/湖北省城鎮基準地價更新技術規范（試行）湖北省國土資源廳二00六年五月目錄TOC\o”1—2"\h\z\u_Toc132274854"1。2基準地價的內涵界定 31.6基準地價更新的技術途徑 41.7基準地價更新方法以及更新范圍說明 4_Toc132274861”2.1前期準備 52.2資料更新調查 52。5成果驗收與審批 73.2利用市場交易資料更新基準地價 8HYPERLINK\l”_Toc132274869"3.3利用地價指數更新基準地價 11HYPERLINK\l”_Toc132274875”3.4基準地價的更新確定 12HYPERLINK\l”_Toc132274876”3。5土地出讓金及年地租的確定 12HYPERLINK\l”_Toc132274879"3。6基準地價更新結果分析 134基準地價修正系數表的編制 13_Toc132274884”4。2級別或區域基準地價修正系數表的編制 13_Toc132274886"4.4修正系數的檢驗 14HYPERLINK\l”_Toc132274887”5基準地價更新成果整理 145.1基準地價更新成果 145.2更新成果整理的一般要求 14_Toc132274892"附錄一基準地價更新用表 15HYPERLINK\l”_Toc132274893"附錄二修正系數指標說明參考表示例 211總則1。1適用范圍為進一步加強政府對國有土地資源的宏觀管理，全面準確反映城鎮地價分布規律和地價水平，掌握土地質量和利用狀況，落實科學發展觀，科學管理和合理利用土地，根據《城鎮土地分等定級規程》GB/T8507-2001和《城鎮土地估價規程》GB/T18508—2001制定本規范。本規范規定了湖北省城鎮基準地價更新的總則（包括適用范圍、目的、基準地價的界定、基準地價更新的原則以及成果）、基準地價更新的技術路線和方法、基準地價系數修正表的更新以及更新成果的應用。本規范適用于湖北省行政區域內城市、建制鎮范圍內的基準地價更新。獨立工礦區、開發區范圍內的基準地價更新可參照執行.1。2基準地價內涵界定基準地價是指在城鎮規劃區范圍內，在設定的土地開發程度、容積率等條件下,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、住宅、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日法定最高出讓年期土地使用權的單位土地面積的區域平均價格。為便于區域地價平衡，規范地價管理，湖北省各城鎮基準地價內涵統一設定：基準日為2006年6月30日，其他內涵見表1。2-1。附表1.2-1湖北省城鎮基準地價內涵的界定類型年限土地開發程度容積率特大及大城市商業用地40六通一平或以上2．5—1．8住宅用地70六通一平2．0—1．5工業用地50五通一平1．0—0．6中等城市商業用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工業用地50三通一平0。8—0.4小城市商業用地40五通一平1。2-1.0住宅用地70五通一平0。8-0。5工業用地50三通一平0。4-0。3說明：三通一平：通路、通電、通水及場地平整五通一平:通路、供電、通訊、通上水、通下水及場地平整六通一平：通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及場地平整1。3基準地價更新的一般要求1。在原有的土地定級或劃分均質地域的基礎上，根據更新城市的社會經濟條件、城市功能、地域結構等變化以及土地市場的發展情況選用土地收益、市場交易地價和地價指數等資料來全面或局部調整更新基準地價。2.基準地價成果更新應充分利用原有資料，使新老資料具有連續性。3。成果更新應進一步明確界定基準地價的內涵、構成。4。逐步建立以基準地價為核心的地價體系，包括用于政府公示的級別基準地價；用于政府出讓的區段價、區片價以及用于宗地價格評估的修正系數體系.5。為確?；鶞实貎r更新的準確性、連續性以及成果的完備性，必須逐步加強和完善計算機技術的應用。1.4基準地價更新遵循的基本原則基準地價更新過程中，除《城鎮土地估價規程》4。1規定的估價原則外，還須遵循以下原則：1．準確性原則。為確保更新后的基準地價能夠反映土地資源在地產市場中估價期日時點的價格水平，須采用多種方法對地價進行測算，分析比較確定地價。2．重點性原則。應根據城區規劃圖以及城區土地利用德空間變化情況，對變動較大區域的地價給予特別重視，使其能夠真正反映城市規劃的基本要點和當前經濟發展的最新狀況。3．動態分析原則。動態地分析城鎮地價的變化過程和發展規律及發展趨勢，進行期日修正，使基準地價較準確地反映更新期日的實際地價水平。4.比較性原則.須進行地價的漲幅變化以及與同類型或相鄰城鎮的地價水平做出比較分析，方能得出真實的、合理的地價水平。5。預期性原則。確定城鎮基準地價時須充分考慮未來價格的變動，城市總體發展戰略較遠期的變化對地價的影響。1.6基準地價更新的技術途徑基準地價更新的技術途徑如下:（1）以原有的土地定級為基礎，土地收益為依據,市場交易地價資料為參考,更新基準地價。（2）以原有的土地定級（或均質地域）為基礎，市場交易地價資料為依據，更新基準地價。（3)以原有的土地定級（或均質地域）為基礎，地價指數為依據，更新基準地價。1。7基準地價更新方法以及更新范圍說明根據區域社會經濟條件及區位條件變化、市場地價水平變化以及原基準地價應用情況，確定需要更新的范圍。更新范圍可以是全域更新，也可以是局部更新。全域更新以原基準地價成果作為成果更新的依據之一，重新構筑城鎮土地定級范圍內的基準地價成果體系.局部更新以原基準地價成果為藍本，根據土地市場的發展和變化情況,利用土地收益資料、市場交易資料以及地價指數等對原基準地價水平進行調整.在土地市場變化平穩、城市社會經濟條件和城市地域結構等變化不大的情況下，一般采用局部更新。若城市的社會經濟條件、城市功能、地域結構發生巨大變化,宜采用全域更新.基準地價更新范圍應與土地定級成果更新范圍一致.1。8基準地價更新成果基準地價更新成果包括最終成果和中間過程成果兩大部分，且各部分均包括文字報告、表格成果、圖件成果.全部成果均應有紙質媒體和電子數據（光盤、軟盤等）兩種留存方式。1。最終成果主要有基準地價更新報告、基準地價表、基準地價修正系數及其說明表、級別和基準地價圖、路線價圖以及包括還原利率的確定、基準地價結果的比較與分析、基準地價更新成果應用分析等專題報告和評估軟件及其應用操作說明。2。中間過程成果主要包括：基準地價更新工作方案和技術方案、土地定級分類面積統計表、樣點地價圖、樣點資料調查匯總、樣點地價數據檢驗過程與結果、更新成果的實地檢驗校核資料。3。基準地價更新報告的主要內容包括:工作組織（包括人員組成、日程安排、經費、資料、技術、工作經驗與存在問題等），估價對象的自然、經濟及社會概況，原基準地價的應用情況以及土地市場發展變化狀況，基準地價更新的動因，基準地價更新的方法與過程（包括估價原則、理論基礎、資料收集、資料整理、樣點地價資料檢驗、測算方法與步驟、基準地價結果確定、基準地價修正系數表的編制)、基準地價結果分析及其成果的應用說明。2基準地價更新程序（1)前期準備（2）資料更新調查（3）數據分析處理（4）成果完善與編制（5）成果自查與預檢(6)成果驗收與審批2。1前期準備省內各級國土資源部門負責本轄區內基準地價更新工作的組織協調。所在地、市、縣國土資源管理部門應根據區域社會經濟條件及區位條件變化、市場地價水平變化以及原基準地價在實踐應用中暴露出的缺陷和問題，編寫基準地價更新評估任務書，制定基準地價更新調查表和工作表、準備工作底圖、確定基準地價更新區域等.基準地價更新任務書的內容包括：城鎮社會經濟條件及區位條件變化、市場地價水平變化以及原基準地價在實踐中的應用情況，基準地價更新工作的領導和組織，更新時間安排和經費預算、更新成果要求及技術方案等?；鶞实貎r更新的表格應根據各地的實際需要制定，一些基本表格參見本規范中的附錄一表1-表7。基準地價更新工作底圖既可采用土地利用現狀圖，也可采用城鎮地籍詳查成果圖，其底圖比例尺規定為:大城市1：10000-1:50000；中等城市1：5000—1：10000;小城市以下1：1000-1：5000按路線價評估基準地價的區域，局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。確定基準地價更新區域包括確定基準地價更新的范圍和確定城鎮土地的級別或均質地域.2.2資料更新調查2.2。1資料更新調查的一般要求(1)資料調查的一般要求除遵循《城鎮土地估價規程》6。3.1的規定外,根據原基準地價在實踐中的應用情況以及土地市場的發展變化,有重點的進行資料收集。(2）原基準地價成果不完善、應用困難，或者土地市場發展變化較大的城鎮以更新現狀調查為主，原始資料補充為輔;（3）原基準地價成果較完善、應用良好，并且土地市場發展平穩或變化較小的城鎮以原始資料為主,更新補充為輔，先在土地交易中心和各評估機構進行資料調查,后實地補充調查。2.2.2資料更新調查的內容1.與基準地價更新相關的報告圖件資料主要有：原基準地價成果資料；初步的土地級別更新圖;基準地價更新工作方案和技術方案；其他能用于基準地價更新的資料.2.土地利用效益資料主要有：不同行業資金利潤率標準;同一行業不同規模的資金利用效益資料;行業經濟效益資料；單位或企業土地利用效益資料。3。土地市場交易資料主要包括：土地使用權拍賣、招標資料；土地使用權出讓、轉讓資料;土地使用權、房屋及柜臺出租資料;土地征用補償、安置補償及地上物補償標準；土地聯營入股資料；用土地進行聯合建房的分成資料；以地換房資料；私舊房買賣、商品房出售資料等。4。地價監測點資料5.影響地價的一般因素、區域因素和個別因素資料一般因素主要包括地理位置、自然條件、人口密度、人口素質、家庭人口構成、經濟發展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀況、國民收入和消費水平、物價變動、利率水平、土地制度、住房制度、城市規劃、地價政策、稅收政策等。區域因素主要有商服繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境質量、城市規劃限制等.個別因素主要包括宗地面積、寬度、深度、形狀、坡度、宗地市政設施條件、宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途、宗地位置、土地使用年限等。在基準地價更新過程中，為簡化工作量，使更新成果操作性強，須注意（1）根據各類用地的特點，選擇地價的影響因素；（2)區位因素的個數≥5，個別因素的個數≥3，同時須盡量減少評價因素因子的數量。6.其他資料主要包括：有關經濟指數及建筑材料價格變動指標；房屋拆遷補償標準、房屋造價標準、房屋重置價標準等資料；建設主管部門提供的建筑造價及裝修標準等有關資料；有關稅費征收標準；土地開發費用標準、資本利息、利潤標準等土地開發資料；土地開發與經營的政策法規、條例、規定；有關土地房屋的稅收種類、稅率等；城鎮規劃方案及圖件資料.2.3數據分析處理數據分析處理包括調查資料的分析整理、資料的錄入及建庫、土地估價資料整理及地價更新、初步成果分析與實地校核。利用土地定級估價信息系統更新基準地價的城鎮首先要完善土地定級估價信息系統。2.3。1更新完善土地定級估價信息系統若原基準地價評估是在土地定級估價信息系統中完成，在更新的過程中根據城鎮特點以及資料調查的情況，更新完善定級估價信息系統。否則，應逐步構建定級估價系統完成基準地價更新工作.2。3.2調查資料的分析整理根據實地抽樣檢驗的結果，按照去偽存真和滿足后續計算需要、分布均勻等原則，對收集到的樣點資料進行初步篩選。逐表審查調查資料,將缺主要項目、填報數據不符合和數據明顯偏離正常情況的樣點剔除。對于原始數據過于集中的路段，選擇有代表性的樣點使得樣點分布疏密適度。將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數量不滿足數理統計要求，即每級樣本總數少于30個時，應進行樣本的補充調查。2.3.3資料的錄入及建庫設計地價樣點數據庫結構,將所有地價樣點數據庫資料全部錄入計算機，形成地價樣點數據庫。對特殊的樣點和有典型性的樣點予以特別標注。對錄入的數據進行分析，對有疑問的樣點數據進行復核,檢查錄入過程中產生的失誤,并對其改正或剔除。對一些樣點資料較缺乏的又需要更新的地塊路段重新組織人員調查取樣，經整理后錄入數據庫。2。3.4土地估價資料整理及地價更新參見2。2-2。4以及3更新基準地價、編制基準地價修正系數。2.3。5初步成果分析與實地校核對初步形成的基準地價進行分析包括城鎮內基準地價的空間分布、各級別間基準地價的變化規律及其時間變化規律的分析并進行實地校核檢驗以及與相鄰城鎮、同類型同等別城鎮基準地價的比較分析；為增強成果應用的可操作性，須聘請熟悉該城鎮的評估人員應用更新成果隨機選擇測算各用地類型的宗地價格(每一用地類型3宗以上），并將測算過程與結果附在工作報告和技術報告中。2。4成果編制與完善領導小組負責組織召開專家會議,就土地級別與地價更新的初步成果進行討論，征求有關各方面意見,結合實際情況對成果進行調整完善。具體內容包括:召開專家咨詢會及評審會；歸納和整理各方面意見和建議,并調整完善；編寫基準地價更新技術報告、工作報告和專題報告等；進行土地定級及基準地價成果圖等專題圖編制、表格等成果材料整理;整理各類成果數字化存檔。2。5成果自查與預檢為保證地價更新成果質量，每個階段或重要技術環節完成后，由工作人員和技術人員對成果進行全面檢查、審核，寫出成果檢查說明，按照《湖北省城鎮土地級別及基準地價更新檢查辦法》，報請省國土資源廳進行預檢。2.6成果驗收與審批省國土資源廳負責本轄區基準地價更新成果的檢查驗收。由省國土資源廳和有關單位抽調技術人員組成驗收組，按《湖北省城鎮土地級別及基準地價更新驗收辦法》進行驗收.更新成果驗收合格后，報省政府或物價局等部門審批。3基準地價更新的常用方法基準地價更新的方法主要有：（1）利用土地收益資料更新基準地價;（2)利用市場交易價格資料更新基準地價；（3）利用地價指數資料更新基準地價。三種方法更新基準地價的標準和程序等應按《城鎮土地估價規程》和本規范的要求進行。3.1利用土地收益資料更新基準地價3。1。1步驟首先以原土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區域；然后根據《城鎮土地估價規程》6.4.2-6.4.5和本規范的規定和要求對企業效益樣本資料進行處理,將結果填入附錄一表7;最后根據公式3.1-1更新基準地價。3。1.2還原利率的確定還原利率的確定須作專題研究。還原利率的確定一般廣泛應用的方法有：租售比法、安全利率加風險調整值法、投資收益率法等。方法的應用根據《城鎮土地估價規程》和本規范的要求進行.利用租售比法，通過測算不同土地利用類型典型樣點的年租金與售價之比確定還原利率.樣點的選擇要求：（1）分布在不同區域；(2）為近期(或近兩年)發生交易的樣點;（3)樣點土地條件與基準地價內涵界定下的條件相似。安全利率加風險調整值法確定還原利率，即還原利率=安全利率+風險調整值。安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息稅,考慮物價指數綜合確定,即安全利率=一年期定期存款利率×（1-利息稅率)/同期物價指數.風險調整值應在對各城鎮的社會經濟發展和土地市場等狀況分析的基礎上確定.同時,應注意：①不同土地權利、不同土地使用年限、不同用地類型及不同級別土地還原利率存在差別。②當測算的還原利率在不同土地級別中相差較大時,宜測算不同級別的土地還原利率.否則，測算不同用地類型的還原利率即可。③宜采用兩種或兩種以上的方法，綜合確定還原利率；④確定還原利率時,可以考慮浮動利率因素.3.1。3基準地價的測算按公式（3。1-1)測算各級土地不同用途的基準地價：(3。1-1)式中：Vlb―某一用途土地在某一土地級上的基準地價;In―某一用途土地在某一土地級上單位面積的土地收益；Rl―土地還原利率；n―基準地價內涵下的土地使用年限。根據計算結果，確定各級土地不同用途的基準地價。對離散度較大的測算結果，要在級別基準地價基礎上，確定不同區域、地段的基準地價。考慮到征收土地使用稅等的需要，一般要求確定綜合定級和分類定級,但不需要確定綜合基準地價。3。14適用范圍利用利用土地收益資料更新基準地價適用于土地市場尚不發育、市場交易價格資料少的城鎮。3.2利用市場交易資料更新基準地價3。2.1基準地價測算區域的劃分（1)以原有的土地定級成果或更新成果作為基準地價更新區域；（2）道路系統較完善的城鎮可以路圍地塊作為基準地價更新區域；（3）沒有劃分土地級別的,根據《城鎮土地估價規程》6.5。1中的規定劃分均質地域作為基準地價更新區域。3.2.2樣點地價計算市場交易資料主要有:土地使用權出讓、轉讓、企業改制，房屋買賣、商品房銷售,征地、拆遷，房屋出租等。不同的資料類型，分別采用《城鎮土地估價規程》6。5.2和本規范的要求和規定計算樣點地價。土地使用權出讓、轉讓、企業改制資料采用直接修正法計算樣點地價；房屋買賣、商品房銷售資料采用剩余法和房價剝離計算樣點地價；征地、拆遷資料采用成本逼近法計算樣點地價；房屋出租資料采用收益還原法計算樣點地價等；原則上，商業用地常用房地出租資料計算樣點地價；住宅用地常用房屋買賣、商品房銷售資料計算樣點地價;工業用地常用征地拆遷資料計算樣點地價。在計算樣點地價時，應用的參數如房屋重置價標準、房屋耐用年限標準、房屋殘值率標準、銀行存款貸款利率、各種房地產交易稅費、物價指數、房地產指數以及有關政策法規資料等須在更新報告中加以說明.3.2.3樣點地價修正標準化樣點地價修正的主要內容有：交易情況修正、交易期日修正、容積率修正、地價樓層修正、土地開發程度（基礎設施配套)修正、宗地深度和寬度修正、出讓年限修正等。樣點地價的具體修正根據《城鎮土地估價規程》6.5.3中的規定進行。3.2。4樣點數據檢驗與處理3。2。4.1樣點數據檢驗(1)樣點地價數據必須經過檢驗符合數理統計要求.（2）檢驗標準應按照《城鎮土地估價規程》和本規范的要求進行。①數據檢驗以土地級別或均質地域為單位，分土地利用類型進行抽樣樣本的總體和方差檢驗.②同一土地級別或均質地域中，同一交易方式的樣本地價要通過樣本同一性檢驗。同一均質地域中樣本數量不能滿足總體檢驗的需要時，需對均質地域進行差別判別歸類，按類進行樣本總體同一性檢驗.③同一均質地域中,不同交易方式計算的樣本地價，也須通過樣本總體同一性的檢驗。④當檢驗后的數據不能滿足模型建立的需要時，應增加抽樣數據。（3）樣點地價數據檢驗方法主要有：秩和檢驗法;卡方檢驗法；t檢驗法和均值-方差法。秩和檢驗法檢驗由不同交易方式計算的樣點地價是否來自同一個總體分布;卡方檢驗法檢驗不同土地利用類型不同級別的樣點地價是否服從正態總體分布；t檢驗法和均值-方差法用于異常數據的剔除.檢驗方法的具體應用參見如下:①秩和檢驗法采用多總體秩和檢驗法對同一級別同一土地利用類型中，采用不同方法處理所得的樣點地價檢驗其是否來自同一個總體分布。只有滿足總體分布同一性的樣點數據，才能作為后續各項數理檢驗的樣本。各土地級別中相同土地利用類型下的秩和檢驗統計量可以通過(3.2—1)公式計算：（3.2-1)式中:H—秩和檢驗統計量N—樣點總數Ti—每種數據處理方法所得樣點地價的秩和ni—第i種數據處理方法的樣本數m—數據處理方法數將同一土地級別同一土地利用類型不同數據處理方法所得的經修正的樣點地價合在一起從小到大進行編號,得到每個樣點地價對應一個序號，即為該樣點地價的秩，將同一數據處理方法得到的樣點地價的秩相加得到該數據處理方法的秩和Ti.將秩和檢驗統計量H與某一顯著水平統計值卡方的分布值(查分布表）進行比較，分析各處理方法所得的樣本地價之間是否存在著顯著性差異,不同處理方法之間是否存有系統誤差。②卡方檢驗法樣本的總體分布是否服從正態分布，關系到測算模型的建立及應用什么方法對樣本中的異常數據進行剔除。以土地級別為單位，按土地分類整理數據的歸并結果，用卡方法對樣本數據做正態總體分布的擬和優度檢驗，以判斷樣點地價的分布函數與理論上的正態總體分布是否相吻合.擬和優度檢驗前須對樣本進行分組。一般采用等概分組。按經驗公式：K=1．87×(N一1)2／5確定樣本空間的分組數或者根據土地級別確定分組數。按（3.2-2））公式計算統計量：（3.2—2）式中：Pi—樣點落入第i組的理論概率fi—樣點落入第i組的實際頻數N—樣點數將統計量與某一顯著水平統計值卡方的分布值(查分布表）進行比較，分析各土地級別不同土地利用類型的樣點地價是否服從正態總體分布。③t檢驗法和均值—方差法異常數據的存在會影響基準地價的生成，對于由系統誤差造成的異常值表明這些異常數據與其余的樣本數據非屬同一總體，在前文的秩和檢驗中已作過處理；而由隨機誤差引起的異常數據則須藉助統計檢驗的方法來判明這些數據的性質，舍棄樣點中的異常值,以保證樣點數據的可靠性。當樣本總體服從正態分布時可用t檢驗法.t統計量計算公式為：（3。2—3)式中：Xn—1-樣本地價的平均值u-正態總體均值S—樣本方差n—樣本數對非正態分布總體采用均值一方差法,剔除標準為X±2S,其中x為均值，s為方差.（4）樣點地價數據檢驗過程與結果均應在更新報告中說明。3。2。4.2樣點數據整理根據《城鎮土地估價規程》6.5.4.2中的要求和規定對樣點數據進行處理，將處理后的樣點,按土地級別、均質地域、土地用途進行整理,并填入附錄一表8。最后按商業、住宅、工業等不同用途分別作地價樣點分布圖。3.2。5樣點地價圖的繪制（1）按商業、居住、工業等不同用途分別作地價樣點分布圖；（2）土地級別界限和均質地域界限要反映在圖上;(3）直接在圖上表示地價,樣點較多時，采用分級圖例表示地價點標準。3.2.6利用樣點地價更新區域或級別基準地價利用樣點地價更新區域或級別基準地價的方法主要有:(1）取某一用途某一級別樣點地價的算術平均值作為該區域或級別基準地價；（2）通過建立樣點地價和土地級別數學模型，更新級別基準地價；（3）建立樣點地價和土地定級單元總分值的數學模型,更新級別基準地價。三種方法的具體應用根據《城鎮土地估價規程》的要求進行.原則上，要求選擇兩種或兩種以上的方法更新區域（或級別）基準地價。3.2。7利用市場交易資料更新路線價參見《城鎮土地估價規程》6。5。6的規定。路線價的基準條件與基準地價內涵界定的基準條件一致.道路兩側土地市場發展相差較大時，該道路路線價須分兩側表示，即左右兩側各附一路線價。3.2。8適用范圍利用市場交易資料更新基準地價適用于土地市場發育完善、市場交易價格資料多的城鎮。3。3利用地價指數更新基準地價3.3.1基本原理利用地價指數更新基準地價的基本公式為：P=P0×I（3.3-1）式中：P—更新后的基準地價P0-更新前的基準地價I—地價指數3。3。2地價指數的分類和選擇地價指數分為綜合地價指數、分類地價指數和區域分類地價指數。綜合地價指數反映一個城鎮地價總體變化幅度；分類地價指數分別反映商業、住宅、工業等不同類型地價的變化幅度；區域分類地價指數反映城鎮內部不同區域及不同類型地價的變化幅度。當城鎮內部不同類型、不同區域地價水平呈整體變化，相對價位不發生變化時,應采用綜合地價指數法進行更新。當城鎮不同區域地價呈整體變化，但商業、住宅、工業等不同類型地價變化呈現不同的變化規律時，應采用分類地價指數。當城鎮中心或局部區位發生較大變化，使不同區域地價的分布規律發生變化，且不同類型地價對區位的敏感程度不同時應采用區域分類地價指數更新基準地價。3.3。2地價指數的計算地價指數的計算主要以地價監測點為基礎,通過比較不同時期城市內部不同級別、不同類型的地價監測點地價，采用一定的公式計算各類地價指數.具體計算參見《城市地價動態監測體系技術規范》。對地價監測體系不完善的城鎮也可采用影響地價形成或變動的一些相關的經濟指標如物價指數、存貸款利率、土地供求關系、土地收益率等指標，綜合測算地價指數。3.3.3地價指數更新法適用范圍地價指數更新適用于土地市場發展平穩,地價變動與社會、經濟發展水平相協調并且標準宗地體系或地價監測體系較完善的城鎮可以采用地價指數更新基準地價.在實際應用中,應根據具體城鎮土地市場變動特征采用相應的地價指數類型.3。3。4地價指數更新步驟（1）分析土地市場地價變化特征主要通過專家咨詢、典型樣本調查或地價動態監測結果分析,了解土地市場的變化特征,明確地價的總體變動特征、分類變動特征以及區域變動特征。（2）確定采用的地價指數類型根據土地市場特征的分析結果，結合綜合地價指數更新方法、分類地價指數更新法及區域分類地價指數更新法三種方法的適用范圍,選擇相應的地價指數更新類型。（3）計算地價指數參見3。3.2地價指數計算方法中的有關規定.采用區域分類地價指數更新，繼續按(4）-（7）步進行。（4）劃分地價調整幅度區基準地價調整幅度區根據土地市場特征可進行綜合或分類劃分。每個用地類型原則上可劃分3-5個調整幅度區,即地價高度發展區、次高度發展區、中度發展區、次低度發展區、低度發展區等。（5）確定地價調整總體幅度地價調整總體幅度的確定有利于從宏觀上把握城市地價調整水平。調整總體幅度的確定可利用專家咨詢或利用與地價指數相關的社會、經濟指標用經濟模型或多因素賦權加和法計算。（6）區域分類地價指數計算按上述公式分別測算不同幅度區不同用地類型的地價指數。（7)計算調整更新后的基準地價按公式（3。3—1）更新基準地價。3。3。5適用范圍利用地價指數更新基準地價適用于土地市場發展平穩，地價變動與社會、經濟發展水平相協調并且標準宗地體系或地價監測體系較完善的城鎮.有條件的城鎮宜選擇兩種或兩種以上的技術途徑更新基準地價。3。4基準地價的更新確定根據《城鎮土地估價規程》6。6。1和本規范規定的原則和方法確定更新的基準地價。對于土地市場發展平穩，地價變動與社會、經濟發展水平相協調且已建立比較完善的地價監測點或標準宗地體系的城鎮以地價指數快速更新基準地價，以市場交易資料結果驗證.基準地價結果采用某一數值的形式表示。如某城鎮商業用地一級地基準地價表示為Ⅰ商2500元/平方米。具體表示方式參見《城鎮土地估價規程》6。9。2中有關基準地價圖的整理內容.并將基準地價結果填入附錄一表9。3.5土地出讓金及年地租的確定建立合理的收益分配制度是土地使用制度改革的核心，必須建立包括基準地價、標定地價和土地使用權出讓金的完整的地價體系.3.5。1土地出讓金和年地租的關系土地出讓金是指政府出讓土地使用權收取的純收益，是基準地價構成的一部分，當土地出讓金采取按年收取時，每年收取的土地使用費用,即為年地租。其高低受到土地利用條件的影響，應與基準地價對應的條件一致。土地出讓金是一定年期的年地租折現總和。3.5.2土地出讓金和年地租的確定方法土地出讓金的計算采用基準地價扣除法和市場價格修正推算兩種方式?！盎鶞实貎r扣除法”是從價格構成的角度計算土地出讓金等于基準地價減去拆遷補償安置費（或征地費用)和基礎設施配套費.“市場價格修正推算”是根據土地出讓情況，將毛地價修正至土地出讓金內涵,直接進行面積加權測算各級別毛地價；將凈地價進行基準地價內涵的標準化（如容積率修正、基礎設施修正、交易情況修正和交易日期修正等),并測算區域平均價，將凈地價轉化為基準地價內涵，然后進行出讓金、毛地價占凈地價比例測算,推算出基準地價與土地出讓金之間的比例關系，得出土地出讓金。根據兩種方法的測算結果,采用算術平均法或其他方法綜合確定土地出讓金結果.為便于應用的可操作性,土地出讓金原則上分級別分用途確定。根據地租與土地出讓金的關系，采用已確定的土地還原利率測算年地租及不同年期的出讓金標準.3.6基準地價更新結果分析3。6。1基準地價更新結果分析的一般要求（1)為確?；鶞实貎r結果的合理性，必須對基準地價更新結果進行分析。（2)基準地價更新結果原則上要求做專題分析，分析的主要內容和方法參照本規范3。6。2的要求執行，分析結果填入附錄一表10-表11.（3)必須對重點區域的地價水平進行分析包括數值上的變化分析以及變化的原因說明。3.6.2基準地價更新結果分析的主要內容和方法基準地價更新結果的分析內容主要包括基準地價的最低水平分析、級差比較分析、縱向對比和橫向對比分析。1。基準地價的最低水平分析一般運用成本逼近法,測算最末級基準地價的最低地價控制標準，即某用地類型基準地價最低控制標準=土地征用補償費用+土地開發費+稅費+投資利潤+投資利息。成本逼近法應用的程序、參數的確定根據《城鎮土地估價規程》的要求進行。將基準地價更新結果與最末級地基準地價的最低地價控制標準進行分析。2.級差比較分析是根據《城鎮土地估價規程》的有關規定，選擇土地級別與地價的測算模型，分析地價等級之間的差別.3.縱向對比分析也稱基準地價水平變化分析，具體包括相同級別內地價水平變化分析、各用地類型地價水平變化分析、城市整體地價水平變化分析.（1）各城鎮根據原有基準地價成果的特點有選擇地進行縱向對比分析.（3）根據近期地價動態監測結果以及房屋銷售價格指數等相關指數的比較分析當期基準地價上漲幅度的合理性。4.橫向對比分析包括與同類型同等別城鎮基準地價水平的分析、相鄰城鎮基準地價水平的分析以及其他城鎮基準地價水平的比較分析.（1）須對各城鎮基準地價水平進行基準日修正，分析各城鎮間的地價差異;(2）重點對省內同等別城鎮的基準地價進行比較分析；（3）應針對各用地類型各級別基準地價對同等別城鎮進行比較分析.4基準地價修正系數表的編制4。1基準地價修正系數表編制的要求(1）基準地價修正系數表的類型分為區域或級別基準地價修正系數表和路線價修正系數表。（2)編制基準地價修正系數表的同時，要編制與各種修正系數對應的因素指標說明表。（3)原則上必須編制各類用地各級別的因素修正系數及其對應的因素指標說明,采用綜合定級的小城鎮，可以只編制各級別的因素修正系數及其對應的因素指標說明。4.2級別或區域基準地價修正系數表的編制級別或區域基準地價修正系數表的編制有用土地利用效益資料、市場地價資料和定級分值三種方法.三種方法的應用和程序根據《城鎮土地估價規程》和本規范的要求進行。1.根據基準地價更新的技術途徑選擇方法進行級別或區域基準地價修正系數表的編制。2.宗地地價影響因素的選擇及權重的確定原則上與土地定級更新中的一致.3。影響地價區位因素的修正值的計算和修正幅度的確定按照《城鎮土地估價規程》的規定進行。區位因素修正系數必須按優、較優、一般、較劣、劣五個檔次確定。4。影響地價個別因素的修正根據樣點地價和各樣點所對應的土地條件的統計分析獲取，或者根據《城鎮土地估價規程》和本規范6.2中3的規定進行。個別因素的修正可采用修正系數或絕對值單獨編制.5.必須量化所有影響因素的標準，并通過已有地價點的檢驗、校核，編制一個類型區域和城鎮級別的基準地價修正系數表，并相應編制因素指標說明表。6.同類用途同級(區域)基準地價的影響因素指標說明表中所列因素條件應與地價影響因素調查一致.因素指標說明必須明確具體、盡量定量化。不能定量化的因素指標采用定性說明，定性說明部分要求規范.如環境質量狀況的說明根據《環境質量標準》用無污染、輕度污染、污染較重、重度污染等說明，有條件的城鎮可以采用環境質量指數說明。因素（區位因素）指標說明參見附錄二。4。3路線價修正系數表的編制根據《城鎮土地估價規程》6。7。3的規定進行。4。4修正系數的檢驗對基準地價修正系數和對應的條件指標，必須聘請本轄區內熟悉估價業務的專業人員進行討論，并進行實地查核和案例驗證.案例驗證材料須附在基準地價更新報告中.最后根據反饋意見對基準地價修正系數表及因素指標說明進行相應的調整。5基準地價更新成果整理5。1基準地價更新成果參見本規范1.8中的規定。5。2更新成果整理的一般要求（1）基準地價更新成果整理包括基準地價圖、基準地價表、基準地價修正系數表及其他相關圖表和基準地價更新報告的整理，成果要齊全完整。(2）基準地價成果整理方法要得當,表示方式要正確。（3）圖件成果整理要符合圖件編制的一般要求，圖件比例尺要與土地級別圖比例尺一致。（4)數據庫成果要求級別、地價、注記等信息分層保存；完成成果圖件電子圖顏色、注記、圖廓的設置。(5）文字成果(包括報告)除提交紙媒體外，同時統一提交word電子文檔。5.3基準地價更新成果整理基準地價更新成果整理根據《城鎮土地估價規程》和本規范的要求和程序進行。6基準地價更新成果應用基準地價更新工作中，必須對基準地價更新成果的應用進行說明，包括直接利用基準地價成果評估宗地地價的操作應用說明、在特殊用地如高檔住宅（別墅）、制造業、公共建筑用地、公用設施用地、交通運輸用地、水利設施用地、農用地等價格評估中應用的說明以及根據各城鎮土地管理的實際需要對其他方面如劃撥土地使用權、土地收購價格、土地資產量等的評估說明.附錄一基準地價更新用表表1城鎮土地利用效益調查表單位名稱主管單位所在位置經營項目所有制資金占有額工資總額職工人數年營業額或年產值（萬元)年利潤額（萬元）年稅后留利（萬元）用地面積㎡用地效益元/㎡流動資金固定資金年年年平均年年年平均年年年平均表2土地使用權出(轉)讓調查表樣本號________________圖幅號_______________順序號____________________樣點坐標:x_________________y__________________土地級別__________________坐落鄉(鎮）路(街)巷號棟四至東_______________西____________南__________北______________宗地號受讓人出(轉)讓方式拍賣□招標□協議□規劃容積率出(轉)讓時間________年_______月土地用途商□住□工□其他□出(轉）讓年限宗地形狀矩形□三角形□不規則形□出(轉)讓總價元土地總面積土地開發程度（或基礎設備完備程度）生地□供水□排水□通電□通路□通氣□通訊□供暖□寬帶網絡□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他條件利用現狀商□住□工□未利用地□備注位置略圖調查人_______________檢查人________________調查時間：年月日表3私舊房買賣調查表樣本號________________圖幅號_______________順序號____________________樣點坐標:x_________________y__________________土地級別__________________坐落鄉(鎮)路(街)巷號棟出售方單位性質國有□集體□私營□合資□合作□獨資□股份□購買方單位性質國有□集體□私營□合資□合作□獨資□股份□建成年月買賣時間買賣前用途商□住□工□其他□買賣后用途商□住□工□其他□樓層總數買賣層次建筑物結構類型鋼混□磚混一等□磚混二等□磚木一等□磚木二等□磚木三等□簡易結構□容積率建筑總面積㎡占地總面積㎡交易建筑面積㎡交易房屋分攤土地面積㎡房屋成新交易情況正常□不正?！踅灰卓們r元交易單價元房屋朝向東西南北層數戶型面積單價戶數面積單價戶數面積單價戶數面積單價戶數土地開發程度（或基礎設備完備程度）生地□供水□排水□通電□通路□通氣□通訊□供暖□寬帶網絡□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他條件備注位置略圖調查人_______________檢查人________________調查時間：年月日表4房屋出租調查表樣本號________________圖幅號_______________順序號____________________樣點坐標：x_________________y__________________土地級別__________________坐落鄉（鎮)路(街)巷號棟出租方單位性質國有□集體□私營□合資□合作□獨資□股份□承租方單位性質國有□集體□私營□合資□合作□獨資□股份□出租時間出租期限出租前用途商□住□工□其他□出租后用途商□住□工□其他□建筑物結構類型鋼混□磚混一等□磚混二等□磚木一等□磚木二等□磚木三等□簡易結構□臨街距離房屋建成年月房屋成新樓層總數出租層次建筑總面積㎡占地總面積㎡出租建筑面積㎡進深㎡開間㎡房屋維修責任方出租方□承租方□押金元期限年房屋裝修責任方出租方□承租方□裝修費用元/㎡租金收入元/年其他收入元/年交易總價元交易單價元土地開發程度（或基礎設備完備程度）生地□供水□排水□通電□通路□通氣□通訊□供暖□寬帶網絡□土地平整程度平整□基本平整□不平整□其他條件備注位置略圖調查人_______________檢查人________________調查時間:年月日表5商品房出售調查表樣本號________________圖幅號_______________順序號____________________樣點坐標：x_________________y__________________土地級別__________________坐落鄉（鎮）路(街）巷號棟建成年月出售時間房屋使用年限土地使用年限規劃容積率房屋用途商□住□工□其他□樓層總數買賣層次建筑物結構類型鋼混□磚混一等□磚混二等□磚木一等□磚木二等□磚木三等□簡易