房地產(chǎn)業(yè)務(wù)知識(shí)第1頁(yè)/共43頁(yè)課程內(nèi)容房地產(chǎn)相關(guān)概念;房地產(chǎn)建筑常識(shí);房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ);房屋分類及詳解;第2頁(yè)/共43頁(yè)房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn),是指土地、建筑物及固定在土地、建筑物上不可分離的部分.其中不可分離的部分,如樹(shù)木、水暖設(shè)備等.房地產(chǎn)有三種存在形式:(1)單純的土地;(2)單純的建筑物;(3)土地與建筑物結(jié)合的房產(chǎn);第3頁(yè)/共43頁(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),銷售與消費(fèi)過(guò)程特點(diǎn),可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為:一級(jí)市場(chǎng)(土地市場(chǎng));二級(jí)市場(chǎng)(增量房市場(chǎng));三級(jí)市場(chǎng)(存量房市場(chǎng));第4頁(yè)/共43頁(yè)土地及土地所有權(quán)土地的概念:一般是指地面、地面以下和地面以上一定范圍的空間.現(xiàn)實(shí)生活中的土地是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域.土地公有制:根據(jù)憲法規(guī)定,土地所有權(quán)分全民所有(國(guó)有土地)與集體土地所有權(quán),集體轉(zhuǎn)為國(guó)有才能轉(zhuǎn)讓,個(gè)人和單位只擁有土地的使用權(quán);土地使用權(quán)在期限內(nèi)可以出租、轉(zhuǎn)讓、抵押.第5頁(yè)/共43頁(yè)土地使用權(quán)獲取方式土地使用權(quán)出讓:是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為;土地使用權(quán)劃撥:是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為;第6頁(yè)/共43頁(yè)土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓采用招標(biāo)、拍賣、掛牌，雙方協(xié)議等方式;第7頁(yè)/共43頁(yè)國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、體育用地、綜合或其他用地50年;住房用地70年;

房地產(chǎn)的使用權(quán)年限對(duì)價(jià)值有直接影響.第8頁(yè)/共43頁(yè)土地使用權(quán)劃撥以劃撥方式取得土地使用權(quán)的,除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外,沒(méi)有使用期限的限制;下列建設(shè)用地的土地使用權(quán),確屬必須的,可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥:國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地;第9頁(yè)/共43頁(yè)房屋建筑常識(shí)容積率:總建筑面積與總占地面積的比值,反映土地利用程度、使用強(qiáng)度及其經(jīng)濟(jì)性的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

容積率=總建筑面積÷總占地面積一般來(lái)講:普通住宅≥1.0;非普通住宅＜1.0;得房率:套內(nèi)建筑面積與銷售面積之比;一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。第10頁(yè)/共43頁(yè)層高:住宅高度以“層”為單位計(jì)算,是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離.凈高:是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度;進(jìn)深:是指住宅的長(zhǎng)度,指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長(zhǎng)度,為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件,目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般都限定在5米左右,不能任意擴(kuò)大.住宅進(jìn)深過(guò)大,就是住宅成為狹長(zhǎng)型,距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足,但進(jìn)深大的住宅可以有效的節(jié)約用地;

1987年實(shí)施的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中，明確規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深常用參數(shù)：3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米、4．5米、4．8米、5．1米、5．4米、5．7米、6．0米。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，進(jìn)深不宜過(guò)長(zhǎng)。

第11頁(yè)/共43頁(yè)開(kāi)間:是指住宅的寬度,指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間到另一面墻皮之間的實(shí)際距離,住宅的開(kāi)間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定;較小的開(kāi)間范圍,可縮短樓板的層間跨度,增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性;在1987年頒布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定了磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2．1米、2．4米、2．7米、3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米。建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積.包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等;公攤面積:是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設(shè)備間、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的面積總和;第12頁(yè)/共43頁(yè)使用面積:它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗稱地磚面積;套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積(露臺(tái)面積按半面積計(jì)算);地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／2;半地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1／3,且不超過(guò)1／2;第13頁(yè)/共43頁(yè)房地產(chǎn)行業(yè)術(shù)語(yǔ)室內(nèi)設(shè)施裝修分類樓層朝向第14頁(yè)/共43頁(yè)室內(nèi)設(shè)施四氣:暖氣、天然氣(煤氣)、熱水器、空調(diào);全齊:家電(電視、冰箱、洗衣機(jī))和家具(床、衣柜、沙發(fā)、電視柜、整體櫥柜);第15頁(yè)/共43頁(yè)裝修分類毛坯:水泥地、白墻;簡(jiǎn)裝修:地磚、白墻;中裝修:大地磚、老式木地板;精裝修:木地板、包門、包窗;豪華裝修:裝修前衛(wèi)、用料講究;第16頁(yè)/共43頁(yè)樓層樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層,簡(jiǎn)寫3/6;優(yōu)劣:樓房中多層樓有“金三銀四”的說(shuō)法,即六層樓三層最佳,四層次之;高層樓中層次較高的價(jià)位也較高,但二手房中頂樓除外;第17頁(yè)/共43頁(yè)朝向朝向(以主臥室窗戶所對(duì)應(yīng)的方向?yàn)闇?zhǔn))多層樓朝向多為南北正向或東西側(cè)向;高層板樓與多層樓的朝向相似;高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、東北、西北及各種斜向;第18頁(yè)/共43頁(yè)房屋分類按結(jié)構(gòu)類型劃分按樓型外觀劃分按房屋戶型劃分按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分第19頁(yè)/共43頁(yè)按結(jié)構(gòu)類型劃分磚混結(jié)構(gòu):一般用于多層建筑;框架結(jié)構(gòu):可用于多層和高層建筑;鋼筋混凝土板墻結(jié)構(gòu);空間結(jié)構(gòu):如體育館、大劇院等；第20頁(yè)/共43頁(yè)按樓型外觀劃分板樓:是指由多個(gè)住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或電梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯;塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅.通俗地說(shuō),塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直接進(jìn)入戶內(nèi);第21頁(yè)/共43頁(yè)基本形式板樓基本形式:多層:６層以下;小高層:7-12層以內(nèi);高層:13-18層;超高層:18層以上甚至更高;塔樓基本形式:蝶型、品字型、Z字型、塔板結(jié)合、十字型、方形塔樓;第22頁(yè)/共43頁(yè)多層板樓第23頁(yè)/共43頁(yè)高板(小高層)第24頁(yè)/共43頁(yè)塔樓第25頁(yè)/共43頁(yè)按房屋戶型劃分戶型公房商品房一居室30-50平米40-80平米二居室50-70平米80-120平米三居室60-90平米120-160平米躍層房屋使用層跳躍的房型,如一躍二,三躍四等;錯(cuò)層房屋內(nèi)地面錯(cuò)落的房型;復(fù)式第26頁(yè)/共43頁(yè)一居室第27頁(yè)/共43頁(yè)二居室第28頁(yè)/共43頁(yè)三居室第29頁(yè)/共43頁(yè)錯(cuò)層第30頁(yè)/共43頁(yè)躍層第31頁(yè)/共43頁(yè)復(fù)式第32頁(yè)/共43頁(yè)按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)劃分商品房已購(gòu)公房:普通公房、央產(chǎn)房經(jīng)濟(jì)適用房使用權(quán)房私產(chǎn)平房第33頁(yè)/共43頁(yè)商品房定義:指各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場(chǎng)規(guī)律經(jīng)營(yíng)的房子;補(bǔ)充:限價(jià)房簡(jiǎn)單理解為限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的“兩限”商品房);分類:普通住宅:1、住宅小區(qū)建筑容積率1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140(含)平方米以下;非普通住宅:1、甲宅;2、公寓;3、別墅:(獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼);第34頁(yè)/共43頁(yè)獨(dú)棟第35頁(yè)/共43頁(yè)雙拼第36頁(yè)/共43頁(yè)聯(lián)排第37頁(yè)/共43頁(yè)疊拼第38頁(yè)/共43頁(yè)商品房銷售資質(zhì)商品房銷售須具備以下五證二書(shū)：《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》也叫建設(shè)工程開(kāi)工證《商品房銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》第39頁(yè)/共43頁(yè)已購(gòu)公房普通公房:指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房.職工根據(jù)國(guó)家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由單位建設(shè)的安居工程和集資合作建設(shè)的住房;央產(chǎn)房:指按照國(guó)家房改有關(guān)售房政策,單位職工按成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位,國(guó)有大中型企業(yè)及國(guó)務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房.職工根據(jù)國(guó)家政策,按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房;簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是以中國(guó)、中央、國(guó)家等央字、國(guó)字開(kāi)頭的房子;比如:國(guó)家圖書(shū)館、中國(guó)航空航天局等;第40頁(yè)/共43頁(yè)經(jīng)濟(jì)適用房定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對(duì)象,并按國(guó)家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的,具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅.土地供應(yīng)原則上實(shí)行劃撥方式,住房設(shè)計(jì)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)價(jià)格由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的行政主管部門會(huì)同物價(jià)部門按建設(shè)成本確定.只擁有房屋所有權(quán):表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產(chǎn)權(quán)證”并在第一頁(yè)上部加蓋經(jīng)濟(jì)適用住房印章或按經(jīng)濟(jì)適用房管理;第41頁(yè)/共43頁(yè)使用權(quán)公房:指國(guó)家或國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,以政府規(guī)定的租金出租給居民的公有住房.俗稱小產(chǎn)權(quán),業(yè)主只擁