南京中關(guān)村置業(yè)發(fā)展有限公司臺灣風情主題廣場項目書中國南京2010年5月20日目錄第一章概論項目經(jīng)濟環(huán)境分析項目市場分析項目市場定位及概念闡述項目優(yōu)勢分析項目創(chuàng)新模式分析項目的景觀工程技術(shù)方案第八章項目招商方案第九章項目運營管理與建設(shè)進度方案第十章投資估算和資金籌措第十一章效益分析第十二章項目風險及防范措施第十三章結(jié)論及建議概論一、項目名稱：臺灣城（南京）主題風情廣場（暫定名）二、項目地點：南京市江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)空港工業(yè)園臺灣城（南京）主題風情廣場項目位于江蘇省南京市南部的江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)空港工業(yè)園內(nèi)，距南京祿口國際機場7公里，南京市主城區(qū)22公里。三、區(qū)域特點：1、自然條件：地貌為丘陵崗地，地質(zhì)構(gòu)造屬穩(wěn)定場地，淺部第四系部分以下蜀土為主，基巖埋藏深度一般在1-20米，巖性為侏羅系象山砂巖，地殼穩(wěn)定，無晚近活動構(gòu)造，地基土承載力【R】12－30t/m2。.2、項目產(chǎn)業(yè)價值：臺灣城（南京）主題風情廣場項目位于南京江寧產(chǎn)業(yè)核心地區(qū)——空港開發(fā)區(qū)，按照功能定位和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將于2015年完成項目全面建設(shè)。項目依托長三角及南京周邊臺資密集的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、緊靠空港的區(qū)位優(yōu)勢、南京祿口空港開發(fā)區(qū)未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚優(yōu)勢及直航優(yōu)勢，以建設(shè)“臺灣特色主題化市場”為主軸，以“臺灣商品展示展銷”、“寧臺文化交流”為核心，面向長三角，輻射全中國，是集臺灣商品展示展銷和寧臺灣文化交流以及寧臺商貿(mào)服務(wù)于一身的多功能服務(wù)平臺。臺灣城（南京）主題風情廣場（暫定名）作為一個綜合性的商業(yè)平臺，有別與傳統(tǒng)商業(yè)和主題式業(yè)項目，它將是以“臺灣”為核心，具備政治、文化、商貿(mào)多元化需求滿足為一體的綜合型商品展銷、旅游觀光、文化交流、商貿(mào)服務(wù)平臺。項目符合兩岸關(guān)系發(fā)展潮流，符合南京市政府發(fā)展規(guī)劃，政策及產(chǎn)業(yè)依托十分厚實，具有很大的發(fā)展?jié)摿驮鲋禎摿Α?、交通條件：臺灣城（南京）主題風情廣場地項目位置緊鄰城市三環(huán)、將軍路、寧凓路三大南京城市主干道，交通極其便利，運輸十分方便，海、陸、空多種渠道構(gòu)成立體交通網(wǎng)：航空：距南京祿口機場7公里。鐵路：距南京火車站20公里，有津浦鐵路、滬寧鐵路、寧蕪鐵路、京滬高速鐵路四大鐵路。輕軌：距建設(shè)中的機場輕軌祿口站50米。公路：滬寧高速、寧杭高速、寧高高速、寧馬高速、寧丹高速、機場高速六大高速公路。港口：內(nèi)陸港：距新生圩港（中國最大的內(nèi)陸港口）32公里。海港：距南通港150公里。建設(shè)規(guī)模：臺灣城（南京）主題風情廣場項目項目總占地面積881畝，約59萬平方米，規(guī)劃建設(shè)面積65萬平米，擬分三期建設(shè)完成：第一期：一期規(guī)劃用地383.69畝。包括一期已經(jīng)完成建設(shè)用地面積228.69畝,建筑面積約14萬平米；規(guī)劃建設(shè)占地約155畝的酒店及商務(wù)辦公樓商務(wù)公寓、商場項目；業(yè)已建成：30棟展示和交易樓約11.47萬平方米，已于2008年5月份建成完工；39棟品牌商務(wù)樓約1.9380萬平方米和會所及餐飲配套0.41萬平米。已于2008年12月建成完工；發(fā)展規(guī)劃：72畝發(fā)展用地：土地性質(zhì)：工業(yè)用地，計劃建設(shè)高檔百貨及展覽項目。計劃于2010年10月份動工，預(yù)計2011年5月份建成完工。84畝發(fā)展用地：土地性質(zhì)：商業(yè)用地，計劃建設(shè)酒店及公寓商務(wù)寫字樓項目。計劃于2010年10月份動工，預(yù)計2011年5月份建成完工。第二期：計劃建設(shè)用地面積200畝，主要用于高檔百貨項目及配套設(shè)施。土地性質(zhì)：工業(yè)用地（已調(diào)規(guī)，等待變性）；計劃于2010年10月份動工，預(yù)計2011年2月份建成完工。第三期：計劃建設(shè)用地面積300畝,主要用于高尚住宅項目及配套設(shè)施。土地性質(zhì)：工業(yè)用地（已調(diào)規(guī)，等待變性）；計劃于2010年10月份動工，預(yù)計2011年5月份建成完工。可行性研究范圍：本可研報告只對臺灣城（南京）主題風情廣場一期業(yè)已經(jīng)建設(shè)完成部分基礎(chǔ)上進行分析。本可研報告只對臺灣城（南京）主題風情廣場現(xiàn)有物業(yè)結(jié)構(gòu)改造、景觀建設(shè)、項目招商、運營管理進行分析，財務(wù)分析不包括前期建安工程。六、項目估算總投資額：臺灣城（南京）主題風情廣場一期業(yè)已經(jīng)建設(shè)完成部分228.69畝，總建筑面積約14萬平米，本項目投資預(yù)算總計11000萬元，分項明細如下：1、物業(yè)結(jié)構(gòu)改造1000萬元2、景觀建設(shè)1000萬元4、前期招商費用2000萬元5、后期運營管理2000萬元7、財務(wù)費用500萬元8、不可預(yù)見費用500萬元合計7000萬元本項目的資金計劃是：投資總額7000萬元。公司自籌2000萬元，主要用于前期招商費用和后期運營管理支出；銀行借款5000萬元。項目經(jīng)濟環(huán)境分析作為綜合類、高集成的主題商業(yè)房地產(chǎn)項目，其涉及的主題商業(yè)地產(chǎn)--臺灣工商產(chǎn)業(yè)鏈條較長，對相關(guān)行業(yè)的帶動作用非常大。南京市更把“寧臺合作”作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略思路，因此，有必要對2008年以來的宏觀經(jīng)濟形勢下海峽兩岸關(guān)系發(fā)展特別是經(jīng)濟貿(mào)易和商品流通的發(fā)展動態(tài)進行簡要分析，同時就區(qū)域經(jīng)濟對項目的影響進行分析，便于決策參考。一、寧臺交流及發(fā)展趨勢分析1、【寧臺交流形勢分析】改革開放30年之際，隨著大陸經(jīng)濟格局的巨大變化，隨著居民收入水平的快速提高而拉動的國內(nèi)消費需求快速增長。目前南京以及長三角區(qū)域內(nèi)對高品質(zhì)的生活消費品、食品、及餐飲消費的需求已躍升到一個更高層次。消費者迫切需要更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、更完善的服務(wù)。隨著兩岸關(guān)系的正常化、友好化的大力推進。基于兩岸求同存異、共同發(fā)展、攜手進步的美好藍圖，臺灣與大陸之間的投資、旅游、貿(mào)易關(guān)系也得到了兩岸政府的大力發(fā)展。一方面，大陸龐大的消費市場需要來自臺灣的優(yōu)質(zhì)商品及新鮮產(chǎn)業(yè)的注入支持，滿足日益增長的消費需求。另一方面，臺灣政府也迫切的需要將臺灣產(chǎn)品推廣到大陸，利用大陸市場的龐大空間，促進臺灣經(jīng)濟的發(fā)展。因此，福建、上海、北京等地已經(jīng)出現(xiàn)了諸多以臺灣商業(yè)貿(mào)易為主題元素的批發(fā)、零售商區(qū)，并且發(fā)展勢頭極好。“兩岸經(jīng)貿(mào)關(guān)系日益密切，彼此互補雙贏的方向很明確。”他說，“兩岸應(yīng)該走和平發(fā)展的道路，擱置爭議、追求雙贏”。2008年海峽兩岸“大三通”正式啟動后，臺灣投資從制造業(yè)向商貿(mào)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。臺灣商品迫切需要在大陸有一個集中的、現(xiàn)代的交易展示平臺。南京，作為原民國首都，寧臺素有淵源，人脈關(guān)系深厚。是國父孫中山先生的陵寢所在地，曾是國共合作的重要政治舞臺，見證了國共兩黨合作抗戰(zhàn)的歷史，與臺灣有著深厚的歷史淵源，49年前大陸到臺灣200萬人中，有近百萬曾在南京工作和生活過。如今血緣親情、故土鄉(xiāng)情仍然聯(lián)系著南京和臺灣，成為寧臺經(jīng)濟文化交流與合作的紐帶，近年來在兩岸關(guān)系發(fā)生重大積極變化，和平發(fā)展成為主流的背景下，南京與臺灣之間的政治往來密切，也是國民黨及臺灣地區(qū)重要領(lǐng)導(dǎo)人訪問大陸的首要之地；作為同時享有兩岸直航、臺胞落地簽注權(quán)、臺胞居住五年期滿換證簽注權(quán)和旅行社獨立直接組團赴臺旅游四種權(quán)限的城市，南京在今后的對臺貿(mào)易中，南京將占據(jù)重要地位，對臺商貿(mào)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ诋斍靶蝿菹拢瑢ε_合作作為南京發(fā)展的重要戰(zhàn)略得到不斷推進，寧臺之間政黨交流、經(jīng)濟、貿(mào)易、教育、科技、文化、旅游合作全面展開，許多方面取得新的突破，南京在兩岸關(guān)系中扮演了越來越重要的角色。2008年，寧臺合作成果豐碩，不僅圓滿完成了接待國民黨大陸訪問團的重大政治任務(wù)，還全力推動寧臺直航、經(jīng)貿(mào)合作、文化交流，推進我市與臺北縣全方位交流。盡管受國際金融危機影響，但南京市利用臺資仍繼續(xù)保持穩(wěn)定增長，全年新批臺資項目達到42個，注冊合同臺資6.5億美元，比上年增長22%；實際到賬臺資3.5億美元，比上年增長50%。中共南京市委書記朱善路2009年出訪臺灣表示，南京和臺灣有著深厚的歷史與文化的聯(lián)系，在兩岸關(guān)系和平發(fā)展的進程中，有著特殊的優(yōu)勢，理應(yīng)發(fā)揮更重要的橋梁作用。“寧臺合作不是一般的戰(zhàn)術(shù)合作，我們將把它納入南京新一輪科學(xué)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。”南京市將以此為契機，與臺灣展開經(jīng)濟、科技、文化、教育等全方位合作交流，帶動南京城市品質(zhì)的提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，謀求寧臺兩地合作雙贏。并全力支持建設(shè)海峽兩岸商貿(mào)合作區(qū)，早日建成臺灣商品集散地，同時，朱善璐更邀請臺灣工總、商總等單位到南京打造臺灣商品街。南京市代市長季建業(yè)要求，各區(qū)縣、部門要全力推動更大規(guī)模、更深層次的寧臺合作。一是抓住新一輪發(fā)展的機遇，吸引更多臺商到南京來投資。重點推進電子信息、光電顯示、節(jié)能環(huán)保以及生物醫(yī)藥等先進、高端制造業(yè)項目，同時也要積極拓展金融證券、貿(mào)易、物流、文化創(chuàng)意、旅游觀光等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項目。二是利用寧臺合作平臺推動兩岸經(jīng)貿(mào)交流。繼續(xù)辦好臺灣名品交易會，加快推進臺灣名品街項目建設(shè)進度，利用南京空港、河港等優(yōu)勢，為兩岸經(jīng)貿(mào)交流提供支撐；進一步深化南京與臺北縣的經(jīng)貿(mào)往來，全方位做好產(chǎn)業(yè)對接。三是積極擴展合作和交流領(lǐng)域，在深化經(jīng)貿(mào)交流基礎(chǔ)上，擴大在文化、教育、旅游、農(nóng)業(yè)等各個領(lǐng)域的交流與合作。在當前兩岸關(guān)系呈現(xiàn)大交流、大合作、大發(fā)展良好態(tài)勢下，寧臺交流合作優(yōu)勢明顯，潛力巨大，前景廣闊，大有可為。我們相信，通過不斷努力，南京與臺灣交流合作必將迎來一個嶄新的局面。2、【南京經(jīng)濟環(huán)境分析】南京是國際上最看好的21世紀亞洲環(huán)太平洋地區(qū)最具發(fā)展前景的城市之一。全市戶籍人口624.46萬人，常住人口758.89萬人，市區(qū)戶籍人口541.24萬人。2008年，南京市人均GDP為27128.08元；GDP總量為3775億元，市財政總收入742.4億元，其中地方財政一般預(yù)算收入386.6億元。香港貿(mào)發(fā)局對內(nèi)地30個城市消費力評級，南京為ＡＡＡ級城市；在中國大陸最新城市競爭力排行榜上，南京名列第七位。在2008福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市排行中，南京名列大陸城市第四。電子、汽車、化工、鋼鐵等支柱產(chǎn)業(yè)占全市工業(yè)總量的近69%，軟件、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成集聚效應(yīng)。南京還是江蘇省服務(wù)業(yè)最發(fā)達的城市，也是長江三角洲商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游物流中心城市之一.作為長江中下游經(jīng)濟中心、長三角工商業(yè)重鎮(zhèn)和綜合交通樞紐；富集的發(fā)展機遇、巨大的市場空間、廣闊的發(fā)展前景，南京正被包括臺商在內(nèi)的各方投資者看好；南京是繼“上海”、“蘇州”之后，成為長三角地區(qū)臺商投資的第三個重點區(qū)域。3、【江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)】南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)創(chuàng)辦于1992年6月，經(jīng)過十六年發(fā)展，累計吸引來自美國、日本、德國、瑞典、韓國、臺灣、香港等42個國家和地區(qū)的1800多個項目，其中千萬美元以上項目300多個，世界500強企業(yè)有福特、馬自達、西門子、摩托羅拉、愛立信、日立等42家，累計實現(xiàn)合同利用外資70億美元，實際利用外資40億美元。目前，開發(fā)區(qū)已初步步入收獲期，GDP、財政收入等主要經(jīng)濟指標年均增長35%以上。現(xiàn)已成為南京地區(qū)對外開放的示范區(qū)、利用外資的集聚區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)。臺灣電機電子工業(yè)同業(yè)公會連續(xù)第九年制作的大陸投資風險調(diào)查——“2009年大陸地區(qū)投資環(huán)境與風險調(diào)查”，包含根據(jù)城市競爭力、投資環(huán)境力、投資風險度和臺商推薦度四大指針，評定出大陸近百個城市的綜合實力排名。南京江寧開發(fā)區(qū)憑借著優(yōu)良的投資環(huán)境和獨特的核心競爭優(yōu)勢，連年獲取新提升：2007年排名第4、2008年排名第3、今年則升至第2。【空港開發(fā)區(qū)】——空港小鎮(zhèn)：南京祿口機場2008年旅客吞吐量全國排名第13，今年旅客吞吐量預(yù)計將突破1000萬人次，根據(jù)中國民用航空總局“十一五”規(guī)劃，祿口國際機場是未來重點建設(shè)的10大區(qū)域性樞紐機場之一。總投資達到90億元的二期擴建工程已經(jīng)全面啟動，按照新的機場總體規(guī)劃，工程將重點建設(shè)一條能夠起降空客A380的新跑道和一座面積達20萬平方米擁有34座登機橋的新航站樓，預(yù)計到2020年，機場旅客吞吐量將達到3000萬人次、貨郵吞吐量80萬噸、飛機起降25.2萬架次的保障能力，按照經(jīng)濟規(guī)律，當大型機場年旅客吞吐量達到1000萬人次時，空港經(jīng)濟將產(chǎn)生加速集聚發(fā)展效應(yīng)。作為南京江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的重要組團，空港工業(yè)園位于南京主城區(qū)的正南方，距市中心僅25分鐘車程，占地50平方公里。引進14個國家和地區(qū)的170多個內(nèi)外資項目，包括世界500強企業(yè)3家，累計總投資31億美元，實際利用外資3.6億美元，各項指標成倍增長，發(fā)展勢頭迅猛，短短5年，已成為南京地區(qū)對外開放的新平臺和臨空區(qū)域的新窗口。坐擁祿口國際機場，空港工業(yè)園可以說是有著得天獨厚的優(yōu)勢。從祿口機場進入江蘇，首先映入眼簾的便是這方土地，這將是江蘇遞出去的第一張“名片”。

祿口空港地區(qū)包括江寧區(qū)的祿口街道、橫溪鎮(zhèn)和溧水縣的柘塘鎮(zhèn)，總面積378平方公里。總體空間框架是“一城三團”。“一城”為祿口新城，規(guī)劃城市建設(shè)用地70平方公里，人口50萬，是未來空港地區(qū)發(fā)展的主要載體，將形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)和景觀、生活服務(wù)“三軸三片”格局。

省門“第一鎮(zhèn)”

北望亞洲最大的鐵路交通樞紐南京南站，南靠華東地區(qū)的一流空港，根據(jù)南京市最新修編的城市總體規(guī)劃，圍繞著祿口空港的周邊地區(qū)，將來會是南京都市圈重要的副中心——“空港小鎮(zhèn)”，定位為國內(nèi)領(lǐng)先、國際知名的航空城。

機場外的一站式購物中心

從祿口機場出來的國內(nèi)外游客，進入江蘇的第一站就是“空港小鎮(zhèn)”。而這個空港小鎮(zhèn)里，不光有南京的地方特色產(chǎn)品，還將聚集國內(nèi)外的一線品牌。“價格也許比機場免稅店的還便宜些……”目前和全球著名的品牌折扣店奧特萊斯購物廣場已經(jīng)協(xié)議入駐，規(guī)劃中的一體化購物公園組團，位于主湖區(qū)的南側(cè)，將商業(yè)功能與游憩功能一體化設(shè)計，沿道路設(shè)置大體量商業(yè)空間，內(nèi)部設(shè)置街巷式商業(yè)和游憩空間。在相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)上，“空港小鎮(zhèn)”將設(shè)置地區(qū)級和居住社區(qū)級兩級配套設(shè)施。雖然規(guī)模不大，但是相關(guān)的配套確實高標準。其中，在地區(qū)級的政務(wù)文化組團內(nèi)，設(shè)置職業(yè)教育學(xué)院、三級甲等醫(yī)院、社會福利院、圖書館、少年宮、綜合展演中心、地區(qū)行政管理中心等設(shè)施，確保中心區(qū)配套職能的完善和生活品質(zhì)的提升；居住社區(qū)級中心設(shè)置公共綠地、體育設(shè)施、社區(qū)商業(yè)服務(wù)等功能，均分布于居住組團內(nèi)，確保居民步行五分鐘內(nèi)到達。

機場輕軌

“一邊是南京南站，一邊是祿口空港，一條機場軌道交通線將兩者聯(lián)系起來，而空港小鎮(zhèn)是這兩點一線中的一個重要節(jié)點。”快速交通建設(shè)已先行啟動今年省道243的高速化改造將啟動，這條路修好后，主城到祿口國際機場就有了除機場高速外的第二條高速通道。在軌道交通方面，2010年，機場線將開工建設(shè)。據(jù)介紹，機場線將和京滬高鐵無縫對接，經(jīng)天元西路、利源路、蘇源大道、清水亭大道向南，進入機場高速路沿線，并進入機場區(qū)，全長25公里，線路在清水亭西路以北為地下段，以南基本為高架。便捷的交通則是空港新城的另一大特色。通過軌道交通和快速路網(wǎng)，空港城將和主城及南京其他組團保持暢通的渠道，并將加強與京滬高鐵南京南站、龍?zhí)陡鄣慕M團聯(lián)系，形成以江海、航空、鐵路三大交通樞紐為中心的南京城市發(fā)展新策源地未來3至5年，將有近30萬人陸續(xù)遷入祿口空港生活、工作。陸續(xù)有百億的建設(shè)投入，一個基礎(chǔ)設(shè)施完善、區(qū)域布局科學(xué)、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理的新城區(qū)正掘地而起。項目所在區(qū)域擁有眾多的專業(yè)市場和工業(yè)園區(qū)，為項目未來的發(fā)展提供了強大的動力和支撐。南京的城市化進程正在加速，特別是“空港小鎮(zhèn)”的發(fā)展為商業(yè)發(fā)展圈定了巨大的高端消費人群，同時，消費結(jié)構(gòu)的改變，也正在改變空港地區(qū)商業(yè)發(fā)展的布局，環(huán)顧周邊，蘇州、無錫、杭州等城市的主題商業(yè)紛紛崛起。【建設(shè)“臺灣主題風情廣場”的意義】一、提高城市競爭力，助推南京市成為“陸臺合作”中心城市項目通過完善的市場規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展策劃以及兩岸關(guān)系的溝通協(xié)調(diào)，首創(chuàng)以臺灣商品貿(mào)易、寧臺文化交流為核心主題的大型商業(yè)貿(mào)易中心，完成“臺灣—南京“商貿(mào)發(fā)展平臺的建設(shè)。通過一個商業(yè)貿(mào)易中心的組建發(fā)展，達到“兩岸一城”攜手前進美好前景。并由此擴散延伸出一個集文化展示、商業(yè)推廣、旅游集散、物流加工、投資服務(wù)于一體的大型產(chǎn)業(yè)基地。當前正值兩岸關(guān)系發(fā)生積極變化的關(guān)鍵時刻，南京對臺地位進一步突顯，項目必將成長為南京市寶貴的政治和經(jīng)濟資源，我們要通過打造一個完全意義上的“臺灣文化交流與精品商貿(mào)中心”來提升南京市作對臺工作的新形象。二、增加稅收，成為空港新城一個經(jīng)濟增長的發(fā)動機，為空港新城的發(fā)展奠定長足的基礎(chǔ)；建立和培育臺灣城整體商圈。不能孤立地看待臺灣城的建設(shè)，臺灣城的建設(shè)與改造應(yīng)與“空港小鎮(zhèn)”的整體規(guī)劃有機地結(jié)合起來。結(jié)合交通系統(tǒng)綜合改造，建立必要的人行通道，完善商圈的整體配套設(shè)施，包括公交場站、停車場、休閑設(shè)施等，為人們的出行和休閑提供方便。通過系列化的改造和規(guī)劃，臺灣城整體商圈將會成為南京市構(gòu)建和諧社會，擴大就業(yè)又一個新的經(jīng)濟增長點。一方面，南京與祿口的城市化進程正在加速，特別是“空港小鎮(zhèn)”的發(fā)展為商業(yè)發(fā)展圈定了巨大的高端消費人群，同時，消費結(jié)構(gòu)的改變，也正在改變祿口地區(qū)商業(yè)發(fā)展的布局，環(huán)顧周邊，蘇州、無錫、杭州等城市的主題商業(yè)紛紛崛起，項目以臺灣地方民族特色，結(jié)合優(yōu)秀的商業(yè)元素，打造出首個濃郁文化風情特色的主題街區(qū)，不但為為臺商提供更多的生活便利和消費場所，填補了祿口高端商業(yè)的空白。另一方面，作為長三角首個臺灣主題商業(yè)，也更新發(fā)展觀念，優(yōu)化發(fā)展結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高發(fā)展質(zhì)量，推進空港新城經(jīng)濟、社會、文化發(fā)展進程，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的升級、交通的改善，不僅強化了改善區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域的輻射能力，推動空港新城發(fā)展，更打造南京城市名片，塑造南京城市形象。帶動了南京乃至整個長三角主題商業(yè)的發(fā)展。不斷將長三角商業(yè)地產(chǎn)推向歷史的前臺，創(chuàng)造出輝煌的經(jīng)營業(yè)績。臺灣政府與南京政府必將以大的政策為依托對項目給予充分的認同和有效支持，這樣更有利于個企業(yè)的運營并有足夠的發(fā)展空間，同時可以解決相當大部分本土勞動就業(yè)問題。社會效應(yīng)的形成會促動更多的臺灣企業(yè)自覺自愿到南京市和項目投資并實現(xiàn)自己企業(yè)的盈利和產(chǎn)品推廣，這樣就形成了一個臺灣、南京與項目本體良性循環(huán)。【臺灣經(jīng)濟形勢分析】：亞行預(yù)測臺灣經(jīng)濟2009年將下降4.0%。據(jù)新華社4月1日報道，世界銀行、亞洲開發(fā)銀行日前分別發(fā)布2009年經(jīng)濟前景展望，均對臺灣經(jīng)濟2009年的表現(xiàn)作出悲觀預(yù)測。亞行則預(yù)測臺灣2009年經(jīng)濟將萎縮4.0%，到2010年才可能略有起色。亞行報告說，臺灣極度依賴外貿(mào)，由國際金融危機引發(fā)的世界性經(jīng)濟衰退，嚴重沖擊了外向型的臺灣經(jīng)濟。因此在2008年下半年受到的沖擊也比大多數(shù)經(jīng)濟體更重。經(jīng)濟在前兩季平均增長5.4%之后，于第3季萎縮1.0%、第4季更是急挫8.4%，導(dǎo)致全年增長率僅達0.1%。這是自2001年2.2%減幅以來的最差表現(xiàn)。臺灣的經(jīng)濟在2009年第一季度更是創(chuàng)紀錄地收縮了10.24%。在內(nèi)需提振乏力、外需市場萎縮的雙重壓力下，島內(nèi)生產(chǎn)和服務(wù)業(yè)增長停滯，財政狀況惡化，民生痛苦指數(shù)提高。導(dǎo)致臺灣經(jīng)濟衰退的原因有內(nèi)部和外部兩個層面，其中產(chǎn)業(yè)升級不力是根本性的因素；而兩岸經(jīng)貿(mào)關(guān)系的逐步開放和正常化回歸有助于紓解臺灣經(jīng)濟困境。陸臺合作，臺灣經(jīng)濟觸底反彈針對景氣不佳狀況，臺灣經(jīng)濟部于2009年全力推動“新鄭和計劃”，由臺北世界貿(mào)易中心執(zhí)行一系列兩岸經(jīng)貿(mào)合作相關(guān)活動，同時設(shè)置呼叫中心平臺，期望通過專業(yè)咨詢服務(wù)員所提供的服務(wù)，使得大陸廠商能夠更清楚地了解相關(guān)活動內(nèi)容，以利于促進陸商與臺商的合作交流，攜手共創(chuàng)經(jīng)濟佳績。“新鄭和計劃”2009年度辦理的活動及服務(wù)內(nèi)容包括籌組大陸參展團及拓銷團，臺北世界貿(mào)易中心將籌組近30項大陸參展團及拓銷團，期望借此加強兩岸業(yè)者間的相互交流合作，拓銷團的產(chǎn)業(yè)類別涵括：太陽能、環(huán)保資源、食品、汽機車零配件及綜合商品展，展覽名稱為國際太陽能光伏展覽會、環(huán)保設(shè)備及工程大陸市場拓銷團、第10屆中國國際環(huán)保、廢棄物及資源利用展覽會、臺灣優(yōu)質(zhì)食品赴華中、華南、中國大西部拓銷團、2009年春季上海國際食品展、上海國際汽車零配件展及2009年南京臺灣名品交易等展團等。大陸“家電下鄉(xiāng)”政策所帶來的商機，以及全球消費電子業(yè)補充庫存的需求，帶動了臺灣支柱產(chǎn)業(yè)——電子業(yè)開出久違的“紅盤”。臺灣電子企業(yè)龍頭鴻海精密最新發(fā)布的公告顯示，該公司３月份營業(yè)收入重回千億元（新臺幣，下同），為１０２８．７４億元，比上月增加２４．３％，終止了連續(xù)４個月的衰退之勢。另一家電子業(yè)龍頭企業(yè)臺積電業(yè)績也好于市場預(yù)期。外貿(mào)方面，臺灣上個月的出口總額比２月增加近３０億美元，可以說止跌企穩(wěn)。對于外向型的臺灣經(jīng)濟而言，這不啻一個令人振奮的好消息，這與全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟慢慢復(fù)蘇有很大影響，更重要的是還有大陸因素，整個臺灣對大陸的的出口從一季度增長負50%反彈，目前已逐步接近歷史新高，特別是大陸對臺灣的四次采購，合計已達到100億美元了，這對臺灣經(jīng)濟復(fù)蘇的影響是很明顯的。目前臺灣還是依賴美歐的出口市場，美歐經(jīng)濟的不穩(wěn)定當然會給臺灣帶來影響。要改變這種現(xiàn)狀，要盡可能的實現(xiàn)出口市場的多樣化，特別是對大陸方面，要改變大陸只是臺灣出口加工基地的現(xiàn)狀，把大陸作為最終的消費市場來發(fā)展，這可能有助于臺灣解決出口對美歐依賴度比較高的狀況；臺灣的服務(wù)業(yè)競爭力比較弱，怎么樣和大陸市場結(jié)合起來，使服務(wù)業(yè)務(wù)更加具有外向能力和國際競爭力，是臺灣特別需要關(guān)注的結(jié)構(gòu)導(dǎo)向問題。怎么樣處理好和大陸的經(jīng)濟關(guān)系，怎么樣把臺灣經(jīng)濟發(fā)展和大陸經(jīng)濟快速發(fā)展結(jié)合起來，這可能是臺灣未來經(jīng)濟發(fā)展要考慮的一個方向。附：臺灣對世界出口及對大陸出口數(shù)據(jù)統(tǒng)計表：2009年1～7月2008年2007年2006年2005年2004年2003年2002年2001年世界總計（千美元）105,740,994255,624,848246,738,914224,012,938198,424,333182,363,733150,594,744135,312,632126,313,837中國大陸（千美元）27,090,91766,883,03262,478,56851,808,17943,643,32336,349,02522,890,30310,526,7384,895,292大陸所占比例%25.6%26.2%25.3%23.1%22.0%19.9%15.2%7.8%3.9%項目市場分析臺灣是中華經(jīng)濟區(qū)內(nèi)經(jīng)濟現(xiàn)代化發(fā)展相對較早的地區(qū)，也是經(jīng)濟發(fā)展較為成功的地區(qū)。目前臺灣經(jīng)濟總量GDP近3400億美元，名列全球第二十五位左右。臺灣已結(jié)束工業(yè)化階段，進入“后工業(yè)化社會時期”，農(nóng)業(yè)產(chǎn)值占國民經(jīng)濟總量的比例不足2%，工業(yè)產(chǎn)值所占比例不足25%，而第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比例近74%，是一個較為典型的“發(fā)達社會”的經(jīng)濟特征。在較長時期內(nèi)，臺灣經(jīng)濟將保持相對穩(wěn)定的中低速增長。依臺灣有關(guān)部門制定的臺灣遠期經(jīng)濟發(fā)展目標，2007-2015年，臺灣經(jīng)濟年平均增長5%，人均GDP達到3萬美元。經(jīng)過數(shù)十年發(fā)展，臺灣地區(qū)經(jīng)濟已經(jīng)處于相對成熟階段，涌現(xiàn)出一批具有核心競爭優(yōu)勢的特色產(chǎn)業(yè)：【臺灣特色產(chǎn)業(yè)】（1）3C產(chǎn)品：消費電子、電腦及周邊、通訊相關(guān)產(chǎn)品等。家具及生活用品：家具、家用及家飾品、一般禮品、玩具、珠寶鐘表、辦公用品及文具、花卉及園藝工具等。服飾及配件：流行服飾、鞋、飾品配件、化妝品、手提包等。運動休閑：運動用品、健身器材、自行車及零配件、汽車旅館等。文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)：工藝美術(shù)精品、創(chuàng)意設(shè)計、時尚文化、臺灣精品、原住民文化等。中華文化在世界的影響力將越來越大，大陸有龐大的市場、充沛的資金和明確的政策導(dǎo)向，但創(chuàng)意尚嫌薄弱，而這正是臺灣的優(yōu)勢所在；而臺灣由于市場小，無法形成規(guī)模效應(yīng)。據(jù)臺灣“中央社”報道，臺“行政院”科技顧問組今天召開科技顧問會議，對六大新興產(chǎn)業(yè)中的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，包括流行音樂、電影、電視、設(shè)計、工藝和數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)提出建言。“文建會第一處處長”方芷絮表示，臺當局預(yù)計在2013年前共投入262億元，協(xié)助相關(guān)產(chǎn)業(yè)成長，推動臺灣成為亞太文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心，并鼓勵從事文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的企業(yè)積極開拓內(nèi)地市場，預(yù)計2013年臺灣文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值將突破萬億元新臺幣，并創(chuàng)造4．3萬個就業(yè)崗位。11月26至29日，臺北市連續(xù)第三年組織「臺北文創(chuàng)精品館」參加『2009北京國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)博覽會』，總共73家臺灣優(yōu)質(zhì)廠商、211個攤位規(guī)模。包括「頑石創(chuàng)意」、「TheOne」、「神話巖飾」、「威泰創(chuàng)意」等臺北知名文創(chuàng)品牌都將參加此次展覽。今年的「臺北文創(chuàng)精品館」除了延續(xù)去年大受好評的「博物館衍生商品區(qū)」、「創(chuàng)意生活區(qū)」、「時尚工藝精品區(qū)」、「時尚設(shè)計精品區(qū)」、「原住民文化精品區(qū)」、「數(shù)字內(nèi)容衍生商品區(qū)」外，還增加了臺灣師范大學(xué)文化創(chuàng)藝產(chǎn)學(xué)中心所組織的「學(xué)生設(shè)計專區(qū)」；來自臺北縣的金工、陶瓷、茶藝術(shù)文化等特色文化的「臺北縣文創(chuàng)專區(qū)」；介紹2010年11月即將在臺北市舉辦的「2010臺北國際花卉博覽會」專區(qū)。而在「臺北市文創(chuàng)展示區(qū)」里，特別介紹臺北當代藝術(shù)館、臺北市立美術(shù)館、臺北市電影委員會，以及2011年即將在臺北市舉辦的世界設(shè)計博覽會等內(nèi)容。（6）食品產(chǎn)業(yè)：精致美食、加工食品、飲品、休閑及保健食品、糖果餅干、水果花卉等。（7）連鎖加盟業(yè)：品牌連鎖加盟店。一、中國及長三角經(jīng)濟及消費能力的發(fā)展趨勢臺灣商品作為中高檔產(chǎn)品，其市場接受程度與消費普及率與人均收入水平存在顯著的相關(guān)關(guān)系。預(yù)計今后10到15年中國與長三角將成為的世界最大的消費市場之一。國際經(jīng)驗表明，人均收入水平與消費結(jié)構(gòu)存在顯著的相關(guān)關(guān)系。中國2002年的人均GDP是7972元，按官方匯率計算折合910多美元，而按世界銀行測算的購買力平價方法則接近4000美元。在一些發(fā)達城市、東南沿海相當多的地區(qū)，人均GDP按官方匯率計算也達到四五千美元，呈現(xiàn)明顯的即將進入工業(yè)社會的特征。預(yù)計中國特別是長三角地區(qū)將在未來10--15年成長成為全球最具消費增長力的市場。二、臺灣商品大陸市場分析中國入世以來，伴隨著中國經(jīng)濟的"井噴式"增長，中國市場的飛速發(fā)展讓全球投資者都不能忽視。伴隨著中國消費能力的進一步提高，越來越多的跨國集團選擇在中國建立其亞太地區(qū)營銷總部。長三角，是全國最大臺商投資密集區(qū)之一，這里注冊臺資占到全國的半壁江山。而去年以來全球金融危機對海峽兩岸經(jīng)濟造成嚴重影響，實體經(jīng)濟受到不同程度沖擊，包括臺資企業(yè)在內(nèi)的廣大制造業(yè)企業(yè)均經(jīng)歷了訂單減少、業(yè)務(wù)量下降的艱難局面。要走出困境，亟待發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。兩岸合作轉(zhuǎn)型升級需要向進一步深化發(fā)展，合作重點由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。三、大陸各式臺灣主題商品實體市場市場分析隨著包機直航、“大三通”、以及兩岸的政治經(jīng)濟交流迅速升溫，祖國大陸以“臺灣”為主題的市場如雨后春筍，迅猛發(fā)展，最近一二年以“臺灣”為主題的商業(yè)地產(chǎn)項目從早期的一二家純粹概念和零碎市場發(fā)展為近百家更深層次的主題商業(yè)地產(chǎn)，未來幾年內(nèi)將快速增長。海峽兩岸（昆山）商貿(mào)合作區(qū)：建設(shè)地址：江蘇昆山花橋國際商務(wù)城，項目規(guī)劃面積3.65平方公里，重點建立臺灣商品交易中心，臺灣商品展示中心、臺灣商品分撥配送中心、臺灣商品物流保稅中心和綜合服務(wù)配套中心等“五大中心”的現(xiàn)代化貿(mào)易區(qū)。集臺灣商品集中采購、批發(fā)零售、展覽展示和商務(wù)辦公于一體。力爭建成后3-5年左右時間，形成每天3萬人的商務(wù)流量，實現(xiàn)年貿(mào)易額500億元，進出口100億美元的規(guī)模。臺灣商品交易中心規(guī)劃占地1.1平方公里，規(guī)劃建設(shè)150萬平方米-200萬平方米的主體建筑，同時配置生活居住、商務(wù)辦公、娛樂休閑等功能設(shè)施，成為集臺灣商品批發(fā)零售、農(nóng)副產(chǎn)品期貨交割、臺灣企業(yè)設(shè)備和原材料采購交易于一體的臺灣商品城。臺灣商品展示中心規(guī)劃占地0.35平方公里，設(shè)立電子產(chǎn)品、機械產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、民生產(chǎn)品、制造設(shè)備和原材料等多個特色展區(qū)，成為臺灣商品的多功能常年展和短期展相結(jié)合的展示平臺。臺灣商品分撥配送中心規(guī)劃占地0.7平方公里，其中，臺灣商品物流保稅中心規(guī)劃占地0.6平方公里，通過延伸昆山出口加工區(qū)物流保稅功能，對進口的臺灣商品進行保稅倉儲。綜合服務(wù)配套中心規(guī)劃占地0.9平方公里，按照現(xiàn)代化國際小型商務(wù)社區(qū)的理念，高標準配置金融、電信、培訓(xùn)、居住、休閑娛樂等多種功能，為商貿(mào)合作區(qū)提供綜合配套服務(wù)。目前，合作區(qū)項目策劃已經(jīng)完成，概念性規(guī)劃即將完成，道路框架設(shè)計、管理大樓選址等已初步擬定。正式啟動后，到2009年年底將完成合作區(qū)內(nèi)一期功能項目的投運和二期項目的啟動建設(shè)。投運項目包括6萬平方米的臺灣商品交易展示中心、9萬平方米的臺灣電子產(chǎn)品交易中心和30萬平方米的臺灣商品物流配送中心。另外建設(shè)部分生活配套功能設(shè)施，啟動保稅物流倉庫。10月份，海峽兩岸商貿(mào)合作區(qū)將舉辦海峽兩岸農(nóng)副產(chǎn)品展示展銷活動，并與臺灣貿(mào)協(xié)等機構(gòu)進行全面對接，在臺組織招商推介活動。廈門大嶝對臺小額商品交易市場建設(shè)地址：廈門市翔安區(qū)大嶝島，用于開展對臺民間小額商品交易活動，并且實行封閉管理的海關(guān)監(jiān)管區(qū)。是把金廈海域無序的民間交易活動引到陸上進行規(guī)范化、合理化管理的可行途徑，是加強兩岸經(jīng)貿(mào)交流、促進兩岸“三通”的一項重要舉措海關(guān)總署規(guī)定，臺灣船舶及其人員運輸或者攜帶進入交易市場的貨物僅限產(chǎn)于臺灣的土特產(chǎn)品、生活日用小商品以及旅游商品。臺灣商品免稅mall位于大嶝對臺小額商品交易市場內(nèi)，展場面積1500平方米，長年展銷進口臺灣商品，主營洗護用品、調(diào)理食品、養(yǎng)生品及臺灣各地農(nóng)漁特產(chǎn)等近千種進口臺灣商品，其中絕大部分臺灣商品為首次進入大陸市場。是匯總臺灣商品、特別體現(xiàn)地道的臺灣商品特色的臺灣商品免稅“Mall”。對于國家限制進出口和實行許可證管理的商品，按照國家有關(guān)規(guī)定辦理。但從臺灣進口到交易市場的臺灣產(chǎn)卷煙，可以免于交驗《自動進口許可證》。進入交易市場的人員每日攜帶出交易市場的臺灣商品總值在人民幣3000元以下的，免征進口關(guān)稅和進口環(huán)節(jié)海關(guān)代征稅。幾年來，交易市場的商品交易總額、臺灣商品進口額、客流總量每年分別以20%、40%和25%以上的速度增長。2008年，市場呈現(xiàn)出游客、交易額雙成長的良好勢頭，整個市場共進口臺灣商品近2000萬美元，比增43%；接納客流總量達120多萬人次，比增17%；實現(xiàn)商品交易總額3.86億人民幣，比增20.63%。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年的120萬游客中，60%是外省或外國的游客。交易市場呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展后勁，有力地帶動了大嶝三島經(jīng)濟的發(fā)展。廈門市委市政府決定對大嶝對臺市場實行改擴建，由原來的8萬平方米擴大到83萬平方米，通過改擴建，把大嶝對臺市場打造成兩岸名品總匯和兩岸物質(zhì)、商品交流的重要平臺，并以此為帶動，把大嶝島打造成國際知名的商貿(mào)、旅游、休閑、購物海島和兩岸交流的橋頭堡，成為對臺合作交流的先行示范區(qū)和廈門城市發(fā)展的后花園。北京臺灣街：“北京臺灣街”座落于長安街西延線北京國際雕塑公園西南緣，位居北京CRD核心位置。項目南臨魯谷路、西臨魯谷東街，一號線地鐵出站即達商業(yè)街，交通便利，區(qū)域優(yōu)勢突出，是西部城市活力與區(qū)域價值增長的關(guān)鍵點。項目工程預(yù)計11月份中旬主體工程全部完工。按照規(guī)劃，臺灣街定位為以臺灣風情為主題的文化特色商業(yè)街，采用復(fù)合型業(yè)態(tài),云聚臺灣本土高檔餐飲、音樂餐廳、動漫餐廳、運動餐廳，風味小吃城，明星店鋪、咖啡主題館，原住民生活館、時尚精品館。另據(jù)前述項目負責人透露，商業(yè)街主要分為三個部分：A區(qū)為動感臺灣街區(qū),主營業(yè)態(tài)為快速消費品；B區(qū)為韻味臺灣街區(qū)，主營業(yè)態(tài)是臺式正餐和特色店鋪；C區(qū)為人文臺灣街區(qū)，主營業(yè)態(tài)是休閑、文化、娛樂、購物,預(yù)計將引進百家臺商進駐，以餐飲、文化藝術(shù)、娛樂休閑、時尚購物、商務(wù)會館和明星店鋪為主。齊魯臺灣城：“‘齊魯臺灣城’項目是目前大陸唯一以臺灣元素為主題設(shè)計的臺灣城。”濰坊市副市長初寶杰在發(fā)布會上向大家表示。項目一期總占地1000畝，周邊配套規(guī)劃署個臺灣產(chǎn)業(yè)園，集吃、住、購、娛于一體，著力吸引臺灣企業(yè)研發(fā)中心、企業(yè)總部和高科技企業(yè)入駐，爭取形成廣大臺商向往的創(chuàng)業(yè)和生活樂園。

據(jù)了解，“齊魯臺灣城”項目主體建筑擬建設(shè)以“魯臺會館”為代表的會展服務(wù)區(qū)，以“臺魯閣”為代表的商務(wù)辦公區(qū)，以“一脈園”為代表的生活居住區(qū)，以“魯臺萃華大廈”為代表的休閑娛樂區(qū)，以“印象臺灣”為代表的薈萃臺灣知名景觀的臺灣印象區(qū)，努力打造臺灣人民了解齊魯、齊魯人民了解臺灣的第一窗口。四、大陸臺灣主題商業(yè)地產(chǎn)市場的未來方向至2010年，陸臺貿(mào)易額將年均增長20％。目前中國已是臺灣第1大出口目的地。中國大陸巨大的消費能力，將成為臺灣商品全球市場的重要組成部分。迅速成長的中國大陸市場，吸引了臺灣客戶紛紛來華投資建廠或在國內(nèi)建設(shè)銷售渠道，臺灣的投資已經(jīng)由開始的制造業(yè)投資向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)深度發(fā)展。“從制造業(yè)向商貿(mào)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型是臺商發(fā)展的現(xiàn)實選擇。大陸與臺商的合作已經(jīng)在制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、餐飲業(yè)等方面取得了豐碩成果，未來的合作必然向制造升級、服務(wù)深化的方向發(fā)展。”這直接推動了臺灣主題商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)與發(fā)展。近年來臺灣對外投資的70%和出口的41%集中在大陸地區(qū)，大陸已成為臺灣企業(yè)發(fā)展制造業(yè)、服務(wù)業(yè)最為重要的區(qū)域，各式臺灣主題商貿(mào)合作區(qū)的建立，為臺灣企業(yè)的發(fā)展帶來了新的機遇，也為兩岸的經(jīng)貿(mào)合作開辟了新的局面。第四章項目定位及項目規(guī)劃闡述項目定位：立足南京、面向華東、輻射全國，項目依托長三角及南京周邊臺資密集的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、緊靠空港的區(qū)位優(yōu)勢、南京祿口空港開發(fā)區(qū)未來現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚優(yōu)勢及直航優(yōu)勢，以建設(shè)“臺灣特色主題化市場”為主軸，以“臺灣商品展示展銷”、“寧臺文化交流”為核心，立足南京，面向長三角，輻射全中國，是集臺灣商品展示展銷和寧臺灣文化交流以及寧臺商貿(mào)服務(wù)于一身的多功能服務(wù)平臺。核心區(qū)域——南京周邊：以南京為中心的沿江經(jīng)濟帶及周邊區(qū)域（包括江蘇和安微），覆蓋周邊20多個市縣、覆蓋人口可達2500萬。該區(qū)域城鎮(zhèn)密集，人口集聚，經(jīng)濟發(fā)展水平較高，對名品需求較大，將成為“名品城”消費需求的核心市場！1、核心市場：南京及周邊地區(qū)，潛在需求人口2500萬。重點區(qū)域——面向華東：南京臺灣城項目地處長江三角洲的核心地區(qū)：南京祿口機場，幅射周邊江蘇、安徽、浙江的近20個城市，項目位于南京機場高速祿口出口、將軍大道、寧溧公路與新城大道交叉口，毗鄰寧杭高速，與未來的機場輕軌距離僅有不到300米的距離。項目地處長三角經(jīng)濟圈的核心，經(jīng)營覆蓋范圍為（1+20），【南京】；【江蘇全境】：蘇州、無錫、常州、揚州、鎮(zhèn)江、淮安、鹽城等；【安徽】：合肥、蕪湖、馬鞍山、滁州、桐城、安慶、黃山等；【浙江】：杭州、湖州、嘉興等。以上城市距離項目的車程均在2小時以內(nèi)，轎車保有量約為700萬輛。輻射區(qū)域——面向全國：攜手臺灣工總、臺灣商總、臺灣外貿(mào)協(xié)會、臺灣世貿(mào)中心、臺灣聯(lián)誼會等行業(yè)巨頭，帶動臺灣商品融入大陸市場，建設(shè)臺灣商品采購、流通大平臺。二、項目內(nèi)容：項目以建設(shè)“臺灣特色主題化市場”為主軸，以“臺灣商品展示展銷”、“寧臺文化交流”為核心，經(jīng)營范圍包括：特色食品、特色珠寶手工藝術(shù)品、家居廚房百貨用品、文化用品、戶外用品、汽車旅館、溫泉文化等，并將陸續(xù)建設(shè)臺灣精品展示交易街區(qū)、臺灣商貿(mào)服務(wù)中心、臺灣文化交流中心、臺灣娛樂休閑中心和臺灣風情旅游觀光街區(qū)、臺灣風情高尚住宅區(qū)等“六大特色功能板塊”，成為臺灣相關(guān)廠商集產(chǎn)品展示、品牌體驗、營銷管理、產(chǎn)品銷售四位一體的總部基地和臺灣商品銷售、臺灣文化、娛樂、休閑、旅游基地。二、項目規(guī)劃本項目采取“特色化、模塊化”，層層推進，按主題、區(qū)域、波次推進開發(fā)的方式，整個項目計劃在2015年10月份完成整體開發(fā)。本項目分三期執(zhí)行：第一期：一期規(guī)劃用地383.69畝。包括一期已經(jīng)完成建設(shè)用地面積228.69畝,建筑面積約14萬平米；規(guī)劃建設(shè)占地約155畝的酒店及商務(wù)辦公樓商務(wù)公寓、商場項目；156畝發(fā)展用地：計劃建設(shè)高檔百貨及展覽及公寓商務(wù)寫字樓項目。計劃于2010年10月份動工，預(yù)計2011年5月份建成完工。第二期：計劃建設(shè)用地面積200畝，主要用于高檔百貨項目及配套設(shè)施。計劃于2011年10月份動工，預(yù)計2012年2月份建成完工。第三期：計劃建設(shè)用地面積300畝,主要用于高尚住宅項目及配套設(shè)施。計劃于2013年10月份動工，預(yù)計2014年2月份建成完工。項目啟動利用臺灣城（南京）主題風情廣場一期業(yè)已經(jīng)建設(shè)完成部分基礎(chǔ)進行項目啟動，包括30棟展示和交易樓約11.47萬平方米，39棟品牌商務(wù)樓約1.9380萬平方米和會所及餐飲配套0.41萬平米。啟動項目為建設(shè)臺灣特色商貿(mào)街區(qū)、臺灣文化街區(qū)、綜合服務(wù)中心、臺灣五個項目，三、項目功能【特色功能區(qū)段】運用規(guī)劃的先導(dǎo)作用，增強不同特色商業(yè)功能的優(yōu)化與整合，帶動周邊街道商業(yè)的繁榮與發(fā)展。規(guī)劃建設(shè)五個特色功能區(qū)段：分別是臺灣風情商貿(mào)街區(qū)、臺灣文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)、臺灣娛樂餐飲文化街區(qū)、臺灣風情休閑娛樂街區(qū)、臺灣城綜合服務(wù)區(qū)。（一）臺灣商貿(mào)風情街區(qū)區(qū)域：B區(qū)、F區(qū)、J區(qū)、D區(qū)、G區(qū)家具及生活用品：家具、家用及家飾品、一般禮品、玩具、珠寶鐘表、辦公用品及文具、花卉及園藝工具；服飾及配件市場：流行服飾、鞋、飾品配件、化妝品、手提包；運動休閑：運動用品、健身器材、自行車及零配件；文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)市場：工藝美術(shù)精品、創(chuàng)意設(shè)計、時尚文化；計劃與臺灣手工業(yè)推廣中心全面合作，在項目B區(qū)建設(shè)臺灣手工業(yè)（南京）推廣中心，以發(fā)展暨推廣臺灣手工業(yè)為目的，專門展售各式各樣的精美臺灣手工藝品，重點建設(shè)臺灣琉璃館。臺灣手工業(yè)推廣中心與島內(nèi)各中小型傳統(tǒng)手工業(yè)保持合作關(guān)系，輔助其推廣手工藝品知名度與拓展消費市場。成立至今，中心內(nèi)展銷藝品種類多達四萬余種，藝品類別分別展售珠寶首飾類；景泰藍類、青花瓷器類、粉彩瓷器類、斗彩瓷器類、結(jié)晶釉瓷器類、交趾陶類、仿唐三彩飾品類、字畫類、藝術(shù)玻璃類、中國結(jié)飾品類、布偶類、編織品與服飾類、國劇臉譜類、瓷版畫類、皮革制品類、水晶制品類、民俗童玩類、木雕品類…等各式各樣的中國手工藝風商品，此推廣中心力求應(yīng)有盡有，顧客來此參觀，不僅可飽覽中國傳統(tǒng)手工藝之美，也可親自體會中華文化博大精深之處。食品產(chǎn)業(yè)：精致美食、加工食品、飲品、休閑及保健食品、糖果餅干；連鎖加盟：建設(shè)連鎖加盟店示范店、旗艦店；臺灣精品形象店：為推廣臺灣精品優(yōu)質(zhì)形象，特別規(guī)劃設(shè)置「臺灣精品形象展示專區(qū)」，透過精致典雅的設(shè)計，精心陳列臺灣金銀質(zhì)獎與精品獎得獎產(chǎn)品，以傳遞「臺灣精品形象展示專區(qū)」優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的形象。展出產(chǎn)品充分表現(xiàn)出臺灣產(chǎn)業(yè)的設(shè)計與研發(fā)創(chuàng)意。、臺灣文化產(chǎn)業(yè)街區(qū)區(qū)域：會所臺灣文化博物館；展現(xiàn)臺灣文史之用的文史館；原汁原味的臺灣原住民養(yǎng)生館；娛樂餐飲文化街區(qū)：區(qū)域：H區(qū)、B區(qū)、A區(qū)、C區(qū)。計劃通過與臺灣小吃聯(lián)盟簽訂戰(zhàn)略結(jié)盟協(xié)議，引進臺灣擔仔面、蚵仔煎、淡水阿婆鐵蛋等知名小吃業(yè)者前往投資開店，未來將召集臺南擔仔面、臺南米糕、米粉湯、臺中太陽餅、珍珠奶茶、大腸面線、棺材板等小吃等臺灣百余家小吃業(yè)者進駐。特色餐飲小吃一條街：E區(qū)、H區(qū)；A、C區(qū)以臺灣正餐為主，集中了臺灣特色的酒吧、咖啡廳、會館和原住民表演等業(yè)態(tài)，體現(xiàn)臺灣人文特色。從文化和歷史等方面展現(xiàn)出濃濃的臺灣韻味；利用B區(qū)處設(shè)計并建成一個2000平方米露天音樂廣場，將B區(qū)整體包裝成臺灣咖啡主題館、臺灣動漫主題餐廳、KTV中心。刻滿臺灣少數(shù)民族風情圖案的文化柱點綴其中，從文化、歷史、情感等各層面展現(xiàn)出濃濃的臺灣韻味。（例：經(jīng)典懷舊的鄧麗君音樂主題餐廳：餐廳中裝修裝飾均以鄧麗君及其音樂為主題，就連VIP包間也都以鄧麗君歌曲命名，如《甜蜜蜜》、《小城故事》、《在水一方》等）。（四）臺灣風情休閑娛樂街區(qū)：臺灣汽車旅館：區(qū)域：別墅區(qū)部分區(qū)域+G區(qū)部分商鋪“一間房，就是一個世界”“汽車旅館”對于祖國大陸人來說是一個陌生而又神秘的詞語。發(fā)源于美國的MOTAI，汽車旅館在臺灣早已是耳熟能詳?shù)穆糜萎a(chǎn)品，在臺灣同樣有著大批的追隨者。它不僅有敞亮的酒店大堂，而且每個房間的布置處處體現(xiàn)著設(shè)計者的獨具匠心。登記后，客人只需將車直接開進客房的專屬車庫，從車庫直接進入房間。客房內(nèi)的設(shè)施也十分搶眼。游泳池、按摩浴缸、卡拉OK是汽車旅館的基本配備，每一個房間都有自己的主題風格，“世界風情館”、“影音藝術(shù)館”、“絕色精品館”、“流行時尚館”、“神秘海洋館”、“SPA館”等等，讓你不由得期待著下一次的全新體驗。截至今年年底，小小的臺灣有近千家的汽車旅館，據(jù)統(tǒng)計，其中，全上億元的投資臺灣的汽車旅館九百多家。汽車旅館已經(jīng)成為臺灣文化的一部分。項目計劃整合別墅與部分商鋪資源，最終建設(shè)成擁有100個以上各種特色主題風格的房間，形成空港地區(qū)新的旅游度假去處。快捷酒店：引進一到二家快捷商務(wù)酒店。溫泉會所：（五）綜合服務(wù)：（綜合辦公樓）臺灣海基會及各市縣駐寧辦事處；海關(guān)報關(guān)、工商注冊、法律稅務(wù)等一條龍服務(wù)；四、項目執(zhí)行公司南京中關(guān)村置業(yè)發(fā)展有限公司成立于2003年，注冊資本5000萬元人民幣，系由北京中關(guān)村科技投資有限公司發(fā)起成立。2006年，北京中關(guān)村科技投資有限公司（縮寫ZGC）與中國鐵路工程總公司（縮寫CREC，現(xiàn)福布斯世界500強企業(yè)排名第342位）共同發(fā)起對南京中關(guān)村置業(yè)發(fā)展有限公司增資擴股，注冊資本增至14550萬，并取得二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。法人代表兼總經(jīng)理：劉星奎；董事長：周曉俊。根據(jù)項目的發(fā)展進程，公司將在適當時機引入戰(zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)，以實現(xiàn)項目的戰(zhàn)略發(fā)展目標。南京中汽聯(lián)發(fā)展有限公司成立于2003年。該公司將負責實施項目的前期招商運營管理。第五章、項目優(yōu)勢分析與周邊地區(qū)特別是周邊城市的臺灣主題商業(yè)地產(chǎn)市場相比，南京臺灣城項目比較明顯的優(yōu)勢主要有：項目發(fā)展方向更加符合國家產(chǎn)業(yè)政策【兩岸交流】：關(guān)鍵詞：政經(jīng)兩熱隨著兩岸關(guān)系發(fā)生積極重大變化，兩岸交流也呈現(xiàn)出加速發(fā)展的新趨勢，勢必面臨更上一層樓的客觀需求。基于兩岸求同存異、共同發(fā)展、攜手進步的美好藍圖，臺灣與大陸之間的投資、旅游、貿(mào)易關(guān)系也得到了兩岸政府的大力發(fā)展，創(chuàng)造更多平臺讓兩岸民眾實現(xiàn)更廣泛更直接交流，已成新形勢下兩岸民眾的共同期盼。“兩岸經(jīng)貿(mào)關(guān)系日益密切，彼此互補雙贏的方向很明確。”他說，“兩岸應(yīng)該走和平發(fā)展的道路，擱置爭議、追求雙贏”。2008年海峽兩岸“大三通”正式啟動后，臺灣投資從制造業(yè)向商貿(mào)服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型。臺灣商品迫切需要在大陸有一個集中的、現(xiàn)代的交易展示平臺。一方面，大陸龐大的消費市場需要來自臺灣的優(yōu)質(zhì)商品及新鮮產(chǎn)業(yè)的注入支持，滿足日益增長的消費需求。另一方面，臺灣政府也迫切的需要將臺灣產(chǎn)品推廣到大陸，利用大陸市場的龐大空間，促進臺灣經(jīng)濟的發(fā)展。因此，福建、上海、北京等地已經(jīng)出現(xiàn)了諸多以臺灣商業(yè)貿(mào)易為主題元素的批發(fā)、零售商區(qū)，并且發(fā)展勢頭極好。【寧臺交流】：關(guān)鍵詞：作為重要發(fā)展戰(zhàn)略南京已將寧臺全面合作，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高端轉(zhuǎn)移對接，確定為南京的一項新的發(fā)展戰(zhàn)略，成為開放與合作的重中之重“寧臺合作不是一般的戰(zhàn)術(shù)合作，我們將把它納入南京新一輪科學(xué)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。”在與客人的交流中，以及在6月17日的市委常委會上，朱善璐都明確提出，兩岸關(guān)系的新發(fā)展，給南京帶來了新的歷史性的機遇，南京將把這次機會作為推動南京走在新一輪發(fā)展前列的重要動力之一，一方面要積極為服務(wù)兩岸和平發(fā)展的大局作出貢獻，另一方面要以此為契機，與臺灣展開經(jīng)濟、科技、文化、教育等全方位合作交流，帶動南京城市品質(zhì)的提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，謀求寧臺兩地合作雙贏。寧臺合作，產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)。朱善璐說，南京十分希望首先加強與臺灣先進制造業(yè)、科技研發(fā)業(yè)、服務(wù)業(yè)等高端合作與產(chǎn)業(yè)對接，為臺商提供在大陸東部發(fā)展的新機遇，成為臺商向中西部擴展的“橋頭堡”。他同時表示，面對新一輪全球產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移，南京特別歡迎生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)、現(xiàn)代服務(wù)定等高端產(chǎn)業(yè)的聚集。【現(xiàn)代服務(wù)業(yè)】關(guān)鍵語錄：朱善璐：加快現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展為促轉(zhuǎn)型作貢獻“中心城市的地位和功能相當程度上是由其服務(wù)業(yè)特別是其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實力決定的。在當前特殊困難的經(jīng)濟形勢下，更要以加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)彌補工業(yè)經(jīng)濟等產(chǎn)業(yè)因結(jié)構(gòu)性困難而受到的沖擊影響。2008年，全市服務(wù)業(yè)實現(xiàn)增加值1887億元，增長15.3%，增速比全市地區(qū)生產(chǎn)總值增速高3.2個百分點，比全省平均水平高2.6個百分點，對經(jīng)濟增長的貢獻率超過60%。服務(wù)業(yè)占全市生產(chǎn)總值比重比上年末提高了1.6個百分點，達到50%。2009年，全市服務(wù)業(yè)增加值計劃增長14%，服務(wù)業(yè)從業(yè)人員比重計劃提高1個百分點。“重點突破生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和新興消費型服務(wù)業(yè)，大力培育新的服務(wù)業(yè)增長點，顯著增強結(jié)構(gòu)競爭力，搶占新一輪產(chǎn)業(yè)競爭戰(zhàn)略制高點。規(guī)模做大，就是要緊扣建立服務(wù)經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主導(dǎo)方向，增強中心城市集聚輻射功能，挖掘現(xiàn)代服務(wù)業(yè)潛力，推動服務(wù)業(yè)規(guī)模迅速擴張、比重迅速提升，縮小與標兵的總量差距，擴大與追兵的領(lǐng)先優(yōu)勢，整體提升產(chǎn)業(yè)能級。”附件：關(guān)于實施《南京加快發(fā)展服務(wù)業(yè)行動綱要》的若干意見【文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)】：概要：2008年南京市進一步深入實施“文化南京”戰(zhàn)略和文化創(chuàng)新工程，園區(qū)建設(shè)和發(fā)展勢頭強勁，產(chǎn)業(yè)綜合實力不斷提升，產(chǎn)業(yè)招商再創(chuàng)佳績，領(lǐng)軍園區(qū)、高成長企業(yè)和新銳人物正在形成，全市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。南京市進一步深入實施“文化南京”戰(zhàn)略和文化創(chuàng)新工程，優(yōu)先培育和發(fā)展具有一定基礎(chǔ)和發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)意主體和產(chǎn)業(yè)門類，扶植和壯大文化產(chǎn)業(yè)群和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，延伸和拓展產(chǎn)業(yè)鏈，加快了由文化資源大市向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)強市建設(shè)的步伐，產(chǎn)生了積極的經(jīng)濟社會效益，人文之都優(yōu)秀文化特色得到了進一步彰顯，南京優(yōu)秀歷史文化在創(chuàng)新發(fā)展中得到了有效保護和傳承，各類文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)資源要素的整合利用正在逐步轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實生產(chǎn)力，創(chuàng)意經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好。按照國家統(tǒng)計口徑，南京市文化產(chǎn)業(yè)增加值2004年為58.63億元，2005年為73.48億元，2006年為90.67億元，2007年為111.65億元，分別增長25.3%、23.4%、23.2%；全市文化產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重2004年為2.84%，2005年占3.05%，2006年占3.27%，2007年為3.4%。2008年上半年，南京市文化產(chǎn)業(yè)增加值達61.66億元，約占南京市GDP的3.5%（注：按照《南京市文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》統(tǒng)計口徑，2008年上半年，全市文化產(chǎn)業(yè)增加值達了159.88億，占GDP的9%），超過了全國和全省的平均發(fā)展水平。南京臺灣城項目發(fā)展規(guī)模、發(fā)展思路、發(fā)展方向符合國家產(chǎn)業(yè)政策指導(dǎo)思想。附件：南京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要符合城市定位與規(guī)劃發(fā)展方向。【城市定位】關(guān)鍵詞一、淵源南京，作為原民國首都，寧臺素有淵源，人脈關(guān)系深厚。是國父孫中山先生的陵寢所在地，曾是國共合作的重要政治舞臺，見證了國共兩黨合作抗戰(zhàn)的歷史，與臺灣有著深厚的歷史淵源，49年前大陸到臺灣200萬人中，有近百萬曾在南京工作和生活過。如今血緣親情、故土鄉(xiāng)情仍然聯(lián)系著南京和臺灣，成為寧臺經(jīng)濟文化交流與合作的紐帶，近年來南京與臺灣之間的政治往來密切，也是國民黨及臺灣地區(qū)重要領(lǐng)導(dǎo)人訪問大陸的首要之地；作為同時享有兩岸直航、臺胞落地簽注權(quán)、臺胞居住五年期滿換證簽注權(quán)和旅行社獨立直接組團赴臺旅游四種權(quán)限的城市，南京在今后的對臺貿(mào)易中，南京將占據(jù)重要地位，對臺商貿(mào)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｔ诋斍靶蝿菹拢瑢幣_文化交流合作優(yōu)勢明顯，潛力巨大，前景廣闊，大有可為。關(guān)鍵詞二：門戶大陸首批直航點城市有5個，與其他4個城市比，南京的優(yōu)勢在哪里？臺灣工總會監(jiān)事長、金寶電子工業(yè)股份有限公司董事長許勝雄認為，從地理位置來說，當前南京比其他4個城市都優(yōu)越，因為對于中國中西部來說，南京是一個“門戶”。“如果南京能進一步研究如何突出這種地位，增強連接中西部門戶的作用，南京的發(fā)展一定會非常快。”許勝雄說，“臺商對南京的印象都非常深刻，我們希望在南京建立一些產(chǎn)業(yè)基地。”臺灣工總會副理事長、臺灣玻璃工業(yè)股份有限公司總經(jīng)理林伯豐說：“南京的區(qū)位太好了，我們將對南京的生產(chǎn)成本再作研究，選擇好的項目到南京投資。”【城市規(guī)劃發(fā)展方向】關(guān)鍵詞：城市副中心根據(jù)南京市的總體發(fā)展規(guī)劃和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)劃布局：以重大項目帶動城市布局逐步南移。繼河西新城區(qū)開發(fā)之后，南京城正考慮“重心南移”。隨著南京南站建設(shè)和紅花機場搬遷啟動，“南部新區(qū)”以比肩老城、河西的姿態(tài)形成南京城市發(fā)展的“金三角”格局。南京城市發(fā)展呈“金三角”格局從特大城市的發(fā)展規(guī)律看，未來20年南京將成為千萬級人口的城市，屆時老城區(qū)和河西新城作為城市中心的承載能力均將面臨考驗，而南部新城的建設(shè)將為南京發(fā)展提供巨大空間。根據(jù)《南京南站地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，南部新城具有便捷的交通條件，未來規(guī)劃發(fā)展成為另一個主城新中心，形成新街口城市中心、河西中心、南部新中心的“金三角”格局。。將在2011年建成的南京南站集京滬高鐵、滬漢蓉等5條高等級鐵路線，配套建設(shè)4條城市軌道交通線、25條公交線路和長途客運、社會車輛、出租車等交通方式，將建成亞洲一流、世界級水平的特大型綜合交通樞紐；通車后預(yù)計會形成每年約6000萬人次的客流。南站區(qū)域?qū)⒊芍鞒歉敝行哪喜啃鲁堑囊?guī)劃范圍為：結(jié)合樞紐經(jīng)濟發(fā)展的特點，南部新城的戰(zhàn)略定位將突出三個方面：南京主城新板塊；泛長三角現(xiàn)代化綜合交通樞紐；南京走向世界的新增長極。從江蘇看，南京發(fā)展空港經(jīng)濟前景看好。隨著祿口機場總體規(guī)劃的實施，其功能地位將得到進一步提升，有望發(fā)展成為中國大型樞紐機場、航空貨運和快件集散中心、上海機場優(yōu)選備降機場，成為立足蘇皖、輻射華東、長三角連接中西部地區(qū)的橋梁，重要的國際定期航班機場，通往東亞地區(qū)的門戶機場，空港經(jīng)濟前景廣闊、大有可為。去年以來，祿口機場相繼開辟了南京至東京、法蘭克福、臺北等一批重點國際（地區(qū)）航線，航線網(wǎng)絡(luò)覆蓋面不斷擴大。目前祿口機場共開通100多條國內(nèi)航線、27條國際（地區(qū)）航線，每周有1900多個航班，從南京出發(fā)可以直達境內(nèi)外75個城市。“空港城”發(fā)展規(guī)劃：初期，重點發(fā)展物流、航空配套服務(wù)業(yè)，打造區(qū)域的交通、流通樞紐門戶；中期，大力發(fā)展航空服務(wù)業(yè)和航空關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，打造以航空產(chǎn)業(yè)為主體的綜合航空城；遠期，形成南京都市圈重要的副中心，國內(nèi)領(lǐng)先、國際知名的航空城。“空港城”的產(chǎn)業(yè)雛形是以祿口國際機場為中心的三大圈層。核心圈層是祿口國際機場本身，第二圈層是直接為機場人流和物流服務(wù)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，第三圈層是和航空運輸密切相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，如商務(wù)、會議展覽、娛樂休閑、旅游、總部、特色種植和養(yǎng)殖、物流采購配送、設(shè)計研發(fā)等等。空港開發(fā)區(qū)是南京市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)，項目地處空港小鎮(zhèn)的規(guī)劃核心區(qū)，項目選址完全符合這一城市規(guī)劃發(fā)展方向，能保證項目得以長期穩(wěn)定發(fā)展和政府的支持。產(chǎn)業(yè)依托基礎(chǔ)十分厚實，項目市場前景十分廣闊【空港新城】關(guān)鍵詞：空港小鎮(zhèn)祿口空港地區(qū)包括江寧區(qū)的祿口街道、橫溪鎮(zhèn)和溧水縣的柘塘鎮(zhèn)，總面積378平方公里。總體空間框架是“一城三團”。“一城”為祿口新城，規(guī)劃城市建設(shè)用地70平方公里，人口50萬，是未來空港地區(qū)發(fā)展的主要載體，將形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)和景觀、生活服務(wù)“三軸三片”格局。“三團”中，橫溪組團為飛機制造產(chǎn)業(yè)預(yù)留空間，祿口街道的銅山組團為航空配套服務(wù)業(yè)預(yù)留空間，而柘塘組團則作為空港地區(qū)進一步發(fā)展的用地儲備。南京空港工業(yè)園規(guī)劃建設(shè)12平方公里的空港小鎮(zhèn)，最終形成一個可容納10~15萬人口的衛(wèi)星城，使之成為周邊地區(qū)和航空旅客進出南京的首選之地。空港小鎮(zhèn)東鄰機場高速，西接將軍大道，南臨信城大道，北至鳳凰山，占地面積15平方公里。新城中心區(qū)位于空港新城北部，是新城配套服務(wù)的集中載體，和諧發(fā)展的基礎(chǔ)保障。”空港小鎮(zhèn)的另一大亮點，則是規(guī)劃中的一體化購物公園組團，它將位于主湖區(qū)的南側(cè)，是信城大道的重要景觀節(jié)點，將商業(yè)功能與游憩功能一體化設(shè)計，沿道路設(shè)置大體量商業(yè)空間，內(nèi)部設(shè)置街巷式商業(yè)和游憩空間。他們的設(shè)計，希望給來往機場的旅客們在匆忙旅途中放慢腳步，增加了一個休閑購物觀光的選擇。【產(chǎn)業(yè)集群】關(guān)鍵詞：奧特萊斯空港開建“奧特萊斯”項目

2009年9月16日，空港工業(yè)園總投資達35億元的六個大項目于當天集中開工。

南京奧特萊斯是項目開工中的亮點。其中的奧特萊斯購物廣場項目將成為南京南部最大休閑購物商貿(mào)區(qū)，由南京財富投資集團有限公司、上海豐暢投資有限公司、中加國際有限公司以及上海天一投資咨詢有限公司四方合作開發(fā)的奧特萊斯項目，集購物、休閑、娛樂和旅游于一體，一期投資15億人民幣，總投資額達40億元，這是一個集購物、休閑、娛樂和旅游于一體的休閑購物商貿(mào)城，項目投入運營后將輻射包括南京在內(nèi)的一小時都市圈，年營業(yè)額約20億元人民幣。項目具有明顯的成本優(yōu)勢1）、建設(shè)成本低項目土地儲備時間較長，目前這一區(qū)域土地價格已較取得價格大幅上漲；作為主要股東，中鐵二局是實力非常雄厚的大型企業(yè)集團，能夠承受本項目作為長期項目的前期運營壓力，作為公司的長期合作單位，項目承建方同屬中鐵二局，除了在項目建設(shè)墊資、工程結(jié)算上給予極大的支持和優(yōu)惠外，并將中南汽車港項目材料納入自己采購系統(tǒng)，大大降低項目建設(shè)成本。2）、經(jīng)營成本低項目建設(shè)成本的降低使項目有條件和能力在招商上對臺灣商品經(jīng)營者、服務(wù)商具備強烈的吸引力。（1）開發(fā)商成本低，商鋪出租價格低，更容易吸引臺灣商品生產(chǎn)廠商和貿(mào)易商；（2）經(jīng)營、承租成本低，使其經(jīng)營成本低，在市場經(jīng)營中贏得優(yōu)勢。大交通優(yōu)勢作為臺灣商品商貿(mào)平臺，屬于大流通行業(yè)，對交通便捷、迅速要求較高。項目地處南京的交通樞紐，擁有著得天獨厚的交通優(yōu)勢，十分方便物質(zhì)運輸和客流往返。1）有通過城市主干道——將軍南路、機場高速、寧溧路、輕軌鐵路與南京市中心緊密連接。2）有六條省際高速公路，滬寧高速、寧杭高速、寧高高速、寧馬高速、寧丹高速、機場高速，使中南汽車港與中國的華東、華中、華南緊密聯(lián)系；3）津浦鐵路、滬寧鐵路、寧蕪鐵路、寧滬高速鐵路四條鐵路干線縱橫交錯；秦淮河20公里長的航道直通長江；4）相距僅7公里的南京祿口國際機場架起了中南汽車港與世界的“空中橋梁”；5）國內(nèi)最大的內(nèi)陸港新生圩港和海港南通港口則更加完善了中南汽車港的海、水、陸、空立體交通網(wǎng)。成熟的硬件基礎(chǔ)目前諸多臺灣主題的商業(yè)地產(chǎn)尚處于概念論證、土地審批、立項審批階段，而本項目已經(jīng)完成14萬平方米的物業(yè)建設(shè)，在競爭中已經(jīng)處于先發(fā)地位。良好的政府與人脈資源臺灣城項目論證期間得到了南京季建業(yè)代市長、分管市長陳剛副市長、南京市經(jīng)濟建設(shè)委員會、南京發(fā)展與改革委員會、南京口岸委、江寧區(qū)與空港各級政府的大力支持：項目公司前期就項目概念案向以上諸單位特別是南京季建業(yè)代市長做過概念性溝通，季市長明確表態(tài)支持項目。中鐵二局作為國有央企，不但擁有雄厚的資金實力，而且擁有良好的政治信譽，良好的政府資源，作為有濃重的政治色彩的項目，對于政府而言，中鐵二局是一個值得信賴的合作伙伴，可以全力推進此項目。新穎的項目概念，務(wù)實的經(jīng)營模式，具有很強的創(chuàng)新精神和能力“臺灣特色主題”、“MADEINTAIWAN”的項目項目概念與“大賣場、大流通、大巡展、大連鎖”和“統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一服務(wù)、統(tǒng)一物流”的立體式、復(fù)合式的經(jīng)營模式，具有很強的創(chuàng)新精神和能力，使得項目有良好的競爭能力。整合資源，注重打造優(yōu)秀的項目資源，臺灣城項目是需要整合多方面資源的一個項目，包括政府、招商、運營等，目前項目已經(jīng)與多方資源進行了前期溝通，項目資源豐富。政府部門：南京市發(fā)展與改革委員會南京臺灣事務(wù)辦公室南京市江寧區(qū)旅游局南京市三產(chǎn)辦戰(zhàn)略合作伙伴：臺灣世界貿(mào)易中心：南京辦事處臺灣工業(yè)總公會：臺灣商業(yè)總公會：臺灣外貿(mào)協(xié)會：顧問單位：南京臺商投資協(xié)會臺灣城項目十分注重項目后期運營管理，計劃通過項目的詳細規(guī)劃，計劃通過股權(quán)合作、管理外包、項目招商等多種形式完成對項目的整體招商運營工作。享受開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策南京市江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)作為國家級開發(fā)區(qū)，對區(qū)內(nèi)企業(yè)一直都有較優(yōu)惠的政策；臺灣城項目符合南京城市發(fā)展規(guī)劃和園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，作為重點扶持的支柱產(chǎn)業(yè)，園區(qū)對項目開發(fā)商和入住經(jīng)營商戶及企業(yè)更有偏向。第六章項目創(chuàng)新模式分析一、創(chuàng)新的平臺創(chuàng)新概念一：兩岸一城，“寧—臺”商貿(mào)無縫直航；創(chuàng)新概念二：打造絕對不一樣的原汁原味的臺灣風情；創(chuàng)新概念三：MADEINTAIWAN！打造全國首創(chuàng)的“臺灣原產(chǎn)地商業(yè)文化”。利用獨有的商業(yè)資源和官方平臺，全面通過這一極具有特色的發(fā)展主題定位，整合獨有資源條件，在目前低迷的商業(yè)市場環(huán)境中，獨占市場先機，開引品牌利器。建設(shè)基于臺灣特色商品經(jīng)營業(yè)務(wù)的開放式商業(yè)街區(qū)，以尋求差異化的市場經(jīng)營型服務(wù)、為臺灣經(jīng)營商戶創(chuàng)建一個全新的市場拓展、經(jīng)營平臺為核心競爭力的臺灣商品大陸地區(qū)橋頭堡！特點：定位于臺灣商品大陸地區(qū)集散地，臺灣文化旅游消費地；服務(wù)的對象以臺灣商品零售終端店；提供不同于傳統(tǒng)市場的經(jīng)營性服務(wù)功能；為商戶創(chuàng)建經(jīng)營平臺協(xié)助經(jīng)營臺灣客商發(fā)展、擴大、成功經(jīng)營的平臺。二、建設(shè)創(chuàng)新平臺項目創(chuàng)新模式——“四個大”大賣場：以臺灣風情主題商業(yè)廣場為主體，提供餐飲、娛樂、文化、休閑綜合服務(wù)，為南京及周邊地區(qū)的人們外出購物、休閑提供一個全新的場所。大連鎖：計劃通過全國推廣，力爭在戰(zhàn)略合作伙伴的支持下，完成全國省市建成100家以臺灣商品為主體的綜合品牌專區(qū)。大流通：通過建設(shè)臺灣商家華東營銷總部，大巡展：以入駐臺灣城的實體商家為主體，每年通過聯(lián)辦、合辦、主辦的方式在全國召開100場專業(yè)推廣會。項目創(chuàng)新模式——“四個統(tǒng)一”統(tǒng)一項目推廣：所有入駐到臺灣城的商品品牌由項目進行統(tǒng)一市場推廣。統(tǒng)一服務(wù)平臺：統(tǒng)一收銀：由商場統(tǒng)一收銀，減少入駐商家管理成本。統(tǒng)一人員：入駐商家只需派駐少數(shù)臺干，基層人員由臺灣城統(tǒng)一培訓(xùn)、統(tǒng)一提供。統(tǒng)一工商服務(wù)：提供臺灣統(tǒng)一進行工商注冊、稅務(wù)管理等工商服務(wù)。統(tǒng)一物流：統(tǒng)一進出口報關(guān)服務(wù)：統(tǒng)一進銷存管理：統(tǒng)一電子商務(wù)平臺：以入駐商家實體國基礎(chǔ)，建設(shè)統(tǒng)一的電子交易平臺。三、項目核心力量市場搭臺、政府牽頭、臺灣政府組織、工會溝通、臺灣商戶經(jīng)營、市場服務(wù)四、項目執(zhí)行線路首批發(fā)展內(nèi)容次階段增加發(fā)展后階段增加發(fā)展高端商務(wù)辦公文化展示商品展示/交易高端商務(wù)辦公文化展示商品展示/交易輻射全國中華特色商業(yè)兩岸旅游集散品牌零售特色餐飲服務(wù)業(yè)/辦公輻射全國中華特色商業(yè)兩岸旅游集散品牌零售特色餐飲服務(wù)業(yè)/辦公居留中心居留中心臺駐寧官方機構(gòu)臺駐寧官方機構(gòu)三個階段發(fā)展：第一階段：以臺灣商品貿(mào)易推廣、集貿(mào)為核心，以商品展示貿(mào)易中心、臺灣文化交流展示中心、臺灣特色餐飲街、大型零售業(yè)、旅游交通集散中心為初始發(fā)展業(yè)態(tài)，通過臺灣商品的貿(mào)易經(jīng)營實體，實現(xiàn)臺灣政府對大陸市場的推廣需要。同時獨特的產(chǎn)品資源和渠道線路將可以輻射蘇皖乃至長三角，撬動貿(mào)易平臺的初步建設(shè)，逐步完成分行業(yè)的展示區(qū)、交易區(qū)、辦公區(qū)及配套設(shè)施建設(shè)，確保平臺的健康良性發(fā)展。第二階段：項目發(fā)展穩(wěn)定后，擴大引入海基會、臺灣各縣駐外辦事處、臺灣各工會駐外辦事處、旅游接待等政府和社會團體，通過建設(shè)重要的政治服務(wù)平臺，進一步擴大貿(mào)易平臺的發(fā)展，引進臺灣文化，構(gòu)建平臺，公益化運作，不僅使南京人民可切身體會到寶島的人文氣息，亦可成為一個主題文化氣息濃郁的休閑娛樂中心，實現(xiàn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)美譽度，形成自己的品牌效應(yīng)。第三階段：以“臺灣原產(chǎn)”為初始品牌，后續(xù)發(fā)展以“商品流通+品牌加盟”為主的“臺灣商品展銷中心”、“臺灣文化娛樂休閑”為中心的“臺灣風情園”和“臺灣高尚住宅”為中心的“臺灣社區(qū)”三大子品牌。最終實現(xiàn)建設(shè)“兩岸一城”的母品牌推廣目標。第七章項目的景觀改造工程技術(shù)方案【項目景觀改造基本理念與思路】項目依托空港城市副中心發(fā)展戰(zhàn)略，按照建設(shè)現(xiàn)代化城市商業(yè)副中心的格局來布局，在特色性、規(guī)模性、時尚性、現(xiàn)代性等方面，凸顯其現(xiàn)代都市休閑商業(yè)中心的功能和特色，有效地區(qū)別于市中心密集商業(yè)體。并將購物、休閑、文化娛樂、餐飲、健身、商務(wù)辦公等綜合服務(wù)功能集于一體，滿足城市現(xiàn)代化消費需求，兼容城市生活理念的商業(yè)中心。作為空港城市空間格局的重要組成部分，項目對現(xiàn)存物業(yè)改造要力求臺灣化，要把“臺”字融入其中，不僅將提供豐富的臺灣風情、園林、建筑等景觀，更將以具有臺灣民族特色的活動空間營造臺灣傳統(tǒng)風情實況，這將是“臺灣風情主題廣場”項目重點訴求之一。最終把項目建設(shè)改造成為集臺灣特色的商業(yè)、旅游、文化為一體、具有臺灣本土地域特色的中高檔品牌的街區(qū)。項目建筑風格設(shè)計、建設(shè)與改造絕不應(yīng)視為表面的化妝和美化，更應(yīng)視為理解臺灣文化或臺灣人生活方式的途徑，旨在將臺灣風情與南京相融合，和諧共生。應(yīng)融合了民國與臺灣建筑、民俗、歷史、工藝、文化、園林等園素，注重建筑文化與臺灣人文歷史的結(jié)合，旨在建設(shè)一片融入臺灣文化風情與現(xiàn)代建筑為一體的街區(qū)，以此不僅可提高項目的城市建筑風貌水平，改善周邊群眾的居住和生活環(huán)境；亦可增進海峽兩岸同胞相互了解，建立南京人民和臺灣同胞溝通交流的平臺。到北京必游故宮、長城；到上海定覽外灘、新天地；未來，兩岸三地的人民到南京，說什么也得到南京臺灣街走上一遭，“嘗臺灣小吃，買臺灣特產(chǎn)，體驗獨特的臺灣風情”，為達到這一目標，我們不但要從商貿(mào)方面培育市場，還要努力把臺灣街打造成為全國知名的旅游熱點街區(qū)，并成為兩岸經(jīng)貿(mào)文化旅游交流合作的又一重要平臺。一、總平面及建筑方案項目的景觀改造工程技術(shù)方案主要涉及目前業(yè)已經(jīng)完成建設(shè)的物業(yè)改造和優(yōu)化，不涉及新的建安工程。項目VI與導(dǎo)引系統(tǒng)、精神堡壘與標志重新設(shè)計項目VI，通過新的VI體系傳遞項目新的內(nèi)涵和品牌特征。信誠大道臺灣城市場主入口建設(shè)“寧臺雙子星”標志性精神堡壘，進入臺灣城空間領(lǐng)域的景觀地標。結(jié)合商貿(mào)辦公功能，對現(xiàn)有保安室、噴泉水池重新規(guī)劃規(guī)劃，通過在體量、空間、色彩上的組織，與整個市場建筑群有機融合，并取得在統(tǒng)領(lǐng)全街的標志性意向。增加綠化開敞空間，同時貫穿臺灣文化特色，設(shè)置室外電子顯示屏、音樂噴泉、臺灣水牛雕塑等建筑物，傳遞時代與臺灣區(qū)域文化的雙重特征。、導(dǎo)引系統(tǒng)項目內(nèi)容：為突出體現(xiàn)臺灣文化特色，將一期商鋪中軸線與兩條主干道分別命名為“臺北路、高雄路、桃園路”，建成展示具有臺灣風貌的文化長廊，并根據(jù)不同商業(yè)功能區(qū)段的規(guī)劃，確定空間結(jié)構(gòu)為臺灣風情展示街區(qū)，若干特色功能區(qū)段。以臺北路為主軸線，高雄路、桃園路為輔道，重點展示臺灣民俗文化風情，賦予街景明顯的臺灣及閩南文化特征，主要通過街道小品，綠化廣場園林，雕塑，展示墻，沿街臺灣特色商店等軟硬件文化設(shè)施的建設(shè)，在每個地方都能看到、感受到隨處感受臺灣風情，讓市民了解臺灣風情，讓臺胞有賓至如歸的感覺。路名與街徽：所有的社區(qū)道路以臺灣地名命名，如臺南、云林、澎湖、花蓮等等。以“寶島”為主體圖案，將成為風情街的總體視覺標志，在公用電話亭、垃圾桶等公共設(shè)施上隨處可見。所有整棟商鋪以臺灣21個縣市進行命名，每棟商鋪建設(shè)一間臺灣縣市區(qū)文化館。“臺灣景點”地磚：選取臺灣有代表性的景點，將其圖案刻成浮雕，鑲嵌在街道地磚中；街區(qū)布置反映臺灣精神的浮雕、雕塑。臺灣名人塑像。包括鄭成功等。、街區(qū)景觀及商鋪外立面改造工程：【街區(qū)景觀】：所有商鋪項目在臺北路兩側(cè)，構(gòu)筑商業(yè)步行街，三層建筑，300個中型店面，每個店面（140平方），步行街頂部可開可合，形成臺灣風情街區(qū)核心商圈。規(guī)劃采取生態(tài)型商業(yè)走廊模式。街面設(shè)計成“騎樓”式街區(qū)，頂部增加玻璃蓬蓋，走廊中部適當種植可觀賞型植物，并形成連續(xù)的生態(tài)商業(yè)通廊。在行進方式上充分考慮人性化要求，規(guī)劃多個綠化節(jié)點，打破原有線形街道空間，形成張馳有序的開敞街景，努力消除現(xiàn)有直廊帶來的的重復(fù)乏味，通過雕塑、坐椅、空間上的轉(zhuǎn)換及綠化節(jié)點的變化，創(chuàng)造出優(yōu)美宜人、可駐足休憩的購物休閑空間，賦予商業(yè)步行街新的內(nèi)涵。注：每個商鋪三層結(jié)構(gòu)，一層中庭挑高為商品展示展銷區(qū)；二樓為辦公、營銷管理區(qū)；三樓為臨時中轉(zhuǎn)小型倉庫及重要客戶洽談室。【商鋪外立面改造】：商鋪的外立面的改造主要由為顏色和標志物的裝飾性改造。三、統(tǒng)一配套服務(wù)工程收銀亭：考慮整個項目“大賣場”的定位，部分商鋪采取統(tǒng)一收銀的方式，所以，統(tǒng)一設(shè)置的收銀亭就成為必要的配套；停車場：項目采用商業(yè)步行街的方式，內(nèi)外車流分行，后勤車流、服務(wù)車流與外部車流分行的原則，需配套大型停車場，計劃對現(xiàn)有停車場進行功能改善，并擴大停車容量。另規(guī)劃休息區(qū)、購物行廊等。核心商業(yè)區(qū)——B區(qū)裝潢B區(qū)作為整個項目的核心建筑，也計劃建設(shè)成為整個項目的靈魂，利用B區(qū)內(nèi)弧處設(shè)計并建成一個2000平方米露天音樂廣場，將B區(qū)整體包裝成臺灣咖啡主題館、臺灣“一百大”風情商品廣場、動漫主題餐廳。刻滿臺灣少數(shù)民族風情圖案的文化柱點綴其中，集中了臺灣特色的酒吧、咖啡廳、會館和原住民表演等業(yè)態(tài)，體現(xiàn)臺灣人文特色。從文化、歷史、情感等各層面展現(xiàn)出濃濃的臺灣韻味。例：經(jīng)典懷舊的鄧麗君音樂主題餐廳：餐廳中裝修裝飾均以鄧麗君及其音樂為主題，就連VIP包間也都以鄧麗君歌曲命名，如《甜蜜蜜》、《小城故事》、《在水一方》等。【項目景觀改造基本建設(shè)思路】考慮到景觀改造的不可逆轉(zhuǎn)性，所計劃采取“先概念設(shè)計，后細化方案；先招商后建設(shè)，邊招商邊建設(shè)。”的積極