評審匯報

匯報內容

規劃分析用地規劃各系統規劃專項工程規劃控制指標體系城市設計引導近期建設規劃規劃實施第一部分：規劃分析

一、緒論

1．隨著《城鄉規劃法》的出臺實施,要求各地在進行項目審批時,必須以控制性詳規為依據,否則不得審批項目。2．濟源市城鎮建設要求各鄉鎮必須編制控制性詳細規劃，用于指導城鎮用地的合理建設。3．梨林鎮經濟飛速發展，城市開發力度不斷加大，在城鎮快速發展的基礎上，城鎮用地規模逐步擴大。4．隨著經濟的發展，城鎮人口快速增長，勢必推動城市建設規模的擴大。5．梨林鎮總體規劃編制已完成，鎮區道路框架已經形成，鎮區整體用地結構已經確定，需編制控制性詳細規劃落實每個地塊的具體性質，優化城鎮土地資源配置和空間結構。并為下一步進行修建性詳細規劃提供依據，為土地開發提供技術指導，保證建設項目審批發證有規可依。⑴規定所規劃范圍內各類不同使用性質、用地的界線，規定各類用地內適建、不適建或者有條件地允許建設的建筑類型；

⑵規定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標；規定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；

⑶提出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求；

⑷確定各級支路的紅線位置、控制點座標和標高；

⑸根據規劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設施的用地界線；

⑹制定相應的土地使用與建筑管理規定。

二、控規內容三、規劃區位置和面積

本次規劃區范圍：北起新濟公路，南至長濟高速，東起倉庫一線，西至西湖村東界，外加廣場西側地塊，總用地面積0.8平方公里。

西湖村新濟公路糧庫長濟高速四、現狀分析

政府糧庫市場凈水劑廠至西湖村1.道路交通，2.主要單位，3.現狀用地權屬，4.建筑狀況：建筑層數、建筑形式、建筑色彩、建筑質量工商所計生辦小學敬老院社區服務中心五、規劃分析

1、區位關系梨林鎮位于濟源市區東部12公里處，東、南分別與沁陽市和孟州市毗鄰，為三市交界之地，二廣高速、長濟高速、207國道、獲軹公路、濟新公路從鎮域穿過，交通優勢突出，是濟源市的“東大門”。梨林鎮2、總規分析1)用地分析2)功能結構分析3)公共服務設施規劃分析3、特色分析1）交通便利2）商業氣息濃厚3）河渠景觀規劃鎮區布局結構為：兩心、一軸、一帶、五區

“兩心”為鎮區中心部位的行政、文教、商貿綜合中心和位于西部的商業金融中心；“一軸”為沿濟新公路的公共中心和人文景觀復合軸；“一帶”即東西向的人工運河濱河綠化帶；“五區”分別是梨林特色產業園南區、梨林特色產業園北區以及關陽、西湖、梨林三個生活區。六、基地定位

區位：位于城鎮中南部公共服務設施：商貿中心、社區中心用地性質：居住、商業、綠地、其他公共服務設施用地；交通：主要道路經過（東西濟新公路、南北主干道）發展：城鎮中心地帶，城鎮發展軸線通過，景觀：商業景觀、水景觀的重要地段定位：梨林鎮鎮區南部的商業、居住文化綜合區（一）總體規劃分析

1.用地分析

2.功能結構分析

3.公共服務設施規劃分析（二）特色分析

1.交通便利

2.商業氣息濃厚

3.河渠景觀總規分析基地分析七、規劃目標和原則

目標：宜居新區、水景新城1.營造良好的生態景觀2.創造豐富的文化內涵3.塑造突出的城鎮形象4.促進城市經濟的快速發展原則：1.發展性原則2.整體性原則3.可行性原則4.生態性原則八、人口容量

1.根據總體規劃居住用地布局和人口分布的預測，梨林社區居住用地為54.95公頃，可容納13770人（按人均39.9平方米計）；規劃區位于梨林社區南部，是梨林社區重要的居住組團。規劃區居住用地面積為45.77公頃，按此居住標準，規劃區的人口容量約1.15萬人。2.規劃區三類居住套型取120-180平方米/戶，人均居住用地指標為45-50平方米/人。二類居住套型基本取100平方米/戶，其中小高層居住區取90-110平方米/戶，人均居住用地指標為25-30平方米/人。按此居住標準，規劃區的人口容量約1.4萬人。

綜合上述兩種人口預測方法，本次規劃確定規劃區的人口容量為1.25萬人。第二部分：用地規劃一、功能結構兩軸、一帶、四區、多點兩軸：南北商業軸線、東西發展軸線一帶：河渠形成的景觀綠帶四區：工業集貿區、舊城改造區、高檔住宅區、普通住宅區多點：公共服務節點工業集貿區舊城改造區普通住宅區高檔住宅區二、用地規劃1.商業用地2.三類居住用地3.二類居住用地4.行政用地5.文化用地6.教育用地7.綠地8.工業用地9.市政設施用地10.倉儲用地二、用地規劃沿街商業用地三類居住用地公園綠地二類居住用地市場用地工業用地商住用地規劃用地平衡表序號用地性質用地代號面積(公頃)比例(%)1居住用地R45.7755.72其中二類居住用地R224.3130.39三類居住用地R314.2417.80商住用地C/R6.007.50公共服務用地R221.221.522公共設施用地C4.425.53其中行政辦公用地C10.350.44商業金融業用地C23.704.63文化娛樂用地C30.370.463道路廣場用地S16.6220.784對外交通用地T0.290.364綠地G15.827.28其中公共綠地G113.994.99防護綠地G121.832.295工業用地M5.306.636市政公共設施用地U0.200.257水域及其他1.581.98總計80.00100.00三、公共設施規劃第三部分：各系統規劃1.道路交通系統規劃道路網采用方格網狀，分主干道紅線寬度為30m～40m，次干道紅線寬度為24～30m，城市支路道路紅線寬度為12～18m.2.綠化系統規劃綠地系統主要由公園、廣場、小區綠地、組團綠地、道路景觀綠地等公共綠地，結合現狀溝渠，布置生態綠帶、濱水綠帶、防護綠地等綠地構成，“點、線、面”相結合的護綠系統。公園綠地道路景觀綠地小區綠地小區綠地公園綠地組團綠地濱水綠帶防護綠地3.景觀系統規劃規劃區景觀系統由景觀節點、門戶節點、景觀軸線、建筑景觀、景觀風貌區和特色生態景觀區共同構筑而成。門戶景觀一級景觀節點二級景觀節點商業景觀軸線生活景觀軸線特色生態景觀區第四部分：專項工程規劃1、給水工程規劃⑴水源⑵水源保護區控制范圍⑶用水量預測⑷給水管網走向及埋設2、排水工程規劃⑴雨水⑵污水⑶中水⑷三種管線的走向及埋設3、電力工程規劃⑴電源⑵用電負荷⑶電網的走向及埋設4、通信工程規劃⑴電話容量預測⑵電信所規劃⑶通信管線走向及埋深5、燃氣工程規劃⑴氣源⑵用氣量預測⑶燃氣管線走向及埋深6、環衛設施規劃⑴公共廁所⑵垃圾收集點⑶垃圾中轉站1.給排水工程規劃（1）給水水源選擇：規劃區水源位于鎮區北部水廠。給水系統規劃：在管網布置上采用環狀管網，形成較完整的供水管網系統。管徑：主干管采用DN200－300mm，次干管DN100mm。（2）排水采用分流制排水體制，雨水根據地形，分區向東向南排放、最終排入高速、輕軌防護綠地的溝渠內，污水經排污管道系統收集至城市污水處理廠，經處理達標后方可排放。接北部水廠2.電力信息工程規劃（1）電力電源選擇：規劃區供電來源為城北110KV變電站。電網結構：考慮地塊開發完整性，規劃以10KV線路為主架網供電，在規劃區共規劃6個低壓配電變壓器，實行分片區供電。（2）信息郵政：布置郵政管理處，報刊欄等郵政設施，

規劃電信網絡、廣播電視網絡、寬帶網絡施行“三網合一”制。接北部變電站3.燃氣工程規劃規劃鎮區近期燃氣結構為液化石油氣與天然氣相結合，遠期以天然氣為主。氣源從市區引入。濟源市天然氣接收門站市區東部玉泉辦事處中馬頭村接中馬頭村天然氣門站4.環衛設施規劃

1、公共廁所規劃地塊設置3處公廁，每處公廁建筑面積宜為80－150m22、道路清掃居住小區內部由居委會負責清掃；其它主次干道由環衛部統一清掃。3、果皮箱主干道兩側100米一個，次干道兩側200米一個，人流集中地區適當增加。4、環衛工人數按25人／萬人，需要環衛職工30人。由于在新濟公路北有垃圾中轉站，規劃區不再單獨設置。公共則所第五部分：規劃控制指標體系土地使用強度容量設施配置設計引導對建設用地上的建設內容、位置、面積和邊界范圍等方面作出的規定，其控制內容包括土地使用性質、用地邊界、用地面積等生產生活正常進行的保證，即對建設用地內公共設施和市政設施的建設提出定量配置的要求。為了保護規劃區良好的環境質量以及充分發揮土地的經濟效益，對建設用地所能容納的建設量和人口聚集量作出的規定，其控制內容為容積率、建筑密度、綠地率等依據城鎮設計及空間環境要求，從建筑單體環境和建筑群體環境不同層次對建筑設計和建筑建造提出綜合設計要求和建議，包括建筑形式、建筑體量、建筑色彩、街道空間高寬比等。

控制指標體系紅線：黃線："黃線"是指對城市發展全局有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。"黃線"在本規劃內具體控制為：汽車站、加油站等設施邊界線“橙線”是指對城市發展全局和公共利益有影響的、城市規劃中確定的、必須控制的城市公益性公共設施用地和保障性住房用地的控制界線。綠線：指規劃區公園綠地、街頭綠地、防護綠地、廣場等綠地的控制線。藍線：指規劃區河流的水體控制線。強制性控制根據《鎮規劃標準》將規劃區范圍內的用地按土地使用的主要性質分為：居住用地、公共設施用地、生產設施用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、工程設施用地、綠地、水域和其他用地9大類，30小類。具體見說明書土地使用性質代碼土地使用兼容性在符合《土地相兼性表》的情況下，經主管部門批準，在保持原有用地性質的基礎上，容納多種設施，但兼容項目的建筑面積原則上不得超過原規劃建設項目的20%，占地面積不得超過總用地面積的10%。居住用地商住混合地塊劃分根據用地特征邊界，將用地劃分為三級編碼方式：一級為用地總體方位劃分二級為用地街區劃分三級為用地性質劃分土地使用性質及地塊劃分一、規定性控制指標改造農村住宅0.5~0.8，普通多層住宅1.2~1.5，多層高層混合住宅1.5~2.0，商住用地2.0~2.5，中小學、幼兒園0.6~0.8，市政設施0.3~1.8，一般商業用地0.8~1.2，市場用地1.0~1.5，行政辦公、文化娛樂、醫療衛生0.8~1.0。開發強度規定容積率改造農村住宅20~30%，普通多層住宅25~30%，多層高層混合住宅20~25%，商住用地35~40%，中小學、幼兒園15~25%，市政設施15~35%，市場30~45%，一般商業用地30~40%，行政辦公、文化娛樂、醫療衛生30~35%。開發強度規定建筑密度多層住宅一般不超過21米，小高層住宅一般不超過35米，改造農村住宅不超過15米，小學不超過16~24米。一般地區商業金融15米以下，行政辦公、文化娛樂不超過20米。小學幼兒園不超過15米。建筑高度改造農村住宅≥30%，多層高層混合住宅≥40~45%，普通多層住宅≥35%，沿街一般商業用地≥15%，商住用地≥20%，市場用地≥25%，中小學、幼兒園≥40%,市政設施25~35%,文化娛樂、體育設施≥30%，行政辦公≥35%，醫療衛生≥40%，教育科研≥45%，公園、小游園≥80%，防護綠地≥90%綠化率建筑退界要求A、后退道路紅線a、基本后退：規定30~40米主要交通性干道道路后退10米，30~40米生活性道路后退5—8米，以上道路沿線若設置綠化帶可只后退5米；25~30米道路后退5米，20米及20米以下道路后退3米。b、高層建筑后退：按S=H/2-W確定（S為后退紅線距離，H為建筑高度，W為道路紅線寬度），且后退距離必須滿足不小于W/4，同時滿足后退距離不小于8米。B、后退地塊邊界a、基本后退：建筑長寬比小于2∶1時，后退地塊邊界0.33H，且最小不少于3米。建筑長寬比大于2∶1時，建筑正面后退地塊邊界0.5H，且最小不少于5米，建筑側面最少后退3米。b、高層建筑后退：建筑寬度小于32米時，南向后退≥12米；北向后退0.33H，且最小不少于12米；東西向后退0.2H，且最小不少于8米。建筑寬度大于32米時，南向后退≥12米；北向后退0.5H，且最小不少于12米；東西向后退0.2H，且最小不少于8米。建筑間距的控制建筑間距指為保證相鄰建筑間因日照、通風、采光和消防、通行要求而必須保持的正立面與側立面間距。住宅建筑間距非住宅建筑與住宅建筑的間距非住宅建筑的間距非居住建筑的間距本次規劃中主要從四個方面來分析機動車開口方位控制主要是指機動車出入口距城鎮道路交叉口之間的距離。規定出入口方位至道路交叉口距離必須保證：主干道交叉口≥60~80米（建議35米道路距離60米，40米道路距離70米，50米上道路距離80米），次干道交叉口≥30~50米（建議25米道路距離40米）；支路交叉口≥30米（建議20米道路距離30米，20米以下道路交叉口≥20米。）二、指導性控制指標1、停車位配置要求停車位的配置應符合《停車位配置表》建筑類別計算單位小型汽車標準車位數自行車標準車位數辦公樓每千平米建筑面積

6.020文化建筑每100座位

3.045（每千平方米）餐飲每千平米建筑面積

6.040商場每千平米建筑面積

5.040多層、小高層住宅車位/戶

0.52低層住宅車位/戶

1.012、配套設施的配置要求居住區內的配套設施可參看《居住區規劃設計規范》合理設置。其他公用設施可參看說明書中的公用工程規劃結合布置，環衛設施可依據環衛工程規劃具體設置。

具體內容可參看分圖圖則色彩控制區：主要色彩控制節點次要色彩控制節點門戶控制節點色彩主控制界面色彩次控制界面3、色彩體系控制主要色彩控制節點次要色彩控制節點門戶控制節點色彩主控制界面色彩次控制界面針對每個地塊進行詳細指標控制

1、土地使用控制內容包括土地使用性質、用地邊界、用地面積等。

2、強度容量控制內容為容積率、建筑密度、建筑高度、綠地率等。

3、設施配置對建設用地內公共設施和市政設施的建設提出定量配置的要求。

4、人口、戶數、停車位、建筑色彩、形體、風格引導三、規劃控制圖則根據規劃區的功能分區，按城市各級道路及街坊內地塊線將用地劃分為4個區塊，分別以英文字母A-D命名。地塊控制編號圖則第六部分：城市設計引導一、規劃區整體設計規劃結構依據“兩軸、一帶、四區、多點”的規劃結構，進行城市設計。兩軸：南北向的梨湖路和東西向的南環路形成的商業發展軸線。一帶：河渠形成的景觀綠帶。四區：工業集貿區、舊城改造區、高檔住宅區、普通住宅區。多點：公共服務節點和綠化景觀節點。工業集貿區舊城改造區普通住宅區高檔住宅區城市設計平面目標：宜居新區、水景新城1.營造良好的生態景觀2.創造豐富的文化內涵3.塑造突出的城鎮形象城市設計效果圖控制引導措施：1.根據現狀建筑質量、外觀條件，分為三個級別：保留、整治、更新2.更新地塊建筑以三層為主，地塊容積率控制1.5，建筑密度控制25%.退道路紅線10米。3.公共空間環境控制：市政設施、商業店面、廣告牌匾及燈箱、城市小品

1.沿街商業用地

（整治改建為主）控制引導措施：1.布局整齊，道路通暢。2.以保留整治為主，增加綠地面積，美化庭院，完善基礎設施。3.居民建筑以兩、三層為主。新建住宅要統一規劃設計，要整體風貌相協調。

2.三類居住用地（梨林村居住用地）3.二類居住用地分為西部高檔住區、東部普通住區和北部小區二、重點地段城市設計重點地段城市設計導則東部普通多層住區重點地段城市設計導則西部多高層住區重點地段城市設計導則市場片區重點地段城市設計導則西湖公園第七部分：近期建設引導（一）分期建設時序規劃區的總建設周期預計在3年-5年左右。首期建設期為2009-2015年，這是規劃區快速發展的時期，用地規模包含共計38.35公頃。二期建設期為2015-2020年，這是規劃區地塊穩定鞏固完善建成區域并進一步發展的時期，用地規模約41.65公頃。（二）近期（2015年）主要建設內容根據以上的建設時序，規劃區在2015年前主要完成的重點項目建議如下（按