大王廟廣場營銷策劃方案

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策劃宗旨：實現項目開發價值，提升項目品質，使本項目成為揚州具有劃時代意義的標志性全生活廣場。?

我們的行動：“以專業服務獲得雙贏”是我們致力于本案全程策劃所秉承的宗旨；?

以前瞻性的營銷理念為指導、專業服務為基石、團隊服務精神為保障體系，憑借豐富的市場經驗、嚴謹扎實的工作態度，行之有效且富于創造性的操作技巧來解決本案所要解決的問題；?

根據本案的用地資源和市場環境，以最有效的方法來為本案設計、制定和實施專業的項目開發主題定位、項目市場定位、項目規劃設計建議、項目包裝及項目推廣計劃和項目品牌實施戰略。我們的目標?

為揚州大王廟廣場項目的開發建立利潤保障發展模式；?

為揚州大王廟廣場項目的開發建立能夠達到利潤最大化的價值提升模式；?

為揚州大王廟廣場項目開發建立整合各方資源的最優化解決方案；促進和加快大王廟廣場項目的招商和銷售速度戰略目標?

“大王廟廣場”的戰略目標是：在揚州市區東北角建立一個集旅游、餐飲、娛樂、沐浴、大型平價超市為一體的全生活廣場，又一個主流商業圈，并以此提升城市的形象、優化、美化當地環境。?

在項目開發中獲取最大的經濟效益、社會效益和環境利益，通過分析項目用地的資源價值，運用市場調研手段找出市場空白點及市場需求點，力求準確的市場定位及項目定位，使市場、項目開發、項目的目標人群達到完美結合，吃透市場、規劃好項目建設，更好地圍繞后期銷售服務，控制好節奏，使得開發出的樓盤能以最快速度回收變現，是最明確也最直接的戰略目標。戰略手段渣?

純沫撈“破因地囑制宜辣、以背人為示本”膝，這債是我盾們對嘗大王鐘廟廣齊場項餃目的孫策劃牽觀點幅，賣撒點只碑是為孩提升相產品耍的個勾性化草和品描質感全服務跡的，但產品抹自身尼的素旅質仍卡是決亡定項士目成賞功與脆否的率關鍵鳴。就部本項松目我臺司對捉揚州論的商茂業地標產高腎端市酸場做培了詳勢細的黎分析誼，在勸綜合洲各方疏面的縱優劣階勢后陽發現若目前押在售壺或即鋪將發衣售的恒高端短項目滑一般管都以富現代外風格好為主疤流，降而且哄離旅巾游區炊較遠凈，而趨近2請、3員年仿棋古的三建筑漸在揚抵州高垮端市搬場上酸卻很蟻少，寸并且搏本案包大王攀廟廣嶼場位向于風溫景秀遞麗的粘古運餅河畔臥，高搖橋路荷和竹辰西路賢交叉朗口的億東南琴角，傲又是配“大舉王廟舉”旅襲游景泥點，論所以壟我司竿認為朱把本芬項目襖定位梅為一嗓個具諸有濃學郁的血揚州訪古運維文化運背景灶的“吳全生幻活廣誘場”凳，奠處定本劉案在搖揚州頓房產畝市場朱的地薄位，雷更能匠吸引廊消費株者的痰關注殺。結目

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塔奔拾六抽、銷秧售組驢織及跟人員富構想導―證――棍――肯――湖――何――派――藏――受34潤城市廳基本頭情況枝揚州水是一子個世純界聞芹名的陰、歷暮史悠灑久的非文化盟古城翁，風理景秀廚麗，難著名左的古誤運河塑穿城朱而過爐，在做歷史弟上一珠直起雅著極紙為重煙要的節物資現集散沙地作答用，姨當年夾這里糧是世布界上興富甲昂云集啄的大燙都市弦，輝姐煌了痛好幾宇個世欄紀。定雖然豎過去箏的輝唐煌已饞逝，席但仍鏈保留良下了君珍貴至的淳徑樸民留風，誤社會菠治安淹極為陷良好麻。盡自江恨總書望記提赤出了血“打踩造現浩代文鄭明與殿歷史葵文化飄交相揉輝映挑的新明揚州侮”指盡示，擴揚州職駛入牙了前昌所未險有的去城市年建設豈快車愿道，伏一年籮一個克樣，謊經過補十多事年的褲快速母發展佳，已閑經成纖為蘇皂中腹希地的京投資鄭熱土掩，火衰車站司、高首速公迎路四刷通八省達，各同時緣飛機球場也待在建臂設中逮，揚抽州已瘡經處蝦于騰渠飛蓄土勢待哪發的絨勢態典。羊隨著喚經濟董快速淋穩定胸的發派展，斧外來串人口少不斷美的增年加，雙多元丙文化掌沖擊箏著這饞個古跌城，蒼但是袍值得別慶幸朵的是桑揚州合文化續的包崇容性蛛，不揀但沒況有受斤到損鹽傷，懲而且代以其無獨特幕的內坊涵借岔勢傳滑播到冤全國布各地柱及世索界各撥地，坦成為概了“沾世界童最佳龜人居在環境永城市蜂”，肚從實慕際意氣義上幼成為先一個沫居住愚、休積閑、治旅游常、度警假、懂養老熱的消賢費城脅市，結縱觀腰揚州礦經濟算格局舞我們眼也很世清晰劣地看懸到了和這點拉，因號此我化們認側為隨擴著城俊市的紡發展男，第候三產鍬業將遠會不燭斷的摘進一觀步加因強。瓶揚州臺市總削體規篩劃焰（2灣00聾1年用-2聰02甩0年啟）剖城市檢布局闊揚州盆市目撕前的晃城市辨布局避為“臂一主冬三副有”。做“一傳主”路是指秋原來艷的老壁城區潛，規創劃以棵保護糧為主暑。“渾三副補”分熔別為黎城西廈新區姑、廣故陵新川區和督城南強瓜洲輝沿江枝副中偉心。分城市他發展狗方向歉揚州片目前華的城遺市發丸展方而向主食要是謎“主帆導向博南，睬拓展椒東西獸”。尾——車南延虛擴大吐經濟殘開發參區，弓跳躍江開發揮港口省分區女和瓜煮洲分銅區，平作為亦發展療第二吸產業協的主容要載因體。脹——化西進登東拓筑城市縣主要副居住屬人口喊向西尾部分蕉區集分中，蕉充分熄提高莖基礎野設施天和公和共服旋務設學施的批利用樂率。靜東部泳分區笛注重某對現勾有居摘住用繁地進失行整枕合和也改造直，提框高居式住環抽境質雞量和繼各類慘服務主設施可配套課水平雷。刷揚州扔商業灣地產往市場乖發展喬情況砍1、棟揚州模市商征業地曠產發崗展概墓述辨凝２瞧００認５年慮揚州秘市共訓推出巷商業臺、住艷宅用嚷地1溪6宗駐、8智4.亂3公推頃，徹其中菊商業靈用地鏟7宗譽、1濕4.澡3公府頃，混純住脹宅用稿地5墨宗、造47酸.2于公頃圾，商慎住用風地4線宗、章21歪.8瓣公頃責。掛偵牌價辨從每像平方溪54提0-橋16扮50毀元不保等。目前，揚州的建設步伐正在加快，尤其是房地產業的發展強勁。其中商業地產在近年中更有了長足的進展，大量的商業地產項目的涌現，不僅將使揚州更加的繁榮，也將極大地促進揚州本來就發達的第三產業的進一步發展。2、揚州市商鋪銷售的總體特征律從目首前收婚集到剃的資掀料來休看，括目前別揚州均商業千地產估的銷槳售狀已況總禽體良尾好，營此次經調查病的正芝在出蝶售產蒜權的蠶商鋪蔑，銷矮售情陽況都虜比較任好，丟銷售顫情況躺相對肺較差之的鴻揪泰花鄙園商收業街百也已羅銷售些了近腹60作%的屈鋪位吐。托一些氧商鋪滴銷售椅火爆加，如技宋城脈名都瞧一期獻20臂0多慕個商賢鋪推刪出后虛，在宵十幾老天內錦全部逝售完衫。碰3、劑揚州事商業值地產陽的銷誠售方機式日鵝描識主脆要有幣兩種紙：再妥熱上A旦：出鼻售產耽權，井不提備供包阻租。才B：技出售宇產權士，提杜供包熊租。斤烤包疫租的際銷售庸方式飲是目兔前揚污州在縮建商楚業地片產銷暫售的潔主流往方式行。其警包租共期內憲的投飯資回瘦報率唉有兩后種：剃固定甩投資停回報哨率（陵通常館為8賭%）貞；固冷定投眾資回魯報率臥加超隊出分厘成。臭4、兆揚州搏商業泄地產觀消費決者構雜成氧A：無投資尿者是徒購買擊商鋪水的主鋤力。賢一個戰商業肌項目認的購判買者汁中，民少則塵60是-7逗0%掩，多逐則9知0%臺以上盼，都刊是投仙資者竹。拾B：歡外地蜓人員螞占了凡相當拼大的臂比例像。鄰C：涼在本辰地購諷買商軍鋪者果中，抱政府創機關估工作寇人員杏占有暮不小竿的比待例，襪還有屆就是烘一些概私營摸業主設。世5、撓揚州嗚市商作業地香產日筋趨火該爆的詠原因邀乘首先抗，揚爐州市薄商業蔥地產鉗吸引散眾多珠投資寺者的茫主要派原因惠是其幫投資怠回報船高。拘住宅桐用房慰的投概資回耗報率葛約為們6-杜8%瑞，商篇鋪的誰投資跪回報衫則為幅8-奉12畜%，微揚州尼汶河鉗路、傲三昨元路賀等路促段的牽商鋪物投資勞收益她甚至著達到樂20匙%以偉上。商攏另外諒，隨幻著揚鎖州城欄市主納導發是展方橋向的姑轉變梯及沿稿江大削開發圍戰略默思想口的確塔立，蓬要求退揚州勵的區譜域功負能走照上更飾高層腫次，昏商業艱和旅各游業內作為帖兩大庭支撐魄要素稅，有駝著迫摔切發攝展的孟要求捕，這旨也是設商業亞地產六被看辜好的菜“城碌市意熊識”躲，并糧有可憲能促役使商耕業地估產成扎為揚將州下辱個階浙段房爺地產令發展狼的新凝熱點浩。珍6、美揚州購商業刑地產艷的經塞營方咐式此度目角前，苦商業幼地產捐大多窯采取澆產權魯與經父營權鈔分離刃，由稈開發由商或犧開發驕商委脫托的病專業香公司笛進行掌統一憶化經季營的副方式漠。宋越從商錯鋪經格營角圓度來商看，味目前稼揚州估各類雕商鋪年大都裝采取宏所有數者與度經營杜者分乳離的野經營舉模式紫，從潔根本腸上將詢商鋪攏統一永化經燕營，塘有效愿地減感少了傾投資扛風險懇，實鳥現高倦額投義資回儀報。藏商鋪模統一剃化經校營特療征為既：離追統一魄開業剝時間戚。將重商鋪性整體真形象潑展現爭于市仆場，遇利于姿吸引妙顧客鵲；碑統一皇經營灰方向擁。將槳商鋪狡做成滿專業嘩性市申場，貸避免燥經營兔種類饅的矛篩盾化量，在錫追求晉經營配統一鳳化的換同時況，以關產品造品牌讓區分交市場姻，形迫成場哀內市蚊場競慣爭；致統一敵營銷沫推廣夫。實蛙現商嶄鋪在潑市場舟中樹雷立主晌題性攻、專葵業性奶的整辛體形銷象，陷從而遵提升墨整個魄商鋪惹的市賞場競飼爭力在；唯錯統一袍對外擾形象說。實拜現商俊鋪對奶外形發象統位一化設，從董根本晶上立未足于漠市場摟，形斜成商悄鋪的憑品牌懶化。關7、沙揚州優商業緣地產臘已經流漸漸冤與國引際潮缸流接貍軌賴撕揚州憑商業泊地產覽已從裳過去捐的“奏小農節意識宮”社魂區商棚鋪、追住宅慢商鋪篇等，寧已逐咸步發礦展到五關注某城市繞區域剖的商率業街超、S覺HO衣PP喘IN連G烤MA傾LL屯、主果題式煤商場倚、內買藏式偉商鋪矮等。私目前油商業鍛地產護開發悶逐步尾走向召規模驚化及鴿特色殃化。黎如宋仙城名削都等刪商業盛地產怖項目朋的初聽步形扔成，市及運估營氛扇圍的跟日趨粥匯集噴，將偶使揚委州的流商業哭服務狹體系懂更均溪衡、六服務換范圍痕更廣僅泛，封將有滋利于毯促進唯揚州富商都支地位馳的提引升。烤8、貝商業知地產辮發展接前景蹤被看泊好索頭目違前,柿揚州翼商鋪草物業幟占本巴市房乎地產及年總霉量的葬15鮮%，養雖然鈴比例耳較小惰，但低由于脹價值季較大量，發溉展潛雜力為紛投資做人所浸看好抬。最違近，擺像宋等城名命都、鉛來鶴徑臺、城陽光秋城、脈東方齊銀座憐等商壤業地艱產項智目，狼幾乎粉無一鍵例外剛地出渠現熱楚銷局腫面，蒜這說腰明商次業地季產被初開發槍商看登好的申同時秧，也服正為暖越來螺越多錫的個旬體投蘿資者蓋認同痰。寧9、音專業輝營銷撇策劃牽代理子公司飛擔任逢了重排要角躍色畜遭不棕少商聾業項破目由畜來自運外地爸的專襖業營險銷策飯劃代梨理公溜司操極作。沫10贈、目導前揚織州市脆商業奶地產亭的問系題艷調就目緣前來柜看，逃可以柴坦率連地說春，揚減州的拳商鋪個基本殲都賣電得比賤較好栗，但株是不努少商筍業地警產銷勒售后毅，后阻續經駱營卻瞎未能攤及時靈跟上盆。很野多的茶開發惕商在床出售菜產權撐后，領招商炎、經憑營工間作開煌展不作力，紅未能左迅速貿進入攤經營慌狀態談。隱濁例截如來掩鶴臺兼廣場闖，一嫌期商黑鋪已砍基本土銷售潛完畢僅，已存基本李具備塔了開蛛業經紡營的增條件配，但咬由于球招商籍工作稱進展廢不利肚，未杠能迅缸速進閣入經景營狀丟態。額其他角如宋峰城名仗都、儀陽光打家居雞廣場飛等，鬧也有畫類似繩情況委。撕11臥、揚喉州市羞在售餅商鋪朋有關棵情況士A、劫宋城響名都臣位置挺：文嬸昌中騙路與監泰州投路交襲匯處月閥建筑冤面積多：總注建筑礦面積插約掘5萬燒平方倍米費，一喉期面恢積1練.偶6萬算平方封米嫂，已擾建成傾，二慰期面應積近么1萬諷平方融米統。驢斤計良劃經率營產圈品類筍型：司古玩盈字畫焰、工隊藝品掘等傳毯統特賞色商院品，該餐飲筆、休最閑項育目。贊器裂量一負期售章價：保絕址若一秀樓平罩均售桂價約明70擦00歡元/數m2軍；阿拴王前二惹樓平擇均售劫價約醬40宰00熄元/泥m2限；增花件頓三屋樓平蹤均售塔價約遠23更00桌元/問m2麻；光催籌丑整醉體均齒價：液約纖45辨00刮元/遍m2暴。瓣迷膏賀得大房率泡：6莖5%域。初昂扮師銷漫售方濟式：略按年猛回報淚率6跳-8驕%，蟲返租放三年子。火患愁蘇銷張售狀耀況：倚一期啦近二棉百套行商鋪乖，十處幾天西內銷體售一職空。負叼噴清客真戶來悼源：收揚州慮及周喜邊地沈區如亂蘇州頃、上凱海等撇地。替B：濟東方撫家藝方廣場共棚倦貓位仗置：級江陽北中路位新世從紀大怒酒店筋東南截側。花輩戶甩建拔筑面資積：句約昌90荒00劣平方慨米蘋。透拐食右計錯劃經寇營產畫品類澡型：這家藝拉時尚蜻精品青。棵選領腿售鳥價：日解見貌膚缺一繩樓：詳13曠00宰0元穴/平度方米牲往氏包淺二抖樓：傲95句00色元/診平方漫米套渠診游院三胃樓：畫73糖00淡元/稱平方絮米曾論漏章憤四灰樓：恩57吵00亦元/萌平方遮米領挨價畏悲五擴樓：眨47眨00劍元/撐平方感米叼贊扇護得漁房率販：6諒0%屆。尚毛里古銷覺售方美式：腿包租炸十年夢，年沈回報哨率8執%。仿銷售專狀況捕：瀉11疫月2惡0日酷開始曲銷售綠，至茅當日棉16鵲：4榨5，供共售第出5焰9個役鋪位澆（總孟共1馳69佳個鋪刺位）犁，銷鬼售狀奪況良外好。添客戶京來源漂：揚傻州地鍋區及兵外地凱的經概營者辰和投喉資人短，以饅投資謊人居傘多。起什C：替鴻泰扔家園覺商業徑街會悶酸糞位誠置：泉文昌神東路顏北側蹈。鬧然質臥建迎筑面慣積：缸10江00總0多卷平方拉米。否叼潤準計窄劃經堆營產少品類薯型：危購物典，餐獸飲，舉娛樂罪，休胃閑。例復矮地售宜價：違臨街桂三層哭商鋪蕉：5醬00封0-省75稱00雁元/師平方淋米；放食鐵該內塘街兩覺層商葡鋪：幅58暴00溫-6嶄80權0元振/平熔方米證。佛登暴刊銷廉售狀村況：核較好貝，已久售出淘約6甩0%般紹項值客亭戶來混源：主本地獸和外社地的內投資鋪人和夠經營細者。幫脅臺崖D茶：金拋鼎國抬際廣副場裙逝房臨坡街商蛾鋪禾西洗助位賤置：梢邗江穿大道怖、邗嶼江交沈通大籃廈南殺側。酸袖汪疑建柳筑面坐積：貿約倦20尖00熄平方嘆米慮列悠辛計恥劃經刷營產韻品類乳型：哨餐飲哨、娛典樂、間沐浴帽等。能結個銳售涌價：撞三層襪商鋪跡:6止00類0元滑/平蹦方米車。旁塊叮慶E膀：躍麗進農供貿市辣場運幅復盾采好用一詠次出答租4鋤0年久的方械式，謀實際悄相當表于出都售。掉輪黃陡位彼置：紗運河井西路鍋23漏8號扯。棉敬棍患建講筑面積積：訴約加45譜00刑平方吩米時。典保戒坡計蹄劃經惱營產竄品類牽型：月生肉葬、活毯禽、姐蔬菜瘦、豆狂制品雅等農芽產品到。環火樹介租塌金（工40注年）掘：6殖-1壟1萬魂元件/幅鋪位幫，平場均在工8-債9萬倍元罵/葛鋪位豬。躬滅希擦出功租狀逼況：興已租眨出約侮70濃%。F：崇文苑位置：揚子江中路新聞大樓對面。臨街三層門面房尚未開始銷售，預計銷售價格在6000-6500元/平方米。本案項目概述本項目位于揚州高橋路和竹西路交叉口的東南角，是市政府2007年4月18日前的城市環境綜合整治重點工程。該項目規劃總占地面積約17000㎡，其中：（1）大王廟用地約600㎡；（2）商業服務用房及露天停車場用地約16000㎡。規劃總建筑面積約11000㎡，其中：（1）大王廟約280㎡；（2）二幢（組）商業服務用房約10800㎡；（3）地下停車場約1500㎡；（4）地下配套管理用房約1500㎡。除大王廟為一層外，其余均為地上3層建筑，大部分有地下一層建筑。本案SWOT分析Oportunty（機會）Strenght(優勢)Weakness（劣勢）Threat（威脅）※政府在該區域內取締和整頓購物市場，大市場供應結構存在良性空白點；※傳統高端生活區域的區域號召力；※當前東區市場整體開發、營銷運作水平相對不高；※國有開發公司良好的口碑和信任度；※可借助自然景觀于近期推出同類項目相比占優勢；※基地周邊生活機能完備，生活便利度高※項目的體量利于形成規模性全生活廣場；※大區域可發展性良好；※當前建設進度已近尾期，占有銷售產品實際感觀性；※與城市主要機能設施可及性良好；※所處區域為城市規劃重點發展區域，本案亦是市政改良規劃項目；※競爭區域范圍廣泛，與潛在項目相比入市較晚；※周邊生活小區多為政府頻頻推出平抑房，以及原住居民為主，中高消費能力極為有限；※揚州市民在商業地產投資能力有限，主要還是以居住房投資為主；※對于本案周邊以及市區內尚有不少商業用房閑置，對于商業房投資，客戶觀望心態明顯，交易趨緩；※和市中心商業競爭能力存在較大差距；※高端產品價格、后期費用等固有抗性帶來的風險；客源定位及項目定位?

指導思想：通過ＳＷＯＴ項目分析以及市場定位，結合本項目前實際情況，綜合考慮該項目體量、物業構成以及檔次，顯然本項目綜合性價比是令目前揚州商業房產現有項目望塵莫及的，其商業功能的齊全和配套、旅游等，在建成以后理所當然地成為揚州東北區商業市場的“代言人”的頂尖物業。然而面對激烈的市場競爭，如何另辟蹊徑才能體現項目的個性和獨有特征，我司認為引進中大型平價超市、高檔夜總會、揚州復古高檔酒店、激情酒吧等應該是產生銷售的最佳切入點，同時帶動相關其他配套項目的產生。之所以這樣考慮，主要還是因為充分考慮了揚州東北區域的市場項目的空白以及后文進行的客源和目標客戶心理的分析。?

商業用途客源：主要分為投資型客源和經營型客源兩類，主要為部分投資者和經營者。?

需求心理特征分析：○注重項目周邊配套，期待商業能升值；○把本案周邊住宅區居民當成固定而強大的消費群；○部分用以投資，希望能帶來更多回報。?

項目定位：項目是一個商業和旅游的結合，而具體到功能部分又是文化古跡景點、大型平價超市、高檔夜總會、揚州復古高檔酒店、激情酒吧結合的綜合樓盤，其主體定位應該立足顯示全盤考慮。前文的市場定位已經明確了揚州東北區域市場空白、客源定位已經界定了目標客戶，結合指導思想，應該在具體的項目定位時體現其至尊高端、作為揚州東區最佳項目的“代言人”的形式面世，既“除了滿足全生活廣場的功能之外，還應該明顯區別于揚州普通商業項目，并且在高端商業項目中獨樹一幟”。此外項目主題定位還應該從目標消費者心理需求的角度出發，結合先天的地理優勢和不同的具體使用需求，對周邊的居住人群的生活方式、極大改變和帶來的投資增值的層次性提升，對目標消費群體的社會心理價值預期進行市場誘導，圍繞目標消費群體的需求心理展開項目主題定位。在總體指導思想下，應該把商業項目定位——大王廟全生活廣場，投資引導概念————財富新領地，旺鋪原始股?

定位詮釋：財富：本案商鋪的財富分為贏利財富與升值財富兩部分。1、贏利財富：是指商鋪經營或出租所得的收入。2、升值財富：隨著高橋路、竹西路的漸趨繁華成熟，加上周邊小區的日漸成熟，地段升值在望，升值潛力無限。隨著市政配套的日益完善，該區塊已日益為投資者所看好。未來巨大的升值是本案吸引客戶購買的巨大誘惑因。旺鋪：本案商業之所稱之為“旺鋪”，有以下三個理由支撐：1、本案周邊小區住戶為商鋪提供了固定而強大的消費群；2、本案處于位于風景秀麗的古運河畔，高橋路和竹西路交叉口的東南角，是原來的最為繁榮的自發商業圈核心位置，龐大固定消費群體，商業旺盛也應該在情理之中。新領地/原始股：已建和在建的住宅小區為本案的商業提供了旺盛的人流；本項目商業也尚未出售，是為原始股。值得一提的是，該項目還可以作為揚州商旅結合的標志性典范，形成強大的項目品牌力，實現“三動”效應：即在市場和同行中產生“震動”，與周邊項目及市政條件形成有機“互動”；對揚州整體區域價值產生極大的“帶動”。項目建議為了規避商業風險，使開發商投資盡早收回，我公司根據多年的經驗，總結眾多開發商失敗范例，根據本案實際情況，提出以下建議：１、

先行聯手商業巨頭引進大型超市，提高整體經營的穩定性２、

而后根據招商商家場地格局分割銷售，統一經營1號樓：它由東區、西區兩部分組成，二層有2個廊道相連。建筑面積為8500㎡，地上局部3層，地下局部1層，其中：（1）東區：建筑面積5200㎡。（2）西區：建筑面積3300㎡。（3）東區地下一層：建筑面積1500㎡為公用汽車庫，有42個小汽車停車泊位。根據現場勘查，1號樓迎街有10米左右的開闊場地便于停放車輛，建議開設大中型平價超市，為周圍幾個社區住戶提供了便利。由于引進了大型超市，從而帶動、促進了其他商業形式形成。特別需要提出的是，由于大型超市的進入，彌補了城市東北區域，沒有大型平價超市的空白，從而刺激了投資者的購房欲望，增強了投資信心。2號樓：它亦由東區、西區兩部分組成，二層有1個廊道相連。建筑面積為4800㎡，地上3層，地下局部1層，其中：（1）東區、西區的地上1—3層，建筑面積3300㎡（2）地下1層：建筑面積1500㎡，其中：①整個商業服務用房的配套設施用房（電房、消防泵房、通訊機房等）約400㎡②辦公管理用房約1100㎡。根據我方現場勘查，2號樓正北面，有較大的草坪停車位，同時根據揚州人文特點，對于娛樂、休閑、飲食、沐浴獨有情鐘，因此按照建筑結構來看，以及城市東北區域的娛樂行業良性商業空白，建議開辦大型高檔夜總會、民俗高檔酒店、激情酒吧為一體的綜合性項目。這樣從整體環境來看，對于整個地塊基本形成了一個集購物、休閑娛樂、酒店為一體的全生活廣場格局。特別建議提前期搞好物業顧問工作：A、于項目施工階段，定期派遣資深工程技術人員至現場勘查施工進度和施工質量，并對勘查結果進行分類匯總，以例會形式向開發企業及時匯報并針對具體系統可能存在的缺陷提出改善建議，以便項目在竣工后無論在功能方面或實用方面皆具有相當的合理性并達到頂級要求；B、項目接收前準備工作，本行將在總結以往經驗的基礎上，協助安排一系列準備工作的進行，確保項目順利交付使用，這一點對項目的形象及高層次客戶尤為重要。C、為發展商節省投資費用，創造更大的經濟效益，有效地避免資源浪費，節省未來管理開支。D、提前制定詳盡物業計劃及業主公約。案名建議?

依據上述分析，結合項目實際規劃特點，我司建議：?

案名為——大王廟全生活廣場?

主推語：百年古韻至尊享受VI設計利用原有的古跡資源為背景，統一設計，使企業的形象高度統一，使企業的視覺傳播資源充分利用，達到最理想的品牌傳播效果。廣告表現?

一）廣告主題：?

○百年古韻

至尊享受?

○再造百年繁華寶地?

○尊貴揚州代言人?

○在每次不經意間被尊貴感染?

○領銜主流

匯聚名流

品味尊貴?

?

二）賣點薈萃：?

○揚州風景主軸線上的精彩世界?

○揚州至尊享受的永恒領跑者?

○運河古韻里的首席高尚生活?

○揚州第一至尊寶?

○實力卓著信譽良好的開發公司?

○高尚完善的物業服務?

三）廣告樣稿（略）推廣建議1、推廣目標：建立并延續“大王廟”品牌形象和至尊揚州古韻風情形象，迅速提升項目知名度和美譽度。配合銷售計劃，為達成不同階段的銷售目標制定相應的推廣計劃。通過較短時間大密度、立體式推廣宣傳取得轟動效應，使“大王廟全生活廣場”項目成為揚州市房地產市場的第一熱點。2、推廣手段：通過廣告、促銷、公關活動有機組合的整合行銷手段展開全方位、立體式的推廣3、推廣階段：根據房地產項目的市場運作規則，在新項目推向市場，項目文化、消費人群購買氣氛尚不濃厚的情況下，我司把推廣階段劃分為四個階段:第一階段：引導期；第二階段：持銷期；第三階段：強推期；第四階段：尾盤期4、推進策略：5、廣告宣傳策略多年的操盤經驗讓我司深刻認識到：選擇適當媒體，運用科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要的浪費，保證廣告對消費者產生最佳的說服效果，吸引消費者前來咨詢，感受現場氛圍，產生購買欲望。本媒體推廣策略根據揚州市場的實際，對各銷售階段的主要推廣任務與推廣方式做了總體的規劃。（1）引導期：■推廣主題：領銜潮流、匯聚名流、財富一流

運河古韻里演繹的首席王者風范■推廣口號：財富至尊寶地，旺鋪原始股■階段性目標：確立“大王廟全生活廣場”項目整體形象，加強項目知名度，并目標客戶進一步了解項目情況，進而加深項目的關注程度，同時試探市場對項目的接受能力，積累客戶，宣傳投資新理念。推廣方式：1）、售樓部裝修，展板、門頭設計、沙盤制作。2）、工地圍墻形象廣告、橫幅懸掛。路口設立大型戶外廣告牌，一為指引客戶參觀現場，二為樹立項目形象，提高知名度。同時在項目周邊及人流量集中地段發布大型戶外廣告。3）、高橋路和竹西路交叉處至項目現場路段，項目路兩邊插刀旗廣告。4）、制作項目折頁，在售樓部發放。媒體和廣告類型：不主張使用大量廣告，而是采用煙花三月節期間的部分啟動告知性報紙、電視廣告等。（2）開盤期：■推廣主題：百年寶地

望族名門■推廣口號：針對商鋪：主題概念提煉：投資至尊寶地一塊尚未開墾的金礦■階段目標：全面包裝，樹立并鞏固項目的鮮明形象，主動引導目標客戶的置業心理，在獲得目標客戶群的普遍認同；并強化項目品牌形象，挖掘潛在客戶，綜合運用各種推廣手段，針對目標客戶進行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。■推廣方式：以報紙、電視廣告為主，事件行銷為輔，提升形象，強調服務，提供更多便利購樓條件，吸收投資者前來咨詢、看盤。針對主要賣點做純銷售式廣告，與現場銷售有力配合，促成更高的成交額，減少銷售工作的壓力，同時發揮軟性文章與新聞炒作的理性訴求配合宣傳，達到購樓熱潮之目的。并制作項目折頁、樓書。媒體和類型：主流報紙、電視廣告

整體廣告輔助軟文（3）強銷期：■推廣主題：揚州帝王的首席享受■推廣口號：根據前期推廣效果日后靈活確定■階段目標：此階段以提高銷售數量為目標，通過前兩階段的銷售反饋總結經驗，做出各方面的快速調整，包括價格、付款辦法、促銷手法、宣傳包裝等，務求可以更切合市場需求，此階段的宣傳速度可以適時放緩，承接第一階段所建立的聲譽逐步達到銷售目標。■推廣方式：以報紙廣告為主，以形象廣告、證言方式、賣點廣告、催促式廣告形成投放促銷廣告，同時配合短程促銷活動，解決銷售中存在的問題與矛盾。媒體：報紙廣告

電臺

系列賣點推廣（4）尾盤期：■推廣主題：品生活高度輝鎦金歲月/坐收流金財富■推廣口號：至尊寶地百年傳承精明一次富貴三生。■階段目標：經過前期市場銷售，總結前期銷售過程中出現的問題，調整對策，對前期觀望客戶和新客戶，采取各種優惠政策，迫使其盡快落定成交。針對特殊客戶的需求，調整銷售策略，消化潛在客戶。■推廣方式：利用報紙做一些感性訴求，同時利用工程形象進度的收尾階段，增強置業者的購房信心，消化存量。此階段主要利用細節賣點做宣傳，銷售手法上應該采取靈活的方式，注意收集客戶反映的情況為后期價格制定出準確的判斷。利用業主網絡關系和少量的市場DM宣傳，吸引周邊的朋友注意，力求將所有單位售清。媒體和類型：媒體的發布將趨于平穩

軟硬廣告結合SP推廣部分一）SP推廣概念：“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”享受與帝王同步百年繁華再度浮現揚州，滿足目標消費群突出生活品質、突出尊貴身份象征的心理要求。“至尊寶地，您發達的源泉”從正面理解，標志著這里將成為投資者開創事業的，聚集財富的聚寶盆。從反面理解，選擇這里投資者，一定會成為一個發達的商人，一個有成就的人。二）SP推廣廣告表現：廣告總精神：“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”廣告總精神是對樓盤的所有賣點進行提煉揉成精髓，整個樓盤都以此為精神支柱進行推廣的統一宣傳用語。廣告總精神的推出進一步拉升本案樓盤形象，為后期銷售奠定基礎。引導期中期開始，對電視、交通廣播電臺不間斷一年的形象廣告，以統一的訴求點“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”進行全方位宣傳，以期達到人人知道“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”，人人理解享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”內涵，讓“至尊寶地”尊貴地段形象在揚州脫穎而出。三）SP推廣策略：根據項目開盤同時進行規劃，所有知名度建立，形象樹立均應提前在引導期進行。根據本案項目定位，SP推廣上必須按照循序漸進的法則，以“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”為主題系列廣告，通過各種具有揚州風格SP推廣活動配合銷售，周期以四個階段進行推廣：引導期、開盤期、熱銷期、持續銷售期（一）引導期推廣思路：本案作為揚州特色頂級消費、娛樂、飲食、沐浴場所，其品牌的建立尤為重要，這關系到今后銷售的成敗，在引導期，將以整體形象訴求為主，培養“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”的概念，樹立投資者對“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”的良好形象，增加“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”在揚州的知名度，為將來開盤、銷售打下堅實的基礎，起到引導、鋪墊的作用。在引導期，宣傳方面應采取以平面宣傳及大型公益宣傳為主，這會對本案整體形象和知名度起到良好的推動作用。下面我們將以活動為突破口，由淺入深，將“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”的概念逐步深入，達到為開盤、銷售起到引導作用。（二）開盤期營銷思路：在引導期對“大王廟生活廣場”建立了足夠的市場知名度后，開盤期將以強勁的廣告攻勢，塑造“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”品牌概念形象，傳播“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”品牌內在含義，達到聚集足夠消費者注意力，為熱銷期做好鋪墊的目的。開盤前：1）對售樓部進行豪華裝修，展板等銷售道具準備齊全。2）以廣告表現主題篇、身份象征篇、古韻風格篇、產品篇、物業篇、檔次篇設立大型系列工地圍墻形象廣告、大型戶外廣告牌。3）制作高檔宣傳冊、宣傳頁，在售樓部發放。4）以廣告表現主題的全部系列于電視、報紙、廣播、網絡、DM單廣告、報夾廣告等大眾傳媒等同時全面啟動，以期達到“至尊寶地”的傳播面，促進銷售效果。開盤時：開盤儀式：邀請政府重要領導舉行隆重開盤剪彩儀式，提升本項目在揚州房產界尊貴形象，向高端消費群體塑造“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”的品牌概念、傳播“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”的品牌內涵，并由開發公司領導進行概括，吸引揚州主要媒體對本次活動跟蹤報導，并對本案做出事件性的宣傳。開盤后：“澳門五日游”觀光游！活動目的：轟動揚州地產市場，塑造“至尊寶地”實力尊貴形象，增加該項目風格的美譽度。活動內容：凡開盤當天前二十名購房者（只限2層樓購房客戶），除規定其它優惠外，將獲得免費“澳門五日游”觀光游活動。（三）熱銷期營銷思路：熱銷期應在開盤造勢的基礎上，堅持廣告宣傳，進行強烈訴求，同時強化內涵，突出品牌優勢，提升品牌價值。活動安排：“大王廟全生活廣場”《中央電視臺激情廣場》演出活動目的：強化古運河、大王廟氛圍，提升項目品質，引導媒體宣傳活動方式：有償演出（售票）

活動時間：熱銷期開始階段

活動地點：本案廣場演出目標：政府機關領導，企事業單位領導，個體老板，開發商領導及相關人員；認購的業主，演出單位為每位業主免費提供貴賓票兩張（價值880元/張）；邀請政府高官、企事業高層領導觀看，并每人贈送免費貴賓票兩張（價值880元/張）；門票分類：門票為分為四類，貴賓票，甲等票，乙等票，丙等票；票價分別為：貴賓票：880元/張甲等票：580元/張乙等票：300元/張丙等票：100元/張?

注：原則上，貴賓票不對外出售；贈票根據具體情況限定數量；活動內容：由政府高官致詞歡迎央視演出團來訪；演出內容由欄目組決定；廣告策略：熱銷期的廣告表現應始終配合開盤期塑造的“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”品牌形象進行強化，同時更強有力傳達“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”內涵。廣告媒體選擇：中央電視臺及地方電視、新聞媒體與開盤期多樣化、廣覆蓋面的媒體選擇標準不同，熱銷期的媒體選擇應趨向集中，以報紙、電視、廣播為承載熱銷期廣告訴求信息的媒體。戶外廣告：市內多處顯眼位置以廣告表現主題銷售額篇設立大型系列戶外廣告牌。（四）持續銷售期營銷思路：持續銷售期，廣告投入會逐漸減少，這一時期將對“至尊寶地”品牌內涵“享受與帝王同步，至尊寶地，您發達的源泉！”進行延伸訴求。活動安排：1、會所揭幕式活動目的：營造會所尊貴環境，投資者尊貴地位；活動對象：所有業主；活動地點：“大王廟生活廣場”會所；活動時間：根據工程時間另定活動內容：業主在會所揭幕當天憑有關證明，均可成為會所鉆石級會員，內容包括：A、會員金卡一張，憑金卡可終生為會所鉆石級會員；B、終生免費享有會所儲酒柜（一臺）使用權；C、歐洲名酒一瓶（僅限會所內消費，可存放個人儲酒柜內）2、“話說大王廟”系列專題旅游節目。活動目的：持續銷售期繼續提升古韻氛圍，通過廣泛提升“大王廟”在消費者心目的形象，達到讓入住業主真實感覺到“至尊寶地”的特色和高貴性，通過業主這種親身體驗帶動進一步銷售。提升品牌內涵價值。活動時間：持續銷售期中期推出活動地點：揚州電視臺活動內容：凡在觀看本期“大王廟”系列專題旅游節目的觀眾，通過將節目中問題答案用發短信至×××你就將有機會贏取由“至尊寶地大王廟生活廣場”友情提供的彩屏一部，并有可能參與電視臺下期舉辦的“話說大王廟”系列專題節目。活動頻次:每周開播一期，共6期。注意事項：問題內容必須與歐洲建筑及高貴爵士有關。廣告策略：持續銷售期的廣告投入會逐漸減少，側重對品牌內涵進行延伸訴求，突出本案的高品位。媒體選擇：報紙、電視、廣播、網絡廣告推廣預算本案總量體計13300平方米左右，項目預計總銷售額約8千多萬元。通例一般商業住宅房地產項目的推廣費用為項目總銷金額0.8—1%，介于本案為純商業用房，品質較高，推廣過程中各項制作成本較高、廣告投放力度較大，且將舉行多次高品位的SP推廣活動，所以推廣費用較高，預計將達到項目總銷金額的1.５%,－２％左右，預計90～120萬左右。該推廣費用包括：1、售樓處內外布置費用2、樣板房設計施工費用3、工地圍板等工地包裝費用4、樓書、海報等宣傳資料制作費用5、戶外廣告費用6、媒體廣告發布費用7、SP活動費用銷售策略構想根據本案的實際情況和前面所定位的樓盤用途，因此對于樓盤的銷售，應與整體招商相結合，也就是說，招商的成功，對于樓盤的銷售起到至關的作用。１、銷售理念：強強聯手引進大型商業零售超市，合理組合業態減少資源浪費根據業態分布，進行分割銷售引進高水準專業管理公司統一經營，確保業主利益。2、銷售方式我司認為本案的銷售方式應該采用主動銷售和被動銷售相結合的方式。就是通過傳統的媒介、特定SP活動吸引客戶上門，結合主動的方式去意向客戶集中處，宣傳樓盤賣點，并相互配合完成銷售。3、銷售重點A、地理位置的優越性B、整個揚州的城市發展規劃C、城建集團房產的品質保障D、周邊居民區開創良好條件E、其他生活設施的便利性F、本區域與市中心商圈和古運河風景區之間的關系。G、優良的物業管理服務系統H、大型經營商的進入我司認為對于本案而言，以上幾種方式，應該都是銷售的有效組成方式，缺一不可。各階段銷售任務及重點工作構想第一階段：蓄勢引導期任務：開渠引水

筑壩蓄勢時間：1－2個月耗時1－2個月的引導階段，是為后期充分做好各類準備工作，同時，以多種方式打通招商渠道重點完成：A、所有銷售道具完成，對外接待處投入使用，售樓處、樣板房落成并裝修完畢。B、階段報紙系列稿及各類戶外媒體制作稿完成，網站完成。C、預開盤、開盤時間的確定，產品推介會、概念推廣活動等公關的確定。D、通過各類公關活動，為開盤完成一定量意向客戶的累積和品牌累積F、通過市場初探了解市場的反映度和認同感，及時調整樓盤的定位和推廣策略，使營銷推廣真正成為動態過程。G、基本確定招商意向，引進大型超市、大酒店、夜總會、沐浴業、多功能性迪吧等，簽訂意向合同。本階段不會發布大量的報紙硬廣告，帶有引導和啟動性質的軟性廣告將會被大量的運用，建議舉辦一些針對性較強的公關活動第二階段：開盤期任務：全新亮相

強勢開盤引爆開盤

強勢推廣

引發銷售熱潮時間：1—2個月重點完成銷售20％～30％A、在完成一階段已積累客戶的前提下，完成一次驚爆開盤B、強勢開盤，形成熱點聚焦，爭取第一時間去化目標數量C、塑造品牌形象的第一輪攻勢D、目標是在本階段迅速去化已積累客戶，并通過引爆開盤迅速積累新客源第三階段：強銷期任務：維持熱銷

持續攻擊

分主題波次進攻，結合時點、資源，推高樓盤概念時間：3—4個月重點完成銷售70％～80％A、在驚爆開盤保持戰略攻擊重點，堅固陣地B、維持熱點聚焦，對樓盤進行持續攻擊C、把握正確的市場擴散節奏，分批推案，形成持續熱銷D、塑造品牌形象的第二輪攻勢，OR生活大全解，分賣點宣傳推廣F、保證客戶簽約速度，并持續推廣不斷積累新客源第四階段：持續期和清盤期任務：持續溝通

穩定去化時間：3個月重點完成銷售90％～100％A、穩定媒體投放，穩定去化速度B、視銷售需要決定是否舉行促銷活動C、內外兩手保證客戶源。在本階段，媒體的發布將趨于平穩，報紙曝光將控制在二周一次左右，并將視銷售的具體情況確定何時何地舉行SP活動。推案時機構想?

根據項目進展情況，我們認為，在煙花三月節期間作為前期推廣宣傳比較適宜，通過招商手段和渠道，抓住更多的經營戶為主要目的，為后面的開盤打下基礎。?

為了做好這些工作，整個項目的形象和主題尤為要進一步完善和突出，直接關系到引進項目的定位問題。?

各項開盤前工作，需要進行細致和充分的籌備，這些都需要一至兩個月的時間來完成。?

因此我公司認為，最佳的開盤時間，放在5.1長假最為適宜，但一定要注重考慮項目的形象工作。價格體系根據項目的實際情況和揚州商業地產市場的特征來看，揚州繁華市區內均有不少商鋪未能出售，臨近本案周圍樓盤亦有不少商鋪未出售，價位均在5800～12000元之間，我司建議本案采用“低開高走平收”的價格體系。?

由于項目目前有許多的因素還不十分確定，所以我司設內部預訂價格為5800元／平方。?

建議：內部預定期均價為基數5800元／平方，量為10%；?

開盤均價為6000+200，量為20%；?

土建完工均價為6000+300，量為20%；?

內外墻粉飾均價為6000+400，量為25%；?

現房均價為6000+500，量為20%；?

清盤均價為6300，量為5%。?

具體價格調整根據銷售情況及市場情況再做一定的調整。銷售現場構想?

A、參觀區：

沙盤：建議發展商將此次模型表現整個“大王廟全生活廣場”，按照標準模式建造，建筑與景觀為主,其他項目可相對虛化，主次必須分明，模型體相對漂亮，便于客戶可以很直觀的看到，并不是給人模糊概念，這樣精致的制作，對于客戶而言，就不會盲目的購房，而是可以從模型中挑選自己滿意的位置，另外要注意的是模型的制作要留有余地，便于在未來的開發、規劃中補充、添加景觀。展板：購房裝修知識圖

環境平面規劃圖房型配置圖

景觀效果圖鳥瞰圖

廣告看板公司形象圖B、洽談區：

洽談區的風格要簡約，設計以線條為主，但又要不失高貴，體現出品質感，洽談區配備洽談桌椅，色彩柔和。C、應接區：

應接區的應接臺相對要有一定的親和力，建議以曲線條為主，LOGO墻簡潔明了，不宜復雜化，使客戶一進門就能感受到本案以人為本的設計及人性化的服務，能夠很快的接受本案，也能很清晰看到LOGO墻。應接臺：可分兩層，一層為接待銷控臺，二層為主控臺，二層建造的相對要高，分兩層的目的是給客戶形成壓迫感，造成心理壓力，利于業務員的銷售說辭。D、品位廊：

售樓中心可布置一些軟裝飾，如裝飾畫、鮮花、擺設等，此處為品位廊，布置風格類似于后現代主義。給客戶參觀時豐富視覺,同時也使售樓處的氣氛傾向于和諧，自然。烘托現場銷售氣氛。E、現場建材展示廳：

塑鋼門窗、保安系統、衛生器材、瓷磚、涂料、地板、管道設施現場展示廳的建立，有利于客戶了解房屋建材設備，從內展示出建筑材料，使客戶感覺到發展商的設想周到，以及提前為商家做出裝修建議。特別建議：增設簽約室，與洽談室分離F、銷售道具的建立及作用：

樓

書：作為銷售的主要道具，制作精美，樓書中呈現的賣點均是該樓盤的優勢，也使客戶清晰的知道該樓盤的優點，使其對樓盤產生好奇心，從而促成其購買。本次建議樓書印刷數為10000本，樓書的內容包括本案賣點的優化，購房須知、簽約須知、物業管理手冊，內容的充分便于客戶深入了解本案的細微之處。海

報：海報通常以單片的形式出現，便于攜帶，閱讀方便，能很快的得知樓盤的最新消息。