際金融大廈項目的決策一、可行性研究是決策的依據和項目實施的準則法已在世界各國的各個領域內得到廣泛應用。分析、論證。但從實施可行性研究報告的效果來看，還存在許多問題，諸如：①沒有實際經驗，可行性研究針對性差；②可行性研究無大問題，但主要由于管理不善而無力實施；⑧對可行性研究缺乏自始至終堅定執行的信心。由于上述諸多原因造成可行性研究報告的科學預脫節。經濟問題的科學方法和確保建設項目盡可能以最少的消耗取得最佳經濟效果的有效手段。正目的回報充滿信心，也使實施者對完成可行性研究報告的預期目標堅定不移。二、項目的地理位置及周邊環境京西長安街南鬧市口l—2#工程用地，位于復興門內大街路南，該地塊向北面對長話大樓、中國人民銀行總行及中國工商銀行總行(在建中)，與已規劃立項的中國遠洋大廈及中國人民建設銀行總行左右相鄰，而中國人民銀行總行北面即是北京市城市規劃方案所列明的金融一條街。地塊北臨復興門內大街，東臨規劃的南鬧市口大街(寬40m，向北通金融一條街，向南輛進出方便。地塊北側過長安街己建成二個人行地道，出口正對長話大樓與中國人民銀行總鑒于從復興門到建國門的長安街兩側，除西長安街的該地塊和與之相臨的地塊外，均已建成重要機關或規劃為文化用地及綠地，又因北京市城市規劃方案己將復興門一帶規劃為金以說，該地塊非常珍貴，也極具升值潛力。三、建設方案考慮到土地協議規定超過控制規劃建筑面積每平米補費用3900元人民幣，僅為控制規，故評估以容積率3.25倍(2)停車場和車庫的考慮。北京市市政府1989年制定的有關標準為每100m2辦公室近年來北京市規劃審批標準有逐漸提高的趨勢及該物業將有較多外籍高級雇員的特點，建議(3)地下金庫、保管庫之考慮。根據金庫結構墻較厚，保安設施較多造成實用率較低的(5)綜上分析，物業的評估建設方案為：可租售建筑總面積其中：地上室下廳(實際開工面積，萬m2)方案Ⅱ(實際開工面積，萬m2)四、建設方案的評估可m，1998年以后將開始出現短缺，市場發展在全國各大城市中最為良好。仍會保持在較高價位，出租物業的回報(約3．5~5年可收回投資)仍會高于出售。1998~1999年度，隨供應量下降，只要國內經濟運行正常，預計價格會出現反彈。(1)引入了建筑開工面積與可租售面積的概念，選定后者約為前者的96％，預留了實際上無法出售的面積，如大面積走廊及公共空間，人防、消防工作面積等，比較符合物業經營與管理的實際情況。(2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價仍有下調壓力的情況，在銷售進度上，開工后每暫定為$3000／m2。較同等地理位置目前樓花售價低約5％~10％，亦較可靠。(3)在租售分配方案上，暫按全部出售來編制方案，實際操作時，可以出售大部分(如(4)考慮了較充足的管理費用與不可預見費用，如按直接費的10．5％~11％計算管理費，另外按銷售收入的2％計入一筆銷售費用，不可預見費則是按包括利息在內的全部成本為基數的5％計算，對風險的考慮較為充分。二評估計算及結論升值潛力雖較大，但要取決于未來幾年中國整體經濟形勢的發展及1998年后樓價恢復的程根據兩個方案的對比分析，北京國際金融大廈項目最終采用方案Ⅱ建設。置一機構設置的理論基礎及設置原則業主對某一工程項目設置管理機構的目的是要按時地在預算范圍內、按預定操作規格成功地完成一種新的建筑產品。為完成項目目標，這一機構應該是熟練的工程師和高級管理人才本素質是：(1)在建立計劃目標和政策目標方面表現出科學、果斷、自信，在執行計劃過程中表現出堅韌不拔的信念。(2)能夠在關心建筑產品的生產與關心職工之間找到一個最佳結合點，使人們的工作要士氣保持平衡。(3)能夠辨證地解決建筑產品完成的基本條件，即費用、工期、質量之間的明顯矛盾。(1)目標原則。機構及機構的每一部分必須實現有關任務的目標。(2)因事設崗、按崗定人的原則。因目標需要設定辦事機構，所以應按辦事職責范圍來(3)權力原則。從最高層領導到機構中的每個人，應形成明確的權力系統。(4)責任原則。上級領導應對其下級人員的行動負責。(5)職責劃分原則。對每項職務內容，它所包含的任務、權力和責任，以及同其它職務的關系，都應有明確的文字說明，并向一切有關人員公布。(6)一致原則。每個職務的責任和權利應當一致。(7)協調原則。協調一致為實現項目目標而努力。二項目管理機構方框圖層次，即高層、中層和基層管理。副總經理和總工程師組成。他們對一些影響全局的，在較長時間內對項目管理起實質性作用的問題以及一些非程序性的定性問題作出戰略決策。中層管理是由各部門經理組成。其職責是執行和解釋高層管理層確定的總方針和總計劃，做好自己負責的部門工作，同時要以高度的首創精神和判斷能力對自己主管的業務提出新的建議，制定工作目標。我們借鑒美國管理協會的“優良組織十戒”提出了適合北京國際金融大廈項目管理的優良組織十戒。(1)組織中每個成員的一切行為必須圍繞實施項目目標這個中心來進行，任何違背這個中心的言論和行為將及時受到制止和糾正。(2)給組織中的每個負責人、經理、技術人員、管理人員及一般工作人員規定明確的職。(4)在所有有關人員確切了解情況之前，不應改變一個職位的范圍和責任。(5)絕不應超越責任領導向下屬人員下達命令。否則，當事人應被撤換。(6)對下屬人員的批評應私下進行，不論何種情況，都不應在負責人、同級或下級雇員在場時，對下屬進行批評。(7)對于負責人之間或雇員之間在權力或責任方面所產生的任何糾紛或分歧，要立即予(8)晉升、調薪以及紀律措施應由直接負責人的上一級領導批準。(9)當責任人發現自己處理問題有錯誤時，應向上一級負責人及時承認錯誤并提出改進(10)組織中的每個人要模范遵守國家以及地方的各種法律、法規和規定，也要求監理、承包商模范地遵守，并據以保護業主的正當權益。公司董公司董事會招商局置業有限公司工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人工程管理部5人5設計總承包設計/施工兩階段監理施工總承包各類分包商及供應商(三)項目管理人員崗位職責專業人員崗位職責通則：1)以工程師的職業道德規范自已，為業主的利益而努力工作。2)把工程的高質量、短工期、低成本作為信譽來實現。3)以預見、預測、預控的方法，避免較大的工程技術管理失誤。4)堅決服從領導安排，無條件地完成領導交給的工作任務。5)齊心協力、團結協作，主動配合不同專業以及業務部、市政協調部的工作。6)一般的工程技術問題，應主動負責解決到底。對于較大的工程技術管理問題，如設計方案、招投標(選擇設計、監理和施工隊伍)、施工方案、主要設備訂貨、竣工驗收等工作，要注重請示匯報，既積極又要慎重，做到施權有度。(1)土建工程師責任制1)前期工作：①參與編制項目建設總體規劃(完成四圖一書)：②負責紅線內道路、綠化工程的設計委托；③負責地址勘察單位、沉降觀測單位的委托，并辦理相關手續；⑤協助市面上政協調部辦理規劃手續，以及施工前的準備工作；⑥配合領導選擇設計、監理和施工單位，做好招投標工作。2)施工階段的工作：②.審查施工組織設計并檢查落實；④.檢查工程進度、質量，監控工程的投資；⑥.駐工地代表，負責設計變更、洽商及現場簽證工作；⑦.對于涉及到經濟的工程洽商，先取得審計師的審核后，再簽字。3)后期工作：①.參加項目的竣工驗收；②.負責竣工資料的審核和接受、歸檔工作；③.參與工程保修合同的編制與簽訂；④.配合設計師完成專業的工程結算工作。(2)機電、設備工程師崗位責任制1)工程前期：①.負責編制設計任務書中機電、暖通工程的設計標準；認真檢查設計監理的工作；審查初②.參與招投標工作；審查施工單位資質、技術力量、管理能力和實際業績，在評審時提出評審意見；③.配合市政協調部完成消防、人消、環保、勞動局、防疫站等政府主管部門的報審和報批④.按工程開工要求，做好開工前的準備工作，完成臨時建設施工專業的工作；⑤.負責專業施工組織設計的審查工作；⑥.制訂機電、設備年度投資概算。2)設備訂貨：①.制訂主要設備的訂貨原則及訂貨計劃，并請領導審批；②.負責審定主要設備的廠家、選型、報價分析，提出審定意見；③.參與主要設備的訂貨談判和合同簽訂工作；④.抓主要設備訂貨的檢查和落實。3)施工階段：①.把工程質量、工期和工程投資的工作作為重點來管理；②.負責施工過程中，機電和設備專業的設計和施工協調工作；避免工程技術管理失控，發現問題及時向領導報告；4)竣工驗收：①.組織機電、設備工程的調試和驗收工作，并要求監理公司和施工單位負責實施；②.參與政府主管部門組織對工程竣工驗收的評定工作；③按北京市工程圖紙和技術資料有關歸檔要求，做好專業竣工圖紙和技術資料的整理歸檔工④配合審計師完成專業的工程結算工作；⑤配合審計師根據工程進度辦理支付工程款手續。)匯報制度：①定期向工程管理部、項目管理公司的主管領導匯報和請示工作；②認真聽取領導和同事們對工作的指導和幫助；(3)電氣工程師崗位責任制統、共用天線電視系統、監控系統、消防報警和控制系統、防盜報警系統、信號系統等。計和施工設計圖紙；②參與招投標工作，參與設計單位、監理單位和施工隊伍的評審和選擇，提出評審意見；⑧協助市政協調部報審工作，為報審做好技術準備；權，嚴把質量關，確保工程達到設計標準。工作，保證整個工程高質量地按期完成；③對于較大的工程技術管理問題，要主動請示匯報，并拿出妥善的參考意見和解決方法；⑥綠化布置圖；⑤對于隱蔽工程，督促管理公司、監理單位負起應有的責任，做好檢查和中間驗收工作。①積極組織電氣工程的調試和驗收；③負責專業竣工資料的審核和接收及歸檔工作；④配合審計師完成專業的工程結算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。(4)給排水工程師崗位責任制給排水工程師的專業技術管理范圍，即項目工程的給水系統、消防水系統、排水系統、中水系統、雨水系統、生活熱水系統、消防噴淋系統、消防栓系統、BTM氣體滅火系統、制進行技術分析，為業主提供決策依據；②負責編制設計任務書中給排水工程的設計標準，以及項目配套系統功能的評估及機電項目③審查初步設計和施工設計圖紙，參與招投標的準備工作。階段：①在施工過程中，對工程質量、工期、成本進行監督、審查。對重要系統設備的招投標、預工作任務的執行與落實；③負責審核主要設備的廠家、選型、報價分析，提出審核意見；參與其設備訂貨談判和合同①負責組織給排水工程的調試和驗收工作；②參與政府部門組織對工程竣工驗收的評定工作；③負責工程竣工資料的審核和接受及歸檔工作；④配合審計師完成專業的工程結算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。①定期向有關領導匯報和請示工作；②完成領導交辦的臨時性工作任務。②總平面圖；⑧豎向設計圖；④土方平衡圖；⑤管道綜合圖；①負責工程部所有文字、報表處理工作；⑧匯總并打印每周各項目工程的工作計劃與總結；④各部門、協作單位之間的收發文與傳真。①根據城建檔案管理的要求，分檔管理項目的工程技術文件材料(包括圖紙、照片、報表、文字、磁盤等)；②施工圖紙的領取與發放，及圖紙加曬部分的結算。4)負責工程項目的固定資產統計工作，并每月向北京市統計局上交報表。務。(6)概預算工程師崗位責任制的建設工程概算編制辦法，嚴格貫徹執行財務審計制度。控制投資金額，避免較大的工程技術經濟管理失控。④做好工程的計劃用款，按合同規定審查工程進度付款，并將審查意見報各級領導審批。各項費用計取按國家規定辦理。⑦對每項工程審計應主動負責到底，做到嚴密不留缺口，問題在意見中寫清楚，供上級決策經濟管理問題多請示，多匯報，地拿出自己的意見，當好領導的參謀。⑨負責工程保修合同的編制與簽訂。⑩完成領導交辦的臨時業務工作。(1)項目前期工作①負責辦理項目列入政府有關部門的建設計劃的有關報批手續，即項目建議書的申報及批復，可行性研究報告的申報及批復；③負責辦理項目的“建設用地規劃許可證”；④負責辦理項目的“建設工程規劃許可證”‘⑤負責辦理項目的“建設工程開工證”；⑥負責辦理項目“外銷證”及有關手續。目煤氣的報批手續；項目熱力的報批手續；③負責辦理項目自來水及節水的有關報批手續；④負責辦理項目供電的有關報批手續；⑤負責辦理項目電話的有關報批手續；手續：口設備的報批手續；②負責辦理公司海關注冊登記、年檢及進口設備的報批手續；③負責進口設備的運輸、倉儲等聯系工作；(2)項目施工階段工作②負責自來水工程施工的監督管理工作；③負責供電、電話的施工安裝監督管理工作；④負責污水管線施工單位資質審查、及施工發包工作；⑤負責道路交通的施工發包管理工作；⑥負責園林綠化施工單位資質的審查及施工發包工作。政各方工程協調會；②負責協調紅線內外交叉施工存在的有關問題；③協助施工單位處理施工擾民及民擾的有關問題。①負責煤氣熱力工程驗收工作；②負責自來水、污水工程驗收工作；③負責供電、電話工程驗收工作；④負責消防、人防的報驗工作；⑤負責園林綠化工程的驗收工作；⑥其它市政工程的驗收工作。制度和財經紀律，對公司財務收支進行核算和監督，提供會計資料，促進增收節支，提高經濟效益。具體職責如下：和有關財務管理的規章制度。②負責建立項目公司的會計帳簿，完整、及時、準確地記錄公司的經濟業務收支。④負責項目公司及來年開辦的財務收支、資金流轉計劃的編報和執行情況的檢查分析并提出計劃執行情況分析報告。及時提供成本資料及項目投資總表。⑥負責聘請會計師事務所進行驗資和年度財務審計。⑦參與項目公司擬訂經營計劃和對外簽訂合同、協議中有關財務部分的研究。⑧負責提出財務機構設置、人員配備方案，負責財務人員任用職稱、晉升的業績考核。(1)財務部各級人員崗位責任制和領導決策；負責財務部各項管理工作；務預算、指定有效地發揮預算控制的工作程序和財務管理措施；組織資金籌措、監督資金使用；組織編制企業財務會計報表和統計報表；務指導和改善公司經營管理的建議；2)主管會計(或主管會計師)：表相符，參與庫房的盤庫及對帳管理工作；⑤完成財務部經理安排的其它工作。①負責現金收入管理、檢查和清點每日收入的現金，填制送款簿及時存入銀行；②負責簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時送存銀行；⑤完成財務部經理安排的其它工作。物業租售部主要負責所建物業的預租、預售工作，對工作中的職責及要求如下：①具有敬業精神，積極主動地完成各項工作；②一切以公司利益為重，不做任何有損公司利益的事；③與各部門密切合作，為租售工作的順利進行打好基礎。②與客戶的聯系，即主動尋找客戶，認真接待客戶來訪；媒體上的廣告以及其它廣告形式，適時舉辦各種活動進行促銷。(1)行政人事部經理職責①協助公司領導處理公司日常行政事務；④負責公司綜合治理日常管理工作；⑤負責公司車輛和交通安全管理工作；⑧負責公司統計的組織管理工作；⑨負責公司管理費的計劃、使用、總控工作。①負責建立并逐步完善公司人事勞資管理制度(形成完整、配套的表格系列和勞動合同范成較完備的人事管理體系；③負責公司員工專業技術職稱評審材料的組織申報工作；④負責公司員工的養老統籌、大病統籌、失業統籌等社會保險的組織管理工作；⑤完成總經理和公司其他領導交給的工作。①負責公司車輛的維修、保養、驗車工作；區安委會的聯絡工作；③負責公司交通安全百分驗收的內部管理工作；④負責車輛保險、養路費繳納工作；⑤負責公司辦公設備的保管、登記工作；零星物品的采購工作；⑦負責公司電器設備及辦公用具的維修保養工作；⑧做好各部門及公司領導用車的服務工作；⑨接受并完成領導交辦的其它臨時性工作。①負責公司文件的打印、裝訂、復印工作并嚴守公司機密；②負責公司文件的收發和文件的登記編號工作；③負責傳真機、復印機及其它文件處理工具的保管、維護工作；④負責接待來訪者，并及時通知有關部門和人員，禁止閑雜人員進入辦公區域；⑤負責接轉集團電話，力求準確迅速并使用禮貌用語；⑥接受并完成領導交辦的其它臨時性工作。②負責公司內部和對外發文的草擬工作，并嚴守公司機密；的處理工作；負責公司對外聯絡和接待工作；⑤負責公司各項統計報表的填報工作(主要指養老統籌報表、大病統籌報表、失業保險報表、勞動情況報表、基層年(季)增加值報表和工程統計報表)；⑥負責公司及有關部門文件的打印工作；⑦接受并完成領導交辦的其它工作。二、管理架構科學，關系明晰目標，要依靠業主、監理、系統之中，為此，我們頗費了一番心思。我們認真分析、研究了一些成功與失敗的項目管理的單位各做各的計劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無序，項目關系不清，造成較多扯皮；以上原因又造成合同系統不明確，合約管理困難。所以對一個工程建設項目來說，好的管理架構的確定是項目目標最優實現的保證。(1)從所周知，建設項目及其管理是一個復雜的系統，根據國家有關法規及建設項目投供系列的專業分包人。建設項目規模越大、技術越復雜、這個體系越是龐大復雜。(2)因有上述多個單位共同參與同一個項目的建設，就必須產生各個單位間的關系，也必然形成該項目的管理架構，無論其形成是主動的、有序的、明晰的、科學的，還是被動、或不科學的項目管理模式與架構必然造成各參建單位工作責任、工作界面及相互關系的混標落空。(3)項目的每一個參建單位都只是眾多參建單位的一員，除按合同完成自己的服務責任外，也應按項目管理模式與架構的約定，主動搞好與其它參建單位的協調并協助業主完善項目管理模式與架構，以便共同管理好項目。因為業主是項目的出資人及投資風險的承受者，理所當然地對項目的功能策劃及投資回工總承包的選定及合同條件以及設計總承包的選定及合同條件。因上述三個主要合同的具體者，他通過上述參建三方的選定及相應合同主要條款的確定，應能基本設立項目管理的主要一個好的管理架構需要通過一系列的具體工作來逐步地明確與完善。文字與合同意義上的架構也需要通過各有關單位的磨合才能逐漸成為各參建單位的自覺行為，變成活生生的有序管理。監理公司在這一過程中可以利用其公證人的獨立地位，發揮獨特的作用與優勢。的項目管理架構應該是什么樣子，對調整改善架構也就無從談起。所以作為監理公司來講，應該了解一個好的項目管理架構所應具備的基本內容及特征，主動協助業主做好業主應完成是據我方多年國際運作的經驗、學習和借鑒國際先進的管理思想、方法和手段，并結合我國國情和全面推行建設監理的形式而確立的，經實踐檢驗該架構是非常成功的。委托合同委托合同北京國際金融大廈項目的實際工作表明：該項目的設計標準符合業主投資設想，設計出圖進度很好地滿足了施工進度要求，出圖質量高，使因設計造成的返工極少發生。由監理公的作用密不可分。監監督、管理監督、管理監理公司業主智智能化系統設計分包安全系統設計分包土建及設備電氣工程設計室內精裝修設計分包商其他專業分包商施工設計協調設計總承包電電梯工程分包干掛石材分包土建工程弱電工程分包公共區域精裝修分包機電工程分包幕墻工程分包施工總承包鄧小平同志說，改革是發展和解放生產力，實際包括兩個層次的問題：調整生產關系，相互協作、相互促進的建設管理格局全面負責并承擔投資風險的單位。量、縮短建設周期、提高投資效益提供有利的保證，最終使項目總目標達到整體最優，從而最大限度保障業主利益。．主體之二——監理提。社會監理單位應該具有能發現與解決工程設計和施工單位所存在的技術與管理方面問題承包商是通過與業主簽訂承包合同，并按合同完成工程任務而取得一定利潤的經濟實體。供應單位，他們是自主經營、自負盈虧、自我約束、自我完善、自我發展的企業。二三個主體的相互關系事無巨細仍像過去那樣由業主直接與承包商聯系，不僅會增加業主的工作量，降低監理方應影響工作的正常進展。監理方在接受業主的委托后，也要主動定期或不定期地以書面或口頭方案，以使業主決策。監理與承包商的關系是監理與被監理的關系，雙方沒有合同制約。監理方的監理地位的確認來自于三個方面：一是國家、地方的監理系列法規賦予監理單位監理權力；二是業主授權；三是承包商的認可。在有監理的項目中，業主與承包商簽訂合同中，須有相應的條款，并配合監理方做好“三控制”。三三元管理主體的統一性設備供應及監理單位通過履行與業主簽訂的合同向業主負責，業主通過履行國家賦予自身的合同為紐帶，夠成功地將利益不同的多元體，組織成為具有同向行為的統一體。的四種新機制(工程建設的項目業主負責制、工程建設的招標承包制、工程建設監理制、工程建設合同管理制)有深入了解。并能運用現代工程管理知識在項目上建立起業主與監理、業主與承包商的新型關系。不成熟業主的特征為：立項時敢拍胸脯說大話，實施時敢找國家、敢貸款，壓工期、壓監理、承包商的新型關系，也處理不好工期、質量、費用三者間的辨證關系。就業主對建設監理業的認識方面，成熟與不成熟就有很大的差異。有的業主認真學習監理理論，領會監理有關法規，并從聘請監理單位對監理業認識不足，有的認為要監理沒用，工程項目管理還得靠自己，要監理更麻煩。還有的業主迫于形式，不得不請監理，但怕權力削弱，而把監理涼在一邊，監理只做些相當參建單位的工作任務與合同責任。一、項目管理目標的制定項目投資人根據項目可行性研究報告的數據及預測作出投資的決策，才有項目的開發建設，所以經批準的可研報告應是確定建設項目管理工作目標的主要依據。可研報告列出的各項指標如成本、工期、資金等應是分別制定項目各項管理目標的依據。因為從可研報告編制能出現與現實情況不符的偏差、矛盾，所以項目公司在依據可研報告數據制定工作目標時，首先要重新認定其客觀性、科學性及實現的可能性，必要時要運用開發建設管理的專門知(1)項目工作期，主要分為項目前期、中期(施工期)及后期，其中前期工作主要是指需由包共同完成規劃審批、初步設計及部分施工圖設計等工作；項目施工期則主要是由參建的(2)．項目前期工作的特點是每一方面的工作參與單位較少，各項工作之間的因果性關期目標確定為13個月，具體實施時在項目的規劃設計審批上，北京國際金融大廈于1995(3)施工期是項目最漫長復雜的工作期，其特點是參與的單位眾多，各單位工作之間因(4)在工作期控制及工期計劃編制上要依據前緊后松之原則，排定各階段工作計劃時，大廈在施工期計劃方面，因業主內部審批原因使一些指定分包合同未能按原計劃時間簽署，、基礎設施、公共配套設施、建安工程、管理費用、資金成本、(2)為使董事會批準可研報告規定的總投資及大股東提出調減的總投資指標切實得以內部職能部門，再規定由職能部門將指標細化，如工程管理將由其負責的建安工程費原定基51個小項，各部門并分別將小項指標控制的責任落實到具體工作人員。項目公司進而規定標時排定的支付期編制分階段資金計劃。(3)對董事會與大股東下達的成本控制目標，項目公司又作了具體分析，認定了節支的境外融資為息率相對較低的國內融資。(1)在項目初期就確定了大廈的質量標準是，確保優良工程，爭創魯班獎，在此后的招投標文件與合同件中對此質量目標又都作出了明確規定。(2)為確保實現上述質量目標，項目公司在招標文件中規定施工總承包必須是已通過員亦在該項目實施過程中通過了IS09000論證。(3)在工程進行中，項目公司充分依靠監理公司，并予以充分的質量監督授權，包括停工與撤換質量意識不足的工長，直至分包商的項目經理。(1)制定銷售目標的根據一是市場的可能性，二是可研報告的價格與現金流量預測，三是資金計劃中對銷售資金回流的需求。要結合三者確定大廈銷售的總價位及價格關減讓的原(2)根據銷售總價位，項目公司又根據大廈4個樓座及不同樓層的使用特點，編制了分(3)制定并實現銷售目標的目的，一是確保公司收益，二是形成必要資金流，所以項目公司在售樓款支付期安排上采取靈活方式，對資金充裕的金融機構采用高支付率相應折減價格方式，對其它單位采用由業主提供部分延期付款的方式，并根據資金流需要將部分延期付款轉為銀行向買家的貸款。實現的保證“凡事豫則立”，項目的正常實施要求建立一個完善的計劃管理體系，以保證工程項目的過程控制，在完工時達到業主預期的工期、質量、成本控制目標。科學的計劃促成有目標有次序的活動。有了計劃所有活動都將指向預期的成果，而活動與浪費精力。眼少數。經理的責任是創造指定成果而不是坐等幸運臨頭。部署行動；然后進行組織、指揮、協調和激勵，推動目標；最后分析、核實和監督對象運行狀態，對比實際發生和計劃目標，控制管理對象行動。計劃、組織、控制是相互關聯的有機整體。計劃是組織、控制的依據和基礎。控制活動就是要檢查實際發生的情況與預期的計劃標準是否存在偏差，偏差是否在允許要求，采取適當的措施，加以鼓勵或做必要的調整。(1)交談或會議等直接語言交流；(2)原始記錄、會議報表、統計數據等書面材料的分析察看；(3)深入到現場了解實際情況。第一類包括：(1)各種合同資料；(2)各種計劃、施工方案、設計圖紙和定額，各種施工及驗收標準、規范、規程、規定等信息資料；第二類包括：(1)各種工程變化資料，包括協作條件變化、標準的變化、工程內部情況的變化以及工程變更等；(2)工程實際進展資料，包括工程質量完成情況，工程進度、工程質量及材料消耗等。第三類包括：(1)實際情況與計劃標準的比較資料；(2)實際情況與其它同類工