新政下的房地產企業行為與消費者行為研究——《消費者行為學》課程學習小組作業指導老師：胡禮文團隊名稱：好孩子小組成員：樊容容、徐莉、冷蓓蓓、黃雄彪、王紅、屈碧慧、徐鵬、陳曉文團隊口號：好好學習，天天向上！2010年06月一、房地產新政背景什么是房地產新政——

房地產新政是指國務院、國家稅收部門，中央銀行（中國人民銀行），以及各級國家土地管理部門出臺的與房地產行業相關的各項經濟政策、行政政策或條例規定的總稱。房地產新政出臺的原因——近年來，國家陸續出臺了一系列的房地產相關政策，其根本目的或者說根本原因就是為了解決一下幾大問題：（1）切實打壓房地產價格過高、過快增長的勢頭、著力解決我國中低收入者的住房問題；（2）嚴厲打擊懲治房地產行業的“投機倒把”現象，嚴防“泡沫經濟”問題，防范金融危險；（3）預防經濟過熱，優化投資結構，使各大產業平衡發展；（4）抑制腐敗現象；（5）縮小貧富差距，緩和社會矛盾。房地產新政的內容列舉——1、物業稅醞釀開征：物業稅“空轉”工作將推廣至全國；2、二手房營業稅優惠取消：從今年1月1日起，個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年；3、明確首次購房標準：從2010年開始，首次購房標準以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認定；4、存款準備金利率上調：今年1月和2月，央行連續兩次上調了存款準備金率；5、嚴格二套房貸：國務院于1月10日下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知；6、2010年1月10國務院發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確提出加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展的五條措施；7、七折利率優惠取消：2010年2月3日，中國銀行將首套房的優惠利率由7折升至8.5折；8、首付款比例和利率水平大幅度提高從4月16日開始實行差別化住房信貸政策，對新簽訂合同和審批的個人住房貸款實行新規。細則要求對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的家庭，大幅度提高首付款比例和利率水平；9、今年3月29日，銀監會加強房貸風險防控,對違規房企停止新增貸款。

房地產新政下的主要利益相關群體——政府群體一該不該出臺這樣的政策？政策實施多久？如何實施？如何保證房地產的穩定或緩慢降溫？房地產企業群體二該不該繼續加大地產投資？是降價拋售還是待價而沽？購房者群體三是現在買房還是繼續觀望等待？進入第二部分……二、房地產新政下的房地產企業

國家近期出臺的各項房產新政無論是對房地產開發商本身還是房產中間商而言都是有著重大的影響。房產新政對房地產業影響的主要方面——

(1)貨幣政策將越來越緊(2)土地政策將越來越嚴（3）樓盤總成交量的減少和萎縮，部分地區樓盤價格狂跌；（4）部分小房地產商資金斷鏈，企業瀕臨破產，企業面臨大洗牌；（5）樓市“綁架”股市，新政出臺，股價大跌；（6）投資開發轉向二手房、二三線樓市;

新政前后，部分一線城市樓價的成交量變化——

新政后，北京商品住宅成交量呈階梯狀下降趨勢。4月1日至17日，日均成交401套，4月18日至30日，降至240套，下跌40.1％，到了5月，１日－23日三周多的時間里，每日成交平均為163套，比新政前下跌59.35％，且低于2008年250套左右的平均水平。

上海、深圳、杭州、南京、蘇州五城樓市成交同樣縮水一半以上，4月1日－17日與4月18日－30日，五市商品住宅日均成交套數比分別為496套：365套、144套：58套、229套：70套、215套：185套、247套：135套；而在5月1日－23日，五市商品住宅仍然維持低位盤整態勢，分別成交了２２０套、４１套、３１套、６１套、４１套，相對與新政前半個月的日均成交套數，分別下滑了５５．６４％、７１．５２％、８６．４６％、７１．６２％、８３．４０％。

但也有一些地區如成都、重慶、青島等地樓市的成交量變動幅度不大，這主要是由于一些剛性需求決定的。

以重慶為例，新政出臺前３周，周成交價格平均上漲約９％，而在新政后３周，其均價平均下跌約６％。另外，在價格方面，２０１０年年初以來，天津商品住宅周成交均價高達９０００元／平方米，新政后３周成交均價連續回落，平均周降幅約２．５％；長沙近５０００元／平方米的均價也在新政出臺前３周新政后３周以平均１％的速度緩慢降低。盡管價格降幅不大且有一定結構性因素，但至少反映出這些城市樓價升勢已經得到根本掣肘。需要注意的是：盡管成交快速減少，但價格的松動仍然需要時間來實現。根據愛房網提供的信息上，截至５月１６日，在統計的北京及燕郊的３４１個在售項目中，除９６個待售樓盤價格仍然未定之外，新政后１個月，已有１１３個樓盤停止漲價，２７個項目在新政之后降價或推出了全新的折扣。不過即使在新政的嚴厲調控之下，依然有１０５個樓盤逆勢漲價。*新政前后部分樓市價格的變化——新政下的地產股市——

2010年4月14日，國務院常務會議出臺實行嚴格的差別化信貸政策等調控措施的“新國四條”后，第二天股市便出現了明顯的反應，漢唐證券地產指數(以下簡稱“地產指數”)大幅下跌2.26%，并且拖累上證綜指從上漲變為下跌0.04%。4月16日，地產指數再次下跌，拖累上證綜指下跌1.10%。4月19日地產股出現了雪崩式下跌，至當天地產指數下跌幅度達到8.32%，創下今年以來的最大跌幅，地產股全線下跌，20多只地產股跌停。地產龍頭股份萬科、保利、金地、招商跌幅也分別達到8.19%、9.28%、8.51%和9.99%。拖累上證綜指最大跌幅達4.79%，創下年內最大跌幅和年內新低。同時，上證綜指也從近期高點3181下跌至5月21日的2481近期低點，下跌近700點，跌幅超過21%房產新政下各房地產企業的心理狀態——

（1）盡管有新政出臺，但對于急需住房的潛在購房者來說，這些政策對他們影響不大；（2）房地產行業存在明顯的信息不對稱現象，老百姓對于新政的后繼效應的敏感會滯后；（3）人們普遍存在“買張不買跌”的怪異心理，30%的投資和投機者綁架了70%的自住者，體制的不完善使投機行為有了可能；（4）誰能有更雄厚的實力，誰就能挺到最后——對于，資金雄厚的房地產商而言，與購房者博弈有可能成為最后的贏家。（5）認為新政的的主要目的是調整房地產行業結構，去除一些樓市“泡沫”，新政對二線樓市不構成威脅。新政下各房地產企業的應對策略——一、房地產開發商的應對策略（1）敵動我不動，房價繼續堅挺；（2）降價促銷；（3）快速回籠資金，保持充足的現金流，拓寬融資渠道，增強融資能力；（4）適應消費者對產品的需求，加強產品的創新能力。二、房地產中間商的應對策略房地產新政出臺以來，買賣雙方的僵持對房產中介的影響已經顯現。在巨大的壓力面前，中介關門停業風潮再現端倪，不同大小的地產中介迥異選擇，預示著中介行業的大洗牌將不可避免。（1）中小中介公司選擇理性退市或聯合加盟的方式來抵御打擊；（2）大型中介機構開始謀求擴張。案例——武漢萬科（接下頁）案例——武漢萬科（一生一次，唯選萬科）

樓市新政下，武漢樓市得到理性回落，供需兩方都開始徘徊、觀望、博奕、試探：購房者面對從以此后可能只有一次的買房機會，到底該關注什么，到底選擇什么樣的住房？開發商面對謹慎、珍惜購房機會的客戶，到底應該降低眼前的銷售價格，還是通過更深的行動，滿足購房者一輩子對住房的期望？而在新的調控下，武漢市場在探尋萬科在思考什么？到底會采取什么應對策略？如何再次扮演“帶頭大哥”呢？————近期新政出臺背景下，武漢萬科響應政府號召，詮釋住宅的長續價值，倡導購房人從“一生”的角度謹慎選擇，推出的“一生一次，唯選萬科”活動。五一期間，武漢萬科推出“第一次”選擇萬科活動，呼吁購房人謹慎選擇。對萬科本已優秀的住宅開發、服務品質進行全面提升；開展豐富多彩、消費者喜聞樂見的體驗式營銷活動，幫助消費者真正走進、感受萬科產品與服務的優質。理性降價新政下房地產行業未來發展趨勢預測——

從2010年5月起開始的半年內，房地產市場將會進入觀望期，房地產交易數量將會在短暫的下降；

在度過短暫的觀望期以后，重新恢復上升的態勢，房地產市場將會在新的均衡價格下繼續快速健康發展。

新政對房地產行業的影響在短期內可能不太明顯，但從長遠來看，這一系列新政的頒布必將促進房地產業的健康穩步發展，使中國房地產行業的發展更加理性和規范。給房地產企業的建議————

1、扎實把握本輪政策調控的影響周期

2、延緩開發節奏，縮小開發戰線

3、拓展商業地產，延后住宅地產

4、實現戰略轉移，轉戰二三線城市開發

5、增加產品的競爭力，快速去化

進入第三部分……三、房地產新政下的消費者（購房者）

諸多新政的出臺不僅對房地產企業產生了重大影響，對于房地產產業鏈終端的購房者而言，新政更是關系到他們切身的利益。然而，要分析房產新政下的購房者行為必須先對房地產消費者的群體特征、以及房產消費者的購買目的、購買心理、影響購買的關鍵因素作必要的分析。房地產市場的主要消費群體及其群體特征——消費群體消費群體的基本特征1.工薪階層最大的房產消費人群、有著一定的經濟基礎、強烈的購房欲望、首次購房、2.外來工流動頻繁、有一定的經濟基礎但較低、首次購房、有租房行為3.單身貴族單身男女、強烈的購房欲望、對房屋設計與建筑水平的要求不是很高4.小商人個體戶經濟基礎不太雄厚、看好地段好但價格優的小型商鋪、會拿空余資金購買一輛套商品房、用來出租收取租金5.啃老族同父母一起生活，靠父母購房，群體眼光極高，專選大戶型6.白領精英階層經濟能力比較強，注重生活的質量，購房的欲望也比較強，對住房的各種細節及周圍環境要求較高。對別墅、公寓比較青睞。7.炒房者有雄厚的資金，對價格不是很敏感，強烈的投機心理8.高級知識分子收入高，對房子的各種細節要求較高，對環境提出較高的要求，大戶型購房近年來房產市場消費者特征呈現的新趨勢——1、購房者年輕化2、高學歷購房者比重增加3、單身購房者期待受到重視4、付款方式隨年齡變化5、投資性購房者比例下降6、對房地產市場的預期走低7、對價格過度敏感消費者的主要購房動機——1、傳承基業2、改善居住條件3、安居樂業4、迫于動遷剛性5、籌備結婚6、二次買房改善生活7、長線出租投資8、投機炒房新政后購房者心理反應——心態一：觀望

國家目前對房地產市場的調控政策很多，如果落到實處的話對樓市肯定會產生很大的影響，有很多現象已經顯現從保護來了，很多一線城市的房價都有不小幅度的下降。但是走勢究竟如何，大家各有各的說法，也許會繼續下跌，但也可能出現掉頭出現小幅上揚的狀況，這容易讓購房迷糊。很多消費者都提出“價格究竟會怎么走，沒有把握，害怕做了決定后房價會下跌，所以打算再看看。”心態二：懷疑心態三：理性（接下頁）

一些買房投資者對樓市信心不強，不知將來發你是會是一個怎么樣的狀況，于是產生懷疑。而這種懷疑導致他們停止投資房產，把手里的資金轉到其他比如證券，基金等方面。新政對購房者購房行為的影響度

心態三：理性

加息和第二套首付提高后，樓市已經有所“感應”。有些有房子甚至不知一套房子的人來說他們不希望樓價下跌，也不希望它漲得太高，因為這都不正常對有房子、沒房子的人都不是一件好事。他們認為，如果房價下跌，那么首當其沖受影響的就是他們這種人群，因為房子的價值一下就縮水了。

在房價可能走低的猜想中，各地民眾從搶購轉向毀約或者推遲購買。消費者也開始與房產商進行博弈，全都在觀望，都是“先看看再說”。

但是對于一些剛性需求并且收錄有足夠資金者或投機者來說，他們也在乘著目前房價有所下降的時候出手購買，他們怕等這陣風過后，房市又出現反彈的現象。購房者心理狀態的歸結——新政后購房者心理變化——1、置業目的的變化2、置業周期的變化3、置業面積的影響當“購買90平米以上住房貸款首付比例提高至30%”等政策出臺后，購房者的影響并不嚴重，仍有44.4%的人維持原計劃四、課題分析啟示政府———房地產企業整合潮真正來臨，要形成價格機制，政策調控的目的絕不是簡單地干預一下價格走勢，如果不能影響目前的價格形成機制，那么政策一旦松下來，房地產價格非理性上漲的亂象依然會出現企業———部分企業將帶頭降價，誰對形勢認識得最清楚、最透徹，誰降價就會最堅決。在政府與企業博弈的關鍵時期，或者是價格僵持時期，率先降價被認為是識時務的表現，往往能夠收到奇效。消費者——在觀望的同時，要理性的做出抉擇。密切關注市場變化，根據自身需求、資金實力、風險承受能力合理安排購房計劃。Thankyou！謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH最易遭老板“炒”的15種員工廣東韋邦集團李雙華有人在工作中出了問題，于是首先想到的是換一家企業去工作，考慮的只是換一個環境而已，根本沒有反思自身的問題。可是，換了工作環境問題卻依然存在啊！老板雖然換了，但他們考慮“炒魷魚”的因素是一致的。那么，老板眼中什么樣的人會被炒掉呢？這類對象一般是剛剛參加工作不久的職場新鮮人，對突發事件往往措手不及，結果行動常過分急躁，更甚者每次遇事每次如此，給老板留下不可調教的印象。01：不夠穩重沉著喜歡夸夸其談，一旦需要實際操作時，往往發生許多困難，卻又找不出原因何在。02：理論與實際不能配合不能具體地評斷工作價值，往往分不清工作的目的是什么，是為了賺錢？還是為了立名？或是為了樂趣。給老板一種整個人渾渾噩噩的感覺。03：不夠成熟一旦出現失誤就無法釋懷，更無法從中領悟出正確的方法。04：對所犯的錯誤耿耿于懷只看重眼前區區小事