第三部分房地產前期策劃故策之而知得失之計房地產策劃概念的厘清此次課程所探討的房地產前期策劃，是指土地已經獲得而規劃設計尚未完成前的策劃工作，其策劃的核心在于”指導開發“。在土地購買前的對土地投資機會評價，是另一套專業工作方式與思路，策劃的核心在于”指導投資決策“；而規劃設計已經完成甚至施工已經開始后的營銷策劃，其核心則是在產品已經確定基礎上的”指導銷售“。前期核心工作目標是保證在企業戰略與自身地塊屬性的基礎上，產品設計切實滿足消費需要，能夠贏得市場競爭，能夠實現最佳財務目標。項目市場（供應與需求）客戶產品資金客戶策略產品策略開發策略盈利發現平衡點開發商前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關鍵點周邊環境與開發條件–項目適合性目標客戶–產品創新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策、經濟、規劃影響–項目可塑性前期策劃的分析部分：宏觀中觀與微觀的關鍵點市場走勢

–項目發展性區域供應與需求–項目競爭性前期策劃的基本結構第一階段可行性第二階段系列研究第三階段系列策略第四階段銷售推進可行性研究價格定位開發周期銷售周期經濟效益分析營銷計劃推廣方案項目研究市場定位客戶定位產品定位地塊產品方案具象化反思調整本體研究前期策劃報告的簡潔邏輯框架發展策略資源挖掘機會分析形象定位價格定位客戶定位產品定位案例研究模式借鑒項目定位物業發展建議總體規劃功能配比建筑風格園林風格配套設施項目資源產品研究客戶喜好市場分析客戶研究市場發展水平研究背景研究項目價值的研判宏觀經濟背景城市規劃研究個案研究潛在客戶挖掘潛在客戶需求特征項目本體分析分析策略第四部分針對性的房地產市場分析“有的放矢”

為什么要進行房地產市場分析？

評估項目所處的市場環境尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場規避市場風險制定項目的發展方向和市場定位推薦最具競爭力的產品建議評估開發商目標實現的可能性……市場分析是對市場調研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結論是進行決策的基礎。什么是房地產市場分析？概念，即指：針對某種特定物業研究市場的供需關系。需求方：物業的購買者或租賃者供應方：市場中的各競爭物業（包括住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數據，而是必須基于數據進行分析。需求市場分析：目標客戶需求分析預測需求的大小、來源以及客戶需求點主要考慮以下因素：確定目標消費人口、家庭和客戶特征統計目標消費者收入、支付能力和購買力遷居和交通方式目標客戶的消費價值趨向（偏好）等通過城市年鑒和房地產年鑒、房地產統計數據及市場調研數據獲取。供給市場分析：競競爭項目市場分析析供給分析主要考慮慮以下關鍵因素：：現有物業的供應類類型和各供應面積積空置率和空置物業業的特點近期物業的吸納情情況，包括購買和和出租的情況在建或者正在籌建建、擬建的項目租金或者售價，以以及不同位置和品品質的物業租金或或售價的波動現有和擬建項目的的特點、功能和優優劣勢分析（核心心競爭力）市場分析的落腳點點：必須回答的三三個核心問題本項目的目標客戶戶是誰？目標客戶的置業需需求和偏好是怎樣樣的？本項目面對競爭市市場的機會點在哪哪里？項目未來在在市場中的地位如如何？房地產市場分析的的思路三個層次區域市場、相關物物業市場、項目針針對性物業市場兩個方面市場的供給、市場場的需求三個時段過去、現在與未來來區域市場分析專業市場分析項目市場分析區域房地產發展處處于何種階段？項目市場處于何種種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析房地產市場分析的的步驟第一步：市場區域域界定這里所指的區域是是中觀房地產市場場分析的基本單位位，具有完整的房房地產市場特征的的范圍，一般以行行政區劃來劃分。。第二步：區域經濟濟環境和市場分析析考察整個區域經濟濟環境，判斷區域域房地產市場處于于何種發展階段，，找到影響房地產產市場變化的主要要因素，對區域房房地產發展前景進進行預測。第三步：專業市場場分析按物業類型進行市市場細分，對各專專業市場的供給和和需求進行對比預預測，從而揭示各各專業市場的需求求潛力及分布狀況況。第四步：項目市場場分析根據對市場潛力、、競爭對手及目標標客戶的分析找到到項目的機會點、、預估項目的市場場占有率。房地產市場分析的的方法區域經濟環境分析析區域房地產市場分分析對當地經濟環境中中決定所有類型房房地產供給和需求求的基本因素進行行分析，對過去變變化趨勢進行判斷斷，預測未來的發發展前景。區域經濟環境和市市場分析：基本內內容數據來源各地方統計年鑒、、統計公報、經濟濟發展月報、地方方經濟信息網、地地方政府網站、中中房指數、國房指指數、地方房地產產年鑒土地、規劃部門的的政府官員訪談規劃、房地產等專專業人士訪談區域經濟環境分析析1、總量指標：GDP、人口、人均GDP、固定資產投資、、新批三資企業人人數、接待入境旅旅游人數等2、結構指標：產業業結構及布局、就就業人口結構3、水平指標：人均均收入水平、消費費水平、人均居住住面積、住宅消費費支出水平4、城市經濟發展計計劃、產業規劃、、城市總體規劃區域房地產市場分分析1、投資：開發投資資額2、土地開發：土地地開發投資、開發發面積、土地出讓讓金3、商品房開發：施施工面積、竣工面面積、年開發量4、銷售：銷售額、、銷售面積、價格格、空置量、吸納納量5、房地產景氣指數數、價格指數房地產市場分析的的方法區域經濟環境和市市場分析：基本資資料的獲得人均GDP與房地產發展關系系GDP增速與房地產發展展關系發展階段啟動階段快速發展階段平穩發展階段減緩發展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發展特征超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速發展房地產市場分析的的方法區域經濟環境和市市場分析：市場發發展狀況重要指標標房地產發展周期理理論，判斷區域市市場發展階段市場典型表現開發商策略復蘇直接使用人帶動市場發展，現樓價格大于期樓無法判斷是否真正復蘇，所以地價低，沒有人買地發展地價和房價開始同步上升，期樓和現樓價格相近，長期投資者開始進入市場最佳策略：土地儲備；而銷售策略是：分期賣樓危機頂點附近、期樓遠遠高于現樓地價上升完全不合理，用家退出市場，市場里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價下跌比房價下跌幅度快，市場動力是信息不完備者最優策略：繼續賣樓，觀望將會付出更大的代價房地產周期理論階段價格階段：復蘇發展危機蕭條判斷因素：GDP增速人均GDP增速房地產發展程度異常基本正常正常運行基本正常異常房地產開發投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導致供過于求房地產開發投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產投資規模的基礎指標，合理指標為0.1-0.15房地產開發投資/固定資產投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結構是否合理的基礎性指標，發達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產投入與產出的效益指標，表明房地產開發的總體效率房地產市場預警預預報指標體系房地產市場分析的的方法區域經濟環境和市市場分析：市場發發展狀況重要指標標分類說明適用范圍典型全國性指數房地產價格指數動態描述一定區域內各類房地產（如商業、住宅和工業）價格變動及其總體價格平均變動趨勢和變動程度的相對數。應用于微觀領域，例如房地產投資分析、房地產價格評估等中房指數、全國35個大中城市房地產價格指數、戴德梁行指數房地產綜合景氣指數根據一定的原則選取包括房地產價格在內的多種反映房地產市場景氣或房地產業發展狀況的經濟指標，采用一定的綜合方法（如合成指數法或擴散指數法）對這些指標進行加權綜合，得到一個綜合景氣指數多用于進行宏觀經濟形勢分析、宏觀行業分析等國房指數中國當前幾種主要要的房地產指數房地產市場分析的的方法區域經濟環境和市市場分析：市場發發展狀況重要指標標消費類型恩格爾系數住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數與住房房支出比重的國際際衡量標準＝食物支出金額/總支出金額北京上海天津重慶成都武漢西安鄭州人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%34.5%2004年我國各主要城市市的恩格爾系數房地產市場分析的的方法區域經濟環境和市市場分析：市場發發展狀況重要指標標房價收入比——衡量城市住房可支支付能力高低、反反映房地產市場總總體狀況的指標某個住宅市場上某某個指定時期內銷銷售的住宅的自由由市場價格中位數數（或平均數）和和該市場上家庭年年收入中位數（或或平均數）的比值值。國際上的大多多數組織使用中位位數定義，而我國國的房價收入比定定義屬于平均數定定義。來源：綜合聯合國國可持續發展委員員會、聯合國人類類住區（生境）中中心、世界銀行對對房價收入比的定定義房價收入比＝平均均房價/平均家庭年收入平均房價＝面積單單價×面積指標平均家庭年收入＝＝平均個人年收入入×計算人口數定義計算方法及缺陷各指標的取值不同同，算出的房價收收入比結果相差是是非常大的面積單價：經濟適適用房面積單價、、商品房面積單價價、新舊房折合單單價面積指標：60平方米、80平方米、人均建筑筑面積×平均家庭人口平均個人年收入：：工資收入、工資資收入及修正、可可支配收入計算人口數：雙職職工假設、平均家家庭人口“4～6倍”是從市場經濟濟國家歸納得出的的結論，不能不加加修改的應用到我我國。房地產市場分析析的方法對每一個可能影影響項目競爭性性能的特征一一一進行分析和評評價。法律特性：土地地使用權年限、、規劃條件、建建筑標準……經濟特性：價格格、付款方式……自然特性：地塊塊面積、形狀、、高度、景觀、、區位……關聯性：通達性性、可視性項目自身資源條條件分析競爭對手分析目標客戶分析現有、潛在競爭爭項目的競爭特特點、市場反應應目標客戶的數量量、收入水平、、家庭結構、消消費偏好、生活活方式、心理特特征、行為模式式找出項目的目標標客戶目標客戶置業的的需求與心理訴訴求找出項目面對競競爭市場的機會會點房地產市場分析析的方法：微觀觀層面地產市場分析的的一些誤區針對性不強，內內容太泛沒有充分挖掘區區域資源；大環環境看好，項目目的小環境就一一定不錯過分倚重宏觀資資料來論證項目目，只關注外圍圍共性，忽視項項目差異性過于偏重對“二二手資料”的應應用以前什么賣得好好，現在就做什什么別人做什么賣得得好，我們做也也會賣得好25第五部分對項項目開發條件的的分析房地產開發項目目的區位條件分分析區位與房地產價價值房地產開發項目目的區位分析區位選擇要注意意的問題區位與房地產價價值區位的重要性區位是指特定地地塊所處的空間間位置及其相鄰鄰地塊間的相互互關系。區位，從大的方方面來說，指項項目所在區域；；從小的方面來來說，指的是項項目開發場地。。區位的含義區位與房地產價價值對位置的兩種理理解狹義的位置指的的是某一具體投投資項目的場地地在城市中的地地理位置。對位置的廣義理理解，除了其地地理位置外，往往往還包括該位位置所處的社會會、經濟、自然然環境或背景。。對位置的廣義理理解，還應包括括在該位置進行行房地產開發投投資所需支付的的成本高低和所所面臨的競爭關關系。對位置的把握應應有動態的發展展的眼光區位與房地產價價值第一、商業區商業區按其功能能從高到低可分分為中央商業區區、城區商業區區和街區商業區區。區位與城市功能能分區現代城市土地利利用在過去自發發利用的基礎上上，通過土地利利用規劃自覺地地進行區位選擇擇，形成了明顯顯的功能分區，，一般分為商業業區、居住區、、工業區等若干干功能區。區位與房地產價價值工業區根據各種工業的的特點（如污染染狀況、占地面面積等），可以以將工業分成內內圈工業區、外外圈工業區和遠遠郊工業區。居住區居住區是人們生生活、休息的場場所。一般位于于中央商業區與與內圈工業區之之間，或內圈工工業區與外圈工工業區之間。區位與房地產價價值區位與房地產投投資價值的關系系房地產的區位優優勢可以給投資資者帶來區位利利潤。區位利潤潤越高，房地產產投資價值越大大。要想讓區位帶來來較高的房地產產投資價值，在在選擇時區位時時應該重視以下下問題：注意區位升值潛潛力的分析。選擇區位要有超超前意識，特別別注意交通、服服務網點等公共共設施的深層次次分析。房地產開發項目目的區位分析影響房地產開發發項目區位選擇擇的因素分析第一、地域因素素的分析與選擇擇地域因素的分析析與選擇是戰略略性選擇，是對對項目宏觀區位位條件的分析與與選擇，主要考考慮項目所在地地區的政治、法法律、經濟、文文化教育、自然然條件等因素。。房地產開發項目目的區位分析第二、具體地點點的分析與選擇擇它是對房地產項項目坐落地點和和周圍環境、基基礎設施條件的的分析與選擇，，主要考慮項目目所在地點的臨臨街狀況、建設設用地的大小、、利用現狀、交交通、城市規劃劃、土地取得代代價、拆遷安置置難度、基礎設設施完備程度以以及地質、水文文、噪聲、空氣氣污染等因素。。房地產開發項目目的區位分析第三、開發潛力力分析房地產開發應追追求最高最佳利利用，也就是說說在技術可行、、規劃許可且財財力允許的前提提下達到最有效效利用。第四、土地使用用權獲取方式分分析從目前國內獲取取土地使用權的的途徑和方式來來看，有通過政政府土地出讓和和從當前土地使使用者手中轉讓讓等兩種途徑。。房地產開發項目目的區位分析具體的影響因素素城市規劃方面的的因素自然特性市政基礎設施條條件交通通達程度停車條件環境條件公共配配套服服務設設施完完備情情況當前土土地使使用者者的態態度土地價價格供求關關系不同類類型的的房地地產項項目對對區位位的要要求：：第一、、居住住項目目居住用用地的的區位位選擇擇，一一般應應考慮慮以下下主要要因素素：市政公公用和和公建建配套套設施施完備備的程程度。。公共交交通便便捷程程度。。環境因因素。。居民人人口與與收入入。房地產產開發發項目目的區區位分分析房地產產開發發項目目的區區位分分析第二、、寫字字樓項項目影響寫寫字樓樓項目目位置置選擇擇的特特殊因因素包包括：：與其他他商業業設施施的接接近程程度。。周圍土土地利利用情情況和和環境境。易接近近性。。第三、、零售售商業業項目目商業項項目的的區位位選擇擇，應應該有有利于于實現現它的的最大大利潤潤。所所以它它的選選擇原原則有有以下下幾條條：最短時時間原原則區位易易達性性原則則接近購購買力力原則則滿足消消費心心理原原則接近CBD原則房地產產開發發項目目的區區位分分析第四、、工業業項目目工業項項目場場地的的選擇擇須考考慮的的特殊殊因素素包括括：當當地提提供主主要原原材料料的可可能性性，交交通運運輸是是否足足夠方方便以以有效效地連連接原原材料料供應應基地地和產產品銷銷售市市場，，技術術人才才和勞勞動力力供給給的可可能性性，水水、電電等資資源供供給的的充足足程度度，控控制環環境污污染的的政策策等。。房地產產開發發項目目的區區位分分析區位選選擇要要注意意的問問題過分強強調區區位或或地段段的作作用會會產生生對開開發投投資者者的誤誤導來自規規劃、、法律律方面面的約約束可可能在在增加加鄰區影影響可可能會會面臨臨改變變對于項項目的的選擇擇要和和區位位的性性質相相配套套區位選選擇要要注意意的問問題下圖是是對上上述分分析的的一個個總結結。它它說明明了區區位價價值的的轉移移過程程：區位區位上的物業適合市場投資價值圖：區區位價價值的的轉移移過程程因此，，不是是區位位本身身，而而是區區位上上的物物業適適合了了市場場的話話，才才能帶帶來價價值。。第六部部分關于SWOT分析關于項項目定定位關于定定位與與規劃劃設計計的關關系定位與與初步步方案案設計計中財財務的的作用用STOW內部因因素外部因因素SWOT分析SWOT戰略工工具（（項目目+環境+競爭））SWOT分析的的價值值因素素針對一一個地地塊的的價值值因素素包括括：地段因因素——地段/片區認認知度度/周邊配配套（（商業業/教育））/交通等等（可可總結結為便便利性性/成熟度度/知名度度）環境因因素——自然環環境/四至景景觀/社會人人文環環境（（噪音音）等等（可可判定定資源源的程程度：：稀缺缺、良良好還還是匱匱乏））地塊因因素——地形地地貌/規模/技術經經濟指指標等等（可可判斷斷產品品的可可發揮揮空間間）開發商商要素素——目標/開發商商品牌牌/可利用用資源源等針對一一個即即將銷銷售的的項目目與地地塊的的主要要差別別在于于增加加了產產品因因素：：產品因因素——產品/戶型/自身配配套/昭示性性等對于一一個大大盤的的后續續階段段，需需要增增加項項目因因素的的判斷斷：項目因因素——口碑/人氣/項目知知名度度/客戶群群體/前期售售價/前后產產品差差異性性/物業管管理等O/T（機會會/威脅））的價價值因因素宏觀要要素——經濟形形勢（（宏觀觀政策策）/重大城城市變變革中觀要要素——行業形形勢（（一、、二、、三級級市場場）/城市規規劃（（交通通、市市政配配套、、開發發重點點、熱熱點等等）微觀要要素——市場競競爭（（片區區、樓樓盤、、戶型型）/客戶流流向通常對對于銷銷售中中后期期的項項目，，宏觀觀要素素相對對失效效；反反之，，對于于一個個遠期期的大大盤，，微觀觀要素素相對對次要要。S/W（優勢勢/劣勢））的價價值因因素地段要要素環境要要素地塊/產品要要素開發商商/項目要要素前兩個個為被被動性性要素素，后后兩個個為主主動性性要素素SWOT分析的的價值值因素素SWOT分析的的核心心本質質項目戰戰略發揮優優勢，，搶占占機會會利用機機會，，克服服劣勢勢減少劣劣勢，，避免免威脅脅發揮優優勢，，轉化化威脅脅優勢S機會O威脅T劣勢W前期策策劃的的完整整過程程案例之之一：：廣東東清遠遠地王王項目目用地面面積：：32379.68m2容積率率：約約5.5-6.5清遠概概述珠三角角邊緣緣緊鄰廣廣州歷史悠悠久足球基基地溫泉、、漂流流經濟增增長“地王王”項項目，，將成成為清清遠沿沿江高高品質質的高高層景景觀社社區用地性性質：：住宅宅用地地占地面面積：：32379.68m2地價：：3.5億元容積率率：約約5.5-6.5總建筑筑面積積：約約17.8-21萬m2物業類類型：：以高高層或或者超超高層層為主主項目用用地圖圖北江未來，，項目目周邊邊區域域將成成為清清遠新新興的的行政政文化化中心心傳統特特色綜綜合區區現代居居住綜綜合區區行政商商務文文化區區現代居居住綜綜合區區生態觀觀光區區現代居居住綜綜合區區辦公商商務綜綜合區區現代居居住綜綜合區區服務綜綜合區區未來城城市發發展方方向項目清遠的的經濟濟結構構：GDP增長主主要以以投資資拉動動清遠市市近年年固定定資產產投資資總量量和GDP綜合圖圖表固定資資產投投資占占據GDP的主導導地位位，07年達到到GDP的81.5%。且固固定資資產投投資額額持續續高速速增長長，近近5年增速速平均均超過過50%。

清遠肇慶韶關惠州中山佛山東莞深圳廣州固定資產投資487.1293.4217.61372.4396.31089.7841.113451863.3GDP597.4616.6482.52466.21210.73588.531516765.47050.8固定投資占比81.5%47.6%45.1%55.6%32.7%30.4%26.7%19.9%26.4%數據來來源：：廣東東省統統計局局數據來來源：：清遠遠統計計年鑒鑒2007年廣東東省主主要城城市固固定資資產投投資總總量/GDP值（億億元））從經濟濟結構構的發發展規規律看看，清清遠的的經濟濟尚處處在經經濟發發展的的初期期階段段。清遠的的房地地產市場數據出出處：：《統計局局房地地產數數據分分析》與珠三三角同同級城城市相相比，，清遠遠整體體的房房地產產市場場容量量較小小。2006年開始始，房房地產產市場場容量量猛增增，當當年預預售面面積增增長153％，銷銷售面面積增增長166％。供應量量相對對較大大，供供應：：銷售售比值值基本本維持持在2－1.5:1。

佛山肇慶江門惠州湛江河源清遠成交面積（萬㎡）764491.47260.68321．9799.0396.342032007年清遠與與珠三角角同級城城市成交交情況對對比（（單位位：萬m2）2003-2007清遠房地地產供求求比較（（單位：：萬m2）房地產價價格剛性性，泡沫沫較少自2004年以來，，清遠房房價穩步步增長，，（以清清城區價價格為計計算對象象）年增增長率達達到了31%。2007年清遠的的房價/收入比約約7.8左右，處處于中國國范圍內內的理性性水平，，整體價價格水平平較為剛剛性，抗抗風險能能力較強強。

北京上海廣州武漢西安清遠商品住宅均價（元/㎡）10792123618912466437183450人均可支配收入（元/年）219892362322469143581266211827房價/收入比13.114.010.68.67.87.82007年清遠及及主要對對比城市市房價情情況2002－2007年清遠市市房地產產均價情情況（元元/㎡）數據出處處：《統計局房房地產數數據分析析》這是K開發企業業具有戰戰略意義義的項目目這是清遠房地產最有份量的項目之一地價創下清遠土地市場天價，在清遠房地產市場極具影響力。這是K開發企業業跨出福福州市場場，初涉涉清遠市市場的項項目。在在這個緊緊鄰珠三三角腹地地的市場場中，一一旦通過過項目成成功樹立立企業在在市場中中的品牌牌形象，，未來的的發展潛潛力是無無窮的。。從初步的的市場判判斷，對對項目的的認知這是樹立清遠清城區品質標竿的項目區位條件稀缺、用地條件出眾，項目有條件且必須樹立清遠市場的品質標竿。在初步判判斷之下下的項目目思考項目以住住宅為主主體，是是否有條條件引入入商業、、酒店公公寓等高高價值物物業類型型，使得得項目整整體收益益提升？？住宅市場場特別是是高端市市場容量量、競爭爭狀況、、客戶需需求如何何？項目目應該采采取什么么樣的市市場策略略？商業業和酒店店公寓的的市場機機會如何何？整體市場場定位和和物業定定位如何何？產品品發展的的原則和和方向、、以及隨隨之帶來來的收益益狀況如如何？大型住區區開發發發展策劃劃工作案例之二二：金地地荔湖城城項目用地面積積：329.2公頃容積率：：約1.0金地荔城城湖廣園快速速路廣州核心心區金地荔湖湖城：距距廣州核核心區1小時車程程的大盤盤適中的容容積率促促使項目目具有打打造多種種復合物物業的可可能地理位置置的特殊殊性導致致項目針針對的主主力客源源具有多多種可能能性新新公路余家莊水庫用地面積積：329.2公頃，4938畝建筑面積積：312萬平方米米容積率：：0.947項目開發發條件分分析山林植被高爾夫球場余家莊水庫采石場原有村落山林植被山林植被山林植被新新公路資源：：山水水生態環環境＋荔荔湖高爾爾夫球場場分為東、、南、西西三個地地塊，地地塊原為為自然山山林地塊塊，外環環連綿起起伏的群群山，內內繞千畝畝清幽明明澈的余余家莊水水庫，南南望林木木蔥郁的的南香山山西麓，，與萬頃頃綠茵27洞荔湖高高爾夫隔隔水相望望。