第第頁房地產評估趨勢的研究房地產評估討論的學術領域跨越很多學科,不僅包括經濟學、地理學、城市規劃和設計,而且商業、金融、統計和專業的房地產部門和學校。鑒于這一領域的動態特性,定期反思當前的進展,它可以對房地產評估的學術討論供應很好地洞察。隨著幾十年的進展,國外空間計量經濟學討論被廣泛運用至各個社會科學方面,包括社會學、犯罪學、政治學、經濟學等等。目前我國學者對于空間計量經濟學的討論與應用才剛剛起步,主要的應用領域集中在省域科技創新、經濟增長的收斂性等方面。

1空間評估方法

為了處理空間計量模型的冗雜性,在過去的幾十年里很多先進的空間計量方法已經被開發。這些工具大致可以分為兩類:處理空間依靠性和處理空間異質性。

1.1空間依靠性

空間依靠性也叫空間自相關性,是空間效應識別的首要來源,產生于空間組織觀測單元之間缺乏依靠性的考察。空間依靠不僅意味著空間上的觀測值缺乏性,而且意味著潛在于這種空間相關中的數據結構,也就是說空間相關的強度及模式由肯定位置(格局)和相對位置(距離)共同確定。空間依靠性表現出的空間效應可以用以下兩種模型來表征和刻畫:當模型的誤差項在空間上相關時,即為空間誤差模型;當變量間的空間依靠性對模型顯得特別關鍵而導致了空間相關時,即為空間滯后模型(Anselin,1988)。

1.2空間異質性

空間異質性又稱空間差異性,是空間計量學模型識別的其次個來源。空間異質性指地理空間上的區域缺乏均質性,從而導致發達地區和落后地區、核心區和邊緣地區經濟社會進展和創新行為存在較大的空間上的差異性。空間異質性反映了經濟實踐中的空間觀測單元之間經濟行為(如增長或創新)關系的一種普遍存在的不穩定性。空間變系數的地理加權回來模型(GeographicalWeightedRe-gression,簡記為GWR)是處理空間異質性的一種良好的估量方法。可以對多元的'空間關系做出推斷,特殊是對國家的政策。總之,GWR模型為討論人員供應高度敏捷的方法,衡量住房屬性和住房價格之間的現有關系的空間異質性問題。

2土地價值

最近的一些討論已經轉向了更加親密關注土地價值的機制,以便更好地了解近期房地產價值波動的時間和地理成分。在這領域的討論可以分為兩大顯著及相關類型:討論,旨在跟蹤土地價格指數以及把房地產價值分解為土地及結構件。

2.1土地價值指數

眾所周知,房屋價格指數(HPIS)是房地產評估的重要指標。土地價值的類似指標,卻是少之又少。2022年初期,少數的討論人員試圖擴大對土地價值的檢測方法。從1970年到2000年月中期,居住用地價值比整體房價漲得更快,可以確定的是這些價格趨勢有一個地理因素在內。這項工作說明,在過去四十年里土地價值已經經受了巨大的改變,其中一些討論,以及一些后續的跟進,主要是從探討的土地價值,以及如何將它們從改善值中分別開來,或如何將房地產價值分解成各個部分。

2.2房地產價值的分解

將房地產價值分解成土地部分和改良部分,是這種方法最早的支持者,因此,我們應當意料到土地價值和改良值對外部沖擊有著不同的反應。此外,DavisandHeathcote(2022)解釋說,改善值只不過是建筑本錢的折舊估量。因此,這些價值受到材料和勞動力本錢指數的限制外,對于其他商品的原材料和勞動力是改變的,因此依據價格的變動,建設本錢(改善值)通常顯示更大的經濟趨勢(Olineretal.,2022)。在另一方面,土地在空間上是固定的,并在本地供應受限,這意味著土地價值更簡單受從外部需求沖擊所產生的大的波動的影響。

3可持續性和房產價值

在過去的十年可持續進展已成為城市學者關注的主要議題。大量的文獻已經踴躍去證明把城市擴張、節能建筑的好處和更加緊湊的進展形式更緊密相連聯系到一起,如今幾乎普遍被城市規劃者所接受。然而,綠色建筑和緊密進展可以通過進展更傳統的形式指揮價格溢價。

3.1綠色建筑的溢價

隨著房地產行業的極速進展,大量建設會導致資源和能源被消耗。人們更加意識到城市建筑是能源消耗和溫室氣體排放重大來源。大量潛在的經濟效益與綠色認證的建筑相關,可提高價值,它的能源本錢節省是最明顯的。在某種程度上,綠色建筑的用戶應當是情愿支付更高的租金。此外,假如綠色建筑被認為是風險較低,它可以指導價格溢價。例如,在大事中招致稅務執行費用的風險較低,能效法規在將來公布。這些溢價是由綠色建筑產生的大收入流,由于這些建筑同時享受更高的租金和入住率,從而導致房產價值溢價。綠色建筑的溢價也會隨地理環境改變而改變。比起那些位于“黃金”地段的建筑物,在規模較小市場的建筑物以及大都市周邊地區的建筑物都會產生更大的價格溢價。

3.2緊湊進展的價值

除了對綠色建筑的價值的討論,城市討論者們越來越多的把自己的留意力放在識別價格溢價上,可歸因于更便利,聯系和便于行走和削減開車的緊湊型的城市設計上,由于假如處于遠離工作,員工,服務和運輸的位置即使是一個凈零能耗建筑是不行持續的。城市經濟學家長期以來始終在關注可得到性和區位屬性在塑造土地價值所發揮的作用,但這只是在最近,房地產評估討論已經投向可持續進展的范圍內。

4結論

文章強調了在房地產評估中三個顯著的趨勢:(1)利用冗雜的空間建模技術;(2)恢復對地價的愛好;(3)討論

可持續進展形式對房產價值增長的影響。然而,考慮到緩慢的把空間直觀的方法整合進房地產評估領域,對于討論人員仍有機會對房地產估價產生變革。

5缺乏和進展方向空間

計量經濟學隨著討論的進步在理論和實證方面上都有了很大地改良,但仍存在著