27五月2023第8章_房屋修繕管理章節(jié)內(nèi)容房屋修繕管理概述房屋完損等級(jí)評(píng)定與危房鑒定房屋修繕工程房屋的日常養(yǎng)護(hù)第1節(jié)房屋修繕管理概述一.房屋的基本功能與損壞原因房屋的基本功能與要求安全性適用性耐久性藝術(shù)性龍湖香樟林第1節(jié)房屋修繕管理概述一.房屋的基本功能與損壞原因房屋損壞的現(xiàn)象及原因外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞指房屋的外露部位的損壞、起殼、銹蝕及破壞等現(xiàn)象。第1節(jié)房屋修繕管理概述一.房屋的基本功能與損壞原因房屋損壞的現(xiàn)象及原因外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞指房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞等現(xiàn)象。第1節(jié)房屋修繕管理概述一.房屋的基本功能與損壞原因房屋損壞的現(xiàn)象及原因外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞氣候因素：生物因素：地理因素：災(zāi)害因素：第1節(jié)房屋修繕管理概述一.房屋的基本功能與損壞原因房屋損壞的現(xiàn)象及原因外部損壞內(nèi)部損壞自然損壞人為損壞使用不當(dāng)：設(shè)計(jì)與施工質(zhì)量的低劣：預(yù)防保養(yǎng)不善：第1節(jié)房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕指房屋自建成到報(bào)廢為止的整個(gè)使用過(guò)程中，為了修復(fù)由于自然因素、人為因素造成的房屋損壞，維護(hù)和改善房屋使用功能，延長(zhǎng)房屋使用年限而采取的各種養(yǎng)護(hù)維修活動(dòng)。第1節(jié)房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕特點(diǎn)工作受限經(jīng)常性工作新材料改進(jìn)結(jié)構(gòu)與裝修技術(shù)要求高生產(chǎn)和房屋的雙重性多工種交叉作業(yè)

第1節(jié)房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)國(guó)家對(duì)房屋維修管理的要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，按照一定的科學(xué)管理程序，對(duì)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)管理的房屋進(jìn)行維護(hù)、修繕的各種活動(dòng)所進(jìn)行的管理。第1節(jié)房屋修繕管理概述二.房屋修繕與修繕管理房屋修繕管理原則用戶第一、服務(wù)第一經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用區(qū)別對(duì)待第1節(jié)房屋修繕管理概述三.房屋修繕管理內(nèi)容房屋修繕計(jì)劃管理修繕計(jì)劃制定房屋修繕資金管理第1節(jié)房屋修繕管理概述三.房屋修繕管理內(nèi)容房屋修繕質(zhì)量管理強(qiáng)化修繕工程質(zhì)量監(jiān)督加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量檢查和驗(yàn)收完善修繕工程質(zhì)量保修制度第1節(jié)房屋修繕管理概述三.房屋修繕管理內(nèi)容房屋修繕施工管理指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)房屋修繕的總目標(biāo)，針對(duì)修繕工程的施工而進(jìn)行的計(jì)劃、組織、指揮、調(diào)節(jié)和監(jiān)督等管理工作。包括：施工計(jì)劃管理、組織管理、安全管理、設(shè)備管理、成本核算管理等第1節(jié)房屋修繕管理概述四.房屋修繕責(zé)任的劃分指為確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和使用人應(yīng)分別承擔(dān)的修繕責(zé)任和擔(dān)負(fù)修繕費(fèi)用的界限。案例內(nèi)容－－

業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦？某大廈16條雨水干管垂直貫穿32~5層主人房陽(yáng)臺(tái)板后，從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會(huì)給主人帶來(lái)或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配合。一次，管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被業(yè)主拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒(méi)有做通。業(yè)主認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。案例分析糾紛的處理:態(tài)度要謙恭，處處表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主的尊重，讓業(yè)主能夠理解物業(yè)管理公司的苦衷，配合完成雨水干管的檢修疏通工作。如果業(yè)主仍不理解，不愿配合，就應(yīng)介紹相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，讓業(yè)主了解配合物業(yè)管理公司完成對(duì)公共部位的維修，是業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。如何避免?最好是在設(shè)計(jì)開發(fā)階段，物業(yè)管理公司就已介入，從利于物業(yè)管理的角度提出設(shè)計(jì)方案。本案例里，業(yè)主提出改造雨水干管的要求并不過(guò)分，物業(yè)管理公司也應(yīng)拿出改造方案，一勞永逸地解決這種設(shè)計(jì)上的不合理。當(dāng)然，這樣的改造方案必然會(huì)牽扯到較大的費(fèi)用，應(yīng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意，或開發(fā)商的支持。第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定指按照城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)定的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及方法，通過(guò)目觀、檢測(cè)和定量、定性分析，對(duì)現(xiàn)有房屋的完好或損壞程度進(jìn)行綜合性評(píng)價(jià)并劃分等級(jí)，即房屋的質(zhì)量等級(jí)。第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)分類完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)評(píng)定方法結(jié)構(gòu)部分裝修部分設(shè)備部分第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定一.房屋完損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)評(píng)定指數(shù)房屋完好率：房屋危險(xiǎn)率：第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定機(jī)構(gòu)由房地產(chǎn)行政主管部門設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)。第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定危房分類：鑒定單位：鑒定原則：危險(xiǎn)范圍判定：整幢危房：局部危房：第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定鑒定單位：幢計(jì)量單位：建筑面積危房分類：鑒定單位：鑒定原則：危險(xiǎn)范圍判定：第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定綜合判定；危險(xiǎn)相關(guān)性；影響因素。危房分類：鑒定單位：鑒定原則：危險(xiǎn)范圍判定：第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房鑒定整幢危房：局部危房：危險(xiǎn)點(diǎn)：危房分類：鑒定單位：鑒定原則：危險(xiǎn)范圍判定：第2節(jié)房屋完損等級(jí)評(píng)定二.危房鑒定與管理危房管理觀察使用：處理使用：停止使用：整體拆除：龍湖香樟林第3節(jié)房屋修繕工程一.房屋修繕工程分類按房屋完損狀況和工程性質(zhì)：翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程第3節(jié)房屋修繕工程一.房屋修繕工程分類按房屋結(jié)構(gòu)性質(zhì)：承重結(jié)構(gòu)修繕?lè)浅兄亟Y(jié)構(gòu)修繕第3節(jié)房屋修繕工程一.房屋修繕工程分類按經(jīng)營(yíng)管理性質(zhì)：恢復(fù)性修繕賠償性修繕改善性修繕救災(zāi)性修繕?lè)倒ば孕蘅樀?節(jié)房屋修繕工程二.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)主體工程木門窗及裝修工程樓地面工程屋面工程抹灰工程油漆粉飾工程水電衛(wèi)暖等設(shè)備工程金屬構(gòu)建其他工作第4節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù)一.含義指為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。第4節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù)二.類型零星養(yǎng)護(hù)：指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修。方式：維修人員走訪住戶；住戶隨時(shí)報(bào)修。特點(diǎn)：修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。第4節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù)二.類型計(jì)劃養(yǎng)護(hù)：指依據(jù)房屋各種構(gòu)件、部件合理的使用年限，為保證房屋的正常使用及延長(zhǎng)其使用壽命而進(jìn)行科學(xué)的修繕養(yǎng)護(hù)工作。特點(diǎn)：定期進(jìn)行檢修保養(yǎng)。第4節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù)二.類型季節(jié)性養(yǎng)護(hù)：指依據(jù)季節(jié)性發(fā)生的具體房屋損壞，為保證房屋的正常使用及延長(zhǎng)其使用壽命而進(jìn)行科學(xué)的預(yù)防保養(yǎng)工作。特點(diǎn)：季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)。第4節(jié)房屋日常養(yǎng)護(hù)三.考核指標(biāo)定量指標(biāo)：經(jīng)費(fèi)指標(biāo)：服務(wù)指標(biāo)：走訪查房率、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率、養(yǎng)護(hù)及時(shí)率安全指標(biāo)：案例內(nèi)容－－

污水管道返水怎么辦？一天上午，某室業(yè)主給某物業(yè)管理公司打來(lái)電話，說(shuō)發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間內(nèi)的地漏返水，污