不夜城區市調報告一、區概況不夜城地區位于閘北區西南隅起蘇州河北中興路，東起大統路、天目中路、南北高架，西臨蘇州河，包括鐵路上海站，總面積1.42平公里，規劃建筑總量萬米。未來不夜城地區將規劃成為上海城市交通樞紐海市級商業商務中心上海現代信息港分港將建成多功能合向型天候的城市公共活動中心，集金融、貿易、咨詢、娛樂、辦公、購物、餐飲、居家于一體。區域具有上海一流的現代化交通政設施不僅有上海鐵路新客站上長途客運總站上海南北快速有軌通車站，兩個地鐵車站和約53條交線路還將設22萬、伏3.5萬伏系列變電站座噸自來水庫；煤氣調壓站；門程控電話；改建合流污水、防汛泵等。作為閘北區的發展中心城區主要凸顯出了商貿商務中心以及交通運輸中心的功能，同時受新客站的射影響，帶動該片區賓館業、旅游業以及各類批發零售業的發展。現場可以看到太洋商廈、名商廈盛偉邦等商場均占據鬧市各餐飲齊全，銀行證券業分支網點眾多館既有長城假日酒店又有華東大酒店、遠

2222222222東大酒店等中檔經濟型賓館貿商辦氛圍已相當成熟其臨近火車站地理位置及該區域的產業類型決定了商業的檔次多為中低檔體水平不高從太平洋百貨的經營狀況來看，該區域內高檔商業形態的市場不大。不夜城地區目前已具備相當規模的中檔寫字樓商樓及商鋪主要分布在天目路以及恒豐路沿線于北區今年總體供應量短缺以該片區目前新供應商務寫字樓體量較小主仍上世紀九十年代中期供應樓盤為主總外觀略顯陳舊。但是現場仍可看到在片區的外圍仍有部分商辦樓及住宅正在建設中計未來幾年將全面形成商貿樓宇和住宅區域步固其作為閘北經濟中心及上海八大商貿商務中心之一的地位。二、商樓市場分析

概：由于地鐵一號線即將投入使用，帶動閘北樓市一路看漲，目前北部漲幅較大，而南部基本穩定。受此影響，新增樓盤主要集中在中、北部且以住宅為主。而近年不夜城地區上市新盤主要是高層寫字樓和酒店式公寓高為主主要分布在恒豐路、海寧路如中房華東大廈、建誼大廈、眾昌大廈、時峰不夜城、時代歐洲公寓等。其中中房華東大廈建大廈眾昌大廈均由爛尾樓改建于早期地塊供應相對寬松，所以該批樓盤仍處于夜城的中心區，區位勢明顯，經包裝后成功上市。考慮到地區內可供參考的住宅項目稀缺，且本項目初定的物業類型不形成直接競爭，以下將僅對該區內寫字樓及酒店式公寓作對比分析。、寫樓目項名

項地

物形

總面

主面

租價

備嘉不

天目西路

層辦

）（標

）（m—0美

地下停車座城

號

公樓

準層約

/m

/天

樓之間為層（年

物業管理

商業裙太交房）

天目西路號

層行政公寓

—175

費20元/月

洋百貨別有客梯康大

天目西路

層辦

—2601．8元//

個庫車位

222222222222222222（年

號

公樓

（可自由

天（含物

電梯交房）聯國

天目西路

層辦

標

隔斷）管）—1480．美地下兩層停車，大

號

公樓

準層

各種面積/

元//，（年

物業管理客梯（分高左右）

費19元月

/

低層區）大廈相連有兩座高層住宅在售配有3層房機大

恒豐路600號

層辦公樓

、45、（各種

．元//地面地下停天（含物位90個部面積，可自由分割）

管電）客梯樓4為銀行東大酒店匯大（北

天目西路號

層辦公樓

—

．25美地停車位175/m/天管個，商場租金場

費美美元/方米//m/月漢廣

漢中路號

層的辦公樓

標準層

—

．元//天

層車庫個車位，部

物業管理

梯，帶有一幢費20元月

/

層酒店和一幢6層務中心建大

恒豐路

層辦

標

—

目前只剩

地下兩層停車，（年5218號/

公樓

準層

幾套較大

車位個月開盤）

中路口

面積房間

部電梯裙可售，均價

房，其中3—4層整層出售眾大

海寧路

層全

標

—70

地下三層停車（年6月竣工）

裝修小型商務樓

準層

庫及設備用房，新大

天目中路

層辦

1元

/

地面地下車庫號

公樓

天物管費美元

共個4部客梯，4層房/m/月中華

長安路

層全

標—

地面地下共設大（年2月開盤）

號

裝修、純小戶型辦公樓

準層（可彈性元/平米層分）戶

停車位80個層裙房爛尾樓改裝售量好客戶為浙江投資客

22222222222222222222分析該區內寫字樓租金基本集中在1//——//天，且興建年份較新的樓盤其綜合品質及價位也較高在上海寫字樓的總體價位中屬中低換后不及南京路及淮海路等高檔地段6—8美/m/天的一半價格上占據優勢各樓盤基本設有地下停車及商業裙房，且裙房樓層均大于三層，像建誼大廈、聯通國際大廈均設4層房不久的漢中廣場更是單獨配備一幢小高層酒店和一幢層務裙房。這可作為本項目日后商業部分規劃的重要借鑒。從標準層面積來看主要分布在—2500平米之間房分割也可看出以緊湊、實用型為主，且可以彈性分割的優勢增加了客戶的自由選擇層面。寫字樓內的客戶主要為成長型企業的商務人士中小型外資企業駐中國的辦事處（當然也不乏飛利浦一類的知名大公司業類型主要為電子通訊類、機電設備、物流貿易類、信息咨詢類，主要依托該地區的便利交通。、酒式寓

說：由于該地區內商住型酒店式公寓目前只有時峰不夜在大廈和中興財富國際公寓（酒店式住宅）已是處于不夜城外圍，因此，增加了位于永興板塊的永興富邦，以茲比較。項名

項地

物形

總面

主面

售

備（

（m）時不城(即將開

海寧路

層全裝修商住型公寓

共套

—50

—物管費5.5

個位層商場裙房1300商務會所，盤年底交房

元/

豪華大堂，兩層挑空，高米林大（即將開盤）

滬太路號近恒豐北

層全裝修公寓式商住辦

共套，一層

一房45對外報價二房80元/m

地下停車—6層商用客梯路

公樓

戶永富

永興路

層的

共

—68

均價9300

車位48個，3（年8258號

公寓式商

套，

元

物管

臺客梯月開盤）

住樓

一層戶

費３．６元／ｍ２

／月；中財國公

中興路

34層精裝酒店

共套

—90

公寓，商

個位，建筑分住宅和休（年底交房

式公寓（商鋪加住宅）

鋪20000物管費1.98元/

閑廣場兩部分，沿街商鋪層，已分割，共套分：目前該片區內甚至整個閘北區內酒店式公寓供應總量較少，具有一定的稀缺性從場反映可以看到該批戶型公寓一經推出就受到熱烈關注目前的銷售業績良好。以上所列樓盤目前售價在—元平米之（將發售的時峰不夜城由于是兩用型房產售價還要略一些房型面積在45—80總在50—80萬之間；加上都是全裝修房，省去了業主了裝修的時間和精力，因此裝修、低投入、商/住宅休閑”的優勢成了該類房產最大的賣。由于基本位于軌道交通沿線或周邊環境配套較成熟的地段的稀缺性保證該類房產的保值抗跌性大降了投資風險未來轉手或出租都比較容易已售完的永興富邦和中興財富國際公寓在二手市場的活躍程度以及價格走勢來看一點無庸置疑。目前市場上酒店式公寓主要分兩種類型，一種為商住宅型，一種為商用辦公+住宅兩用型，都帶獨立的廚衛設,封閉性和獨立性更強，資潛力巨大。前者購買者主要為年輕置業者主要需求者為初期創業型人士或小企業商務人士了住或自用以外些手上有小額資金的投資者也是這類酒店式公寓的熱烈追捧者。由于辦公與住宅兩不誤，后一類公寓對族人士來說更為實用與經濟。其中，辦公型的公寓雖然都裝備有必要配套設施，但是在檔次和服務內容上，還無法與甲級寫字樓相比較字項目基本都安裝了中央空調和電梯牌為高檔公加辦公型的項目則較為業主安裝好空調梯也基本上不分高低區域設置，與戶數的配比相對較低，容易在高峰期造成擁擠。此外，在電力、通訊設施方面也與甲級寫字樓相差較遠。

車位的配置都相對充足于很多項目所處的地理位置較好以有較高的投資價值，部分開發商都采取只租不售的經營方式。鑒于目前市場上同類競爭者稀少此類公寓可作為本項目的酒店式公寓部分的主要參考。以下，還將對時峰不夜城做典型分析。三商情分依托上海火車站巨大的人流量與車流量及該區域眾多高中檔寫字樓的支撐城地區商業發展呈現出繁榮的景象中以天目西路與恒豐路沿線商業氛圍最為濃厚種貨商店、購物中心、便利店、專賣店林立。太平洋百貨（站前店里夜城群房4層，時尚時裝、名牌妝品、百貨、家居用品及家電等，此外群房還設有兩層屈臣士超市、麥當勞等。名品商廈

：總建筑面積萬方米，地下一層，地面四層。商廈內建有平米的市內庭園，中央大廳直通四樓玻璃天棚，形成視野開闊的共享空間經上海全及世界各地的日用百貨、名牌專賣，中檔商品以為主。地下商場營業面積1900方米，與地鐵一號出入口相通，是目前新客站地區最大的食品銷售點。不夜城商廈

：年成時是上海第一座竣工開業的中外合資商廈。商廈建筑總面積余平方米。購物廣場開業之初以其內部獨有的間隔式格局及其寬敞的走道成為亮點。與名品商城不同，商廈內目前主要經營電子、數碼產品。天目廣場

（在建稱夜城最大的內資建設項目。建筑總高為米建筑面積萬平米。集商務、辦公、購物、休閑餐飲、娛樂為一體。環龍商場

位鐵路上海站南廣場東首年成開業總筑面積18平米，營業面積，000余方米，建筑高度米樓高四層。此外還有：各類紡織品、服裝、鞋帽、五金、交電、化工、機械等行業的批發零售點，火車站和主干道的交通便利提供了先天的優越條件批業在該地區為推動不夜城商業經濟發展的主要形式之一。總體講來不夜城地區商務繁榮但由于其臨近火車站集散的大量人流只能增加臨時性消費如：餐飲、超市等，這些人一般不會駐足挑選商品；且此地非傳統商業區，同時周邊大型住宅不多導致故有購買力的固定人流不足等決定了不夜城地區的商業檔次多為中低檔，是大型中檔商業的集中之地。

四、典案例分析案一項介項目名稱：聯通國際大廈項目地址：天目西路、長安路發展商：恒基（中國）投資有限公司上海工（集團）總公司建成時間：1997年項目規模：1幢27寫字樓3.7萬米；裙四層商場萬平米；2幢25住宅，5.2萬米容積率：6.5車位情況：地下車庫，租金1050元月租售情況只租不售租金0.35美元//平米物管費19元/米/（含中央空調合計每月費用元平交通狀況：臨近鐵路上海站，地鐵上海站、南北高架、內環線交通網絡，方便快捷面積分隔：主樓27層，單元面積～平；其中主力積為77.30米與98.73平兩種，可自由分隔。裙房四層，分隔為個鋪，面積大小齊全。住宅為25式設計梯八戶排房一廳及三房兩廳兩種房型。設備及裝修：外立面為玻璃幕墻設計，米黃色面磚，格調較高。內部備有電梯部（含部梯廳挑高，較派。入住企業：中國聯通上海總部占據5層辦公的位置，另有平安保險及許多國外公司的辦事處進駐，主要為通信、電子、貿易、保險類行業。裙房商場現有全聚德、吉盛偉邦等知名品牌入主。分層規劃：首層為百貨公司、專賣店，二層為時裝長廊，三層為家居廣場，四層為飲食、娛樂業態。綜點該案由一幢辦公樓幢住宅及底下公共的四層裙房商場組成建積平米。其中辦公樓層單面積1478平米，總面積約萬米；商場四層，單層面積6825平米，總面積平米；住宅2幢層，總面積萬米。商場、辦公樓與住宅的面積配備為1：：。該案屬于上世紀末大批興建的樓盤之一裝修及內部配備看檔在當時較高屬于該區域內高檔樓盤其越的地位置密切相關臨近上海站，交通方便屬不夜城核心商圈，有較濃厚的商務氣氛，使得租金報價0.35美/米/天，屬于中高檔寫字樓租金范圍且通總部及平安保險等穩定大公司的進駐得目前出租情況良好但狹小的大堂及物業管理水平限制其不能成為該區域最高檔的寫字樓。該案也有底層大型商業及寫字樓和高檔住宅兼有項目本案較接近可借鑒其建筑的形態和多種物業有效結合的模式。案二項介項目名稱：時峰不夜城項目地址：海寧路、天目中路發展商：上海眾昌置業發展有公司開盤時間：2004年11月日

2222建成時間：2005年11月項目規模：1幢層商務公寓，占地平；底部兩層為商場，一層米，二層1200米；三層設有平商務會所車位情況：100個右，價格未定租售情況：套房均價13500元/米，物管費5元/平米月；兩層商場整體出售，格未定。交通狀況：面臨海寧路主干道及南北高架，緊靠地鐵新閘路站，交通便利面積分隔：每層～26戶面積34.82平，大部分房型控制在70平米以下。設備及裝修：精裝修商住兩用物業，裝修標準如下：空調：美國YORK電熱水器美A.O.SMITH衛浴設備西班牙CASCADE/櫥SKYWOOD墻面高級磚及英國DULUX乳漆/地高地毯及地磚每戶配有煙感報警系統及網絡接口，電梯四部。綜點該項目是不夜城地區最新上市的商業樓盤，為精裝修的酒店式公寓。時峰不城位于規劃中的海