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主講人：

樊劍英

1房地產成本核算與稅務管理第一頁，共四十四頁。三大類型成本內部成本土地增值稅成本所得稅成本

區別與聯系第二頁，共四十四頁。企業內部管理土地成本開發成本投資成本納稅成本第三頁，共四十四頁。開發成本—開發產品—銷售成本按面積算股權溢價支出灰色支出自用產品土地返還企業所得稅扣除成本第四頁，共四十四頁。土地返還股權溢價拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除第五頁，共四十四頁。一般成本的核算路徑確定成本對象歸集成本費用分攤共同成本完工計算成本銷售轉出成本清算重劃成本第六頁，共四十四頁。一般成本的核算路徑按入賬成本科目核算按合同分類核算按產品分類核算第七頁，共四十四頁。成本對象如何確定？確定項目——證照項目分類——六大原則（所得稅）項目目錄——成本對象項目清算——有關部門審批備案的項目為準項目類型——兩分或三分第八頁，共四十四頁。國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象

管理問題的公告文號：國家稅務總局公告2014年第35號發布日期：2014-06-162014年1月28日，國務院發布《關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發〔2014〕5號），取消了房地產開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續管理工作，現將有關問題公告如下：

一、房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。9第九頁，共四十四頁。國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象

管理問題的公告二、房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。三、各級稅務機關要認真清理以前的管理規定，今后不得以任何理由進行變相審批。

主管稅務機關應對房地產開發企業報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續管理。對資料不完整、不規范的，應及時通知房地產開發企業補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《中華人民共和國稅收征收管理法》的相關規定進行處理。10第十頁，共四十四頁。您會如何選擇成本對象？項目第1期住宅區1#樓未建在售2#樓完工在交房3#樓完工未交房4#樓在建在售商業區別墅區第2期第3期第十一頁，共四十四頁。成本對象劃分原則成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則:1.可否銷售原則2.分類歸集原則3.功能區分原則4.定價差異原則5.成本差異原則6.權益區分原則第十二頁，共四十四頁。共同成本如何計入？共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：1.占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。2.建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。3.直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。4.預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。第十三頁，共四十四頁。共同成本如何計入？（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。第十四頁，共四十四頁。共同成本如何計入？企業下列成本應按以下方法進行分配：（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。第十五頁，共四十四頁。土地增值稅共同成本占地面積法建筑面積法土地成本建筑成本地方規定+收入比例法+直接成本法+層高系數法+預算成本法+售價系數法其他方法第十六頁，共四十四頁。湖南省地方稅務局公告2014年第7號五、 關于住宅與商業用房的成本扣除問題單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。商業用房層高系數=商業用房平均層高/住宅平均層高層高無要求，高點就行，且計算平均數第十七頁，共四十四頁。浙江省地方稅務局公告2014年第16號三、超標準層高可售房產的建筑安裝工程費扣除對多個清算單位或不同類型開發產品共同發生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分攤時，對超標準層高可售房產應按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算。18層高有要求，類型無要求第十八頁，共四十四頁。新疆維吾爾自治區地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告〔2014〕1號一、關于最小清算單位中住宅與商業用房的建筑安裝工程費扣除問題最小清算單位中既有住宅又有商業用房的，商業用房建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整，其余扣除項目成本不得按層高系數調整。

商業用房層高系數小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調整。

商業用房層高系數=商業用房單層層高/單層住宅層高層高有要求，類型有要求第十九頁，共四十四頁。案例

大連房地產公司開發項目土地面積100000㎡，建筑面積270000㎡，產品類型可劃分為普通標準住宅、非普通標準住宅、其他開發產品類型三類，銷售收入257600萬元，取得土地使用權所支付的成本84000萬元，開發成本59400萬元，項目已經銷售完畢，應清算繳納多少土地增值稅？

項目清算資料見下表：第二十頁，共四十四頁。項目分類計算普通標準住宅非普通標準住宅其他產品類型合計占地面積50,000.0036,000.0014,000.00100,000.00建筑面積150,000.0080,000.0040,000.00270,000.00可售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00已售建筑面積140,000.0075,000.0035,000.00250,000.00未售建筑面積----銷售收入110,600.0073,500.0073,500.00257,600.00取得土地成本84,000.00開發成本59,400.00第二十一頁，共四十四頁。企業所得稅可售面積歸集完工成本不可售面積不歸集完工成本土地增值稅

可售面積歸集完工成本不可售面積也可能歸集完工成本如何結轉完工成本？第二十二頁，共四十四頁。福建省廈門市地方稅務局公告2011年第5號二、關于扣除項目金額分攤（一）取得土地使用權所支付的金額的分攤房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。福建省廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告第二十三頁，共四十四頁。《湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發〔2013〕44號）六、關于地下建筑物土地成本分攤問題房地產開發項目在取得土地使用權時，申報建設規劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產權銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。第二十四頁，共四十四頁。廈門市地方稅務局公告2015年第3號同一個清算項目，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

第二十五頁，共四十四頁。人防車位稅務處理的選擇26收入不計公共配套成本不扣人防車位收入計入開發產品成本可扣出租對待可售對待第二十六頁，共四十四頁。27案例資料1車位（開發產品處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本802020120售價1.62.51.38

收入1285027.6206可扣除項目1112927.5168增值額1721.20.0538增值率15%74%0%

稅率

40%30%

土增稅

-7.040.027.06假設給你選擇的空間，你爭取哪種？第二十七頁，共四十四頁。28案例資料1車位（公共配套設施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目13234

166增值額-436

增值率-3%106%

稅率050%

土增稅012.9

12.90車位成本按照面積分配，收入算非普通住宅。假設給你選擇的空間，你爭取哪種？第二十八頁，共四十四頁。29案例資料1車位（公共配套設施處理）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本9624

120售價1.62.5

收入142.3855.62

198可扣除項目13334

167增值額1021

增值率7%62%

稅率040%

土增稅06.81

6.81車位成本按照面積分配，收入平均分配假設給你選擇的空間，你爭取哪種？第二十九頁，共四十四頁。30案例資料1車位（開發產品并入非普通住宅）

普通住宅非普通住宅車位合計面積802020120成本8040

120售價1.62.5

收入12870

198可扣除項目11155

166增值額1715

增值率15%28%

稅率030%

土增稅04.56

4.56假設給你選擇的空間，你爭取哪種？第三十頁，共四十四頁。31案例資料1車位（公共配套設施處理，收入算出租）

普通住宅非普通住宅車位合計面積8020

100成本9624

120售價1.62.5

收入1285020198可扣除項目13234

166增值額-416

增值率-3%47%

稅率030%

土增稅+房產稅04.82.47.20假設給你選擇的空間，你爭取哪種？第三十一頁，共四十四頁。不同期間共享成本清算難題第三十二頁，共四十四頁。我問你答兩個不同地塊一起立項會產生哪些問題？大道集團和政府達成投資協議，注冊了三家房地產項目公司，拍下了三塊土地。這三塊地一起立項建設。這三塊地共享一個配套設施。能否共擔成本？第三十三頁，共四十四頁。各成本項目核算的內容有哪些？第三十四頁，共四十四頁。各成本項目應該具體核算哪些內容？土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費（社區管網工程費）基礎設施費（園林環境工程費）配套設施費開發間接費第三十五頁，共四十四頁。思考：合同如何便捷管理第三十六頁，共四十四頁。合同付款控制（實付）（發票）合同進度額控制（應付）合同總額控制合同臺賬模板（一）如何實施有效合同管理？合同臺賬模板（二）合同臺賬模板（三）第三十七頁，共四十四頁。總結：房地產開發企業成本所得稅處理1完工開發產品成本確認2熟知會計稅法差異3編制完工成本結算表第三十八頁，共四十四頁。1、開發產品完工后成本的確認原則：成本費用做足，成本計算準確。及時結算，取得發票。結轉開發產品。結轉銷售成本。納稅調整。第三十九頁，共四十四頁。稅務處理方面，國稅發[2009]31號第九條規定：開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。