市場分析

K.O.策劃工作室榮譽出品開發規模增長，速度放緩價格起伏，下行趨勢明顯供需矛盾突出，壓力巨大

風雅樂府所在拱墅區傳承千年運河文化，公共配套設施一應俱全。將“文化拱墅”的理念與風雅樂府的文化內涵完美結合。工信的城北的中國的世界的第一頁，共37頁。項目簡介

工信風雅樂府將“水上水、園中園、院上院、樓中樓”的設計理念與空中排屋特色有機的集合，創造城北首個自然與文化社區。

K.O.策劃工作室榮譽出品第二頁，共37頁。100000平米20000平米124000平米56323平米住宅面積：約100000㎡商鋪面積：約20000㎡

總占地面積：56323㎡總建筑面積：124000㎡建筑密度：35%綠化率：30%項目簡介K.O.策劃工作室榮譽出品第三頁，共37頁。競爭者分析1．贊成?美樹地址：城北上塘路高架巨州路下橋口西側開發商：浙江金緯房地產開發有限公司物業類型：普通住宅2．金瑞?風景大院地址：杭州拱墅區拱宸橋西開發商：杭州瑞都房地產開發有限公司物業類型：普通住宅3．名城燕園地址：拱墅區運河畔開發商：

杭州名城左岸房地產開發有限公司物業類型：

普通住宅K.O.策劃工作室榮譽出品第四頁，共37頁。SWOT分析交通便利物業層次高空中排屋躍層式設計環境突出南北通透項目優勢K.O.策劃工作室榮譽出品第五頁，共37頁。城北該區域仍處在開發階段各公共配套設施正處于完善之中1臨近周邊還未形成大型商業區物流企業比較多

2SWOT分析項目劣勢K.O.策劃工作室榮譽出品第六頁，共37頁。地域優勢臨近處有大型文化產業園，工信風雅樂府這一樓盤的設計比較符合文化產業園人群的口味文化優勢文化內涵。方案目標可以細分概念清晰明了，廣告訴求重點明確。通過有效的營銷推廣計劃，把開發商的品牌形象、產品形象淋漓盡致地表現出來。服務優勢智能化管理體系與經營機制先前一步完善與跟進，配套的智能化著實體現人性化的一面。SWOT分析項目機會K.O.策劃工作室榮譽出品第七頁，共37頁。項目文化理念能否得到消費者的親睞成為項目成敗的關鍵

1項目商鋪的規劃，對于目前項目周邊的商業氣氛而言，如何有效的規劃商業業態是整個項目的關鍵之關鍵

2SWOT分析項目威脅K.O.策劃工作室榮譽出品第八頁，共37頁。SWOT分析總結工信風雅樂府具有較強的競爭優勢和市場潛力

文化建設品牌建設杭州樓市本案條件工于天物，信其自然，風景如畫，雅致園林，樂感飄渺，府宇精琢品味住宅，品味生活久違的自然，在城市復興K.O.策劃工作室榮譽出品第九頁，共37頁。目標市場分析及定位高端人群企事業人員政府機關人員需要文化底蘊高收入者文化人士教師、作家、書法家等

擬改善原有居住條件的居民

企業、個體私營老板

政府機關大中型企業中高收入者

少數帶動多數希望享受生活

自住為主，投資為輔

年齡層次為30—55歲

第二次置業人士

目標人群定位K.O.策劃工作室榮譽出品第十頁，共37頁。工于天物信其自然風景如畫

工信·風雅樂府，時刻沉浸于中華文化的積淀與熏陶，打造出一個文化底蘊社區.以運河文化為依托，以蘇州園林為藍本，提出了“水上水、園中園、院上院、樓中樓”四大居住理念，構建環境品質高、建筑特色強、人文氣息濃郁的居住景區和人文住區,追求一種中國古典園林的最本初的風格。

雅致園林樂感飄渺府宇精琢項目產品定位K.O.策劃工作室榮譽出品第十一頁，共37頁。品牌文化定位久違的自然在城市復興品味住宅品味生活文化品牌文化品牌K.O.策劃工作室榮譽出品第十二頁，共37頁。項目營銷推廣策略項目設計理念創新空間布局設計戶型設計創新項目視覺識別系統建筑風格創新

環境及藝術風格創新產品創新K.O.策劃工作室榮譽出品第十三頁，共37頁。項目產品創新K.O.策劃工作室榮譽出品第十四頁，共37頁。K.O.策劃工作室榮譽出品項目產品創新第十五頁，共37頁。K.O.策劃工作室榮譽出品項目產品創新第十六頁，共37頁。文化天堂概念11、設立運河文化展覽區2、通過文化服務體系中的少兒會所、老年人藝術團的設立，整體促進文化天堂的貫徹和實施3、廣場音樂為幽雅的中國古典樂曲，既提升生活質量，又促成人們的積極生活心態項目文化品牌創新第十七頁，共37頁。新城市文化理念21、戲曲交流平臺——發揚國粹，傳承文化古韻2、社區文化生活交流研討會——定期召開，集思廣益3、文化教育用品商店聯合大酬賓——長期贊助老年合唱團和少兒會所4、商業街鋪中專門設立一個區域為文化教育企業機構區，招商時以文化教育企業機構為主，方便大眾文化消費項目文化品牌創新第十八頁，共37頁。園林文化31、園林游園會——輔以各家庭間的文化教育主題交流2、家庭園林游藝活動——每季度舉辦一屆，通過中國傳統文化相關的游藝活動增進各家庭的親情，并豐富園林文化項目文化品牌創新第十九頁，共37頁。品味住宅品位生活41．具有藝術美的建筑品味，體現一系列細微的、在自然流露的品質；2．“實用時代”追求房子的安全、實用；“發展時代”追求房子的華貴、典雅；3．標志是細節的盡善盡美，有文化、有個性、得體的、適合的、有藝術感的住宅項目文化品牌創新第二十頁，共37頁。久違的自然，在城市復興51．陽光的，燦爛的，多彩的——一種愉悅心境，或是一種健康的生態的生活方式。2．新時代住宅——產品良好的采光通風條件，體現空間藝術美；新時代住宅——人與人之間良好的互動，注重熱愛生活的社區文化；新時代住宅——為人們創造積極精神，為人們提供健康的精神家園；3．文化自然社區倡導——追求天人合一的和諧居住環境及人文文化的渲染項目文化品牌創新第二十一頁，共37頁。工信風雅樂府五大基本文化品牌要素6景觀是品牌科技是品牌方位是品牌文化是品牌便利是品牌項目文化品牌創新第二十二頁，共37頁。-少兒會所-老年藝術團-園區運動中心運河文化展覽館大型書畫展-親子奇趣樂園-寵物樂園-商業街

-家庭宴會私人PATTY服務中醫養生館項目服務體系創新K.O.策劃工作室榮譽出品第二十三頁，共37頁。項目營銷推廣策略K.O.策劃工作室榮譽出品第二十四頁，共37頁。項目營銷推廣K.O.策劃工作室榮譽出品第二十五頁，共37頁。項目營銷推廣K.O.策劃工作室榮譽出品第二十六頁，共37頁。項目營銷推廣K.O.策劃工作室榮譽出品第二十七頁，共37頁。

階段預計銷售率預熱推廣期0引爆推廣期1—30%開盤強銷期31—45%持續保溫期46—60%結頂沖刺期61—85%現房掃尾期基本銷售完（95%）營銷推廣項目周期規劃K.O.策劃工作室榮譽出品第二十八頁，共37頁。預熱推廣期引爆推廣期開盤強檔期結頂沖刺期現房掃尾期持續保溫期促銷活動一：內部員工價促銷活動二：保價計劃促銷活動三：試住促銷促銷活動四：VIP客戶活動促銷活動五：工信地產文化節促銷活動一：無理由退房促銷活動二：直接降價促銷活動三：媒體交流見面會促銷活動四：利用交樓入伙的時機樹立本項目的口碑促銷活動一：公關直銷活動促銷活動二：減首付促銷活動三：房產中介促銷促銷活動一：團購促銷活動二：免費送禮促銷活動一：先租后賣促銷活動一：深度優惠活動促銷活動二：佳節促銷活動項目營銷推廣K.O.策劃工作室榮譽出品第二十九頁，共37頁。廣告策略K.O.策劃工作室榮譽出品第三十頁，共37頁。廣告策略K.O.策劃工作室榮譽出品第三十一頁，共37頁。K.O.策劃工作室榮譽出品第三十二頁，共37頁。廣告策略K.O.策劃工作室榮譽出品第三十三頁，共37頁。

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