/昆明市西市區房地產進展情況市場調研一、調查區域范圍及差不多情況

此次市場調研范圍以西市區房地產市場發達區域為主：西邊以昌源路為界，北邊以學府路為界，東邊以一二一大街為界，南邊以人民西路為界的圍內進行為期三天的市場調查，利用訪問法、觀看法、探測性調查、因果性調查，對區域范圍內房地產微觀市場進行調研及分析。

該區域房地產市場特征被二環西路一分為二，東邊是80、90年代房屋建筑風格，西邊是以高新區為代表的現代建筑風格。

二、市場調研

1、昆明市房地產市場走勢分析（宏觀）

中國加入WTO已有5年，各項政策制度的完善及落實著實給消費帶來了實惠，我國GDP進展速度以每年10%以上的速度增長，云南去年的GDP增長也達7%的速度，國家及地產政策環境穩定，對房地產業阻礙較大的金融業也取得了較大進步，金融市場保持穩定，加之昆明三大開發區的各項優惠政策，不斷有全球知明企業進住昆明，外匯儲備不斷提高。

科學技術的快速進展給房地產行業帶來了數字時代、網絡時代的全新概念，去年國家出臺了“831”土地限制政策及央行壓縮銀根，調高商品房貸款利率，目的出于給沿海房地產炒房現象降溫，還市場一個理性。

2、昆明房地產市場走勢分析（中觀）

近期出臺的政策法規：

1、

云南省建設廳文件關于轉發房地產估價機構資質核準條件的通知；

2、

關于征訂《房地產文件匯編二》的通知；

3、

商品房購銷合同樣本（1—16頁）；

4、《中華人民共和國都市房地產治理法》建設部關于加強商品房銷售治理的通知。

2004年中國最具投資價值的100個二、三線都市排名中昆明位于第33位，其中房地產投資水平為0.21，位居第28位，整體潛在需求為0.63，位居第7位。全市總面積21111平方公里，轄5區市8縣，市區百積約98平方公里，總人口578萬，平均氣溫14.2度，03年國內生產總值812億元，社會固定資產投資總額達360億元，其中房地產投資達68億元，都市是房地產的載體，都市的擴張重新定位，給房地產業帶來了巨大進展契機，隨“住在昆明”號角的吹響，新一輪都市化進程差不多全面啟動。

昆明樓市逐年攀升

昆明房地產市場起步于上世紀80年代中后期，通過10多年的逐步培育，自90年代末進展明顯加快，近三年已進入一個穩步增長的新時期，過去5年，昆明房產市場投資穩定在70億元左右，占全市固定投資的18.9%，通過幾年的進展，昆明市個人購房占市民所購商品住房銷售額的95%以上，居民私有住房的比例已達到70%以上。

房地產開發總量穩中有升，02年68.34億元、03年為70.07億元、04年為80億元，開發面積為02年731萬㎡、03年748.9萬㎡、04年9月末已達658.6萬㎡，其中住宅商品房分不占80.12%、89.90%和88.32%，竣工面積02年42%、03年47%、04年不低于40%，其中商品房竣工面積占九成左右。

市場需求不斷擴大

商品戶預售面積02年為120萬㎡、03年為140萬㎡，實際成交面積02年為179.68萬㎡、03年為220.62萬㎡，通過二三級市場完成的交易面積02年為142.18萬㎡、03年為516.14萬㎡，空置房消化較快，分不從02年的116.3萬㎡，降至03年的88.9萬㎡，04年僅乘34.4萬㎡，置商品房中住宅占45%。

市場價格逐年提高

02、03年昆明新增商品房平均成交價每年以10%的比例遞增。

二手房成交價分不為1071.01元/㎡和1264.52元/㎡。

產業規模逐年擴大

從房地產企業的登記戶數看，02年357家，03年為452家，04年9月已達499家。

04年1月至12月30日，昆明市新開樓盤60多個，商品房成交面積達492萬㎡，同比增長43%，交金額133.9億元，同比增長33%，商品房住宅平均價格為2711元/㎡，同比增長10%以上。非住宅平均價格為4502元/㎡。

二手房成交面積602.6萬㎡，同比增長15%，成交金額74.48億元，同比增長25%，二手房均價為1304元，同比增長10%。

03年、04年，昆明市房地產用地供應量分不為5418畝和9236畝，03年相應較少，04年則大幅度增加，04年增加的土地供應量將在1至3年內逐步開發，05年房價走勢將在04年基礎可能上幅5%—10%之間。

以下統計數字是昆明市近二年的房地產市場調查報告：要緊有以下幾項因素

1、居民住房私有化比例已達59.3；

2、預購房以經濟適用房為主和商品房為主；

3、居民可承受的房價以每平方米1000—2000元為主；

4、25—34歲的人占購房人群的36%；

5、預購面積80—100平方米的需求量最高；

6、要緊房屋預購者家庭月收入在1000—4000元間，工薪階層購房依舊難，價格是最大瓶勁；高收者將是市場生力軍。

調查所涉及的調查范圍來看，昆明都市居民以居住樓房為主，87.7%的家庭住房為無電梯式樓房，只有3.7%的家庭住在有電梯的商品房里，還有8.2%住在平房，另有一小部分處于衛生間或廚房共享的合住狀態。由于房改的不斷深入，目前居民住房私有化比例已達59.3%，超過半數；18.2%向房管所租用房屋；11.5%租住單位的房子；住房面積和多數在40—80平方米之間。多少都市人預備買房，據調查，五年內預備購房的都市人占調查都市總體的21.9%，其中以經濟適用房和商品為，預購面積在70—150平方米之間，可承受價格以每平方米1000—2000元為主體，輔之以每平方米500—1000元及2000—3000元的價格。購房資將要緊來源于家庭儲蓄，政府及銀行貸款也占據一定比例。有了產權房，還買房嗎？數據顯示，調查總體中59.3%的家庭擁有住房產權，住房面積在20—80平方米不等，多為2、4或4口之家，其中以居住面積在50—80平方米所占比例最高，20—50平方米居住面積位居其次。還有小部分家門或個人從單位或私人處租房。調查顯示，在已擁有產權房的家門中，23.3%可能在五年內購房，20.1%可能明后購房，商品房及經濟適用房仍占預購主導地位。調查顯示，無產權房家門要緊希望購買80平方米以下的房子，屬一期置業，為解決生活問題，而已擁有產權的家門則希望購買更大的房子，屬二期置業，為改善生活質量，打算5年內購房的比例遠遠高于打算1年或2年內購房的比例，尤其是對大面積住房的購買。而打算1年內購房的比例也高于打算2年購房的經例，講明購房群體要么已持幣在手，有比較具體的購買打算，要么預備一個較長時刻的資金積存，再進行置業大投入，使生活質量完全改觀。另處，在商品房預購群體中，有產權房的家門預購比例達55.6%，遠無高于其他住房群體，預購面積以81—100平方米的需求為最高，達30.5%；而在100—150平方米的預購群體中，擁有產權房的家門預購比例高達62.3%，可購房在那個群體中的市場潛力特不可觀。調查顯示，其中家門月收入在2000元至2500元之間的比例最高，達16.5%；6000元以上的高薪家門比例最小。希望房價在1000—2000元的比例最高，為30.4%；500—1000元的占22.3%；2000—3000元的占21.6%；希望房價在6000元以上的不足1%。在這些擁有房產權的預購者中，有69.1%希望使用家庭存款來購房，31.4%希望政府貸款，16.1%打算向銀行貸款?？磥?，傳統的消費觀念顯然不利于消費的良好性增長。購房是什么樣的人？數據顯示，25—34歲的人占購房人群的36%，位居榜首，而3544歲的人群比例為20.3%，位居第二?？傮w購房人群以中學以上學歷為主流，半數以上為全職工作者，重點分布于貿易、制造業、政府機關及教育文化領域，以制造業職工、中級技術人員、商業/服務人員、公司中級經理居多，輔之以其他行業人士，月薪在1000—2000元范圍內為主體購房者。目前，中國的家庭結構以三品之前家或四口之家為主，購房打算多數定位在商品房及經濟適用房，分不占預購比例的42.7%和39.2%；預購面積在70—150平方米間不等，以80—100平方米的需量最高。而要緊房屋預購者的家庭月收入在1000—4000元間，居民購房承受能力有多大？誰更急于購房？中國人喜愛居有定所，不尚遷徒。據調查，認為“只有真正擁有自己的房了，才會覺得穩定和可靠”的人占總體調查人口的75.6%。從預購房者的人群結構來看，商業、服務業一般職工占預購總體的11.5%，居第二位，而這其中60.1%的預購者介于21—35歲之間；制造業職工占預購總體的12.8%，居首位，這其中46.5%的預購者介于21—35歲之間；而中級公司經理介于21—35的預購比例也超過了60%。由此可見，市場的重心在年輕一族。這一組人群中，63.6%為已婚，其中介于21—35歲的點43.7%，介于36—45歲的占30.4%，34.7%為獨身，其中66.1%介于21—35歲之間，僅有1.4%介于36—45歲之間。從預購房者年齡結、職業特征及婚姻狀況看，已婚中、初級工作者構成預購主體，而年輕的單身族也是這一購房群體中不可或缺的一個重要部分。應該講，21—45歲之間的人群對購房最有興趣，他們希望的房屋類型仍然是經濟適用房和商品房，面積介于50—150平方米之間，最好單價在3000元以下，情愿花3000—4000元/平方米購房的也占一定的比例，這一預期和市場價格的差距低于調查總體對房價的預期與真正市場情的差距。調查總體對每平方米的價格預期如下：每平方米500—1000元的占22.9%，1000—2000元的占32%，2000—3000元的占19.6%，而6000元以上的僅占1.3%。居住環境對購房有多大阻礙？調查還顯示，消費者已逐漸將目光投向新的視點，比如：環保問題、居住環境（包括人文環境、地理環境、教育投入、文化氛圍）等，認為都市輕度污染的占調查總體的60.9%，在調查總體中仍有47.1%的人認為自己不懼怕失業，這些人中26.5%的人可能在五年內購房，而他們的收入要緊在1000—3000元之間，另外從調查中還能夠發覺，收入越高越高越傾向于購買商品房。

3、昆明市西市區市場走勢分析（微觀）

（一）、回憶與展望

昆明市西市區受昆明市高新技術開發區高新產業的強勁進展阻礙，區域內各項技術指標大幅提升，區域內土地已由生地漸變成熟地，房地產業經歷了南北熱后，西市日漸成為人們關目的地區，西市區不僅土地儲備量大，而且擁有56萬左右的居住人口，且近年來進住該區域內的人口程上升趨勢，受高新技術開發區的阻礙，不斷有公司企業進入，隨都市配套設施的逐步完善，綠化規模的不斷擴大，該區房地產投資必定成為熱點區域。

調查區域內房地產項目的基礎情況如下：

樓盤名稱

開發商

樓盤地址

樓盤價格

銷售電話

漂亮人生

昆明財興盛房地產有限公司

高新區科醫路可口可樂公司對面

起價1980

8313766

8313866

漂亮新世界

昆明華信地產西山區都市投資開發公司

人民西路轉昌源中

起價2060

均價2380

8211222

8211266

西華苑

昆明豐澤苑房地產公司

西華園旁

2020—2550

4172539

2885396

實力五彩（已售完）

云南實力房地產開發集團、昆明亙大房地主開發經營公司

西苑立交橋南行200米

均價2500

8222888

8211266

香格里拉盛景

昆明坤達房地產開發經營公司

興苑路中段

準現房19.2萬起

8225333

8229555

香頌嵐山

云南百大住宅開發有限公司

黃土坡

均價2600

8313766

8315136

興盛苑

財興盛房地產限公司

科醫路

起價1980

8313766

8313866

左岸公寓

云南鴻源屋業有限公司、高新區土地房屋開發經營公司

西苑立交橋，人民西路

起價2700

8217326

8216171

新知花園

榮成興業房地產有限公司

高新區海源中路

起價1880

最高價2280

8211119

8216622

千喜龍庭

云南千喜龍庭房地產開發有限公司

西山區政府后門

起2500

8220088

8220999

燈火闌珊處

昆明市西苑房產綜合開發經營公司

秋苑二期

8329056

陽光果香

云南中產房屋開發有限公司

學府路

起價2500

5399998

學府人家

云南匯和房地產開發經營有限公司

學府路747號

均價2300

5357166

5357566

活力空間

昆瑞路傍

起價2300

80350777

8351777

創意英國

云南杰昌房地產開發有限公司

茭菱路88號

均價3000

5356666

5357777

第一國際

恒安置地

海源北路

均價2400

8301111

豐寧家園

昆明市五華區房地開發經營總公司

西苑立交橋

均價4000

8333668

3638074

銀領國際

昌源北路

均價2700

（二）市場特點

由歷史緣故區域調查范圍被二環西路一分為二，并形成二環西路以東的老式住宅建筑群，老式住宅代表作有：豐寧小區、菱角小塘、虹山小區、學府路周邊各大專院校的住宅小區等。這一區域的商品房消費者多屬工薪階層（中產階級），戶月收入2000—3000元，且多帶有末獨立的子女及長輩，而前兩年該區出現的新盤是受高新區經濟阻礙，是由于當時高新區內生活住宅設施規劃不到位緣故所至，故新盤且相對集中于二環西路兩側，隨房地產開發的地域性專門緣故，近兩年來在該區域內穿插了部份新盤，如創意英國、春暉小區、泰和園、豐寧家園、陽光果香、學府人有、蘇家塘小區、西景盛典小區。

二環中路以西形成了以高新技術產業為代表的優秀居住小區，代表盤有：國際花園、漂亮新世界、西香園等，這一區域的商品房的消費者多屬高薪收入，戶月收入在3000—4000元，年齡25—45時期的強勢消費群，且賣房的緣故要緊集中在距工作地點近的緣故，并沒有出現市中心移居郊區人群。

就生活配套設施而言，二環西路以東范圍較為完善，且擁有大量?？茖W院，流淌人口多，周邊單位密集，顯著表現方式為線狀模式，沿區內三條主干道，學府路、二環西路、昆瑞路形成線帶進展周邊集聚密度較高，而二環西路以西則由高新區系統規劃為工業園區，區內道路排列有序，綠化比例較高，生活設施相對較缺乏，且在售新盤銷售情況不太理想，區內商品房消費多以工作為主，故市場有限，為更清晰的反映市場情況、作“點，單個樓盤”的市場反映情況調研：

（1）、陽光果香

該項目由中產房居開發有限公司開發，項目地處學府路西端522號，鄰近冶金工校，占地23畝，綠化38%左右，總面積33763.68㎡，容積率2.08，開工日期04年1月6日，整個項目地形屬自然坡地多層，住宅以不同的排列，彩光較為充分，樓與樓之間的距離適中，從平面上看，外形酷似——海馬。

①、產品分析，從地理位置看優勢縱多，周邊坐擁昆明市絕對數量的高專院校，集中度相當高，項目位置緊鄰虹山小區，而虹山小區經長時刻入住，周邊以形成較完善的基礎生活設施，但商業設施落后，地形屬坡地，且坡度比較大，海拔上具有優勢，項目內50%以上住宅視線效果較佳，均能遠眺遠處，項目距主干道距離約500左右，受主干道交通汽車流量的阻礙不大，周邊交通情況，項目外主干道學府路，黃土坡立交橋距項地點較近，項目周邊交通道路除學府路東端較擁擠，其余交通道路均暢通，項目周邊公交情況1路、8路、附8路、70路、83路及都市中巴等6條以上公交線路通過該項目，項目附近最大醫院，昆醫附二院距項目較遠，項目內水、電、煤氣配套均以到位，項目周邊無公園、影劇院、商業中心、體育館等設施，項目地點人文環境的重點是高等院校的學習氣息，該項目不臨街，進出道路坡度較大，且道路兩側均是老工業廠房，現目前還有兩家修理廠正在營業，特不刺眼，項目北邊較近處是一塊綠化地，較遠處是工廠群，均為紅磚剪力墻結構加石棉瓦形成帶狀，在遠處均為高山樹林，項目西側是昆明市第六塑料廠及單位生活區（建筑嚴峻老化），項目東側是一小型建筑材料加工廠，且現處于營業狀態，排污煙囪與項目東側建筑相平行，污染不言而意，項目南側是兩家中型汽車修理廠，且兩家的出口與項目正大門平行。

從戶型上看，幢與幢之間間隔適中，由于受地形（坡度）的阻礙，戶型彩光問題容易解決，項目建筑共有8幢，分不是華安園14戶，桃李園28戶，杏福園14戶，橙名園28戶，櫻資園12戶，桔祥園28戶，順荔園28戶，榛心園14戶，戶型結構均為鋼混結構，項目內住宅樓下5層均用橙色作外立面，上2層均用黃色作外立面，易形成良好的色彩視線美感（陽光感），項目內綠化大面積采納果林，附帶竹林和桂花林，項目內道路均用文化石，自然石鋪成，由于坡度大，間隔10米既有一機動車減速帶。

項目內景點以巨石加瀑布附帶石橋形成中央景點，另有兩處休閑設施，區內水塔建于項目內地勢最高處，供水容易解決，但阻礙了一個單元住戶的視線，項目對面山頂有一巨大的儲油罐，阻礙了部份視線。

②、價格組合

項目樓盤戶型的均價為2500元，總價在32萬，價格在該地段屬高價位，銷售對象為高收入對象，付款方式一次性付清，優惠3%，銀行按揭貸款，10、20年。

③、廣告策略

項目廣告的訴求點，從項目的地理位置、地形及區內設計部份入手。1、大打教育牌，地理優勢名顯；2、地形坡地決定戶型彩光容易，及戶型設計大量應用大面積玻璃，彩光更加充分；3、項內果林占去大面積綠化，到了秋季，果味飄香。從而形成健康的生活（陽光、果香+學院），具有概念炒作的味道。以上三點為主，附加個上新建筑材料的應用，及設計上的突破，大膽應用木橋作道路的設計創作，及底樓的設計成休閑室間，彌補了項目空間的狹小，無各種會所配套設施及活動空間的不足。

④、銷售執行

該項目售樓中心設在項目附近，玻璃廠旁，售樓中心設計與宣傳主題相互揮映，售樓人員素養中上，售樓部周圍街道及戶外廣告均被項目內容占據。銷售情況一期全部售完，購買對象80%以上為學府路教學因素輻射范圍，戶月收入以3000以上為主，職業范圍以高級人才為主，附近教職工群體購買比例專門小；二期于05年5月上市預售，市場反映較為強烈，開發商承諾無理由退房，銷售業績較佳。

總結，該樓盤的地理位置優勢巨大，地形利用關于居民在平地上住慣了的居民來講，反倒形成了吸引力，周邊院校對項目的阻礙可謂功不可漠，彩光成了其旺銷的第一因素，而文化氣息屬第二在因素，第三因素是地形突出（在城區內），至于綠化只是配套設計，倒不是真正熱銷的緣故。加之外立面的色彩鮮艷、亮麗，周邊近幾年來無新盤上市等利好因素把學府路段多年的購買力，集中爆發出來，形成火爆的搶購現象。

總結重點：區域購買力的集中爆發。

（2）、漂亮新世界

該項目由昆明華信地產西山聯合開發，項目位于昌源路，屬西部市區最大住宅區，占地22萬平方米，35%的綠化率，該項目前后分六期1800多戶，項目內配套的生活設施全由開發商出資建設。

①、產品分析

地理位置：該項目位置在昆明市過境公路昆瑞路和二環西路之間，屬近郊大盤，南側鄰近人民西路，項目周邊有大量居民自建房，程帶狀成群，昌源中路兩側環境屬中度污染，項目區域地形平坦，視野平唱，項目西邊坐擁幾個大型國有工業企業，緊鄰項目住宅樓的是工業企業的生活住宅樓，南邊則是田地，北邊是大量的居民自建房及當地中小企業和一部份汽車修理廠，就地理置而言，，距離高新區適中，輻射范圍為高新開發區，黑林鋪、小團山工業帶、西山區政府辦公帶及馬街鎮。項目由因此郊區新盤，固生活配套，都市功能配套，及道路交通不完善且相對滯后，由于大盤開發，不同于小盤，過渡是間，一般在5年以上，故部份配套設施由開發商解決，如項目內增商街、會所、幼兒園、運動館、農貿市場、公園等，水、電、煤氣都已到位，項目附近距醫院相對較近，項目近距離無超市、賓館、學校、公園、影劇院，項目周邊工業水平處在中下水平，加工廠較多，研發、生產企業較少，也無學院社區，主干道擁有3條，都距項目住宅樓800米以上，對住宅樓阻礙不大。

環境分析：項周邊工業單位較多，且干道交通線多，屬中度污染型區域，多項都市配套設施面臨改造，項目內空氣質量也有所程度污染，項目周邊無景觀可借，只有在區內修建公園，提高綠化來彌補不足，區內住宅樓朝向多數為東西，項目周邊僅有一條公交線，項目內綠化設計多以植物為主，水景較少，項目共分六期，46棟住宅，一期林間花語，二期泉印蘭亭，三期君家橫塘，四期水瀾長汀，五期和熙陽光，六期麗水坪蹤，七期商業街，戶型有七種，兩室兩廳一衛，產權面積78.43㎡，套內面積：67.83㎡，公攤面積10.51㎡；三室兩廳一衛，產權面積103.53㎡，套內面積：91.75㎡，公攤面積11.78㎡；二室二廳一衛，產權面積85.17㎡，套內面積：75.75㎡，公攤面積9.42㎡；三室兩廳雙衛，產權面積113.71㎡，套內面積：101.14㎡，公攤面積12.57㎡；三室兩廳雙衛，產權面積115.1㎡，套內面積：103.51㎡，公攤面積11.59㎡；四室兩廳雙衛，產權面積140㎡，套內面積：126.15㎡，公攤面積13.85㎡；四室兩廳雙衛，產權面積130.74㎡，套內面積：118.02㎡，公攤面積12.72㎡。建筑風格，建筑外立面大量使用白色鋪底，紅蘭綠相邊，無頂設計富有時代感，建筑物與小區內公園相互揮映空間感較強。

②、價格組合，起價2060，均價2380，車位不售，只能租用，總價在20萬—35萬，如一次性付清優惠3%，戶價過30萬可落一昆戶，三樓售價在2600以上，四樓售價在2700以上，物管費用0.5元/㎡，6元/月自來水二次加壓費由因此西市區大盤，且地理位置相對獨立，周邊地區無盤相映競爭，固售價略有所偏高。

③、廣告策略：項目廣告的訴求點是該區域最大住宅社區，以后生活配套設施比周邊自發經濟區域建設快且完善，區內設施完美，相對純居住而言，較安靜，屬理想生活社區，重點康居住宅，戶型設計上流暢簡潔，富有現代感。

（4）銷售執行

該項目由華信地產屬下銷售公司銷售，售樓中心為獨立建筑，銷售中心沿街墻壁及戶外廣告均被項目內容占據，且規模龐大，戶外廣告連系性較強，特不顯眼，位置在項目區域內，一層平面為銷售現場，模型設計偏小，體現不出大盤的氣概，銷售大廳內人員混亂，保安、施工人員、辦公人員、售樓人員均有，售樓人員素養居中，閑談人員過多，治理不善，售樓人形像良，播放的背景音樂過大，阻礙看房，銷售現場冷清，銷售人員配置不合理，業務執行能力一般，銷售情況，一期、二期60%以上銷售量，正在熱賣三期，其中以三室兩廳一衛，105.63㎡的戶型最好賣，客戶群特征集中在工薪上班族，手里有部份現金，月收入在2000—4000元之間，項目輻射范圍內工作者，年齡特征28—45歲之間，吸引客戶最要緊的地點是價位。

總結，該項目最大的優勢是區域價格，其次是大盤無形中給人以完全感，這么多人住在哪里，配套設施確信齊全，該樓盤并沒有出現旺銷的最在因素是地理位置，關于遠點的人來講，使終沒那么方便，其周圍治安也是一個大問題，在加上環境污染，以上因素也是造成西市區往常沒有大盤出現的緣故，華信的進入，多屬地點政策優惠，要不然誰也可不能冒那個險。

（3）豐寧家園

該項目由昆明市五華區房地產開發經營總公司投資開發，項目位于西苑立交橋東側，共312戶，50%綠化，開工日期04年2月15號，交房日期05年7月份，總建筑面積41702.52㎡，共七幢，分不為四層、五層、六、九層、十層、十一層、十二層各一幢。

①、地理位置

該項目位于二環西路和人民西路交匯處，周邊交通通達性較強，地型平坦，都市功能配套設施完善，都市生活配套設施完善，項目西側是四季生活小區，項目北側是昆明醫學生物中心，項目東側是豐寧南苑，項目周邊商業氣息濃厚，商務成本在該區較高，周邊坐擁大量酒店及娛樂設施，西紅聯超市及多個該區明星樓盤，項目內第九、第十、第十一幢住宅樓臨街，均為地下室停車廠，項目周邊坐擁昆明市高新體育館及正大電子城，項目地理位置優勢較佳，從戶型上看，擁有10種戶型，套內建筑面積從80.96㎡至201.06㎡，多種面積供客戶選擇，有平層及躍層，所有戶型均為框架剪力墻結構，空間可自由分隔，理易突出居家的個性化需求，同樣大膽采納大面積彩光玻璃設計，充分發揮戶型彩光功能，頂層均設有露天陽臺，其余戶型均設有生活陽臺，及景光陽臺，通訊、有線電視及寬帶網均入戶，線路終端較多，項目內住宅綠化項目較多，要緊以生態園林、流水景觀、玻璃會所等的設計均與其地位價值相符。

②、價格組合，項目地段由于受到附近商業氣息阻礙，及周邊明星樓盤揮映，期房時均價為3700每平方米，市場調研時，該盤已處于尾盤時期，價格飚升至4600元每平方米，201.06㎡帶一車庫，總價已飚升至70萬以上（頂樓），物