房地產開發商籌措項目資金方法一、籌措項目0資金的內涵傳統的籌措資金方法是一個公司主要利用自身的資信能力擺設籌措資金。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據是公司作為一個整體的資產欠債、利潤及現金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。籌措項目資金是為一個特定項目所擺設的融資，貸款人在最初考慮擺設貸款時，以該項目的現金流量和收益作為送還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的寧靜保障。如果項目的經濟強度不敷以保障貸款寧靜，則貸款人可能需求借款人以直接包管、間接包管或其它形式賜與項目附加的信用支持。籌措項目資金至少有項目提倡方、項目公司、資金提供方3方到場；項目提倡方以股東身份組建項目公司；資金提供方為項目公司提供資金（或投資者購置項目債券）；資金提供方（債券投資者）主要依靠項目自己的資產和未來的現金流量作為還款包管，原則上對項目提倡方的項目以外的資產，沒有追索權或僅有有限追索權。籌措項目資金的底子特征就是融資不但僅是依靠項目提倡人的信用保障或資產代價，貸款銀行主要依靠項目自己的資產和未來的現金流量來考慮貸款送還包管。因此，籌措項目資金風險分管，及對籌措項目資金采取周密的金融擺設，并將此項目有利益干系的各個方面的答應和種種形式的包管書結合起來，不使任何一方包袱項目的全部風險，是籌措項目資金運動的重要內容。二、房地產開發投資的特點從2002年開始，房地財產在我國飛速生長。統計數字表明，2002年，隨著中國參加世貿，海內房地產的資金比重陡增11.8%。一波房地產開發投資的浪潮在我國已經展開。房地產開發投資要求巨大的資金投入。投資范圍大、投資采取期長是房地產開發投資的共性，但房地產對資金的要求尤為突出。購物中心、特色商業區、shoppingmall、商品房等的建立一般都需要大量的資金，并且，房地產建立經營期一般另有2-3年長，需要有雄厚的資金準備。因此，資金問題，歷來都是開發商最為存眷和頗操心機的問題。任何一家房地產開發公司，能否介入房地產市場，除了取決于其技能能力、治理經驗以及它在以往的房地產生長歷程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本事。許多開發商都是因為資金問題對房地產望而卻步。房地產具有高風險、高收益的特性。其收益主要來源于租金收入、銷售收入，而能否得到收益很重要的在于物業代價的上升和銷售比率的上漲。目前在我國的許多都市尤其是多數市，房地產競爭已經趨于白熱化，房地產的建立經營本錢在增大。同時在房地產很長的投資采取期內，周邊經濟情況、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都市對收益產生極大的影響。并且，房地產經營過渡期的存在使開發商在這一期間內隨時可能面臨調解和虧損。因此，房地產經營的風險相當大。但是，與此同時，隨著我國經濟的飛速生長，而經濟結構處于轉型期，房地產開發投資中又蘊涵著巨大的商機。三、房地產資金來源方法及房地產行業狀況對融資的影響目前我國房地產資金主要來自于房地產開發商、銷售收入的再投入、商業經營者自身的積聚和傳統的外源融資方法，也可歸為三塊：自籌資金、銀行貸款和衡宇銷售款。其中自籌資金中有30%到40%來自于開發商流動貸款，再加上修建公司對項目的墊付款；而衡宇銷售款中，絕大部分是銀行小我私家衡宇抵押貸款。因此可以說，房地產開發中80%至90%的資金是來源于銀行的。開發商自身資金積聚主要是指開發企業自身的資金和以企業為底子的股權融資，前者積聚歷程相當遲鈍，爾后者目前在我國利用有限。而傳統的外源融資主要是銀行貸款、信托投資、承包商帶資承辦等，其中尤以銀行貸款為主。而銀行貸款提供資金的數量和使用期限都有嚴格的限制。銀行貸款項目的風險首先是由開發企業完全包袱，然后由銀行包袱，非常倒霉于風險疏散。而項目融資具有融資金額巨大、風險分管的特點，對付大型的房地產項目可以考慮采取項目融資的方法，來實現融資目標和風險屏蔽的作用。房地產開發和經營的融資有債權融資和股權融資兩種根本形式。雖然股權融資是企業融資的兩大方法之一，但目前股權融資在我國房地產金融中占的比率比力小。目前中國擁有3萬家房地產企業（2002年底為29967家），其中，憑據聯合證券的統計，截至目前我國A股市場實際主要從事住宅開發的上市公司共65家，另外另有20家從事開發區土地開發的企業，合計占我國房地產企業總數的0.28％，占我國A股上市公司數的6.3%。房地產類上市公司總市值1713億元，流通市值613億元。發達國度的經驗表明，房地產企業的融資必須以多元化，才氣夠更好化解金融風險。目前，我國房地產金融以銀行信貸融資為主，股權融資比例較小，其融資格式較為單一的特征十分突出。我國房地產企業的實踐也證明，只有那些通過在證券市場實現融資的企業，才可能成為房地財產中的佼佼者，才有希望使企業真正生長壯大。1998年至今，我國房地財產平均每年都以22%的速度增長，2003年更是到達了32.5%的增速；在這樣的增幅之下，房地產市場由于運作不范例，金融體系相對不成熟，也相應產生了一些負面的問題，從房地產開發企業來看，自己的企業運營機制、開發體系、資本金的富足率都遠遠未到達一個成熟的房地產行業的需要。眾所周知，房地產行業是一個資金高度密集性的財產，房地產開發周期長、投資需要的資金量巨大，在我國地財產潛規矩產生變革的今天，資本的實力成為決定房地產開發企業生長最體貼的問題。原有房地產開發主要的融資渠道主要是依靠自有資金+銀行貸款，進入2004年，央行收縮銀根，央行“121號文件”的執行，要求開發商自有資金必須到達30%，而這30%須是所有者權益，對地產信貸大肆的“圍追堵截”，從限制自有資金、到封頂放貸，開發企業依靠商業銀行完成過橋等融資做法在上半年已舉步維艱；目前銀行的信貸政策已經根本執行到位，未來的政策不會更嚴厲，但目前的政策也不會有松動。在金融緊縮之后，房地產信貸變得越發困難。同時，國務院也亮相，宏觀經濟調控的目標已經開端到達。但是，宏觀經濟調控是一個恒久的歷程，因此，也不會松動，尤其是今年內不會有大的松動。因此，所有這些配景都使得部離開發商在資金無法到位情況下不得不隨處求助，大概拱手轉讓項目，甚至錯失巨大商業時機，所有問題都會合反應了目前我國房地產行業的調解大形勢，而在這個大形勢之下，只有趕早調解開發計謀、融資富足的地產商才氣夠得以生存和生長。LU1、在貸款形式上。一個有限追索或無追索的貸款；購置項目一定的資源儲量和產物；2、在信用包管上。要求對項目的資產擁有第一低押權，對付項目的現金流量具有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關的契約性權益轉讓給貸款銀行；要求項目成為一個單一業務的實體，除了項目融資擺設外，限制該實體籌措其他債務資金；對付從建立期開始的項目，要求項目投資者提供項目的完工包管；市場方面，要求項目具有類似“無論提貨與否均需付款”或“提貨與付款”性質的市場合約擺設。3、時間結構上。無論融資方案如何龐大，其包羅的兩個階段是：項目的建立、開發階段和項目的經營階段。幾種具有代表性的融資模式有：①投資者直接擺設融資的模式；②投資者通過項目公司擺設融資的模式；以“設施使用協議”為底子的融資模式；以“杠桿租賃”為底子的融資模式；以“生產支付”為底子的融資模式；以“黃金貸款”為底子的融資模式；BOT項目融資模式。五、具體的房地產開發商籌措項目資金方法1、迂回融資。先創建“類基金”投資公司，再通過信托、收購等方法將不良資產會合起來，形成一個巨大的資金池。因此，就可以很方便靈活地得到種種資金支持，融資渠道相對來講就會開通很大。“類基金”投資公司除了可以把銀行看成一個資金來源，還可以培養許多定向私募人，包羅一些上市公司、機構投資人，這正是許多中小型房地產開發商想做而又做不到的。就現在的情況而言，許多中小型房地產開發商可能正遇到這樣的問題：自己已經拿到了立項與籌劃許可證，但是已經沒有幾多錢再來繳納土地出讓金，資金鏈說斷就斷了。在這種情況下，完全可以讓投資治理公司來接辦，做“過橋資金”，資助自己把資金鏈連接上。那么過橋資金是怎么一回事呢？它是在項目確定以后進入成熟期之前為房地產開發商提供資金支持的方法。這種形式，可以在不增加項目欠債率的情況下優化公司結構，非常有利于中小型房地產公司的連續生長。它的方法相對也很靈活，可以進行階段性股權質押，也可以購置預售物業面積，不一而足。而出于優化相助方面的考慮，投資治理公司往往還會允許開發商在項目具備銀行貸款的條件下溢價回購股權和物業面積，這種方法往往可以民怨沸騰，令開發商越發認同這種融資模式。除此以外，針對項目的差別，投資治理公司還會資助一些中小型房地產開發商找到投資方。今后以后，開發商就不愁沒錢用了。既拿到了過河錢，又找到了投資商，這恐怕是許多中小型房地產開發商想都想不到的事情。2、通過并購的方法來融資海內各中小企業可以通過并購的方法解決融資難的問題，首創就是在被并購的歷程中生長壯大的，有實力的大公司提供資金資助中小企業完成項目，最終到達雙方共贏的目的。有土地的小公司可以為大公司提供開發的平臺。中國房地財產通過近10年的生長，已經具備并購的能力，宏觀調控大情況的變革也要求海內的房產企業不得不進行并購。并且從全球房地產行業的生長歷程來看，并購也是一定之路。“并購”既可以解決中小企業的融資難問題，也可以重新組合行業之間力量，完善企業結構，實現利潤最大化。3、業內聯合這種做法在地財產界已經開始啟動，把部離開發企業在其他財產的投資閑散資金聚集，投入到需要資金的行業內企業，完成相助與自救，使資金的利用到達最佳化。但是，此種方法由于資金量不敷富足，且在資金投向、項目評估等方法上無法配套跟上，造成實際操縱舉步維艱。所以，這種方法只能局限在小范疇、資金量需求不大的項目中實行，而相對大范圍、大資金的投入就無能為力了。4、賣地代建樓賣地代建樓，是指開發商將樓盤土地按一定的巨細分成眾多的小地塊，然后就以地售價向市場銷售土地，另外加收一定的土建費和雜費，買家買一地塊，開發商就憑據小區籌劃或條約的約定代建樓宇。而代價也往往比同類房地產的市場代價低，因此，也很受部分消費者的喜愛。開發商通過“賣地代建樓”的方法，既采取了之前買地的用度，又得到了建立用度，可以包管建立工程的順利進行，并且也將以后的商品房銷售款項提前收取了。因此，開發商不但得到了項目開發所需的資金，還將收益也提前采取了。5、修建商墊資修建商墊資在房地產開發中是極為普遍的現象。換言之，占相當比例的開發資金是通過修建商從銀行貸款來的。而出現這種修建商墊資的情況，是由于修建企業競爭十分猛烈，并且為了包管房地產項目前期開發的可連續性，開發企業在公然招投標時，往往會選擇有能力墊資建立的修建商。在項目開發完畢后的銷售階段，再憑據銷售狀況分批返還給修建商。開發商一般都把項目給那些對自己讓利幅度最大或給自己利益最多的修建商。投資利潤通過房地產開發的形式轉移到了房地產商手中，所以房地財產是個暴利行業，巨細房地產商趨之若鶩，沒錢也上，步伐就是要修建商墊資開工。房地產商將修建發包給修建商，這個修建商叫總包，總包將工程分段或分門別類發包給二包，二包再發包給三包。依次類推，到了最后一關，叫做包領班。這樣經層層剝皮，包領班的利潤就很微薄了，連串下來，民工人為就沒了包管。如今，卡緊修建貸款，意味著自有資金不多的修建商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。已往的情況是修建公司愿意為工程貸款墊資，甚至使用流動資金貸款墊資，開發商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。而已往通常在主體工程封頂時，預售其實早已開始了，如果市場形勢好，資金采取會很快，支付工程款應綽綽有余，不會出現拖欠修建商資金的問題。但現在的只有在主體封頂時才可以售樓，開發當初的定位與市場現在的需求如果不相適應，銷售就會產生困難，資金鏈就會斷裂，金融風險就會出現。憑據121號文的劃定，房地產商申請銀行貸款時，自有資金不能低于開發項目資金的30％，修建企業的墊款以及挪用流動資金貸款的方法受到了嚴格限制，這對房地產企業的資金鏈形成了巨大的壓力。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多中小房地產商將被迫退出市場。而對付商業銀行來說則面臨著兩難境地。6、預售商品房款項的再投入開發企業在向房地產治理部分申請預售許可，取得《商品房預售許可證》后，可以進行商品房預售。商品房預售是指房地產開發企業將正在建立中的衡宇預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。有關法例劃定，開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建立。這就是預售商品房款項的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費信貸。7、外洋房地產基金投資其重要方面是尋找和評估適宜投資的房地產項目，然后與外洋基金憑據一定的出資比例結合，再以多種方法投入到選好的房地產項目中去。這里以萬科的“曲線貸款”打開境外融資之門為例。萬科要將所持有的中山項目80%的股權轉讓給一家由HI設立的名為BestGainInvestment的公司，由于該公司萬科也持有35%的股權，從而在融資擺設完成后，萬科直接和間接持有的該公司權益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權，是如假包換的FDI（外國直接投資）。該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質是中外合資公司，由深萬科和萬科的隸屬公司香港永達投資公司配合投資設立，該公司權益實際上完全屬于萬科。但通過中外合資的形式，為以股權形式取得境外融資打開了方便之門。然HI擁有中山項目52%的股權，但并不擁有實際的控制權。而憑據雙方的條約約定，在項目回款之后，萬科將以LIBOR（同業拆借利率）再加幾個點的利息贖回股權。也就是說，這實際上是一筆商業貸款。但由于商業貸款屬于資本項目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管束，因而才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行商業貸款之實。這個融資擺設，相當巧妙地滿足了有關的管束要求。在執法上，這算是一筆股權融資。8、租賃融資（1）出租人的房地產。如果某開發商擁有一塊土地，可憑據某租戶的要求開發建立房地產，并與其簽訂恒久租賃條約。開發商可用每年將定期得到的租金作為抵押，申請開發項目全額的恒久抵押貸款。只要開發商每年得到的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。并且，開發商除了有權得到租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保存出租物業的所有權，租賃期滿后，可重新得到物業的占用權，視情況自己經營或出租或轉賣。別的，由于貸款利息是在稅前支付的，開發商保存物業的所有權，物業的折舊計入本錢，也在稅前支付，開發商還能因此得到一定的免稅額度。而對承租人來說，只要其經營收入足以支付租金，他固然愿意做這樣的投資。（2）承租人的房地產。是指開發商通過租賃方法得到土地的使用權和占用權后，自己開發的房地產。由于開發商得到的是恒久的、排他性的租賃權益，他就可以此作為抵押向銀行申請恒久抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風險，貸款人總是要求土地的出租方答應將其獲取土地租金的時間后于支付貸款本息。也就是開發商以租賃權益和土地租金為抵押申請恒久抵押貸款，但只要他的經營收入足以籠罩貸款本息和土地租金，他就能夠實現利潤。由于租金在財政上是作為經營本錢，可以在稅前支付的，開發商也因此得到一定的免稅額度。9、回租融資開發商為某項物業的所有人，想要保存對該物業的使用權以便從經營此物業中得到收入，同時又希望出讓該物業的所有權進行融資來淘汰資金的占用；投資者擁有富足的資金，可以向開發商提供融資辦事，同時也希望借此得到較高的投資收益。于是，開發商可以將物業以低于市場售價的代價出售（一般不會低于其市場代價的75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），實時得到資金的采取，并與投資者簽訂恒久回租條約。由于物業的售價低于市場水平，因此開發商向投資者支付的租金也低于市場水平。對付投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報率，并且他對物業擁有控制權，租期結束后可將物業繼承出租或出售，得到更可觀的回報。對付開發商而言，回租融資的最大利益就是可以少占用自有資金，別的租金在財政上作為經營本錢，應從納稅收入中扣除，開發商可因此得到一定的免稅額度。但回租融資對開發商的經營水平也提出了更高的要求——其預期經營收益率必須高于回租融資的本錢。另外，回租期滿后，開發商并不能得到物業的產權。10、回買融資可彌補回租融資對開發商的倒霉因素。其思路十分簡樸：一家貸款機構買下某物業，然后再賣還給開發商。物業的購置代價一般為其市場代價的80％，也就是說開發商的融資比例到達了80％。這種融資方法之所以對融資雙方都有吸引力，因為對貸款機構來說，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時還可以以所有權人的身份到場分享物業的經營收益；對開發商而言，不但可以得到高比例的融資，并且在貸款還清以后，便可以得到物業的產權，別的，開發商還可因此提取物業的折舊計入本錢，以得到免稅額度。11、通過項目人為融資項目融資即項目的承辦人（即股東）為經營項目創建一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款，并以項目公司自己的現金流量和收益作為還款來源，以項目公司的資產作為貸款的包管物。商業房地產融資可以采取通過組建項目公司進行融資的方法。包羅通過項目公司、項目子公司、合資制結構3種模式：通過項目公司擺設融資由投資者配合投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建立、擁有、經營項目和擺設有限追索融資。項目建立期間，投資者為貸款銀行提供完工包管。第一，項目投資者憑據股東協議組建項目公司，并注入一定的股本資金；第二，項目公司作為獨立的生產經營者，簽署一切與項目建立、生產和市場有關的條約，擺設項目融資，建立經營并擁有項目；第三，項目融資擺設在對投資者有限追索的底子上。在項目建立期間，投資者為貸款銀行提供完工包管。通過項目子公司擺設融資創建項目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結構擺設融資。由于項目子公司缺乏須要的信用記載，可能需要投資者提供一定的信用支持和包管。第一，容易劃清項目的債務責任。第二，項目融資有可能被擺設成為非公司欠債型的融資；第三，在稅務結構擺設上靈活性可能會差一些。通過合資制項目擺設融資通過項目公司擺設項目融資的優點：執法干系較簡樸，便于銀行就項目資產設定抵押包管權益，融資結構上較易于被貸款銀行擔當、投資者的債務責任清楚，項目融資的債務風險和經營風險大部分限制在項目公司中，易實現有限追索和非公司欠債型融資，可利用大股東的資信優勢得到優惠的貸款條件，項目資產的所有權會合在項目公司，便于治理，治理上較靈活，項目公司可直接運作項目，也可僅在執法上擁有項目資產，而將項目運作委托給另外的治理公司。通過項目公司擺設項目融資也有一些缺點：缺乏靈活性，很難滿足差別投資者對融資的種種要求，主要體現在：在稅務擺設上和債務形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行投資，但由于投資者難以直接控制項目現金流量，各個投資者難以單獨選擇債務形式。12、大生長商的融資歷程資產范圍小的開發商一般都是直接從銀行貸款，但范圍稍大的地產開發商除了直接從銀行貸款之外，一般都市先持有一家上市公司的股權，然后再通過“迂回戰術”向銀行套取更多資金。第一步，地產開發企業首先會在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司然后通過公司A控制上市公司B。當找到符合的開發項目時，在地產開發企業的控制下，A與B配合出資創建地產項目公司C。項目啟動初期由上市公司包袱大部分本錢及風險。一般的要領是，在項目啟動之初，上市公司B持有C的絕大部分股權；A僅占小股。接下來，公司C預付土地出讓金、得到“四證”（國有土地使用權證、建立用地范圍許可證、建立工程籌劃許可證、建立工程施工許可證），創建房地產項目開發公司D。憑據2003年央行出臺的;121號文件劃定，預付的土地出讓金必須是自有資金，但實際操縱中，公司C預付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供包管。而通常只需先期投入總投資額的30％，即可啟動項目，轉動生長。其中，土地出讓金占相當大的比重，一般會占到總投資額的10％－30％。在預付了土地出讓金，取得“四證”后，公司D即可申請銀行開發貸款，用于設計籌劃等項目用度，一般由其母公司C或上市公司提供包管。同時，修建施工企業進入并墊資施工用度，而墊資施工往往是修建施工企業中標的主要條件。其中，修建安裝企業墊資數量視施工進度而異，一般，在項目完成時，墊資數量可能占到修建安裝本錢的50%。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而包袱著大部分本錢及風險。而這部分風險其實又由銀行來包袱。第二步，回籠預售款前后，攤薄上市公司所持股權。憑據原政策劃定，必須在住宅主體結構封頂、高層完成2／3后才氣進入銷售階段，對購房者才可發放按揭貸款。但在實際運作中，往往方才興建甚至在籌劃階段就開始預售，預售資金用于后期項目建立等（但管帳上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財政報表中反應不出來這一塊）。在預售后不久，公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預售收入，即A以其他資金（大多是銀行貸款）追加投資，取得對公司C的絕對控股職位。增資完后，再把預售款轉到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權被稀釋，只能得到投資收益。第三步，項目竣工，公司A享有大部分收益。項目竣工后，公司C以項目總投資額30％的投入，得到總銷售額30％的毛利大概18％的凈利潤。憑據對公司C的股權比例進行利潤分成，A得到大部分利潤，上市公司B包袱了初期高本錢及風險(實際上這部分風險主要由銀行來包袱)，最終卻得到了小部分利潤。13、開發商貼息委托貸款所謂“開發商貼息委托貸款”是指由房地產開發商提供資金，委托商業銀行向購置其商品房者發放委托貸款，并由開發商補貼一定期限的利息，其實質是一種“賣方信貸”。開發商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機構而言，能夠有效地規避金融風險，換而言之，風險的包袱者由銀行釀成了開發商。但“賣方信貸”對房地產開發商有三個方面的利益：第一，解決了融資問題，開發商利用委托貸款進行融資的錢幣乘數模型E=A(l+20%/80%)n，其中，A為開放商初次投入的委托貸款預定金額，E為得到采取總房款資金數量，n為委托貸款的周轉次數。由于開發商委托貸款提供房款80%的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人20％的首付款，只要委托貸款周轉三次，開發商利用這種方法可回籠資金險些翻了一倍。低本錢的融資對付開發商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建立，特別是因為自有資金的提高能夠更好地滿足開發商30%自有資金的難題，更容易得到商業銀行開發貸款。使得資金鏈越發的寬余起來。第二，實現提前銷售。憑據央行121號文件的劃定，開發商必須在“結構封頂”時才氣取得商業銀行的小我私家購房貸款的按揭，開發商從辦得“四證”，并得到銷售許可證，到“結構封頂”還需要平均1年左右時間，這期間是開發商資金最為短缺的時間，大多數開發商資金斷鏈是在此期間產生的。目前我國商品房銷售中80%以上的購房者是靠貸款才氣夠買得起屋子的，沒有住房貸款的支持，房地產開發商很難把屋子賣出去。依靠開發商貼息的委托貸款，可以很好地解決達一問題。第三，提供營銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場營銷題材，對付購房者來說，低價買期房再加上提前的貸款利息貼補，大大淘汰了購房者的本錢，這種有實質性利益的由此形成的良性循環將有利于激活抵押貸款一級市市場營銷更容易被購房者采取。14、住房“假按揭”融資通常認為，住房“價按揭”是在真實的質料和主體名義下構建起來的，房地產開發人以本單位職工或其他干系人作為名義購房人，假借購房向銀行治理小我私家住房貸款，從而套取銀行資本的行為。“價按揭”主要有以下體現行為：A、無購房事實之按揭。即開發人通過內部員工、關聯企業員工，采取偽造假身份證等方法，虛構購房事實，在銀行治理按揭貸款，再用貸來的款送還開發商的其他債務或挪作其他用途。B、返租按揭。即開發人與購房者相互勾通，以超過同地段房產代價成倍的代價進行購房生意業務，通過購房者向銀行就高價部分進行按揭，為開發商套取現金，今后開發人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方法。C、虛構購房按揭。在公安構造確定樓盤名稱和門牌號碼之前，房地產開發商通過不停變更臨時門牌號碼，虛構房產，對同一套房產重復按揭。D、虛增面積按揭。房地產開發人利用實際購建的衡宇與圖紙的偏差，通過答應淘汰支付首期付款或低落實際房價和返租等方法，虛增面積進行按揭。15、證券市場融資我國房地產企業證券市場融資少，有其歷史原因，主要是因為1992年至1994年間房地產泡沫，使得國度決定禁止房地產企業上市。具體來說，證監會就在96、97年連續出臺文件，明令禁止房地產企業上市。如1996年12月26日，中國證監會《關于股票刊行事情若干劃定的通知》中劃定，“在財產政策方面，從嚴控制一般加工產業及商業流通性企業，金融、房地產等行業暫不考慮。”1997年9月10日，中國證監會在《關于做好股票刊行事情的通知》劃定，在財產政策方面繼承“對金融、房地產行業、企業暫不受理”。直到1999年7月，建立部出于拉動內需、拓寬房地產企業融資渠道的需要，經國務院批準，擬推薦三家房地產企業上市試點。2000年4月30日，證監會確定北京的天鴻寶業、深圳的金地團體、天津綜合開發公司為解禁后首批在證券市場刊行股票的房地產企業，這三家企業隨后分別在2001年3月、4月和9月刊行上市。2001年至2004年上半年，房地產公司共在證券市場融資99.7億元。2004年房地產企業的融資將走向多元化。其中，證券市場是房地產企業融資的主要渠道之一，房地產公司在證券市場融資大大增加。在這個證券市場上，種種金融創新產生了層出不窮的房地產金融東西,包羅投資基金、信托證券、指數化證券等。正是通過種種投資者在房地產金融市場上對質券化金融資產的自主購置，證券市場把原來會合于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地疏散到整個金融市場的種種投資者手中。據聯合證券統計，2004年，目前已經經過證監會批準的房地產公司總融資范圍已近70億元，加上年初兩家房地產公司上市，2004年房地產公司在證券市場的融資范圍已相當于已往3年總融資范圍的四分之三，房地產公司在證券市場融資范圍將創下歷史新高。借殼上市，刊行債券融資仍是房企上市的捷徑。2003年已知將落實香港主板上市籌劃的海內房地產企業有：上海復化、SOHO中國、首創置業、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年海內房企的最大亮點。2003年海內債券市場將迎來通例生長的一年，在新增債券市場刊行量、發債主體上均和以往有很大變革，華遠團體獲準刊行6億元的企業債券。因為近年來資本市場對房地產企業的限制，借殼上市成為房地產企業上市融資的主流。有業內人士認為，如果能夠巧妙地運用借殼上市的本領，可以到達事半功倍的效果。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才得到了今天的生長。16、股權融資方法這種投資方法是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協助融資人快速生長，在一定時間內通過治理者回購等方法撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方法。股權融資的方法有多種，最常見的是以合資形式創建項目公司，雙方憑據項目所需資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實現銷售后，利潤同樣按比例分紅。通常這都是一種短期的融資方法。出資的方法也不都是現金，也有土地等其他方法。股權融資不像銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行究竟只是外部監視，不介入企業的內部治理。股權融資的雙方不但要憑據投資的比例分紅，更麻煩的還要分權，除了以股東會、董事會名義配合決策外，也要派治理人員。由于相助雙方的配景、企業文化、經營理念、治理方法以及小我私家氣勢派頭都不可制止的存在差別，但良好的相同、建立性的干系、公平的心理，以及以項目和生長為重的基準是相助樂成與否的要害。如果單純地為了融資而融資，或被動的融資，不是高瞻遠矚和戰略性的積極融資，都可能給未來的相助埋下破裂的禍端和無法調和的矛盾。股權融資方法是許多不具備銀行融資和資本市場融資條件的房企和資金實力差的中小項目公司最便捷和可操縱的方法。目前的房地產行業，尤其是北京房地產正遇上百年不遇的時機，在大量業外和外洋，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產這個最后的暴利孤島的情況下，要害是看是否具備相助的根本質素和根本條件，現在已經毫無疑問地進入了偶然成交和迅速成交的年代。股權性的融資優點在于：可以增加一個融資渠道，不一定是債券性融資；可以得到連續生長的資本；可以解決短期流動資金；對知名度和品牌度影響都很好；對雇員的期權鼓勵。不外，股權性融資有特別的嚴格范例；股權有可能分期制；本錢照舊比力高。在國際市場上，都是債券性融資本錢比股權性融資本錢要低，因為在一個比力成熟的股票市場，分紅利潤要做到股票估價的5％，但海內現在各人都沒有到達這個水平。操縱步調：對融資方的債務債權進行核查確認簽訂風險投資協議書：確定股權比例、確定退出時間、確定治理者回購方法、確定再融資資金數量實時間、確定治理上的監控方法、確定協助義務。在有關治理部分治理登記手續17、債權融資方法債權融資是指債權人運用現有或未來的債權來融通資金的歷程。目前我國最多的是債權融資的方法，并且這種債權會合于從銀行得到的貸款、企業之間的欠債和預收的貸款。目前由于我國金融市場的開放水平較差，縱然用債權融資也另有許多可利用的金融東西未被充實的利用，如信托基金和企業債券等東西的應用。債權融資則是最常見和常用的一種融資方法，如果從銀行或金融機構借款，這種借款經常為短期的或專項的流動資金或開發貸款，倒霉于房地產開發企業從事較長建立期歷程中的運用擺設，增加了企業現金流的控制難度。刊行企業債券或信托基金則有可能使恒久債務增加、短期債務淘汰，更有利于企業的資金籌劃擺設。債權性融資就是銀行貸款、企業債券。債權性融資現在在中國比力難，目前企業發債要通過國度有關部分批準，而國度更愿意支持那些重點大中型底子建立項目。所以，一個地產公司去發信貸會很難批。還可以到境外去發債務。歐洲發債務的利率，大概一厘左右，一年下來可能百分之一的利息都不要。但債權性融資也有其優點和缺點。優點在于債權性融資特別便捷，相對本錢比力低；缺點是發債壓力較大，所以風險也比力大。方法：投融資雙方簽定借貸條約進行融資，確定相應牢固利率和收回貸款的期限。18、債轉股的融資方法債轉股是指投資公司或銀行組建資產治理公司，把原來與房地產企業之間的債權債務干系，轉變為資產治理公司與企業間的控股與被控股的干系。債權轉股權后，原來的還本付息就轉變為按股分紅。債轉股不光可以使企業丟掉債務包袱，并且淘汰了銀行壞帳損失，盤活和加速采取不良資產，有利于緩解金融風險。企業在減輕債務之后就可以進行公司改革，重新組織生產，在資產治理公司的監視下從事經營運動。資產治理公司只是階段性持股，最終或轉讓給境內投資者或被企業回購或上市。因此，債轉股的實質就是企業將債務和風險階段性的轉移給資產治理公司，并將投資公司或銀行從債權債務干系中解脫出來。投融資雙方開始以借貸干系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。債轉股對付企業的意義應該在于，債釀成股以后，可以緩解企業高額存量債務在短時期內的還本付息壓力，從而給經營欠好的企業一段較為寬松、從容的"軟"時間約束，來解決其恒久存在的政策性包袱問題，提高其競爭和盈利能力。只有在這段“軟”時間約束里，企業能夠消除其競爭和盈利能力低的底子原因，并要求企業最終能給資產治理公司支付比銀行利息更高的投資回報。可轉換債券兼具股票和債券的特點，當股市低迷時，投資者可選擇享受利息收益；當股市看好時，投資者可將其賣出獲取價差大概轉成股票，享受股價上漲收益。因可轉換債券有收回本金的包管和券面利息的收益，并且其投資者往往受回售權的掩護，投資風險比力小，但是收益可能很大，同時，可轉換債券的轉股和兌付壓力也對公司的經營治理者形成約束，迫使他們謹慎決策、努力提高經營業績，這些因素使得可轉換債券對投資者很有吸引力。事實上，刊行可轉債與增發新股非常類似。如果可轉債全部轉股樂成，其實是相當于按轉股價增發了一批股票。區別是增發新股其時一次性全部計入總股本，而可轉債是延期漸次轉入總股本，因而，可轉債可認為是一種“推遲的股本融資”，而對上市公司來說，刊行可轉換公司債券的優點十明白顯。由于可轉換債券兼具股票和債券兩者之長，融資范圍大，融資本錢低，靈活性強，適應性廣，并且可以利用財政杠桿以增加股東財產和優化企業資本結構，優點十明白顯，目前由于利率水平。資金使用本錢較低，公司支付的債息可作為牢固開支計入企業本錢，制止交納公司所得稅企業財政用度支出少，制止了公司股本在短期內的急劇擴張，尤其在二級市場處于低迷，融資情況產生了重大變革的情況下，刊行可轉換債券將有助于企業取得最大的融資效益，是值得滿足條件尤其是資產欠債率較低的上市公司優先選用的融資方法。可以預料，可轉債以其獨占的特點，對投資者以及企業有較強的吸引力，從而使其在特定條件下成為上市公司再融資的首選作為新生事物，今后可轉換債券在我國證券市場的應用前景十分遼闊。19、房地產信托融資信托，簡樸地講，是投資者基于對信托公司的信任，將其財產權委托給信托公司由其運作，信托期限滿后收回本金和運作收益的一種理財形為。是現實生活中儲備向投資的有效轉換途徑之一。信托品種主要是通過以下方法到場到房地產企業中的。（1）信托貸款。信托投資公司通過設計推出信托品種募集到資金后貸給房地產企業。這種形式和商業銀行貸款根本上相同。主要有三種具體方法：A、債權信托。由于上調存款準備金，部分商業銀行為了緩解頭寸的緊張，將房貸資產出售給信托公司，也可稱為是一種準資產證券化形式。信托以購置信貸資產的途徑間接到場房地產企業。B、前期貸款。因為商業銀行對房地產企業貸款必須在“五證”辦全后才可進行，而對付自有資金不敷、進度達不到銀行貸款條件的項目，便可通過信托貸款形式取得資金用于征地、拆遷等前期投入，在此期間再治理各項審批手續，當審批通事后再向銀行申請貸款。C、主要貸款。也就是信托貸款直接到場房地產企業開發項目的全部歷程。與商業銀行貸款相比，信托貸款有以下幾個特點：期限較短；對資金及收益寧靜性要求較高；利率相對較低；單純依靠信托資金，開發范圍會受到一定限制（信托條約不凌駕200份，籌集5000萬每份不低于25萬）；適用于轉動式開發形式等。（2）股權信托。房地產股權信托的一般運作模式是聚集資金以股權的方法對項目公司投資，信托公司派出董事或財政人員到場項目治理，在信托終止時，項目公司股東或第三方公司溢價回購信托股權。信托投資公司通過募集資金對房地產開發商階段性持股使大型開發項目得以順利進行。“121”號文件中劃定：申請貸款的房地產企業自有資金不能低于項目總金額的30%。這對付資金范圍上億元的開發項目而言，注冊資本金最低在3000萬元以上，并且企業的全部資金不可能只投入在一個在建項目上。去年重慶國投推出的“世紀星城股權信托籌劃”是個典范例子。“世紀星城”預計總金額達8.9億元，前期投入已完成2.8億元，已取得土地和建立用地許可證，開發商北京順華的注冊資本為1.5億元，不能滿足30%的下限（1.5/8.99<30%），重慶國投刊行股權信托籌劃募集2億元對北京順華增資，使其注冊資本達3.5億元，這樣便可順利申請銀行貸款，并且2億元的使用效益遠在銀行貸款之上，也沒有改變企業的資產欠債結構。作為新的一種信托品種，2003年房地產運用股權信托募集的資金近10億。這種形式的信企相助方法有以下明顯特征：A、對付這種階段性持有的股份在信托期限結束后的處理，現有兩種方法：一是開發商或公司其它股東回購；二到期拍賣。信托的目的不是去恒久控制某家房地產開發商，而是通過這種方法去運作投資委托的資金以到達預期的理財效果，為委托人（投資者）謀取較好的投資收益，自己也從中獲取一定的信托報酬。B、股權信托在這份條約中具有擁有表決權的優先股的性質，作為股東每年的回報率在條約中是牢固的，不到場利潤分成。在信托期限內占到開發商股份的控股大概相對控股職位，能夠到場企業的重大資金投向的決策，以及新的募集資金籌劃等。這對付房地產企業的范例化水平要求也較高，但這是任何一家企業正常生長中的起碼要求，也是為了包管信托品種的寧靜性，收益性。（3）受益權信托。信托公司以受托的信托財產衍生的權益優先享有權對投資者刊行受益權憑證，募集到資金后再讓渡給房地產企業，是財產信托的一種。中煤信托（中誠信托的前身）去年推出的“榮豐2008財產信托”就是一個很好的受益權信托的范例。榮豐公司將其開發的市場售價3.27億元人民幣的部分房產委托給中煤信托，設置財產信托，榮豐公司享有該財產的全部受益權，中煤信托向投資者刊行受益權證，將部分受益權出售給投資者，投資者優先于榮豐公司享有這部份權益。一舉為榮豐公司融集資金近1.8億元。按本錢價2200元/米盤算，可開發近8萬平米相當于6層6單位的板式樓10棟左右，一個完整的花圃式小區，售完可使開發商獲取近6000萬元的利潤（扣除融資本錢約4%）。這種融資方法最大特點是險些不消分外的包管，并且是資產證券化的有益實驗。它是以企業資產的未來預期現金流入作為信用底子去化解讓渡資金使用權中的風險，使資產的有形代價向無形代價延伸、擴展，這樣不但使得信托的風險斷絕功效發揮的淋漓盡致，并且作為財產信托可以適當規避資金信托條約不凌駕200份的限制，為企業籌得更多本錢較低的資金。信托財產不屬于信托投資公司的固有財產，當受托人破產清算時，信托財產不屬于破產財產不到場對債權人的分派。對付委托人而言，當委托人破產清算時，信托財產也不得被清算（除非受益人為唯一的，在這種條約里受益人不是唯一的）。中煤信托推出后得到治理層的默許。從這種角度考慮刊行受益權信托向房地產企業融資不失為時下首推的一種方法。（4）租賃權信托租賃權信托，就是商業房產的所有者將商鋪的租賃權轉讓一定年限，投資者在購置租賃權后自己并不到場經營，而是委托信托公司進行統一治理，享受回報，信托期滿由物業所有者或承租方回購商鋪剩余年限的租賃權。〃愛建新城〃地下商鋪租賃權信托籌劃是由愛建信托聚集多個委托人擁有的〃愛建新城〃地下商鋪租賃權，委托給上海市第一百貨商店股份有限公司進行經營治理，收取經營收益。第一百貨于信托籌劃生效后受托經營治理〃愛建新城〃地下商鋪，并于2年后信托籌劃期滿受讓剩余年限的租賃權。開發商愛達置業將〃愛建新城〃地下商鋪的房產所有權抵押給愛建信托，并將與信托財產等值的流動資產信托給愛建信托，作為到期支付信托收益和實現信托目的的履約包管。從信托財產交付的原始形態進行分類，租賃權信托屬于聚集資金信托的領域，委托人將其正當擁有的資金交付給信托公司，購置物業的租賃權，因此在刊行上仍受200份的限制。租賃權轉讓的目的就是用現有的資產為公司或項目融資，改進其現金流水平，其本質就是一種資產證券化產物。（5）房地產投資信托（類房地產基金信托）房地產投資基金（REIT）是指切合特殊執法要求，在股市上市，致力于收購并經營商業性房地產的公司，其投資、經營項目包羅出租用公寓樓、商場、寫字樓、醫療中心（如養老院）、娛樂場合和倉儲設施等，也有一些REIT從事純金融操縱，投資于按揭貸款的組合業務。由于我國到現在為止仍然沒有出臺財產基金法，因此也就沒有真正意義上的房地產基金，但海內現在所刊行的某些房地產投資信托產物已具有房地產基金的一些開端特征。北京國投仿效房地產基金的運作模式，聚集運用信托資金購置法國歐尚天津第一店的物業產權，投資人實際擁有該產權。信托資金所購物業的租戶是在世界500強企業中排名175位的法國歐尚超市團體，目前在全世界范疇內共有大型超市300家、小超市600家。北京國投與歐尚簽定了〃20+20〃年的租約，因此信托資金購置的是帶恒久、穩定租約的房地產項目，這種運作方法在我國房地產金融市場是一大創新。在信托期末，北京國投將以該物業為依托，刊行下一個信托籌劃或處理該物業用于送還上一期投資人的本金，另外，開發商答應在信托期限內以信托籌劃資金上浮10%的代價回購該物業。房地產投資信托與租賃權信托的差別之處在于租賃權信托以一種短期信托憑證的形式刊行，具有短期性(2~3年)和優先股的特征，而房地產投資信托，如前例中北京國投與歐尚簽訂的〃20+20〃年租約是一種恒久、穩定性的投資。由于立法的缺位，房地產信托只是房地產基金的一個雛形，房地產基金的優勢并沒有真正得到發揮，由于房地產基金是上市刊行的，投資者可以隨時買入大概賣出，而房地產投資信托目前沒有一個生意業務平臺，不能隨時變現；房地產基金可以同時運作多個項目，領域涉及土地開發、項目開發、物業租賃、資產證券化和不良資產處理，而房地產信托一般只針對單個項目。但是信托〃受人之托，代人理財〃的契約干系制度結構了一個天然的基金平臺，是我國房地產基金的先鋒。優先購房權2004年春節前，北京國投推出了蘋果社區優先購置權信托，引起了地產金融業界和消費者的普遍存眷。申請購置該信托產物的消費者首先通過電腦選號得到購置資格，以相當于兩成購房款的代價購置該信托產物，得到以6000元/平方米的優惠代價購房的資格，該筆資金同時充抵購房首付款，其余八成房款可治理20年按揭貸款。優先購房權可以轉讓，也可以由開發商今典團體回購。優先購房權的巧妙之處在于通過信托平臺用消費者的錢建房，消費者由間接投資變為直接投資。信托公司的職能在這里變得尤為重要。與委托署理差別，信托公司作為受托人要履行謹慎勤勉之責，由于委托人治理不善造成信托財產損失的，受托人要進行賠償，而在委托署理干系中，委托人損失自負；信托公司還具有專家理財的職能，對信托財產以自己名義統一治理和運用，在委托署理干系中，委托人要對項目進行決策，受托人遵照執行，因此對委托人的素質要求較高，不適于寬大投資人。信托制度無疑為普通投資人提供了一個良好的外部理財東西，適應了社會與經濟生長的要求。無論是租賃權信托照舊優先購房權信托，一般都是采取聚集資金的模式，由受托人購置某項權利，期滿再由用資機構溢價回購該項權利，實現信托資金的退出。信托公司一般要求融資機構提供抵押或包管，尤其對付開發水平比力低的項目，如果沒有寧靜包管步伐，一旦資金鏈條斷裂，項目的風險無疑會大大增加。（7）爛尾樓信托位于成都的精圖大廈5年前由于流動資金斷流，已完成了90%的工程被迫停工，并被法院查封，其資產按現值評估為2.2億元，欠債為1.1億元，由于巨額債務和日后的銷售風險無人接辦。衡平信托巧妙地發揮了信托財產破產斷絕的功效，以未來的現金流吸引投資者，得到了大廈續建的資金。憑據《信托法》的劃定，大廈所有的債權和股權委托給信托公司進行登記確認后，受托期間的信托財產便具有了隔絕種種債務糾紛的〃防火墻〃功效，原本已查封的，可以自動啟封。信托財產的獨立性同時改變了收入與財產的分派順序，未來產生的收入首先要支付信托收益，然后清償所欠債權人的債務，剩余收入由大廈所有者享有，也就是說信托受益人享有優于債權人和所有者的權利，充實體現了信托自己所具有的執法和制度優勢。信托作為一種靈活的融資東西，可以解決房地產開發歷程中各個階段的資金需求，也可以針對房地財產的特殊問題提出解決方案。在房地產與信托結合的多種形式背后，潛藏著兩個根本動因。①突破政策限制房地財產歷來是百姓經濟的支柱財產之一，由于投資額大、周期長、流動性差等特點，其生長一直受到遍及的存眷。在房地產開發的融資模式中，我國根本是以銀行貸款為主導的，在121號文件出臺前，信托融資只是作為銀行貸款的增補，對尚不切合貸款條件的項目提供過橋融資。進入2003年，宏觀經濟進入新一輪增長階段，在支持牢固資產投資高增長的外部融資中，銀行貸款居于首位，2003年1至8月增幅凌駕50%,而其中三分之一的資金投向房地財產。2003年1~7月，全國有11個省份房地產投資增速凌駕50%，35個大中都市有10個房地產投資增速凌駕70%，有些都市連續兩年房價每年上漲20%，有的甚至上漲30%。為了防備可能的金融風險，人民銀行于6月份出臺了《關于進一步增強房地產信貸業務治理的通知》（簡稱121號文），對房地產企業的經營模式產生了重要影響，主要方面如下：a、房地產開發貸款商業銀行對未取得土地使用權證書、建立用地籌劃許可證、建立工程籌劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款，房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30%。商業銀行發放的房地產貸款，只能用于當地域的房地產項目，嚴禁跨地域使用。b、土地儲備貸款商業銀行要嚴格控制土地儲備貸款的發放，對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得凌駕所收購土地評估代價的70%,貸款期限最長不得凌駕兩年。商業銀行不得向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款。c、修建施工企業流動資金貸款用途商業銀行要嚴格防備修建施工企業使用銀行貸款墊資房地產開發項目。d、增強小我私家住房貸款治理商業銀行只能對購置主體結構已封頂住房的小我私家發放小我私家住房貸款。121號文件對房地產開發各階段的貸款條件都作出了嚴格的劃定，使房地產開發企業不得不改變現有的融資模式，尋求新的通道，買通新的平臺。信托作為唯一能連結錢幣市場、資本市場和財產市場的金融東西，現在走入房地產企業的視線，開啟了與房地財產在更遍及領域更深條理的相助。好比股權信托對自有資金不敷30%無法取得開發貸款的企業具有很強的吸引力，優先受益權轉讓可以為完成外部施工而裝修用度不敷的企業解決資金問題，今典團體的蘋果社區曾經醞釀刊行房地產消費信托，解決封頂前不能發放小我私家住房貸款的問題，引起遍及的存眷。②信托奇特的制度優勢從制度擺設來看，信托的最大功效是為社會提供了一項優良的外部財產治理制度。社會經濟越發達，對外部財產治理制度的需求也就越強烈。信托作為一種優良的財產治理制度，源于其奇特的制度設計，即信托財產所有權與收益權相疏散，信托財產的權利主體與利益主體相疏散，正是信托區別于其他財產治理制度的底子特征。由信托的這一底子特征還引申出信托另外兩個重要特性，即財產獨立性與信托有限責任。信托一旦設立，信托財產即與委托人、受托人的其他財產相疏散，若委托人或受托人因故破產，信托財產不在清償范疇之內。有限責任是信托的另一重要特征，它泉源于信托財產的獨立性，信托中的有限責任是全面的，在信托的內部干系中，縱然未能取得信托利益或造成信托財產的損失，受托人也不以自有財產負小我私家責任，未能取得信托利益的可以不向受益人支付，信托財產有損失的，在信托終止時只將剩余財產交給受益人即可；在信托的外部干系中，信托治理的連續性不因受托人的欠缺而影響其創建，已創建的信托不因受托人的更迭而影響其存續。如何尋求更有效的制度設計來進行財產轉移與治理是經濟制度中的一個本質要素。信托在這方面顯示出奇特的優越性，這是由信托差別于其他類似設計的制度特征決定的，信托提供的是一種帶有穩定性、彈性和寧靜性的財產轉移與治理設計。a、穩定性信托的這一特點可以從與委托署理的比力闡發中來得到論證。委托署理通常也涉及到為他人利益而治理財產，但其干系極不穩定，只適合于短期的財產治理，這是因為委托署理原則上于當事人一方死亡或喪失民事行為能力時即歸于消滅，并且被署理人可以隨時取消委托署理人，也可隨時辭去委托。而信托一旦設定，除委托人在信托文件中明確保存了打消權外，委托人不得廢