高爾夫地產(chǎn)市場(chǎng)分析高爾夫地產(chǎn)綜述高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運(yùn)動(dòng)延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點(diǎn)是高爾夫球場(chǎng)建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、緊密聯(lián)系，在功能上形成互相配套補(bǔ)充，在價(jià)值上起到互相促進(jìn)提升的作用。高爾夫地產(chǎn)一般指高檔地產(chǎn)，必須與高爾夫球場(chǎng)配套，體現(xiàn)最高檔、休閑的生活方式，一般分為高爾夫商業(yè)地產(chǎn)（酒店、度假村）和高爾夫住宅地產(chǎn)（公寓、別墅、洋房）。高爾夫地產(chǎn)的產(chǎn)生有以下三大原因和推動(dòng)力：高爾夫球場(chǎng)帶來(lái)的居住需求。根據(jù)我國(guó)的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，高爾夫運(yùn)動(dòng)參與者中74%為高端商務(wù)人士，另外大多為熱愛打球的“球友”，一般也是有錢人，所以球場(chǎng)帶來(lái)的居住需求必定要求高端、舒適。高爾夫球場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的溢價(jià)作用。高爾夫球場(chǎng)的景觀資源（大面積的草場(chǎng)帶來(lái)的良好空氣質(zhì)量）、社區(qū)資源（高端商務(wù)人士、有錢人集中地地方）、心理資源（理由同上）和商務(wù)資源（高爾夫參與者更多的目的在于與球友的商務(wù)洽談）等有利條件會(huì)對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生明顯的溢價(jià)作用。根據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)溢價(jià)效應(yīng)在中國(guó)平均為20%，在發(fā)達(dá)國(guó)家平均為30%。地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)高爾夫球場(chǎng)的資金支持。有資料顯示,中國(guó)現(xiàn)存的高爾夫球場(chǎng)中，約60-70%處于虧損狀態(tài)。所以在國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段如果單靠球場(chǎng)自身開發(fā)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)收支平衡難度很大，更不要說贏利。真正吸引高爾夫投資商的是關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，而高利潤(rùn)的房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)收入則成為高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目主要的贏利來(lái)源。在高爾夫地產(chǎn)的規(guī)劃開發(fā)中應(yīng)注意以下四個(gè)重要問題：高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)的因果、主次關(guān)系。“高爾夫地產(chǎn)”分為以地產(chǎn)為主體的“高爾夫地產(chǎn)”和以高爾夫?yàn)橹黧w的“地產(chǎn)高爾夫”。其中的區(qū)別在于誰(shuí)是根本的盈利手段，誰(shuí)是用來(lái)提升主體價(jià)值的方法。這是開發(fā)之前應(yīng)該明確的本質(zhì)問題。高爾夫球場(chǎng)與地產(chǎn)的開發(fā)順序和階段劃分。一般來(lái)說，球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開發(fā)均是分階段的，如何確定高爾夫球場(chǎng)與房地產(chǎn)物業(yè)在不同開發(fā)階段的先后順序，把握球場(chǎng)和房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)機(jī)，是關(guān)系到兩者能否良性互動(dòng)發(fā)展的關(guān)鍵，也是保證資金鏈條健康可靠的重要因素。高爾夫球場(chǎng)與住宅的空間布局關(guān)系。一般來(lái)說，住宅開發(fā)希望能充分利用球場(chǎng)的景觀資源，而打球人士則不希望在球道附近見到過多的住宅，同時(shí)住宅過于靠近球道安全性也較低，球場(chǎng)與住宅在資源共享的同時(shí)又要保持一定的距離。特定高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目的自身特征和優(yōu)勢(shì)。目前中國(guó)的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)都是歐美風(fēng)格的建筑，千人一面，缺乏特色和獨(dú)到的賣點(diǎn)。今后在開發(fā)高爾夫地產(chǎn)時(shí)必須結(jié)合當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、文化特色，形成項(xiàng)目自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。高爾夫別墅高爾夫別墅是上述高爾夫地產(chǎn)中的一種。是指和高爾夫場(chǎng)地密切相關(guān)的別墅，可分為兩類。普通的一類是指分布在高爾夫場(chǎng)地附近的別墅。高爾夫球場(chǎng)是獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的，它既能從附近的別墅獲得經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，又能增加附近別墅的價(jià)值，兩者是良性互動(dòng)。目前國(guó)際上的大部分和中國(guó)的幾乎全部高爾夫別墅都屬于此類。頂級(jí)的一類是指本身獨(dú)自擁有高爾夫球場(chǎng)或者適合做高爾夫球場(chǎng)的土地的別墅。這類別墅建筑豪華，占地面積大，包括山水林草的風(fēng)景優(yōu)美的私人土地。它們大多分布在在土地價(jià)格低廉的發(fā)達(dá)國(guó)家。羅在本倦項(xiàng)目耕中將咐要開所發(fā)的趣“高繭爾夫糕別墅悄”，菠是指雖分布撤在高司爾夫貞球場(chǎng)培附近賤，并為與球截場(chǎng)經(jīng)可營(yíng)形管成良壁好互趣動(dòng)的法別墅桃物業(yè)娘。首相似騾物業(yè)淘比較梳目前窗公開兆信息唉的高責(zé)爾夫紐別墅右項(xiàng)目怖，主沫要可具以分縮為兩夢(mèng)種，尊一種沃是依嚴(yán)托和痛滯后通于高都爾夫考球場(chǎng)匆而產(chǎn)掃生的蝴，即特先有抗高爾嘴夫球鈔場(chǎng)及阻其引茄發(fā)的革居住臭和地碗產(chǎn)投間資需梅求，夜然后爛才產(chǎn)蓋生的冊(cè)高爾任夫別矩墅；蘇另一璃種是腔在高亦爾夫參球場(chǎng)北、俱俯樂部生或莊外園在夸規(guī)劃證設(shè)計(jì)茫之初仆就已色經(jīng)存漆在于喇方案芽之中惡的，返可以替認(rèn)為銷地產(chǎn)竊項(xiàng)目懶與醫(yī)高爾檔夫球棍場(chǎng)項(xiàng)井目是青同時(shí)遭開發(fā)貧和建敗設(shè)的托。后樸者笑一般診以度日假村裳等綜米合開許發(fā)鈔項(xiàng)目著形式災(zāi)呈現(xiàn)嫂。現(xiàn)表分別控選取紀(jì)兩種酒高爾阻夫別久墅的奉一些慕案例頭進(jìn)行拋比較沉分析討：種（注限：各繳網(wǎng)站屬統(tǒng)計(jì)閘價(jià)格蘆的口鼓徑船或方低法不超同，勾導(dǎo)致和公布朵的價(jià)翼格不作同，見為統(tǒng)折一起怨見，枕價(jià)格于數(shù)據(jù)艷均選吳自搜獅狐地鄰產(chǎn)峽，價(jià)模格走訊勢(shì)描等述均聾選自投搜房街網(wǎng)搖；開粉盤時(shí)鴨間選賞為有喉價(jià)格謠記錄尊的最負(fù)早腿時(shí)間時(shí)。鄭）丘依托月于球克場(chǎng)地項(xiàng)目癥名稱醫(yī)麗灣欄高爾堪夫別抄墅箭華堂豐高爾贊夫莊泥園枯GA挽V湊高爾睡夫會(huì)尚員別自墅拍項(xiàng)目抽位置蠟北京瓶市順帳義區(qū)脆北京斷市通普州區(qū)國(guó)河北菜省涿扶州市嘉球場(chǎng)與名稱窮北京記高爾挪夫球案俱樂雷部頂運(yùn)河環(huán)苑高驕爾夫遷練習(xí)嚴(yán)場(chǎng)罪東京溜都高緣爾夫沾俱樂怕部陵距球矩場(chǎng)距瓜離（乞km耽）含（沿各道路陷）辛4.沒63作3樣2.受85鋒7錫9.超30怒6擊產(chǎn)品法類型詳24追0-蓮27里0笛㎡雙靈拼別則墅貌30厲0-否43慨0蠢㎡獨(dú)萬(wàn)棟別意墅耀60葬0居㎡含內(nèi)地下暴室獨(dú)獻(xiàn)棟建35及0-艇50忙0糠㎡獨(dú)欣棟別焦墅棚25虧0-洞32姥0隱㎡聯(lián)嘴排別煮墅索40東0-基70膀0蹤㎡獨(dú)晉棟別慚墅峽開盤收時(shí)間欠20建05陪年帝20嗓05遠(yuǎn)年奮20瘋07腦年匯戶型泡室摟4-郵5總4-純6栽3-居6電廳裳3-煩4挑3-足4醫(yī)2-努3沃衛(wèi)冷4-交5討4-嚷5輛3-癢4候歷史泡價(jià)格越（元現(xiàn)/醬㎡）搜最低宮60喉00吩最高殲90礦00戒平均原73駕00角15默00恒0盆64始00漫價(jià)格攀走勢(shì)寺描述等近邊8蘆個(gè)月否價(jià)格言平穩(wěn)襲波動(dòng)顆上升皺波動(dòng)呈上升性小區(qū)敵特征騎占地蹦面積罩（爹m三2卷）恨59搭03浙3山10挨00盲00山建筑買面積惜（閱m跟2兩）秧22曬32栽2碼59豎47啄5叨容積流率囑0.消38遍0.罩38唱0.千4桌綠化然率原80不%冷35甩.2撇%搖52祥%壟由上付述數(shù)帆據(jù)可秘以看濤出，支滯后浸于高弓爾夫室球場(chǎng)哪規(guī)劃晉建設(shè)排的別忌墅項(xiàng)懷目，鬼其各晨項(xiàng)指男標(biāo)除秩了受思到高矮爾夫抱球場(chǎng)局的影商響以花外，哈本身燦所處煮區(qū)位喂對(duì)項(xiàng)菌目產(chǎn)籌生的壯溢價(jià)杠效應(yīng)蓋也是難不可租忽視舅的。銳在上玻表中網(wǎng)，均吹價(jià)表援現(xiàn)為逼通州三項(xiàng)目拘＞順互義項(xiàng)膨目＞吹涿州飄項(xiàng)目林，慚與項(xiàng)史目所弟處區(qū)離域房彎地產(chǎn)置市場(chǎng)囑一般鏡價(jià)格蝶是有鳳比較賭顯著言的正始相關(guān)喉關(guān)系宮的。銹很明秧顯，宵所處院區(qū)位呈社會(huì)滋經(jīng)濟(jì)榮發(fā)展蘋水平源對(duì)房刑地產(chǎn)放項(xiàng)目纖價(jià)值伸產(chǎn)生銀了顯燈著影派響。記與沿球場(chǎng)欺協(xié)同買規(guī)劃胡項(xiàng)目旺名稱翻鴻華蘇高爾票夫莊恨園便湯臣旬高爾殺夫別麗墅魔佘山筒高爾未夫別求墅爛項(xiàng)目夢(mèng)位置辟北京報(bào)市朝間陽(yáng)區(qū)簽上海萄市浦議東區(qū)雷上海狐市松救江區(qū)疲球場(chǎng)妄名稱脖鴻華必國(guó)際惰高爾文夫球緣會(huì)瓶湯臣疑上海帳浦東何高爾添夫球溪場(chǎng)啄佘山雅國(guó)際宗高爾瓜夫俱弦樂部羞與球摟場(chǎng)的歐方位輸球場(chǎng)愛西南雙角英1/黨4及區(qū)域伙球場(chǎng)壘東南侄邊緣屠球場(chǎng)背中部普產(chǎn)品嗎類型孕雙拼肢，三尚拼，月疊拼盆三層肥獨(dú)棟枝別墅蜓25病0-曬40赴0著㎡聯(lián)可排別伙墅志60值0-些70劉0溜㎡獨(dú)萍棟別等墅片開盤傘時(shí)間扶20燥05庭年雨20賢04勵(lì)年便20暫08蓮年棋戶型筋室著3-貨6匹5通3使廳返2-蹤4漏3-嘩4墓2腰衛(wèi)贏3-厘4繪3-世5感3憂歷史低價(jià)格賄（元洪/沫㎡）遣最低碰85紐00歲23掃00地0選17循50先0聰最高釋28堡00撕0宰50石00承0劫平均齒11變00鎖0充32桿00剪0抗價(jià)格首走勢(shì)頌描述輝波動(dòng)兆上升攏波動(dòng)胃上升儀大致俘平穩(wěn)吹小區(qū)戒特征銹占地男面積晝（華m降2修）揮70家00奶0瓶13慧31墻60觀15鐘00閱00舟0益建筑賴面積衣（凡m咳2貝）桌70來(lái)00壓0詠14燃00譽(yù)00挪30名00奔00頑容積鼓率秩1益1.籮4通0.信2樣綠化壘率叮30還%龜60森%錦70堆%晉根據(jù)伴上述迅表格四，我驢們發(fā)周現(xiàn)這宏幾個(gè)裹項(xiàng)目騾的均比價(jià)與挺所處帝區(qū)域矩房地質(zhì)產(chǎn)市鞏場(chǎng)的泉一般晴均價(jià)盟并沒輸有明水顯的批正相宗關(guān)，柳因此邁推斷中：在盛協(xié)同辜規(guī)劃事的項(xiàng)渠目中漫，球臉場(chǎng)、拿會(huì)所蘋、別紹墅等股子項(xiàng)斧目是鼓互相房影響蛋和映袋襯的羨，最元終決晨定子父項(xiàng)目孟價(jià)值遼的主我要因趨素應(yīng)險(xiǎn)該是遍總體煤項(xiàng)目聯(lián)的檔池次、松設(shè)施記完備潮程度拳等，勿與區(qū)律域的術(shù)社會(huì)訓(xùn)經(jīng)濟(jì)扣大背暴景關(guān)烤系并業(yè)不密雷切。戀不過淘，我嚇們?nèi)阅苋灰獛鷶喽ㄌ眩暨f非在尺城市侄經(jīng)濟(jì)擁發(fā)達(dá)貧的上頭海、宅北京恰等地揪，這躲種集磚成性爽質(zhì)的核娛樂鋪休閑復(fù)項(xiàng)目膛也是衣無(wú)法洞發(fā)展丑起來(lái)陰的。何比較腎上文射與高辭爾夫嫂球場(chǎng)賞有著毯不同溝關(guān)系根的兩燦種業(yè)高爾姻夫別瞧墅項(xiàng)壞目，外可以鎮(zhèn)大致月得出繞如下萬(wàn)結(jié)論娘：滑依托迅于球撕場(chǎng)的播高爾朋夫別忽墅受勿到區(qū)筐域社蹲會(huì)經(jīng)梅濟(jì)因并素的毯影響凳更多勺；依協(xié)同異于球館場(chǎng)建鹽設(shè)的丈高爾遍夫別砍墅受姓到項(xiàng)室目整保體區(qū)考域限浪制較指多，休一般挑而言精建筑兔密度摧比依炕托于滑球場(chǎng)猴的別綱墅要巨高一恢些。伴從每安戶面半積、哈主力墨戶型騙等角費(fèi)度來(lái)萌看，杰兩者吹差別五不大販，并山且同俱一般頃的別聰墅物硬業(yè)也巴比較恒接近維，共龜同的蕩特點(diǎn)狗表現(xiàn)或?yàn)閼舫夹兔嫒e較頓大、華戶型弟種類膝較多賢。核事實(shí)峰上，鼻根據(jù)砍上文字高爾戲夫地麗產(chǎn)綜益述的進(jìn)內(nèi)容漁，乘即使轎是一拿體化半規(guī)劃肯開發(fā)道的高斜爾夫橡球場(chǎng)漲與地醬產(chǎn)，難也應(yīng)和當(dāng)分才清球盜場(chǎng)與緣地產(chǎn)觀的主六次關(guān)焦系和武開發(fā)提順序量。惜我們絲選取雹兩大盼案例遮作分滑析比鍋較。繞以高風(fēng)爾夫死為主閣體助——稈上海真佘山寸國(guó)際由高爾紙夫俱測(cè)樂部運(yùn)（鋤ht栗tp隔:/答/w寒ww奪.s陽(yáng)he麥sh丹an殲go脾lf緊.c糞om遭）稠首先與，從存佘山闖俱樂姨部的就網(wǎng)站賽來(lái)看則，其事主頁(yè)博是以寇高爾砌夫?yàn)榉庵黧w殼的宣黨傳，闖包括映高爾吊夫俱氏樂部鋪、高甚爾夫口學(xué)校故、高鞏爾夫歐雜志途、俱采樂部繼建設(shè)攪年代咸、取努得成娘績(jī)等赤；佘無(wú)山別賺墅只舍是網(wǎng)蜂頁(yè)的誰(shuí)一個(gè)不標(biāo)簽寒和鏈俱接。煌因此喇該網(wǎng)謀站的矩宣傳群意圖劣是吸辜引潛炭在客朽戶對(duì)丑該俱幻樂部蛋的注棵意，廢而絕銳不僅肢僅是么為了魂銷售晉樓盤祥。毫其次虹，從搶宣傳延手段筒上來(lái)雅看，闖對(duì)高護(hù)爾夫封球場(chǎng)贏的介娘紹深水入到耳建設(shè)常年代陡、設(shè)點(diǎn)計(jì)者貧、球塞洞、顆球道猾乃至敞打球闊的建路議，忽而對(duì)摩別墅勵(lì)的介龍紹僅托限于甚建筑糟風(fēng)格仿和小丙區(qū)圖嬌景。旋由此健還是動(dòng)可以濃推斷蠟：其寄宣傳株的主輔體對(duì)植象是梅高爾訪夫球置場(chǎng)，雅而佘筒山別某墅某雄種程尿度上知也可結(jié)以看亭做是郊提升銷主體具價(jià)值慮和吸逮引力田的一頑種手憑段。冶但是缸，從無(wú)衛(wèi)星米圖上查來(lái)看遷，佘貍山別警墅在磨整個(gè)俘佘山運(yùn)俱樂忍部中雙所占辱的面教積比巷例還剃是相事當(dāng)大污的。醬如圖佛所示插：左榨下青-飛右上年對(duì)角儀線以夠下的徐全部裝面積殼，幾月乎都拘被別枯墅所篩占據(jù)碧。由歲此，健別墅膛建筑朽群占勁地面杏積與捏整個(gè)陵場(chǎng)地江面積壞的比既例并擇不能矮作為倚誰(shuí)主山誰(shuí)次盆的畏判斷懶標(biāo)準(zhǔn)悉。并樂且，放通過旬佘山鎖別墅刷這樣間的案滴例也芽可以陡推斷負(fù)：盡底管別庭墅在敵佘山酷項(xiàng)目栽中并去不能津超越登高爾容夫球跨場(chǎng)成糟為主碑體，表卻一鑰定是魯整個(gè)熱項(xiàng)目側(cè)資金課回籠瑞和盈質(zhì)利的底極其墊重要裕的手功段。訪以房府地產(chǎn)辰為主舌體翻——產(chǎn)大連灶西郊姑高爾悔夫莊鄰園剖西郊暗高爾丑夫莊近園是擁目前瓜大連渣市唯批一的抓純粹木的高慶爾夫漸藝墅構(gòu)社區(qū)召，位扇于國(guó)腎家級(jí)爛4A棟景區(qū)非—大認(rèn)連西隱郊森楊林公瓣園中鉤的西姑郊高究爾夫濕運(yùn)動(dòng)梅場(chǎng)北旗側(cè)，匆莊園膠臨近隙大連得唯一愉國(guó)家衛(wèi)級(jí)森變林公扭園的聲山體襲溪流儀景觀徐——譜西山憐水庫(kù)潛和王喂家店逮水庫(kù)睛。澡本項(xiàng)吩目沒因有自百己的揚(yáng)主頁(yè)是，因啟此我松們通賢過搜墻房網(wǎng)電公布摸的信醒息了吳解其礎(chǔ)大致微情況肥。在柴項(xiàng)目萄介紹遍中，險(xiǎn)主要鑄是對(duì)絡(luò)自然獸環(huán)境帆、建琴筑風(fēng)街格、坊設(shè)計(jì)吸理念鴿、建石筑材亡料、速戶型摸、景鍵觀等后方面犧的描倡述；愉而高恭爾夫亦球場(chǎng)彈僅出案現(xiàn)在株“項(xiàng)失目配率套設(shè)同施”湯介紹起中。葉此外些，通徹過對(duì)車該地牛區(qū)衛(wèi)文星圖賴的觀定察，隆也可窯以清德晰地勻發(fā)現(xiàn)盼，球叢場(chǎng)的衛(wèi)建設(shè)重并不爺完善破，甚扛至幾艱近于華無(wú)。懂由此粘我們禁推斷得：該置高爾峰夫莊談園的衡主營(yíng)信業(yè)務(wù)灘必定象是別齡墅，械至于吳高爾斷夫球匪場(chǎng)，闖可以衣說僅融僅是紐一種擇推銷蓮房產(chǎn)呼的手輔段，改甚至引可以帖稱作直“噱駱頭”栗。在比較重上文傻與高盜爾夫伴球場(chǎng)唇呈現(xiàn)暗不同吳主次蝶關(guān)系續(xù)的別爐墅項(xiàng)通目，飾可以賢發(fā)現(xiàn)釋它們紋之間顧的顯子著差疾別，轉(zhuǎn)這也僚就應(yīng)稀證了佳綜述仰中的裹觀點(diǎn)庸，即嗓開發(fā)離之前都必須停明確杠別墅呈和高舅爾夫析球場(chǎng)纖的主鵲次、天因果態(tài)關(guān)系配，爸這將垂直接輪決定裹開發(fā)爹的模農(nóng)式和衛(wèi)最終甚的產(chǎn)如品。矮本項(xiàng)桃目特蝶征謊華彬綿莊園額項(xiàng)目繼中的跪高爾島夫球盡場(chǎng)與是高爾沒夫別款墅有苗以下綢特征豎：兩憤者技是協(xié)熊同規(guī)瑞劃的內(nèi)；高崖爾夫慘球場(chǎng)捉是兩渠者中馬更為建主體動(dòng)的部利分，友至少叫重要甜程度拐不比棗高爾通夫別限墅低滾。全客群邊需求周本項(xiàng)題目面劑向的誠(chéng)客群冊(cè)為高撫爾夫葵人士赴，其碧中獅74舞%德為高研端商倦務(wù)人皂