城住宅毛坯2.794500國賓壹號清江潤城三期宜洋汽車市場恒大綠洲嘉豪城星湖灣錦繡星城瑪歌莊園香山鳳凰城三期隨著宜昌城區房地產業的發展，并向周邊的滲透，夷陵區作為城區新的重要組成部分，正受到越來越多開發商的重視。特別是發展大道等交通主干道加快了夷陵區融入中心城區的步伐。加上宜人的自然環境和山水資源等優勢，讓夷陵區逐漸成為了宜昌綜合房地產開發的“后花園”。宜昌市房地產市場研究——伍家崗區東郡東景家園江山多嬌三期江山風華三期虹橋國際公寓金色海岸鏡虹山莊二期宜化山語城宏峰上上城東辰壹號御景東辰壹號峰景伍家崗在售樓盤統計序號樓盤名稱物業類型裝修標準容積率價格(元/㎡）1東辰壹號御景住宅毛坯2.48

53002宜化山語城住宅毛坯

2.8151003鏡虹山莊二期住宅毛坯0.99

54004東郡住宅精裝修2.50

53005東景家園住宅毛坯

1.2953006江山風華三期別墅毛坯3110007江山多嬌三期住宅毛坯3.99

67008金色海岸住宅毛坯2.2108009虹橋國際公寓住宅毛坯2.24

650010東辰壹號峰景住宅毛坯

1.65

515011宏峰上上城住宅毛坯2.85200隨著宜昌市東拓發展步伐的加快，交通以及整體環境的完善，區域房地產市場呈現大規模開發的活躍景象，隨著新火車站、深水港碼頭以及大型物流中心的興建，加之沿江大道延伸段的通車，伍家崗區已逐步成為越來越多的市民選擇的居住區域。伍家崗區的商品房在售均價6700元/㎡。一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究宜昌房地產發展概況宜昌土地供應情況宜昌房地產供應情況宜昌房地產需求情況宜昌房地產市場分析總結三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架土地供應情況——供應計劃城市區域供應計劃（畝）備注西陵區663

伍家崗區2269

點軍區650

猇亭區400

宜昌開發區433

夷陵區200包括100畝保障房用地保障性住房900

預留機動指標200

合計5715

2011年城區房地產及商業服務業土地供應計劃為5715畝，較去年增加179%。按供地區域劃分：西陵區663畝，伍家崗區2269畝，點軍區650畝，猇亭區400畝，宜昌開發區433畝，夷陵區200畝（其中保障性住房100畝），保障性住房用地900畝，預留機動指標200畝。按供地類型劃分：商業用地966畝，普通商品房用地3549畝（含商住混合用地），保障性住房用地1000畝（含夷陵區100畝），預留機動指標200畝。土地供應情況——2011年上半年土地供應情況編號

土地位置

總用地面積（m2）

土地

規劃指標要求

出讓年限

用途

容積率

建筑密度

G（2011）1

宜昌市西陵區窯灣鄉唐家灣村

19299.59工業

0.6-1

40%50年

G（2011）2

宜昌市點軍區聯棚鄉聯棚村一組

152431.2工業

0.6-1.2

45%50年

G（2011）3

宜昌市猇亭區高家店村十一組

10370工業

1.240%50年

G（2011）4

宜昌市猇亭區雞山居委會（先鋒路旁）

66678.95工業

0.730%50年

G（2011）5

宜昌市猇亭區雞山居委會（先鋒路與站前路交匯處）

26637.11工業

0.630%50年

G（2011）6

宜昌市猇亭區雞山居委會（站前路旁）

23298.01工業

0.630%50年

G（2011）7

宜昌市伍家崗區伍家鄉共同村、共升村

67222.11工業

0.7-1.6

40%50年

G（2011）8

宜昌市伍家崗區伍家鄉共同村、共升村

66717.78工業

0.7-1.6

40%50年

G（2011）9

宜昌市猇亭區迎賓大道北側

105762.6工業

0.630%50年

G（2011）10

宜昌市伍家崗區伍家鄉共和村

65283.6工業

0.7-1.6

40%50年

G（2011）11

宜昌市伍家崗區伍家鄉共升村、共同村

183789.22工業

0.7-1.6

40%50年

G（2011）12

宜昌市伍家崗區伍家鄉共和村

42193.13工業

0.7-1.6

40%50年

G（2011）13

宜昌市發展大道

15370.8商業

538%40年

G（2011）14

宜昌市猇亭區南部工業區桃子沖路北側

229878.79工業

0.735%50年

G（2011）15

宜昌市猇亭區南部工業區桃子沖路北側

392269.31工業

0.735%50年

G（2011）16

宜昌市猇亭區南部工業區迎賓大道南側

11995.57工業

0.830%50年

G（2011）17

宜昌市猇亭區南部工業區迎賓大道南側

12017.04工業

0.830%50年

G（2011）18

宜昌開發區發展大道廖家灣農場

2008.55工業

0.830%50年

G（2011）19

宜昌市發展大道立交橋旁

14013商住

5.535%40年70年

混合

G（2011）20

宜昌市城東大道與中南一路交匯處

116098商住

2.230%40年70年

G（2011）21

宜昌市龍盤湖管理區

192367.4商住

1.0135%40年70年

混合

2011年上半年，工業用地供應占了較大比重，占土地供應總量的比例達到了81.39%，其次是商住用地，供應量占總供應量的比例為20.06%，再次是商業用地，供應量僅占供應總量的0.85%，1-6月份期間，無純住宅用地供應；與2010年相比，土地供應結構發生明顯變化，住宅用地供應明顯下降，僅為去年同期的48%左右。工業用地供應在土地市場上仍是主導。土地供應情況——2011年上半年土地供應情況土地供應情況——2011年上半年分區域土地成交情況區域2011年上半年2010年上半年宗地數面積所占宗地數面積所占（公頃）比例（公頃）比例西陵區620.2316.44%1339.2617.43%伍家崗區654.6644.42%1076.3133.89%點軍區319.7616.06%33.871.72%猇亭區928.3923.08%8105.7246.96%夷陵區000.00%000.00%合計24123.04100.00%34225.16100.00%分區域來看，2011年上半年成交的地塊主要集中布局在伍家崗區，成交6宗54.66公頃，占土地成交總量的44.42%，其次是猇亭區，成交9宗28.39公頃；西陵區成交6宗20.23公頃、點軍區成交3宗19.76公頃，占土地成交總量的比例分別為23.08%、16.44%、16.06%。年份2011年上半年2010年上半年用途宗地數面積所占宗地數面積所占（公頃）比例（公頃）比例工業22120.4497.89%17116.3351.67%商業000.00%68.313.69%居住11.190.96%528.9112.84%商住11.411.15%671.631.80%合計24123.04100.00%34225.16100.00%土地供應情況——2011年上半年分用途土地成交情況分用途來看，2011年上半年成交的地塊中，工業用地成交22宗地120.44公頃，占了絕大多數，占土地成交總量的比例為97.89%，與2010年同期工業用地供應總量基本持平；居住用地成交1宗1.19公頃，商住用地成交1宗1.41公頃，與2010年同期相比，商業、居住、商住混合用地成交量變化較大，均大幅下滑，其中，商住用地土地成交面積僅是去年同期的1.97%，經營性土地成交量遠低于去年。

季度2011年第二季度2011年第一季度類型地價指數環比同比地價指數環比同比綜合指數159.23.70%15.69%153.513.34%16.16%商業價格指數162.34.40%15.39%155.463.85%15.62%居住價格指數160.53.60%20.61%154.93.51%20.44%工業價格指數144.90.80%2.37%143.720.25%3.10%土地供應情況——地價指數分析2011年第一季度全市平均綜合地價指數為153.51，環比增長幅度為3.34%，增幅較為平穩，較上個季度有小幅上升，同比漲幅16.16%，第二季度宜昌市土地市場繼續延續一季度的小幅上漲的態勢，總體漲幅較上個季度略有上升。級別一級二級三級四級五級六級七級商業用地（元/㎡）234115411059702442320231住宅用地（元/㎡）1236883579440371310222工業用地（元/㎡）614511431360298201

——公布期為2008年6月28日商圈所在級別樓面地價環比指數所在范圍（元/平方米）CBD商圈一級3031105.8由西陵一路、西陵二路、夷陵大道、珍珠路合圍而成，左擁夷陵廣場，右靠兒童公園解放路商圈一級2867102.2以解放路為中心，北起西陵一路，南至勝利四路，東以珍珠路與鐵路壩商圈為鄰，西至沿江大道九碼頭商圈一級、二級、三級1772106.1從勝利四路到九碼頭沿線，由勝利四路、沿江大道、夷陵大道江海路合圍而成（萬達廣場商圈）八二七商圈二級、三級1469104.6體育場路與西陵二路交匯處五一廣場商圈二級、三級、四級1304104.7火車站東站-五一廣場沿線土地供應情況——分類土地指標（商業）宜昌市各區域來看，2011年上半年，西陵區商業平均地價水平最高，其次是伍家崗區、夷陵區、猇亭區、點軍區。宜昌CBD商圈、解放路商圈地價處于較高水平，平均樓面價分別達到3031元/平方米、2810元/平方米。五一廣場商圈、九碼頭商圈、東山商圈、八二七商圈地價變動幅度較大。土地供應情況——分類土地指標（居?。┌鎵K所在級別樓面地價環比指數所在范圍（元/㎡）西陵中心區版塊一級1238104.2勝利四路、東山大道和沿江大道圍合區域內沿江大道版塊一級1069104.1沿江大道西陵二路板塊一級、二級973103.4西陵二路勝利四路-體育場路一級、二級、三級881104.2勝利四路、體育場路沿線項目葛洲壩板塊三級、四級521100.3西壩路、建設路、幸福路、西壩四路沿線萬達廣場周邊板塊二級903104.8夷陵大道與沿江大道沿線五一廣場周邊版塊三級、四級627103.6五一廣場周邊夷陵中心區版塊三級607102.4夷興大道、東湖大道、雙虹大道圍合區域內猇亭中心區版塊四級384100.5金猇路、正大路、金嶺路、桐嶺路合圍范圍內點軍區中心版塊五級299100.2點軍區江南路2011年上半年，宜昌居住地價指數為160.50。同比漲幅為20.61%。從分區域來看，西陵區居住用地樓面價格最高，其次是伍家崗區、夷陵區、猇亭區、點軍區。土地供應情況——價格變化趨勢從近兩年的供地情況來看，宜昌市純商業地產和大型綜合體項目增多，商業地產所占份額加大。宜昌市大型基礎設施建設項目不斷推進，城市發展迅速，區域組團的形成，居住、商業配套的完善，商業地產的高收益、高附加值，使得開發商愿意加大對商業地產的投入。隨著城市“東擴、西進、南展、北聯”，宜昌萬達廣場、宜昌CBD中心商務區、華祥商業中心、卓悅廣場、錦繡天下商業街、虹橋國際商街、金東山大市場等30余個商業地產如火如荼地發展壯大，商業地價將繼續保持平穩上漲的態勢。雖然，宜昌目前正處在房地產開發企業投資快速升溫的階段，但受到國家新政頻出，新一輪調控措施綜合運用稅收、信貸、限購等政策手段調控房地產市場的影響，宜昌市居住類用地價格將會受到宏觀調控的影響增幅趨緩。一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究宜昌房地產發展概況宜昌土地供應情況宜昌房地產供應情況宜昌房地產需求情況宜昌房地產市場分析總結三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架宜昌房地產供應情況——2010年房地產開發投資建設年份房地產投資額（萬元）住宅投資（萬元）施工面積（萬㎡）住宅施工（萬㎡）竣工面積（萬㎡）住宅竣工（萬㎡）竣工率（%）住宅竣工率（%）20016558943811138117.976.266.955.256.72002780314507713211349.943.937.838.8200312795094687208.9180.693.583.144.8462004201696149231276.3239.485.17730.832.22005317023228462328.7272.4130.2109.439.640.22006391764251018396.7324.7138.7111.33534.32007487110313389522.8441.3156.7126.43028.62008566832416179537.57452.52114.01102.6621.222.72009793311517753785.93568.53144.36127.3825.322.4201010577957656841034.84733.29118.93101.4411.513.8

根據統計數據分析，近十年來宜昌市房地產投資額保持年均30%的增長速度，超過年均GDP的增長速度，房地產市場飛速發展。從施工面積上來看，由從2001年的138萬㎡增長到2010年的1035萬㎡，增長近6倍；竣工面積由2001年的66.9萬㎡增長到101萬㎡，增長50%，后期發展潛力大，市場擴張速度快。從住宅竣工率上來開，從2011年開始，竣工量不斷下降，由56.7%下降到2010年的13.8%，說明宜昌房地產開發的數量不斷加大，并且開發規模不斷攀升，強勁的市場需求支撐著宜昌市的房地產開發。宜昌房地產供應情況——2010年商品房供應情況總規劃建筑面積（萬㎡）1663.42所占比例（%）住宅規劃建筑面積（萬㎡）1160.0969.74%商業營業用房（萬㎡）359.4321.61%辦公樓（萬㎡）25.211.52%其他（萬㎡）118.77.14%住宅規劃總套數（套）106970所占比例（%）90㎡以下3520232.91%90-140㎡6072556.77%140㎡以上1104310.32%140㎡以上所包含別墅、高檔公寓3727

從投資類型上來看，住宅仍是房地產投資的重點，占到房地產總投資的70%，其次為商業占到總投資的22%，辦公需求較少。從住宅規劃的戶型面積來看，二居三居戶型居多，面積區間在90-140㎡之間，占總體開發面積的57%；其次為90㎡以下的小戶型，140㎡以上舒適改善戶型占到總開發面積的10%。縣市區新開工面積合計（㎡）2010年全市房屋新開工情況匯總表商品住宅辦公樓商業營業用房其他房屋宜昌市43775933142869139448665821429455西陵區44759533987784976021639005伍家崗區1460732863140115856272276209460猇亭區6509365093

夷陵區6158885333023783464247566宜昌開發區1597021126936522317058782宜都市40093833777592524308210829當陽市8833546066285065161253110408枝江市178851123851

55000

遠安縣2932625917

3409

興山縣2103618402

2634

秭歸縣1696591383104001992611023長陽自治縣9412179574

133831164五峰自治縣1100011000

宜昌房地產供應情況——2010年全市房屋新開工情況匯總表

從上表統計數據了解到，目前開發熱點主要集中在伍家崗區、西陵區和夷陵區。這其中較為突出的是伍家崗區，房屋施工面積與西陵區基本持平、約是夷陵區的2倍，其中房屋新開工面積分別為西陵區及夷陵區的3倍、2倍。同時通過數據觀察可知，伍家崗區在施工面積和新開工面積中，商業、辦公樓分別占到了15%、5%和7.93%、18.64%，商業施工面積較2009年大幅增加。宜昌房地產供應情況——2010年與2009年房地產開發情況分析縣市區2010年2009年增幅（%）宜昌市105779579331133.3宜昌市市區合計79391266135120西陵區22891720196913.3伍家崗區25982223186512.1點軍區

猇亭區106701736513.6夷陵區21503312456572.6宜昌開發區79470101216-21.5宜都市7911834091132.1枝江市5647924676128.9當陽市5817026251121.6遠安縣1325615238-13興山縣2983

秭歸縣275341389898.1長陽自治縣240831657145.2五峰自治縣2260123583從上表數據統計可知，目前宜昌市房地產開發仍然集中在中心城區的三個區域，即西陵區、伍家崗區和夷陵區。西陵和伍家崗區開發規模保持領先，開發規模保持均衡穩定增長。其余縣市開發規模較小且開發規模呈現出兩極分化，以宜都市為代表的區域整體增速較快，宜都市2010年其開發規模較2009年大幅增長了132.1%。以開發區為代表的區域整體增速呈現出負增長，比2009年減少-21.5%?？h市區2010年縣市區房地產投資完成情況匯總房地產企業數量（個）計劃總投資（萬元）自開始建設累計完成投資（萬元）本年完成投資（萬元）其中：土地開發投資（萬元）配套工程投資（萬元）宜昌市2673672609254638710577951897912888西陵區76107484082183727599848122560伍家崗區5010468146873112338043001466點軍區7450045004500

猇亭區13807439519704022夷陵區3257682344560721945140

宜昌開發區3014143815409274863

3113宜都市8267814169260791182403456枝江市11165100807395855447004100當陽市19203085841405817018201971遠安縣5340078403821405

興山縣3277229832983

秭歸縣911720038660182201613200長陽自治縣10620364204324083

五峰自治縣6298029802260145

宜昌房地產供應情況——2010年上半年房地產開發情況分析全市本年度投資額完成情況為28.8%，西陵區和伍家崗區分別為25.6%、22.3%。從投資完成率看，全市項目開發完成周期，平均約為3.5年。宜昌房地產供應情況——2011年上半年房地產開發情況分析2011年上半年，宜昌房地產開發到位資金105.78億元，住宅投資近七成，同比增長103%。全市共有房地產項目162個，比同期多了26個。在建項目計劃總投資402.50億元，同比增長34.2%。全市房地產開發完成投資67.48億元，同比增長50.8%。從投資構成看，主要是建筑工程費用、包括土地購置費用支出在內的其他費用等。其中：建筑工程投資占68.8%，其他費用投資占22.5%，而在其他費用中56%是用于支付土地購置費，同期增長了6倍。從投資結構看，住宅投資占近七成。其中住宅完成投資42.75億元，同比增長35.3%，占房地產開發總投資的63.4%；商業營業用房完成投資17.55億元，同比增長113.4%。全市房屋施工面積達1076.42萬平方米，同比增長40.1%，比同期增幅提高16個百分點，其中新開工面積329.72萬平方米，同比增長114.1%。房屋竣工面積達71.98萬㎡，同比增長93.6%，其中住宅面積58.5萬平方米，同比增長94.1%，共竣工5000多套，同比增加一倍。另外，各縣市區房地產投資也呈現高增長勢頭。其中，當陽、猇亭、點軍、興山、秭歸投資同比均成倍增長，遠安、長陽、夷陵、伍家崗、西陵等投資同比增長50%以上。投資過億元的前三位是伍家崗、西陵、夷陵，增幅排前三位的是點軍、猇亭、興山。一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究宜昌房地產發展概況宜昌土地供應情況宜昌房地產供應情況宜昌房地產需求情況宜昌房地產市場分析總結三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架宜昌房地產需求分析——2010年整體銷售情況年份商品房銷售面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）商品房銷售額（萬元）住宅銷售額（萬元）商品房銷售平均價格（元/㎡）住宅銷售平均價格（元/㎡）商品房待售面積（㎡）商品房空置率（%）200158.655.96829464140116511479075211.53200247.444.157981526181223119311851722.87200380.676.4104550965631297126411829611.86200492.4384.8313227412355514631457773608.462005106.1194.972168261850422043194820868715.62006180.27167.064089133434062268205636328123.782007215.38198.895546335009652575251925249813.392008140.78135.14221683916032999289940371229.82009204.08191.956457845762253164300225323016.792010231.36216.968697467334933759338142886632.8宜昌商品房的銷售面積快速增加，從2001年的58.6萬平米增加至2011年的231.36㎡，上升幅度達到295%；銷售均價從2001年的1165元/㎡增加到3759元/㎡，上升幅度達到223%，年增幅約為22.3%；商品房銷售額從2001年的6.8億元增長到2010年的87億元，增長了近13倍。宜昌房地產需求分析——2010年預售面積縣市區商品住宅其中90㎡以下90-140㎡140㎡以上經濟適用房別墅、高檔公寓宜昌市3127213357984217615953331359757西陵區4946169802937660819979伍家崗區40749426514270654110326猇亭區2146621466夷陵區101775211997455026328775859757宜昌開發區2005883092215714512521宜都市3648422579732034118704當陽市207642234841763057853枝江市11156022258350925826遠安縣143770385321015763662興山縣805713526705秭歸縣148897156210889738438長陽自治縣1952022051515983514852五峰自治縣59155915區域90㎡以下90-140㎡140㎡以上西陵區19.82%76.14%4.04%伍家崗區6.51%66.42%27.07%夷陵區11.79%54.07%28.27%從2010年宜昌市批準預售面積來看，140㎡以下的中小戶型占到總預售面積的70%，別墅及140㎡以上的大戶型所占比例較小，政府仍然以引導市場發展高容積率的中小戶型為主，促進房地產市場的合理健康發展。從批準的預售產品分布的區域及結構來看，市內五區占總預售面積的68%。西陵區供應產品主要集中在140㎡以下的產品，90-140㎡占比最高，約占76.14%，140㎡以上大戶型產品相對稀缺僅占4.04%，且90㎡以下的產品比例相對較高，約占其預售比例的19.81%；伍家崗區預售產品比例中90㎡以上產品占比較高，合計占到其供應面積的93.49%?？h市區商品房銷售面積商品住宅辦公樓商業營業用房其他房屋宜昌市231357821696493639350044105575西陵區4773514449114834914423伍家崗區4004273722053007461389163猇亭區10289998653173859夷陵區5185545139862329416262076宜昌開發區1065449297722275宜都市2202582053364294210110當陽市17815717066731119枝江市1250898528939800遠安縣1061901048014531興山縣23752375229秭歸縣13189912392440018836長陽自治縣127158121857186215944五峰自治縣1583114312宜昌房地產需求分析——2010年銷售面積區域比較商品房銷售率住宅銷售率西陵區85.64%89.95%伍家崗區85.97%91.34%

從2010年全年銷售情況看，兩區的銷售業績均達到了較高的水平，尤其是住宅銷售率，兩區均接近或達到90%。通過兩者之間的細微比較，可以看出伍家崗的銷售率仍然要優于西陵區?？h市區商品住宅期房銷售面積其中90㎡以下90-140㎡140㎡以上經濟適用房別墅、高檔公寓宜昌市197473638829912968622132606576610549西陵區3767989815326268115964

伍家崗區3655521174661256385668265766

猇亭區9986

9986

夷陵區5026307691733546179703

10549宜昌開發區7115318559446917903

宜都市1844222329315071210417

當陽市130484241551009605369

枝江市8528922006568217407

遠安縣1037574140361760594

興山縣23751772198

秭歸縣123924

10088523039

長陽自治縣895194535808994085

五峰自治縣

0

宜昌房地產需求分析——2010年商品期房銷售面積從全市商品房住宅期房銷售情況看，伍家崗區及夷陵區產品需求呈現出多元化發展的態勢，各類產品保持相對均衡銷售態勢，而西陵區則因為價格因素影響，140㎡以下的中小戶型相對需求旺盛。宜昌房地產需求分析——2010年商品期房銷售額縣市區商品住宅期房銷售金額（萬元）其中90㎡以下90-140㎡140㎡以上經濟適用房別墅、高檔公寓宜昌市68121213461743343993403126787075西陵區191942527271331586057

伍家崗區14329032696670893082712678

猇亭區2312

2312

夷陵區1866052823311431936978

7075宜昌開發區290637495182543314

宜都市441715465364162290

當陽市291178337167164064

枝江市199731400116696904

遠安縣148364877986693

興山縣69947652

秭歸縣29549

245395010

長陽自治縣18718835167031180

五峰自治縣

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從期房分類銷售額來看，90㎡以下、90-140㎡及140㎡以上三種戶型面積區間的銷售額分別占期房銷售總銷售額的19.8%、63.6%和13.7%，說明宜昌房地產市場對140㎡以下的中小面積戶型需求最大，共占總期房銷售面積的83.4%。市區內與周邊縣市居民的需求結構大致相似，但是市區內客戶?0㎡以下面積需求的比例略高于周邊縣市2個百分點。宜昌房地產需求分析——歷年商品房價格走勢

統計數據上來看，近年來宜昌市銷售面積與銷售均價快速提升，其中銷售面積從2001年的58.6萬平米增加至2011年的231.36㎡，上升幅度達到295%；銷售均價從2001年的1165元/㎡增加到3759元/㎡，上升幅度達到223%，特別是從2006年開始，與全國房地產價格上升勢頭保持一致。宜昌房地產需求分析——2010-2011年年商品房成交價格從2010年3月統計的周成交價格來看，宜昌市的房地產成交價格在5000-8000元/平米，而且成交價格占整體比例較為穩定，其次為3000-5000元/㎡，特別從2010年12月和2011年2月份，成交比例超過5000-8000元/㎡所占比例，而此段時間宜昌商品房價格上調，說明消費者對商品房價格上調較為敏感。但從2月下旬開始，消費者對價格上漲抗性逐步減低，高價位產品逐漸得到接受，并且8000元/㎡以上的高端產品所占比例也逐漸上升。這一方面得益于經濟水平的快速發展，人均收入水平的提高，另一方面也說明宜昌市消費群體整體消費品質的提升。宜昌房地產需求分析——2010-2011年商品房成交均價從2010年3月到2011年3月宜昌市商品房成交面積統計可知，目前宜昌市的商品房成交以90㎡以下小戶型產品占絕對主力，其次為90-140㎡的舒適改善型產品，140㎡以上的大戶型銷售量少。近年來宜昌市商品房價格逐步上升，由于大面積戶型總價高，普通工薪階層購買力有限，因此大戶型產品成交比例較小。而90㎡以下小戶型產品，總價低，接近宜昌工薪階層的購買承受力，因此在整個商品房市場的所占比例較高，特別是2010年下半年來，整體價格上升的條件下，小戶型產品一度占周成交量的80%以上。2011年初，宜昌房價延續去年底的上漲勢頭，一月份，宜昌市三大區在售樓盤整體銷售均價5836元/平方米。其中，西陵區銷售均價約為7022元/平方米，伍家崗區銷售均價約為5861元/平方米，夷陵區銷售均價約為4625元/平方米。而到6月，宜昌市三大區在售樓盤整體銷售均價為6099元/平方米。但從房價的漲幅看來，上半年的漲幅呈逐月縮小的趨勢。同時，隨著開發商推盤從“觀望”到“主動”，宜昌樓市上半年的銷量也逐步走出“低迷”。從今年在售樓盤來看，各區域價格都有上漲，大部分單個項目樓盤開盤后本期漲幅不大，但部分樓盤分期開盤時各期之間價格漲幅較大?？傮w上西陵區住房價格居高不下，伍家崗區住房價格相對平穩增長。宜昌市房產交易網統計數據顯示，今年上半年，宜昌城區（包括西陵區、夷陵區、伍家崗區、開發區和猇亭區）共售房7294套，日均銷售近40套。從區域來看，伍家崗區銷售量居于首位，西陵區其次，兩區商品房銷售占據總成交量60%以上。從戶型上分析，市民選90-120平方米戶型的居多，占售房量的32.4%，其次是選購90平方米以下小套型的，占了31.1%。據統計，上半年開盤項目中，一月份10個項目開盤，其中2個商業項目；四月份3個項目開盤；五月份3個項目開盤，其中2個商業項目；六月份8個項目開盤，其中1個商業項目。宜昌房地產需求分析——2011年上半年商品房走勢一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究宜昌房地產發展概況宜昌土地供應情況宜昌房地產供應情況宜昌房地產需求情況宜昌房地產市場分析總結三、伍家崗區域房地產市場研究四、綜合結論市場研究報告框架宜昌市房地產市場分析總結從歷年市場表現來看，宜昌市房地產市場正處于發展階段，供求結構相對平衡，房地產開發相關指標平穩增長。具體體現在反映在長期供給指標的土地供應指標基本符合當地市政府的經濟發展規劃，供地指標側重于工業用地的供給，合理控制分配居住用地，通過強化土地的生產屬性、適當控制土地的消費屬性，從而有效的控制房地產行業的過渡開發及供給急劇膨脹。反應中期指標的施工面積及新開工面積基本與反應需求的竣工面積和銷售面積同比增長，這也反映出市場結構的穩定性。從宜昌房地產市場價格水平發展看，其歷史成交價格由于市場發展較晚，且不充分導致市場價格偏離內在價值，隨著市場的逐步完善，市場價格逐漸回歸內在價值，從現有整體均價與城鎮居民收入之間的關系分析，目前尚無泡沫產生。從價格構成看，中心城區內的西陵區、伍家崗區和夷陵區的定價主導著全市均價，同時根據區位現狀及未來發展，各區的均價水平略有不同，目前價格水平最高的是西陵區，其次是城市發展方向核心的伍家崗區，最后是夷陵區。作為未來的政務中心和商業中心，伍家崗區域房地產市場具有良好的發展前景，目前該區按照整體規劃發展要求，已先期建設沿江發展帶，現已展現規模，后續發展將以五一廣場及東山作為下一階段的發展重點。屆時伍家崗的房地產發展將會迎來新一輪的機遇。作為一個擁有優越的自然資源的濱江城市和水電之都，宜昌在近年來也成為一些地產大鱷逃離一二線大城市的下一個重要陣地。隨著萬達、恒大在宜昌項目的成功開發，越來越多的全國知名房地產企業正將目光投向這里，紛紛在宜昌謀劃發展，攻城掠地。這讓宜昌的房地產業顯得后勁十足，也成為其持續穩步發展的一個重要因素。市場研究報告框架一、宏觀市場環境研究二、宜昌市房地產市場研究三、伍家崗區域房地產市場研究區域發展規劃分析房地產市場分析產品戶型面積分析產品建筑類型分析銷售情況分析在售產品重點研究伍家崗房地產市場小結四、綜合結論區域規劃發展分析——伍家崗地理區位伍家崗地理位置——伍家崗分區位于宜昌市城區東南部，北連西陵組團，承接市中心戰略轉移；南接猇亭區，服務于與工業區的發展；東臨東山四路，西瀕長江，是宜昌市的東南大門，是武漢、荊門、襄樊三個方向進入宜昌城區的必經通道。區域規劃發展分析——規劃范圍與性質伍家崗現有規劃范圍——西北方向以港窯路為界、東北方向以規劃的東山四路為界、東南方向以柏臨河為界、西南方向以長江岸線為界，規劃總用地面積為64.07平方公里。伍家崗分區是宜昌市雙中心城市的重要一極，是未來城市交通樞紐中心和主要的客貨集散地，是以發展新型工業、商貿物流和居住為主的城市綜合新區，遠期（至2020年）規劃人口38萬人。區域規劃發展分析——伍家崗用地現狀伍家崗用地現狀——本分區現狀用地由建成區和待開發建設用地兩部分組成，其中建成區域主要集中在沿江大道。13.10平方公里的建成區用地中居住用地和工業用地占72.28%，而公共服務設施用地、市政公用設施用地尤其是道路交通用地的比例很小。棕紅為工業用地、黃色為居住用地、粉色為行政、文教用地城市預留發展空間連接猇亭區開發熱點區域規劃發展分析——伍家崗規劃結構伍家崗規劃結構為：

“一心兩軸三組團”“一心”—是指伍家崗市級中心區，規劃主要承擔市級商貿辦公、行政辦公等職能；“二軸”—是指沿東山大道及其延伸段的城市東西向主軸和沿城東大道向城市東拓的新的分區發展軸；“三組團”—城東生態居住組團，主要承擔區級商貿商務、行政辦公、文化體育及居住等職能；東站商貿居住組團，主要承擔區級商貿辦公、行政