房地產(chǎn)行業(yè)暨行業(yè)信息化

市場分析報(bào)告W北京瀚維特科技有限公司地址： 北京市朝陽區(qū)安貞里金甌大廈3層電話：傳真：郵政編碼： 100029公司網(wǎng)址：電子郵件：目錄1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析房地產(chǎn)行業(yè)投資趨勢及投資比重占GDP趨勢資料來源：2003年中國統(tǒng)計(jì)年鑒中國房地行業(yè)始于上世紀(jì)90年代初期，經(jīng)過初期的產(chǎn)業(yè)過熱后，國家對(duì)行業(yè)進(jìn)行控制，自1995年以后經(jīng)歷了3年的萎縮。90年代后期，自1998年始房地產(chǎn)行業(yè)整體開始復(fù)蘇，至2003年行業(yè)投資額逐年增加，至2003年行業(yè)投資額占國家GDP的比重達(dá)到8.7%。2002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長情況2004年開始，國家加大了對(duì)重點(diǎn)行業(yè)投資的宏觀調(diào)控力度，2004年房地產(chǎn)投資增長幅度逐月降低，從下圖中可以看出，1-6月份增長幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長水平。這表明自去年以來國家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列控制投資高速增長的政策措施已初見成效,增速過猛勢頭得到初步遏制。

資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理2004年1-6月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額比去年住宅經(jīng)濟(jì)適用房同期增長住宅經(jīng)濟(jì)適用房全國總計(jì)4923.693362.35236.9828.729.74.2一、東部地區(qū)3446.352399.37123.0926.426.4-2.7北京490.15261.4326.8724.219.56.5天津122.7187.9714.6522.439.5-52.4河北113.4578.6116.1828.936.510.0遼寧197.52140.994.2922.122.3-55.8上海502.77385.920.0020.417.50.0江蘇450.1329.4117.7136.236.75.7浙江502.02384.2315.0040.348.955.1福建198.92131.144.9237.242.7149.2山東288.98216.4617.9935.542.951.6廣東557.11365.383.979.90.5-19.5海南22.6217.831.52116.9110.582.2二、中部地區(qū)302.21475.1254.8741.551.213.0山曲37.5321.113.8338.058.7-33.2吉林48.9436.123.3920.428.4-33.4黑龍江50.2033.168.2030.250.648.6安徽132.8393.454.0248.451.7-26.0江西85.2153.746.3732.643.125.8河南92.4168.768.8642.042.227.6湖北118.2584.063.8861.567.1-4.2湖南136.8584.7116.3239.759.752.2三、西部地區(qū)775.13487.8659.0228.728.112.4內(nèi)蒙古37.4222.793.1631.650.830.1廣西75.8546.670.5239.136.0-54.8重慶153.0883.096.9035.831.229.4四川216.41153.698.6716.820.61.0貴州44.9826.993.5614.523.767.7云南57.1037.426.6338.636.2-16.1西藏1.551.310.7298.2106.113.7陜西89.3054.4011.4036.821.80.7甘肅26.7118.904.7635.738.040.8青海11.176.631.4425.117.7-24.7寧夏21.2714.092.1523.123.3160.2新疆40.2821.889.1139.343.531.7資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局分地區(qū)看，東部地區(qū)完成投資額3446億元，比去年同期增長26.4%，中部地區(qū)完成投資702億元，同比增長41.5%，西部地區(qū)完成投資775億元，同比增長28.7%。中、西部地區(qū)投資額增長速度快于東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場競爭激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。2004年1-6月按工程用途分房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及增長情況資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局從圖中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整從2003年2月起至今共計(jì)出臺(tái)了約40項(xiàng)全國性的關(guān)于房地產(chǎn)市場的政策法規(guī)，如“121號(hào)”文件、“18號(hào)”文件、“4號(hào)令”等從信貸、土地兩方面對(duì)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，至2004年4月底，上至國務(wù)院下至地方商業(yè)銀行，調(diào)控政策接踵而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段國土資源部調(diào)查顯示，2跪年04全年固耕資產(chǎn)變資增長了50%以上，帶動(dòng)建設(shè)用地比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱來源同時(shí)還資源為占用耕地，直接威脅糧食安全。針對(duì)這些情況，2004年國土資源部根據(jù)新的職能定位，決定將建設(shè)用地指標(biāo)壓減20.3%，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到180萬畝，壓減23.4%。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控。與此同時(shí)，黨中央、國務(wù)院于去年2月開始了以開發(fā)區(qū)清理整頓為重點(diǎn)的全國土地市場治理整頓。2004年的土地市場在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場。由于土地是企業(yè)擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對(duì)抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對(duì)房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對(duì)于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必然會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)2004年初以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)：2004年4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。一系列信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號(hào)”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會(huì)顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對(duì)這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升建材價(jià)格的不斷攀升給建筑施4工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的動(dòng)情產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶來了較大的影響，建材價(jià)格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部料地區(qū)商國麟價(jià)計(jì)格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增加了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，企業(yè)利潤空間受到擠壓。房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭要素模型房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的一些結(jié)論房地產(chǎn)行業(yè)為資金密集型行業(yè)，行業(yè)投資占國家GDP比例巨大，行業(yè)的利潤率較高。國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境完善度日趨成熟，從而導(dǎo)致行業(yè)競爭加劇，行業(yè)利潤率呈下滑趨勢。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨成熟，行業(yè)已經(jīng)逐步走向了脫穎而出的管理時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展?fàn)顩r分析2002年中國房地產(chǎn)行業(yè)用于信息化發(fā)展的投資總額為39.8億元其投資結(jié)構(gòu)構(gòu)成為：資料來源：CCID從上圖中可以看出，2002年房地產(chǎn)行業(yè)的信息化還是以硬件投資為主，數(shù)據(jù)表明2002年房地產(chǎn)行業(yè)的信息化重點(diǎn)還是以基礎(chǔ)建設(shè)為主。從下圖中可以看出，自2003年開始，房地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)設(shè)施的硬件投資比例在迅速減少，向應(yīng)用軟件和軟件服務(wù)遷移。到2004年硬件和軟件服務(wù)的投資比例關(guān)系基本為1：1，表明整個(gè)行業(yè)的信息化正在趨于良性發(fā)展的局面。資料來源：CCID房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢與整個(gè)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)管理的逐漸完善緊緊聯(lián)系在一起，上世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起時(shí)，出現(xiàn)一個(gè)一些例如工程預(yù)算等單一功能性的軟件，90年代后期，伴隨著行業(yè)的逐漸成熟，出現(xiàn)了以部門數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)職能為主的MIS軟件，例如單一的銷售管理、財(cái)務(wù)管理等等。2000年之后，隨著各種管理理論、計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷提升，出現(xiàn)了具備集團(tuán)協(xié)同業(yè)務(wù)處理能力的復(fù)合型軟件系統(tǒng)，例如目前主流的售樓系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)等等。按照發(fā)展趨勢，這個(gè)行業(yè)的信息化最終會(huì)走向完整的企業(yè)資源計(jì)劃系統(tǒng)(ERP)，直至出現(xiàn)行業(yè)的供應(yīng)鏈系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)信息化的一些結(jié)論作為信息化核心主體的應(yīng)用軟件自2003年已經(jīng)開始處于啟動(dòng)期。2004年后行業(yè)的應(yīng)用軟件投資將進(jìn)入高速發(fā)展期。目前正是進(jìn)入這個(gè)行業(yè)應(yīng)用軟件領(lǐng)域的一個(gè)絕佳時(shí)機(jī)。行業(yè)的信息化軟件系統(tǒng)已經(jīng)從單一功能型、部組MIS型向協(xié)同業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)快速發(fā)展，但行業(yè)內(nèi)還沒有出現(xiàn)完整的ERP或者供應(yīng)鏈系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)信息化需求分析市場分類信息化需求點(diǎn)需求說明一級(jí)市場電子政務(wù)國家行政主管部門對(duì)政策透明化、辦事流程簡化的需求。數(shù)字房管各級(jí)房管局對(duì)自身內(nèi)外的管理(如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理)及外部監(jiān)控(如雙預(yù)警系統(tǒng))上的需求。二級(jí)市場供應(yīng)鏈管理(SCM)企業(yè)人、財(cái)、物、產(chǎn)、供、銷六大核心資源管理營銷管理房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)場的管理，如客戶接待、認(rèn)購、簽約、收款、備案、辦理按揭等業(yè)務(wù)流程的管理。客戶關(guān)系管理作為現(xiàn)代營銷理念的變化，房地產(chǎn)營銷也逐漸走向客戶營銷，因此對(duì)客戶的分析管理、市場的分析管理、商機(jī)的分析管理等日漸受到房地產(chǎn)企業(yè)營銷的追捧。項(xiàng)目管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目進(jìn)度、工程合同、項(xiàng)目監(jiān)控等業(yè)務(wù)需求的管理。成本管理房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)劃前期、設(shè)計(jì)施工、銷售階段、服務(wù)階段等全過程的動(dòng)態(tài)成本管理。物流管理房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一些甲方供料、材料招投標(biāo)等業(yè)務(wù)的管理。財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)核算、管理會(huì)計(jì)、投資分析等企業(yè)財(cái)務(wù)領(lǐng)域的管理。人力資源管理人力資源檔案、招聘、績效考核等人力資源范疇業(yè)務(wù)的管理。知識(shí)管理辦公自動(dòng)化、企業(yè)知識(shí)分類、歸集、共享等領(lǐng)域業(yè)務(wù)的管理。企業(yè)門戶項(xiàng)目展示、網(wǎng)上訂房、企業(yè)網(wǎng)站等業(yè)務(wù)的管理。基礎(chǔ)工具各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)工具，例如短信群發(fā)、呼叫中心等等。三級(jí)市場物業(yè)管理物業(yè)公司的物業(yè)收費(fèi)、客戶服務(wù)、設(shè)備管理、物業(yè)監(jiān)控等業(yè)務(wù)管理中介租賃管理二手房置換、房屋租賃等業(yè)務(wù)的管理房地產(chǎn)行業(yè)信息化焦點(diǎn)需求分析從一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來看，支撐企業(yè)運(yùn)行的3大基礎(chǔ)平臺(tái)都是當(dāng)前企業(yè)在信息化過程中存在比較迫切的需求：從企業(yè)擴(kuò)大銷售的角度來看，當(dāng)前最迫切的信息化需求是以客戶為中心的營銷管理系統(tǒng)，簡化一些就是目前比較流行的售樓軟件系統(tǒng)。從企業(yè)控制成本的角度來看，當(dāng)前最迫切的信息化需求是以項(xiàng)目管理中心的開發(fā)過程管理與項(xiàng)目成本控制管理。從企業(yè)基礎(chǔ)運(yùn)行平臺(tái)來看，財(cái)務(wù)軟件與辦公自動(dòng)化等系統(tǒng)也是企業(yè)迫切需要信息化的焦點(diǎn)之一。三個(gè)緯度的信息化需求相輔相成，企業(yè)信息化的步驟可以選擇一個(gè)典型的焦點(diǎn)進(jìn)行突破，但在信息化的原則要考慮以下兩點(diǎn)：統(tǒng)一規(guī)劃、分布實(shí)施，從一個(gè)焦點(diǎn)進(jìn)行突破后，要想到以后企業(yè)的整體規(guī)劃。企業(yè)要針對(duì)自身的特點(diǎn)選擇信息化的突破點(diǎn)，但一定要突破一點(diǎn)，見到效果一點(diǎn)。客戶與營銷管理信息化焦點(diǎn)需求分析深入分析營銷階段的信息化焦點(diǎn)需求，至少應(yīng)該滿足如下3點(diǎn)：完整的銷售自動(dòng)化管理，管理客戶接待、認(rèn)購、簽約、收款、備案、按揭、入住等銷售業(yè)務(wù)。一般情況下銷售自動(dòng)化管理的使用對(duì)象是開發(fā)商的中層管理人員和一線業(yè)務(wù)人員。針對(duì)管理層，系統(tǒng)應(yīng)提供一個(gè)項(xiàng)目監(jiān)控體制，使管理層隨時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展，和銷售指令的有效下發(fā)。針對(duì)服務(wù)層，系統(tǒng)應(yīng)提供相應(yīng)的銷售工具包，例如按揭計(jì)算尺、項(xiàng)目展示、短信群發(fā)等。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用軟件供應(yīng)商分析房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用軟件的供應(yīng)商主要有三種類型：用友、金蝶等ERP軟件供應(yīng)商，一般情況下，ERP軟件廠商都會(huì)有房地產(chǎn)行業(yè)解決方案，這些方案一般都在已有的ERP系統(tǒng)上