中國房地產調控政策與房地產的走勢2010一2011學年第一學期《城市開發導論》期末論文學號：0808070072學院：城市建設學院08土建姓名：袁勇論述中國房地產調控政策與房地產市場走勢2第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）到1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行，中國房地產市場進入了非理性炒作與調整推進階段；3第三階段：相對穩定協調發展階段（1995至2002年）由于人均生活水平的提高,住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點，中國房地產市場進入相對穩定協調發展階段；4第四階段：價格持續上揚，多項調控措施出臺階段(2003至2008年)2003年以后，房屋價格持續上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業的調控政策，中國房地產市場進入價格持續上揚，多項調控措施出臺的新階段。5第五階段：穩定房價，實行經濟支柱轉型階段（2009年以來）2009年以來，隨著國家宏觀調控的作用，全國房地產市場在經歷了短期的調整后出現快速反彈現象，中央政府出臺新政策，大力穩定房價上漲，調整經濟產業轉型。這是一個新的開始，這是中國房地產市場發展的必然特征。二中國房地產調控政策至2003年起，由于中國房地產市場的上漲速度過快，黨中央政府對房地產市場采取了一序列的調控政策，最主要是從2007年起中央政府對房地產的市場調控政策力度加大，主要的政策是：一類是直接針對房地產市場緊縮個人房貸；另一類是貨幣政策，主要是針對偏熱的宏觀經濟，尤其是CPI增幅過高，如加息、提高存款準備金率、加快人民幣升值等，這類政策也在一定程度上影響到房地產業，穩定規范市場的政策，穩定價格、規范市場、防止泡沫、促進發展仍然將是政策出臺的核心目標，稅收、金融、土地供應等方面仍然存在政策出臺的空間，熱議中的物業稅、土地市場治理、物權法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預期，將仍然將是政策調控房地產市場的重點。就2007年一年加息共有6次，2008年由于受金融危機的影響，央行兩次調整存貸款利率，2008年10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。09年房地產調控政策應堅持以穩為主1、改善供給結構，完善住房保障政策

針對90平方米以下戶型投資完成額占住宅投資額比重較低(2008年1-8月該比重為27.6%)、中低價位和中小戶型住房供應不足的情況，推動各地政府從規劃審批、土地供應等方面入手，確保中小套型、中低價位普通住房的投資規模，改善住房供應結構，確保“90/70”政策目標的實現。

針對經濟適用房投資完成額占住宅投資額比重偏低，保障性住房供給不足的情況，推動地方政府通過調控項目立項和土地供應，安排經濟適用房開發項目，可以考慮在商品房開發過程中規定一定比例的經濟適用房開發規模。為了充分調動地方政府在住房保障方面的積極性，建議調整地方政府的政績考核標準，將完善住房保障制度列入地方政府的政績考核體系中，促使地方政府落實經濟適用房和普通住房的建設計劃。2、加大對自住性購房需求的支持力度

住房消費是中國城鎮居民消費結構升級中最大的熱點，也是構成本輪經濟景氣周期的最重要的源頭性需求。保護好居民住房消費熱點是擴大消費需求、延長經濟景氣周期的關鍵。因此，房地產市場調控在抑制投機性購房需求的同時，要注意保護和支持居民自住的購房需求。3、完善房地產信貸政策，防止金融風險

針對部分房地產熱點城市住房不良貸款逐漸浮出水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規避風險，信貸部門應加強房貸資格審批和監管，控制房貸風險，降低不良貸款比例。為了解決虛開收入證明的問題，金融機構可與稅務部門聯合，通過個人繳納的所得稅予以證明。與此同時，為了避免從一個極端走向另一個極端，金融機構在防范風險的同時，對符合國家調控方向和市場需求的項目應大力支持，鼓勵自住性需求的實現。4、加快房地產融資模式多元化發展步伐

為了解決房地產企業融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴大項目融資渠道和方式，包括上市、股權、私募、信托等，弱化房地產項目對銀行的融資依賴，提高房地產企業的自我資金生成和發展能力。二是引進信用公司、基金、投行、房地產經營公司等戰略合作伙伴，提升房地產項目的開發能力和管理能力。5、建立科學的住房消費模式，提倡“租、購”并舉

在現行制度下，房屋所有權與戶口和子女就學密切聯系，在無形中限制了租賃市場的發展。為了充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，除了正確引導居民的住房消費觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內的相關問題，擺脫傳統體制對租賃市場發展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。政府正大力穩定房價，正確引導居民的住房消費觀念，充分、合理地利用房地產存量資源，促進租售互補，完善房屋租賃的配套。這是一個長期的過程，和長遠的計劃。三拐點的形成中國房地產調控政策使房地產市場產生了拐點。所謂的拐點，意指房價由升轉跌，依據是各主要城市的房價由空漲向量價齊跌轉化。中國房地產市場已持續超過十年繁榮，這是全球任何國家從來沒有過的。最近深圳房地產市場的調整，預示著房價增長放緩甚至房地產絕對價格回落的逆轉已經開始，我不敢說全國所有地區的房價明年都會出現拐點，但房地產市場調整的拐點已經越來越近。中國是個新市場，市場剛起來的時候有錢人都買房，當有錢人都買了房子的時候，買方的收入曲線開始往下走。由于中國經濟的快速發展，帶動了城市化的快速發展，每年以一個百分點的速度在不斷的增長，隨之帶來的進程人口的住房問題，所以房地產市場成了買房的市場，而中國政府高價的出