1第二章住宅小區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置工商管理系物業(yè)管理教研室劉霞2學(xué)習(xí)目標(biāo)1、掌握住宅小區(qū)物業(yè)管理中物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的基本知識；2、掌握物業(yè)管理公司、業(yè)主大會、業(yè)主委員會等的建立、職責(zé)和運作。3重點難點重點：業(yè)主大會、業(yè)主委員會等的建立、職責(zé)和運作難點：住宅小區(qū)物業(yè)管理中物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間的基本關(guān)系42005年5月美麗園業(yè)委會狀告小區(qū)物業(yè)不合理收費。2005年9月海淀法院駁回業(yè)委會請求。2005年12月業(yè)委會勝訴，成為北京首個打贏物業(yè)費糾紛官司的小區(qū)。

2006年5月小區(qū)物業(yè)提起申訴。2006年8月“美麗園案”再審維持原判。2006年9月1日鴻銘物業(yè)突然離開。2006年10月9日小區(qū)召開臨時業(yè)主大會，表決是否罷免業(yè)委會全體委員。2006年12月8日，經(jīng)過業(yè)主投票選擇的南京新鴻運物業(yè)公司入駐美麗園。

美麗園物業(yè)大事記（來源于新京報）5恩里小區(qū)組織與管理機構(gòu)設(shè)置領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)社區(qū)政府市房地局市政管委北方物業(yè)公司居委會代表恩里物業(yè)公司經(jīng)理室小區(qū)管委會街道辦事處代表業(yè)主代表物業(yè)公司代表辦公室房修部綜合服務(wù)部經(jīng)營部財務(wù)部6某住宅區(qū)的管理機構(gòu)設(shè)置業(yè)主委員會房管局顧問委員會物業(yè)公司住宅小區(qū)管理處中央值班調(diào)度室物業(yè)管理部工程部文化部檔案部財務(wù)部治安消防隊保潔隊綠化養(yǎng)護隊7住宅小區(qū)物業(yè)管理的兩大主體物業(yè)管理公司物業(yè)管理市場業(yè)主8第一節(jié)物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經(jīng)濟實體。它具有法人資格。根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取一定的費用。9一、物業(yè)管理公司的分類1、由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資設(shè)立的分支機構(gòu)。2、由房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)管理所轉(zhuǎn)制建成的物業(yè)管理公司。3、由房產(chǎn)管理部門新組建的物業(yè)管理公司4、以合作社為基礎(chǔ)的物業(yè)管理公司5、按照《公司》法的要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的物業(yè)管理公司6、由大中型企事業(yè)單位自行組建的物業(yè)管理公司10二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件及審批1、資質(zhì)條件依法成立有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任112、申請經(jīng)營資質(zhì)需要提供的資料企業(yè)資質(zhì)等級申報表營業(yè)執(zhí)照企業(yè)資質(zhì)證書正、副本物業(yè)管理人員的職業(yè)資格證和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負責(zé)人的職稱證書和勞動合同物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件物業(yè)管理業(yè)績資料123、物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)的審批程序物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度新設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)向工商注冊所在地的房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)

提供的文件是：營業(yè)執(zhí)照企業(yè)章程

驗資證明

企業(yè)法定代表人的身份證明物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同新設(shè)立物業(yè)管理公司資質(zhì)按照最低級核定，為一年暫定期證書頒發(fā)和管理按級別歸各級政府房地產(chǎn)主管部門13三、物業(yè)管理公司資質(zhì)級別的評審一級資質(zhì)二級資質(zhì)三級資質(zhì)要求：注冊資本要求人員要求物業(yè)管理類型及面積要求管理上的要求14四、物業(yè)管理公司的組織機構(gòu)設(shè)置1、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則目標(biāo)原則

統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則

分工協(xié)作原則

責(zé)權(quán)對應(yīng)原則

有效管理幅度原則

152、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的程序確定公司性質(zhì)進行外圍調(diào)研對各部門工作進行定位擬定內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置草圖擬定部門職責(zé)與崗位討論、修正和審批組織機構(gòu)設(shè)計招聘和安排工作人員163、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)構(gòu)成公司決策機構(gòu)公司的主要職能機構(gòu)董事會或總經(jīng)理階層17目前，一般物業(yè)管理公司的機構(gòu)設(shè)置大都采用：

經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個層級的組織形式

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1.經(jīng)理室

2.辦公室

3.財務(wù)部

4.業(yè)務(wù)部房屋管理維修部經(jīng)營開發(fā)部

保安部

環(huán)境管理部設(shè)備工程部5、人力資源部6、下屬企業(yè)及管理處19例1成都市輝煌物業(yè)管理有限公司的組織機構(gòu)

20例2通用技術(shù)集團物業(yè)管理有限公司組織機構(gòu)

21第二節(jié)燃業(yè)主、喚業(yè)主大剝會和業(yè)壤主管理炊委員會一、業(yè)宜主1、業(yè)主業(yè)主是指杜房屋和相發(fā)關(guān)設(shè)施的械所有權(quán)人槐。2、業(yè)懸主的權(quán)祥利業(yè)主在溜物業(yè)管斧理活動恐中，擁揭有以下圣權(quán)利：（1）齊對房屋辯專有部備分享有吃的專有遙權(quán)。（2）脫對房屋悲共有部泳分享有銷的共有捏所有權(quán)竹。（3）因注業(yè)主之間繼的共同關(guān)纖系形成的羅成員權(quán)。22業(yè)主在物擔(dān)業(yè)管理活焦動中，應(yīng)料履行以下義務(wù)：（1）遵后守業(yè)主公塊約、業(yè)主昨大會議事役規(guī)則。（2）柄遵守物描業(yè)管理泡區(qū)域內(nèi)距物業(yè)共園用部位凈和公用遷設(shè)備的漁使用、艱公共秩瓶序和環(huán)竭境衛(wèi)生童的維護候等方面餓的規(guī)章疼制度。23（3）執(zhí)行業(yè)瞧主大會掙的決定魚和業(yè)主銜大會授乏權(quán)業(yè)主崖委員會私做出的姜決定。（4）按馬照國家有斑關(guān)規(guī)定繳筒納專項維企修資金。（5）按丑時繳納物分業(yè)服務(wù)費假用。（6）法縱律、法規(guī)宜規(guī)定的其朵他義務(wù)。24二、業(yè)主秘大會1、業(yè)主大會業(yè)主大陰會是由貫物業(yè)管蹤蝶理區(qū)域份內(nèi)全體植業(yè)主或宴業(yè)主代漏表組成擊，是物肆業(yè)內(nèi)最米高決策共機構(gòu)。2、業(yè)租主大會假的籌備兩產(chǎn)生3、業(yè)主枝大會的職把權(quán)25（1）選舉和蓮罷免業(yè)黑主委員禿會的組魯成人員鍛。（2）徹監(jiān)督業(yè)肅主委員弊會的工調(diào)作。（3）想聽取和檢審查業(yè)旦主委員爽會的工歡作報告課。（4）糊決定住菜宅區(qū)內(nèi)想關(guān)于業(yè)番主的重替大事項亞。（5）割修改業(yè)趣主公約脂。（6）改環(huán)變和撤銷捉業(yè)主委員驕會的職權(quán)黎。（7）批彼準(zhǔn)業(yè)主委敵員會的職喪權(quán)。264、業(yè)主大會駐的召開形西式業(yè)主大源會分為栗定期會拴議和臨砌時會議挺。5、業(yè)斯主大會崖的規(guī)則業(yè)主大會被會議可以起采用集體弊討論的形澤式，也可即以采用書得面征求意知見的形式罵，但應(yīng)當(dāng)嗎有物業(yè)管脂理區(qū)域內(nèi)辯持有投票休權(quán)1/2以以上的業(yè)購主人數(shù)參儉加。業(yè)主割可以委托沉代理人參忌加業(yè)主大脆會會議。276、業(yè)主滑大會的地姥位業(yè)主大拋會的決堂定對物紡業(yè)管理評區(qū)域內(nèi)稅的全體盆業(yè)主具茂有約束往力。28三、業(yè)主刷委員會1、業(yè)主委員廁會業(yè)主委員波會是在物讓業(yè)管理區(qū)躺域內(nèi)代表傭全體業(yè)主球?qū)ξ飿I(yè)實燦施自治管拘理的組織似。2、業(yè)主妥委員會的科建立（1）成抓立業(yè)主委膏員會的目南的（2）散業(yè)主委悉會應(yīng)符捉合的條達件293、業(yè)主委員猜會的職責(zé)業(yè)主委指員會應(yīng)脆當(dāng)履行拐以下職燈責(zé)：①組澡織召開負業(yè)主大評會會議犯，報告膜物業(yè)管嫩理的實六施情況音。②代扒表業(yè)主蹤蝶、業(yè)主取大會與傅選聘的圓物業(yè)管報理企業(yè)穩(wěn)簽訂物半業(yè)服務(wù)辯合同。③及時龜了解業(yè)主練、物業(yè)使不用人的意追見和建議途，監(jiān)督和芳協(xié)助物業(yè)邁管理企業(yè)晃履行物業(yè)共服務(wù)合同按。30④監(jiān)浸督業(yè)主腹公約的援實施。⑤業(yè)主亭大會賦予廈的其他職嗓責(zé)。業(yè)主委惰員會應(yīng)選當(dāng)督促莊違反物鞋業(yè)服務(wù)摸合同約瘦定逾期牲不繳納咐物業(yè)服辨務(wù)費用禾的業(yè)主廳，限期剪繳納物偽業(yè)服務(wù)策費用314、業(yè)主委員味會的運作5、業(yè)主粘委員會的千日常工作6、業(yè)道主委員顧會章程制定章程鑒是物業(yè)小尾區(qū)開展工騰作的必要拳前提，其謊中章程包盛括總則、支組織及職核責(zé)、會議馳、委員、團經(jīng)費與辦應(yīng)公場所和若附則。32四、物業(yè)執(zhí)管理公司劑和業(yè)主委傍員會1、物業(yè)管理紅公司和業(yè)背主委員會稠的關(guān)系（1）完途全市場條播件下的相戶互關(guān)系（2）非飲完全市場遵條件下的訪相互關(guān)系（3）法難律關(guān)系（4）經(jīng)孔濟關(guān)系33本章聯(lián)小屢結(jié)本章對住地宅小區(qū)物算業(yè)管理的倚機構(gòu)設(shè)置旅進行介紹滴，使學(xué)生題能夠了解綱住宅小區(qū)元物業(yè)管理來中物業(yè)管非理公司、法業(yè)主、業(yè)熔主大會、首業(yè)主委員亡會的基本毯知識，及色物業(yè)管理民公司、業(yè)緊主大會、宏業(yè)主委員模會等的建棵立、職責(zé)劉和運作。謝謝觀看/歡迎下載BYF升AITH氏IM捉EAN童A