2022-2023年度房地產估價師之估價原理與方法押題練習試題A卷含答案

單選題（共57題）1、下列各類房地產中，特別適用于成本法估價的是（）。A.某標準廠房B.某體育場館C.某待出讓土地D.某寫字樓【答案】B2、認識的最終目的是A.指導實踐、改造世界B.達到理性認識C.認識事物的本質和規律D.抓住矛盾的主要方面【答案】A3、某新建房地產的土地取得成本為200萬元，建設成本和管理費用之和為500萬元，投資利息為50萬元。銷售費用和銷售稅費分別為重新購建價格的3%和6%，成本利潤率為15%，則該房地產的重新購建價格為（）萬元A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84【答案】C4、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B5、對于正常商品來說，當消費者的收入增加時，就會（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C6、假設開發法具體可為房地產投資者提供的數值不包括（）。A.測算房地產開發中可能的最高費用B.測算房地產開發項目的實際利潤C.測算房地產開發項目的預期利潤D.測算待開發房地產的最高價格【答案】B7、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為10000元/m2，裝修標準為1200元/m2，（甲別墅的裝修標準為1000元/m2），因乙別墅的周邊環境優于甲別墅，在同等條件下，單價比甲別墅高3%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價值為（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737【答案】A8、城鎮街道兩側的商業用地，即使形狀相同，面積相等，位置相鄰，但由于（）不同，價值也會有所不同，而且差異可能很大。A.區域規劃B.臨街狀況C.周圍環境D.地形地勢【答案】B9、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響B.注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D10、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B11、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134【答案】B12、為評估某估價對象2011年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區該類房地產價格每月環比增長0.5%，則該可比實例經修正、調整后的價格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670【答案】B13、采用長期趨勢法估價時，決定直線趨勢法公式y＝a＋bX中的常數a、b的因素應是（）。A.房地產的歷史價格資料B.房地產的現時價格資料C.房地產的未來價格資料D.房地產的歷史、現時和未來價格資料的總和【答案】A14、購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數為6%，自有資本要求的資本化率為9%，則該類房地產的資本化率為（）%。A.6.0B.6.9C.8.8D.9.0【答案】B15、下列不屬于心與腎之間關系的是A.水火既濟B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D16、估價報告有效期應從（）起計。A.價值時點B.估價作業期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日【答案】C17、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。A.模擬房地產市場定價B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷【答案】D18、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B19、除了耕地占用稅和（）因按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。A.房產稅B.土地增值稅C.城鎮土地使用稅D.契稅【答案】C20、在百分比法中，交易情況修正系數應以（）為基準來確定。A.成交價格B.市場價格C.交易價格D.正常價格【答案】D21、直接成本利潤率＝（）/（土地成本＋建設成本）。A.銷售收入B.投資收益C.土地利潤D.開發利潤【答案】D22、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B23、后續的開發成本、管理費用、銷售費用通常不是集中在一個時點發生，而是分散在一段時間內不斷發生，但計息時通常將其假設為在所發生的時間段的（）。A.期初B.期中C.期末D.任意階段【答案】B24、某大廈總建筑面積為10000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%【答案】C25、根據《房地產估價機構管理辦法》，不同資質等級房地產估價機構的業務范圍按照（）劃分。A.行政區域B.估價目的C.估價對象規模D.價值類型【答案】B26、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C27、比較法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%；估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則可比實例相對于估價對象狀況下的得分為（）。A.105B.97C.98D.103【答案】B28、土地具有（），而其他物品，經一定年限或長久的使用之后，不論如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可毀滅性C.保值增值性D.壽命長久性【答案】B29、適用于陽盛格陰的真熱假寒證治法A.熱因熱用B.寒因寒用C.寒者熱之D.熱者寒之【答案】B30、下列估價對象區位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價對象距離機場35公里B.估價對象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價對象建筑物坐北朝南D.估價對象附近有三條公交線路經過【答案】D31、預計某宗房地產未來第一年的有效毛收入為18萬元，運營費用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎上增長5%，運營費用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33【答案】D32、關于假設開發法估價中調查房地產開發用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規劃條件主要是為了選取最佳開發利用方式B.弄清土地權益狀況主要是為了預測開發完成后的房地產市場價格、租金等C.弄清土地區位主要是為了確定房地產已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續開發的必要支出【答案】C33、某商品住宅項目開發利潤為300萬元，土地取得成本為600萬元，建設成本為900萬元，管理費用為50萬元，銷售費用為60萬元，投資利息為150萬元，銷售稅金為120萬元。該商品住宅項目的成本利潤率為（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86%【答案】B34、通過土地重劃或調整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了()對地價的影響。A.土地面積B.地質條件C.土地位置D.土地形狀【答案】D35、已知臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft。現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運用“四三二一”法則，地塊乙的總地價為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A36、下列哪句原文不是陰陽相互轉化的體現A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽，重陽必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”【答案】D37、房地產估價機構的法定代表人或者執行合伙事務的合伙人是注冊后從事房地產估價工作（）年以上的房地產估價師。A.1B.2C.3D.4【答案】C38、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于()年。A.15B.16C.17D.30【答案】B39、下列選項中，不屬于影響房地產價格的周圍環境因素的是（）。A.大氣環境B.聲覺環境C.衛生環境D.治安環境【答案】D40、在人民法院委托的房地產估價拍賣中，人民法院是（）。A.估價利害關系人B.估價對象權利人C.估價委托人，不是報告使用者D.估價委托人和報告使用者【答案】D41、某成交實例成交總價為24萬元，分三期付款，首期付8萬元，6個月后支付8萬元，余款于一年后付清，假設年利率為5%，則該實例的實際價格是（）萬元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86【答案】C42、運用比較法評估某套住宅的現時市場價格，選取的可比實例建成時間與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產狀況調整系數為（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98【答案】A43、下列表述中不正確的是（）。A.在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果B.在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果C.在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果D.在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果【答案】D44、評估某宗房地產2013年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2012年11月13日。經調查獲知2012年6月至2013年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%，對可比實例甲進行市場狀況修正后的價格為（）元/m2。A.3214B.3347C.3367D.3458【答案】B45、房地產交換代價的價格，在經濟學上稱為（）。A.交換價格B.交換價值C.源泉價格D.市場價格【答案】C46、某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比較單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比較單價的權重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A.－100B.－50C.50D.100【答案】B47、“有諸內，必形諸外”反映了“整體觀念”中的A.五臟一體觀B.形神一體觀C.病理上的整體性D.診治上的整體性【答案】C48、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D49、某宗房地產交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D50、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術平均數B.加權算術平均數C.眾數D.中位數【答案】C51、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是()。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分的房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A52、如果是為了房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應（）。A.視為無租約限制的房地產來估價B.視為有租約限制的房地產來估價C.考慮房屋租賃者的意見D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定【答案】A53、奇經八脈中，交于目內眥、主左右之陰陽、司眼瞼開合、司下肢運動的是A.沖脈B.任脈C.陰、陽蹺脈D.陰、陽維脈【答案】C54、關于假設開發法中靜態分析法和動態分析法的說法，錯誤的是（）。A.靜態分析法中應根據價值時點的房地產市場狀況測算后續建設成本B.動態分析法中要進行現金流量預測C.靜態分析法中投資利息和開發利潤都不顯現出來，而是隱含在折現過程中D.動態分析法中要考慮各項收入、支出發生的時間點【答案】C55、常兼他邪合而傷人的是邪A.熱B.寒C.風D.火【答案】C56、偏陰者的人易發展演化成的病理體質是A.陽亢B.陽虛C.陰虛D.痰濕【答案】B57、對于成套住宅抵押估價報告、住宅房屋征收分戶估價報告，可以采用（）。A.敘述式報告B.口頭報告C.書面報告D.表格式報告【答案】D多選題（共14題）1、下列房地產價格影響因素中屬于房地產個體因素的是()。A.位置B.外部配套設施C.面積D.形狀E地質條件【答案】ACD2、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價為117萬元【答案】C3、就收益性房地產而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。A.較樂觀的估計值B.較保守的估計值C.過高的估計值D.過低的估計值E.最可能的估計值【答案】AB4、從理論上講，可按（）分攤高層建筑地價。A.建筑物價值B.房地產價值C.土地價值D.建筑面積E.樓層【答案】BCD5、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D.該房地產的合理經營期限為15年E.該房地產的合理經營期限為20年【答案】BCD6、房地產的特性包括（）。A.獨一無二B.需求有限C.流動性好D.相互影響E.保值增值【答案】AD7、關于假設開發法中的動態分析法運用的說法，正確的有（）。A.各項收入、支出均為價值時點房地產市場狀況下的值B.在抵押估價中一般采用“被迫轉讓前提”’C.不需要單獨計算投資利息D.不考慮預售和延遲銷售的影響E.測算后續開發利潤時，要求利潤率與其計算基數相匹配【答案】BC8、由于具有（）特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二【答案】ABCD9、一宗房地產的權益包括（）。A.額外的利益或好處B.該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況C.擁有的房地產權利D.該房地產所在地區的聲譽E.該房地產權利受其他房地產權利的限制情況【答案】ABC10、關于專業房地產估價的說法，正確的有（）。A.應由專業機構和專業人員完成B.應經過審慎判斷并提供專業意見C.出具的結果具有證明效力D.應收取一定的服務費用E.咨詢性估價無需承擔法律責任【答案】ABCD11、某宗商用房地產于30年前建成，預計建筑物剩余自然壽命為20年，房地產未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益在上一年的基礎上減少2萬元，報酬率為8%，則（）。A.該房地產的收益價格為136.73萬元B.該房地產的收益價格為143.89萬元C.以第一年凈收益為依據采用凈收益乘數法估算收益價格，凈收益乘數為5.14D.該房地產的合理經營期限為15年E.該房地產的合理經營期限為20年【答案】BCD12、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的有（）。A.提高購房最低首付款比例B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發環節的稅收C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收D.減少房地產開發用地的供應量E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機【答案】AC13、甲、乙兩塊土地，其區位及實物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價來判斷甲、乙兩地塊的投資價值時，若土地報酬率為8%，則下列表述中正確的有（）。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權樓面地價低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權樓面價高于340元/m2【答案】D14、房地產估價師和房地產估價機構除了從事房地產價值評估業務，還經常從事（）。A.房地產價值分配業務B.房地產價值減損評估業務C.房地產價值提升評估業務D.房地產代售業務E.房地產咨詢業務【答案】ABC大題（共3題）一、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使