2015年百銳地產培訓總結培訓心得與體會--------（杭州）第一頁，共五十八頁。目錄培訓的目的培訓心得與體會第二頁，共五十八頁。培訓目的增強專業知識提升工作技能改善溝通技巧明確工作目標第三頁，共五十八頁。培訓心得與體會首先感謝公司給我這個培訓學習的機會，通過這次培訓讓我開闊了視野、也增長了見識；培訓讓我對工程管理有了全新的認識、同時也讓我對工程管理有了更深入得理解。本次培訓的課題是房地產卓越工程管理與跨界協同。培訓的陳老師經驗豐富，他以萬科的管理模式和成功案例為背景，講解了當下房地產行業的嚴峻形式，并指出當下房地產工程管理應該從傳統房地產工程管理的模式中走出來，以更高的要求和多部門跨界協同作戰的方式來應對當前的形式。本次培訓主要講解了工程計劃管理的邏輯與運營跨界協同、工程質量管理的方法論與跨界協同、供應商管理與跨界協同、安全文明施工與跨界協同等方面的內容。通過這次學習讓我明白公司每位員工都需要不但學習相關專業理論知識、提高專業技術水平、積累豐富的工作經驗，才能滿足公司管理的更高要求，只有全體員工一起努力協同作戰，公司才能有所發展并取得成功。第四頁，共五十八頁。房地產管理之

工程管理第五頁，共五十八頁。認識萬科到今天，萬科已經進入了52個城市，35個獨立法人公司2011年全年銷售額1215.4億，利潤96.2億2012年截止10月31日已經完成銷售額1100.2億元，成為今年第一個銷售過千億的房地產企業萬科有太多榮譽，“中國房地產綜合能力TOP10”排名第一，“中國最佳雇主”“最佳社會責任年度企業”“最值得尊敬的董事長”“最佳CEO”“十大綠色公司”等等各類排行榜的常客，萬科是當今中國房地產行業當之無愧的NO.1第六頁，共五十八頁。在萬科內部，本門課程針對的培訓對象主要是項目經理和作為有項目經理潛質的工程管理人員，通過本課程的培訓能夠幫助相關人員：第一、對工程管理有一個整體概念和認識，理清系統思路；第三、能將自己與現場相結合，找到一套適合于自己的現場管理方法論（方法和手段）。第二、能夠基本做到有能力預測問題和發現問題；認識課程第七頁，共五十八頁。（一）總覽全局，抓住主要矛盾，不要忽視次要矛盾（二）找到解決問題的方法和手段；（三）預則立，不預則廢，弄清項目前期策劃的重要性以及方法（四）項目過程管理的經驗、技巧（五）案例分析課程重點第八頁，共五十八頁。第一部分什么是工程管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

目錄第九頁，共五十八頁。第一部分什么是工程管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第十頁，共五十八頁。質量保證工期保證客戶需求風險防范安全文明成本控制銷售配合工程管理——就是要解決項目管理各要素之間的矛盾！工程管理必須面對的問題是什么？公共資源合作伙伴第十一頁，共五十八頁。工程管理的定義：

基于企業的戰略和遠景目標，努力解決在項目實施過程中發生的各種問題，最終為客戶提供滿意的建筑產品。第十二頁，共五十八頁。工程管理本質上是對項目進行經營管理的過程什么是經營？

——提供令客戶滿意的產品

——保證公司盈利目標的實現什么是管理？

——有效預測問題、發現問題、解決問題

——借助及組織各種資源完成預訂目標第十三頁，共五十八頁。每個項目都是相似的，每個項目又都是不同的發現主要矛盾并去解決它，是一個項目工程管理成功的關鍵工程管理的“秘訣”

堅持把正確的事做正確第十四頁，共五十八頁。第一部分什么是工程管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第十五頁，共五十八頁。先有正確的人才有正確的事第十六頁，共五十八頁。選擇正確的人（對內：團隊）項目經理質量技術工程師土建工程師水、電工程師項目秘書萬科如何打造項目管理團隊？第十七頁，共五十八頁。選擇正確的人（對外：合作資源）總包監理景觀裝修。。。。第十八頁，共五十八頁。三個維度客戶要求公司目標項目條件第十九頁，共五十八頁。看看客戶有啥要求？高質量/高品質的產品隨時了解房子的情況按時交房增值（物業等）服務客戶要求公司目標項目條件第二十頁，共五十八頁。看看公司追求哪些目標？質量是萬科的生命線/房企生存與發展的基礎均好中加速/快速開發、周轉社會責任/建立企業或項目口碑客戶要求公司目標項目條件第二十一頁，共五十八頁。看看項目需要哪些條件？客戶要求公司目標項目條件施工許可（施工圖、策劃書、政府許可、資金）場地限制（出入道路、可利用場地、居民影響）管理效率（團隊素養、執行力、合作資源整合）第二十二頁，共五十八頁。什么是正確的事？客戶要求公司目標項目條件最大化第二十三頁，共五十八頁。工程管理中正確的事全套施工圖充分的項目前期策劃（總平、進度、質量、安全等）清單招標與規范完善的合同第二十四頁，共五十八頁。謀定而后動，項目前期策劃案例：佛山繽紛四季花園項目策劃書第二十五頁，共五十八頁。第一部分什么是現場管理第二部分項目準備階段

第三部分項目實施階段

第四部分項目交付階段

第二十六頁，共五十八頁。正確的方法持續的執行第二十七頁，共五十八頁。開工審批萬科項目開工審批必須具備以下條件：由政府授權的第三方審圖機構出具的施工圖審查合格證項目管理策劃書（重點是總平、計劃、質量和風險）項目裝修標準（A\B\C及單位面積的裝修費用）特別條款：不得使用加樓板偷面積第二十八頁，共五十八頁。有圖施工---圖紙預審與會審圖紙預審由質量技術工程師組織各專業工程師（如總包、監理前期介入也參與）對設計單位的階段性設計成果進行預審查，目的是及時檢討并發現一些大的原則性問題和“錯差碰漏”，為正式出施工圖打下基礎。圖紙會審施工圖出圖后，由質量技術工程師組織設計師、各專業工程師、總包、專業分包、監理及設計單位共同對施工圖紙進行最后的專業和標注性審查，從根本上保證施工圖質量，為后期施工奠定基礎。圖紙會審最忌諱的就是走過場！必須重視和認真！第二十九頁，共五十八頁。技術交底圖紙交底、規范交底

合同交底、現場交底向專業工程師交底向監理、總包交底向班組、工人交底第三十頁，共五十八頁。計劃管理萬科采用三級計劃體系：一級計劃：公司年度計劃二級計劃：各項目里程碑節點計劃三級計劃：各項目（詳細實施）計劃第三十一頁，共五十八頁。計劃管理

如何編制開發計劃（里程碑）：流程圖

工程計劃編制依據：標準工期第三十二頁，共五十八頁。設計變更與工程簽證不可避免

、盡量避免

、規范及時

討論：設計變更和現場簽證帶來的困擾決定成本高低的因素產品定位40%產品設計30%招標采購15%組織策劃10%現場管理5%

管理投入的精力產品定位5%產品設計20%招標采購15%組織策劃0%

現場管理60%第三十三頁，共五十八頁。材料管理----材料選用集團戰略合作集中采購制度材料設備供應商認證評估制度滿足技術標準和環保要求適應地域特點質量穩定可靠材料選用原則品牌產品大廠產品經過考察的產品地域差別地方規定原材料產地第三十四頁，共五十八頁。材料管理----樣板封存材料樣板間材料封樣材料對樣甲供和三方供貨材料進場時，甲方工程師和監理人員均可調出樣板到現場進行對樣，用完后及時歸還。已有封樣的材料第一次進場時，必須進行現場對樣，并對現場對樣情況做出書面記載。現場專設一間材料樣板間，由材料工程師負責管理，分類別貼標簽有序陳列，并建立材料樣板入庫臺帳。任何人進入材料樣板間，都必須有材料工程師陪同，任何對已確定樣板的變動都必須通過材料工程師。招標完成后，項目經理部應要求工程\合約部或材料供應商提供封樣材料，同時存檔合同或定樣時所規定的技術規格、要求。對非甲供的其它重要材料，也應進行材料封樣。第三十五頁，共五十八頁。材料管理----進場驗收甲供材料乙供材料工程師組織監理公司、承建商對材料當場進行對樣；檢查供應商是否按要求提供了合格的產品合格證明、質量檢驗報告；安排監理公司根據國家規范、萬科技術標準、合同要求對材料進行抽樣送檢。

承包商必須向監理公司進行報驗，驗收要求必須符合國家規范、現行技術標準、政策、法規規定的要求；重要的乙供材料：如鋼筋、水泥、砌塊，項目經理部會同監理公司將另行進行抽樣檢查，由項目部人員見證取樣送檢。第三十六頁，共五十八頁。質量管理---樣板引路工藝樣板：目的：確定工序質量標準，控制大面積施工范圍：每一道關鍵工序時間：關鍵工序施工前要求：樣板的施工工藝和質量合格后，才能大面積施工。注意事項：工藝樣板的實施時間必須盡量提前，給設計修改和工藝改進預留足夠的時間。第三十七頁，共五十八頁。施工樣板間：范圍：每一家總包單位、每一種戶型作用：

1、檢驗各家總包單位及分包商的質量水平，及早發現質量缺陷

2、讓各承包商明白萬科的質量要求。

3、經過驗收的施工樣板間作為施工的質量標準。質量管理---樣板引路第三十八頁，共五十八頁。質量管理---樣板引路交樓標準間：解決設計缺陷和功能問題完成時間：在大面積裝修施工開始前完成標準：按交樓標準完成整個樣板間的全部施工作用：檢驗設計合理性、材料部品效果，確保工程產品滿足營銷、設計要求和客戶正常使用要求。第三十九頁，共五十八頁。質量管理----工序檢查目的：工序檢查表的建立主要是填補過程控制的空白，使之在分步驟驗收中規定更具體。內容：確定項目工程師和監理公司的檢查比例；簡要闡述該施工步驟需控制的主要技術要點。執行：編制完善的工序檢查表應作為合同簽訂的附件，要求監理公司和承包單位按工序檢查表格要求進行驗收工作。第四十頁，共五十八頁。質量管理----實測實量萬科全集團所有項目100%推動實測實量結合第三方“飛行檢查”結果實施“拉閘”制度操作指引即為萬科在質量方面的企業標準，其要求顯著高于國家標準實測實量結果與一線公司老總及項目人員的績效考核掛鉤項目組織架構設置中專門設置“質量技術工程師”實測實量穩定在90分以上，且保持了持續提升觀感質量超過70分，仍需改進第四十一頁，共五十八頁。安全管理安全管理的關鍵在于：領導和項目團隊高度重視方案合理、措施到位分專業、分區域、責任管理嚴格的過程監控、檢查到位眼明腿勤，高度責任感可視化建筑業每年由于傷害事故喪生的從業人員超過千人！損失逾百億！案例：12年9月13日，武漢一在建工地施工升降機高墜，19人死亡第四十二頁，共五十八頁。文明施工文明施工的關鍵在于：合理的投入制定預案和獎罰措施監督預案的落實與執行讓所有參與人養成工完場清的習慣定期和不定期的檢查、獎罰分明管理人員高度的責任感第四十三頁，共五十八頁。成品保護討論：成品保護方面的經驗與教訓成品保護方案審核合理安排工序實施并維護成品保護樣板驗收成品保護交驗各負其責的原則第四十四頁，共五十八頁。建立客戶信心的鑰匙----開放日確定開放區域和范圍制定專項方案和計劃全員參與（包括施工單位和監理單位）各專業協同一致，責任到人提前通知并提供開放信息，讓客戶和準業主有所了解并充滿期待必要時進行彩排微笑待客，服務到位至少兩次客戶開放日第四十五頁，共五十八頁。工程對銷售最重要的支持---示范區案例：西安金域曲江項目示范區開放總結第四十六頁，共五十八頁。能力復制---對供方的管理輸出從產品開發的流程：拿地—設計——報建——建造——銷售——投訴處理——物業管理中不難發現，幾乎每個環節都離不開與我們合作的供方，如果供方提供的產品和服務能滿足我們的要求，則我們的工作質量和效率就會大大提高。供方項目團隊

供方施工班組供方高層過程評估客戶理念管理流程工藝標準后評估萬科第四十七頁，共五十八頁。案例：綠城在質量管理上的經驗借鑒：

1、“綠城房產缺陷匯編”——將項目過程中出現過的質量缺陷匯編成冊，作為后續項目操作的警示冊，并作為監理公司進行質量過程管理的依據；

2、組建“業主質量監督小組”——當項目預售達到30%時，邀請8~10位業主組成質量監督小組，每兩個月進行一次檢查。業主質量監督小組和項目公司工程管理部、監理公司、集團高層不定期巡查共同組成全方位的質量控制體系。避免問題重復發生第四十八頁，共五十八頁。圖紙拖了，是設計部門的責任！成本給的錢太少了，沒法搞好現場！營銷總是沒完沒了的要展示區，現場亂套了！采購部選的單位太差了！“不關心是最大的罪惡”——特里莎修女（1979年諾貝爾和平獎得主）現場是項目業務鏈的引擎現場責任感造就健康的對立關系，通過適當的沖撞來提高業務質量誰該為結果負責？第四十九頁，共五十八頁。專業能力是工程人員基本的價值體現現場管理不是單純的溝通協調，否則客戶關系人員比我們更具有競爭力對技術問題有發言權才能與合作方平等對話技術能力是現場管理的前提第五十頁，共五十八頁。現場協調合作單位的管理協調--------總包、監理、分包、材料供應商公司內部及職能部門間的協調--------設計、工程、營銷、成本政府關系的管理協調--------建設、質檢、安檢、交通、城管壟斷資源的配合協調--------供水、供電、供暖、消防、人防社會監督管理協調---------媒體（包括新媒體）、公眾對合作單位，平等，尊重是前提對內部職能部門，既要客觀、更要效率對政府部門，腿勤、嘴勤、眼更勤對壟斷資源，合作、公平、實事求是對社會監督，引導、歡迎、創口碑第五十一頁，共五十八頁。衡量項目現場管理能力的尺度持續力是現場管理成功的關鍵！安全速度質量成本+X持續力()第五十二頁，共五十八頁。第一部分什么