萬寧銀湖溫泉假日酒店項目可行性研究報告（征求意見稿）海南正理項目投資顧問有限公司二零一三年八月目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 11.1項目背景與概況 11.2可行性研究報告編制的依據 21.3可行性研究報告的范圍 31.4擬建項目的要緊經濟技術指標 31.5投資估算與資金來源 31.6項目提出的背景 31.7結論 41.8問題與建議 5第二章投資環境與市場分析 62.1投資環境分析 62.2產權式酒店市場分析 82.3本項目介紹 112.4本項目定位 122.5本項目目標客戶分析 152.6銷售產品的確定及價格定位 162.7營銷策略分析 162.8市場分析結論 18第三章場址選擇與建設條件 193.1場址選擇 193.2建設場地自然條件 193.3工程地質 193.4交通運輸條件 193.5供水供電通信 203.6社會經濟條件 20第四章工程技術方案 224.1項目概況 224.2項目規劃與布局 234.3建筑設計 254.4結構設計 274.5給排水設計 294.6電氣設計 324.7消防系統 384.8暖通空調設計 404.9配套設施 41第五章環境阻礙評價 435.1編制依據 435.2項目建設對環境的阻礙 435.3環境愛護措施 445.4環境阻礙評價 48第六章節能節水措施 496.1設計依據 496.2節能概況 496.3項目能耗狀況 506.4節能措施 526.5耗能指標分析結論 55第七章勞動安全衛生與消防 567.1勞動愛護 567.2安全衛生措施 567.3消防安全措施 56第八章項目實施進度安排 588.1建設工期 588.2進度安排 588.3項目建設進度打算表 588.4項目實施過程的操縱措施 58第九章項目招投標 609.1招標依據 609.2招標投標治理的差不多原則 609.3招標范圍 619.4招標組織形式 619.5招標方式 619.6本項目的招標方案 62第十章投資估算與資金籌措 6310.1投資估算依據 6310.2估算范圍 6310.3估算金額 6310.4資金籌措 63第十一章財務評價 6411.1項目財務分析的要緊依據 6411.2項目財務基礎數據 6411.3營業年收入估算 6511.4總成本及費用估算 6911.5財務盈利能力分析 7011.5敏感性分析 7211.6財務評價結論 72第十二章社會評價 7412.1項目建設對社會的阻礙分析 7412.2風險分析 7412.3社會評價結論 75第十三章研究結論 7613.1可行性研究結論 7613.2建議 76附件第一章總論1.1項目背景與概況1.1.1項目名稱萬寧銀湖溫泉假日酒店項目1.1.2承辦單位概況項目承辦單位：三亞亞洲實業有限公司三亞亞洲實業有限公司成立于一九九三年三月三十日，法定代表人為張春花，注冊資本叁仟萬元人民幣，經營范圍包括：房地產投資、市政建設、物流服務、組織國際文化交流活動、種植、養殖業、商業貿易、商務信息服務、商務會議服務，建材、裝飾材料、糖煙酒、水產品、副食品、紡織品等。1.1.3建設地址萬寧銀湖溫泉假日酒店項目位于萬寧市興隆旅游度假區迎賓大道東側。1.1.4建設內容與規模本項目位于萬寧市興隆旅游區迎賓大道東側，興隆銀湖溫泉假日酒店用地內。項目用地屬于已開發建設用地，總用地面積為54430㎡，總建筑面積23000㎡，其中永久性建筑12000㎡（8棟不墅和酒店主樓、副樓等），臨時性建筑11000㎡。本項目擬保留現有的8棟不墅(建筑面積為9172.06㎡)，并對其進行二次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進行重新規劃建設。本次擬新建2棟商鋪、61棟獨棟不墅、18棟聯體不墅（36套）及酒店主樓，新建總建筑面積52360㎡，其中計容面積為40020㎡，不計容面積為12340㎡。項目建成后，本項目總建筑面積為62532.06㎡，其中計容面積為49192.06㎡（含原有8棟不墅），不計容面積為12340㎡。要緊技術經濟指標詳見下表：序號項目單位規模一土地面積㎡54430二總建筑面積㎡62532.061已建建筑面積㎡9172.062新建建筑面積㎡523602.1計容建筑面積㎡400202.1.1新建不墅建筑面積㎡325202.1.2商鋪建筑面積㎡15002.1.3酒店主樓㎡60002.2不計容面積（新建）㎡12340三容積率0.9四綠化率——45%五建筑密度——15%六地面停車位個3001.2可行性研究報告編制的依據1、與托付方簽訂的合同；2、萬寧銀海溫泉假日酒店有限公司宗地圖；3、酒店股權轉讓協議書；4、《國有土地使用權證》證號：萬國用（2010）第500020號；5、《建設項目可行性研究指南（試用版）》；6、《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；7、《房地產開發項目經濟評價方法》；8、《都市房地產開發經營治理條例》；9、海南省相關定額；10、托付方提供的其他資料。1.3可行性研究報告的范圍本報告的研究范圍為：項目建設背景、投資環境與市場分析、場址選擇與建設條件、工程技術方案、環境阻礙評價、節能節水措施、勞動安全衛生與消防、項目實施進度安排、項目招投標、投資估算與資金籌措、財務評價、社會效益評價等。1.4擬建項目的要緊經濟技術指標項目總投資：65661.41萬元；項目財務凈現值（所得稅后）：22497.04萬元；財務內部收益率（所得稅后）：28.83%；靜態投資回收期（所得稅后）：2.90；動態投資回收期（所得稅后）：3.17。1.5投資估算與資金來源本項目總投資估算為65661.41萬元。其中：房地產開發成本60300.54萬元，房地產開發費用5360.87萬元。項目資金來源詳見下表：序號資金來源數額占總投資比例1銀行貸款27000萬元41.12%2自有資金38661.41萬元58.88%4總投資65661.41萬元100%1.6項目提出的背景產權式酒店作為產權式地產項目與商業性酒店的結合，整合了多種資源優勢，是房地產和酒店的創新經營模式。國內最先引入產權式酒店模式的是海南省三亞市，在1995年房地產市場低迷時期，為擺脫樓盤滯銷困境而采取的不得已策略。沒想到這一不小心就撞上了房產投資新潮的“腰”，它作為這一種旅游與房地產相結合的物業開發模式開始風靡全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地開始出現各種形式的產權式酒店，通過一段時期的進展并呈現出旺盛的勢頭。2001年4月，產權式酒店深圳大梅沙雅蘭酒店投入試營業。此后,北京延慶金色假日酒店、海南三亞海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、廣州的遠洋商務大廈、深圳的丹楓白露酒店等項目相繼開發,產權式酒店項目日見興盛。海南省產權式酒店的進展差不多初具規模，形成了以半山半島、海南康樂園海航產權度假酒店、三亞灣紅樹林度假酒店、三亞灣國際公館等項目為代表的產權式酒店項目。然而這些產權式酒店項目戶型多為小戶型，銷售對象也要緊針對都市中產階級的個人。目前，海南適合企業級客戶不墅式的產權式酒店項目較為罕見，本項目的建設無疑將補充此區域的空白。本項目擬創建清華大學紫荊學院總裁班游學基地，該基地是海南省唯一一家游學基地，也是全國為數不多的清華大學游學班基地之一。另外，為了弘揚“教育為本，人才為主”的教學理念，本項目成立了國家關懷下一代工作委員安全教育基地，關懷國家教育人才事業，與中國關工委相互配合，共同推進全國關懷下一代教育事業的進展。1.7結論本項目的建設符合國家產業政策，能有效地促進萬寧市建設優秀旅游的步伐，加快海南國際旅游島的建設，提高旅客接待能力，更好的滿足游客餐飲、住宿、娛樂、購物等需求。同時項目的建設是以旅游帶動產業結構調整，能有效地促進萬寧市經濟的進展，改善投資環境。因此，本項目的建設是必要的。通過財務評價分析，項目全部投資財務內部收益率為28.83%，大于基準收益率10%；財務凈現值為22497.04萬元；動態投資回收期為3.17年，講明項目投資收益率高，經濟效益好，具有較好的抗風險能力，本項目在經濟上是可行的。綜上所述，本項目具有良好的社會效益和經濟效益，因此本項目的建設是必要的也是可行的。1.8問題與建議通過項目財務數據分析可知，本項目在可能的銷售價格和經營模式下，具備良好的經濟效益，項目可行，項目的運行中需注意以下幾個方面：1、項目建設資金的來源為企業自籌資金及銀行貸款，項目建設所需資金的及時到位是項目建設順利進行的必要保障，建議建設方積極與銀行溝通，保障資金的及時到位，同時在建設過程中要建立建全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務治理與監督；要嚴格項目資金竣工決算，規范項目的業績考評和追蹤問責制度。2、制定切實可行的運營模式，保障客戶差不多收益的同時確保自身利益最大化。3、海南省酒店業競爭日趨激烈，因此，本項目在設計時應突出自己的項目特色，使得酒店在經營過程中有異于其他同類酒店的特色，以吸引顧客前來。4、在工程建設中，切實做好節能、節地、節水、節材工作。第二章投資環境與市場分析2.1投資環境分析2.1.1海南省投資環境分析當前海南省經濟社會進展長期向好的差不多態勢沒有改變，基礎配套設施在不斷建設和完善，加快推進城鎮化進程促進剛性和改善性居住需求不斷增加，“十八大”提出增加居民收入增加了人們的購房預期，獨特優越的自然生態環境吸引著大量島外居民前來度假居住等等，這一系列的有利因素，都在有力支撐著我省房地產業的進展。本報告通過研究分析得出海南具有良好的房地產投資環境的重要因素如下：①國內經濟進展良好改革開放30多年使國民財寶增長，富裕家庭增多，人均可支配收入增強，人們的傳統消費觀念發生了變化，由溫飽向享受型轉變。在居住方面，有能力和條件的富裕階層，不滿足于原來的居住環境，而是追求健康舒適的新居住環境，購買第二套房產的人越來越多。而近年來，隨著經濟社會的進一步進展，為了滿足度假、療養功能需要的購房需求不斷增長，這也使得擁有優良自然環境的都市當地地產市場備受關注。②海南基礎設施不斷完善基礎設施不斷完善，2012年新增公路通車里程6484公里，其中高速公路130公里；新增高鐵308公里、空中航線120條、萬噸以上港口泊位4個；東環高鐵、海口繞城高速、三亞繞城高速、海屯高速、文昌清瀾大橋等建成通車；東方電廠、海南電網跨海聯網一期、華能戈枕水利樞紐等建成運營；西環高鐵、屯昌至瓊中高速公路、美蘭機場二期、鳳凰機場三期、馬村港二期、國投孚寶30萬噸原油碼頭、中海油300萬噸液化天然氣站線、昌江核電、紅嶺水利樞紐等一大批工程有力推進；博鰲機場開始征地動遷，瓊州海峽跨海通道工程列入國家“十二五”規劃。③海南自然資源不可復制海南的氣候、地理環境是中國唯一的，也是世界最好之一。海南的資源優勢，也是有不于其他省份不可復制的旅游資源。正是這種稀缺、不可替代、不可復制的自然資源，奠定了海南房地產業進展的基石，吸引著眾多的國內外投資者。正在建設的海南“國際旅游島”，使海南成為我國面向世界的旅游國際品牌。海南國際旅游島上升為國家戰略之后，海南政府受到國家政策的大力支持，全面推進綠色之島、開放之島、繁榮之島、文明之島、和諧之島建設，使海南島“度假天堂”的地位顯現，成為國內最理想的“第二居住地”和“養老基地”，吸引了越來越多的島外人士來海南度假和置業，有效拉動海南的旅游房地產開發和高端酒店建設以及產權式酒店的進展。2.2萬寧市投資環境分析萬寧市氣候和氣宜人，是海南最適宜居中的都市之一，其處于三亞和海口兩大旅游都市的中間點，東線高速公路、東環鐵路縱貫全市，交通便利。而隨著博鰲機場、萬寧至儋州高速公路等項目的建成，將進一步提高萬寧的旅游地位。借助眾多利好政策，萬寧市近年來利用區位和自然資源優勢推動旅游業快速進展，借旅游業的進展進一步帶動旅游地產的進展，在興隆、石梅灣、神州半島等旅游開發區建設具有度假休閑第二或第三居所的特點居住產品，吸引島外客戶投資置業。2013年萬寧市接著開展“項目建設年”活動，萬寧市安排實施重點項目156個，總投資131.54億元。嚴格落實“六個一”項目工作機制，推進神州半島、石梅灣、山欽灣、日月灣、南燕灣和萬城、興隆等地區項目建設。奧特萊斯品牌折扣店年內竣工投入運營。啟動省級儲備地項目、小海新區、中非合作圓桌會議永久會址、太陽河水上樂園、沖浪基地等項目建設。做好烏場港、港北大橋、西部檳榔旅游公路、老爺海海岸帶綜合治理等項目前期工作。大力開展招商引資，建立項目儲備庫，形成“洽談一批、簽約一批、在建一批、投產一批”的良性循環。這些項目的建成在提升萬寧知名度的同時也將將對萬寧的經濟進展起到促進作用。隨著經濟的進展，萬寧房地產市場可能得到進一步的進展壯大。2.2產權式酒店市場分析2.2.1產權式酒店的概念及特點1、產權式酒店的概念產權式酒店是開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房托付酒店治理公司統一出租經營，獵取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店治理公司贈送的一定期限的免費入住權。為保證酒店有較高的出租率和物業升值空間，產權式酒店都建于景色優美的旅游業和經濟比較活躍的地區。2、產權式酒店經營特點產權式酒店這種新穎的經營和投資方式，目前在世界范圍的旅游都市已迅速進展起來。據資料顯示，全球就有540萬個家庭參與了分時度假網絡，全球分時度假物業銷售額達到67.2億美元。近10年來，全世界產權式酒店平均每年以15%的速度遞增，所有這些表明，產權式酒店正在成為旅游經營的一種重要的經營創新模式，同時成為最受中產家庭青睞的旅游、投資形式。產權式酒店不同于一般的酒店，其經營模式要緊有三大特點：（1）業主擁有酒店獨立產權。投資者能夠一次性付款或分期或按揭的方式獵取產權，擁有所有權，但沒有經營權，產權往往為40年。（2）酒店式治理。產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務以及各種鐘點服務，這方面而言，產權式酒店與酒店并無二致，其治理費一般是40元/平方米?月。（3）兼具居住度假與投資兩種功能。產權式酒店既能夠用來居住度假,也能夠用來投資。不同的購買者，方法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產權式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經營利潤；有些則提供免費居住天數；有些則要求只提供的酒店經營利潤，不提供其他回報。資料顯示，在國外產權式酒店作為一種分時度假的產品，為適應人們對度假的需求而生，是一種消費投資。而在中國，作為新的投資項目出現的產權式酒店是一種單純的投資行為。房地產商之因此樂衷于產權式酒店的開發，是將產權式酒店作為融資渠道之一，用以吸引個人投資資金。2.2.2產權式酒店進展現狀近幾年對外開放和國內經濟進展，市場消費潛力開始釋放，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念。且隨著社會的進步，旅游度假區隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，分時度假概念逐步被人們同意。產權式酒店進入中國才幾年，其進展條件已逐漸成熟，強勁的進展勢頭咄咄逼人，北京、海南、秦皇島、大連、青島、深圳、南京等地已涌現出大批產權式酒店。我國目前產權酒店業積極向上進展，截止到2011年，全國有1500家產權酒店，資金規模2000億元以上，業主30多萬，相關從業人員近百萬。通常不足50平方米的一件客房售價可能高達八十至上百萬元左右，但一經開盤便被購房者爭相搶購。產權式酒店價格雖高，但購買者多。2.2.3海南產權式酒店進展狀況海南的產權式酒店差不多都屬于投資型酒店。隨著海南旅游地產業的擴大與進展，海南省政府也越來越重視產權式酒店的規范與治理，并試將其納入旅游地產。政府的大力支持，與投資者和開發商的踴躍投資，加上國際旅游島的建設進程加快，海南離島免稅、離境退稅等各項利好政策的扶持，由此可預見海南產權式酒店以后的進展之路十分可觀。近年一些知名房地產公司紛紛入駐海南，加快海南旅游房產地產建設。東部沿線的三亞市、海口市、瓊海市等地的旅游度假房產得到成片開發。海南島的高檔產權式酒店得到了迅速的進展，尤以三亞市進展旺盛。海南產權式酒店不乏成功案例：1、明光海航大酒店明光海航大酒店位于海口市南海大道9號，開業時刻2009年，擁有客房數量331套，要緊以小戶型房產為主，面積58m2左右，套房116m2。年回報總房款8%（稅后）每年免費住20天，可與三亞、興隆的海航酒店交換入住。2、海南康樂園海航產權度假酒店海南康樂園海航產權度假酒店位于萬寧市興隆鎮，開業時刻2010年，酒店擁有575套客房，客房多為小戶型不墅，海航產權酒店業主享有免費入住五星級酒店18~21天，業主將酒店客房托付酒店治理公司對外經營，獵取投資收益。業主每年有2周的免費入住時刻，可在海航酒店集團旗下的所有連鎖酒店實現交換入住。海航產權酒店的投資業主，機票5折優惠，康樂園國際高爾夫果嶺費4折優惠，連鎖酒店餐飲、娛樂消費8折優惠等多種體現業主尊貴身份的優惠待遇。3、三亞灣紅樹林度假酒店三亞灣紅樹林度假酒店位于三亞市三亞灣鳳凰路沿線，2012年開業，擁有504間客房。業主享有的優惠如下：①每年30天免費居住，可住三亞灣、亞龍灣、海棠灣（七星級）、清水灣、北京、青島、無錫等所有紅樹林系列酒店，既可住標準間，也可住總統套②金折返權。自酒店運營第二年起，業主未使用完的免費居住天數，將按平均業主價折返現金。③業主房價權。免費居住使用完后，業主在紅樹林系列酒店訂房均自動享受業主房價。④酒店利潤分紅權。三亞紅樹林酒店為第三方獨立財務，年終按業主所購房屋的分紅指數，自動分享酒店利潤，酒店運營第二年起即每月分紅。⑤團體訂房傭金權。業主訂會議或團隊房享受團體價，同時可獲得5%訂房傭金。2.3本項目介紹萬寧銀湖溫泉假日酒店原屬萬寧市興隆溫泉銀湖假日酒店有限公司，該公司目前已將其全部股權及其他資產出讓給三亞亞洲實業有限公司。三亞亞洲實業有限公司擬對現有酒店進行改造擴建。新建項目酒店名稱目前擬沿用原有酒店名稱：萬寧銀湖溫泉假日酒店。原萬寧銀湖溫泉假日酒店為四星級酒店，本項目擬按照五星級酒店的標準將其打造將為高端的產權式不墅酒店。本項目擬創建清華大學紫荊學院總裁班游學基地，該基地是海南省唯一一家游學基地，也是全國為數不多的清華大學游學班基地之一。另外，為了弘揚“教育為本，人才為主”的教學理念，本項目成立了國家關懷下一代工作委員安全教育基地，關懷國家教育人才事業，與中國關工委相互配合，共同推進全國關懷下一代教育事業的進展。項目建設內容如下：1、本項目擬保留項目用地內的8棟不墅，并對其進行裝修改造。改造后每棟將建成10套集約式套房。2、新建2棟沿街商鋪、1棟酒店主樓，商鋪對外銷售，酒店主樓要緊為酒店大堂、餐飲、會議等功能。3、在項目用地內重新規劃建設61棟獨棟不墅、18棟聯體不墅，每棟不墅均帶有地下室，地下室要緊作為影音、健身、酒窖等功能用房。項目建設完成后酒店的客房類型及數量如下表：序號不墅類型客房數量備注1豪華不墅10棟房間尺寸：360m2（不含地下室）2VIP不墅10棟房間尺寸：360m2（不含地下室）3一般不墅41棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室）4聯體不墅36套房間尺寸：300m2（不含地下室）5原有的不墅80套房間尺寸：100m2左右2.4本項目定位2.4.1項目定位分析1、項目形象定位本項目定位為高檔產權式不墅酒店，以溫泉度假、商務休閑的理念為主，充分利用銀湖酒店差不多形成的旅游度假氛圍和成型的產品條件，舒適優美的自然環境優勢，先進的酒店配套，精心打造集溫泉、餐飲、客房、會議、娛樂、拓展培訓等于一體的特色度假居住中心，成為一個具有多種特色的旅游區域，而不僅僅是一個單一的旅游休息地，它將為游客提供一系列的自然景觀巡游活動設施。酒店不墅鄉村部落般錯落有致，返璞歸真，還原陶淵明式的世外桃源。而每棟不墅都有獨立的庭院，獨立的泳池，陽光灑滿、清風撫慰，人性化布局，細節精巧，心靈spa；主臥頂級套房設計，起居室、步入式更衣間、桑拿房，雙重尊貴客廳，方正大氣，古樸典雅，低調奢華，心境淡然宜人的環境，高檔豪華的配套設施，規范化的治理，貼心的服務，使每位客戶能夠真正享受置身于天堂般的服務待遇，讓每位酒店產權投資者物超所值。本項目品牌特色為“清華大學紫荊學院游學班基地”、“國家關懷下一代工作委員安全教育基地”，將成功打造海南省酒店業首家游學基地。“清華大學紫荊學院游學班基地”學員多為企業總裁、總經理或其他行業內特不成功的人士，具有相當的購買力。而“國家關懷下一代委員會”委員一般都具有較高的社會地位，特不是那些長期在黨、政部門擔任過領導職務和各行各業的德高望重的老同志，通常也具有較強的經濟實力。本項目集中優勢，將巨資打造富貴者的天堂，奢華的典范。酒店將配備一系列可依照不同需要進行靈活配置的會議室和活動廳，活動廳室內可供活動空間面積廣，會議室寬敞大氣，均配有無線上網接入和電話會議聯網設施。酒店擁有專業的MICE（會議、獎勵、大會和活動）策劃專家團隊，將在景色宜人的環境中以豐富廣博的知識和獨具創意的團隊建設方案為來賓打造一場成功圓滿的會議或活動。精心營造，特色服務，酒店為學員們提供豪華的商務學術會議室、高爾夫俱樂部、三個大型戶外溫泉游泳池、戶外溫泉按摩池等一流的娛樂設施，高檔居家不墅，為每一位學術研究者營造全面周到的學習深造環境，打造萬寧興隆銀湖酒店金牌學術基地的品牌特色。2、產品目標定位本項目建設完成后將提升海南島休閑度假酒店的品牌形象；為建設海南國際旅游島成為世界級的旅游目的地做出貢獻；完善萬寧市旅游服務配套設施，提高在國際市場上的競爭力；完善萬寧市旅游服務硬件設施，增強客戶中意度，提升客戶重復入住率等。3、產品性質定位高檔次的產權式（分時式）溫泉不墅，由專業酒店治理集團治理，是萬寧市興隆鎮唯一的園林湖畔式不墅酒店。4、產品檔次定位每個建筑細節精心設計，每處景觀、植物、流水、雕塑精心獨具，提供寬敞的想象空間，每個配套高端、現代、人性化，每處設計高檔、溫馨、美觀，打造奢華溫泉度假不墅。5、產品投資分析高回報、低風險的享受型投資2.4.2項目特色分析1、品牌特色海南省終年氣候宜人，是最佳的旅游體驗之地。在那個地點，四季如春，有鳥語花香，豐富的資源物質，革命歷史和文化遺址，也是游學的勝地。目前為止，海南省并沒有正規的游學基地，更多的學子通過自行組織來海南游學，但由于對海南省的了解有限，往往得不到最好的游學效果。本項目創立了海南省清華大學紫荊學院班游學基地，該基地是海南省唯一一家游學基地，也是全國為數不多的清華大學游學班基地之一。另外，為了弘揚“教育為本，人才為主”的教學理念，本項目成立了國家關懷下一代工作委員安全教育基地，關懷國家教育人才事業，與中國關工委相互配合，共同推進全國關懷下一代教育事業的進展。項目將打造金牌學術基地，特色奢華溫泉不墅區域，為企業家、金融家和成功人士建立集商務、社交、娛樂休閑、養生等功能為一體的服務平臺。2、溫泉特色海南建設國際旅游島，提出了打造健康島的理念。興隆溫泉旅游資源豐富，號稱“世界少有，海南無雙”，富含礦物成分，溫度高達80攝氏度，有極強療養功效，是海南省第一個開發的溫泉。酒店內部提供天然溫泉入戶，溫泉水直接輸送到客房浴室。室外有溫泉按摩池、藥浴、足療、魚療、熱帶水果浴以及湖畔垂釣等，健康品味生活。本項目稀世難求的地產資本，向社會各界精英奉獻稀缺山水溫泉獨棟官邸。3、園林特色酒店總體結構設計獨特，風格浪漫，環境典雅，整個建筑群圍繞一個曲線流暢，清亮蕩漾的中心湖畔，郁郁蔥蔥的林蔭小徑，綠草如茵的草坪，猶如進入如詩如畫的人間仙境，使人忘卻世間苦惱，流連忘返。酒店規劃布局及功能分區最大限度的滿足業主“自然、生態、山水、海景”的追求。園林呈現出立體化三層景觀：公共綠地和園林相互結合，構成一級景觀；高大的珍惜棕櫚科植物和自然起伏的地形構成酒店的二季景觀；清亮的山間小溪貫穿整個酒店，再配以景觀水池，構成酒店的三級景觀。星羅棋布的水榭、幽徑，小橋流水，錯落有致的泳池、湖泊，與整片酒店交錯融合。園林中水系景觀更是達到3萬多平方米，擁有面積為47畝的銀湖，以其為中心，三個大面積的豪華泳池分布酒店，碧波蕩漾的超大泳池鑲嵌在園林之中，水成為絕對的主題，建筑因為水而更加動人。瞰山而歸，擁湖愈貴，項目山水珠聯璧合。4、配套特色萬寧市位于海南省東部沿海，市區北距海口139公里，南離三亞市112公里，是海南東部旅游熱線的中間站，海南東線高速公路橫貫全境，交通便捷，可謂三亞市的“后花園”。項目位于興隆華僑旅游區中心，交通便利，距海口市約2小時車程，距三亞市約1小時車程。項目周邊散布的風景點有聞名的興隆熱帶雨林植物園、石梅灣、熱帶花園、興隆亞洲風情園等等。項目東部緊鄰興隆山，聞名的銀湖位于項目內部，依山伴水，環境宜人。2.5本項目目標客戶分析本項目產品要緊為高端度假不墅，購買產權式酒店不墅的個人客戶將擁有較強的購買力，他們或為知名企業的總裁、CEO、總經理，或為其他行業特不成功的人士。這一部分人購買一般不做投資，或是用作處理商務事物的場所，或是作為個人第三居所，退休養老之用；購買產權式酒店不墅的企業都具有特不雄厚的資金實力，購買后自用，用作接待客戶、度假或是企業培訓基地。結合本項目建設所處的獨特的地理位置和項目市場定位，及建設方的銷售意向，本項目的客戶群要緊為清華大學紫荊學院總裁班的學院、香港馬會會員、游艇俱樂部會員、高爾夫俱樂部會員等高端人士。2.6銷售產品的確定及價格定位本項目為萬寧銀湖溫泉假日酒店項目，項目包括2棟商鋪、61棟獨棟不墅和18棟聯體不墅。項目建成后總建筑面積為62532.06㎡，其中計容面積為49192.06㎡（含原有8棟不墅），不計容面積為12340㎡。依照項目周邊的房地產銷售情況及咨詢三亞亞洲實業有限公司工作人員，本項目不墅按照五星級酒店的標準進行裝修，可能銷售價格如下：序號不墅類型客房數量銷售價格備注1VIP不墅10棟2000萬元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積）2豪華不墅10棟1500萬元/棟房間尺寸：360m2（不含地下室面積）3一般不墅41棟1000萬元/棟房間尺寸：300-360m2（不含地下室面積）4聯體不墅36套600萬元/套房間尺寸：300m2（不含地下室面積）5原有的不墅9172.06m218000元/m280套，房間尺寸：100m2左右6商鋪150018000元/m22.7營銷策略分析2.7.1項目營銷理念依照本項目的特點，本項目的營銷將分四步走：①預備期：樹立產品形象現場和戶外廣告先行，按照形象統一公布，讓消費者關注并期待本項目的推出。②概念導入、升級期：建立阻礙力突出本項目的特點，導入項目建設的概念，吸引消費者對項目的持續關注。③核心賣點傳播期：精準渠道，拓展客戶，保證項目產品短期內的熱銷。營銷活動結合推廣主題深度開展，運用公關、新聞、促銷、展會等方式聚焦大眾目光。同時，分析潛在的客戶群，對項目產品內涵進行深度解析。整合多種推廣手段，不斷掀起市場熱潮。④品牌生活體驗期：強勢推廣，極致展示，保證持續熱銷一方面發揮項目獨有的資源優勢，將項目帶入銷售忠誠期，另一方面，直接的生活體驗會給項目帶來良好的口碑。同時，運用外界形成的強大視覺漩渦，持續性的挖掘客戶資源，保證項目的銷售業績。2.7.2項目營銷手段①廣告策略建議：整個廣告活動的宣傳應貫穿于整個項目的前期，奠基及后期。前期的廣告宣傳要緊為市場造勢，引起市場關注，擴大阻礙力。項目奠基期要緊以慶典活動和電視廣告為要緊宣傳媒介，在該時期，力將信息全面覆蓋到要緊目標和潛在客戶所在區域。后期廣告宣傳要緊為了增加受眾的經歷度，提升項目的品牌度。在整個廣告宣傳活動中，應與萬寧市的旅游宣傳媒體進行良好的合作。

②戶外媒體

戶外媒體能迅速，有效的提高產品知名度，建立產品品牌度。比如大型廣告牌和路燈POP或燈箱廣告。大型廣告牌能夠專門好的體現項目的檔次，有利于項目品牌形象的建立。路燈POP或燈箱廣告信息覆蓋面廣，能夠迅速提高項目的知名度。

③電視媒體

電視媒體歷來是注目率最高，覆蓋面最廣的一種大眾媒介。電視廣告能夠使信息量的到達率達到最高，是快速提高產品知名度最適合的媒體。

④互聯網

互聯網做為一種新型的傳播媒體，已越來越多的運用于商業活動中，互聯網要緊特點為沒有地域傳播的限制，信息能夠通過網絡傳輸到達任何一個地區和國家，而且還能夠用來進行商務活動。2.8市場分析結論本項目定位清晰，本身配套優越，資金來源明確，目標客戶清晰，市場投資環境良好。第三章場址選擇與建設條件3.1場址選擇萬寧銀湖溫泉假日酒店項目為萬寧市興隆旅游度假區迎賓大道東側，總用地面積為54430m2（合81.645畝）。3.2建設場地自然條件興隆地處低緯度熱帶北緣，屬季風性熱帶氣候區，特點是：日照時刻長、輻射能量大、雨量充沛、干濕季變率大。年平均氣溫23.8℃，最高平均氣溫28℃，最低平均氣溫18.8℃。年平均日照時數2225.2小時，7月份日照時數最長達258小時，最少3月為113小時，年降雨量1691.7㎜，5~10月為雨季，9月為降雨量高峰期，平均雨量300.7㎜，年平均相對濕度為85%。常年主導風向為東北風，次為東南風，平均風速3.23m/秒。地震裂度：7度地下水：地表以下5~10米左右。3.3工程地質項目區所在區域地質情況良好，要緊由雜填土；中液限粘土；含細粒土礫砂組成。含少量粉砂、細砂粒。稍光滑，干強度中等，韌性中等，含細粒土礫砂：灰黃、淺灰色、飽和，稍密～中密狀。要緊由石英粗砂和礫石組成。3.4交通運輸條件公路：項目區的交通運輸條件較好，興隆鎮通過一條二級公路與海南東線高速公路相通，通過高速公路專門方便地到達海口和三亞。興隆鎮已建成了較為完善的路網結構,項目區用地范圍周圍均有道路通過。2011年東環高鐵開通,貫穿萬寧全境。空運：興隆鎮距離海口美蘭機場180公里，三亞鳳凰機場80公里。兩機場已開通到香港、澳門、韓國、日本、新加坡、曼谷、吉隆坡、莫斯科、圣彼得堡、曼徹斯特等地的固定國際航班。3.5供水供電通信興隆鎮已建成一個5000噸的自來水廠,興隆鎮基礎設施完備，電網已并入海南省網，電網覆蓋率已達98%以上，供電設備先進，鎮內現有110KV變電站1座，35KV變電站1座。興隆鎮郵電通訊設施先進，程控電話可直撥國內1000多個都市縣和世界上180多個國家和地區。項目所在地已有中國聯通、移動通訊信號全覆蓋，視訊網絡等通訊業務都已開通，為項目建立與外界物流、商流、信息流提供了良好的基礎。3.6社會經濟條件近年來，萬寧市委、市政府憑借萬寧市豐富的旅游資源，從實際動身，堅決地實施以開發“一帶兩區”為進展戰略重點，推動全市經濟社會整體進展的科學決策，差不多取得了顯著的成果，產生了良好的社會阻礙和經濟效益，為推進全市經濟建設實現又好又快進展制造了有利條件，奠定了堅實的基礎。2012年，全市人民在市委、市政府的正確領導下，深入貫徹落實科學進展觀，搶抓國際旅游島建設新契機，全面加快“一帶兩區”建設步伐，凝心聚力，攻堅克難，銳意進取，各項工作均取得較大成效。經濟持續健康進展，改革開放步伐加快，民生得到較大改善，社會保持安定和諧，各項社會事業取得新進步。

2012年全年，萬寧市實現地區生產總值135億元，增長10.1%。地點公共財政預算收入首次突破十億大關，達到10.32億元，增長25.6%。固定資產投資112.1億元，增長25%。社會消費品零售總額40.17億元，增長15.5%。城鎮居民人均可支配收入19980元，增長14.4%；農村居民人均純收入8017元，增長15.6%。先后榮獲全國“三資”治理示范市、全國農田水利差不多建設先進單位、中國十大體育營銷都市、全省人口和打算生育先進市等榮譽稱號。旅游進展競爭力不斷增強。精心打造旅游精品，東山嶺、興隆熱帶花園創建國家4A旅游景區工作加快推進。赴北京、西安、重慶開展旅游都市推介暨旅游地產展銷取得喜人成績。成功舉辦沖浪節、檳榔文化節、中華龍舟賽、海釣賽、中非合作圓桌會議、世界旅游文化小姐中國總決賽等節慶賽事會展活動，萬寧知名度、美譽度不斷提高。全年全市接待旅游過夜人數347.55萬人次，比上年增長1.5%，其中，旅游飯店接待旅游過夜人數321.81萬人次，下降1.2%（其中，境外過夜人數6.05萬人次，下降10.1%）；社會旅館接待旅游過夜人數25.74萬人次，增長54.7%。旅游飯店客房出租率53.4%，平均房價167.10元。全市旅游總收入25.09億元，比上年增長6.3%。2013年萬寧市接著加大旅游市場監管力度，完善聯合執法和市場巡查工作機制，確保旅游市場安全有序進展，推動萬寧從傳統的觀光旅游向休閑、度假、養生旅游轉變，從過去的旅游通道、旅游驛站向旅游目的地轉變。第四章工程技術方案4.1項目概況本項目位于萬寧市興隆旅游區迎賓大道東南側，現有興隆銀湖溫泉假日酒店用地內，項目用地屬于已開發建設用地，總用地面積為54430㎡，總建筑面積23000㎡，其中永久性建筑12000㎡（8棟不墅和酒店主樓、副樓等），臨時性建筑11000㎡。本項目擬保留現有的8棟不墅(建筑面積為9172.06㎡)，并對其進行二次裝修；擬拆除其余建筑，拆除后進行重新規劃建設。本次擬新建2棟商鋪、61棟獨棟不墅、18棟聯體不墅（36套）及酒店主樓，新建總建筑面積52360㎡，其中計容面積為40020㎡，不計容面積為12340㎡。項目建成后，本項目總建筑面積為62532.06㎡，其中計容面積為49192.06㎡（含原有8棟不墅），不計容面積為12340㎡。要緊技術經濟指標詳見下表：序號項目單位規模一土地面積㎡54430二總建筑面積㎡62532.061已建建筑面積㎡9172.062新建建筑面積㎡523602.1計容建筑面積㎡400202.1.1新建不墅建筑面積㎡325202.1.2商鋪建筑面積㎡15002.1.3酒店主樓㎡60002.2不計容面積（新建）㎡12340三容積率0.9四綠化率——45%五建筑密度——15%六地面停車位個3004.2項目規劃與布局4.2.1設計原則本設計方案貫徹“以人為本”、“均好性”與“可持續進展”思想，以塑造環境、景觀與人和諧的生態度假居住空間環境為規劃目標，建設一個布局合理、功能完善、交通便捷、具有優美度假環境和豐富文化內涵、具有現代物質文明的度假區。本方案遵循和貫徹始終的設計原則為：1、建筑呈秩序排開，分合有致，制造出以湖景為主導的景觀空間；2、充分利用場地資源，使朝向和景觀達到最優化；3、住宅單體合理布置，制造出最符合人居住的生活環境空間，均好性強；4、使業主充分的享受到景觀空間的多樣性、舒適性。4.2.2總體布局本項目沿中央的自然景觀湖分為南北兩個組團，項目出入口布置于用地西南側的迎賓大道上，酒店大堂位于酒店入口處。北側組團由12棟聯排不墅和35棟獨院式不墅組成，組團中央布置游泳池和景觀水景。聯排不墅靠北端布置，其余獨院式不墅靠湖面和泳池布置，將自然景觀充分引入室內。南側組團現有已建的8棟不墅，本次設計擬在已建不墅北側靠湖面布置5棟獨院式不墅；南側布置10棟聯排不墅；該組團西南側為項目主入口，入口兩側布置一層商鋪2棟；組團東側靠湖面布置4棟獨院式不墅，其余17棟不墅分散布置，利于景觀和視覺滲透。各棟建筑因地制宜，形成錯落有致，富有生氣的景觀特色，展現豐富的文化底蘊，親近自然，體現自然，自由靈動，自然統一的空間效果。4.2.3道路系統道路系統規劃貫徹“以人為本”的設計原則，滿足便捷性、舒適性、安全性要求。項目出入口設于用地西南側的迎賓大道上，內部規劃建設一條12m寬的主干道，貫穿項目內部各組團；與主干道相交的支路寬為4-6m，滿足消防車通行要求；通向院落的小路寬為3-4m，采納鵝暖石鋪面。內部道路路網規劃完善，分工明確，既能夠滿足通行使用要求，也能減少組團內部的噪音污染，保證組團內的交通行駛安全，為制造靜謐、便捷、安逸的生活環境打造優厚的條件。4.2.4綠化景觀系統項目區域內的景觀系統要緊為自然生態景觀水系和人文生態景觀。自然生態景觀為項目用地中央的自然湖泊，湖泊內水質潔凈清亮，湖泊兩側的建筑錯落布置，最大程度為住戶提供景觀資源；組團內部修建泳池和噴泉等景觀水景，為小區住戶提供休閑健身場所，并把噴泉景觀引入室內，滿足住戶的景觀需求。庭院景觀系統通過鋪裝、小品、綠化的精心搭配，制造富含美感的室外空間，充分體現小區的宜居氛圍。依照小區環境的總體布局特點，進行具體的種植規劃。環境設計的風格以自然生態為主，但又不失現代簡潔、大方，強調場所感。因此在植物配植時綜合考慮整體氛圍的營造、視覺和使用上的特點以及小區所在的區域特征，制造出特色明顯的植物景觀。4.3建筑設計4.3.1設計依據1、《民用建筑設計通則》（GB50352-2005）；2、《民用建筑設計防火規范》（GB50016-2006）；3、《住宅設計規范》（GB50096-1996）（2003年版）；4、《住宅建筑規范》（GB50368-2005）；5、《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T50353-2005）；6、《都市居住區規劃設計規范》（GB50180-93）；7、《無障礙設計規范》（GB50763-2012）；8、國家、省市相關建筑工程設計規范、規程、規定。4.3.2單體設計建筑采取熱帶東南亞建筑風格，以精巧的淺坡屋頂、獨特的造型及清新淡雅的色彩營造一種簡約大方的居家感，體現熱帶氣候特色。具有開放性和外向性。1、商鋪本次擬建商鋪2棟，項目出入口兩側各安排1棟，沿項目用地西南側的迎賓大道布置，擬建商鋪總建筑面積為1500m2，均為一層，層高為6m。2、酒店主樓酒店主樓為一棟四層建筑物，建筑面積6000m2，一層為酒店大堂，二至四層分不為餐廳及會議室，3、聯排不墅聯排不墅共18棟，其中北側組團北端布置12棟，南側組團南端布置6棟。擬建聯排不墅均為雙拼聯排型，層數為地上3層，地下1層，每棟建筑面積為800㎡（含地下室），每棟為兩戶。4、獨棟不墅獨棟不墅共61棟，其中有25棟靠湖面布置、17棟靠泳池布置、15棟沿廣場布置，面積為均為480㎡/棟（含地下室），層數均為地上3層，地下1層；4棟為小型不墅，面積為400㎡/棟（含地下室），層數均為地上3層，地下1層。本項目不墅設計注重了戶型的多樣化設計，采納不同的空間組合方式，使面積相似的戶型具有不同的品味、風格和景觀朝向。因地制宜，設計了部分小戶型，不但充分利用了土地，而且大大豐富了小區的戶型種類，可滿足多種不同層次住戶對不同品質生活的追求。4.3.5立面設計建筑立面采納現代自然主義風格，以白色和淺色為主，幽雅不致，簡潔而富有朝氣。結合內部疊落有致的空間，使得度假區天際線更加靈動。既注重都市景觀設計，又豐富了度假區的形象。簡約大方、自然優美的建筑風格，既體現了私家領域感，又體現了內向的奢華感。4.3.6裝修及室內配備本項目定位為產權式不墅酒店，按照五星級酒店的規模建筑，不墅整修為精裝修，配備齊全的電器及家具，達到拎包入住的效果。不墅內家具為紅木或花梨木制品，電器均為知名品牌。4.3.7無障礙設計規劃在道路系統規劃中將無障礙設施的設計作為關鍵要素貫穿于整個設計中。無障礙通道由小區出入口引入，利用小區內庭院消防車道作為輪椅通道，在道旁人行道上設置盲道，經由消防車道引入至建筑單體各棟樓的出入口，整個無障礙通道的設計滿足無障礙要求。4.4結構設計4.4.1設計依據1、《建筑結構荷載規范》（GB50009-2012）；2、《建筑工程抗震設防分類標準》（GB50223-2008）；3、《建筑抗震設計規范》（GB50011-2010）；4、《混凝土結構設計規范》（GB50010-2010）；5、《建筑地基基礎設計規范》（GB50007-2011）；6、《建筑結構可靠度設計統一標準》（GB50068-2001）；7、《砌體結構設計規范》（GB50003-2011）；8、《工程建設標準強制性條文》（房屋建筑部分）（2009年版）；9、國家其他現行有關規范、規程。4.4.2自然條件1、抗震設防烈度：6度，設計差不多地震加速度值：0.05g；2、設計地震分組為：第一組；3、抗震等級：一級；4、差不多風壓：考慮50年一遇的風壓值為0.85KN/㎡。4.3.3設計標準1、按照國家規范要求，本項目的抗震安全相關要求歸納如下：建筑結構的安全等級：二級抗震設防分類：一般設防類（丙級）設計基準期：50年設計使用年限：50年結構重要性系數：1.0抗震設防烈度：6度設計地震分組：第一組設計差不多地震加速度：0.05g2、差不多風壓：0.85kN/㎡，地面粗糙度為A類；差不多雪壓：0.00kN/㎡。3、要緊樓面荷載取值依據《建筑結構荷載規范》（GB50009-2012）。4.4.4結構形式本工程結構體系采納框架結構，地下為半埋或全埋的單層地下室。上部結構的抗震等級二級，建筑結構安全等級為二級，4.4.5基礎設計本項目暫無地質勘察資料，考慮到本項目擬建建筑層數均不超過三層，故基礎選型暫為天然基礎。具體方案待地質詳細勘察完成后確定。4.4.6要緊材料1、鋼筋：HRB400、HPB330；2、混凝土強度等級：C30、C25；3、鋼材：Q235B或Q345B；4、墻體填充材料為采納200厚加氣混凝土砌塊。4.4.7恒載及活荷載1、恒荷載：4.10kN/㎡(板厚h=120mm時)；3.85kN/㎡(板厚h=110mm時)；2、活荷載：住宅：2.00kN/㎡;陽臺、走廊：2.5kN/㎡；疏散樓梯：3.5kKN/㎡；上人屋面：2.0kN/㎡；不上人屋面：0.5kN/㎡；電梯機房：7.0kN/㎡。4.5給排水設計4.5.1設計依據1、《建筑給排水設計規范》（GB50015-2003）（2009年版）；2、《建筑設計防火規范》（GB50016-2006）；3、《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140-2005）；4、《室外給水設計規范》（GB50013-2006）；5、《室外排水設計規范》（GB50014-2006）；6、《都市給水工程規劃規范》（GB50282-98）（1998年版）；7、《都市排水工程規劃規范》（GB50318-2000）（2000年版）；8、其它相關現行規范。4.5.2工程概況本項目建成后由2棟商鋪、一棟酒店主樓、18棟聯體不墅、61棟新建獨院式不墅和8棟已有不墅組成（一棟改造成10套）。聯排不墅每棟2戶，共36戶；新建獨院式不墅每棟1戶，共61戶；已有不墅每棟2戶，共16戶，小區總戶數為177戶，每戶入住人數按4人考慮，共有則小區入住總人數為708人。本項目給排水設計范圍：給水工程設計、排水工程設計、雨水工程設計、太陽能熱水工程設計。4.5.3給水工程設計1、水源從用地西南側的迎賓大道上市政給水干管上引兩條DN200管道進入小區，在小區內形成環狀管網，再從環狀管網引一條DN200管道進入地下貯水池。市政給水管壓力0.2mpa。2、用水量本項目用水為住宅生活用水、商業用水、綠化用水和未預見用水及漏水等。住宅生活用水定額按250L/人·d計；商業用水按面積計算，用水定額為6L/㎡·d；綠化用水按綠地面積計算，用水定額按2L/㎡·次計；未預見用水及漏水量按住宅生活用水的10%計。其項目用水量詳見下表：綜合用水指標測算序號類不用水定額（L/人；L/㎡）時變化系數用水規模（人、㎡）最高日用水量(m3/d)1不墅生活用水2502708177.002商業用水61.5150045.003綠化用水224493.548.994漏水及未預見水量按不墅用水和商業用水的10%計22.205總計293.19注：商業用水含商鋪及酒店主樓用水。3、供水方式一層給水利用市政給水壓力直接供給，二層以上生活給水系統采納變頻供水方式，住戶入口壓力大于0.35Mpa時設置減壓閥減壓。水泵房、變配電房設于地下室內。4、生活用水及泳池用水均由給水管網供給，游泳池的循環周期為Ｔ＝4～6ｈ。5、水景給水系統景觀水體對場區內的雨水排水可起調蓄作用，干旱季節可利用地表水作為補充水源。地表潛水水質可達到生活雜用水水質標準。日常綠化用水可利用景觀水體作為水源，同時利用地表潛水作為補充水，使景觀水體得到循環，保證景觀水體水質。4.5.4太陽能熱水工程設計本項目建成后由2棟商鋪、18棟聯體不墅、61棟新建獨院式不墅和8棟已有不墅組成。本工程擬對新建不墅和原有不墅均進行太陽能熱水系統設計。本工程熱水熱源由屋頂太陽能提供，電輔助加熱。熱水系統采納集中、同程供水方式。太陽能集熱板和屋頂水箱設置在屋面，采納強制機械循環。安裝設計太陽能集熱器時，應充分考慮建筑與太陽能的一體化設計，依照自然資源和氣候條件進行規劃，在利用集熱器采集太陽能的同時，還應考慮建筑的遮陽與通風設計，盡量做到與建筑完美結合，不阻礙建筑的遮陽與通風和自然美觀，同時也不降低太陽能集熱器的集熱效果。1、設計參數水平面年平均太陽輻射量：4721.413MJ/㎡·A；20.02°傾角平面年平均太陽輻射量：4759.480MJ/㎡·A；年日照時數：2139h；年平均環境溫度22.4°。2、熱水設計參數設計日用水定額：60L/（人·日）小時變化系數4.13設計熱水溫度：60°，設計冷水溫度：20°。3、在每棟不墅屋頂設置一套太陽能循環水泵及一套熱水循環泵，用于太陽能熱水系統的熱水循環。太陽能循環水泵（一用一備），輔助加熱裝置采納真空源熱泵，以達到節能的效果。4、熱水系統負荷計算用水人數：708人（用水人數總入住人數計算計）；人均用水量：60L/（人·日）；項目日用水量：42.48m3/D。4.5.5排水工程設計1、污水系統室內污廢水采納分流制，室外雨污分流，衛生間內采納專用通氣管進行通氣。生活污水須經化糞池處理后方可排入市政污水管道，廢水直接排入市政污水管道，廚房廢水經隔油池處理后才能排入市政污水管網。2、污水量生活污水量按日用水量的85%計算。3、空調凝聚水設專用管道，有組織進行排放。4.5.6雨水工程設計1、雨水量按兩年一遇的暴雨強度計算，地面徑流系數采納0.9，地面積水時刻采納10分鐘，設計重現期P=2年，雨水設計流量為Q=ψ·q·F，其中，暴雨強度公式是雨水管渠設計計算的差不多依據，本區域設計采納三亞市暴雨強度公式：q=1085(1+0.75lgP)/(t+9)0.5842、雨水系統（1）室內雨水系統采納外排水方式：天面雨水經天溝匯合后排入室外雨水系統，再排入小區雨水管網。（2）室外道路雨水通過雨水匯入小區雨水管網，然后排入市政雨水管網。4.5.7管材1、室內生活冷、熱給水管采納銅管，焊接；室外生活給水管和室外消防管采納HDPE塑料管。2、室內雨、污、廢水管采納UPVC塑料管，室外排水管采納UPVC硬聚氯乙烯雙壁波浪管。3、室內消防管采納內外熱鍍鋅鋼管，卡箍連接。4.6電氣設計4.6.1設計依據1、《供配電系統設計規范》（GB50052-2009）；2、《低壓配電設計規范》（GB50054-2011）；3、《民用建筑電氣設計規范》（JGJ16-2008）；4、《電力工程電纜設計規范》（GB50217-2007）；5、《建筑照明設計標準》（GB50016-2004）；6、《建筑設計防火規范》（GB50034-2006）；7、《建筑物防雷設計規范》（GB50057-2010）；8、《建筑物電子信息系統防雷技術規范》（GB50343-2012）；9、《火災自動報警系統設計規范》（GB50116-2008）；10、《綜合布線系統工程設計規范》（GB50311-2007）；11、《有線電視系統工程設計規范》（GB50200-94）；12、《安全防范工程技術規范》（GB50348-2004）；13、《民用閉路監視電視系統工程技術規范》（GB50198-2011）；14、相關專業提供的設計資料。4.6.2工程概況項目建成后，本項目總建筑面積為62532.06㎡，其中計容面積為49192.06㎡（含原有8棟不墅），不計容面積為12340㎡。本次電氣工程設計包括已建建筑和新建建筑。設計范圍：供電系統設計、配電系統設計、照明系統設計、弱電系統、防雷接地系統。4.6.3供電系統設計1、本工程采納兩路電源供電，主電源為市電，電壓等級10KV。備用電源為一臺600KW柴油發電機，供電電壓380/220V，當市電停電時為二級負荷供電。2、用電負荷及等級本工程消防設備、走道照明、生活泵、排水泵和電梯用電等為二級負荷，其余用電為三級負荷。3、負荷估算本工程住宅用電指標取40W/㎡；商業部分用電指標取60W/㎡；酒店主樓用電指標取50W/㎡；地下室用電指標取15W/㎡，其它用電按生活用電的10%計算。項目負荷計算詳見下表：序號項目用電指標（W/㎡）建筑面積(㎡)同時系數功率因素用電負荷(KW)1住宅部分4041692.060.50.9926.492商業部分6015000.90.9903酒店主樓5060000.90.93004地下室15123400.90.9185.15其它用電按以上生活用電的10%計算45.055合計1546.64計算負荷Pjs=1546.64KW，故本工程擬在變配電房內設1臺800KW和1臺1000KW的干式變壓器，同時設為一臺600KW柴油發電機組一套，供電電壓380/220V，當市電停電時，30秒內能夠自動啟動柴油發電機，以保證消防設備等二級負荷的正常工作。4.6.4配電系統設計1．變配電室出線采納電纜經電氣豎井至各層動力，照明配電箱。2、室內照明、插座線路穿PVC管暗敷，消防線路穿鋼管暗敷。3、插座回路設專用PE線，并裝設漏電愛護斷路器。4.6.5照明設計1、住宅以節能熒光燈為主，走廊、衛生間、設備房采納節能燈。2、各層樓梯及走道、電梯前室、電梯機房及公共出入口等地均以雙回路供電，事故時可自動切換。3、疏散樓梯、疏散通道、大堂、電梯前室、地下設備間布置應急疏散指示燈，間距不大于20m，轉角處加密。4、消防操縱中心、消防水泵房、變電所、配電間等重要機房布置應急照明，其照度為原照度的100%。5、照度標準按照建筑照明設計標準（GB50034-2004）執行。功能場所住宅地下室門廳走廊衛生間會議室餐廳酒店大堂照度（Lx）15075200100150300300500功能密度（W/㎡）848678884.6.6弱電系統1、電話系統有線語音通信針對項目的使用特點，考慮采納市電信局的遠端通信模塊，以滿足不同用戶的適用要求。所有語音通信端口可按使用功能要求設置內部通話功能，市內通話功能、國內國際長途電話等功能。本工程擬設電話光端機房四座。樓內語音通信網絡利用樓內的結構化綜合布線系統組網。電話交換中繼方式為DOD1、DID方式。2、寬帶網絡系統本工程預留市政寬帶接口，由市政寬帶網引來多模光纜，經設于建筑一層的總配線架，分支出單模光纖引至各單元一層配線架，戶內配線采納UTP-4(2×0.5)穿管暗敷，豎井內采納數據雙絞線線穿金屬弱電線槽明敷的方式引至一層單元配線架。每戶設兩個終端插座。3、有線電視系統本工程擬設有線電視機房4座，向有線電視部門申請位于本工程就近處的HFC網絡的光節點引入。光節點的設備由有線電視網絡公司提供，并由其負責維護。有線電視網絡公司負責提供光節點的信號輸出，并負責將信號引入本工程的CATV前端機房。有線電視節目經電視信號干線系統傳送至每個電視輸出口處，使獲得技術規范要求所要求的電平信號，達到中意的收視效果。4、閉路電視監控系統系統由攝像/錄音、傳輸、操縱處理、記錄、顯示燈幾個部分組成，攝像機設置在大樓的出入口、公共部位、電梯廳、地下設備間及室外等處，與同軸電纜將視頻圖像信號傳輸至中央保安操縱主機，通過操縱主機和輔助設備將視步圖像切換、分配、記錄、顯示、重放；同時操縱主機發出指令，操縱現場云臺和鏡頭做各種動作，以保障攝像機捕捉到其所操縱范圍內的所有圖像，進行有效地安全指控，為樓內人員及設備提供可靠地安全保障。閉路電視操縱系統還必須與消防報警和防盜系統相配合，記錄事故現場的情況，提高安全防范的能力5、入侵報警系統系統由探頭、傳輸、操縱處理等部分組成，在樓內部分重要房間及公共通道設置紅外/微波雙簽探測器，當所操縱的區域發生異常情況時，操縱室將發出聲光警報信號，同時通知有關保安人員并與閉路電視監控系統聯動（對有BAS操縱的照明回路可實施聯動），將相關圖像強切至指定的輸出通道顯示和記錄，并通過110報警與市110聯網。6、智能家居系統本工程家居智能化系統采納以太網為傳輸介質，具有防盜報警，災難報警能功能。在住戶客廳等要緊房間設置紅外入侵報警探測器。主臥設置緊急報警按鈕，廚房設燃氣探測報警器等。以上報警信號均傳達至小區值班室以及時獲得關心。4.6.7防雷與接地系統本工程系三類防雷建筑物，建筑物的防雷裝置應滿足防直擊雷、防雷電感應及雷電波的侵入，并設置總等電位連接。1、防雷措施（1）在屋頂設避雷帶，其網格大小不小于20×20或24×16m，所有突出屋面的金屬體和構筑物應與避雷帶電氣連接。利用立柱鋼筋做引下線，間距小于25m，利用基礎鋼筋做基礎接地極。（2）為防雷電波侵入，電纜進出線在進出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設備接地相連。（3）為預防雷電電磁脈沖引起的過電流和過電壓，在必要部位裝設電涌愛護器(SPD)；對重要的信息設備、電子設備和操縱設備的訂貨應提出裝設SPD的要求；由室外引入室內的強弱電線路在其入口處的配電箱、操縱箱、前端箱的引入處應裝設SPD。（4）本工程低壓配電系統接地型式采納TN-S系統，在電源引入處做重復接地；其工作零線和愛護線要嚴格分開。凡正常不帶電而當絕緣破壞有可能呈現電壓的一切電氣設備金屬外殼均應可靠接地。（5）防雷接地、變壓器中性點接地及電氣設備、信息系統等接地共用統一的接地裝置，要求接地電阻不大于1Ω，否則應在室外增設人工接地體。（6）本工程采納總等電位連接，在配電室及電源引入處設總等電位連接端子；將建筑物內愛護干線、設備進線總