常用土地價值評估方法一、土地估值概念土地估價就是依據土地估價的原則、理論和方法,在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據土地的經濟和自然屬性，按地產的質量、等級及其在現實經濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經濟發展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態下某一時點的價格的過程。二、常用土地價值評估方法(1)市場比較法基本原理：市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的,且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關系的土地價格因競爭而趨于一致。適用范圍：主要用于地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。測算公式：PD=PBxAxBxDxE式中：PD--待估宗地價格；PB-比較案例價格；A--待估宗地情況指數/比較案例宗地情況指數=正常情況指數/比較案例宗地情況指數b--待估宗地估價期日地價掇數/比較案例宗地交易n期搦數D-待估宗地區域因素條件指數/比較案例宗地區域因素條件指數E--待估宗地個別因素條件報數/比較案例宗地個別因素條件報數操作步驟.廣泛搜集宗地交易實例：.選取比較實例(一般2-3個為宜)；.建立價恪可比基礎；.進行交易情況修正；.進行交易日期修正；.進行區域因素修正；.進行個別因素修正：.求出比準價格。(2)收益還原法基本原理：收益還原法是將待估土地未來正常年純收益，以一定的地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。當把未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。適用范圍：只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產的估價。不適用于沒有收益的不動產估價。測算公式：Pa/[l-l/(l+r)m]式中：P一一有限年期土地收益價格：a一一年土地純收益：r土地還原利率;m——土地使用年期。操作步驟：.搜集與待估宗地有關的收益和費用等資料：.估算年總收益；.估算年總費用：.計算年純收益：.確定還原利率；.選用適當的計算公式求得試算收益價格：.確定待估宗地地價。(3)假設開發法基本原理：假設開發法是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用，利息。利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酶多少就決定了土地價格的高低。基本公式：地價房產總售價?建筑費用?專業費用■利息銷售費用稅費■開發商利潤適用范圍：適用于具有投資開發成再開發潛力的土地估價。允許運用于以下情形：(1)待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價；(2)僅將土地整理成可供直接利用的土地估價：(3)現有房地產中地價的單獨評估。測算公式：V=A-(B+C)式中:V一—待估土地的價格A——總開發價值或開發完成后的不動產總價值B——整個開發項目的開發成本C——開發商合理利潤操作步驟:.調查待估宗地的基本情況；.選擇待估宗地的最有效利用方式；.估計開發建設周期和投資進度安排；.估算開發完成后的不動產總價值：.估算開發成本、管理費用，銷售費用、投資利息，開發利潤及開發，銷售的稅費。.估算待估宗地的土地價格。(4)成本逼近法基本原理：成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應墩納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法--般用于新開發土地，工業用地，既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估。基本公式地價;土地取得費+土地開發費+稅費+利潤+土地增值收益。適用范圍：一般適用于新開發土地的價格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實例不多，無法利用市場比較法進行估價時采用。同時，對于既無收益又很少有交易情況的學校。公園等公共建筑，公益設施等具特殊性的土地估價項目也比較適用。測算公式：新開發土地一一地價;土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地所有權收益已開發土地一一地價二土地重新開發成本(開發原價)-減價修正操作步驟：.判斷待估土地是否適用成本逼近法；.搜集與估價有關的成本費用、利息、利潤及所有權收益等資料；.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費、土地開發費及相關的利息利潤;4確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權收益;.按地價公式求取待估土地的土地價格；.確定已開發土地的減價慘正因素，確定待估土地的最終地價。（5）基準地價系數修正法基本原理：基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行慘正，估算待估宗地客觀價格方法。由于基準地價是區域平均價，因此，要評估波區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區城平均價進行修正，方能得出宗地價格。適用范圍：適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格，課稅地價和國有企業兼并等行為中的土地資產評估。測算公式：土地價格=基準地價*（1土K）式中：K-基準地價慘正系數操作步驟.搜集有關基準地價資