房地產調查的學習教案第1頁/共48頁二、房產單元的分類（一）房屋用地的調查單元房屋用地的調查和測繪以丘為單位分戶進行。（二）房屋調查單元房屋調查和測繪以幢為單元分戶進行。第2頁/共48頁三、丘與丘號（一）丘的定義丘是指地表上一塊有界空間的地塊。一個地塊只屬于一個產權單元的稱“獨立丘”，一個地塊屬于幾個產權單元的稱組合丘。丘是根據目前我國房地產的管理體制和房地產管理的實際情況和房地產測繪所具備的條件而設計的一個房產測繪和調查的一個最基本單元。第3頁/共48頁三、丘與丘號（二）丘的劃分有固定界標的按固定界標劃分，沒有固定界標的按自然界線劃分。按照國家標準《房產測量規定》中“丘”的定義，它只有一個條件，即有邊界，當然要求這個邊界是一個實體，它在實地是存在的，在實地可找到，然后在圖上有描述；房產測量的“丘”是一個幾何體，完全是為滿足房地產測繪和管理的需要，以及房地產管理的需求。但是劃定“丘”的首選原則是：有固定界標的按固定界標劃分，即已有界址點的必須按界址點走向劃分“丘”，只有在沒有固定界標的情況下，才按自然界線劃分，一般以一個單位或一個門牌號或一處院落的房屋用地劃丘，當面積過小或權屬混雜時，則可劃成組合丘。自然界線包括：圍墻、柵欄、籬笆、鐵絲網、柱、河、渠、溝、道路、鐵路、公路、街道、城墻、堤壩等，可按這些自然界線包圍的地塊劃丘。丘界線不應穿越行政境界線。第4頁/共48頁三、丘與丘號（三）丘的編號丘的編號按：市、市轄區（縣）、房管區、房管分區、丘五級編號組成。丘的編號在房管分區范圍內編定，采用4位自然數從0001到9999從北至南，從西至東以反S形順序連續編列。丘的編號格式及位數如下：市代碼+市轄區（縣）代碼+房產區代碼+房產分區代碼+丘號（2位）（2位）（2位）（2位）（2位）01—9901—9901—9901—9901—99第5頁/共48頁三、丘與丘號（四）房產區與房產分區丘以房產分區為單位劃分，房產分區又是以房產區為單位劃分，而房產區則是以市轄區或縣，或縣級市為單位劃分，而市轄區、縣、市等的范圍和邊界線則是由上一級政府劃定的，應該有明顯的邊界線，不一定都有界標。房產區可以市行政建制區的街道辦事處，或鎮，或鄉的行政轄區，或根據房地產管理劃分的區域或范圍為基礎劃定，房產區應該是有邊界的，由連續成片的較為規則的幾何圖形組成，盡量和行政區的街道辦事處相吻合，但不要穿越行政建制區劃的線和鄉（鎮）的行政區域線，更不能穿越市、省級的行政區域的境界線。第6頁/共48頁（四）房產區與房產分區

房產區應在市轄區或縣（旗）或縣級市的范圍內統一編號，避免重號，保證代碼的唯一性。房產分區以房產區為單元劃分，可按自然界線，依街坊，或依居民點，或依大的機關、企事業單位劃分，房產分區也應構成連續成片的幾何圖形。當有的市、鎮面積較小，沒有必要劃分房產分區時，此時仍應保留其位置，并進行編號，以顧及在市、鎮今后的發展及市、鎮區域的擴大以后，需要增加房產分區時，可以續編，此時房產分區號為01，當區域擴大后，從01以后續編。現假設舉例如下：第7頁/共48頁（四）房產區與房產分區

河北省石家莊市長安區第19房產區第126丘，其丘的編號為：13010219010126

13010219010126河北省代碼石家莊市代碼長安區代碼房產區號房產分區號丘號其中130102為國家標準GB/T2260--1995《中華人民共和國行政區劃代碼》中河北省石家莊市長安區的代碼，19為房產區號，在長安區內統一編號，房產分區號為01號，0126號為所在丘的丘號第8頁/共48頁（四）房產區與房產分區

房產區不僅有編號（代碼），而且一般還有房產區的名稱，房產分區一般只有編號（代碼），而沒有名稱。在劃分房產分區和丘時，各房產區中的房產分區數，以及各房產分區中的丘數應根據各城市的大小和這個城市或鎮的發展前景而定。對新興城市和發展擴充前景較大的城市，各房產區中的房產分區數宜在50左右；對老城市和發展擴充前景不大的城市的房產區中的房產分區數可在70～80左右。各房產分區中的丘數可控制在100～200個左右。這樣當城市的房地產權屬和現狀的變化所引起的丘號變化調整而使丘號不斷增加，而國家標準《房產測量規定》中規定的丘號是4位數，即最大丘號只能編到9999號。根據以上對房產分區和各房產分區中丘號數初始數控制在100～200左右，這樣當城市房地產權屬和現狀所引起的丘號變化率在10％左右時，所余編號大概可滿足40～50年左右的變化。當城市房地產權屬和現狀變化所引起的丘號變化率達到15％時，所余編號大概可滿足30年左右，即在上述變化率條件下，到時丘號將遞增至9999號附近。第9頁/共48頁四、幢與幢號（一）幢的定義幢是指一座獨立的、包括不同結構和不同層數的房屋。幢也是一個量詞，表示房屋的座數，是房屋調查與房屋測繪的基本單元。只要是一座獨立的房屋都算一幢，即使這座房屋層數不同，或建筑結構也不一樣，或建筑年代也不一樣，只要是連在一起，獨立存在，都可以按一幢處理。第10頁/共48頁（二）幢的編號

幢號以丘為單位編號，幢號的編號順序是：從大門起（或丘的入口處），從左到右，從前到后，用數字1，2，……順序按反S形編號。幢號注在房屋輪廓線的左下角，并加括號。當丘內房屋已有連續而完整的幢號也可繼續沿用。第11頁/共48頁（三）房產權號

在他人權屬范圍的土地上建造的房屋，或自己權屬范圍內的土地上有他人建造的房屋，應加編房產權號。房產權號用大寫英文字母3表示，注在房屋幢號的右側，和幢號并列，字號與幢號相同。房產權號是一個標識符，標明該幢房屋的產權和該幢房屋所占用的土地的土地使用權（產權）人，不屬于同一產權人或同一產權單位。第12頁/共48頁（四）房屋共有權號

多戶共有的一幢房屋，應在幢號后加編共有權號，共有權號用大寫英文字母B表示，注在房屋幢號或房產權號右側，和幢號并列，字號和幢號相同。房屋共有權號是一個標識符，標明該幢房屋的產權有多個產權人或產權單位。第13頁/共48頁五、房屋用地調查（一）房屋用地調查的內容房屋用地調查根據國家標準《房產測量規定》附錄"中表"#“房屋用地調查表”規定的格式和內容進行調查和記錄，主要內容包括用地座落、產權性質、土地等級、稅費、用地人、用地單位性質、土地使用權來源、四至、界標、用地用途、面積、用地略圖以及其他情況的記錄等。第14頁/共48頁（二）房屋用地座落

房屋用地的座落是指房屋用地的地理位置，即所在地的地理名稱，填寫為：××市××區××路（街）×××號等。路、街、巷等名稱應以民政部門規定的名稱為準，門牌號應以公安部門釘立的門牌號為準。房屋用地座落在小的里弄、胡同或小巷時，應加注附近主要街道的名稱；缺門牌號時，可借用毗連房屋的門牌號加注東、南、西、北等方位。房屋用地座落在兩個以上街道或兩個以上門牌號時，應全部注明，但應分清主次，主門牌在前，側、后門牌在后。第15頁/共48頁（三）房屋用地的產權性質

此處系指土地的所有權，填國有或者集體。集體所有的還應加注土地所有權的單位名稱，例如：“集體（李家村）”。第16頁/共48頁（四）房屋用地的等級

城市和鎮的土地等級主要考慮繁華程度、交通條件、基礎設施、環境條件、人口分布、土地附著物、土地利用效益等因素評定。房屋用地的等級按當地有關部門所定的等級標準填寫。第17頁/共48頁（五）房屋用地的稅費

按房屋用地的土地使用人向稅務部門繳納的年度金額為準。免征土地稅的填“免征”。第18頁/共48頁

（六）房屋用地的使用權主

指獲得房屋用地土地使用權的產權人姓名或單位名稱。第19頁/共48頁（七）房屋用地的使用人

指房屋用地實際使用人的姓名或單位名稱，例如；某房屋用地的土地使用權屬“××國土資源廳”，而實際上一直歸“

××地質測量隊”使用，此處應填“

××地質測量隊”。第20頁/共48頁（八）用地來源

指房屋用地的權源，即取得土地使用權的時間和方式，如出讓、轉讓、征用、撥用等。填寫××××年××月××日獲得土地使用權，使用年限××年，方式有以下幾種。（a）出讓：指國家將城鎮國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用受讓人（單位），土地使用受讓人向國家支付一定的金額。（b）轉讓：指土地使用權主，依照國家有關法律規定將土地使用權再轉移的行為。土地使用權轉讓時，其上的建筑物，其他附著物的所有權也應依照法律辦理過戶登記手續。（c）征用：根據國家建設的需要，國家通過適當補償后，取得土地產權供國家有關部門、企、事業單位使用的一種產權轉移方式。（d）劃撥：指政府依照法律規定，從國有土地中劃撥一定數量的土地給國有單位或集體單位，或個人使用的產權轉移方式，土地所有權仍屬國家，轉移的是土地的使用權。第21頁/共48頁

（九）用地四至

填寫房屋用地與四鄰接壤的街道名、丘號，或溝、渠、水域等地名。第22頁/共48頁

（十）用地范圍的界標

填寫用地范圍邊界界標物的名稱，例如：圍墻或墻體、柵欄、籬笆、界碑、界樁，或河流名、道路名稱等。第23頁/共48頁

（十一）用地用途分類

根據國家標準《房產測量規定》附錄A中表A3“房屋用地用途分類”標準填寫(即：城鎮地籍調查要求的1993年版規程的二級分類)，填寫二級分類代碼。第24頁/共48頁（十二）用地略圖按用地單元繪制略圖，不依比例尺，主要表示其四鄰關系、界標類別和歸屬，并注明用地邊長。第25頁/共48頁（十三）附加說明附加說明主要記錄有關產權糾紛的情況，以及有關通行權、采光權、通風權、截水權、排水權等他項權利的登記。對有土地使用權的抵押、典當等情況也應在此進行登記和說明。第26頁/共48頁（十四）房屋用地調查的方法

在對房屋用地調查填表登記之前，先應收集和調閱有關房屋用地地塊的權屬資料、檔案資料和有關協議文件，并了解和熟悉有關土地權屬登記和管理的有關政策和規定，在此基礎上再進行調查、填表登記、描繪。調查和測繪的重點是對房屋用地邊界線、邊界點（界址點）和邊界標志的確認和描述。有邊界糾紛和未定事宜必須詳細登記。第27頁/共48頁六、房屋調查（一）房屋調查的內容房屋調查根據國家標準《房產測量規定》附錄A中表A1“房屋調查表”規定的格式和內容進行調查和登記，主要內容包括房屋座落、產權人、產別、層數、層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、他項權利等基本情況。第28頁/共48頁（二）房屋的座落

房屋的座落與房屋用地座落相同，按前面房屋用地座落的要求填寫。第29頁/共48頁（三）房屋產權人房屋產權人是指房屋所有權的權屬主，可以是一個人或幾個人，或是單位，或是國有。房屋產權人對房屋有占有權、使用權、收益權和處置權。私人所有的房屋，房屋產權人的姓名應是房屋產權證上的姓名，而且應與戶口簿、身份證上的姓名一致，不能使用別名、筆名或化名。房屋為多人所共有的，應填入全部產權人的姓名。產權人死亡、或產權人不清、或產權歸屬未定的，分別填入“已故”、“不清”或“未定”字樣；有代理人的、填入代理人的姓名并注明。第30頁/共48頁（三）房屋產權人單位所有的房屋，房屋產權人填寫單位的全稱，不縮寫，不簡化，單位名稱應與房屋產權證上的名稱、單位公章的名稱一致。幾個單位共有的房屋應填入全部產權單位的名稱，如有主管單位，則房屋產權人填主管單位名稱后加“等單位”，其他產權單位在說明中注明。房地產管理部門直接管理的房屋，包括公產、代管產、托管產、撥用產等四種產別。公產填房地產管理部門的全稱；代管產填原產權主名稱，加括號注明代管單位名稱；托管產填原產權主名稱，加括號注明托管單位名稱；撥用產填房地產管理部門全稱，加括號注明撥借單位名稱。第31頁/共48頁（四）房屋產別

房屋的產別是指房屋的產權性質，按國家標準《房產測量規定》附錄A中A4的“房屋產別分類標準”規定的標準劃分，填入二級分類代碼。國有房產指國家所有的房屋，包括房管部門的房屋、全民所有制單位的房屋和軍隊的房屋，這些房屋的所有權屬國家。這些單位在國家授權范圍內，對國有房產行使占有、使用、收益和處分的權利。第32頁/共48頁（四）房屋產別

集體所有房產，是指城市集體所有制單位所擁有的房屋。集體組織依法對其房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。私有房產，是指公民個人所有的房屋，包括房改中職工以標準價購買的擁有部分產權的房屋。幾個人共有的房產屬共有房產，也是私有房產。私有房產的產權人依法對其房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。代管房屋和托管房屋的產權，屬私人所有的，房屋產別為“私有房屋”。對于住房投資改革以來所建各類房屋的產權確認，原則上以建房時所訂協議或合同中規定的產權劃定為準。第33頁/共48頁（五）房屋產權來源

房屋產權來源是指產權人取得房屋所有權的時間和方式。房屋所有權取得的方式，國家標準《房產測量規定》統一規定為：買受、受贈、交換、繼承、自建、翻建、收購、征用、調撥、價撥、撥用以及房改售房等。買受、受贈、繼承、交換的房屋產權轉移以有關協議、文約、合同、裁定、公證等文件為準；自建、翻建的房屋產權的確認以報批文件和竣工圖件為準；征用、調撥、價撥、撥用的房屋的產權轉移以審批文件為準；房改售房的產權轉移以審批文件為準。房屋產權來源有兩種以上的，均應注明。第34頁/共48頁（五）房屋產權來源

（a）買受：房屋是一種商品，可以依法在市場上進行買賣，國有房產、集體房產和私人房產在國家法律和政策允許的范圍內都可買賣。房產的買賣，是房屋產權和使用價值的一次性轉移，買方在買入房屋使用價值的同時也買入了產權，這種房屋產權的取得方式稱買受。（b）受贈：房屋和其他財產一樣，產權人可以按照自己的意愿，將自己的屬個人所有的房屋贈送他人，受贈人可以是國家、社會團體，或自己的親朋好友。贈予的方式是有條件的，也可以是無條件的；可以是所有權的贈予，也可以是使用權的贈予：也可以在贈予的同時，附有附加條件。無論采取何種贈予方式，一般均應辦理公證手續或簽訂協議文件。如系產權贈予，受贈人取得房屋產權的方式稱受贈。第35頁/共48頁（五）房屋產權來源

（c）交換：房屋是一種商品，可以依法進行交換，房屋的交換有房屋所有權的交換與房屋使用權的交換兩種，此處所講房屋交換是指房屋產權即所有權的交稱。房屋交換是指房屋產權人雙方根據自己的需求，將各自屬于自己的房屋進行交換，這種交換可以是個人之間、集體之間、單位之間，也可以是國家與單位之間，或國家與個人之間，或單位與個人之間的交換；交換可以是等價交換，也可以是折價交換，或補價交換。交換應有交換合同或協議文件，并取得公證，辦理產權變更登記。（d）自建：凡經批準新建的房屋，房屋建成后，新建單位或個人便擁有該房屋的產權，取得新建房屋的所有權和使用權，并可領取房地產產權證。（e）翻建：指經批準以后在自己原有房屋的基礎上進行翻新改建，包括部分拆建的房屋，并取得翻建新增的房屋產權。翻建房屋應辦變更登記手續。第36頁/共48頁（五）房屋產權來源

（f）收購：政府或房地產管理部門收購的房屋。（g）征用：國家根據建設的需要征用的房屋，同時支付房屋補償費及安置補助費。（h）調撥：政府或房地產管理部門無償調撥給全民所有制或集體所有制單位的房屋；產權歸屬以調撥文件規定的為準。（i）價撥：政府或房地產管理部門有償調撥給全民所有制或集體所有制單位的房屋；產權歸屬以調撥文件規定的為準。（j）劃撥：政府或房地產管理部門免租借撥給單位使用、管理、維修的房屋；房屋產權為國家所有，使用單位僅有使用權。第37頁/共48頁

（六）房屋總層數與所在層次

房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。所在層次是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數表示。第38頁/共48頁（七）房屋建筑結構

房屋建筑結構是指根據房屋的梁、柱、墻等主要承重構件的建筑材料劃分類別，具體分類標準按《房產測量規范