●商務文庫網，精品資料下載，助您迅速完成工作！●PAGE說明：1、本調研報告是立足于吉首本地市場調查，并實地考察了周邊縣、市（即張家界市和鳳凰縣）的旅游酒店業的發展狀況而編寫的。2、本調研報告所涉及的數據來源于地區統計公報和實地市場調查數據統計以及其他相關文獻資料。3、本調研報告所提及的市場調查包括吉首酒店基本情況調查、吉首酒店客戶滿意度調查以及產權式酒店的客戶接受度調查三項內容，其中基本情況調查共收集調查樣本78份，有效樣本78份、客戶滿意度調查共收集樣本252份、有效樣本250份、客戶接受度調查共收集樣本305份，有效樣本300份，總計收集調查樣本635份，有效樣本628份，有效率占98.8%，符合樣本調查原則。4、本次市場調研自20XX年5月12日起至20XX年6月4日止，共耗時24天。5、本調研報告所述之結論僅代表個人觀點，僅供參考之用，未盡詳實之處，敬請見諒。6、附表1：吉首星級酒店統計表附表2：吉首各行政事業單位定點消費的酒店一覽表附件1：張家界旅游、酒店業對吉首的影響（見附件1）已提交附件2：鳳凰旅游、酒店業對吉首的影響（見附件2）已提交以上均作為本調查報告的附件前言吉首吉首位于湖南省西部，武陵山脈東麓，毗鄰鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被譽為武陵山區的明珠城市。市轄18個鄉鎮、街道辦事處，總面積1062平方公里，人口29.43萬。枝柳鐵路縱貫南北，209、319國道相互交匯。吉首的歷史文化歷史悠久，人文薈萃。市境古秦屬黔中郡，宋置鎮溪砦，明設鎮溪軍民千戶所，清有乾州廳，民國初改乾縣為乾城縣，1953年更名吉首縣，1982年撤縣建市，歷經兩千余年。在這塊古老而又年輕、樸拙而又神奇的土地上，養育了明代苗族哲學家、教育家吳鶴；光緒年間，在家鄉募兵到閩、臺抗法的陜甘總督楊岳斌；率兵抗擊八國聯軍、保衛大沽口，以身殉職的天津總兵羅榮光；民國期間，熱心苗區教育，潛心研究苗族問題的著名學者石啟貴；中國當代畫馬四杰之一國畫大師張一尊等一大批民族英才。山川綺麗，風情獨特。吉首南聯鳳凰城，北接張家界，為湖南西部旅游黃金線的中心，已成為西南地區新興的旅游熱點。境內山峰林立，溪河縱橫，溶洞廣布，有全國落差最大的流紗瀑布，有蔚為壯觀的矮寨坡公路天險，集自然風光與民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重點旅游景區。吉首的城市隨著省級經濟技術開發區——乾州新區開發的順利推進，一個新的經濟發展平臺正在形成。城市功能日臻完善。城區面積由建市之初的4.5平方公里擴大到13.5平方公里，城市人口由5萬人發展到17.45萬人。文化、賓館、娛樂等服務產業興旺發達。一、吉首的宏觀經濟發展水平分析（一）國民經濟總體水平及發展趨勢由此可見吉首總體經濟水平處于一個相對平穩增長趨勢。（二）旅游產業的發展水平及趨勢由此可見吉首旅游業的發展從2003年進入一個飛速發展的時期，產業貢獻相對較大。二、當前吉首酒店市場調研分析（一）酒店的數量統計酒店級別數目比例四星級11.3%準四星11.3%三星級22.6%準三星1417.9%二星1519.2%準二星33.9%星級酒店合計3646.2%普通賓館4253.8%總計78100%結論：以上統計數據不包括私人旅館，根據相關統計公報，預計這部分旅館有百家之多；吉首星級賓館、酒店共計36家，加上普通賓館酒店達78家，總房間數近3500間，總床位近6500張，主要分布于人民路、團結路、武陵路以及光明路兩側，說明吉首酒店對交通、區位的依賴較大；根據吉首歷年來的旅游情況，從理論上來說吉首酒店的相對數量還有很大的發展空間，供需不平衡。（二）入住價格分析總體說來吉首酒店不管是私人旅館還是普通酒店甚至于星級賓館，入住價格相對于張家界等其他旅游城市來說處于一個低水平運行狀態，普遍房價較低，具體見下表：酒店級別入住價格私人旅館30-50元普通賓館酒店60-80元二星及準二星級賓館80-120元準三星級140元左右三星及準四星級160—220元四星級300元以上結論：酒店硬件及軟件設施不完善，檔次不高，給客人的總體感覺不好，是導致吉首酒店入住價格偏低的重要原因，在對酒店入住客人的調查中得知有近80%的客人認為價格不高是由于酒店的檔次和服務水平不高所致；區域經濟發展水平的高低決定了酒店入住價格久久徘徊于低水平；在酒店的基本情況調查中發現團隊與散客無明顯價格差異，多數酒店賓館只要客人入住，基本都能享受與團隊差不多的價格，差距基本在1折左右。（三）入住情況分析季節持續時間入住率私人旅館普通賓館星級賓館旺季2-4個月90%以上95%以上100%淡季8—10個月30%左右40%—50%50%—60%結論：酒店經營管理水平不高，酒店客源不穩定，淡季、旺季區分明顯是導致吉首酒店總體入住率不高的主要原因；旅游產業的影響和帶動力有限，造成酒店消費過多地依賴本地消費市場，故而吉首酒店的消費存在時間短、隨機性強、階段性明顯的特點，入住率很難保證一個較高水平的穩定趨勢。在調查中發現盡管吉首酒店普遍入住率不高，但仍然不乏有經營較好，入住率較高的酒店，如影視大廈、民族賓館、金蝶大酒店、高原紅大酒店、友誼賓館、華銀大酒店、金盾賓館、竹園賓館、天驕賓館等年入住率基本能保持在80%以上，究其原因有如下幾點：相對硬件設施較為齊全、配套較為完善、等級較高的酒店入住率相對較高；開業時間或重裝修時間越接近現在的酒店因為整體包裝給客人的感覺較好，也能吸引更多的客人；部分老牌賓館酒店如民族賓館、天驕賓館、友誼賓館、金蝶大酒店、華銀大酒店等，盡管經營年限稍長，但由于品牌知名度已有一定積累，加上擁有穩定的定點消費或協議單位，客源仍然能夠穩定在一個較高水平。（四）酒店規模及配套分析從調查中發現，吉首賓館酒店盡管數目不低，但多數酒店規模不大，一般為6-8層，容納客人數為80-110人左右，團隊接待容量有限，故而難能形成規模效應。配套普遍不完善，例如不少星級酒店6、7層的層高居然連電梯都沒有配備；休閑娛樂場所和設施更是欠缺，這從很大程度上降低了酒店對客人的吸引，尤其是一些高端消費群體的需求很難滿足，這也從很大程度上制約了酒店行業的發展。（五）酒店客戶滿意度分析在通過對各大酒店賓館入住客人的入戶訪問調查中發現，吉醖酒店客戶的滿意度不高，具體見下表：滿意度項目很滿意一般不滿意很不滿意硬件1.5%85.2%12.3%1%配套10.4%72.3%14.9%2.4%服務12.6%81%4.9%1.5%結論：在酒店入住客人的調查中發現硬件方面的欠缺主要表現在設施的不完備上，占所有調查總數的47.7%，其次為裝修陳舊占30%左右；酒店配套方面客戶普遍認為需要增加的配套設施依次為：①網絡會所②KTV③餐飲④健身會所⑤茶藝咖啡和停車場⑥洗浴和美容美發⑦會議室和其他，從該項調查可表明吉首當前酒店的開發還停留在初級階段，僅僅是住宿需求和會務需求的考慮，休閑娛樂與度假的意識還有待激發，這就造成吉首酒店檔次不高，配套不完善，功能單一的局面；在調查中發現酒店服務存在的問題依次為①不能及時、快捷的處理客戶提出的問題②服務人員的親和力不夠③酒店的衛生狀況令人堪憂④酒店的安防有待加強，究其原因無不與吉首酒店的經營管理方式有關，私人承包，非專業的管理最直接的體現就是人員素質不高，管理不到位，問題頻頻暴露于客戶眼皮底下。（六）酒店入住人群分析通過對酒店300名客人的入戶訪問調查，充分了解了客人選擇酒店的原因和目的以及對各類酒店的情趣程度，具體見下表：選擇酒店的原因通過介紹隨機跟團旅游單位定點所占比例33.8%39.7%12.3%14.2%入住酒店的目的朋友聚會商務需要旅游需要工作需要所占比例16.9%33.3%19.9%29.9%酒店入住的興趣私人旅館二星級酒店三星級酒店四星級以上所占比例15.7%23.7%41.9%18.7%結論：從上表可看出吉首酒店的品牌影響力有限，導致大多數的客人僅僅是就近選擇相對合適的酒店，隨機性較強；商務客人和出于會議、出差等工作需求的客人占到酒店客源的近65%，相反作為旅游需要的客人卻不到20%，說明吉首旅游產業對酒店業的帶動有限；考慮經濟水平和需求水平，41.9%客人首選三星級酒店入住，但由于吉首酒店行業管理極為不規范，能夠真正達到三星級標準的酒店為數甚少，這也就是為什么酒店客源僅僅集中于為數不多的幾家酒店的原因；通過更深入的調查發現吉首酒店消費仍以本地市場為主，私營業主、公司老總以及公務員成為星級酒店的主要客源。三、產權式酒店的市場分析

在分析之前讓我們先了解一下，什么是產權式酒店？產權式酒店概念：產權式酒店由"時權酒店"（TIMESHARE）演變而來。由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施在特定時間里的使用權。首創這一概念的是瑞士的亞力山大耐提。1976年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。而產權酒店則是進而買斷產權而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。產權式酒店類型國際通用的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。產權式酒店特征：1、業主擁有酒店獨立產權投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產權，擁有所有權，但沒有經營權，并且產權往往僅有40年。2、酒店式管理產權式酒店是酒店的一種，提供各種酒店式的服務，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、叫醒服務，以及各種鐘點服務，這方面而言，產權式酒店與酒店并無二致，其管理費也比較高。3、兼具居住度假與投資兩種功能產權式酒店既可以用來居住度假，也可以用來投資。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。不同的產權式酒店提供的回報方式也有所不同，如有些產權式酒店提供固定投資回報率，另加部分酒店經營利潤；有些則提供免費居住天數；有些則要求只提供的酒店經營利潤，不提供其他回報。

由于產權式酒店對于吉首來說完全是一個新興的名詞，為了明確吉首發展產權式酒店的機遇到底有多大，我們通過隨機抽取300名消費者進行調查和對其他投資物業的研究兩方面來分析產權式酒店在吉首的接受度。（一）客戶接研受度調1、投資計劃調研調查結果表明絕大多數的客戶都具備投資意識，只是從意識上升到行動還要經過仔細的考慮，這也說明任何投資項目都需經過一個較長的市場引導期，才能一步步誘導消費者的購買行為。2、投資方向調研調查結果表明客戶投資首選是門面，究其原因：一是由于投資類產品缺乏；二是由于近幾年商業發展迅速，不少消費者在鋪面投資中嘗到了甜頭；三是高額回報率的刺激和宣傳推廣的誘導使客戶過多地注意商鋪投資的利潤，而忽視了其背后的風險。3、選擇投資產品的因素調研調查結果表明在列出的影響投資選擇的四項因素中，消費者最在意的是投資回報的安全與否，而不是單一衡量回報率的高低，這說明吉首消費者的投資已慢慢開始趨向理性化，一項有保障的投資產品比一項高回報高風險的投資產品更容易受消費者的親睞。4、產權式酒店的認知度調研調查結果顯示，目前吉首市民對產權式酒店基本沒有概念，這就證明產權式酒店開發成功與否的前提就是概念引導是否到位，是否能夠讓更多的消費者意識到產權式酒店作為一種新興事務具有其他投資物業所無法比擬的優勢，從而使消費者從商鋪的投資轉向產權式酒店的投資。5、產權式酒店投資興趣調研調查結果表明吉首市民對產權式酒店這一新概念新事物并不持排斥態度，更多的是一種觀望和考察態度，這就給日后的概念引導成功提供了可能性，只要消費者認同了這種產品必然會從觀望和考察走向行動、購買。6、對本地酒店的總體印象調研調查結果表明，吉首市民對本地酒店的總體印象不佳，普遍認為星級酒店太少，檔次太低，這為酒店的開發提供了市場依據和開發方向。7、酒店開發方向調研調查結果表明吉首本地市民認為若在吉首開發酒店，檔次要在三星級以上，最好是四星級酒店，因為從酒店市場的基本情況調查中也可發現吉首三星級以上的酒店僅3家，遠遠不能滿足高端客戶群體的需求，結合酒店入住客戶的滿意度調查結果，根據市場情況和公司自身發展情況最終決定酒店的開發檔次。8、產權式酒店投資期望調研調查結果表明吉首市民還是普遍追求高額的回報率，其實回報的高低跟風險的大小往往是成正比的，該結果也說明吉首市民的非理性的投資行為與保守的投資意識相互矛盾，此種矛盾的出現更深一步的結果就是導致投資易受外界環境的影響，譬如開發商誘人的宣傳廣告、技巧性的營銷手段等等刺激，這也給產權式酒店的營銷推廣指出了重中之重——概念營銷。9、付款方式調研調查結果表明絕大多數的客戶都懂得風險分散的道理，所以在選擇付款方式時更傾向于分期付款和銀行按揭，這兩種付款方式基本持平，說明貸款置業在吉首市場已得到認同，故在日后的銷售中注意付款方式的組合也會對客戶產生一定的吸引。10、首付款額度的調研調查結果表明消費者普遍能接受的首付款額度為3—5萬，其次為5—8萬，考慮中國人固有的保守心理，以及本次調查對象中，私營業主所占比例較大，故而筆者將消費者對產權式酒店這一投資產品所能接受的首付定在6-7萬元，這也就基本確定了產權式酒店的售價水平11、被調查對象的家庭年收入調查結果表明吉首3萬元以下和3—5萬元兩個收入段的市民所占的比例最大，其次為5—8萬元，這一水平已高于2005所公布的吉首居民可支配收入的水平了，說明這兩個階層在吉首來說屬于中產階層；而與此同時由于本次調查對象來自于私人企業主和上班一族的受眾分別占到了38.5%和28%，年齡基本在30——45歲之間，那么根據這三項調查的結果，決定了日后產權式酒店的目標客戶群應為30—45歲，家庭年收入在3——5萬左右的私人企業主和一些效益較好的單位、公司的人員，也就是所謂的中產階層。（二）其他投資物業的對比分析目前吉首上市的商業項目有新世界、吉祥商業街、大湘西商貿城、明珠商業廣場、邊城購物廣場等，均價在5000——8000元/平米之間,投資回報8%左右，不少為可自主經營的獨立門面，面積基本在60——100平米；而其他所謂產權分割的一些商業，每一分割部分基本在30——40平米，投資門檻相對較低，但從調查中了解此類鋪面由于各開發商對后期的招商及整體經營管理沒有明確的方向，含糊其辭，存在的投資風險自然是不言而喻的。由此可見相對于商業鋪面而言，產權式酒店的投資靈活性更大，安全性更高，投資門檻更低。四、結論（一）產權式酒店的可行性建議1、優劣勢分析桂芳園地塊所在的乾州新區是目前乃至以后相當長的時期內吉首城市發展的重心，具有良好的區位升值潛力吉首“七大家”入駐乾州新區，以及目前新區酒店配備的欠缺都給本地塊定位做商務休閑酒店提供了強有力的市場支撐產權式酒店的開發成功離不開當地政府的大力支持，而開發商與政府的良好關系也能成為不小的優勢2、劣勢分析新區人氣不旺，使日后的營銷推廣及酒店經營面臨的阻力和困難大大加強地塊周邊大環境不盡如人意，缺乏完善配套，導致近期形象不佳早期“福佳堂”產權式商鋪后期所表現的經營問題，給投資者心里造成了一定負面影響3、機會點分析產品形態的唯一性，填補了當地產權式酒店的空白，如果概念引導到位，將會產生很好的首創效應；從調查中發現吉首投資意識已逐步增強，而目前吉首投資類型的產品缺乏，住宅投資在當前經濟條件下很難形成氣候，唯一可進行投資對比的僅僅是商鋪，而商鋪的開發對地段和人流量的依賴非常之大，所以稍微繁華一點的位置，都是動輒上萬元的單價，近百平米的面積，這讓很多普通投資者只能“望鋪興嘆”，而產權式酒店作為一種旅游地產和商業地產的結合產品具有很大的靈活性，譬如酒店客房面積一般僅30-40平米，總價不高，投資的門檻自然大大降低，而且酒店客房的功能轉換也較之商鋪靈活的多。4、威脅從調查中發現吉首酒店經營普遍不太理想，這也給產權式酒店的經營帶來了難度，一旦酒店經營不善，投資者的投資回報自然轉移到開發商身上，也有可能重蹈“福佳堂”的覆轍在經營方式的選擇上，如果不能引入有影響力的專業品牌酒店管理公司，單憑開發商在本地市場的影響力很難保證項目的開發成功5、結論本地塊若想產權式酒店開發成功必須事先解決好的幾個問題：取得政府的支持最大程度的爭取銀行的支持品牌酒店管理公司的提前介入產權式酒店概念的引導成功（即日后的推廣、包裝費用相對住宅項目將會大幅度增加，應事先有所準備（二）酒店物業的產品建議根據調查結果和分析，初步確認桂芳園項目采用酒店開發的思路較之先前的住宅開發更有成功的機會。現針對本地快的特性做出如下建議：1、酒店規模客房150間左右，300個床位左右2、酒店定位吉首首家四星級產權式商務休閑酒店3、酒店的建筑風格后現代主義，乾州新區地標性建筑，但要與城市整體形象相協調4、酒店配套-1F地下停車場1F酒店大堂和商務中心1F部分—2F中西茶餐廳3F—4F娛樂休閑中心（包括洗浴、按摩、棋牌、會議室、健身、KTV等）5F以上酒店客房（三）產權式酒店的營銷建議由于產權式酒店屬于旅游地產與商業地產的結合品，相對于住宅產品而言，其復雜程度和實際操作難度大的多，所需的人力、物力繁多，故建議聘請專業的中介代理公司來操作，以下僅提幾點個人看法：1、營銷階段劃分概念導入期——主要是大力宣傳產權式酒店這一新型投資產品的優勢，并開始接受客戶咨詢市場預熱期——繼續推廣產權式酒店概念以及品牌酒店公司的進駐，并要登記意向客戶內部認購期——鎖定目標客戶群進行客房認籌公開發售（強銷）期——解籌簽約實現銷售資金回籠保溫期——余房促銷整個營銷階段務必要保持高度的連貫和統一性，重點應在前期的概念導入和市場預熱，此時應重拳出擊，集中火力，重點突破，以保證日后的公開發售一炮打響；另一方面由于該產品的唯一性，市場無可參照產品，故為了確保客戶信心，建筑施工工期一定要跟銷售步驟相配合，盡量縮短客戶在公開發售中的等待時間。2、價格建議根據以上的調查初步確認客戶能夠接受的首付款額度為6-7萬元，那根據市場需求導向法計算：假設客房銷售面積按40平米計算，銀行提供6成按揭，那根據首付額度，總價應在15-17萬，則可得出均價在4000元/平米左右最佳，考慮成本因素和時間因素（按10%增長），實際銷售均價定在4500元/平米左右為宜。3、產品包裝建議由于本項目的唯一性就決定了產品包裝必須有個性、有創意，同時要能體現項目的檔次和品牌形象4、營銷推廣建議立足本地市場，拓展外地市場，包括長沙、鳳凰、張家界以及湘西自治州的其他地區等能夠被省內品牌酒店所影響的區域5、銷售策略建議本項目由于地處新區又是一種新型的產品類型，故而在銷售策略上應把握三點：低首付降低置業門檻，這一點上如果能爭取六成以上銀行按揭支持，即可輕松達到這一目的高回報率引發消費者的投資興趣：設定年8%的投資回報，以及每年12天的免費入住權，10后提供100%回購品牌酒店管理公司的專業經營管理充分保證投資回報的安全性與可靠性（四）產權式酒店的后期經營管理建議1、經營管理方式建議通過調查發現消費者對投資回報的安全性特別重視，說明消費者的投資行為已慢慢走向理智，與此同時，酒店入住率不高也同酒店的經營管理水平不高息息相關，所以建議聘請專業的品牌酒店管理公司進行管理，一方面可通過專業公司的品牌影響力，打消投資者對酒店后期經營的顧慮；另一方面，能更多的吸引客戶入住，保證較高的入住率。2、選擇專業酒店管理公司的應考慮的幾個問題酒店管理公司的業績考評，如品牌影響力，經營水平、服務水平、客戶網絡等等酒店管理公司的托管年限和費用，根據設定的投資回報率，建議年限不能低于10年酒店管理公司日后的經營監管和利潤分配方案，包括客房部份和配套設施部分酒店管理公司進駐的條件是否符合公司的發展狀況營銷策劃部二〇〇六年六月四日附表1：吉首星級酒店統計表序號酒店名稱位置星級房間數床位數價格折扣經營入住率時間1影視大廈團結廣場4124223398面議/0.8自主經營85%2005.52湘洲國際乾州新區準4881803880.35/.06私人承包55-60%20053民族賓館團結廣場3161310258面議/0.8自主經營85%6年左右4邊城賓館人民中路3280500改建期間5富臨賓館光明北路準34685248面議/0.6私人承包55%-60%2年左右6荷花園人民中路準3451102980.4/0.5私人承包65%-70%3年左右7金三角人民北路準330602880.35私人承包40%-50%20048申源大酒店乾州新區準347803580.35私人承包75%20049匯豐大酒店團結西路準34981268面議/0.5私人承包90%20XX.510電信賓館團結西路準377146268面議/0.5私人承包70%4年左右11南方大酒店西環路準3681332180.5/0.6私人承包65%-70%200212煜華大酒店火車站附近準374147278面議//0.5自主經營60%4年左右13鐵道天旅火車站附近準3571093880.3/0.45私人承包60%4年左右14高原紅酒店西環路準3621172180.35/0.45自主經營85%200515九龍假日西環路準348863880.3/0.4私人承包85%-90%20XX.416麗華酒店人民北路準3631132880.4自主經營75%20XX.117金盾賓館團結西路準346100288面議/0.5私人承包85%2005.718天驕賓館團結西路準34690278面議/0.5私人承包70%2000.919銀河大酒店武陵東路24696238面議/0.6私人承包55%-60%200320光大酒店人民北路24898208面議/0.5私人承包65%200221白云賓館人民北路2601072280.45自主經營50%-60%200222郵政賓館光明西路245852880.3私人承包55%-60%200023民政賓館文藝路23980168面議/0.5私人承包75%200224金蝶大酒店人民北路264122218面議/0.5自主經營80%200325金鳳凰大酒店團結東路250952880.4/0.7自主經營60%200426華銀大酒店西環路227532280.4自主經營85%200127郵政大酒店人民北路239802280.4酒店管理公司65%5年左右28金天假日酒店武陵東路245802580.4/0.5私人承包55%200229吉星賓館吉星路24388198面議/0.7私人承包55%3-4年30金源賓館文藝路246801880.4私人承包70%200031電力賓館團結西路242901680.5/0.6私人承包50%-60%199532湘西大酒店團結東路24589218面議/0.5自主經營65%3-4年33友誼賓館團結西路24570318面議/0.4酒店管理公司80%2002.434金路賓館人民北路準258110208面議/0.5自主經營60%2-3年35云莊賓館西環路準2461031680.6私人承包60%-65%2002.736竹園賓館西環路準24991288面議/0.4自主經營80%2005.3合計22484287注明：1、上表格中所列之“房價”均為普通標準間的掛牌價格；2、上表中所列之“入住率”是參考淡旺季的不同入住情況和時間通過計算得出的年平均入住率；3、上表中所列之“折扣”分別為團隊和散客的不同情況，如僅有一項，表明團隊和散客享受的優惠政策基本一樣。●相關鏈接（一）張家界酒店市場現狀調查（見附件1）已提交（二）鳳凰旅游、酒店業對吉首的影響（見附件2）已提交附表2：吉首各行政事業單位定點消費的酒店一覽表序號單位名稱定點酒店序號單位名稱定點酒店1市旅游局影視大廈2州委民族賓館3紀監局荷花園大酒店4公安局匯豐大酒店5州法院匯豐大酒店6電信電信賓館7教育局南方酒店、吉星賓館8消防支隊南方大酒店9財政局鐵道天旅大酒店10鐵道部門鐵道天旅大酒店11州農行高原紅大酒店12石油公司天驕賓館13州發行天驕賓館14州教育局天驕賓館15州財政局天驕賓館16州中行華銀大酒店17郵電局郵政大酒店18工行郵政大酒店19農業局吉星賓館20圖書館吉星賓館21疾病控制中心吉星賓館22公路局金路賓館23州發改委金源賓館24州計委金源賓館25電力局電力賓館26林業局湘西大酒店27安監局湘西大酒店28州政府友誼賓館29州扶貧辦友誼賓館30國土局竹園賓館31郵政局中天大酒店32州法院華苑賓館33聯通金來賓館34州檢查院金泰賓館35政協金利賓館36市文化局水利水電賓館37州文物局水利水電賓館38水電局水利水電賓館39公路局水利水電賓館40武警支隊武景賓館.附件1：張家界酒店市場現狀調查一、星級酒店數量酒店級別數目（個）比例（100%）區域分布市區（個）景區（個）四星級68.2242準四星1317.8167三星級2737.001314準三星1317.8085二星1419.1795合計73100.004033說明：1、據了解，今年張家界已報批的待建酒店項目有5個，且全部為五星級標準；2、根據張家界歷年統計公報及實地市場調查，估計張家界的星級酒店總房間數已達8000多間，總容量為1.37萬張床位；3、無星級的賓館和家庭旅館初步估計達400多家，從市區到景區，從大街到小巷，分布范圍極為廣泛。由于多數酒店都是旅游度假的定位，故位置的遠近對酒店客源并無大影響，主要在于酒店的環境和軟硬件設施。4、從以上內容可看出張家界酒店供需基本持平，趨向飽和。二、星級酒店入住價格星級團隊價（元/間/晚）散客價（元/間/晚）四星340450準四差別較大，一部分按四星標準，一部分跟三星標準差不多，略高20-40元三星160240準三120180二星差別相當大，團隊價格根據各旅游團數量而定，散客從80——120不等說明：1、五一、十一黃金周期間由于酒店供不應求，房價上一般沒有太大折扣，四星600元左右，三星400元左右，二星200——300元；2、其余時間團隊一般可享受2——4折，散客4——6折。三、星級酒店入住率季節時間入住率備注旺季4月份——11月份80%——90%今年從三.八開始淡季11月份——來年4月40%——50%多為入境游客說明：1、旺季期間越是星級高的酒店越是客流多，尤其是三星級以上（含三星）的酒店更是供不應求；2、通過上表可計算出各大酒店的平均入住率為63.3%——73.8%。四、星級酒店規模及配套1、通過實地走訪發現張家界盡管酒店數量眾多，分布較廣，但各大星級酒店客房數普遍不多，尤其在武陵園景區，多為40間左右的容量；2、由于以渡假休閑為主，一般硬件配套設施比較齊備，建筑形態上以低密度的多層、低層建筑為主，一般僅2——5層高，基本都屬于庭院式的風格，且配備了相當規模的停車場；3、市區酒店較之景區而言配套相對欠缺一些，尤其是停車場的配備由于受土地局限，數量不充足；樓層設計一般為5-9層，高層酒店相當少。五、酒店服務滿意度1、由于政府的政策規范以及各大酒店對自身服務水平的重視和提高，目前張家界酒店客房服務滿意度達98%以上；2、據了解今年五一黃金周期間僅發生5起酒店投訴事件，并且都得到了及時有效的處理，樹立了良好的國際旅游大都市的形象。六、星級酒店入住人群1、由于張家界屬于一個國際性的旅游城市，旅游業成為經濟發展的支柱產業，故作為旅游業的關聯產業的酒店行業90%以上的消費者都是來自各地的旅游客人，其中旅游團隊占80%，自駕車和自助旅游的客人占20%左右（這部分客人在以后的旅游中所占比重會大幅度提高）；2、旅游團隊中，入境游客已突破10%。主要為韓團，占入境游客總量近80%，其次為港、澳、臺旅游團；3、由于韓國旅游線路開辟已經有4年的歷程，故游客已經達到頂峰，并逐步下滑，目前張家界正積極開辟西歐旅游市場，預計今后3——5年內，西歐團將成為張家界入境游的主力軍；4、商務性客人在張家界酒店的入住比例不高，僅10%左右，故各大酒店都將精力花在旅游團隊的接洽與聯系上。七、酒店消費者心理1、由于各地經濟差異及消費習慣差異，影響到游客在旅游過程中酒店的消費選擇，據調查了解入境游客一般選擇入住三星級以上的酒店、賓館，占總量的80%左右；2、國內旅游團一般設定4個不同檔次滿足不同客人的消費需求，主要表現在住宿標準的差異上，其中僅40%左右的豪華團隊可能選擇入住三星以上的酒店（且多為廣東、福建等地的省外旅游團），其余標準團對食宿沒有太大要求。八、張家界旅游酒店業對吉首旅游酒店業的影響1、據統計目前張家界已有旅行社62家，其中國際旅行社有15家，排名前15位的旅行社年接待量在3萬——4萬人次，客源相對比較充足、穩定；2、2005年全市各景點共接待國內外游客1453萬人次，而吉首同年接待的游客數僅163萬人次，僅相當于12%左右；3、旅游線路的設計一般為4——7天，境外的旅游團基本僅限于在張家界一地游玩很少有延伸至吉首、鳳凰的；僅有少部分國內游團將旅游線路延伸至了鳳凰，但其中80%以上都選擇在鳳凰當地住宿和消費，吉首在這條旅游線路中扮演的僅僅是一個交通中轉站的角色，僅僅是鳳凰旅游的一個補充，只是在黃金周期間住宿爆滿的情況下，游客才會選擇在吉首逗留；4、從上面的內容可看出張家界旅游對吉首的輻射和影響力相當有限，鳳凰的酒店行業不能像張家界一樣過多的依靠旅游業來支撐，更多的是依賴于一些零散的商務客人和當地相關政府、機關、單位的一些會務需求。附注：1、該調查進行的時間為20XX年5月13日—20XX年5月20日，耗時一周。2、該調查所涉及的范圍為張家界武陵源景區和市區各大星級酒店和賓館。3、該次調查采用實地走訪和談話訪問相關人員的方式進行。二〇〇六年五月二十四日附件2：鳳凰旅游酒店業調查一、鳳凰縣概況及旅游業現狀（一）鳳凰縣基本情況：鳳凰縣地處湖南西部邊緣，全縣總面積1,758.5平方公里，轄9個建制鎮22個鄉344個行政村，全縣總人口36.7萬，由苗、漢、土家族等18個民族組成，少數民族人口占全縣總人口的63.6%，其中苗族人口18.7萬人，占全縣總人口的51.4%，是一個以苗族為主體的多民族聚居的山區貧困縣。縣城距州府吉首市52公里，北距風景明珠張家界200公里，南距交通樞紐懷化市90公里，東距枝柳鐵路新鳳凰站14公里，西距貴州銅仁市58公里，離大興機場27公里，209國首，1867省道穿境而過，經濟區域優勢獨特，交通便利，為湘黔渝邊區經濟貿易的交匯點。（二）、鳳凰旅游業現狀鳳凰縣的旅游業在20世紀80年代之前，一直處于自然、自發形態，基本上沒有形成行業和產業的概念及結構。60年代中葉著名國際友人、新西蘭詩人、文學家路易·艾黎到過鳳凰，并留下了對這一美麗小城的著名評價——“鳳凰是中國最美的兩個小城之一”。

鳳凰縣旅游特點：1、鳳凰旅游產業鏈的特點是：起步晚、發展快、勢頭高。鳳凰縣的旅游業大致起源于1985年，當時該縣提出要大力發展旅游事業的目標，成立了專門的管理機構，并且聘請鳳凰籍著名畫家黃永玉擔任顧問；1986年鳳凰縣被列為全國旅游外事開放甲類縣城；1997年被列為湖南省級風景名勝區；1999年被列為省級歷史文化名城和國家級生態示范縣。但鳳凰旅游業真正起步是在2000年，當時該縣政府把握西部大開發的有利時機，確立了的旅游帶動整體經濟發展的戰略，保護維修和合理