2022年資產評估師《資產評估實務二》考前沖刺講義第01講 前言、無形資產 一、復習策略

1.高度重視評估方法計算題的知識，這是考試能否通過的關鍵

（1）考試的分值大約有65分以上是計算題（客觀題中至少有10T8分以上是屬于計算性質的），要高度重視教材中涉及;迎a計算型的知識點。雖然本教材涉及到計算題的內容很多，但事實上知識點不是很多，主要是收益法、市場法和成本法三種方法，所以在計算題目上拿高分還是很有希望的。 （2）收益法、市場法和成本法三種資產評估方法，從重要程度來看，收益法排首位。必須要掌握收益法的基本原理并能夠熟練運用。 2.客觀題的35分，必須掌握的內容

（1）第一部分中典型無形資產（專利、商標、著作權）的概念、評估對象界定、價值影響因索,分值在20分左右。（2）第二部分中企業價值評估內容的理論基礎，企業價值評估概念、特征、信息收集及三大分析（宏觀、行業、企業自身分析），整「豆方法的選擇、 3.綜合題出題的新變化京方法評估參數的選擇,分值在15分左右。 （1）綜合題不完全純粹考計算，還全加了職業判斷的內容,使得計算過程中數據的分析難度加大。（2）綜合題中逐漸增加了對評估過程的分析說明和評估結果的分析判和,二、考試注意事項

1.考試只允許攜帶具有指數計算功能、無聲無編輯存儲功能的計算器。 2.計算題要盡可能分步驟做,步驟盡可能詳細，考試是按照步驟給分的，一步得出結果，出了錯誤一分不給。 3.每個步驟需要寫明計算原理和理由，然后再進行計算,這樣即使計算錯了，公式正確也能給分，寫公式時如果記不住符號，可以使用文字。 4.計算的精確度

中間過程的精確度（保留的小數位數）要比最后的結果要求的精確度（保留的小數位數）高（多）.計算結果因為中間計算過程小數位數的不一致導致結果的誤差不會影響得分。5.折現系數需要大家自己計算.6.多選題如果漏選的話會按答對的個數給分, 三、串講內容

選取了全書八十三個必考考點，整個試卷題量單選30題、多選10題，綜合4個大題，綜合題的題干文字量逐年加大，同學們要能夠通過分析去除干擾信息，抓取有用信息，聯想三大評估方法的計算原理，去逐一分析題干，找出解題的突破口。串講班旨在幫助同學們，最后一輪梳理全書的知識點，查漏補缺。同學們課下也可以自行梳理關鍵知識點，能夠非常熟練的口述出來才能應對考試。一定要學會獨立的分析思維,方能在考場上發揮出來。【高頻考點1］無形資產的分類

1.按取得無形資產的方式分類

（1）自創無形資產 （2）外購無形資產

［提示］不同獲得方式下的無形資產價值在企業賬面上的反映有較大的不同，即企業無形資產可能包括賬面無形資產和賬外無形資產兩部分。 2.按無形資產能否辨認及獨立存在分類

（1）可辨認無形資產

（2）不可辨認無形資產（商譽）

【提示】對于不 人無形資產可以獨立存在、單獨轉讓，評估中作為獨立的評估對象，而不可辨認商譽的評估則不能脫離企業整體而單獨進行

3.按無形資產是否有專門法律保護分類

（1）有專門法律保護的無形資產

（2）無專門法律保護或法律不保護的無形資產

［提示］對于有專門法律保護的無形資產的評估，需要關注特定法律法規及保護條件；對于沒有專門的法律保護或法律不予保護的無形資產，應當關注企業自身的保護程度.4.按無形資產的性質和屬性分類

（1）知識型無形資產（專利權、著作權）

（2）權利型無形資產（租賃權、特許經營權）

（3）關系型無形資產（客戶關系、銷售網絡）

（4）組合型無形資產（商譽）【高頻考點2】無形資產的特征

具體體現為形式特征和功能特征。1.無形資產的形式特征

（1）非實體性（最顯著的基本特征）。（2）排他性（壟斷性或獨占性）。通過特定主體自身保護取得、獲得法律保護取得和獲取社會公認的信譽取得。（3）效益性.（5）成本與價值的弱對應性,（4）成本的不完整性（研究階段——費用化，開發階段——有條件資本化）。2.無形資產的功能特征

（1）依附性（圖書著作權依附圖書這樣的載體存在）。（2）共益性（一項專利在自身使用的同時，可以許可給其他企業使用）。評估時需要界定無形資產的權益界限。（3）積累性.無形資產的成熟程度、影響范圍和獲利能力處于不斷積累和演進中。（4）替代性。 由于技術進步導致工藝的替代，技術的更新，也直接導致無形資產獲利的不穩定性，在所有資產里面，風險也是最大的。【高頻考點3］無形資產評估

1.無形資產評估關注要點

（1）無形資產評估必須基于無形資產的具體屬性。 無形資產具有物理屬性、功能屬性、經濟屬性等多種屬性，資產評估中主要考慮的是經濟屬性中的價值屬性。（2）確定無形資產的價值量必須基于特定時間點。特定評估基準日的評估，有利于解讀評估結果，供決策參考。存在需要在評估報告中特別說明或披露的重大事項。國有資產評估的相關規定，國有企業評估項目在國有資產監督管理部門辦理核準或備案時，應當提供與經濟行為相對應的標準審計報告。如為非標準審計報告時，對其附加說明段、強調事項段或修正性用語，企業需提供對有關事項的書面說明及承諾。資產基礎法評估企業價值，無論財務報表是否經過審計，評估專業人員都應當對所采用的被評估單位于評估基準口的資產及負債賬面價值的真實性進行分析和判斷，但對相關財務報表是否公允反映評估基準口的財務狀況和當期經營成果、現金流量發表專業意見并非資產評估專業人員的責任。 (二)引用單項資產評估報告

1.引用單項資產評估報告的情形

資產評估機構應當根據法律、行政法規等要求，確定是否引用以及如何引用相關單項資產評估報告。引用單項資產評估報告應當與委托人事先約定。 企業改制時，委托方通常與資產評估機構約定，采用資產基礎法評估企業價值涉及土地使用權評估的，由資產評估報告引用土地估價報告結論。 2.引用單項資產評估報告關注事項

引用單項資產評估報告，不是簡單地將單項資產評估價值加入資產評估結果匯總表中，應當結合企業價值評估的需要，有效防范和規避引用風險。 (1)報告的獲取與保存

評估專業人員應當獲取正式出具的單項資產評估報告，全面理解單項資產評估報告以及相關附件，并將所引用單項資產評估報告作為工作底稿。 (2)評估結論的引用

評估專業人員應當關注擬引用單項資產評估報告的性質、評估目的、評估基準日、評估對象、評估依據、參數選取、假設前提、使用限制等是否滿足資產評估報告的引用要求。出現重復匯總某項資產價值的情形.涉及引用土地使用權評估結論的，應當關注資產評估報告中相關土地與房屋的房地匹配情況，避免 涉及引用礦業權評估結論的，應當關注相關固定資產和土地使用權投資參數與資產評估、土地使用權評估的對接情況。 【高頻考點83】評估結論的確定

對企業各項資產和負債分別進行評估后，應當按照資產基礎法的基本公式分析計算企業價值。在匯總各項資產和負債評估價值的過程中，應當始終堅持將各項資產作為企業價值的組成部分，特別關注不同資產項目之間、資產與負債之間等必要的調整事項，確保股東全部權益價值不重不漏。 【高頻考點83】評估結論的合理性分析

方法得到合理的評估價值.對資產基礎法評估結論合理性的分析，主要是分析是否較好地識別出表外資產或負債，并用適當的另外，可以結合其他評估方法得出的評估價值，分析、判斷資產基礎法評估結論的合理性。(-)對表外資產和負債的檢驗

資產基礎法的一個難點是判斷表外資產、負債項目。 評估專業人員需要運用相關企業財務和非財務信息，判斷表外是否存在企業權益形成的資產或企業義務構成的負債。 在采用不同方法評估出企業價值的初步結果后，可以根據資產基礎法與其他評估方法的差異分析，來檢驗表外資產和負債的識別是否完整和充分。 常見的表外資產項目可能存在的方式有：

1.有獲得專利管理機關頒發證書的專利或專利申請；

2.自創無形資產，該無形資產投入賬面沒有反映；

3.企業毛利率明顯高于同行業平均水平：

4.存在某種形式的特許權利（有些特許權利法規可能不允許單獨轉讓，但可以隨企業權益一同轉讓）；

5.企業持有較知名商標（被冠以馳名商標、著名商標等）；

6.存在著作權；

7.具有獨特的經營模式；

8.協議約定的企業獲益形式，如優惠貸款利率、優厚供應條件等。常見的表外負債存在方式主要有：

1.法律明確規定的未來義務，如土地恢復、環保要求等；2.和其他經濟體以協議形式明確約定的義務。 雖然評估專業人員可能分析判斷出企業存在表外資產負債項目，但并非表外項目都能用適當的方法單獨評估出來。 如果定性判斷不能用適當的方法單獨評估的表外項目價值量占企業整體價值比重較大時，則資產基礎法對該企業價值評估就是不適用的。（-）與其他評估方法初步結果的比較分析

1.對于持續經營的企業，一般不宜只采用資產基礎法一種方法評估其價值。 2.采用兩種以上的基本評估方法進行評估時，可以對不同評估方法得到的評估價值進行比較，并分析產生差異的原因，進而檢驗評估結論的合理性。 3.根據企業價值評估準則的相關規定，對同一評估對象采用多種評估方法時，應當結合評估目的、不同評估方法使用數據的質量和數量，采用定性或者定量分析方式形成評估結論。4.評估結論的確定主要取決于評估專業人員的判斷，不一定是單純數學方法處理的結果。評估結論可以采用單一評估方法得到的結果，也可以采用加權平均各種評估方法結果的方式得到。如果采用加權平均方式，評估專業人員可以根據評估目的、數據資料情況、各方法應用的優缺點等總體狀況直接給出，也可以在某種邏輯下按數學運算的方式確定。5.如不能確定某種方法的評估結果最合適，國外評估機構經常按樂觀、最可能、悲觀三種情形，對折現現金流以不同的折現率進行敏感性分析，并與市場途徑的結果、資產途徑結果一起進行統計分析。根據評估目的，選擇中位數、下四分位數或者上四分位數作為評估區間，或選擇單一評估結果。 （三）評估操作注意事項

1.無論