成本法主要內容第一節成本法的基本原理第二節成本法的評估步驟第三節成本法應用實例第一節成本法的基本原理一、成本法的概念成本法（costapproach)，是指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。成本法的實質是：通過對估價對象不動產的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。所以采用成本法評估出來的不動產價格義稱做積算價格。一、成本法的概念（續）

成本法所采用的“成本(cost)”是具有特定含義的成本。具體表現為：經濟成本：成本法所采用的“成本”是不動產重新建造時的完全價格，即經濟成本，包括建造成本、一切合理必要的費用、稅費及應得的利潤等，并非人們通常認為的成本，其實質是一種價格。估計時點時的價格：成本法所指的成本并非歷史成本或賬面成本，也并非總是“現在”，也可能是過去。所以不能總是用現在或過去的成本代替估價時點的價格。客觀成本：重新構建價格不是個別企業或個人的實際耗費，而是社會一般的公平耗費，即是客觀成本，不是實際成本。二、成本法的理論依據從賣方的角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論。即不動產的價格是基于“生產費用”，重在過去的投入。具體而言，是賣方愿意接受的最低價格不能低于他為開發建造該不動產已花費的代價；如果低于該代價，他就會虧本。從買方的角度來看，買方愿意支出的最高價格不能高于他所預計的重新開發建造該不動產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發建造(或者委托他人開發建造)不動產。

由此可見，一個是不低于開發建造已花費的代價，一個是不高于預計重新開發建造所花費的代價，買賣雙方可接受的共同點必然是等于正常的代價(包含正常的費用、稅金和利潤)。所以，我們就可以根據開發建造估價對象所需的正常費用、稅金和利潤之和來估算其價格。三、成本法的基本公式用于新開發土地的基本公式

新開發土地包括填海造地、開山造地、農地整理、征用農地后進行“三通一平”等開發的土地，在城市舊區中拆除舊建筑物等開發的土地。

在這些情況下成本法的基本公式為：新開發的土地價格＝(土地取得費+土地開發費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×修正系數（一）土地取得費1、征用集體土地征地區片綜合地價：土地補償費+安置補償費?征地區片綜合地價（簡稱征地區片價）是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區片，并采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法測算的區片征地綜合補償標準。青苗補償標準1，300006，200004，500003，400002，300005，200007，20000某某市征地區片綜合地價分布圖2、舊城區拆除舊建筑物開發土地?關鍵是查清當地拆遷費用項目和標準。征地、拆遷取得土地的費用資料應從測算評估宗地所在區域平均土地取得費用進行計算。土地取得費各項費用的計算應以當地正在執行的征地補償費和拆遷安置補助的有關規定標準計算。（二）土地開發費1、土地開發費構成（1）基礎設施配套費基礎設施配套費為“幾通一平”，即宗地紅線外通、宗地內場地平整。（2）公共事業建設配套費這與項目大小、地均規模有關，各地情況各異，各地視實際情況而定。（3）勘察設計和前期工程費（4）開發建設中的其它稅費

（二）土地開發費（續）2、確定過程與要求（1）準確確定土地開發程度。①應準確區分宗地內和宗地外的開發程度。許多開發設施并沒有真正建設到宗地紅線，有的可能距離幾十米，有的距離幾千米甚至幾萬米。在這種情況下，一般企業進行生產和建設，通常由企業自行將這部分沒有達到宗地紅線的設施建設到紅線及紅線內。所以，可以根據投資主體的不同區分宗地內外的設施狀況，一般由市政投資建設的應屬于宗地外，而屬于宗地內的應由企業投資建設。②宗地紅線內外的開發程度不一致。在土地估價中所設定的土地開發程度有宗地紅線內、外之別，經常會出現宗地紅線內外開發程度不一致的現象。因此，在確定土地開發程度后，應根據土地開發程度狀況和當地有關土地開發費用標準，合理確定土地開發費。（2）土地開發費用的分攤。如道路不只是讓某個項目使用，其他行業可能也會受益；綠地、公園也是周圍所有的單位和個人共同受益。所以，要根據實際受益程度做必須的費用分攤。分攤的基本原理為：應分攤的費用＝受益程度×設施總費用（三）稅費稅費是指在土地取得和土地開發過程中所必須支付的有關稅收和費用。根據有關法律規定，在土地取得和開發過程中稅費主要有：

耕地占用稅；新菜地開發建設基金；土地管理費；耕地開墾費；其他稅費。部分省、直轄市、自治區還規定收取教育附加費、南水北調費等。在估價過程中，稅費項目和標準應按國家和地方的有關規定加以確定。（四）投資利息即在評估土地或不動產時要考慮資金的時間價值。1、投資構成：土地取得費、土地開發費和有關稅費。2、投資占用時間：由于各部分資金的投入時間和占用時間不同，土地取得費及其稅費在土地開發動工前即要全部付清，經歷整個開發期，在開發完成銷售后方能收回；土地開發費及其稅費在開發過程中逐步投入，銷售后方可收回。因此，應通過計算利息來考慮各部分投入的時間價值。3、具體計算方式：土地取得費及其稅費的利息以整個取得費為基數，計息期為整個開發期。開發費及其稅費的利息可采用兩種方法計算：（1）以整個開發費為基數，計息期為開發期(或資金投入期)的一半；（2）以開發費一半為基數，計息期為整個開發期。土地開發周期一般根據開發土地的面積大小和開發的難易程度確定；利息率可選用評估期日的銀行貸款利息率。如果土地開發周期超過一年，通常還應考慮計算復利。（五）投資利潤成本法中利潤計算的基數包括土地取得費和土地開發費，利潤計算的關鍵是確定利潤率或投資回報率。利潤率或投資回報率應考慮以下因素：（1）開發土地的利用類型。一般商業用地的開發利潤率較高，住宅用地的開發利潤次之，工業用地的開發利潤率最低。因此，如果是某一宗地的單一利用類型的開發，應考慮該利用類型的投資回報率狀況；如果是區域性的開發，有多種利用類型，應綜合考慮各種利用類型的投資回報率狀況，確定—個綜合的投資回報率。（五）投資利潤（2）開發周期的長短。一般而言，開發周期越長，資金占用的時間就越長，總的投資回報率也就應該高一些。（3）開發土地所處地區的經濟環境。經濟發達地區的投資回報率一般較高，有地區性特殊優惠政策的地區投資回報率也較高。投資利潤＝(土地取得費+土地開發費+稅費)×投資回報率（六）土地增值收益土地取得費、土地開發費、稅費、投資利息、投資利潤五項之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地增值收益。土地增值收益＝(土地取得費+土地開發費+稅費+投資利息+投資利潤)×土地增值收益率（七）土地價格修正（1）根據評估宗地在區域內的位置和宗地條件，進行個別因素修正。（2）采用成本法求取有限年期的土地使用權價格時，應進行土地使用權年期修正。①當土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，年期修正己在增值收益中體現，不再另行修正。②當土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，土地增值收益與成本價格都要進行年期修正。③當評估宗地為轉讓土地時，應進行剩余年期修正。（七）土地價格修正（續）（3）可出讓土地面積比例修正如果采用成本法測算的是某一小區(或開發區)的平均土地價格，還應考慮小區的土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤。（4）宗地生熟度修正由于土地開發程度通常設為宗地紅線外的開發程度，而對宗地紅線內的開發狀況沒有考慮，因此對于宗地內的開發和建設狀況也應進行適當修正。（5）市場資料比較修正由于采用上述方法推算出的地價是從土地所有者的角度得到的，而土地使用者(受讓人)能否接受此價格，需要土地使用者分析預測土地收益或同已發出的交易價格比較后，確定自己對宗地價格的認同標準。因此，需要通過市場資料進行比較修正，使土地價格接近實際水平。例題

某地征地、安置、拆遷及青苗補償費用每畝為6萬元，征地中發生的其他費用平均每畝為2萬元，土地開發費平均每平方公里為2億元，當地銀行貸款年利率一般為12％，每畝征地完成后，土地開發周期平均為兩年，且第一年開發投資額一般占全部開發費用的30％，開發商要求的投資回報率一般為15％，當地工業用出讓增值收益率為10％。計算步驟：（1）計算土地取得費

土地取得費=6萬元/畝+2萬元/畝=8萬元/畝=120元/m2（2）計算土地開發費

土地開發費=2億元/平方公里=200元/m2（3）計算投資利息土地取得費利息的計息期為2年，土地開發費分為兩部分，其中30%為第一年投入，計息期為1.5年；另外70%在第二年投入，計息期為0.5年，因此利息為：

120×〔(1+12%)2-1〕+200×30%×〔(1+12%)1.5-1〕+200×70%×〔(1+12%)0.5-1〕=49.81元/m2（4）計算開發利潤：(120+200)×15%=48元/m2（5）計算土地價格：

(120+200+49.81+48)×(1+10%)=459.59元/m2

課本P92例一某開發區土地總面積為5Km2,現已完成了“七通一平”開發建設,開發區內道路、綠地、水面及其它公共和基礎設施占地1.5Km2.該開發區內現擬出讓一宗工業用地,出讓年限為50年,土地面積10000m2.根據測算,該開發區土地征地、安置、拆遷及青苗補償費用為4.5億元，征地中發生的其他費用為1.5億元,征地后，土地“七通一平”的費用為每平方公里2億元,開發周期為兩年,且第一年的投資額占總開發投資的40%,總投資回報率為20%,土地出讓增值收益率為20%,當年銀行貸款利息率為10%,土地還原率確定為7%.試估算出讓該宗土地的單位面積價格和總價格.(1)土地取得費(含稅費)（4.5+1.5）*108/（5*106

）=120元/m2(2)土地開發費=（2*108）/（1*106

）=200元/m2(3)投資利息120*〔(1+10％)2-1〕+200*40%*〔(1+10％)1.5-1〕+200*60%*〔(1+10％)0.5-1〕+〕=43.36元/m2（4）投資利潤利潤=（土地取得費+土地開發費）*投資回報率=(120+200)*20%=64元/m2（5）計算土地增值收益土地增值收益=（土地取得費+土地開發費+利息+利潤）*土地增值收益率

=（120+200+43.36+64）*20％=85.47元/m2（6）計算無限年期全開發區土地的單位地價：土地價格=土地取得費+土地開發費+利息+利潤+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83元/m2（7）進行可出讓土地比率修正：開發區可出讓土地比率=（開發區總面積-不可出讓土地面積）/開發區土地總面積*100%=70%則可出讓土地的平均單價=無限年期全開發區土地的單位地價/可出讓面積比率=512.83/70％=732.61元/m2（8）進行土地使用權年期修正50年期可出讓土地平均單價=無限年期可出讓土地平均單價=512.83*〔1-1/(1+7％)50〕=707.74元/m2（9）計算土地總價格土地總價格=707.74*10000=707.74萬元適用于新建不動產的基本公式新建不動產的價格＝購置土地價格+建造建筑物價格

式中：購置土地價格＝(土地取得費+土地開發費+稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益)×修正系數建造建筑物價格＝直接成本+間接成本+正常利潤適用于舊有不動產的基本公式舊有不動產價格＝土地的重新取得價格或重新開發成本+建筑物的重新購建價格-建筑物的折舊

式中，必要時還應扣除由于建筑物的存在而導致的土地價值減損。在舊有建筑物的情況下，成本法的基本公式為：舊有建筑價格＝建筑物的重新購建價格—建筑物的折舊三、成本法的基本公式（續）四、成本法的特點與適用范圍成本法的特點1．可以應用于其他方法不適用的對象。在無市場依據或市場依據不充分，而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，成本法是首選的估價方法。2．采用成本法評估的價格只是一種“積算價格”。對不動產的效用、價值及市場需求等情況考慮較少，這是成本法的缺陷。3．既是估價方法，又可作為投資決策依據。成本法不僅是一種估價方法，而且可以作為投資者衡量投資效益、進行可靠性研究的依據。成本法的適用范圍?適用于不動產市場不活躍、缺乏市場交易實例的?適用于既無收益又很少進入市場交易的不動產。?適用于抵押貸款、拆遷、保險中的不動產的現值，不動產拍賣的“底價”。?適用于工業用地的價格評估?適用于全新或基本全新的不動產價格的評估，而不適用于建成區域已開發土地的價格評估。?對使用時間較長的不動產，由于其新舊程度難以判斷，一般不宜采用成本法評估其價格。第二節成本法估價的程序與方法收集整理資料估算重置價格或重建價格建筑物折舊求取積算價格一、收集整理資料1、收集整理與待估土地價格相關的資料收集整理與待估土地價格相關的資料，主要包括：待估土地的形狀、面積、位置、用途，周圍環境，土地征用過程中的征地區片綜合地價及新菜地開發基金等、各種債券的正常利率，銀行存、貸款利率，當地各行業正常的投資回報率，土地使用權的出讓年限及剩余年期，當地基準地價評估與修正系數體系資料等。2、收集整理與待估建筑物價格相關的資料收集整理與待估建筑物價格相關的資料，主要包括：建筑物面積、結構、用途、區位、朝向、已使用年數、新舊程度、耐用年限、殘值率、重置價格或重建價格標準等。二、估算重置價格或重建價格1、重置價格。又稱重置成本，是指采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。2、重建價格。又稱重建成本，是指采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。

二、估算重置價格或重建價格（續）求取房地的重建價格:是先求取土地的重新取得價格或重新開發成本，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。(1)求取土地的重建價格:通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準地價修正法等估價方法求取土地的重新取得價格，這特別適用于城市建成區的土地。(2)求取建筑物的重建價格二、估算重置價格或重建價格（續）建筑物重建價格的求取方法

建筑物的重建價格可采用成本法、比較法來求取，也可以按照工程造價估算的方法來求取。①單位比較法；②分部分項法；③工料測量法；④指數調整法。二、估算重置價格或重建價格（續）

單位比較法:如停車場的比較單位通常為每個車位，旅館的比較單位通常為每個房間或床位，保齡球館的比較單位通常為每個球道。

單位面積法:在現實房地產估價中，往往將建筑物劃分為不同的建筑結構(如鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構等)與用途(如普通住宅、高檔公寓、別墅、大型商場、中小商店、辦公樓、賓館、標準廠房、倉庫、影劇院、體育館、加油站及其他等)，制定不同時期的基準重置價格表以供求取重置價格時使用。

單位體積法:這種方法適用于成本與體積關系較大的建筑物。二、估算重置價格或重建價格（續）分部分項法:是以建筑物的各個獨立構件或工程的單位價格或成本為基礎來估算建筑物的重新購建價格的方法。即先估算各個獨立構件或工程的數量，然后乘以相應的單位價格或成本，再相加。在運用分部分項法估算建筑物的重新購建價格時，需要注意如下兩點：①應結合各構件或工程的特點使用計量單位；②不要漏項或重復計算：建筑物的基礎工程、墻體工程、樓地面工程、屋面工程、給排水工程、供暖工程、電氣工程等分項工程的成本之和，加上稅費、利息和管理費后所得的價格總和。二、估算重置價格或重建價格（續）工料測量法:先估算工程量（各種材料、設備的數量和人工時數），再乘以概(預)算定額的單價和取費標準來估算建筑物的重新購建價格。工料測量法的優點是詳實，缺點是費時費力并需有其他專家(如建筑師)的參與，它主要用于具有歷史價格的建筑物估價。二、估算重置價格或重建價格（續）

指數調整法:是運用建筑成本(造價)指數或變動率，將估價對象建筑物的原始成本調整到估價時點時的現行成本來估算建筑物的重新購建價格的方法。這種方法主要用于檢驗其他方法的估算結果。三、建筑物折舊建筑物折舊的概念和原因

這里所講的建筑物折舊，是估價上的折舊。估價上的折舊與會計上的折舊，既有相似之處，也有本質區別。估價上的折舊是各種原因所造成的價值損失，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額，扣除折舊即是減價修正。

?物質折舊；

?功能折舊；

?經濟折舊。三、建筑物折舊（續）物質折舊

又稱物質磨損、有形損耗，是建筑物在物質實體方面的損耗所造成的價值損失。具體包括下列4個方面：①自然老化：自然力作用、所在地區的氣候和環境條件的影響，如酸雨多的地區，建筑物的損耗就大。②正常使用所造成的磨損③意外的破壞損毀：如地震、水災、風災，后者如失火、碰撞等。④延遲維修所造成的損壞：主要是由于沒有適時地采取預防、保養措施或修理不夠及時，造成不應有的損壞或提前損壞。三、建筑物折舊（續）功能折舊又稱無形損耗