房地產(chǎn)市場穩(wěn)中有升

國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心最新完成的報告預(yù)測，2006年我國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按宏觀調(diào)控目標(biāo)方向發(fā)展，房價也將基本保持穩(wěn)定，預(yù)計漲幅將低于去年。2005年前期部分房價漲幅較大的地區(qū)房價將有所回落。

日前，國務(wù)院國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉透露，2006年對房地產(chǎn)業(yè)的打壓將會有所減緩。也就是說發(fā)展商的日子將會比去年好過許多。而對于老百姓普遍關(guān)心的房價會不會降的問題，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長顧云昌則認(rèn)為，降的可能性很小，穩(wěn)中有升將是今年房價的趨勢。對于房價問題，顧云昌分析說，"統(tǒng)計報表顯示全國2005年1-10月份房價上漲了%，其中廣州的樓價也是上漲8%，上海市的樓價同比也上漲了8%。經(jīng)過幾個月的宏觀調(diào)控，我們看到中國城市的房價正在穩(wěn)步回落。去年房價的漲幅是%，其中商品住宅是%，2005年年末漲幅的同比達到8%，房地產(chǎn)正在朝著我們國家要求的穩(wěn)定住房價格的目標(biāo)前進，正在實現(xiàn)住房價格穩(wěn)定的目標(biāo)，正在進行"軟著陸"。

一、政策穩(wěn)定

對于大家普遍關(guān)心的2006年，針對房地產(chǎn)業(yè)的政策層面問題，趙曉明確表示，“是否還要打壓房地產(chǎn)，我認(rèn)為可以了。明年的GDP增長要下調(diào)%，這主要是從出口方面下調(diào)的，這樣外部的需求就會放緩，內(nèi)部的調(diào)控就不會這么大了，也說對房地產(chǎn)業(yè)的打壓不會這么大了。”

隨著中央穩(wěn)定住房價格各項調(diào)控政策的逐步落實，我國房地產(chǎn)市場正朝著遏制投機、控制投資、引導(dǎo)合理消費，穩(wěn)定房價的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展。商品房平均銷售價格一季度漲幅是%，一到二季度是%，一到三季度是%。"政策恐慌期"已經(jīng)過去，市場逐漸恢復(fù)。不會有2005年那樣"排山倒海"的政策出臺，但會有一些體現(xiàn)節(jié)能、省地意圖和規(guī)范市場秩序的政策、措施出臺，如控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開發(fā)，鼓勵中低價位、中小套型住房開發(fā)，推行實名購房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購，加強對中介市場的管理，出臺住房專項維修基金管理辦法等。除了建設(shè)部外，這些政策、措施可能涉及國土資源部、稅務(wù)總局、央行和地方政府。雖然"抑制"仍是主調(diào)，但不會是唯一的聲音，畢竟市場繼續(xù)觀望下去不行。

二、投資額的穩(wěn)步增長及結(jié)構(gòu)的合理性

在房價回落的同時我們也看到了投資規(guī)模的數(shù)字也在明顯的回落，2003年增長%，2004年下降到了%，2005年下降到了%，在投資規(guī)模進行控制的同時我們也比較有效地控制了需求的規(guī)模，使得供求資金有一個非常有效的平衡。據(jù)央行公布的資料顯示：去年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1萬億元，同比增長%，增幅比上年同期下降個百分點；到今年9月末，全國商品房空置面積達到億平方米，同比增長%；房屋銷售價格漲幅繼續(xù)放緩，第三季度，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲%，漲幅比二季度回落%。

房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)基本合理。今后我國房地產(chǎn)市場開發(fā)將呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，別墅和高檔住宅等浪費土地資源的開發(fā)將會受到遏制。從而使開發(fā)商把目光放在自用住房上。同時為了滿足中低收入人群的住房的需要，在國家政策扶持下，大力開發(fā)經(jīng)濟適用房。

三、高端購買力

推動房價漲升的動力有很大一部分因素是由一些高端購買力所造成的。任志強也曾坦承，他的房子是為富人建的。目前我國最富裕的10%人口的平均年收入，是最貧困10%人口的10倍，可見富人的購買力比普通百姓強數(shù)十倍。

根據(jù)對近年來各大城市房地產(chǎn)市場的分析，在房改之后需要住房的群體當(dāng)中，是高收入階層率先進入了商品化的住宅市場，而廣大的中低收入階層，尚未成為住宅市場的重點顧及對象。根據(jù)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所對中國幾個重要城市的一項調(diào)研，70%的商品房是由30%的最高收入人群購買。這一事實很好地解釋了為什么當(dāng)前"住宅市場價格如此堅挺"與"房價收入比如此之高"兩者能夠并存。近期一些調(diào)研報告顯示，年收入4至10萬元之間的家庭占市場購房者的比例上升，已成為推動房價上漲的主要需求群體。

四、住房消費需求潛力大

由于住房消費需求潛力大，房價難以出現(xiàn)明顯回落。根據(jù)中國人民銀行公布的問卷調(diào)查結(jié)果，未來三個月打算“購買住房”的居民人數(shù)占比為%，盡管較上年同期下降2個百分點，但這%的居民購房意愿足以支撐起龐大的住房消費市場。同時，在北京仍有超過50%的居民選擇自購房居住。由此可見，國內(nèi)住房需求潛力是非常大的。只要今后國內(nèi)經(jīng)濟保持良好發(fā)展勢頭，居民收入不斷提高，住房價格難以出現(xiàn)明顯回落。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生認(rèn)為，房價漲幅在7%-8%都是合理的。中央"十一五"規(guī)劃，提出經(jīng)濟增長方式突出內(nèi)需，以拉動國內(nèi)消費為主導(dǎo)。而住房的消費是最大的消費，刺激有效的住房消費依