現代房地產項目管理

之

合同管理篇項目管理中國傳統管理思想項目管理現代管理思想結構化流程化指標化企業越做越大，項目“管理”人員越來越多項目越管越細，越做越像總承包商項目經理經常扮演“救火隊長”的角色企業的苦惱……傳統項目管理的特點 以施工管理為主導的經驗導向的 項目管理模式 甲方的項目經理與承包方的項目 經理區別模糊，甲方現場管理工 程師和承包方的工長區別模糊 項目管理缺乏系統性和連續性 項目管理人員合同成本意識薄弱傳統合同與合同管理 部門管理職責劃分不合理——預算 部、合約部、采購部 成本與合同管理人員知識結構單一 合同與合同管理的理念落后—— 孤立的、靜態的合同管理理念 合同文本缺乏系統性和標準化傳統的工程項目管理與合同管理的關系及其不適應性

相互分離的管理體系——合同成本管理和工程管 理“兩張皮”，各行其是 不平衡的管理關系——在工程管理人員眼里，合 同是成本合同管理人員的事。這導致在合同實施 階段（施工階段）經常疏于管理，在現場工作中 由于缺乏合同交底和監督工作，現場管理人員的 習慣意識較強，往往憑經驗按照以往常規做法工 作而常常造成項目管理中不必要的麻煩。

工程管理人員與合同成本管理人員“語言不通” 1＋1<2甲方的項目管理 甲方項目管理特點——資源整合 以合同管理為核心的思想——一切按合同條款 和流程辦事，不能有隨意性，圖省事，拍腦袋 定問題。惟有嚴格地按照施工合同等全套合同 文件的規定，尤其是施工技術規范的要求進 行，才能保證工期和質量，并使工程成本控制 在合理的范圍內，從而使合同順利實施，使工 程圓滿地完成。 對甲方項目管理人員業務水平、工作作風、 良 好的素質的要求——體現在合同觀念、合同的 主觀程度以及控制合同的力度上?，F代項目管理－動態全過程管理項目范圍時間質量成本風險人力溝通采購集成現代項目管理的知識體系知識體系風險管理采購管理溝通管理人力管理質量管理成本管理范圍管理集成管理時間管理項目管理啟動計劃實施控制收尾階段房地產項目采購管理房地產項目采購的定義項目采購不同于一般概念上的商品購買，它包含著以不同方式通過努力從企業外部獲得貨物、土建工程和服務的整個采辦過程。因此，采購不僅包括采購建筑材料設備，而且還包括雇用承包商來實施土建工程和聘用咨詢專家來從事咨詢服務。

材料設備采購

工程采購

咨詢服務采購

房地產項目采購管理【工程采購】采購內容：工程總（分）包工作內容：工程招投標，合同管理【材料設備采購】項目采購采購內容：建筑材料與設備 戰略采購工作內容：采購招投標，供應商管理課程大綱上篇—建立集團企業合同管理標準化體系下篇—集團企業的戰略采購與供應商管理上篇建立集團企業合同管理標準化體系課程內容提綱合同管理是工程項目管理的核心標準化合同與成本管理流程體系合同與成本管理人員的專業化熏陶

1、為什么房地產企業仍然感覺成本難于控制？

（1）關于目標成本的研究和制定已經相當深入

； （2）建筑市場競爭日趨激烈，建筑采購成本日益低廉； （3）ISO業務流程管理已經在各大房地產企業廣泛運用。

2、設計、工程人員的苦惱……

（1）成本目標束縛設計

； （2）招投標與項目采購分判混亂；

（3）變更簽證管理混亂； （4）遵守流程和趕進度的矛盾。苦惱……傳統概預算成本管理

——以固定“量”、“價”、“費”定額為主導的靜態管理模式現代合同管理與成本控制理念

——以標準化合同文本與流程化管理為核心——工程量清單計價模式——成本的動態管理與監控合同管理是工程項目管理的核心 工程的一切均在成本、工期和質量這三要素 的指導下，通過承包合同這個紐帶，來完成 合同規定的義務。合同管理作為工程項目管 理的核心，是法律、工程管理、成本控制、 質量標準的綜合體現。 合同文件的三大要素：法律與商務方面用合 同條件制約，經濟方面用工程量清單和計量 支付制約，技術方面用規范和設計文件及圖 紙制約。合同管理與成本控制及工程項目管理的關系工程項目各項工作的實施都是圍繞合同總體目標來運行的，因此，有效的工程項目管理和成本控制是通過有效的合同管理實現的。工程管理人員與成本合同管理人員共同做好合同，管好合同。合同的管理貫穿于整個工程項目的始終。項目工程建設的工作過程概括起來就是兩個環節：一是簽訂合同，二是執行合同。這兩個環節是密不可分的，前一個環節是后一個環節的基礎，后一個環節是前一個環節的繼續，缺一不可。如果將采用各種技巧來實施工程項目管理和控制成本比作“栽花”，那么提高企業的整體合同管理意識和管理水平，就是“植樹”。標準化合同管理體系合同文件結構化、標準化。合同管理流程化——流程管理實現從職能導向到流程導向的轉變?！孪阮A防勝過事后補救。——有效地控制好每一個管理過程/流程節點，就 自然可以得到預期的可交付成果?！稣_的事與正確地做事。流程管棗理流程埋象人默體的唇神經遺系統,它確保很了組織功能嘴的正慨常運惑轉與莊協調算一致量性流程腿是組進織的吊基本呈運作湖環境,直接影腸響到人的屬行為叢進而沈影響電組織留的文資化壞人在蜓好的制唱度下可永能會變澆好,好人在柴壞的制紙度下可匆能會變載壞為什么乳我們總次是出錯屋？已經習撞慣了!流程活管理逼定義憶：馬管理胸一個近或者抗幾個杰流程辛的一膏種體仔制，法把責古任和奔義務北端對猶端地斤分配若給流要程所土有者霧（托禁馬斯鋤伯特稀爾斯職），岡通過命對流曠程的謙要素邊進行翠管理,以達成恐流程的揉績效目增標的過盒程。流程管篩理的好攔處－有鄭責有頓序有優效高蛛效保證出目標環的持趕續實鮮現提升詢組織蹄的運齡作效左率承實現獎管理綱一致勁性實現違管理折模式設的轉匙變構建聞有競率爭力傍的管致理平指臺組織母目標恩通過謠有效請的流過程運嫁作來員實現登，通停過流董程管遺理實也現流走程的載目標仁最終于保證癢組織香目標肚的持綠續實云現理順內功部運作旗流程及茶流程之凍間的接衫口，消膜除流程篇的瓶頸且提高流液程的運專行效率鑒降低運攝營成本坐，實現婚組織內筍部運營襖及管理笨的一致限性通過流怎程管理須的實施秒將以職額能為中聯心的傳食統管理炊模式轉蜓變為以捐流程為記中心的役管理模味式通過流曠程結構軍和流程承網絡的魄建立，招明確流鐘程關系涂和流程涂運行標謎準和要逆求，將恭最優經探驗顯性解化，構軌建持續途改進的還管理平檔臺實現卻顧客于的高吉度滿映意建立束以顧涼客為蕉關注罩焦點耕的流西程管序理體查系，俗實現抖顧客旨的高下度滿野意并擺提高孤顧客肺的信茶任度饒和忠鍬誠度組織臭內部卡文化溫轉變以有旱形的匆流程含影響圓組織誰的內仗部文續化并頁帶動元組織摟文化緣瑞的轉戶變,建立高聯效溝通/開放/知識共胃享/有效林執行興的內扣部文免化流程管旨理是實稠現精益源化生產蜘的必然遭途徑創業跪期成長潔期成熟期規模/市場巷影響晶力發展茂階段衰退勸期手工木作坊粗放式規范請化精細恰化精益化復地正振處于從指規范化概進入精佩細化管剃理的過朝程合同幕管理吊流程總的標拆準化喇與專鄙業化現有管筆理流程礦的主要蜓問題——專業火管理減流程辟和行翁政管收理流在程混欠在一廚起，隨過于敬繁瑣腹和復丹雜，柴再加冤上部圓門之漠間的組協調損問題圍和具賭體專領業人芒員的商綜合令素質習等因檔素，梨導致諷工程織人員辯為了軍趕進餃度，晶常常騾選擇烏“走臭捷徑純”，即致使刃流程炭形同證虛設門；觀點沫：快扒節奏玻的工漲作作害風同黃必須獅按照辟程序辯辦事蕩，似塑乎有形矛盾謙，其恢實不堂然，激實踐煎證明連這恰濃恰是鐵我們驚的不窄足和擱應該祖加強盤的地握方。要點：憲工作的永事先計炒劃至關朋重要。設計階燃段合同頌流程化蜂管理要造點合同鑒管理拔人員謀先期雜介入喪，實學行全致過程陷管理者；設計人做員和合扒同管理奸人員緊刻密配合鎖，方案受設計和非成本測作算同步糖進行，楚不能等綠方案完競全出來走了，成悶本才介旗入評審凳；標準格信式，成流本預算爐表的內保容格式怠和工程矛量清單皇一致；前瞻性下的、跨起專業的碧、綜合施的成本法管理。相關佛案例(L該EN杏G)。招標旦文件苦編制斃流程溫化管鞠理要鬧點編制前矮的準備永工作——采購方傷式，招辱標模式蹄，招標誓進度計毒劃；編制站前的盡研究坑工作——研究返圖紙福，了疫解合酒同范拼圍和礦技術櫻商務姥要求鉤；如礎果工聲程量渴清單漂是委塊托咨黨詢公嘆司完廊成的橋，則幻玉要對墨咨詢滴公司撞進行去清單抱編制雄前的崗交底截，以桐保證爽清單昂和招臘標文熟件成咬為一短個整羅體，尖避免臟管理皺脫節折；文件編上制（要庸點：合父同范圍阿及發包春人要求揪的約定無，合同雹之間的睬邊界責稀任約定專，工期墾的約定永，工程柏量清單薯的編制癢，單價良細目表責）；設計纖和工隔程口閣及時產提供桐完整覺的技透術規銅范和松標準擋，視足工程辣需要施提出扮關于陣施工遙方法磨和工隆藝的述要求舅。各種情挎況下合垂同范圍存及發包逃人要求捐的約定新和招標類圖紙的旨關系——（a）圖紙明明確完泥整；（b）圖插紙不楚完備差；（c）圖如紙需編投標肚人深島化設致計；酸（d）不繭明確斃工程柴；堅定畢不移括地推廣洗運用學工程沿量清屑單。招標大過程搞的流兇程化舊管理退要點發標前幟與投標貓人的交頂底工作簽，以指的導其投晝標和報跪價。標準招刊投標流站程：發葛標、投上標人現繭場考察躬、投標斧答疑、郊補充招界標文件坊、回標富與開標梳、初步落評標報排告、議劈燕標、最談終評標前報告、展定標。工作療紀錄拔完整熔，程唉序和哨行文紫規范玩。謹防承承包領商的石不平激衡報圍價和念對分具判界斬面工劣作認奧識不暖清。積極返消除霞承包激商對餅合同路條款爛的“鵝恐懼甘癥”寺。工程陣階段盟流程螞化合遮同管話理要寄點（1）工程管學理人員涂在施工鈔階段的透職責：檢查合鞋同的執成行情況幼，監控極施工進頭度，發浩出變更睡和簽證賽指令，捕評估承站包商提距出的各好項建議峽，保證妹施工材秧料和工思藝符合鄙合同規愁定，以曲控制整厭個項目債的順利鑰實施。成本預合同含管理厘人員闊在施貓工階起段的粘職責蟲：解釋合先同，協甲助項目剖經理進識行項目鐵實施階男段的合海同分解補實施與踏集中控刺制，合坡同的目展標成本紙控制，狡工程變來更的計資量與計果價，索仔賠與反舊索賠談啟判，在襪工程人注員的協勁助下監超測已完斗工數量頂以進行炕工程的猛支付與腰結算。項目眼經理霞必須烏是精御通合奧同管糊理的寄復合進型人筒才，晶其首視要任習務就趁是通爭過合滔同管覆理來扶控制割全局回，完暫成各啊種既旗定目蔥標。寶組織撒項目災部全渡體人品員熟血悉合揮同資捎料，皂將合凱同工期作內趙容量彎化分掘解落蓬實責禿任，慮并進廟行相齒互間摸的協趟調，國按合擺同規冒定，奴進行察一系膊列的迅質量她、進貴度、斃成本殿和安超全管麥理工高作。工程別階段凱流程塘化合嘆同管迎理要撒點（2）合同實呼施保證擔體系——建立滅合同劣的分攪解、仰交底憤和落不實程傻序——定期合攀同執行榮檢查（園例會）——建立點標準尸工作搏程序講：流歷程簡何明，舌盡量盞采用虹標準梳表格桐與標叛準模椅板——嚴格質館量檢查碰驗收制聽度：質只量驗收臥、工序莊交接、無材料檢肚驗等——然“技術笛加管診理”鞠型的雀項目旅管理恥隊伍對承洽包商棒最初初進場手的反陶應速窗度的圍管理爆往往采是一萍個工睬程成暈敗與誘否的妻一道真考驗裕。了解監模理工程姻師的素幟質，有堪效地利下用和發串揮其作的用，將押之并入終甲方項倒目管理絡團隊，盟督促和拼指導其褲工作——資料員灑和現場妨質量監其督員。項目慮檔案排管理——對于姐各項馳會議染紀要浪、雙帳方往薪來信策函、短施工唯備忘域錄等啄基礎趴文件醬，必欄須分定類歸率檔。甲方桐內部舞合同竟對工刪程的顯交底對總承瘋包商的螞交底工程餡階段災流程連化合腥同管監理要態點（3）施工距進度別計劃彩與現脂金流畫量的顧動態穿監控長。成本監任控的關課鍵手段吊之一——工程財將政報告霞，體現反成本目咸標偏差紡狀況、蓋變更狀寸況以及歇現金流香量。設計尊變更短與現恩場簽橫證的陶管理——編號管團理，抄皇送各方概，分類耳歸檔，查加強變率更執行熟的監控壯。支付——關鍵英：避熊免超蝦付；重辦法腐：對孤圖紙熊和工天程量喘清單嚷整體壯把握球，成華本人秋員定馳期下衛現場略，了戀解施糟工進徑度和狀變更悼情況捷，支駝付至75％左虛右時瞞最危偶險。結算——關鍵：錄完善的叢工程資趕料記錄剩系統；捆對于委蒙托咨詢伯公司完鵲成的，知要對咨梁詢公司鴉的結算載工作予削以先期德指導。正確處煎理和工玻程承包爬商的關飼系發包啟人和紗承包潑商不征是對搖立的矩關系材，而響是協令作的否關系對承稼包商嘗的引朱導和近支持東，將仆之納撕入“吸游戲璃規則厭”嚴以律抬己工程案顧例之前曾后兩位程甲方代咽表實施齡不同管餅理方法顧的結果全面合檔同管理連續性梯管理，技責任到沃人；工作黎程序拼標準餓化，貢行文適規范楚化；資料恐和工索作記竹錄完尿整；完善的倆資料信砌息庫系犯統；強調熄工作洋計劃念及跟鵲蹤執雖行；各方協勢調，綜內合管理辨；合同人暮員提早劣介入，色宏觀地層、全程順地管理懼。項目及踩合同管桶理人員樓的專業磚化熏陶一、考合同鹿管理狠人員懶的綜蓋合專嫌業素卷質再完善理的制度信和流程潛缺少人具的因素披，都只醒是冷冰原冰的廢治物；標核準化合懂同管理耽的實現煉取決于榨執行人她員的專暗業水平孝、專業雁觀念與砌意識、搞專業操撇守和職維業責任姓感；合同管棒理人員災是全才帳和博才——不但變懂得挖造價豆和合脅同，花還要秤在財助務、駁法律陽、設奴計、貸施工偏、項汽目管棚理，莊以及偽營銷世策劃循等方畜面具脅有綜莫合專齡業知睜識和啞經驗今，具特有掌但控全廳局