房地產投資分析與決策★房地產投資概述★房地產投資決策程序★可行性研究的內容★房地產投資分析的任務★案例——政府請客，憑什么要我們買單?!一、房地產投資概述房地產投資的含義房地產投資的特性房地產投資的類型房地產投資的目的房地產投資的含義所謂房地產投資，是指投資者為了獲取預期的投資收益，對房地產開發、經營、管理、服務和消費所進行的投資行為。一、房地產投資概述房地產投資的特性1）區位的重要性：房地產開發的第一要素是區位，第二要素是區位，第三要素還是區位。①選擇的區位在當前必須對開發投資者、置業投資者（獲取合理、穩定的經常性收益）以及未來的租客（方便地開展經營活動以賺取正常的經營收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。②選擇的區位在未來必須具有增值潛力，房地產投資價值的高低，很大程度上取決于所處地區物業的整體升值潛力，而不僅僅是看當前凈租金水平的高低；③重視所處區位的變化情況，避開環境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區。2）政策影響性：指房地產投資容易受到政府政策的影響。房地產投資概述

3）對專業管理的依賴性：對房地產直接投資而言，房地產投資對專業管理的依賴性較強。4）房地產投資的巨額性：房地產投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產。5）房地產投資的風險性：房地產投資開發的每一個過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風險。6）房地產投資的保值與增值性：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長遠來看，最能保值而又最重要的實物就是房地產。故房地產投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。房地產投資的類型按房地產投資形式劃分1）房地產直接投資：投資者直接參與房地產開發或購買房地產的過程并參與有關的管理工作。①房地產開發投資，投資目的主要是賺取開發利潤，風險較大但回報也較豐厚。②房地產置業投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產經營的需要；二是作為投資將購入的物業出租給最終的使用者，獲取較為穩定的經常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費四個方面的收益。房地產投資的類型2）房地產間接投資：是指將資金投入與房地產相關的證券市場的行為。①購買房地產開發投資企業的債券、股票②投資于房地產投資信托基金。投資者將資金投入到由職業投資經理管理的共同基金，用于購買、開發、管理和出售房地產資產賺取收入。優越性：以相對較少的投資持有多元化的房地產組合；有強大而穩定的分紅潛力（來源于所擁有物業的經常性租金收入）；有機會得到資金增值；投資的流動性很好。③購買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個集合內的貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產投資收益。房地產投資的類型按房地產投資對象劃分土地投資：以開發、經營土地作為投資對象房地產開發投資：以開發各類房屋、建筑物和構筑物作為投資對象。房地產經營投資：房地產銷售、出租、互換、信托、房地產證券投資：房地產債券、股票、基金房地產中介服務投資：房地產咨詢、經紀、估價等中介服務。房地產管理投資：房地產管理、維修、保養、服務二、房地產投資決策程序◆項目管理程序◆可行性研究的階段、任務

投資機會研究(OpportunityStudy)

初步可行性研究(Pre-feasibilityStudy)

可行性研究(FeasibilityStudy)階段立項投資決策設計施工交工運行產生報告項目建議書可行性研究報告項目評估報告勘察設計文件開工報告階段報告竣工驗收報告后評價報告房地產投資決策程序階段機會研究初步可行性研究詳細可行性研究項目評估工作性質項目設想項目初選項目擬定項目決策主要任務捕捉投資機會，為投資方向提出輪廓性建議確定是否需要進行詳細可行性研究，決定關鍵性問題，縮小研究范圍提出多種可能建設方案，進行綜合分析和全面技術經濟論證，確定項目可行性對可行性報告進行審核，提出評價意見，最終決定投資是否可行、合理估算精度±30%±20%±10%±10%所需時間1～3個月4～6個月中小型：半年大型：1年或以上1個月左右所需費用占投資％0.2%～1%0.25%～1.25%中小型：1%～3%大型:0.5%～1%-____可行性研究的階段、任務房地產投資決策程序◆可行性研究的程序項目籌劃提出開發項目的設想，組建研究機構，也可委托房地產咨詢公司、顧問公司和工程公司等單位研究。承擔研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項目提出的背景，收集主要依據材料，制定研究計劃。市場調查與分析對項目投資的經濟、社會和政策法律環境，房地產市場需求情況，可供選擇的開發場地、開發條件等，進行廣泛的調查和分析，從而尋求市場機會，確定開發項目的市場定位。房地產投資決策程序優化和選擇開發方案

根據選擇的目標市場和備擇場地，設計若干個可供選擇的開發方案，并經過分析對比，選擇出最優方案。方案評價

對優選出的方案進行深入細致的研究，分析開發項目經濟上的合理性。對開發項目的投資費用和收益進行估算，做出項目財務評價和經濟評價，并考慮項目的投資、租售價格、規模、建設工期等不確定因素的變化，對項目的投資效果作敏感性分析和風險性分析。編制研究報告按開發項目可行性研究內容，編制可行性研究報告。三、可行性研究內容房地產投資可行性研究解決開發項目建設1）必要性：市場需求，社會需要；2）可能性：原材料、工藝設備、資金、場址及環境影響；3）財務可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡）4）經濟合理性：對全社會的貢獻、所付代價；5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風險分析6）項目可靠性（風險）。三、可行性研究內容1.項目概況2.開發項目用地的現狀調查及動遷安置3.市場分析和建設規模的確定4.規劃設計方案選擇5.資源供給6.環境影響評價7.開發建設計劃8.項目財務、國民經濟及社會效益評價9.不確定性分析10.結論與建議

可行性研究內容前提市場預測和建設條件的調查基礎開發項目的規劃設計方案核心經濟評價可行性研究內容

市場預測和建設條件的調查市場預測包括房地產市場銷售調查和需求預測，開發項目的銷售或出租前景分析，市場范圍的確定和租售意向分析。建設條件分析包括基礎設施狀況及其外部條件，各類建筑物、構筑物的現狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數和人口，需要安置的勞動力人數等調查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業、服務業、文教衛生環境條件進行分析。可行性研究內容規劃設計方案開發項目的總平面布局，主要建筑物的造型設計，城市景觀設計，建筑物的主要技術參數，場地內外交通組織，基礎設施與工程管網規劃。可行性研究內容經濟評價經濟評價階段需要進行開發項目的投資估算、財務評價、國民經濟評價、社會評價

投資估算包括開發場地的購置費、拆遷安置費、項目的工程造價、規劃費、建設費、管理費和其他有關費用的估算。

財務評價是在國家現行會計制度、稅收法規和市場價格體系下，從項目自身角度，分析工程項目的投資、成本、稅金和利潤，計算項目的效益和費用，考察項目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據此評價和判斷項目財務可行性。可行性研究內容可行性研究內容國民經濟評價是從國家整體角度考察項目的效益和費用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率，分析計算項目給國民經濟帶來的凈效益，評價項目經濟上的合理性。國民經秀濟評價舅與財務吐評價的冒區別評價角聞度不同：財務評軋價站在夫項目的兆層次上也，從項始目的經煮營者、途投資者彼、未來家的債權越人的角定度，分何析項目叨的可行肉性。國擠民經濟姜評價是存站在國淺家和地甚區的層趣次上，恒從全社政會的角遵度分析祖項目的逼合理性紛。項目雁費用稅和效鄙益的渠含義校與范譯圍不們同：財務踢評價遣根據材項目怨直接求發生瀉的財蒜務收言支，演計算釋項目踐的直挺接費補用和晴效益扛；國剖民經沫濟評軋價則久從全鋸社會獎角度皂考察酷項目夕的費顧用和熊效益托，考蠟察項創目所康消耗塵的有惰用社誤會資亂源和傷對社炒會提壘供的局有用效產品板，不腳僅考夫慮直回接的霧費用暑和效也益，責而且桶考慮魄間接睡的費暮用和話效益級。評價樓采用滴的價銹格不腫同：財務評途價對投凱入物和耽產出物傘采用預蒸測的財命務收支柄價格；國國民經呢濟評價棋采用根胖據機會山成本和著供求關它系確定押的影子糞價格。采用的附評價參律數不同伍：財務潑評價捷采用市場匯照率及因行羽業而異粉的基準掙收益率蝦。國民鐘經濟評崖價采用舌國家統脹一測定球的影子檢匯率和鎖社會折產現率。可行性彼研究內飛容社會評徒價是分析狹擬建項杯目對當粒地社會罰（或波潔及地區繼，乃至石全社會蝴）的影早響，分油析項目涼所在地受區的社顛會環境做對項目臟的適應卵性和可敬接受程燒度，評稅價項目撒的社會饅可行性蛾。社會侮評價從社孔會和毛整個票國民溪經濟膠的角灣度考父察項成目帶序來的紙利益閑和消椒極影涉響。奪如項南目是甜否符薯合總堪體規樣劃、耀能否探改善壞城市著居民款的居軍住條科件、煤豐富都城市暮景觀壘以及流提高晶城市碗經濟惕效益走等。當從企楊業的角頸度對項經目所進福行的財如務評價滋與宏觀略的社會兔經濟評繞價發生爽矛盾時制，應以蛛后者的手結論為服主決定關開發項狂目是否績實施。可行羽性研怒究內律容不確定穿性分析不確眉定性壞分析擔包括教盈虧胳平衡繁分析藍、敏希感性圖分析步和風裳險分舉析（者概率劉分析惕）。氧盈虧沙平衡某分析秩僅用天于財量務評糧價，旋敏感痕性分刺析和御風險繳分析多即可癢用于都財務標評價畫，也鍋可用沃于國正民經勉濟評夾價。盈虧平侍衡分析聰，又稱伙量、矩本、數利分籍析，姐是通曾過分燈析項擺目產淋量、五成本冶和利槍潤三愈者關屬系，壇確定擋項目滑由虧甲變盈爸或由虛盈變沒虧的品平衡公點，學以判們斷項華目的富風險職程度凈。敏感性薄分析，是通糾過計算強一個或呼多個不紛確定因寫素變化普所導致描的項目商經濟效喉果評價海指標的改變化幅憑度，即陵以判斷輸預期目澇標受各敲個不確折定因素茄變化的駐影響程吐度，即巷風險狀儀況。在懶房地產畏投資分的析中，象應對開機發工程胖的投資睬、收益杯率、租母金、貸際款利率候、工期失、出租均期等因詳素的變抱化作敏百感性分質析。風險分用析，是根憑據投治資、脅租金聲、貸妥款利妻率、李建設拍工期鐵、出仗租期掘等各吼種變或量的啄概率摩分布初，推愛求一掠個項慣目在語風險怒條件渴下獲鞠利的憂可能覽性大甜小。四、房捐地產投若資分析吸的任務1）換為投簽資者炒提供偷投資杠方向2）株為投旬資者奴提供掠運作乖方式3）為勢投資者咐預測投仇資效益4）幅為投錯資者砍描述她風險岡及提槍供避協險方居法案例—蘋—政府嗚請客，芳憑什么閥要我們壇買單?!民營企乳業將縣管政府告低上了法到庭，這喚在四川吉資中是匙有史以生來第一滾回。事滿實真相義到底如游何？這雀場官司貝暴露了銳民營企侵業介入氧公用事糕業過程慌中的哪齒些問題基？政府富如何依粱法行政斜，民營趨公用事狗業如何湯合理定憶價，同號時兼顧星百姓利偶益和投宏資者的飲利益？幫這些一補時成為藝當地輿歡論關注份的焦點韻。政府請蒸客，憑品什么要寇我們買于單？資中牧縣位械于四盜川盆厚地中夫部，跪沱江臂將縣優城分借為兩率半，根早年峰建成書的沱唇江大犯橋成冶為連怨接縣襲城南逼北兩穗大城棵區的戀唯一碰交通卷要道若。1史99啞7年掘，資川中縣溉政府畏與民亞營企壇業四福川九倉達公準司簽仰訂協深議，慨由九哭達公續司控竄股子氏公司寒資中犯沱江排大橋困建設弓管理替有限挽責任載公司扇（下崖稱沱協橋公數司）毫負責猴投資柜大橋而改擴漂建。沫19陸98豈年大董橋加近寬改咸造工夜程完傳工。竊四川威省交吉通廳琴、財墓政廳汗、物花價局譜先后校批準犬沱橋妙公司料于1滑99柱9年嗽2月終至2鄰00智1年宗9月申對通個行車青輛試智收費饞，2秘00滔2年奸1月樹1日菌至2肝01恐8年準2月沈4日他正式盼對通妙行車相輛收賠費，鑄并根迷據不灘同車震型規吸定收跌費標牙準為鈔1至頭16撕元。案例屢——浪民營資企業沱江公音司執行尾董事、啞總經理彼何永均脂說，大癢橋加寬對改造項南目建成見至今，錢縣委、特縣政府躺先后1凱0次以田會議紀征要方式姐要求公圖司降低羞部分車宅輛的通透行費標涉準。為隙了搞好廚和地方勸的關系艇，公司住前9次獄都被迫鵝接受其朗要求，枕蒙受了截巨大損繩失。今褲年6月購，縣里疏又一次淡要求公侄司進一畝步降低丸對公交堡、出租羨、營運永三輪三誓種車輛濃（下稱盞“三類膽車”）妄的收費盆標準，晝這勢必漿會進一系步惡化待公司經可營狀況皂，所以孟不得不屑拒絕縣貿里的要怖求。7月令初，乖由于贏許多握通行但車輛聲拒絕償交費沿，大摟橋收僚費站煤與部減分車棗主的甚沖突暗不斷惱。縣蹦里隨閃即派隊出警掛力，蹄維持仍大橋思秩序昂。但往何永響均說繞：“荷當出綁租車艷、三粥輪車擴通過批收費美站，鋼工作傍人員罩攔車賺收費坊時，涌警察飛便強攝行推嚇開欄環桿放脅行，賤有時堂還帶紡走收隱費人混員。偽每天項放行于的出健租車錄達1勾00像0余貍輛次劑、三欺輪車請60邁00登輛次壇以上電，公斯司損姿失嚴傲重。黎在此心期間悟，收扔費站罪工作券人員該多次老被打塑，甚行至發潮生在觸警察董眼皮串底下懲，他稅們也卷不聞注不問擴。公唇司報頭案后珍，大膜多數吹案件煉至今挑得不攀到解蛾決。案例忘——巷民營雨企業據介紹腎，縣里襯之所以縫要求公捷司降低貧“三類拼車”的悅收費標近準，是謀因為這儀些車輛遇經營困篩難，這泛讓何永肉均難以待接受。恨“幫助擊他們走燭出困境趁是政府倡的責任倆，政府赤不能轉槳移給民珠營企業育。再說柏，縣政怎府向經鋸營三輪守車的業睜主收取晃了上萬摩元的高父額費用殊，憑什蓋么一再霸要求我侄們降低塔收費標踢準？這稱豈不成雪了政府狗請客，碎卻讓民煩營企業日買單？7月中買旬，沱疊橋公司灶將資中鄉豐縣政府煙告上了朱法院，捷請求法廚院撤銷挺被告歷光次要求始原告降廈低收費噴標準的程一切行絞政行為挖，并判韻被告協從助原告麥恢復正攔常的收季費秩序咸。案例—種—縣政雁府應邀體居中額調解哪并懼未違吹法行攜政針對沱襖橋公司饞提起的第訴訟，雀資中縣名政府等進被告在燃答辯中萌加以否瓣認，并柔稱自己繭是根據毫沱橋公朵司和車林主等當障事人的蔽請求居俱中調解拒，并未慘強迫公壞司降低色收費標浩準。資殼中縣縣順長王和令平說：膨“前9今次我們貢與沱橋牛公司負影責人溝坑通得很敲好，不煎知道為予什么這晨一次鬧友得這么串僵，最惠后把我必們告上羨了法院費。”他秀承認，下縣里過紹去考慮宗到老百興姓的承您受能力漁，多次脾與沱橋階公司“書協調”猾要求降弟低收費貨標準，將但從未腹想過通峰過法定坑程序請鉛求重新孫審核收華費標準搭。資中縣燈的另一嬌位主要益領導說關，今年墊縣里領駁導班子扇受到很劇多來信汪和投訴鎖，對沱增江大橋載收費標錢準、收像費年限畏等問題醒反映強鎖烈，縣油領導班逼子從關懲心群眾網疾苦出區發，要牛求九達從公司對層公交、矩出租、躲三輪車都等進一爛步給予尼優惠。憤縣里對療沱江大壘橋在項掃目投資震、收費嗎年限等牢方面進繡行了初饅步調查須，發現思存在較猶多問題格。鑒于膽沱橋公笑司已經吵起訴縣絮政府，懼縣里愿產意通過墳法律途拼徑妥善豎解決這剃一問題槐。案例曾——狡車主大橋惕收費切確實翼太高峽標筋準需凍要重垃新核憲定11月榨27日面中午，預記者來傳到資中襖查看沱激江大橋倆收費標風準，在蠶20分靜鐘里看排到了這耀樣一幕據：從北稀向南料的通脹道上芳，一購名成跟年男茫子將錢收費及欄桿閘拔出拳扔掉童，應騾當繳頌費的強車輛洋隨即辰不再康交費崇，魚恩貫沖裁過收咳費站倍；從立南向可北的鉛人行宰道上流，幾張名摩標托車屋車主譜用鐵蒼錘一動類的報工具紛拆掉趨人行曾道和跌機動斬車道遵之間恒的欄懂桿，浪摩托注車繞瓶過收駕費站馳而去說；從夠南向均北的凈通道雨上，攤收費場人員若被人廳群包沙圍后休被迫禍離開攻通道噴，欄妨桿隨架即被緞人抬雀起，哨大批猴車輛爐隨之洲沖過塔收費沫站…端…記者毯詢問堤一位窮開機婚動三繡輪車叫的司振機，淹他說隱：“籌這樣笛的事滾情多鉗了。些大橋嚼收費閃太貴破，又擴不降意價，乞我們趴根本嘆交不腳起。組”案例—崇—車主記者遼收集盡到的震其他桃資料仗也證樸實了鏈車主蕉的這別種看強法。堪資中追佳和峰出租烤車公仁司今贊年在蹲給縣鉛委縣游政府煙的緊臨急報尺告中程表示忘：如洲沱橋準公司州按趟離次收扯費，染10廳0%派車主紫堅決五不答旨應；寧如按軍每月忌每車勒包干利交費謹55溪0元器，4豪7%刷的車豆主認燭為收客費過瘋高，璃難以鴨經營們。這展些主誕要由還下崗憶工人采組成劇的出氏租車蕩主反蜜映，舟附近竟的內笛江有街兩座杏大橋累，出荷租車畏包干辣每月棚才3菊50歌元，真沱橋淹公司盞的標田準實遣在太藍高了改。縣公墾共汽脫車公膽司也體認為窯大橋吉收費致過高槳。公預司在找20瓣02絡年給遮內江嫁市交伯通局縱的報陵告中斬表示津，公疏司有校38唐輛大禁中客殺車，拖每年繪只有迎40醉0萬比元的隔收入耀。而品按批絕準的派收費把標準閑，公興司一盼年得假支付記10劫0萬架元的曉過橋儉費。貨如果訴這樣洗，公框司只繞能破咐產，較公司蜓接收戲的1訴80脹多名障下崗酬職工事將再熄次下那崗。謙同樣剖在內喚江，痛當地攻公交獎公司蠢40閘0多授輛公邀交車鞏經過觀兩座艙橋，參每年臭也只車收過化橋費凱10輩萬元扎。與犬之相菜比，享資中劇的過釘橋費異太貴應了。為此筋，一駁些人仿聯名亡向有返關部雄門投啞訴，列要求漫對大濾橋的踩投資怨金額摸重新秒審計掀，并終重新們核定慚收費煌年限姜及收咽費標身準。案例濁——較官司院之外宜的話族題：政府浪如何告依法侵行政濫民觀營公擊用事時業如啞何合襖理定投價在法院筐尚未一遞審判決孩之前，牙這場官菠司的輸些贏未可腎預料。順在民營動企業越尼來越多陰地介入裂公用事單業的背腹景下，議政府如溪何依法鴨監管民泄營公用道事業，缸民營公吉用事業偽如何合搶理定價五，才是膝真正值棋得關注癢的話題樣。律師聽趙軍山說：娃“對大于省彎里批擇準的漏大橋各收費臣標準蔬，資茂中縣秩政府催不能顫自己抗說改撲就改優。像折這樣尊的收隨費行炭政許狠可，呼其設隨定、否修改任、廢月止，轎都要頂嚴格叨依照揪法定爬程序足進行屯，下葵級政旋府和自部門捏肯定擺沒有舞這個糾權力遷。”作為俘縣長粉，王揭和平際不愿徹多談評這場鋒官司冤。但控這場坦官司販提醒蜜我們睛，在宅依法陷治國粱的時罰代背活景下緒，政晶府機素關一粘定要維依法桌行政的，依衫法辦踢事。“縣政分府被告豈到法院嘴，已不泡算什么他新聞。抬在四川寶，省政瓦府被告柏到法院頓，也不爺止一次鐵。”四中川省高稅級人民泰法院行找政庭負遍責人說宰，“在蠟法律意歷識不斷雷增強的疊今天，燙如果政予府和各僵部門不宮想吃官蘭司，關的鍵是要救嚴格按立照法律仔規定辦禿事。”案例—拋—官司坦之外的漢話題部分群捧眾對收加費標準螞和年限剝不滿，組也是引榨發這場澤官司的男一個重傻要原因襲。盡管尸這個案喝件還沒任有最后釣判決，關但有關盡方面應駁該從中車吸取教待訓。這惕就是，亡政府決指定重大抄事項，左一定要燃科學決黨策、民或主決策慮，廣泛左聽取各眾方面的司意見。資中容縣人昌民法廚院負隸責人咐說，莖“如恥果當膊初有悉關部天門廣接泛聽愚取各刷方意捆見，添肯定撞不會傳出現集今天蜓的情糠況。范”北京天毛則經濟迷研究所妖所長、擴中國公瞇用事業餃民營化澇研究中群心主任罩仁盛洪慢說，公洗用事業債經營的紋一個核張心問題羅是定價拼。它并克非完全效的市場麻競爭領貸域，不煮可能讓菊消費者煤自己定談價，那搏樣投資警者肯定切無利可里圖。定哲價時，鴿我們需呀要科學防的成本毒預測，象充分的排市場競喊標和全擴面的社可會聽證蘆。一方是訂百姓利答益，另述一方是肌投資商鉤的利益蜓。如何度兼顧雙之方？這飾對政府曲監管提代出了挑余戰。“茫關鍵是描要在保術護消費像者和投顏資者利旬益之間販尋找一匆個平衡照點，讓掏投資者借有利可煎圖，但菌無暴利慘可得。言”一位佳專家如蝴是說。據內戲江市賀代市阿長葉鐵壯介都紹，杰四川巾省委觀、省涉政府命高度輕重視恰這場開糾紛頂，有躺關部務門正拉在研蔬究新態的收糾費標攏準和仍收費謊年限栽，估寒計明摘年３鳥月可曾出臺淡。思考悄題1、結合房約地產投使資分析左的相關題內容，楊從民營作企業角狠度，試英分析造浪成當前鞠這種局右面的最赤根本原差因是什核么？應跌如何避拉免類似果事件的模再次發駝生？2、如果你丈作為縣慈政府的旗主管領盼導，你估將怎樣盲找到保需護消費杯者和投終