第2章房地產市場分析房地產市場的一般問題房地產市場分析房地產市場調查的方法與程序房地產市場預測的種類與方法市場分析應用舉例2．1房地產市場的一般問題2．1．1房地產市場的特征1．房地產市場是信息不充分的市場由于房地產市場與完全競爭市場的四個條件相差較遠，因此，缺乏信息是房地產市場的重要特征。2．1房地產市場的一般問題2．房地產市場的區域性強決定于位置固定性的區域性表現為：不同地區市場發育和完善程度千差萬別；同一類型產品地域價差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產市場所包括的范圍越大，對房地產投資者的意義就越小。2．1房地產市場的一般問題3．房地產市場產品的異質性這種異質性，主要是指房地產市場供給產品的非標準化，也就是說產品之間不可替代。

2．1房地產市場的一般問題4．地產市場的壟斷性土地所有制的性質不同，對土地的壟斷也具有不同的特點。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實質上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經營的壟斷市場。此外，地產市場交易的金額一般都很大，使進入地產市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現壟斷。2．1房地產市場的一般問題5．房地產市場是房地產權益的交易市場房地產市場是不動產市場，在交換中轉移的只是房地產權屬，每一次交換行為都是對房地產權利的重新界定，從這個意義上說，房地產市場是房地產權益的交易市場，是權益的讓渡市場。2．1房地產市場的一般問題6．房地產市場對商品短期供求變化反映不靈敏當市場上出現某種房地產商品供過于求時，由于開發商已經投入了大量資金，施工正在進行，而不可能停止建設。當市場上某種房地產商品出現供不應求時，雖然開發商可采取某種措施加快施工進度，但也不可能像其它工業品生產那樣，迅速適應市場需求拿出產品來投放市場，導致了房地產市場對房地產商品的短期供求變化反映遲鈍。2．1房地產市場的一般問題2．1．2房地產市場的效率

市場效率，是指市場傳遞產品和價格信息的功能。獲得反映市場價格最新信息的時間通常可以用市場效率來衡量。相對于某些市場而言（如證券市場），房地產市場是一個低效率的市場。2．1房地產市場的一般問題1．房地產市場低效率的原因1）在房地產市場上，每一個交易物都是彼此獨立的。2）房地產產品異質。3）房地產交易過程較為復雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費大量時間。5）有關房地產市場價格的刊物較少。2．1房地產市場的一般問題2．市場的低效率與投資機會正因為市場效率的低下，才帶來了獲取巨大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發等活動以謀取利潤提供了機會。在一個效率較高的市場上尋找一個被人忽視的投資項目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細心的觀察尋找到被人忽視的投資項目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產市場的諸多特征，決定了房地產市場是個低效率的市場，因而，房地產市場就格外需要市場研究和分析。2．1房地產市場的一般問題2．1．3房地產市場的分類按房地產用途劃分，房地產市場可分為：1）居住物業市場包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業物業市場商業物業有時也稱收益性物業或投資性物業，包括酒店、寫字樓、零售商業用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住樓等。位置對于這類物業有著特殊的重要性。2．1房地產市場的一般問題3）工業物業市場包括工業廠房、高新技術產業用房、研究與發展用房（又稱工業寫字樓）、倉儲用房等。4）特殊物業市場對于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業，常稱為特殊物業。2．1房地產市場的一般問題5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮土地使用權為對象進行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉讓這三者均屬土地市場的內容。房地產投資分析主要側重于前兩類市場的分析。2．1房地產市場的一般問題2．按房地產購買者的目的劃分，房地產市場可分為：1）房地產自用市場2）房地產投資市場投資型購買者將房地產作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產出租經營或轉售，并從中獲得投資收益。

房地產投資分析更側重于第二類市場。

2．1房地產市場的一般問題3．按房地產權屬交易的內容劃分，房地產市場可分為：1）租賃市場2）產權市場

2．2房地脈產市植場分血析2．2．1房地搖產市碧場分膨析的獨必要切性房地井產項賊目的弄市場要分析儀是在鋪投資世決策槽確定狼之前漏，調堅查市鵝場情趕況、斜了解魂項目蒙背景后資料類、辨規識投姻資風悉險、趁選擇屯投資善機會歌的過餓程。市場代分析感的必趁要性搭表現撐在以內下幾丟方面查：一是苦房地草產投嘗資決積策需劇要市他場分酸析。二是紗房地旬產經友營管銹理需納要市爺場分城析。三是貸房地伶產價送格策蓄略的譜制定預需要忠市場艇分析燭。收益市場研究的深度M成本總成本總利潤成本利潤凈利潤圖2-廉2市場傻分析需的成送本、怖效益磁示意腥圖2.歉2.傘2市場痕分析蠻的深好度只有養當市體場分拐析的開收益干超過環該分遮析所勤花費頌的成參本時槽，市慘場分幫析才即是合新算的柿。2．2房地腰產市乏場分替析2．2．3房地撥產市躺場分惠析的姐內容房地迫產市驚場分雜析的擦內容難主要耀是市系場調誘查與菊市場佛預測善。包別括：1．房路地產謙投資閱環境夠的調輕查與孫預測2．2房地限產市嚇場分貝析對投蹈資環舅境的麻調查出和預棟測，墓一般畫是指售對下羊列各查環境價的調幫查和華預測喘：1）政紹治環史境2）法良律環愈境3）經艷濟環責境4）文抵化環綱境（攏區域口性的灰風俗痕習慣秩、人丸文背掀景）5）自臘然環胖境6）規璃劃環象境7）基極礎設旱施環惹境2．房丟地產辦市場絲式狀況晌的調征查與謹預測(1善)市場令營銷縫的4P調查產品米調查——原有揭房地恢產產換品在陪市場簽上的遺狀況抱，新全開發宵的房功地產暫產品生的特旅色；友物業稀管理孕等房道地產音商品畢的售得后服懂務。銷售匙渠道驅調查——房地奸產發姨展商蔥直銷魔；房名地產碌交易蔑市場斯聯合俯銷售帖；房丸地產果中介永銷售飛。價格訴調查——調查吵目前棵房地佩產價虜格狀丸況，役影響境房地否產價近格變歉動的屢因素抬，房屑地產掩價格淡的調殼整，應價格趕彈性鑄幅度凱的大輸小，昆房地泰產價續格策娘略等護。促銷規組合攪調查——廣告傍，銷趕售員弄，房美地產黑交易面會，憑促銷悟方法普，服擴務內鄭容與脖方式爛等。(2拘)消費嫩者及黎其消仔費行攀為調騾查消費僵者的依數量潤，地躺域分先布，處年齡痛結構肚，文腦化水鼓平，未興趣港愛好浪，價擴值觀越念等林；消著費者揉對房施地產草的購潮買動煉機，秋購買輸行為膛，影終響其秀購買俊決策冷的主故要因娛素；申客戶厘對房捧地產勁產品忘的態沒度，躁特殊熔的要意求和矛意見恭等；(3搶)市場辮需求并調查調查飾目前某市場游對房我地產酷產品填的需節求量昏；未碎來市顛場潛熊在需生求的穿估測淋；同倡類房埋地產冠產品蛛需求紀的調黑查，侄以及借周邊們各類起房地樸產產障品的熄分類貧及銷麻售情遣況；符新的甜市場卡需求軟動態鉗調查堤。(4識)房地頑產行道情的澤調查總體每的房膏地產龍營銷昆情況糊調查盲，每狀年、應每季螞度、湯每月搞、每船周的候房地沿產產技品的論銷售木趨向豎與業枯績，愛房地妙產企垮業的沫規模監和數哄量等掩。2．2房地食產市離場分從析2.扛2.石4房地威產項甚目在紋不同像階段組進行態市場沈分析梁的要營點(1嚇)投資恩決策尖階段·如何杯選擇并投資粉開發很的最蜂佳時早機？·政策炮環境妖，區鬧域性菜因素索（如薯競爭傭狀況多等）鋤，消略費觀按念變責化趨提勢研北究。·開發快哪一株類型劉的房兄地產商產品盟能適逝銷對獎路？·原有蘆房地當產產椒品在攪市場斧上的寺狀況·未來怕市場戴潛在歌需求俱的估有測·該類獵房地房誠產產第品的移機遇羽和潛舍力有府多大？·新產軍品投傻放市移場的高發展宅趨勢肆預測·消費已者對籃擬定南幾種相房地抱產產捎品的則價格源期望膚和購拜買能關力，饅初步困估算誼投資衫利潤扔率。(2絞)前期知策劃涼階段·細分咬市場突的選桂擇·深入棕買家行研究殖，找強出各狗細分物市場淺的潛丈力人紀口、父家庭偽結構胞、收虹入、胳購房享支出街比例荷。·目標袋客戶復群的佩劃分·項目陜定位，包旨括：拉小區愉規劃\外觀瞇設計\戶型站比\戶型休平面總設計\裝修膽標準\配套冰設施竟物業刮管理·研究莖目標嚼群對仇以下落方面不的需尖求：旅小區帳規劃例概念姜、建白筑風里格、李景觀吹設計描、配刻套設拿施、潑戶型惹設計暖、物艱業管猜理等擔。·目標毛客戶盼群的份消費罩特征·研究榮目標注群的判消費笑行為匪：決均策過豬程，罷購買儉動機撕、考眾慮因陣素與幕比重侄偏好由、特鵲殊的壯要求烤和意潮見，砍從而域發掘搶未被凝發現眾的需獲要。·研究幟目標驅群對按擬訂纖形象具，品茂牌的你認受米性、旋接受虜程度礙與聯園想。(3烘)開盤雷前的莊整合蔥營銷醫階段·發掘喇項目珠的最饞佳賣鹿點·研究業目標外群的炸有效立需求載與目毫標群塔對擬儀訂產撤品、既企業拴形象爐和品悄牌的查認受舍性、甲接受丈程度賺和聯固想之剪間的醬相關膛性，廣以找耀出最弊有效漸的推銳廣切腹入點奶。·價格似策略·找出篩競爭往對手羞的定娘價策梅略，竭研究宮目標覽群的襖心理黎價格似。·付款·把握短目標項群承缸受的凈首期鍵樓款塵額度換和供滋款能祖力。·推廣吧組合閱策略·對每叉種宣波傳渠遺道的弦效益攀及成究本加屯以研怒究，蠢訂出鞋最具證效益托的推尖廣組歇合。·廣告寫策略·對廣萄告創央意和孤廣告免質量渡的播闊前測迅試及決播出點后的武效果把測試泡。·促銷長策略·個別遭策略鼓研究奸及效林果測坐試(4飄)開盤跟后滾儉動營厲銷階膠段·品牌壩延伸侵策略·研究音目標起群對染品牌縣認知夢的變忘化，棄按時長為品嚼牌注里入新鋤內涵玩及找犯出品斬牌新蚊內涵臣的有挪效性及與被奸接受達程度游。·按時博更新庸細分仙市場暴與目喚標策糠略，模發掘副新的蘿細分閃市場蠢和目招標客蟲戶群當。·跟進蓬目標輔群的設形態冊變化凳研究磨，及協時調橡整目爛標營倦銷策擁略。·根據提市場坊的變閱化調軍整價霧格策榨略·透過固價格劉敏感鹽度測嗓試，學掌握鋸加價頁頻率挑與幅咐度2.鬧2.豪5房地趕產市耀場研戲究的迎方法（1）擬燃建區凳域目既標地躺塊研笨究土叔地評哄估是翁項目僚開發洞前期職的一告項重唱要工擠作，奇目的謹是進億行項鼓目可稠行性耀分析堤和形碧成項欄目的墨初步駕規劃您。通常辱運用SW刮OT分析左，綜月合對資比企打業內更部具使有的邀優勢惠和劣墊勢及街其面額臨的爬外部磁威脅扒和機燃會，非做出耕該區摩域的礦總體販評價滲和企炒業可稍行的精開發濁規劃爽。包括匙：一、亦根據粥開發削商的腰實力要和行競業經搬驗，縮慧綜合紋分析座開發曉商的狡資源椒供給喉、投彩資籌錘措能唐力、禁投資叔成本左與費鋼用等坑方面塑，進色行項邁目財顛務評膛價。二、戀全面肺考慮訪外部祥不可罰控因團素，池評估錘項目尖的風泛險并忌確定遇風險秘規避蒸方式即、進左行項母目規志劃。三、綱對比蝕開發樂商面遞臨的報內、漿外部役環境站，發眼現機隨會，豬預見訪風險垂。制鮮定項環目投掙資計頓劃，齊確定廟項目防發展膀規劃鹿和建坦設規軌模。四、踩通過頑分析擊地塊睛周邊納項目飽交通肉環境鈴、宏柳觀或摟區域焦市場律競爭浪狀況割、城浮市規副劃、判購房僑市場觀情況舍確定蔥項目吐地塊幻玉價值笑。五、革開發洗周期妙三年哪以上醋的項撤目，居必須膀分析俱研究遞宏觀迅經濟尋運行棄，關閑注行介業發幕展變概化周壯期。（2）競爭號市場喪供應沉狀況素研究區域零性是秋房地促產最椅重要則的一賊個特汁性，卡這一典特性爭使土忌地的煮利用剖形態響受到愛位置決的嚴泡格限原制。秧房地葡產區賞域特漠性主斯要包尤含自覺然地冷理環霉境、趣經濟勺地理盡環境起、人萌文環肚境三用個方梢面。銅雖然農購買握者可篇能不臂是來薯自于采某一盤特定血區域霞，但輝一旦斬購買扇某一館樓盤杜后的殿主要淘消費牛行為杏將帶協有很額強的第區域豎特定呆。因督此對浙于特乒定樓正盤周自邊環唉境的乘調研俊，即墾區域棕特征摔研究辮，以餓及競脂爭研臭究都銹帶著澤非常冰強的秤區域仍性色淡彩。饅并且憂，針壩對置葛業消沒費的臘研究涂，也毛是對僻特定悉區域瓣產品假的需灑求研他究。臥但筒在房拔地產驕研究繞過程貨中，宋由于跌房地蜂產的牌復雜助性，卵以及母消費學者對承房地做產產敞品的討認知姐存在貸比較漫大的羅盲區寨，因泛此針暗對消敬費者踏的研牽究一株般只勸是針遭對其坐置業半消費恒進行間深入鐮研究印，而笑對競文爭產被品的相研究百需要泳針對郊其產渾品進尸行具晚有針步對性秩的探郵討。疑需要微注意初的是岡，房年地產衡供應愚市場巨經營授者眾敬多，視因此魯該行攻業研堡究對煤供應默研究朵的重蓮視程在度遠細遠高躬于其齊他行火業，嬸在開片發商銷看來橡，供語應研悼究甚蒙至比布消費敏需求緣瑞研究述更重再要。匹具體薄包括去：一、閣區合域市引場分延析——根據烏數據帽庫資育料對已特定暫區域扛市場邪進行遵定量睡分析賞，研抖究典軟型個右案，束對區弦域市策場特逆點進爛行分惑析。二、蟲新盤怕匯總郵分析——階段鵝性對仍新盤奔進行若統計柏分析鑼，追治蹤市釘場發王展方丟向。（3）目標酷市場蘆需求證細分軋研究樓盤求項目您在地嶺理位泡置、全項目剩類型粱基本溝確定旦下來榨后，梁即決困定了功該項宋目只星是滿憤足一冠部分膛消費極者的潑購房些需求軍，并金非所蛛有的刻購房獅者會端采取遼購買湯行為瀉，哪啞一部戒分客醒戶購底買該仙樓盤講將是胳開發搏商關溫注的閉問題撇。一渡般可割以結縱合人扁口統裝計資誰料及攻購房洪者需富求的傅心理臘分析氣，根旨據收扮入水爪平和臥文化絕層次個的不浸同劃盟分主悲要客主戶群諒和潛墊在客宣戶群島。具誼體包戲括：一、淚根據凱項目年自身殿特點燃、項乎目所術處地逢理位申置及盆周邊墓交通稍條件香判斷閑主要粗目標助客戶災群。二、構通過屢消費閥者需抗求調閉查，攻分析滴主要渴和潛孩在購滋房者亮需求啄特征蹈，預飽測市匙場容友量。（4）項目雁的經泰濟效讓益分杰析房地半產開陵發項母目投兇資包賊括固迅定資把產的友投資他與流倍動資括產的飼投資暴二部績分。憑項目角資金御來源扎方式何、籌冷措方雁式的程確定雄，項籠目的樂項目絡融資囑的費重用的仆預算勇，都滲將對凈項目撒的經項濟受棕益產揪生影著響，絡也應層在經激濟效磨益分筋析中副體現嫩。具請體有凳：一、唇房地嬌產開什發項傾目的擇財務惰分析望。包蜘括項攀目土冰地取貝得成非本、跑前期唇費用鑄、建路安成冬本，泰銷售據成本窄及廣鴿告費兇用等蟻的分鏟析與迅測算煩。對嘗關鍵炮性的勾財務同指標蕉進行欺計算紹，如涉投資槐利潤暖率，程投資角回收剖期、歐內部旁收益量率（IR拖R），顆資金翁的財用務凈斃現值平（FN榨PV）等終進行暖計算樓。二、皂房地厭產開各發項霧目投恥資風佩險分貿析。娛包括具項目恢出現水的系歐統性蜂的風習險，翁如政執策的宜變化稍與調猜整的陣分析墳。另猛外還餓有項劑目的潔盈虧照平衡悉分析鍛、敏符感性陷分析旺等定滋量分日析方填法，級并把付定量課分析萌和定反性分堡析結酸合起婦來。2．2房地點產市腔場分驢析2．2．5房地位產市掉場分抱析中伙的信跳息類加型1．從植投資擴者的燦角度觸看，自分為以三個倘類型債。1）是御與宏族觀環津境相踏關的宗信息絕，如辟政治線法律治環境疏、經淘濟環偽境。2）是云與區蘆域環烏境有向關的龍信息昂。3）是榮與投擺資項疤目直螺接相垃關的集信息玻。2．2房地則產市睛場分秘析2．從懇市場射分析傾的角虎度看歉，市此場信嚷息分嚴為四冒個方懂面。1）房為地產多需求車方面礦的信屋息。2）房字地產當供給炒方面溉的信叔息。3）房善地產例市場贏交易間方面晃的信銹息。4）其號他信插息。2．3房地小產市劍場調行查的秧方法欣與程鐮序2．3．1房地歷產市險場調拌查的爬方法市場協調查偶的方素法主舅要包變括以宇下幾粱種：（1）普查槳法（2）抽樣鉆調查椒法（3）直接漆調查映法（4）間接索調查圓法上述倆介紹誕的調普查方己法，森具體斯到房企地產騾項目贈的不喊同階變段會侄有很屯強的燃選擇判性。橡市場冬調查男通過潑一定釀的市魄場調瓦查程咬序得晌以實拆現。2．3房地抵產市踏場調崖查的形方法廢與程宏序2．3．2房地爹產市扒場調蜘查的釣程序1．提桌出問慚題，瀉確定頌調查嫌的目吊的一般微來說莫，確躁定調燭查目啦的要辜有一燦個過言程，惜不是中一時夸就能伏確定均下來堆的，貿可以粒采用聯探測隱性調樓查、口描述下性調腸查、磚因果峽性調聽查來蘭確定搬。2．3房地油產市臉場調斧查的欣方法脹與程擇序2．決客定收稼集資齒料的大方法資料艱分為抖第一稼手資予料和幫第二爐手資穿料。2．3房地訊產市柔場調鍋查的甲方法俱與程槽序3．設此計調退查表設計飄調查霸表的拋程序提和應嗓注意嫌的問鐘題如作下：1）決凱定調辱查方蔬式2）決的定采毯用哪饅一種芹類型磁的問吹題3）設折計調殼查表宗問題尖應注商意的雷事項2．3房地冶產市地場調側查的巷方法窩與程巴序4．選觀樣5．數驗據處候理、賺分析扮與解釘釋6．提腫出調針查報幕告需要淹說明弱的是檢，房暈地產碌市場柜調查促是房昌地產抹市場潮分析鑼的前相期工發作，嶼房地贈產市看場分育析是箏對市宜場調亡查信致息再劇加工云的過內程。授但有址時一崗些市瘦場調冷查做鋸完后堵，市座場分代析也斷就直脖接包畝括在比市場針調查亡的過春程中舅了。2．4房地江產市凡場預宇測的逆種類熊與方掙法2．4．1房地凍產市男場預澤測的預種類房地碗產市斗場預催測是胃根據絨房地午產市突場調汪查所歸提供附的信著息資悉料，茶對房層地產結市場墓的未透來及春其變斑化趨我勢進她行測或算和椅判斷泥，以礙確定貿未來氣一段翁時期衡內房石地產涼市場愧的走抱向、遙需求沿量、設供給閣量以戲及相柜應的雀租金惰售價半水平捏。房地賺產市晴場預蠶測一稻般分有為定倚性預臉測和閉定量測預測雨。2．4房地伯產市嘗場預噸測的拔種類命與方矛法1．定坡性預吹測定性域預測意是指追依靠券人們吳的經透驗、必專業疊知識貪和分液析能枕力，獄參照衡已有嬌的資溜料，丘通過譯主觀畢判斷隸，對悼事物族未來毫的狀刑態如眠總體暢趨勢仰、發角生或棟發展輛的各鋸種可往能性坑及其計后果鼠等做嗓出分之析與旺判斷厭。其特危點是震，主戶要靠出經驗饅判斷醫未來繭，有四時也與做一究些量杜化分敲析作粱為判可斷的控輔助劍手段支。2．4房地饅產市青場預夾測的礦種類型與方薪法2．定酒量預慶測定量蹄預測事是在梢了解娛歷史扶資料榨和統適計數組據的話基礎擴上，兼運用棗數學預方法鎮和其猜他分返析技押術，漏建立檢可以溫表現脂數量于關系復的數娛量模遲型，鎖并以扎此為垂基礎仰分析子、計易算和密確定話房地默產市手場要鋒素在態未來多可能括的數伸量。2．4房地民產市捏場預哭測的涌種類址與方通法2．4．2房地千產市退場預基測的漆方法房地打產市營場預腦測的育具體海方法賤因預殼測的衡對象梅、內至容、觀期限峽不同波而有午所不桌同。通常未采用皆的方稻法有湖：1．直街觀判校斷法這是酸定性匹預測梯方法股的統怖稱。雪這種尋方法誼適用結范圍聽廣、數成本吧低、文費時圓少，宣但受壤預測駁者的犁主觀界因素醫影響結大，獸較難肥提供軍以準長確數論據為味依據點的預哄測值峽，在大數據歉資料餡較少去或不蒼準的牧情況宵下，垂多采事用此棋法。淺定性爭預測低方法構主要獄包括憶集體等判斷港法、意專家乓意見歷法。2．4房地蠟產市私場預體測的年種類泡與方社法2．歷蓄史引芒伸法這是識定量隨預測陳方法朋的統男稱。浮在占面有若綢干統倒計資器料、玩預測鼓對象岔的未糖來受粉突發艙性因武素影脖響較長小的沈情況扯下，接選用慢適當都的數鼓學模技型進扮行定獅量預口測，他可以醋得到盾比較般滿意粘的預凝測效填果。聲但是距，由頂于所役選擇佩和建眨立的助數學則模型箭不可棍能把腹所有拐因素叢都考塞慮進熊去，弱因此逐定量性預測輔的結鉛果出傲現誤夠差也濁在所午難免持。此震種方屠法包首括簡夫單平智均數蘇法、煉移動虧平均紫數法卷、加賊權移淚動平摟均數截法、粗趨勢指預測裂法、敵指數本平滑坦法和塑季節房誠指數閃法等吸。2．4房地源產市霧場預抗測的眼種類嚇與方插法1）簡掀單平古均數嫂法簡單同平均遵數法翁是用乘算術緒平均蓋值作筍為新翁一期摟的預腐測值啄的方棄法。其計跳算公針式如嚼下：式中，：代表平均數，即用算術平均法進行預測時的預測值；

n：代表資料數；

xn：代表第期的實際銷售數（=1，2，3，……）。2．4房地歸產市描場預輕測的墊種類在與方火法2）移惠動平協均法移動蹄平均暈法是桐在簡低單平攀均法運的基炒礎上壺發展翁起來隱的，紛其做英法是疑把被默平均膚的項助逐漸茄向后莖移動技加以毒平均底，每惠項平駕均的卷總項京數不宮變。依這個高平均冬數就痛直接它作為羽下期旦的預被測值貓。平咽均時倒，可恢以用彩簡單續的算虹術平外均數優，也佳可以喪用加他權平正均數鴉。2．4房地罷產市壟場預堵測的輔種類監與方湯法簡單秀移動夢平均踐法的繳計算農公式擔為：加權裁移動汪平均半法的陸計算還公式賺為：從公行式可略見，感不論導簡單膏式還前是加獵權式營，只械能預話測下止一期寸數值警。2．4房地誕產市欣場預遮測的權種類表與方帖法3）趨稠勢預殃測法這是借歷史獨引伸僑法中妥最適倍合于你中長蛾期預嚇測的喊方法為。其疊基本望原理畫是：初根據咱過去形各期佛的實晉際數窮據，判分析攝其發吉展趨屢勢，慮并假繭定今逆后按怖該趨篩勢繼碰續發稀展，繳從而值測定替今后斃各期牽的數察據。誘如果椅過去件各期醋數據重大體叉呈現失等差怖級數什，則豬其變染化趨馬勢可家用直噴線方傘程來再表示話；如跡果過膠去各修期數請據大聯體呈傲現等令比級絮數，擊則可狀用曲藏線方術程來牢表示餐。在這企里，待我們月只介費紹直雹線趨艘勢方煩程。2．4房地競產市狐場預核測的愧種類姥與方旬法求趨族勢直正線的底方程站式是妥：式中征：y：預攔測值講；x：代衛表的倍年份紡；a，b：待硬定系仗數運用抹最小圖二乘薯法求危得如伴下方晃程組父：令，則上式可簡化為：式中限：yi：各餅年的團實際驅銷售淡量；xi：各各年的億代號汁；n：已享掌粗握數遷據的漿年數們。2．4房地李產市搜場預絕測的井種類夢與方緊法值得綢注意而的是頭，每杏一趨季勢直觸線方伴程都闊必須盟注明矮原點庸的時畢間和曬計量毛單位森，這霜一點憤和后襪面闡洲述的模表明杏現象妄變量跪之間穿相關炒關系驢的回溜歸方伶程是捏有區親別的裝。2．4房地被產市陣場預附測的籌種類受與方塑法4）指徒數平杯滑法指數喝平滑弓法是脹在移時動平蕉均法捐的基貸礎上螺發展競起來喂的，指數洽平滑鄰法是勉利用看預測嘴前一適期的票實際跟值和殺前一傻期的哪指數唇平滑避預測慨值進籠行加丑權平遍均來糕取得洞預測聯值的歉方法濱。它實潤際上仁是一橫種特加殊的搜加權苗移動腦平均東法。2．4房地椒產市杠場預肌測的棒種類尿與方刺法其計嫩算公保式為揮：本期漠預測統值=a×上期艦實際讓發生憑值+（1-a）×上期嘗預測戒值式中著：a為平仗滑系融數，寄且0≤a≤1當a=1時，獵預測原值=上期性實際輔發生啟值當a=0時，盛預測罰值=上期比預測皺值一般廢根據悠經驗羊估計段，當筋差異獸較大帖時，a取0.拼7～0.編8為宜撐；當苦差異銷較小頌時，a取0.蒸2～0.說3為宜市。2．4房地薦產市良場預成測的帳種類燒與方笨法5）季奶節指厲數法季節公性預補測比斯較簡抽單的坦方法再是計蒼算各廢個季喉度的尿不同秤銷售惕指數凈。季翁節銷卵售指壘數可朱利用駁簡單暴平均封法算榮出。改它是知根據劣歷史泥資料芳求出軋每季守度平咬均數搬占全蛙期總康平均糧數的柿比例倚，以振表明榨各季劉銷售丘水平濫比全煌期總勁銷售紗水平搜高低欺的程掃度。2．4房地怠產市職場預鉤測的爐種類吐與方儉法其預蟻測步鉛驟為毛：第1步：著求出垃歷年堅各季鞏的平么均銷喘售量賊。第2步：叔求出父各季巨的季另節指壤數，識即當抄季的仁平均納數占遭全年把平均徒數總弦和的北百分郊比。第3步：躬根據帶季節腎指數尚和已孟知某課年某累季的宵實際號數預意測該貍年其康它各吉個季描的數劣據。2．4房地蘇產市邊場預懶測的洞種類拿與方途法3．因抬果預芹測法因果課預測廟法是淋利用研原因嘴和結櫻果之紅間存強在數蜓學函疾數式童的內討在聯艦系，港建立淋相應聲的數專學模影型來障進行特預測出。包括隙回歸捧分析臣法和模相關悲分析刪法等閉。2．4房地豪產市盛場預胡測的越種類呈與方腔法1）回耀歸分予析法回歸腸分析旋法就摘是根搬據“境自變塑量”句來分挪析“清因變雙量”用的變扭化方昏向和用程度冊。在采迷用回憐歸分湯析法只進行伙預測雄時，初預測醫對象用和影裳響因黑素之且間一管定要存在粱因果厭關系，且樣本較數據錦量足疤夠；預續測對挑象和窩影響占因素蠶的樣簽本數夜據之伴間存羅在某滔種統趣計規社律，朝且能盜反映膏未來午發展母狀態麥；樣貸本數抱據的公分布驢若存春在著拳線性級趨勢睜，則龍可采踢用線棋性回慕歸分淺析法喜進行齒預測躲。2．4房地腔產市池場預輛測的無種類戶與方澆法其計秀算公韻式如或下：式中動：y：預離測值浙；x：自瓣變量澇；a、b：回描歸系模數其中答：這一方程與趨勢預測中的一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢預測中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令2．4房地岔產市斬場預凈測的霧種類街與方夠法2）相庸關分見析法相關維分析荒法是滲分析青市場奸商品位供求捉變化到諸因晴素中糖兩個奇相關陵變量礙之間呢的因啞果關猛系。分析王工具濃是相擱關系述數r。2．5市場險分析列應用襖舉例——某房寸地產柴市場暗分析華報告涼大綱2．5．1摘要1．市荒場分普析的州目的屯。2．分壞析方則法、能主要卷假設酷條件模和風句險因毫素。3．建錫議——做/放棄/推遲/改進沿以后安可以慢做。2．5市場拋分析雨應用巷舉例——某房秩地產鐘市場淹分析座報告恰大綱2．5．2概述1．國瓶家或旬整體頂社會違經濟剪狀況倒和主雀要的傭增長聰領域胞（確朽認有借吸引梯力的萌物業躲投資責類型——可選及擇的微投資紅方向便，分喚析當侍前所剪處的罷經濟趟周期巾或房占地產遵周期槍中的回位置密）。2．地后區經寬濟概別況（創可與奶國家幣進行熱對比配分析沈）。2．5市場序分析饑應用盆舉例——某房磁地產撕市場遵分析俗報告頑大綱3．城演市經駛濟狀嗎況（浴與國勢家和忍地區印相比缸城市管的就燦業狀鑼況及蛾趨勢樸，本尿城市蔑就業扛情況蕉短期熔預測厭，確披認和攏介紹菊當地右主要暢產業仰、企穗業和屈產品歡）。4．市勝場環艦境與痰場地倆分析屢（市傾場區尾域的腳劃分鬧、土毅地面污積、面土地芬利用擱情況快、場鄉豐地描縣述，童場地割周圍疼交通胞環境舞及可晃及性顛分析阻，場柿地周代圍土測地利案用情鑰況和饅競爭尿情況橋）。2．5市場日分析駛應用懇舉例——某房棵地產短市場售分析嗓報告吸大綱2．5．3需求企分析1．預繩計的扔總需讓求（攪詳細啟分析遞項目號所在贈市場潤區域嶄內就店業、毫人口閥、家郊庭規合模與蓮結構插、家龍庭收興入等體，以型預測爬擬開致發房陽地產族類型王的市姜場需先求）存。（1）就督業分咱析；（2）人嶺口和皺家庭搖分析肉；（3）收陸入分曾析。2．5市場某分析泄應用蠢舉例——某房壇地產營市場凈分析腐報告豪大綱2．吸推納率黎分析軌（就社每一番個相懸關的印細分盼市場胡進行皂需求浪預測請，以棵估計像市場勁吸納校的價盲格和繁