房地產開發與經營課件北京大學出版社第1章概述教學目標學習本章后，你應該能夠：1．理解房地產的含義、性質和特征；2．了解房地產業的構成，房地產業在國民經濟中的地位和作用；3．了解房地產開發與經營的基本概念，掌握房地產開發與經營的區別與聯系。1.1房地產的相關概念

房地產的概念對于房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。房地產的特性房地產包括土地和建筑物，其中土地是大自然的產物，是永存的；建筑物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有以下十個：1.不可移動性（又稱位置固定性）2.獨一無二性

3.壽命長久性4.供給有限性5.用途多樣性6.相互影響性7.易受限制性8.價值量大9.流動性差10.保值增值性房地產的分類1．土地的分類（1）按土地的開發程度，土地可分為：①過生地。②生地。③熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分為：①建筑用地：②非建筑用地。（3）按是否與城市經濟緊密相連，土地可分為農村土地和城市土地。根據我國《城市用地分類與規劃建設用地標準》，城市用地分為：①居住用地；②公共設施用地；③工業用地；④倉儲用地；⑤對外交通用地；⑥道路廣場用地；⑦市政公用設施用地；⑧綠地；⑨特殊用地。2．房屋的分類（1）按建筑結構的不同，房屋可分為：①鋼結構房屋；②鋼筋混凝土結構房屋；③磚混結構房屋；④磚木結構房屋；⑤其他結構房屋等5類。（2）按功能用途的不同，房屋可分為：①住宅；②工業廠房和倉庫；③商場和商業店鋪用房；④辦公用房；⑤賓館飯店；⑥文體、娛樂設施；⑦政府和公用設施用房；⑧多功能建筑（即綜合樓）等8類。（3）按價格的構成不同，房屋可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優惠價房等，這是我國特有的分類方法。（4）按所有權的歸屬不同，房屋可分為公房和私房。

1正.想2績房討地綠產顯業房地派產業省的基因本概調念房小地還產炮業簡是晴進惡行患房老地逗產胞投拋資薪、攝開鈴發或、叢經覺營杜，下管屯理寒、濱服宿務保的關行株業懲，餡屬烘于痕第叉三用產傍業鋼，茫是沉具此有繡基率礎傻性毒、墾先羽導抱性循、柄帶稠動林性版和喝風摧險僵性臟的設產療業汁。房類地伏產鎖業困與謠建鼠筑篇業霜既成有均區昌別桌又雕有限聯產系驢。房洪地厘產越行兇業查包往括眉如枝下黎子晉行脆業你：1.龍房地襯產投撈資開柏發業2狠.恭房墻地條產絕咨券詢似業3.袋房地挑產價希格評醫估業4．爐房地柱產經漠紀業5壘.欣物那業童管詞理行業1.立2.呢2放房績地產橋業在鍵國民眠經濟子中的貫地位房粘地然產竭業很是擾國寶民膜經收濟黑中欲的窮一春個悉特抄殊姿產檢業笨部扭門請，鋤具戶有終十郵分積重名要著的酒地愈位巧。1棗．國房直地奸產頃業承是字國杜民毛經腫濟萄中侮的彩一升個旋特單殊船產泉業景部延門孝。2．極房地演產業口是國您民經育濟的黑基礎船性產木業。3染．拿房悠地叔產貫業痰是掘國煌民蟻經史濟歇的縮慧先確導箱產窯業奏。4敞．陵房燥地才產哨業駕是甜國妹民短經砍濟昂的敗支龍柱毯產應業揉。5．詢房地核產業販是保鴨護和冠優化架生態清環境根的一爐項重即要環啊保產就業。6匆．降房歌地沒產叛業陜是續我科國狠第負三在產慨業抓起法飛捆的飲啟絡動瓣點贊。1諒.塘2銀.蜜3殲房欺地騎產嚼業候在堆國剃民狼經冒濟掛中憶的濱作猴用1徹．旺有成利吩于軟提毅高彈城惹市月的倡產漁業映聚禁集邊效烘益駕。2．子有利尺于帶抄動經已濟結蘆構的射優化鑼。3度．悅有王利憐于銷推扣進呢我睡國守的救城壟市馬化倆進擁程乎。4．慨有利品于健每全和搶完善修社會旗主義粗市場靈體系勸。1.竟3宏房柿地產略開發則與經釀營房地饒產開叢發的君概念睛、任戲務和銳分類房地凳產開薯發，糞是指作按照牲城市邊建設日總體軋規劃誼和社層會經會濟發螞展的凳要求癥，在裝國有電土地賣上進溪行基混礎設隔施建持設、跪房屋谷建設遙，并重轉讓謝房地蓮產開涂發項友目或輪者銷抗售、蘭出租例商品嗚房的捕行為執。1溪．釋房秤地旨產鬼開襯發迷的絮類打型（1電）按讀開發伸的規怠模和扮復雜裁程度善來劃齊分，助房地段產開養發可栽以劃完分為付單項蜂開發權、小毀區開啄發、膚成片財集中斥開發解（后稅兩類航開發指也稱彼綜合百開發物）（2檢）按拘開發閑的地爪域劃舌分，膊房地售產開創發可夫以劃服分為雖新城鍵區開葉發和考舊城散區開亂發（贈一般亦也稱陜為舊征城改作造或直再開名發）（3圖）按回開發雁的階扮段劃耕分，右房地寇產開斥發可灶以劃許分為噸土地撥開發祥和房載屋建立設1.戶3.魚2頌房地韻產經摟營房地淚產經般營，塘從廣坦義上范講，疲就是乳指一捐切通蜘過從軟事房幫地產洞領域息的經規濟活橫動獲睡得經豎濟效呀益的百行為剪。從焦狹義鑰上講百，則秋只是耕指房綁屋經籌營和抵城市雞土地臥經營蒸這兩憶種房鼓地產斥領域姿的經嗽營行奸為。1蹤蝶．路房繩屋煙經僅營2止．籌城陷市擊土年地炸經厚營3寒．田城陜市版房夫地闖產前綜住合未開壺發厚經區營房沈地港產懶開領發伍與挺經穿營產的這關壩系房地啟產開博發與孔房地批產經講營這麗兩個荒概念尊是房矮地產德行業劃運行兩過程符中被特廣泛奔運疏用僚的兩光個基說本概尚念，生它們擺既相推互聯砍系又瓣有一惱定的恥區別屋。關仁于保房叫地徒產煌開欄發都與諸房酒地葡產扎經拿營仁，襖有器兩影種蟻看鈴法禿：暑一名種附是沙從各廣墾義忠的賞角劃度饞來連看懇，姑另尖一飯種嗓是差從侮狹貴義僅的響角駕度敢來嚇看陵。從廣獵義的珠角度慨來看坡，特判別是腫站在雁市場勵經濟交的角臉度來鉛看，賺房地棒產開逝發和晌房地慶產經臥營在杜本質需上是舉相同瞇的。如顧果酬從烘狹釣義壺的宰角酒度陡來沙看團，姨房冶地鼻產纖開耗發駝與鋒房映地史產矛經鏟營劑有聰著駐如歪下覺重賞大幻玉的需差悶別訂。1床．創房匆地范產刺開服發美和畝房英地泊產欲經豬營濾在跨房先地厚產幫項漸目辰市熱場園運爹作妥過刑程導中淋所巾處板的答階查段鍬不尿同你。2附．為房脊地嘴產杯開已發嗓和郊房熄地均產砍經替營堪這揀兩螞種普房驗地瞇產化經艱濟纖活螞動聾的帆主符體飾并暗不徑完疫全布相拳同果。3．樹房地穩產開潑發和題房地反產經西營這認兩種基房地臥產經出濟活膀動對凳主體彈的資汽格要奴求不苦一樣暈。4狗．趣房需地筑產臘開祝發機與快房脊地殖產僚經仍營飛所賺指倆向靈的蹤蝶行護為六對括象萍是假不嫌同秒的搜。5帆．敘隨季著綁房堂地偵產貧市春場依的表完總善駱，探房列地顧產勢開構發薯與娛房毅地裝產叫經意營掉的延作框用應就店會量發洋生賽根魄本雞性克的歉變醋化悼。第謝2尸章睬房歐地打產刻市籮場堪及肉其鑒運征行柱規聰律教至學爆目勿標通過已本章壇的學母習：了解續房地品產市俯場的瀉特性甩與功董能、追房地蝴產供榮給與啄需求辣的關釣系；掌今握撤房覆地張產燃市項場蘿運饒行崗的請規潛律感和帆運灶行杏過鴨程堪；了解讀政府堵對房脆地產粥市場唯的宏化觀調鬼控政摧策。2離.浩1常房飼地陽產超市剛場保概盞述2.杏1.詢1掌市足場的具一般估概念市場忠是社仰會分若工和誘商品悅交換烏的必電然產聽物，籌它是釀一種魔以商孝品交坊換為歌內容葉的經援濟聯曲系形孕式。旅由于牢市場恐的基規本經蟲濟內淋容是赤商品忘供求并和商且品買飾賣，焦因此去市場并的形依成必陪須具鄙備下何列3殃個基票本條械件：戒其一耀是存視在著微可供鞠交換糕的產鐘品(逆包括用有形曉的實勞物產賠品和喚可供撈出售環的無靈形產反品)飛，這校是市茄場的往客體碎；其下二是搞存在甘欲出摸售產筋品的竄賣主神和具今有購懲買力驅、購挖買欲建望的型買主補，這傷是市降場的件主體維；其夠三是密具有仙買賣思雙方血都能弓夠接面受的筆交易示價格欣及其普條件時。只置有滿牧足以拔上3事個基攀本條給件，番商品存的交行換才閱能成燃為現風實，葛市場愿也才咐具有米實際在意義鄉豐。2.怖1.材2鑄房料地產洋市場丙的含捕義房亡地與產曠市趟場櫻是牢開抵展銀房旺地鴿產雕活第動酒的友場味所夏，觸是蘭社棚會常統秋一悉大數市歡場違中稀的價一循個號重鉗要征組拔成鏡部畫分輝。競房窮地地產債市刷場槐有蚊狹訓義鍬和沸廣僑義姑之壟分嶼。止從音狹細義全上湊來育說沒，議房僅地著產此市厭場皇是留房漁地軟產窄交粗易武雙麗方嶄就尿某博宗賤特敗定愉房腰地倘產薯的輩交湖易朋價筒格陷達風成生一趟致肉并圍進演行食房濟地吧產貧商虹品災交敗易潮的岸領恥域梁，皺換發句民話毒來麻說懼是縮慧指喘以騰房胞地誰產死作吧為福對宿象抹進猴行橋交寬易券的狠場順所偵；夠從亦廣風義朋上億來石說界，裳房伸地享產父市羽場島是眼指來房規地板產才買到賣腎雙駝方溉以育房露地蟻產船作鏡為津交肢易雪對劉象否在夾某粘個斧特伶定授的圖地熄理猛區房誠域核內沸于獸某形一眼待嘩定造的栗時肝間拌段育內血達同成漏所腥有惹交丹易嫁的弟總匆和滴，津即壘進搶行鎖交巧易測所拌發雕生腦的劈燕經打濟值關竭系粥的駕總漲和敞，援是呆買知賣撞雙幼方質相葬互軋作翼用跑的矩一哈種衰機相制海。2.尸1.園3柏房齡地產扮市場堪的分磚類1趟．墻按安地序域勁來貧劃獅分2．躍按房滑地產薯類型問、檔央次來鑼劃分3．扮按土狼地和徑房地研產層凝次來率劃分2尼.航2亮房欠地約產涼市疫場桂的刃特英性敬與蓄功遭能2.巾2.獻1怕房期地產鳥市場貞的特班性通過煙對房乳地產匆市場界特性續的分庭析，刮就可乳以回遠答市花場是膚如何奸有效獵地通純過改抬變價兇格來座調整膏房地井產的貍供需椒變化歲這個晃問題勇。房喘地產旦市場刃的特疲性主毯要表尼現在中以下曠幾個妻方面機。1圓．槽房績地扒產窗市競場岔是歡房雞地券產拔權亦益伴的乘交耐易糟市扣場2．粘房地渾產市姑場是悶地區垃性市耽場3雷．飄需廟要感專貫業跳人舊員鬼提既供則服望務4洋．胳易沖于督出株現瓦市房誠場躲的輛不嫌均獨衡勇和應壟服斷5摸．可供槽給饅具緞有坑稀爪缺北性霧，浪而鄰需掃求選具枕有承較宋大桐的被彈據性2鏡.亭2寫.萍2陜房須地害產吸市叉場初的雷功寧能在任瘦何市悅場上誰，某配種商巷品的貼價格歐反映幻玉了當棵時的薪市場枝供需淺狀況趟。但伏市場礦不僅脅自身甲會發投生變夕化，鹿還可理以通碰過價遲格信查號來撲指導營買賣振雙方忌的行惰為。霧簡言窯之，鍋價格山機制命是通嘩過市羅場發宜揮作割用的漠。關嫩于房杜地產胞市場礙的功瞇能，欲可以高歸納方為以票下幾蒙個方紹面。1鑒．扔配替置咱存印量邊房分地啊產傲資呆源獅和盡利瘋益2輪．還顯盤示聲房瓦地澡產桐市點場蛇需邀求山的償變秀化3．粗指導今供給票以適當應需孔求的庸變化4蓮．裁能拆指北導棉政恢府桌科交學薦地鹿制柿訂矩土遍地自供兼給事計潑劃5廈．己引怖導吵需秒求賄適杯應飛供曠給服條境件浩的勾變斬化2墓.滿3亡房養地叨產哄市榨場侄的敲需奶求蜘與鈔供月給2吵.摩3喇.身1退房豆地尊產攔市微場荒的貴需診求1斯．賭房跨地從產右需坑求頌及欣影襪響暈因葡素2．辰房地戰產商拿品的調需求彎的特藝征房的地另產腳商然品膛的菌需刻求坊形歉態評多深種成多倒樣冠，駕但惕總令的污來困看溫有吹一講定霸的愁規渠律比性關和狐發牌展惹趨頁勢副，婦主堪要蓬表貪現滿為窩以既下茄的村特扭征鏟。(1聲)奧必要姥性(2患)第多樣谷性(掌3適)專發斥展斧性戒(顆層數次現性誤)(4報)新可誘判導性(5辱)灣相對祥理性(6峰)亂可替血代性2慶.緒3慌.倆2膊房纖地司產論市雜場考的參供嘗給1龍．碌房泄地行產資市捉場登的倆供未給鐮及齒其容影閉響列因樹素2灶．葬房澤地衫產狼市士場婦供區給楊的陽特鳳征(瀉1知)奶短堅期伐供糕給芳特酸征波。葛短住期蘋之賢內達，幫房世地棵產漠商乘品校的津供嘗給冶無恨法迎一界下閃子嗚大逮量竄增減加論，奴這夏是站由句于漫在兆受至到寇需買要郊符橋合泳城瓜市堵規聰劃莊和減政鍋府佩有盞關花政渾策節措漆施叨限埋制膛的域條罪件衡下向，振改分變左土投地緒用科途刺、過建倚筑績整勤修念或師重簡新齡開某發殊，首都蜘需亮要撤相背當會長膝的撿時聞間常。(武2狐)虎長書期些供和給塘特墳征始。捆由是于斥長祖期速時鉤間級內姑，右開聞發德商沸能桌夠陳在寇符剃合單城窯市盾規紛劃曬和百有聲關掩政宅策管的妹前嶺提畝下柴，藝通窄過沈改賞變滅原調有括土融地露的急用碑途懂，堡以玻及允開立發符新禾的緊土濁地撤等透方國法縫來童增趙加員市沸場昂供害給刊，割因剛此趴房儉地阿產掃的喘價杠格另變丘化艱相密對糠短拾期胸而青言惑要臭平仗緩找得畫多斑。2.輕4廟房棟地產寸市場穴運行跪的一坊般規扭律2.唱4.單1上房兆地產吃使用蓮市場助與房蠟地產尸投資株市場1幸．刺房另地競產檢使店用貴市折場2碰．斯房駐地驅產屈投雅資斥市躺場3．鳥房地稱產使繳用市侍場和醒資產勤市場脊之間顏的聯出系和蠻均衡倘狀態2撕.斷4繁.幸2交房議地顧產爺市善場錢運熊行撞過叨程鋪的緒分鋤析1雷．樣經線濟差增效長添和迎房雨地汽產傘使道用脊需惱求2裝．花長取期霧利斤率腦與算房頓地宇產腸投軋資嚇的港需師求3．縮慧短期齒信貸埋、開放發成菠本和泛新增辰供應2牲.兇4陰.父3塌房裳地暖產跑市珍場旺的蹄周誤期扁循詠環2縣.爸5來政吹府楊對壘房腰地協產螺市磨場導的旦宏稠觀傻調秩控2辱.淡5后.臭1摧建炎立搶房的地蘭產趟市墓場買政礙策旋的趣原殊則政府血政策態應具謝有的妻共同韻特征香是：宣公平桌、效遇率、聯連續鼠、系雕統、茄協調遭、前虹瞻性烤和引盯導性湊。由證于房鑰地產捷特殊錫的空噴間固離定性割、價踢值昂仰貴性擦和使沒用耐鼓久性顫，對刮其發糠展政雞策的灑建立超也應禿具有蓮相應攀的特權殊原依則。1烏．卡目心標噴的儲確翁定宿性2．廉政策踢的連疏續性水與協哥調性3抵．婆政休策默的貞針浪對庭性捆和女導杏向勒性4奧．諸政彈策窄的影公旋平燃性啄和徑效可率2.金5.坐2截房雅地產戲市場零調控拜的原燈則1嶄．詞統刻一對領取導裝、丙相希互烘協蠢調幅的采原頭則2損．白多本種舊調樣控尚手套段值相赤結啟合纖的翼原宜則3．泊管而補不死最，活搶而有淡序的甲原則2.負5.趁3復房桌地產偷市場致調控戴的內濱容1．挽房地齡產市旗場的理宏觀域調控1蝦)愿土燃地拾供共應透政營策膽和稍地嗎價澇政縮慧策鉛2欲)極金曲融斜政氏策3)胸住雀房政拋策坐4廣)洋城市搶規劃5春)廚稅陡收訴政辰策延6才)椒租芝金想和壯價代格裹控引制2盯．糕房廣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