《物業管理理論與實務》

教學課件主講人：王秀云第十章物業綜合管理

第一節物業環境管理概述

一、物業環境的概念和種類（一）物業環境的概念物業環境是指物業管區內的周圍環境及公共設施。

（二）物業環境的種類物業環境按物業的不同，可以分為生活居住環境、生產環境、商業環境、辦公環境等。

1．生活居住環境生活居住環境包括內部居住環境和外部居住環境兩個方面。

2．生產環境生產環境應該包括外部居住環境中的②③④⑥①的部分或全部，另外，它還包括各科，生產設施和條件等。

3．商業環境商業環境包括內部居住環境中⑤⑦⑧⑨和外部居住環境中②③④⑥⑧等內容的部分或全部，另外，還包括室內各種環境小品、商業設施等，商業從業人員的服務態度和水平也是影響商業環境的一個很重要因素。

4．辦公環境影響辦公環境的因素包括內部居住環境中①(辦公室標準)、②(辦公室類型)、③④⑤⑥⑦⑧⑨內容的部分和全部，以及外部居住環境中③④⑥⑦⑧⑨①內容的部分或全部。另外，還包括室內景觀設備、辦公設備、辦公區域的治安狀況、，力、公人員的思想文化素質、藝術素質以及相互關系等。

二、物業環境管理的概念、任務和內容（一）物業環境管理的概念物業環境管理是指物業管理公司對所管物業區域內所有環境的管理。（二）物業環境管理任務物業環境管理的任務是保護和維持物業區域內的容貌，防止人為破壞和減緩自然損壞，維護正常的生產、生活和辦公秩序，保持物業的外觀及整體形象的永恒性，提高知名度等。（三）物業環境管理的內容物業環境管理具體包含下列幾個內容：

1.治理環境污染。含空氣污染、水體污染、固體廢棄物污染、噪聲污染(生產噪聲、施工噪聲、生活噪聲、商業噪聲、保育教育設施噪聲)、電磁波污染等。2.做好綠化和環境衛生：[作。這既是治理環境污染的一個措施，也是提高環境質量的一個途徑。3.清理物業區域內違章搭建。4.加強市政公司設施管理。5.搞好車輛交通管理。6.建設各種環境小品。7.抓好治安管理工作。8.建設新型的人文環境。第二節

物業安全管理

一、治安管理㈠

治安管理的含義和特點1．治安管理的含義治安管理就是指物業管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動、防意外及人為突發事故而對所管理的物業進行的一系列管理活動。治安管理的目的是為了保障物業管理公司所管理的物業區域內的財物不受損失，人身不受傷害，維護正常的工作和生活秩序。2．治安管理的特點⑴治安工作難度較大。⑵

服務性強㈡

治安管理的機構設置與職責劃分1．治安管理機構設置按保安人員工作性質和工作任務的不同，保安部下轄辦公室、門衛班、巡邏班、電視監控班、消防班、車場保安班等。2．治安管理人員的職責劃分⑴

部門經理的工作職責⑵

保安領班（經理助理）的工作職責

⑶保安人員的工作職責保安員的工作分幾種，實踐中每個保安員一天上班期間都有可能轉換幾個崗位，這樣做是保證保安部每天24小時運轉的工作安排，同時避免保安員在某一崗位上班過分疲勞等。不同的保安崗位（如門衛、巡視、電視監控等）有不同的工作要求，其工作職責不同。

㈢

治安管理的主要內容1．門衛治安管理⑴

門衛的基本條件.門衛代表著管理公司的形象

⑵

門衛的治安職責

⑶

門衛的服務職責

2.巡邏治安管理⑴

巡邏的范圍及方式⑵

巡邏保安的職責。

⑶

電子巡更系統。3．電視監控管理⑴

電視監控系統。

⑵

電視監控室。

二、消防管理㈠消防管理的目的與方針1．消防管理的目的消防管理的基本目的是預防物業火災的發生，最大限度地減少火災損失，為業主和使用人的生產和生活提供安全環境，增強城市居民的安全感，保證其生命和財產的安全。2．消防管理的方針中國消防管理的方針是“預防為主，防消結合”㈡

消防管理機構設置與職責劃分1．消防管理的機構設置物業管理公司的消防管理機構一般從屬于公司的安全保衛部門，即在保安部下設消防班，但消防班的業務管理又是專業專職和單列的。2．消防管理人員的職責劃分⑴

專職消防管理人員職責。

⑵

義務消防人員的職責。

㈢

消防管理的主要內容1．建立高素質的消防隊伍2．制定完善的消防制度完善的消防制度應包括以下六個方面：⑴

消防中心值班制度。

⑵防火檔案制度。

⑶

消防崗位責任制度。

⑷

消防安全檢查制度。

⑸

專職消防員的定期訓練和演習制度。

⑹

其他有關消防的規定。

3．消防設備的管理消防設備的管理主要是指對消防設備的保養與維護。

㈣

高層建筑的消防管理1．高層建筑消防的特點⑴

耐火極限低。⑵

火險因素多。⑶

火勢蔓延快。⑸

疏散困難。2．高層建筑消防管理的主要措施⑴

防火分隔。⑵

做好完全疏散的準備工作。⑶

設置自動報警設施。⑷

設置火災事故照明和疏散標志。三、車輛管理搞好車輛管理工作，主要應搞好停車場的建設，建立健全車輛管理制度。㈠

搞好停車場的建設1．停車場位置的規劃⑴

經濟實用。⑵

因地制宜。2．停車場（庫）的內部要求⑴

停車場（庫）的光度要求⑵

停車場（庫）的設施要求⑶

停車場（庫）的區位布置要求㈡

建立健全車輛管理制度1．門衛管理制度

2．車輛保管規定

3.車輛管理負責人的職責

4.車輛管理員的職責

5.車輛管理員的紀律

第三節

物業環境保潔管理

一、物業環境的保潔管理的含義和機構設置㈠

保潔管理的含義保潔管理就是指物業管理公司對所管轄的區域有計劃、有條理、有程序、有目標的，并按指定的時間、地點、人員進行日常的清潔服務，并結合精神文明建設，依照規范服務的要求對業主（使用人）進行宣傳教育、專業管理，并使其能自覺養成良好的衛生習慣，遵守規章制度，保持物業區域容貌整潔，減少疾病，促進身心健康，以提高物業區域使用環境的效益。㈡

保潔管理的機構設置與職責劃分1．保潔管理的機構設置保潔管理由物業管理公司的保潔部執行，其班組設置根據所管物業的類型、面積以及清潔對象的不同而靈活設置。最簡單的是設置一個公共衛生清潔班，直接由部門經理負責。對于一個規模較大的物業管理公司而言，其保潔部一般分設三個班：樓宇清潔服務班、公共區域清潔班、高空外墻清潔班。2．保潔管理人員的職責劃分⑴

部門經理的工作職責。

⑵

技術員的工作職責。

⑶

公共衛生區域清潔班領班的工作職責。

⑷

保潔員的工作職責。

⑸

倉庫保管員的工作職責。

二、保潔管理工作的主要內容（一）制定管理制度保潔衛生操作標準、崗位職責、員工服務規范、清潔設備領用制度、操作規程以及獎懲規定等。（二）制定保潔工作計劃1.每日清潔工作的內容有：①

管轄區域內道路（含人行道）清掃兩次，整日保潔。②

管轄區域內綠化帶，含草地、花木灌叢、建筑小品等清掃一次。③

各樓宇電梯間、地板拖洗兩次，墻身清抹一次。④

樓宇各層樓梯及走廊清掃一次，樓梯扶手清擦一次。⑤

收集住戶生活垃圾，清除垃圾箱內垃圾。2.每周清潔工作的內容有：①

高層樓宇的各層公共走廊拖洗一次。②

業主信箱清擦一次。③

天臺、天井清掃一次。3.每月清潔工作的內容有：①

天花板灰塵和蜘蛛網清除一次。②

高層樓宇各層的公用玻璃窗擦拭一次。③

公共走廊及住宅區內路燈罩清擦一次。（三）抓好衛生設施建設物業管理公司保潔部要搞好環境衛生管理工作，必須有相應的衛生設施，這些設施包括：1.環衛車輛。有清掃車、灑水車、垃圾運輸車、糞便清運車等。2.便民設施。為便利群眾而建設的衛生設施，如垃圾清運站、果皮箱等。（四）加強環境衛生的宣傳教育三、保潔管理工作標準（一）

做到“五定”即清潔衛生工作要做到：定人、定地點、定時間、定任務、定質量。（二）

做到“七凈”、“六無”“七凈”是指在物業管理區域內做到路面凈、路沿凈、人行道凈、雨（污）水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈。“六無”是指在物業管理區域內做到無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物。（三）

垃圾清運及時，當日垃圾當日清除要采用設垃圾桶，實行袋裝垃圾的辦法集中收集垃圾。

第四節

物業環境的綠化管理

一、物業環境綠化管理功能良好的綠化管理可以實現以下功能：（一）防風、防塵，保護生態環境。（二）凈化空氣，降低噪聲，改善環境。（三）改善小氣候，調節溫度，緩解城市熱島效應。（四）美化物業區域和城市環境。（五）提供休閑健身場所，陶冶人們道德情操。

二、

物業環境綠化系統的組成物業環境綠化系統一般是由以下幾個部分組成：（一）

公共綠地物業范圍內公共使用的綠化用地，如居住區的花園、住宅組群間的小塊綠地。（二）公共建筑和公用設施綠地。如物業范圍內的學校、醫院、影劇院周圍的綠地。（三）住宅旁和庭院綠地（四）街道綠地。如居住區內的干道、步道兩旁種植的樹木等。（五）豎向綠化。如屋頂、墻面、陽臺等處的綠化。

三、綠化貸管理的機燒構設置與萌職責劃分（一）綠蕉化管理的膚機構設置若是承包貍給專業園仇林綠化部袖門的，則毫只需要幾燙個管理人馳員即可；譜若是自己捆完成的，南可以設立哭專門的部做門即綠化緞部，一般跪至少下設恐一個養護至組，如需雄要也可設駛花圃組和墨服務組，獄花圃組和聲服務組均籌可對外直痰接經營為化公司創收惕。（二）遷綠化管勉理人員揪的職責紙劃分1.部門經理恥的崗位職滾責2.綠化技術規人員的崗占位職責3.養護、管從理人員的嘴崗位職責四、綠化管言理工作智的主要斬內容（一）培砍訓綠化管想理養護員激工（二）做爹好綠地的樸營造工作1.綠地營造蠻的設計要鑼求2.進行樹木趣的選擇與冰配置3.完成園林畏小品的建賄造4.實施豎向述綠化（三）股搞好綠愛化的養套護管理居工作物業區壞域綠化阻的養護活管理工叨作，一衡般包括頁以下內拾容：1.澆水。2.施肥。3.整形、非修剪。4.除草、松墓土。通過逝除草，將清雜草清除愧，既可以塘防止雜草滑與綠化植爬物爭奪土清壤中的水斧分、養分鍵，有利于稈生長，還綢可以減少菌病蟲害的籌發生。5.病蟲害圓的防治閃。（四）制琴定綠化管見理規定具體包護括：1.人人有莖權利和釋義務管餅理和愛怕護花草董樹木。2.不攀折花南木以及在盡樹木上晾奏曬衣物。3.不損壞花麥木、保護正設施及花蘋壇。4.行人或桃車輛不快得跨越達、通過蛛綠化地朽帶，不臨準碰壞這綠籬柵腔欄。5.不往綠取地傾倒薄污水或達投扔雜炸物。6.不在綠化放范圍內堆俯放物品，齊停放車輛邊。7.不在樹木腫上及綠化吹帶內設置國廣告牌。8.人為造貸成花木律及保護相設施損友壞的，咱根據有牛關主管輔部門規兇定進行鈔處罰，透若是兒私童所為裹，由家董長負責棋支付罰膜款。五、綠化欣管理的質下量要求和朗考核指標（一）綠高化管理的鎖質量要求1.樹木——生長茂盛煤無枯枝；2.樹形——美觀完整兩無傾斜；3.綠籬——修剪整齊遍無缺枝；4.花壇——土壤疏鋤松無垃賣圾；5.草坪——平整清潔妄無雜草；6.小品——保持完好蠅無缺損。（二）貝綠化管頑理的考熱核指標1.居住區而綠化標屠準：根故據國家1992年4月頒布練的《全國城市襖文明住宅笛小區達標蘭考評實施奸細則》規定，卵住宅小覺區人均辣公用綠旱地應達豪到每個傷居民平沒均占有1.5平方米以儲上，綠地劫率要達到30%，綠化息覆蓋率痛達到25%以上。2.樹木成活再率：除新卵種樹苗為95%外，應瞎達到100%；3.樹木傾斜薄程度：新珠種樹木高腰度1米處傾斜夾超過10厘米的樹徑木不超過殺樹木總數載的2%；4.遭各類估蟲害的隨樹木不河超過樹射木總數遲的2%；5.無枯枝瓜敗葉；6.綠化圍護手設施無缺成損；7.綠化整傻潔無雜減物。(三)行道樹養勢護質量標國準1．成活率95％：2．老樹倚保存率99．8％：3．樹干基宗本挺直，秀傾斜度不謹超過10。；4．骨架均蹦勻，樹冠備完整，葉激面光照均澇勻；5．及時征修剪，誕剝芽、只控制害月蟲；6．樹穴湯不積水衰；7．綁扎物章不嵌入樹求內；8．無死宰樹、缺理株；9．無壞套樁、斷映樁；lO．及時處泊理與公用框事業設施德的矛盾：(四)街道綠失地質量贈標準1．成活率95％；2．老樹保主存率99．8％；3．樹木朱生長好鞏，控制呈蟲害，沿青枝綠龍葉不破懸相：4．綠籬嚼平整，葉無成塊駝缺檔；5．草皮撥無大形聲野草，仰無成片墻空禿；6．樹壇慕、花壇披、草坪尖間隔清酷楚；7．花壇有疫花(一級花壇子四季有花箏，二級花至壇節日明蟻花)；8．無死樹科，無枯枝例爛頭；9．清潔擴整齊，士不積水法，無蚊渡蠅孳生役地；10．各種嫩設施基衣本完好捎。第五節物業環儉境污染越與防治一、大氣職污染與防營治（一）毒產生大粒氣污染族的原因造成物迫業環境么大氣污船染的主造要原因秀是：1.直接以圣煤炭作朝為能源芒燃燒，毛導致煙牲塵、二拳氧化硫魂、二氧餃化碳等穗的普遍光污染，贈甚至引竭起酸雨五污染。2.使用燃翼油型機侵動車輛個，超量游排放尾睜氣。3.基建工貿地揚塵住以及物葵業維修勿和裝修泡造成的牽粉塵污勞染。4.不當燃南燒以及蓋燃放煙修花爆竹芳等。（二）大雙氣污染防屢治的途徑1.改變能墳源結構喬。2.禁止在土物業管舟區內焚囑燒瀝青繡、油氈浙、橡膠尾、塑料田、皮革糖、落葉咽和綠化曾修剪物虹等能產片生有毒勝有害氣變體和惡混臭氣體蜂的物質役。3.嚴格控趨制管區園內工業引生產向劑大氣排扛放含有珠毒物質如的廢氣竟和粉塵沃。4.加強車輛紡管理，限徐制機動車田輛駛入管時區，既能走減少尾氣概排放量，未又能減少沿噪聲。5.在物業烘維修、悼裝修時遠，盡量跟采取防議止揚塵輩的措施爹。6.平整和硬麻化地面，鈔減少揚塵青。7.搞好綠化峰。樹木、土綠草能凈委化空氣、努遮擋灰塵勸，因此，采綠化是防娃治大氣污糊染的積極環途徑。二、水遙體污染竹與防治（一）汪產生水淡體污染還的原因迫和種類1.病原體讀污染物似。2.需氧物質神污染物。3.有毒化剩學物質圾。4.其他污恐染物質譯。（二）水饞體污染防商治的途徑1.加強污撓水排放摸的控制襖。2.加強對已們排污水的鬧處理。3.加強生活斷飲用水二令次供水衛叢生管理。三、固體棉廢棄物污練染與防治（一）固即體廢棄物滋污染產生羊的原因固體廢棄坊物是指生在產、生活膊和其他活水動中產生耀的，在一音定時間和舒地點不再蹦需要而丟浸棄的固態醋、半固態病或泥態物陵質。（二）廁固體廢徐棄物污殲染防治樹的途徑1.對于垃圾筋，物業管鏡理公司應竄建立垃圾尺的分類收貪集系統，世做到從該探物業及時姿輸出或處構理。2.糞便納勾入城市船污水處凱理系統押。3.溝泥要進凳行固液分印離，固體漆干化科學等處理，提壁高無害化床處理率，白然后輸送鋸到農林生寸態系統。四、噪聲污染悄與防治噪聲污渠染是指憤人類活斬動排放燦的環境拾噪聲超冬過國家礎規定的朽分貝標棵準，妨限礙人們艦工作、帆學習、芳生活和肌其他正花?；顒訃默F象努。（一）產螞生噪聲污繞染的原因1.車輛交妖通噪聲蓮。車輛兵交通噪惹聲是噪似聲的來淚源之一壓。當機餃動車輛軍駛入物伏業管理茅區域內帆時，會皆發生行妙進、振考動和喇火叭聲，盤造成直授接污染麻。2.建筑施岔工噪聲障。在物廟業區域惡外如有痰建筑工閣地，會喘發出因飯機械振吐動、磨較擦撞擊笛、攪拌塘、吆喝膽等噪聲悔，使物雖業環境糕受到間塵接污染撕。物業誦區內本摔身的維伶修和裝珠修活動諸，也會廉產生施稀工噪聲陜和使用呆電動工技具的刺岸耳噪聲舌污染。3.社會生聾活噪聲寨。是指鄙物業區吩內部和企建筑物肚內部各唱種生活免設施、懶人群活頓動等產玻生