XXX企劃溝通PART1別墅市場(chǎng)分析

310月別墅交易量未明顯受“上海細(xì)則”影響，交易量保持堅(jiān)挺，遠(yuǎn)郊地區(qū)700萬(wàn)元以下的經(jīng)濟(jì)排屋和2000萬(wàn)元以上的高端別墅交易仍保持較旺盛水平。新增供應(yīng)：主力集中在XX、XX和XX。當(dāng)月成交：XX、XX以及XX為主力交易區(qū)域。410月全市別墅市場(chǎng)供應(yīng)量節(jié)成交量環(huán)比均有明顯下滑。－1－供應(yīng)：10月別墅占商品住宅總量7%成交：10月別墅占商品住宅總量14%2010別墅供求量累計(jì)一覽單位：萬(wàn)㎡供應(yīng)：10月，全市別墅無(wú)論從占比還是絕對(duì)量上觀察，環(huán)比上月都明顯下滑，當(dāng)月別墅物業(yè)供應(yīng)全部有排屋類(lèi)物業(yè)提供，主力供應(yīng)區(qū)域有XX、XX以及XX。成交：10月，全市別墅交易占比環(huán)比繼上月有所回升后本月再度下滑，遠(yuǎn)低于行情高漲時(shí)20％以上的占比高位；除了自身交易減少外，當(dāng)月公寓類(lèi)房源的大批量放量也是造成其占比下滑的主力因素之一。10月全市聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在XX、XX、XX三大區(qū)域全市排屋項(xiàng)目?jī)r(jià)量關(guān)系一覽萬(wàn)㎡元/㎡供應(yīng)：10月別墅新增供應(yīng)全部由排屋提供，主力分布在XX、XX以及XX。主力供應(yīng)項(xiàng)目有XX（綠地海嶼墅）、XX佳園以及XX御庭。成交：10月總價(jià)可控的經(jīng)濟(jì)排屋以及帶創(chuàng)新設(shè)計(jì)的“類(lèi)獨(dú)棟。類(lèi)雙拼”產(chǎn)品市場(chǎng)保有量較高。如XX周浦的XX佳苑，當(dāng)月簽約65套；航頭的長(zhǎng)泰東郊御園簽約43套，項(xiàng)目自9月開(kāi)盤(pán)起便持續(xù)熱銷(xiāo)。聯(lián)排別墅成交的主力面積集中在160㎡和220㎡以上；主力總價(jià)集中在300萬(wàn)以下以及500-600萬(wàn)兩個(gè)區(qū)間。排屋：成交產(chǎn)品和價(jià)格結(jié)構(gòu)觀察按面積段劃分（套數(shù)占比）按總價(jià)段劃分（套數(shù)占比）主力面積：160㎡以下/220㎡以上主力總價(jià)：300萬(wàn)以下/500-600萬(wàn)樣本數(shù)：2009年8125套；2010年1-9月3149套；2010年10月600套。全市10月新增供應(yīng)量共9.9萬(wàn)方，比上月有所下降，主要集中在XXXX和XX兩大區(qū)域。別墅：全市10月新增供應(yīng)量：9.9萬(wàn)㎡10月別墅主力新增供應(yīng)一覽板塊樓盤(pán)容積率供應(yīng)面積套數(shù)物業(yè)類(lèi)型XX海灣XX0.823.02228排屋XX周浦XX佳苑1.41.8394排屋XX楊行綠地寶里1.251.4974排屋XX新城華亭新苑0.81.2971排屋XX航頭長(zhǎng)泰東郊御園1.20.8544排屋閔行顓橋金銘文博水景1.30.7738排屋XX城橋XX御庭花園1.40.6660排屋單位：萬(wàn)㎡/套XX1.29萬(wàn)㎡XX0.66萬(wàn)㎡XX1.49萬(wàn)㎡閔行0.77萬(wàn)㎡XX3.02萬(wàn)㎡XX2.68萬(wàn)㎡別墅：全市10月成交量：總量18.61萬(wàn)㎡10別墅板塊主力樓盤(pán)交易一覽板塊樓盤(pán)容積率交易面積套數(shù)成交均價(jià)XX周浦XX佳苑1.41.256527269XX航頭長(zhǎng)泰東郊御園1.20.834523866XX顧村保利葉都1.20.723026379嘉定新城龍湖酈城1.440.562426993嘉定南翔金地格林風(fēng)范城1.00.542028209XX新橋雷丁小城0.70.532513329青浦朱家角海上灣華亭0.50.482218186XX4.28萬(wàn)㎡XX1.9萬(wàn)㎡閔行1.06萬(wàn)㎡XX3.86萬(wàn)㎡嘉定1.66萬(wàn)㎡XX2.28萬(wàn)㎡青浦2.23萬(wàn)㎡金山0.38萬(wàn)㎡單位：萬(wàn)㎡/套元/㎡XX0.78萬(wàn)㎡XX0.49萬(wàn)㎡全市10月成交量18.61萬(wàn)方，比上月有所下降，成交主要集中在XXXX和XX兩大區(qū)域。10月聯(lián)排成交集中在XX、XX兩大區(qū)域，以XX佳苑為成交榜首。排屋項(xiàng)目交易面積排行（10月)區(qū)縣板塊項(xiàng)目名稱(chēng)容積率成交面積套交易金額成交均價(jià)主力總價(jià)XX周浦XX佳苑1.41.25653.4227269500-700XX航頭長(zhǎng)泰東郊御園1.20.83431.9923866500-600XX顧村保利葉都1.20.72301.8926379700-900嘉定新城龍湖酈城1.440.56241.5126993650-800嘉定南翔金地格林風(fēng)范城1.00.54201.5128209800-1000XX新橋雷丁小城0.70.53250.7113329400-500青浦朱家角海上灣華庭0.50.48220.8818186450-600XX唐鎮(zhèn)保利御樽苑1.60.46161.4330925800-1200XX新橋華亭新苑0.80.43290.7317120300-350XX航頭南郊中華園0.50.41180.7217727550-750單位：萬(wàn)㎡/套/億元/元/㎡/萬(wàn)元PART2別墅本體分析本體分析——區(qū)域價(jià)值獨(dú)立于上海其它外交環(huán)區(qū)域，發(fā)展較慢，市區(qū)導(dǎo)入性差金山區(qū)XX區(qū)青浦區(qū)嘉定區(qū)XX區(qū)XX區(qū)中心城區(qū)閔行區(qū)XX區(qū)區(qū)位屬性：1.上海的西南角，至市中心距離較其它外交環(huán)遠(yuǎn)；2.無(wú)軌道交通優(yōu)勢(shì)，僅依靠公交線路與市中心締結(jié)；3.市區(qū)客對(duì)金山區(qū)固有的“石化”印象；4.規(guī)劃配套進(jìn)展慢，城際高鐵通車(chē)至今無(wú)大幅進(jìn)展。XX金橋碧云板塊XX龍東大道沿線XX周康板塊閔行梅隴板塊莘閔板塊閔行華漕板塊XX羅店板塊徐匯閔行華涇板塊XX新橋板塊金山——被忽視的價(jià)格洼地本體分析——區(qū)域價(jià)值上海經(jīng)濟(jì)型別墅的價(jià)格洼地城市經(jīng)濟(jì)型別墅集中板塊：閔行華漕板塊、閔行滬閔路板塊、XX龍東大道沿線、XX金橋碧云板塊、XX羅店板塊XX周康板塊、莘閔板塊、XX新橋板塊、徐匯閔行華涇板塊；XX兩大板塊及華涇板塊位于中外環(huán)附近，其余均位于郊環(huán)附近；約20000元/㎡約18000元/㎡約19000元/㎡約23000元/㎡約25000元/㎡約60000元/㎡金山板塊均價(jià)13000元/㎡啟示：面向全市客戶(hù)，具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)！本體分析——板塊價(jià)值地處城市核心發(fā)展方向——金山新城板塊龍澤園金山新城區(qū)板塊石化板塊金山區(qū)域的發(fā)展方向：金山大道以北；隨著市政府入住，龍翔路商業(yè)街的逐步完備，金山新城板塊代表著城市新的發(fā)展方向；本項(xiàng)目地處金山新城核心地段。本體分析——配套價(jià)值現(xiàn)有商業(yè)配套不足，未來(lái)商業(yè)配套強(qiáng)大，教育配套完備現(xiàn)有商業(yè)配套不足，未來(lái)龍翔路商業(yè)街配套完備；周邊教育配套齊全，從幼兒園至中學(xué)，一應(yīng)俱全；距離石化成熟商圈僅5分鐘車(chē)程，基本滿(mǎn)足有車(chē)一族需求。本體分析——產(chǎn)品分析一期全現(xiàn)房，二期以別墅為主的混合型社區(qū)一期全現(xiàn)房二期別墅二期小高層一期全部現(xiàn)房的成熟社區(qū)；二期以別墅為主，僅3棟小高層。啟示：二期具備包裝為純別墅社區(qū)的可能！疊加本體分析——產(chǎn)品分析四大核心景觀節(jié)點(diǎn)，兩條景觀主軸戶(hù)型A1（中間套）主力戶(hù)型，共28套技術(shù)參數(shù)地上面積入戶(hù)形式庭院215.15㎡北側(cè)南院+北臺(tái)產(chǎn)品特點(diǎn)1、附送地下空間（家庭娛樂(lè)室）——附加值高；2、北側(cè)入口平臺(tái)、自帶私家車(chē)位；3、舒適的室內(nèi)尺度（面寬達(dá)7.2米）、空間整體感強(qiáng)；4、平面功能齊全、布局合理、動(dòng)靜分離、良好的采光通風(fēng)效果；5、闊氣的主人活動(dòng)空間、獨(dú)立衛(wèi)生間，更衣室；6、層層退臺(tái)，超大戶(hù)外空間，室內(nèi)外景觀相互滲透；本體分析——產(chǎn)品分析7.2米大面寬，下沉式庭院設(shè)計(jì)戶(hù)型A3（端套）——豪華型共14套技術(shù)參數(shù)地上面積入戶(hù)形式庭院約241.6㎡南側(cè)北臺(tái)+南院+側(cè)臺(tái)產(chǎn)品特點(diǎn)1、附送超大地下空間——附加值高；2、北側(cè)入口平臺(tái)、自帶私家車(chē)位，北側(cè)和（東）西側(cè)私家庭院；3、平面功能齊全、動(dòng)靜分離、具有極佳的采光通風(fēng)效果；4、大面寬（面寬達(dá)7.5米）、開(kāi)闊尺度，內(nèi)部空間靈活，可自由劃分；5、底層凹入式平臺(tái)，引入景觀、豐富空間層次；6、闊氣的主人活動(dòng)空間，功能完備；7、層層退臺(tái)，超大戶(hù)外空間，室內(nèi)外景觀相互滲透，景觀視野極佳；本體分析——產(chǎn)品分析7.5米超大面寬，下沉式庭院，側(cè)面大花園戶(hù)型B1（中間套）——精致型共26套技術(shù)參數(shù)地上面積入戶(hù)形式庭院約213.27㎡南側(cè)南臺(tái)+北院產(chǎn)品特點(diǎn)1、附送地下空間（家庭娛樂(lè)室）——附加值高；2、南側(cè)入口平臺(tái)、自帶私家車(chē)位，北側(cè)私家庭院；3、舒適的室內(nèi)空間尺度（面寬達(dá)7.2米）、良好的采光通風(fēng)效果；4、平面功能齊全、布局合理、動(dòng)靜分離、空間整體感強(qiáng)；5、闊氣的主人活動(dòng)空間、獨(dú)立衛(wèi)生間、更衣室；6、層層退臺(tái)，超大戶(hù)外空間，室內(nèi)外景觀相互滲透；本體分析——產(chǎn)品分析7.2米大面寬，北向下沉式庭院戶(hù)型B2（端套）——豪華型共14套技術(shù)參數(shù)地上面積入戶(hù)形式庭院約230㎡東、西側(cè)南臺(tái)+北院+側(cè)臺(tái)產(chǎn)品特點(diǎn)1、附送超大地下空間——附加值高；2、南側(cè)入口平臺(tái)、自帶私家車(chē)位，南側(cè)和（東）西側(cè)私家庭院；3、平面功能齊全、動(dòng)靜分離、具有極佳的采光通風(fēng)效果；4、大面寬（面寬達(dá)7.5米）、開(kāi)闊尺度，內(nèi)部空間靈活，可自由劃分；5、凹入式平臺(tái)，引入景觀、豐富空間層次；6、闊氣的主人活動(dòng)空間，功能完備；7、層層退臺(tái)，超大戶(hù)外空間，室內(nèi)外景觀相互滲透，景觀視野極佳；本體濃分析——產(chǎn)品議分析7.僵5米大蘆面寬詢(xún)，下涌沉式暑庭院皂，側(cè)云面大爸花園本體鹽分析——產(chǎn)品秋分析新古詠典主蓮義建恩筑風(fēng)洞格，軟空間趴進(jìn)退距體現(xiàn)種建筑屯典雅咳和穩(wěn)誰(shuí)重本體批分析詞總結(jié)金山——上海耳獨(dú)立膨于其高他外鹿交環(huán)牙區(qū)域滑的價(jià)普格洼芽地金山氏新城——金山叫未來(lái)閣的核值心發(fā)叔展方棵向，鉛但目雀前商概業(yè)配和套不案足區(qū)域板塊一期賄現(xiàn)房肥，二需期以創(chuàng)別墅壓為主沾的成額熟混給合型狐社區(qū)社區(qū)大面爪寬、形新古敘典主燈義、缸東南超亞景宴觀風(fēng)舞情聯(lián)陷排別宜墅產(chǎn)品PA幅RT她3競(jìng)爭(zhēng)亮分析金山純?cè)谑鄢蹴?xiàng)目扶競(jìng)爭(zhēng)災(zāi)格局一級(jí)番競(jìng)爭(zhēng)雜：同哀產(chǎn)品艙類(lèi)型重（別唇墅類(lèi)僅）競(jìng)爭(zhēng)蝴項(xiàng)目票：寶華架海灣型城、等XX次級(jí)叔競(jìng)爭(zhēng)格：同拼總價(jià)蠢段非鐘同類(lèi)禍型競(jìng)爭(zhēng)擁項(xiàng)目帽：綠地粘薔薇樸四季建筑類(lèi)別疊加別墅、小高層物業(yè)地址板橋東路1530號(hào)建筑面積20萬(wàn)方容積率1.22別墅在售均價(jià)15000元/㎡（180-200㎡）目前在售一期別墅+3棟小高層別墅剩余體量較大，400余套建筑風(fēng)格小高層：ARTDECO風(fēng)格；疊加別墅：英倫風(fēng)情別墅核心客戶(hù)情況區(qū)域客為主，石化中高層、私營(yíng)業(yè)主、政府中高層開(kāi)發(fā)商寶華企業(yè)集團(tuán)疊加隨別墅競(jìng)爭(zhēng)鵝分析一級(jí)尼競(jìng)爭(zhēng)——寶華急海灣揉城；謝聯(lián)排VS疊加競(jìng)爭(zhēng)挑分析——點(diǎn)對(duì)票點(diǎn)分柴析英倫坑風(fēng)格燈、戶(hù)諸型、灰開(kāi)發(fā)購(gòu)商品券牌、怖現(xiàn)場(chǎng)狀強(qiáng)展愈示力B11F2F地下諸室?guī)Э仔l(wèi)生扁間保姆智間北庭質(zhì)院南庭跑院雙采臣光井豪華來(lái)主臥槐套房步入舅式衣堤帽間雙衛(wèi)湊生間開(kāi)發(fā)商品牌現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)展示力戶(hù)型設(shè)計(jì)

純正英倫風(fēng)格核心優(yōu)勢(shì)寶華坦海灣狗城銷(xiāo)售絡(luò)情況拆：價(jià)格考：13底00法0元/㎡可售奴套數(shù)啞：80余套近期劫成交蝕情況腰：6月至嘩今共牌成交15套競(jìng)爭(zhēng)充分析一級(jí)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)——XX做；混中合社跌區(qū)VS首席醒別墅課社區(qū)建筑類(lèi)別高層、聯(lián)排別墅物業(yè)地址金山學(xué)府路818號(hào)建筑面積23萬(wàn)方容積率1.49別墅在售均價(jià)9900元/㎡（198-210㎡）目前在售近30套別墅+1棟小高層建筑風(fēng)格小高層：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格；別墅：賴(lài)特風(fēng)格別墅核心客戶(hù)情況區(qū)域客為主，石化中高層、私營(yíng)業(yè)主、政府中高層開(kāi)發(fā)商上海豐合置業(yè)有限公司競(jìng)爭(zhēng)竄分析一級(jí)洽競(jìng)爭(zhēng)——XX解；19被8㎡聯(lián)排冰贈(zèng)送74四㎡地下溝室賴(lài)特邊風(fēng)格假流水炮別墅8M超大丸面寬6M客廳察挑高多功乖能地逗下室頂層妻豪華衫主臥屑體系大坡僵頂大棗面積盒露臺(tái)目前橡銷(xiāo)售紫情況貞：均榴價(jià)99芒00元/平米月。贈(zèng)蘿送面膊積多配達(dá)16盈0平，反包能括地將下室80多平窮米，40多平臭花園稿、回稼廊、稿露臺(tái)疊等等建筑類(lèi)別多層、小高層、聯(lián)排別墅物業(yè)地址衛(wèi)零北路800弄建筑面積20萬(wàn)方容積率1.18聯(lián)排別墅價(jià)格13000元/㎡（200-220㎡）目前在售小高層建筑風(fēng)格小高層：ARTDECO風(fēng)格；疊加別墅：英倫風(fēng)情別墅核心客戶(hù)情況區(qū)域客為主，石化管理層、私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員開(kāi)發(fā)商上海萊茵達(dá)置業(yè)待推辨別墅競(jìng)爭(zhēng)盲分析一級(jí)嘩競(jìng)爭(zhēng)——贊成膝紅樹(shù)終林；么別墅泥為主VS公寓槳為主競(jìng)爭(zhēng)權(quán)分析次級(jí)凳競(jìng)爭(zhēng)——綠地桌薔薇積四季只；90墅VS聯(lián)排豈別墅建筑類(lèi)別小高層、別墅物業(yè)地址金山學(xué)府路1581號(hào)建筑面積20萬(wàn)方容積率1.3別墅在售均價(jià)13000-14000元/㎡（98㎡、116㎡、148㎡）目前在售別墅建筑風(fēng)格別墅：英倫風(fēng)格銷(xiāo)售情況9月即將開(kāi)盤(pán)開(kāi)發(fā)商上海綠地金山置業(yè)發(fā)展有限公司競(jìng)爭(zhēng)蘭分析次級(jí)稿競(jìng)爭(zhēng)——綠地隨薔薇膛四季抬；公燒寓面劫積別目墅體異驗(yàn)客廳倆挑空絡(luò)可自肥己分尋隔，站相當(dāng)飯于贈(zèng)搶送面透積客廳第挑空旺可自永己分貼隔，墻相當(dāng)舞于贈(zèng)恭送面鄭積競(jìng)爭(zhēng)霸分析災(zāi)總結(jié)下半鋪年金糞山區(qū)鄭域別叛墅放鑼量集掩中，篩競(jìng)爭(zhēng)循激烈雖；寶華放海灣吸城是螞本案胸的核承心競(jìng)化爭(zhēng)項(xiàng)藥目；啟示活：樹(shù)立宜本案陷真別于墅的賽標(biāo)準(zhǔn)累，直麗接與船寶華嘴的疊伸加別怒墅和哪綠地倒的90墅區(qū)杯隔，熟形成疤差異葡競(jìng)爭(zhēng)PA慰RT助4目標(biāo)隆客戶(hù)貨分析別墅廟客戶(hù)尺的身攤份特蓮征為爭(zhēng)：居住肚區(qū)域們：主寬要集炸中在槍石化犁地區(qū)工作潤(rùn)區(qū)域切：主火要集悼中在輔石化乓和張才堰年齡飽分布擔(dān)：主謀要集敢中在30錢(qián)-3葛4和40液-4奔9年齡撒段教育權(quán)層次惜：高愁中以忍上行業(yè)虛分布早：制見(jiàn)造業(yè)測(cè)居多職業(yè)壁分布躁：主柳要是努公司勉創(chuàng)辦小人/合伙爐人單位抗分布?xì)q：民殘營(yíng)/私營(yíng)葛企業(yè)家庭睬年收驗(yàn)入：堵主要醬集中青在40宇-5疾0萬(wàn)家庭禮結(jié)購(gòu)近：兩單代居曲，父遞母與些小孩置業(yè)趣次數(shù)叮：基務(wù)本是2次以斤上，穗其中3組客忙戶(hù)置飛業(yè)次蠻數(shù)達(dá)4次購(gòu)買(mǎi)袖物業(yè)令類(lèi)型中：集質(zhì)中在兵多層現(xiàn)居仰住物固業(yè)：癢多層一期科成交們客戶(hù)岔分析30測(cè)-5既0歲；叢年收李入40賓-5類(lèi)0萬(wàn)；表居住渠石化聰?shù)貐^(qū)匯；私棟營(yíng)業(yè)擦主（資黨料來(lái)準(zhǔn)源：肌新聯(lián)鹿康）購(gòu)房聯(lián)動(dòng)機(jī)倡：主漢要用鐵于投刊資及鵲自住購(gòu)房屋用途他：主洗要為兇自己纖或配由偶購(gòu)賞買(mǎi)購(gòu)房報(bào)用作紛：日喝常第怕一居扇所未來(lái)頃置業(yè)開(kāi)傾向津：多軍數(shù)客信戶(hù)表陽(yáng)示，吵有合膝適的厚機(jī)會(huì)充，還蘋(píng)會(huì)考質(zhì)慮置指業(yè)。未來(lái)障置業(yè)接類(lèi)型吉：獨(dú)忌棟別扮墅購(gòu)買(mǎi)葛動(dòng)因弟：自邀住為互主，騎部分督考慮贏投資一期勢(shì)成交稼客戶(hù)岸分析看重典因素組：環(huán)芳境、嫌純別勉墅、楊品質(zhì)抓、性貢價(jià)比一期廉成交凝客戶(hù)汪分析環(huán)境讓不錯(cuò)液，周吳邊的櫻社會(huì)喜治安伴有保返障最好密不要喝有小墳高層椒，純屑別墅醋社區(qū)當(dāng)時(shí)慕來(lái)覺(jué)視得現(xiàn)挖場(chǎng)比風(fēng)較臟命亂，局不是寬很高繭檔，瓦綠化撞也沒(méi)洗做好壯，但顏是看鋼了樣剛板房孩之后蟻，覺(jué)烈得很請(qǐng)好，肌覺(jué)得鋒地段母和小夸區(qū)大健環(huán)境脖很好身，送遇地下舉室很白好最好貪不要煩有小堪高層葛，純添別墅忌社區(qū)夕，私師密性童也更傲強(qiáng)覺(jué)得俱房子仿規(guī)劃極很整際齊，匙還可薄以。整體券環(huán)境效好，尸綠化挪好，視但是興房型鉛再多襪一個(gè)羨房間英就好過(guò)了品質(zhì)箭還可援以，億從戶(hù)均外和聞金山孝在線塌上會(huì)汽看到椒龍灣1號(hào)的序廣告整個(gè)缸性?xún)r(jià)施比還購(gòu)是很肉高的掘，戶(hù)落外上兄會(huì)看音到項(xiàng)鈴目廣域告核心客戶(hù)重要客戶(hù)偶得客戶(hù)身份城：政府櫻高級(jí)掃官員校、私荒營(yíng)業(yè)唯主，占10％關(guān)注莊點(diǎn)：艷周邊誓環(huán)境攔、區(qū)圈域發(fā)茶展、芽單總涂?jī)r(jià)金山考區(qū)域軍客戶(hù)專(zhuān)（改責(zé)善居降住品坡質(zhì)、燦自住然）區(qū)域肥內(nèi)外吊投資婆客、鼠異地早投資桐客身份付：金膀山區(qū)港內(nèi)公李務(wù)員掠、石折化企皂業(yè)中膨高層犬、工太業(yè)區(qū)椒私營(yíng)答業(yè)主哀，占55％年齡朋：35務(wù)-5怎0歲關(guān)注健點(diǎn)：判社區(qū)秤品質(zhì)臟、家厚庭感到、身最份感周邊肢區(qū)域薄客戶(hù)共、市坑區(qū)價(jià)簽格外軟溢客虧戶(hù)（猛改善席居住蔥、投俊資兼晌自住奪）身份悄：私構(gòu)企業(yè)權(quán)主，纏企業(yè)虜中高抓管理類(lèi)層、竹公務(wù)帝員占35％關(guān)注熔點(diǎn)：透品質(zhì)睜、品鏈牌、朽尊貴捉身份筋感目標(biāo)響客戶(hù)敬來(lái)源主要?dú)q以本算區(qū)域籃客戶(hù)妨為主眾，有召選擇緒性的寧置業(yè)事業(yè)恥有所脈成就怕，仍下在上轎升階飽段，在乎猶周?chē)廊说莫{認(rèn)可刻和眼避光注重軟家庭，關(guān)酸愛(ài)孩跨子和讓老人嬌，希偉望為柏他們牌提供啞更好橫的生煩活環(huán)初境關(guān)注刻事物征的品質(zhì)認(rèn)感，比惹如社社區(qū)環(huán)殘境、弊物業(yè)克管理拐等軟秒性服皇務(wù)容易接受爐新鮮冊(cè)事物，通甲過(guò)閱愁讀和叢網(wǎng)絡(luò)隨了解身最新臣資訊節(jié)假糕日喜叉歡進(jìn)圣行親刊子活傲動(dòng)或午與家人忍朋友去某你個(gè)度駝假區(qū)圣旅游喜歡乎與朋惑友交魄流，最對(duì)財(cái)經(jīng)疏和投精資比較括感興凱趣心態(tài)緩描述行為兔特征目標(biāo)班客戶(hù)寧描述注重贊標(biāo)簽落感的善事業(yè)獲有成悄階層目標(biāo)糖客戶(hù)逃寫(xiě)真中堅(jiān)揀力量成、成敬熟閱析歷、肅身份志地位他們犁是單獲位中幣的上級(jí)，政余府中既的領(lǐng)導(dǎo)，豐標(biāo)富積押累的私營(yíng)列企業(yè)虧主；他們事業(yè)爺有成，社罰會(huì)閱衰歷豐秧厚，則有自越己獨(dú)蟻到價(jià)值宇觀，有柱較強(qiáng)陪的等煩級(jí)階層謀觀念，具莫有一奧定得炫富臂心理，對(duì)萄資源乎有較闊強(qiáng)的尾占有先欲望掛；核心社價(jià)值嗓體系金山駱新城免核心評(píng)區(qū)，般緊鄰假金山劣區(qū)政搞府區(qū)域網(wǎng)價(jià)值完善楊生活姥配套未來(lái)虛人文罩中心教育鑄配套寨全區(qū)遷最好,譬如撓中小議學(xué)，旦教院魚(yú)等大商肯業(yè)生第活版譯圖龍翔太路大禿型商盒圈，5分鐘母可達(dá)希石化鎖商圈便捷觀交通高速兔環(huán)伺坡、5分鐘是可達(dá)勁莘奉汗入口斤，A4、A5直達(dá)透上海高鐵30分鐘荷直達(dá)付市區(qū)幣，金扇山支太線7月動(dòng)笨工項(xiàng)目麗價(jià)值金山盆首席謙醇熟管別墅白社區(qū)斗（容銜積率1.累2）東南言亞園堂林，蔥自然粒景觀好河道聯(lián)排若別墅遠(yuǎn)產(chǎn)品踏（金瓣山市寨場(chǎng)稀農(nóng)缺）合院功空間倍、全括套房址設(shè)計(jì)組、科胞技配綿置核心漂價(jià)值購(gòu)體系品牌彎價(jià)值上海析開(kāi)發(fā)殲商，往項(xiàng)目墨品牌褲在金號(hào)山有渾足夠硬的口捆碑價(jià)江值核心仗價(jià)值悔體系金山黃XX卷，首及席醇膏熟別烏墅社凈區(qū)廣告峽核心前平臺(tái)“純墅點(diǎn)社區(qū)乖金山律首席”上海滴經(jīng)濟(jì)蠢別墅味價(jià)格喜洼地金山薯稀缺錯(cuò)低密證別墅眠社區(qū)金山杰金字豎塔尖門(mén)圈層毫名片獨(dú)門(mén)兩獨(dú)院翻財(cái)富粥人生撈圖騰金五溜星物畝業(yè)的環(huán)尊崇公服務(wù)優(yōu)享狀完備杠品質(zhì)黑成熟估生活推廣夏策略龍灣1號(hào)·瀾郡詳開(kāi)盤(pán)罩前營(yíng)業(yè)銷(xiāo)鋪梯排12月開(kāi)盤(pán)告前時(shí)清間節(jié)辰點(diǎn)—關(guān)鍵怒節(jié)點(diǎn)4月開(kāi)盤(pán)2月別墅浴累客別墅帝累客認(rèn)籌3月樣板憐房公念開(kāi)1月3.似192.讀26媒體艦配合戶(hù)外能更換峰、別沖墅銷(xiāo)旦售DM、戶(hù)溜型圖汽、活紐奉動(dòng)獎(jiǎng)償品等推廣沙主題現(xiàn)場(chǎng)規(guī)圍墻君、看拐板、將精神電堡壘金山常首席拳別墅址生活活動(dòng)古配合物料園計(jì)劃DM直投開(kāi)盤(pán)押短信準(zhǔn)預(yù)告高端跟品牌農(nóng)聯(lián)動(dòng)戒活動(dòng)戶(hù)外準(zhǔn)高炮籌、道聞旗、結(jié)交廣哥電臺(tái)別墅冬首批擦開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)緩活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)曠、鄉(xiāng)勞鎮(zhèn)橫似幅3月1月12月別墅嚼累客事件漠配合樣板旬段公奸開(kāi)租售今情報(bào)現(xiàn)場(chǎng)度展示樣板塵段展常示售樓脂處整痕改景觀報(bào)大道岔整改總控剛圖企劃寧推廣爬策略別墅多認(rèn)籌4月2月樣板斜房公將開(kāi)活盆動(dòng)20剃10年別償墅分懂階段床營(yíng)銷(xiāo)縮慧策略01前期塵累客林預(yù)熱時(shí)間藝：20淘10年12月—2吧01軍1年2月目的顫：樹(shù)立敵“金痛山首考席別內(nèi)墅”飼形私象，閃積累導(dǎo)意向騰客戶(hù)主題篇：“金李山首步席別櫻墅生疤活”營(yíng)銷(xiāo)摔重點(diǎn)究：戶(hù)外陣攔截媒體丟配合炊：派夾永、網(wǎng)駛絡(luò)、草戶(hù)外白陣地涉、租丘售情煤報(bào)銷(xiāo)售龜物料寒：戶(hù)型父冊(cè)、絞銷(xiāo)售燃折頁(yè)活動(dòng)越營(yíng)銷(xiāo)挺：樂(lè)購(gòu)侄巡展決、圈吹層營(yíng)皇銷(xiāo)活換動(dòng)（群品牌技車(chē)試誤駕）樣板淹房公屋開(kāi)活胖動(dòng)瀾郡LO嬸GO及應(yīng)考用銷(xiāo)售蔬道具1—抱—?jiǎng)e墅楚銷(xiāo)售造折頁(yè)正面銷(xiāo)售怨道具1—疼—?jiǎng)e墅驅(qū)銷(xiāo)售戲折頁(yè)反面銷(xiāo)售亦道具2—潤(rùn)—?jiǎng)e墅砌戶(hù)型瓣冊(cè)正面銷(xiāo)售涂道具2—胞—?jiǎng)e墅蟻戶(hù)型括冊(cè)內(nèi)頁(yè)銷(xiāo)售執(zhí)道具3—戴—V票I系列名片信封銷(xiāo)售純道具3—父—V愿I系列手提脹袋戶(hù)外愧攔截——高炮形式杜：龍您勝路刺高炮階段脂：累街客期出街蛇時(shí)間慌：1月中館旬戶(hù)外陪攔截——道旗戶(hù)外鑰攔截——圍墻頁(yè)方案現(xiàn)場(chǎng)選導(dǎo)示——精神喘堡壘漁、售篩樓處攏指示現(xiàn)場(chǎng)辜體驗(yàn)——售樓家處包怒裝更魚(yú)改②①③④⑤露臺(tái)棉擺放置陽(yáng)傘斜和休集閑椅橫，營(yíng)巾造舒株適的險(xiǎn)度假壤氛圍柏。售樓躬處外輝立面蓄掛小付的花本籃，霞提升拐別墅命的展征示氛筍圍。現(xiàn)場(chǎng)挎體驗(yàn)——售樓鑒處包舅裝更鍛改①②③④⑤媒體——派夾璃報(bào)正不反面媒體——上海諸樓市跳雜志糞稿（1月中晚）媒體——金山薦在線淺網(wǎng)絡(luò)告三翻院及鏈冰接頁(yè)媒體——金山卷在線師豎幅主題網(wǎng)：金芬山之鴨門(mén)，潑首席帽別墅增生活活動(dòng)首時(shí)間熄：1月中賺下旬活動(dòng)杜形式躬：石衣化商搖圈樂(lè)肆購(gòu)路誼演相關(guān)夢(mèng)配合薄：銷(xiāo)擇售物醋料精美跨小禮派品（項(xiàng)餐巾特紙盒栽）看房魂班車(chē)活動(dòng)從營(yíng)銷(xiāo)——金山臟核心撒商圈屬巡展借助缺新車(chē)漏發(fā)布大，聯(lián)幣絡(luò)品兇牌新刻車(chē)試翁駕關(guān)鍵港工作妙：項(xiàng)目豬形象剛提升/高端殊產(chǎn)品鬼意向幸客戶(hù)露積累目的:邀請(qǐng)?zhí)澕钨e蔑：時(shí)間:修2月中峽下旬中銳籮集團(tuán)趁領(lǐng)導(dǎo)熱、舊經(jīng)用營(yíng)公餃司及孟商家紙相關(guān)狹人員紛、媒面體記談?wù)摺⒅v意向家客戶(hù)主題建：高端立品牌搏客戶(hù)魔聯(lián)動(dòng)&品牌藏車(chē)試爐駕活動(dòng)束營(yíng)銷(xiāo)——新車(chē)滾試駕燃，高去端品壘牌客富戶(hù)聯(lián)涉動(dòng)聯(lián)系恰活動(dòng)著公司北、紅接酒等污供應(yīng)恭商、無(wú)小型源美術(shù)幻玉館關(guān)鍵底工作:意向載客戶(hù)境維系油，業(yè)叼主感喜情聯(lián)魚(yú)絡(luò)，鳥(niǎo)老客得戶(hù)資揀源挖釘掘；目的:邀請(qǐng)遵嘉賓禿：通弓知項(xiàng)國(guó)目意仰向客仁戶(hù)形式主：各朗類(lèi)小紫型活監(jiān)動(dòng)時(shí)間:紡2月26日活動(dòng)枯營(yíng)銷(xiāo)——樣板德房公摧開(kāi)/紅酒搞品鑒寺，小蜘型藝磚術(shù)展12月-2吊01飲1年2月葬別閥墅推貿(mào)廣——引導(dǎo)框期媒市體鋪棒排類(lèi)型時(shí)間媒體版式&形式訴求主題派夾報(bào)12月、1月、2月室外派發(fā)夾報(bào)整版金山首席別墅生活雜志2月租售情報(bào)整版金山首席別墅社區(qū)上海投資新熱點(diǎn)，增長(zhǎng)型物業(yè)