盧灣海悅花園市場調研報告盧灣海悅花園市場調研報告報告單位：上海天啟企業策劃上海開啟房地產投資咨詢報告日期：二00二年十二月臨天啟幅&寧開澆啟貨地址稠：上老海市穿凱旋滲路2狠20站0號槽2樓甚索：0突21炎-6氣44前78本44報7恰受：0毯21惱-6任44諷82甚72厭0幸盧灣晚區房醬地產塘市場桿分析釀區域罵概況醋盧灣辮區是圓上海式中心昆城區尼之一貢，位求于市提中心希南部斬，北阿距人碰民廣雙場2凳公里集，距捕鐵路賴上海浙站5錢公里箏，西菌至虹帆橋機泳場1甩5公裕里，慎東抵睬十六稼鋪客靠站3于.5較公里亞。境鼠域四飲至：扎東沿謹西藏粥南路揀至淮扁海中乖路與庫黃浦準區相才接；繞沿西旺藏南凱路、倆肇周右路、壯制造教局路障、高欲雄路溪及江盲邊路芳抵黃亡浦江狹江邊艘碼頭陷，與浪原南桃市相急鄰，沫西沿肝日暉纏港東涌水道杠、瑞綁金南子路、警肇嘉釘浜路搜、陜依西南膽路至址長樂磁路口仿，與需徐匯辦區交獎界；絨繼沿相陜西映南路販至延腸安中盾路口棉與靜式安區渴接壤片。南煌以黃包浦江仗與浦顆東新跪區相種望。架北沿后延安咽中路憐，至錯成都戶南路剃，與濤靜安欠區相莊連；嚴沿金培陵西亮路、幻金陵為中路沿與黃擊浦區綠比鄰壺，全威境東口西約稿2公幫里，周南北丙約4奶公里透，總祝面積畜8.阿02聰平方圓公里尋，其湊中水懶域面抓積0抬.5揚平方應公里達，申區境四內轄狀淮海蕩中路痰、瑞繩金二厘路、撕打浦填橋和歲五里體橋帝4烈個街婦道，址共設悉83殿個居再民委攪員會獄。鑄截止贊20骨01輝年末漲，全脖區常軍住人癢口3噸4.脾63鄉萬人扯。姿盧灣湖區住陳宅市望場概傷況濱20折01故年四搜季度禽-2憐00陰2年介三季奮度盧背灣區淋商品恩房供謠求關囑系弱盧灣州區鏟批準欲預售勻面積千（萬童平方綿米）籠占中邀心城慮區總嫁量比買重（兔%）痰已登腦記預父售面噴積（寫萬平寺方米吳）桑占中燙心城卡區總城量比輛重（層%）嘆供求勿比恢20鑼01寒年4千季度修58璃.5零6泥90棉.6診6謹15么.1注7紀39核.2屋5日1：超0.榨26政20知02腹年1逼季度班2.伯11薯66簡.3廢5肯13慣.7頂2航35難.1侄3五1：幟6.采50混20鏈02議年2孔季度貧14頂.3禽8贏23倘.1席2更14孕.9慚7部36躲.4伏0資1：導1.你04省20融02倍年3凈季度器22迷.3云2內55隊.3切0全13床.4析8鵲38次.2殼1仇1：芳0.害60扔合計艦97戶.3父7灰57泡.3趟4烈57四.3搖4怕37猛.2研1艘1：獸0.線59疊由上跡可見窩：搏中心維城區綱供給祥量主婦要集圣中在駁本區惠域，準四季鍵區域筐累計霸批準財預售沙量占匠總量橋占總撿量比觀重超瞎過5物7%押；區倉域成葡交量娛波瀾漁不驚槍，四咳個季終度在重13版-1膜5萬優平方弄米狹萄窄區奮域內冶波動岡，各喝季成穿交量鐘占總洗量比危重均辭在4蔬0%選以下率。絹近四礦季度慣，區桌域累迅計供子求比販僅為舊1：列0.物59執，是略三個竟中心今城區壟唯一形一個封累計巴供求吊比小帶于1報的，臥且比灑值較似低，填說明游區域肌供給牌大大警超過趕需求中，這沿會對淚區域謝后市姜產生租較大筍影響得。宇從季性度走利勢來涼看，竹區域繭供求模比已駐從上袖年四弟季度爽1：寫0.蟻26役的低沿位回間升至暑1：透0.墓60趙，隨幕著上桐年四吐季度遮超量蛛供給崇被市爆場逐萬步消掉化，吼供求腳比逐冰步趨湊高。羽盧灣逮區季鋤度均詳價及條指數種變化宰情況叨盧灣沫指數絮10搶94棒.6癥1忘10鴨99攔.7沉4訂11觸17框.9唯2投11憐94蘆.5尾2壤12雨22斃.1亞9剝12催72雙.3支1附13慮83項.3傻3估環比承（嫂+嗽）煮1.揉93挖0.開47投1.脾65猛6.逮85請2.扎32姥4.票10屯8.躺73杏全市窮指數團10際50訪.3規7換10辦72沿.5臭6編10靠84誘.7痰1楚11鳴27補.3象1總11這47槳.1乓5嫁11府78顏.5麥0巖12薪21乘.7割7搞環比啄（莖+嶺）凱0.同50象2.繁11床1.襖13釣3.高93掙1.崇76言2.娃73辟3.作67歉由上茅可見肯：壽本區需域均控價前葉三季周度在噸中心外城區葬均線葬下方鍋運行奴，并劍與中坑心城辨區一噴起緩雷慢上砌移；遼20古02蜜年三旱季度窯前三撒個季這度積喬蓄的錘能量雞得到蜘猛烈爺釋放早，季暮均價巡增幅前高達螺25那.5格%，增達7陣71享5元館/平桑方米優，創盈下了客行政仗區域聽價的格新高撓，本虹區均艙價一防舉沖占破中碼心城玩區均育價線鄭，重劍回至高中心狀城區棍均線衡上方期。善與均誤價上藝漲相烈應，東區域適指數予亦處然于上備行通知道內必，近乎三季井度指塔數增走幅加裂速度葉加快麻，幾閑乎成賓幾何鹿級增歌加，帽20監02短年三乎季度匙指數有季增姨幅達南到了為8.價73列%的惑高位澤。捉近期壩區域飛均價壇和指丙數雙象雙配書合，探增速方同時斤加快款，顯拳示本覆區住協宅市錢場良轟好的寫發展桃前景帖。后蓬期區嘴域均遠價和阿指數澤預計度還會疏向上盯，但性上升瀉幅度橫將明膏顯放竹緩。誦盧灣袍區主抵力單英價范夠圍及荷峰值禾變化禿情況土季度渡20陸01猜.1驚20其01府.2到20木01琴.3努20店01喊.4副20玻02及.1寒20繞02壞.2嶺20常02汁.3傅單價蔽主力魔范圍蜂（元抹/平狼方米忍）腐40益00扛-5怖00騎0熔40逆00孔-5時50鉛0疾45枕00爸-5穴50欣0膜45艦00薄-6歲50饅0乒50幫00警-6李00義0庭50懇00隸-6疼50買0伴55播00滋-7若50度0那單價單峰值版（元滲/平絹方米歉）掀45疼00歪50射00拐50嚷00調50藝00舟55輔00偵55障00幅70鞠00鉛由上串可見物：頓近四近季度爛，區啟域主先力成針交單傳價震劑蕩上息行，桂價位慢整體專得到握提升搖；今棋年三煮季度袋主力席已達禾到一京個全努新的揉高度怨，三肯季度銜主力慈上限躲升至昏75闖00嬌元/廉平方瞧米，象與區肺域均趴價當厚季的濁快速飾上漲源一致裂。徐今年屆一、枕二季已度還破是主碑力的衛50蹤00墓元/漢平方罵米在齊三季男度時循成交姓量急淋劇下衰猾，杏退出惠主力裹范圍紙，且兇50睜00敵元/俯平方域米以緒下成娛交比位重也輛下降址明顯譜；與烈此相岡對，責本區晃高價貫位成割交量安出現福井噴輔現象繼，成嚴交大憂幅增猴加。綠在主錄力范辛圍上猶移過唉程中付，區廉域成悟交比妖重相裕對穩永定，咸在6憐8%廈-7重6%危之間菜小幅級波動蹤，且刑主力揭間成垂交量閉分布格較為扯均勻器，顯株示主博力價俱格整腥體上孩移億譜得到南市場匹的認誘同。碌峰值喚由前績三個阿季度察的5季00重0元暗/平稿方米格過渡唱至5焰50攀0元笑/平嬸方米過，今吹年三兼季度稀峰值槳隨均婆價的郵大幅辱上揚桑，一瘡舉抬坐升7纖00案0元烏/平短方米攝，且史占據宋了較茂大的溜份額扶盧灣掃主力挺面積幟范圍慨及峰扣值變袖化情硬況逆季度看20推01誕.1街20慰01貓.2誕20億01股.3貫20含01公.4針20虛02軋.1抖20曬02卷.2既20僑02康.3慰面積密主力秩范圍鍵（平優方米嘴/套委）鹿10吐0-魂11踢0/造13虎0側10織0/競12兵0-警1亭30籌10夠0-憐12買0/娛14嗚0替10按0-摩15蕉0茂10累0/月12雕0/妹14吹0-則15勁0誠10巧0-國14隙0快70誠/1儀00銳-1燙10裂面積踢峰值當（平伸方米米/套喪）擴11呼0會10歇0線10繞0朗11嚼0聞10廚0阿14根0晌10黑0向由上唇可見設：壺近四仁季度象，區費域主霧力成冠交面旱積變喝化較淺為頻衰繁，控即有舅70銳平方黃米/遵套小墨戶型往面積霞進入榜主力壩，又拌有1濕50合平方沖米/隙套進希入過侄主力柱，主板力范汪圍較大為寬牢泛，牙顯示艦區域敞面積南需求同層次泥多樣籠。均近四各季度歌，1糟00蔑平方雀米/蘇套及想14樸0平俗方米映/套險均在覺主力庭之列畢，說初明此礙兩面瘦積附尤近的球戶型詢較受委歡迎兩，區翠域市績場逐勝漸形晶成1脹00某-1翠10個平方禿米套樸和1揮30訴-1郊40羨平方抓米/濟套的罩小波乖峰；峰15當0平傅方米蘭/套鈔前兩湯季進比入過猜主力吵，隨僑后兩碰季退依出主影力，余受價將格因捏素的婆制約麥，本草區域框大面眠積戶背型市猶場有規限。暈峰值則在1書00藝平方揪米/原套、叢11傳0平校方米筒/套脈和1棒40撿平方嫁米/董套之每間循活環，齒除今蚊年二瑞季度勒14州0平擱方米莫/套伐熱銷領比重理較高束外，棗其余蛙三季駛峰值蒜比重扛變化就不大傍。蒙盧灣閑區主踐力總竿價范紹圍及卡峰值纏變化肆情況背20屠01敏.1量20管01判.2渣20純01卡.3擁20享01也.4特20較02紙.1倍20湯02棒.2腰20巖02齒.3編總價滔主力嶼范圍錯（萬匯元/陸套）韻40床-6菜0沃40很-6本0框50捆-7傲0赤50贈-8符0烏50甜-9傷0裁60攤-1完00單50刑-1醫00飄總價膛峰值枝（萬上元/為套）趙50崖50憐50浩60索60匠80廳80磁由上青可見饞：萌近四崖季度嚇，區涼域主在力成庫交總吳價范笑圍擴縫大上柿移，配主力殘下限慚在5兇0萬復元/柱套和毛60榨萬元叛/套譜之間慌徘徊桐；主倍力上度限穩而步上瞎升，四由8貞0萬州元/扯套升值至1轉00述萬元吼/套嘉，后城兩季榜主力乳上限病均穩奉定在瑞10宣0萬絹元/味套。使在主香力區禽間變銳大的滿同時載，主妙力比伍重未隆見明睬顯增侵加，概說明撒區域查總價態需求停由集硬中趨纏于分常散，乎各價痕格段卷上均產有一齡定成摟交量貞，主積力間棄的成傅交比象重差趕距縮鴨小。倉峰值艘20吳02僅年二鏡季度悟抬升額至8副0萬外元/饞套，款三季據度重社回5波0萬矩元/莖套，誓這是答由于悉當季湯小戶弟型成蛾交增刪加成尚交增粥加所敢致；饑峰值喊比重供小幅醫波動醬下降璃。夏20破01敵.9栗-2候00燥2.渾9盧牽灣區婦分月脾成交友套數據走勢策由上禮可見訪，各宴盤走終勢各誠有不啟同，抓較突始出的統匯龍讀新城港由于薯開盤鉛較早看，因倡此銷集售中趨期的壇成交照量明澆顯高治于其贏他樓掌盤，閑并呈咽波浪銳式走銳低；慶大同仰花園想在2招00在2年球6月奔三期矩開盤準因此益成交繡量在肺后期賤大幅把上揚盲；名尼盛苑啞、思更南新旨苑均卡在年晚中開輩盤，俗憑借遇位置擠優越透都有溪不俗伍表現監；其糞余樓驅盤走尼勢都帽較平朝穩，趙且可就看出陪，開邪盤后扒的三吐-四教個月陽為各波盤去拔化量艷最大燙的時看期，駐隨后起就逐根月走徒低。堵20飄01萄.9坐-2煌00秧2.松9盧辣灣區動成交咱面積坊走勢蝕由上稻可見痕，上即圖走賓勢與尾成交躍套數庸走勢三基本子一致羨，說墻明各多盤單犧套面菊積差霞距不扣大。口20品01渣.9儀-2飽00駁2.黨9盧錘灣區曉成交健單價倉走勢狐圖宋由上攤圖可桑見，詢樓盤始單價變基本沿集中勺在5輪00占0-史80折00爸元/朋平方來米左甲右，苦大部畜分集跳中在貪50浩00恩-6衰00柏0元妄/平饒方米歸之間讓。而冰各盤曾除步聞高苑時、建掀德坊美外大擋部分赴走勢擦平穩罩，沒庫有大刺的波破動。收20皺01壇.9喇-2疤00斯2.居9盧雄灣區叛成交嗎總套糞數對奏比圖漁由上社可見蝕，1棄2個灘月內竟成交倉量在榴20類0套蓄以下狀的基許本為說尾盤親，成殿交量欄在2緊00盈-4歇00屯套之股間的卷大部杏分為毛老盤族新開講，而賺思南東新苑圾開盤千僅四騰個月宋就有謎37貸9套狹的成及績。素大同略花園要的成賀交量忙能達旋到4噸34個套全獎依其商三期浩在2夸00珠2年誕6月攝新開甚盤，嶄而其渡三期北全部利為小忍戶型葉，說糠明區幟域市災場對兩小戶浴型也擱有相輸當的掌吸納膜能力媽。最漲為突嘗出的嗓匯龍巷新城小，以校其良碰好的面樓盤涌素質舉，成絲交量臉遠高姥于區抓域其紋他樓董盤，葵說明騎市場叼最需授要的票還是全樓盤哈的整墊體素伏質，殃而銷塵售過憶快從觀另一塞個側屋面講漿也反耐映出麥其定賢價偏跟低。聯20虹01露.9磚-2壇00拜2.初9盧謠灣區怠成交該總面葉積對蓮比圖蠢胡由櫻上可銳見，浸該圖熔的各養盤對枯比度泛與成湯交套太數對麥比圖嘩的各牙盤對門比度耗基本鞋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