房地產(chǎn)企業(yè)增值稅會(huì)計(jì)核算辦法（試行稿）為積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的全面試點(diǎn)工作，確保相關(guān)稅改政策在我公司的全面落實(shí)，正確指導(dǎo)下屬項(xiàng)目公司開展相關(guān)會(huì)計(jì)核算，依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《增值稅暫行條例》、財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》等有關(guān)會(huì)計(jì)、稅收制度及規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)及公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，特制定本會(huì)計(jì)核算辦法。會(huì)計(jì)科目設(shè)置1、增值稅應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下核算，科目設(shè)置明細(xì)如下：一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額已交稅金減免稅款土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出未交增值稅銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出轉(zhuǎn)出多交增值稅未交增值稅待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額預(yù)繳增值稅2、各明細(xì)科目核算內(nèi)容：應(yīng)交增值稅項(xiàng)目借方貸方發(fā)生額1、“進(jìn)項(xiàng)稅額”，記錄企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購(gòu)入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回所購(gòu)貨物應(yīng)沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額，用紅字登記。1、“銷項(xiàng)稅額”，記錄企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記；退回銷售貨物應(yīng)沖銷的銷項(xiàng)稅額，用紅字登記。2、“已交稅金”，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額。企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記；退回多繳的增值稅額用紅字登記。2、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”，記錄企業(yè)的購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。3、“土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額”，核算和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情況3、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)4、“減免稅款”，核算直接減免的增值稅。5、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。余額企業(yè)尚未抵扣的增值稅貸方無(wú)余額對(duì)于多期開發(fā)項(xiàng)目，為方便統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目各期預(yù)繳增值稅款與進(jìn)、銷項(xiàng)稅額的發(fā)生、抵減、或取得等情況，真實(shí)反映各期增值稅實(shí)際稅負(fù)情況，以上“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額目一致。3）按照稅法規(guī)定，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的房地產(chǎn)老項(xiàng)目不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，其對(duì)應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)直接記入相應(yīng)的開發(fā)成本科目。如取得的發(fā)票為增值稅專項(xiàng)發(fā)票，可先認(rèn)證，后從進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。如一張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票同時(shí)涉及一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目，應(yīng)在取得當(dāng)期按照合理的比例進(jìn)行分?jǐn)偅瑲w屬于簡(jiǎn)易方法計(jì)稅項(xiàng)目的，其進(jìn)項(xiàng)稅額直接記入開發(fā)成本，歸屬于一般計(jì)稅方法項(xiàng)目的，記入當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。無(wú)法劃分的，應(yīng)按照稅法規(guī)定以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)模”為依據(jù)進(jìn)行劃分，計(jì)算公式如下：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅方法房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）以上計(jì)算公式中的房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模，為該增值稅專用發(fā)票所涉及分?jǐn)偟捻?xiàng)目分期建設(shè)規(guī)模之和。如尚未取得《建筑工程施工許可證》，可采用項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)文件中的建設(shè)規(guī)模或建筑面積數(shù)據(jù)。例：某項(xiàng)目一期為簡(jiǎn)易方法征稅項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模4萬(wàn)方，二期為一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目，建設(shè)規(guī)模6萬(wàn)方，施工單位及總包合同均為同一個(gè)，項(xiàng)目公司于2016年5月31日取得該施工單位開具的1110萬(wàn)元的增值稅專用發(fā)票。會(huì)計(jì)處理如下：借：開發(fā)成本[一期]400+1110÷1.11×0.11×40%=444萬(wàn)元開發(fā)成本[二期]600萬(wàn)元應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）[二期]1110÷1.11×0.11×60%=66萬(wàn)元貸：應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、銀行存款等科目1110萬(wàn)元（3）“已交稅金”，核算企業(yè)已繳納本月實(shí)現(xiàn)的增值稅額。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（已交稅金）”，貸記“銀行存款”科目。（依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)《關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》第十條規(guī)定之法定預(yù)繳義務(wù)預(yù)繳的增值稅，不在該范疇內(nèi)）。（4）“土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額”。按照稅法規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法征稅的，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。該科目用于核算和統(tǒng)計(jì)土地價(jià)款的當(dāng)期和累計(jì)抵減情況，當(dāng)期抵減的金額計(jì)算時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按照稅法規(guī)定執(zhí)行。即：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+11%）×11%注：簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)不得抵減土地價(jià)款。（5）“減免稅款”，核算直接減免的增值稅。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“營(yíng)業(yè)外收入——減免增值稅”科目。企業(yè)初次購(gòu)買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，借記“固定資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“遞延收益”科目。按期計(jì)提折舊，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“累計(jì)折舊”科目；同時(shí)，借記“遞延收益”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。發(fā)生技術(shù)維護(hù)費(fèi)，按實(shí)際支付或應(yīng)付的金額，借記“管理費(fèi)用”等科目，貸記“銀行存款”等科目。按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”科目，貸記“管理費(fèi)用”等科目。（6）“轉(zhuǎn)出未交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出未交的增值稅。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。2、貸方的會(huì)計(jì)處理：（1）“銷項(xiàng)稅額”，核算企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值稅額。1）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額。2）一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，按規(guī)定稅率收取的增值稅銷項(xiàng)稅額。預(yù)收款方式銷售的（即項(xiàng)目預(yù)售期進(jìn)行期房銷售，一般指分期項(xiàng)目集中交付前或完成項(xiàng)目初始登記前發(fā)生的銷售行為），收到預(yù)收款時(shí)，不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額，待達(dá)到稅法規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)一次性計(jì)提，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間暫按該項(xiàng)目分期集中交付時(shí)間確定（以下如涉及納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的內(nèi)容，統(tǒng)一以項(xiàng)目集中交付時(shí)間進(jìn)行描述），如稅法有不同規(guī)定的，按照稅法執(zhí)行。相應(yīng)會(huì)計(jì)分錄如下：A.預(yù)售期收到分期款或首付款、按揭款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款[購(gòu)房客戶輔助核算]簽訂的商品房預(yù)售合同，向購(gòu)買方收取的價(jià)稅合計(jì)金額應(yīng)全額通過“預(yù)收賬款”科目核算。B.項(xiàng)目集中交付時(shí)的賬務(wù)處理：a.項(xiàng)目集中交付時(shí)已款清的合同，應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額、土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額的金額，并按照集團(tuán)規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，分錄如下：借：預(yù)收賬款[購(gòu)房客戶輔助核算]應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額）[項(xiàng)目期數(shù)]貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）[項(xiàng)目期數(shù)]集中交付時(shí)合同已款清，因不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（如：有證據(jù)證明存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，有較大退房可能的合同）未結(jié)轉(zhuǎn)收入的，仍應(yīng)按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額，計(jì)入“預(yù)收賬款—銷項(xiàng)稅額計(jì)提”科目。b.項(xiàng)目集中交付時(shí)款未清不符合收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的合同，應(yīng)在月底按照稅法規(guī)定計(jì)提銷項(xiàng)稅額、土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額，但不確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額時(shí)，需考慮該合同的收款比例。銷項(xiàng)稅額則按照該合同已收款金額÷（1+11%）×11%計(jì)算；土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額按照以下公式計(jì)算：土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額=[（合同已收款比例×該合同銷售面積）÷該期總可售面積]×該期支付的土地價(jià)款÷(1+11%)×11%為方便核算，在“預(yù)收賬款”科目下設(shè)置“銷項(xiàng)稅額計(jì)提”二級(jí)科目，該科目應(yīng)按照客戶及項(xiàng)目期數(shù)進(jìn)行輔助核算。會(huì)計(jì)分錄如下：借：預(yù)收賬款—銷項(xiàng)稅額計(jì)提[購(gòu)房客戶輔助核算][項(xiàng)目期數(shù)]應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額）[項(xiàng)目期數(shù)]貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）[項(xiàng)目期數(shù)]注:明確有付款日期的分期收款合同，至合同約定付款日尚未回款的，按照稅法規(guī)定，該部分應(yīng)收款應(yīng)確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生，計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地抵減銷項(xiàng)稅額。集中交付后該筆合同的后續(xù)收款，于收款當(dāng)日或當(dāng)月月底匯總按照此方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。待收齊全款時(shí)，月底再根據(jù)集團(tuán)公司規(guī)定的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的結(jié)轉(zhuǎn)，并沖銷以前月度在“預(yù)收賬款”科目計(jì)提的銷項(xiàng)稅額，會(huì)計(jì)分錄如下：借：預(yù)收賬款[客戶輔助核算]預(yù)收賬款—銷項(xiàng)稅額計(jì)提[客戶輔助核算][項(xiàng)目期數(shù)]（借方負(fù)數(shù)）應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額）[項(xiàng)目期數(shù)]（注：按結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月實(shí)際收款金額計(jì)算）貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）[項(xiàng)目期數(shù)]（注：按照結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月收款的金額計(jì)算）C.項(xiàng)目集中交付后銷售現(xiàn)房的賬務(wù)處理項(xiàng)目集中交付后，項(xiàng)目公司發(fā)生的銷售現(xiàn)房行為，收到房款時(shí)不再按照3%的征收率進(jìn)行增值稅的預(yù)繳。a.現(xiàn)房銷售采用分期收款的，在收到分期款時(shí)，應(yīng)開具《收款收據(jù)》，收取的價(jià)稅合計(jì)款項(xiàng)需全額通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，在收齊全款后應(yīng)換開增值稅專用或普通發(fā)票，項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)如要求在收到分期款或首付款時(shí)即開具增值稅專用或普通發(fā)票，相關(guān)處理按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定執(zhí)行。會(huì)計(jì)處理參考項(xiàng)目集中交付時(shí)款未清的合同。b.現(xiàn)房銷售采用一次性收款的，收到的價(jià)稅合計(jì)總額通過“預(yù)收賬款”科目進(jìn)行核算，開具增值稅專用或普通發(fā)票，同時(shí)沖銷預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，計(jì)提銷項(xiàng)稅額及土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額。現(xiàn)房銷售采用按揭收款的，收到首付款時(shí)，因辦理按揭手續(xù)需要，一般需開具全額增值稅發(fā)票。應(yīng)收未收按揭款部分，應(yīng)借“應(yīng)收賬款”，貸記“預(yù)收賬款”科目。同時(shí)須進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)收入、計(jì)提銷項(xiàng)稅額等處理，具體參照“項(xiàng)目集中交付時(shí)已款清的合同”進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。如發(fā)生銷售退回的，則作相反的會(huì)計(jì)分錄。簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目不得計(jì)提銷項(xiàng)稅額。（2）“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”，核算企業(yè)的購(gòu)進(jìn)貨物、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品、應(yīng)稅勞務(wù)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。發(fā)生時(shí)借記“待處理財(cái)產(chǎn)損益”、“在建工程”、“應(yīng)付職工薪酬”等科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出）”科目。（3）“轉(zhuǎn)出多交增值稅”，核算企業(yè)月終轉(zhuǎn)出本月多交、用于抵減下月應(yīng)交納的增值稅數(shù)。發(fā)生時(shí)借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出多交增值稅）”科目。3、未交稅金的會(huì)計(jì)處理：通過上述“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”借、貸方明細(xì)核算之后，企業(yè)交納截止上月末未交納的增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。注：采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅的項(xiàng)目銷售自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，按照5%征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，直接記入“應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅”科目，不得通過“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目進(jìn)行核算。會(huì)計(jì)分錄如下：（1）借：銀行存款貸：預(yù)收賬款（2）借：預(yù)收賬款貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅4、待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的會(huì)計(jì)處理一般情況下，當(dāng)天取得的增值稅專用發(fā)票應(yīng)在當(dāng)天進(jìn)行認(rèn)證，但因特殊情況無(wú)法在當(dāng)天完成認(rèn)證且跨月的，該筆進(jìn)項(xiàng)稅額須通過本科目進(jìn)行核算。另外，如取得按照稅法規(guī)定需分期進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，未達(dá)到抵扣時(shí)間要求的進(jìn)項(xiàng)稅額也通過本科目進(jìn)行核算。待進(jìn)項(xiàng)稅額完成認(rèn)證或者達(dá)到可抵扣時(shí)間要求時(shí)，通過本科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目。5、預(yù)繳增值稅的會(huì)計(jì)處理稅法規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式（即預(yù)售方式）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。該科目系按照上述規(guī)定，專項(xiàng)用于核算項(xiàng)目公司實(shí)際預(yù)繳的增值稅款。一般計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+11%）×3%簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+5%）×3%會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅[項(xiàng)目期數(shù)]貸：銀行存款三、特殊事項(xiàng)：增值稅檢查事項(xiàng)的賬務(wù)調(diào)整。按《增值稅檢查調(diào)帳方法》（國(guó)稅發(fā)〔1998〕44號(hào)附件）要求，對(duì)增值稅檢查后的帳務(wù)調(diào)整，應(yīng)設(shè)立“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅檢查調(diào)整”專門帳戶進(jìn)行核算。凡檢查后應(yīng)調(diào)減帳面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)增銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記有關(guān)科目，貸記本科目；凡檢查后應(yīng)調(diào)增帳面進(jìn)項(xiàng)稅額或調(diào)減銷項(xiàng)稅額和進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出的數(shù)額，借記本科目，貸記有關(guān)科目；全部調(diào)帳事項(xiàng)入帳后，應(yīng)結(jié)出本帳戶的余額，并對(duì)該余額進(jìn)行處理：1、若余額在借方，全部視同留抵進(jìn)項(xiàng)稅額，按借方余額數(shù)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）”科目，貸記本科目。2、若余額在貸方，且“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”帳戶無(wú)余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。3、若本帳戶余額在貸方，“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)有增值稅”帳戶有借方余額且等于或大于這個(gè)貸方余額，按貸方余額數(shù)，借記本科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”科目。4、若本帳戶余額在貸方，“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅”帳戶有借方余額但小于這個(gè)貸方余額，應(yīng)將這兩個(gè)帳戶的余額沖出，其差額貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目。四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅賬務(wù)處理示例(一)進(jìn)項(xiàng)稅額的核算【案例1】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，某月份發(fā)生前期工程費(fèi)1000萬(wàn)元（不含稅價(jià)），其中，地質(zhì)勘察費(fèi)50萬(wàn)元，規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)及其他設(shè)計(jì)500萬(wàn)元。土地平整450萬(wàn)元。建筑業(yè)稅率11%。各項(xiàng)業(yè)務(wù)均取得增值稅專用發(fā)票，且在當(dāng)月通過了發(fā)票認(rèn)證。進(jìn)項(xiàng)稅額：勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：550×6%=33萬(wàn)元土地平整：450×11%=49.5萬(wàn)元合計(jì)：82.5萬(wàn)元借：開發(fā)成本--前期工程費(fèi)--勘察設(shè)計(jì)費(fèi)500000--規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)5000000--土地平整4500000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)825000貸：銀行存款10825000【案例2】甲房地產(chǎn)公司開發(fā)中，某月份總計(jì)支付工程款3000萬(wàn)元（不含稅價(jià)），其中供電配套設(shè)施工程費(fèi)1000萬(wàn)元，燃?xì)夤こ藤M(fèi)500萬(wàn)元，景觀工程費(fèi)1000萬(wàn)元，園林綠化費(fèi)用500萬(wàn)元,道路施工500萬(wàn)元。（假設(shè)取得11%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票）（不含稅價(jià)）進(jìn)項(xiàng)稅額：3000×11%=330借：開發(fā)成本基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)30000000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)3300000貸：銀行存款33300000【案例3】甲房地產(chǎn)公司某月份總計(jì)發(fā)生建安工程費(fèi)20000萬(wàn)元，其中主體承包工程18000萬(wàn)元，水暖工程1000萬(wàn)元，監(jiān)理費(fèi)100萬(wàn)元，其他工程900萬(wàn)元。（不含稅價(jià)）進(jìn)項(xiàng)稅額：（18000+1000+900）*11%+100*6%=2195萬(wàn)借：開發(fā)成本--建筑工程費(fèi)200000000應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）21950000貸：銀行存款221950000【案例4】甲房地產(chǎn)公司某月份共發(fā)生公共配套費(fèi)6000萬(wàn)元，其中人防工程2000萬(wàn)元，會(huì)所4000萬(wàn)元，均取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。假設(shè)稅率11%。（不含稅價(jià)）進(jìn)項(xiàng)稅額：6000×11%=660萬(wàn)元借：開發(fā)成本公共配套設(shè)施60000000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）6600000貸：銀行存款66600000【案例5】甲房地產(chǎn)公司某月份發(fā)生管理費(fèi)用1300萬(wàn)元，其中支付管理人員工資1,200萬(wàn)元,購(gòu)買辦公用品10萬(wàn)元（17%專用發(fā)票），食堂采購(gòu)（13%專用發(fā)票）10萬(wàn)元；其他費(fèi)用80萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅發(fā)票）。銷售費(fèi)用1570萬(wàn)元，其中銷售傭金500萬(wàn)元（普通發(fā)票）；廣告費(fèi)用1000萬(wàn)元（專用發(fā)票），會(huì)展費(fèi)用20萬(wàn)元（專用發(fā)票），其他50萬(wàn)元（17%專用發(fā)票）。說明：以上發(fā)票價(jià)格均為不含稅價(jià)。則：管理費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：10×17%=1.7萬(wàn)元食堂采購(gòu)10萬(wàn)元不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，按含稅價(jià)金管理費(fèi)用10(1+13%)=11.3萬(wàn)元銷售費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額：1000*6%+20*6%+50*17%=69.7萬(wàn)元借:管理費(fèi)用13013000應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)17000貸:應(yīng)付職工薪酬12000000銀行存款1030000借：銷售費(fèi)用銷售傭金5000000廣告費(fèi)用10000000會(huì)展費(fèi)用200000其他500000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)697000貸：銀行存款16397000【案例6】甲房地產(chǎn)公司從小規(guī)模納稅人購(gòu)買材料總計(jì)金額100萬(wàn)元（含稅價(jià)），取得稅務(wù)代開增值稅發(fā)票。（按3%稅率計(jì)算）則：進(jìn)項(xiàng)稅額=100/(1+3%)*3%=2.91萬(wàn)元借：開發(fā)成本—建筑安裝工程9709000應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）29100貸：銀行存款1000000【案例7】某房地產(chǎn)公司2016年8月份購(gòu)進(jìn)一樓辦公樓，不含稅價(jià)1000萬(wàn)元，取得11%的增值稅專用發(fā)票并經(jīng)過稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)證。2016年8月：借：固定資產(chǎn)辦公樓10000000應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）660000應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額4400002017年8月借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）440000貸：應(yīng)交稅費(fèi)—待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額440000(二)、銷項(xiàng)稅額的核算1、預(yù)售階段的增值稅核算【案例8】甲房地產(chǎn)公司某月份收到預(yù)收房款5000萬(wàn)元（含稅價(jià)），存入銀行。一般征稅預(yù)繳稅款會(huì)計(jì)處理如下：換算成不含稅價(jià)=5000/(1+11%)=4504.5萬(wàn)元預(yù)繳增值稅=4504.5*3%=125.14萬(wàn)元借：銀行存款50000000貸：預(yù)收帳款50000000借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅1251400貸：銀行存款1251400簡(jiǎn)易計(jì)稅方法征稅項(xiàng)目按照以下方法計(jì)算確認(rèn)：當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的增值稅=當(dāng)期收到的預(yù)收賬款÷（1+5%）×5%換算成不含稅價(jià)=5000/（1+5%）×5%=238.10萬(wàn)會(huì)計(jì)分錄如下：借：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)繳增值稅[項(xiàng)目期數(shù)]2,380,952.38貸：銀行存款2,380,952.382、完工結(jié)轉(zhuǎn)收入年度【案例9】甲房地產(chǎn)公司某月份產(chǎn)品完工，交付使用并結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收收入20000萬(wàn)元。現(xiàn)房銷售10000萬(wàn)元（含稅價(jià)）。交房面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款5000萬(wàn)元。一般增收情況下會(huì)計(jì)處理（1）計(jì)算銷項(xiàng)稅額（20000+10000-5000）/1.11*11%=2477.48萬(wàn)元（2）賬務(wù)處理（待明確,主要看銷項(xiàng)稅發(fā)票怎么開，是全額開還是差額開)借：預(yù)收帳款200000000銀行存款100000000貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入275