541億--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------銀行揭陽市分行個人住房貸款情況調查銀行揭陽市分行個人住房貸款情況調查20xx年，揭陽市分行個人住房貸款余額和市場份額持續下降。為深入分析揭陽市分行個人住房貸款下滑原因，粵東地區業務總部組成工作組進行調研，幫助揭陽市分行尋找對策，盡快扭轉個人住房貸款營銷的被動局面。一、當地經濟發展狀況及房地產市場情況20xx年揭陽市社會經濟運行呈良好態勢：國內生產總值達到元，較去年同期增長 7.2；全市金融機構儲蓄存款余額達到 369.9億元，比年初增長20.1；城鎮居民人均可支配收入 8737元，比增9.7；城鎮居民人均消費 7267元，比增12.1。20xx年全市商品房成交面積為39.05萬平方米、交易額為73359萬元，分別比去年同期增長10.2和11個百分點，商品房成交價格均出現不同程度的回升。全市城鎮人均住宅建筑面積為21.43平方米；城鎮戶均住宅約75平方米（3.5人/戶），住宅平均售價是1314元／平方米，價值是98550元，是同期城鎮戶均可支配收入3．22倍。揭陽市房價仍在合理區位，居民購房仍有一定潛力。有關專家認為，城鎮居民在達到人均住房面積 35平方米之前，將保持對住房的旺盛需求。揭陽建市至今已有 13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍質量比較低，功能不全，設計陳舊，環境不1/20佳，與新開發的住宅區相形見絀， 通過二次置業來改善居住條件是居民的必然要求?？梢姡谊柺蟹康禺a業具有比較大的市場潛力，為商業銀行有效營銷個人住房貸款業務提供廣泛的市場基礎。 一、個人住房貸款的基本情況（一）貸款余額和占比情況。截至 20xx年12月30日，全市四大國有商業銀行個人住房貸款余額共92612萬元。其中工行31900萬元，占比34.4％，排名第一；農行21400萬元，占比23.1％，排名第二；中行20385萬元，占比22％，排名第三；XX銀行18927萬元，占比20.4％，排名第四。表一：20xx、20xx年揭陽市個人住房貸款變化情況表報告期：20xx年12月31日單位：萬元單位余額合計XX銀行工行農行中行20xx年20xx年20xx年新增-2700-4600-5300-600780020xx年市場占比（）20xx年市場占比（）（二）新發放貸款情況。全市四大國有商業銀行個人住房貸款全年新發放額約13000萬元，但余額卻比年初減少 2700萬元。其中工行基本無新發放，余額比年初減少 5300萬元；XX銀行新發放1330萬元，--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------余額比年初減少4600萬元；農行新發放額約1670萬元，余額比年初減少600萬元；中行新發放約10000萬元，余額比年初增加7800萬元，占有絕對優勢。表二：20xx年揭陽市金融機構個人住房貸款新增圖表（單位：萬元）（三）貸款質量情況。全市四大國有商業銀行個人住房貸款不良額約16900萬元，不良率19.2％，資產質量較差。其中工行不良貸款額約9000萬元，不良率28.2％；農行不良貸款額約 5200萬元，24.3％；XX銀行不良貸款額 2693萬元，不良率14.2％；中行的資產質量最好，不良額只有約20萬元。三、揭陽市分行個人住房貸款下滑原因（一）外部原因1、同業營銷手法多樣，市場競爭激烈近年來，當地多家金融機構紛紛將個人住房貸款列為一項首要業務加以重點營銷，并在信貸資源、人力資源和財務資源等方面給予大力傾斜，其中以中行力度最大：1）中行與當地第一大開發商樂萬邦公司建立了穩固的合作關系。樂萬邦公司近幾年的開發量在市區占據主導地位，市區的按揭貸款基本都是樂萬邦公司開發的房產，樂萬邦公司去年開發的站前中心花園、錦繡家園、城市家園和駿景花園等市區幾個較為大型的項目，按揭業務都由中行獨家承辦。2）上級行對中行揭陽市分行按揭業務轉授權限比較大。零售業務3/20部經理具備40萬元以內的審批權，市分行行長具備 80萬元以內得審批權。中行樓盤準入政策寬松，存量樓盤不需年審。3）中行服務手段貼近市場、效率高。業務流程簡單、環節少，從貸款受理、審批到發放在分行零售業務部“一站式”就可完成。在還款能力的分析方面，中行比較注重以實際調查為準；引進律師見證簽字服務，客戶只需跑一次銀行；與房管局協調好關系，抵押登記時間較短。2、部分商業銀行則不惜代價爭奪或擴充“陣地”，甚至敢冒“風險”。工行和農行為了搶占市場份額而降低準入門檻，采取不規范的競爭手段，雖然提高了市場份額占比，但貸款不良率高，付出沉重代價，也擾亂了整個信用環境和市場競爭秩序。據了解，工行和農行開始覺醒，逐步提高個人住房貸款的準入門檻，謹慎發放，工行去年基本無發放，農行去年發放也大大減少。由于同業競爭手法多種多樣，致使揭陽市分行未能對當地較大規模的按揭貸款樓盤實施有效營銷，這是該行市場份額下滑的一個重要因素。（二）內部原因1、還款壓力大。當地按揭業務量只占交易額的 17.7，市場總量偏小。--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------揭陽市分行是全市最早開辦按揭業務的金融機構， 供樓貸款的本金回收已進入高峰期，每月正?；厥疹~約在 500萬元以上，個貸發放額小于回收額。去年以來，受人民幣升息預期及社會整體經營利潤下降的影響，借款人提前歸還個貸現象頻繁發生，僅去年上半年，揭陽市分行提前還清按揭貸款客戶達 127戶，金額780萬元，占全部個人住房貸款回收總額的 28。2、開發貸款投放減少對個人住房貸款業務的影響在近兩年內逐漸顯現。近幾年，由于受地方經濟環境、信用環境的影響，揭陽市分行對于房地產金融業務的開展較為穩健，謹慎投入，造成樓盤項目儲備數量下降，個人住房貸款業務的發展后勁不足。3、樓盤準入比他行嚴格、工作效率和服務質量有待提高等因素也一定程度影響業務發展。我行要求開發商提供的資料比較多， 有關要求較其他銀行嚴格。前后臺分離實施辦法尚處于“磨合期”， 經辦行尚未在新的運作框架內制訂既能有效防范信貸風險、 又能提高工作效率和服務質量的細化流程，沒有充分體現貼近市場、方便客戶。例如，每筆業務開發商需多次往返陪借款人前來我行辦理有關手續， 給開發商和借款人帶來諸多不便；每筆業務從申請到發放我行平均需要 1個月時間，而中行只需 20天，工作效率相對低。開發商普遍認為我行按揭貸款手續多、程序復雜，在當前不規范的市場環境中，我行不但難以爭取新的按揭市場份額，就連一些存量樓盤按揭業務也在不斷流失。5/20四、盡快遏制市場份額萎縮局面，持續健康快速發展個人住房貸款的對策?面對個人住房貸款市場日趨激烈的競爭，揭陽市分行只有堅持走發展之路，逐步理順管理機制，加大市場投放力度，才能促進個人住房貸款持續健康快速發展。（一）增強市場意識，切實把個人住房貸款作為重要業務來抓提高市場敏感度，加強與當地國土、建設規劃、房管等部門的聯系，掌握新開工樓盤情況，善于捕捉市場信息，抓住源頭；對優質樓盤、優質開發商，在風險可控前提下，可積極營銷房地產開發貸款，逐步形成了一條從生產到消費領域良性循環的房地產金融鏈，為個人住房貸款的持續發展增強了后勁；要抓住大型企業集團辦理職工集資建房的契機，爭取實行批量營銷；要積極采取措施，加強對無開發貸款投入樓盤的“滲透”，爭取按揭貸款份額，并高度重視客戶服務維護工作，密切與開發商、售樓人員的聯系，增強對開發商的吸引力；要豐富營銷手段，大力營銷個人住房轉讓貸款、個人住房再交易貸款、個人住房組合貸款等新產品，開拓市場，豐富“樂得家”品牌內涵。（二）加強財務資源配置，體現與個人住房貸款發展目標相匹配的政策傾斜優化個人住房貸款及其關聯產品的經濟資本分配系數，加大對住房樓盤項目營銷和個人客戶營銷的費用投入，制訂適應市場競爭形勢的靈活營銷激勵政策，在業務考核中提高對個人住房貸款業務發展的考核權重，強化和完善對客戶經理營銷住房樓盤項目和個人客戶的激勵機--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------制。（三）操作流程的設計要體現方便客戶和提高服務質量要根據市場和客戶需求變化，研究和借鑒同業競爭策略，分析影響我行競爭能力的因素，定期、不定期地對現有業務流程進行檢查，對流程中與內控關系不大，但對效率影響較大的環節和重復勞動要及時加以改進，對系統性效率問題，要進行優化或再造。在具體操作上，前臺部門和客戶經理無論是從客戶需求的采集、分析，還是到具體業務的受理、申報、抵押登記、發放的每一個環節都要進行效率檢查，嚴格規定時限，明晰責任，千方百計縮短業務辦理時間，減少客戶往返辦理次數，提高客戶辦理業務的便利程度。前臺部門在審批前要加強與后臺的會商和溝通，準確把握營銷方向，甚至后臺部門可提前介入，提高營銷的成功率。（四）推廣個人住房貸款中心，為客戶提供多層次、全方位的服務個貸筆數多、金額小、面對千家萬戶，便捷、安全、高效辦理有關手續是首要工作，建議在市場資源和業務量相對集中的地區，積極實踐專業化經營模式，建立個人貸款中心，通過整合經營機構、再造業務流程，實現個人信貸業務流程標準化、管理規范化、經營規模化、業務批量化、程序自動化、風控集中化，為客戶提供一站式服務。個客中心可以采取代辦或將中介機構、保險公司、公證部門請進場的方式，為客戶提供貸款、辦理抵押登記、保險、公證等一條龍服務，客戶到中心不超過兩次就能辦妥所有的貸款手續，促進業務流程全面7/20提速，最大限度地消除“手續繁鎖、程序多、時間長”等現象。（五）量化考核，實施長效的激勵約束措施，保持個人客戶經理隊伍的活力要按照業務規模和發展要求合理、充分配備個人住房貸款業務各經營管理環節的人員，保證個人貸款業務經營管理人員的數量和質量。建立合理有效的激勵約束和考核機制，對各項個貸指標實施細化、量化，實行綜合考核，績效掛鉤，多勞多得，獎優罰劣，充分調動個貸從業人員的積極性、主動性和創造性，樹立高度責任感。從客觀實際出發，推行貸款責任制，將客戶經理的收入和等級晉升與個人業績聯系在一起，獎懲兌現，優勝劣汰，保持客戶經理隊伍的活力。（六）正確處理市場營銷與風險控制的關系當前重要的任務是加大市場營銷， 在具體辦理業務的過程中，要嚴格執行操作規程，執行客戶經理與借款人面談制度，有效甄別、規避風險，確保購房背景的真實性。要多方考察借款人的資信情況，把握還款支出與收入的適當比例，不能因營銷而放松對風險的防范， 確保業務的高質量發展。番禺職業技術學院考察報告番禺職業技術學院考察報告陜西高職高專教育考察團20xx日，陜西省高職高專教育學會組織部分高校校長及教務長，

年5月26對番禺職--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------業技術學院進行了考察和學習。在學會秘書長張廣良向番禺職院領導說明考察內容后，番禺職院黨委書記、院長焦兆平以及黨委副書記、副校長等人詳細介紹了學院建設和發展的情況，并與考察團一行 26人進行了座談，隨后考察團參觀了學院的實驗實訓基地。 現將考察情況報告如下：一、學院概況番禺職業技術學院（原名番禺理工學院）1993年籌建，1997年9月教育部正式批準備案，是全國首批、廣州市屬第一所公辦全日制普通高等職業院校。學院地處珠江三角洲腹地的廣州市番禺區，占地2180畝，校舍建筑面積16.37萬平方米，教學儀器設備總值3200余萬元，圖書館面積11000平方米，藏書近64萬冊，中外期刊1500多種，現有全日制在校生6300人。設有軟件學院、工商管理系、財經系、旅游管理系、應用外語系、建筑與藝術設計系、機械與電子系、基礎部等一院六系一部，并建有計算機中心、網絡中心、語言教學中心、電工培訓考證中心、模具加工中心以及電算化會計模擬室、外貿文秘實訓室、辦公自動化實訓室、玩具制作實訓室、珠寶實訓室、金工車間、青年旅館、青蘿陶吧等 45個校內實驗、實訓場所和94個校外實訓基地。設有會計電算化、金融管理與實務、工商行政管理、電子商務、物流管理、法律事務、酒店管理、旅游管理、文秘、人力資源管理、商務英語、商務日語、多媒體設計與制作、產品造型設計、商業美術設計、珠寶首飾工藝及鑒定、環境藝術設計、房地產經營與估價、建筑工程技術、建筑工程造價、計算機應用技術、軟件技術、計算機網絡技術、應用電子技術、玩具設計9/20與制造、模具設計與制造、數控技術、初等教育等 28個專業。玩具設計與制造專業和商業美術設計專業是國家級高職高專教學改革試點專業。畢業生就業率一直穩居全省高校前列： 20xx年就業率為99.14，名列高職高專第一位； 20xx年就業率為 99.73，位居全省所有本?？圃盒５谝晃?。 二、主要經驗1、辦學方向和培養目標非常明確。番禺職業技術學院牢固樹立了為地方經濟發展服務的思想，專業設置緊緊圍繞產業結構和社會發展的需求，面向生產、建設、服務、管理一線工作崗位，培養應用型高級人才。提出了以就業為導向，以服務為宗旨，走產學研結合發展道路的高等職業技術教育發展方向。在專業建設上，學院一是讓教師利用暑假走進企業考察調研，確定專業建設方向；二是把企業負責人請進學校，建立專業指導委員會，幫助學校建設專業，使專業設置和課程設置與企業緊貼，學生與企業完全融入，密不可分，學院建立的28個專業，除初等教育（小學）以外，其它27個專業都在招生。番禺地區珠寶產業和房地產業比較活躍，番禺職院眼睛盯在這兩個產業上，辦起了珠寶首飾工藝及鑒定、房地產經營與估價專業，學生很搶手，政府很高興，大把大把地向學院投入。2、重視學生職業技能和職業素質的培養。職業教育就是就業教育，番禺職院加強實踐性教學環節，注重學生動手能力的培養，實現與企業“零距離對接”。 根據本科院校學生理論知識強， 動手能力弱、易跳槽，大專學生不愛動腦愛動手，工作上手快、留得住企業歡迎的特點，著力加強了學生的職業技能培訓和職業道德教育。 學院在給學生宿舍接入網絡時，由網絡公司指導網絡專業學生施工。這樣，--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------培養了學生的動手能力，為學院節約了資金，企業發現并招聘了人才。在辦學規模上，他們認為，學校要持續發展，必須適度控制規模，提高教學質量，辦出學校特色。因此他們每年招生人數控制在2100人左右。20xx年學院在高出大專分數線195分錄取新生，報考該校第一志愿的19人中錄取1名。3、突出了以人為本，學生管理人性化。番禺職院的學生工作很有特色，他們一是培養學生的誠信意識，提高了學生的人格魅力。與珠寶打交道的人，必須有良好的思想素質和道德品質。學院通過課堂德育教育，開展“七彩年華”等豐富多彩的課外活動，教師敬業精神的影響和人文環境熏陶，使學生學會誠信做人，塌實做事，企業正是看重這種品質，將畢業學生用在重要崗位和關鍵崗位。同時學院加強與學生的溝通，他們定期在學生中問卷調查，傾聽學生的聲音，了解學生對學院的滿意度，使學生與學院產生共信、共鳴，學生走出去宣傳學院，介紹自己的親戚朋友到學院來上學。二是學校每年舉辦工商模擬市場，讓學生學做小老板，從申請辦理營業執照，到經營企業、推銷產品讓學生進入市場親身體驗。這個活動已經堅持辦了6年，每次活動準備2個月。廣東電視臺將此活動作為專題新聞做了報道。三是養成學生自主管理的習慣。學院每個系配備 23名輔導員，每個班配備1名學生班主任，由高年級學生管理半年后，再由本班學生擔任，依次形成了學生自己管理自己的良好習慣。4、辦學理念新，創新意識和經營意識特別濃。番禺職院把創新作為學院發展的動力和源泉，番禺地區玩具廠多，他們11/20申辦玩具專業，因為全國沒有一家玩具專業，上級不批，他們多次做工作，硬是辦成了，率先建立了全國第一個玩具設計制造專業，而且辦得很火，許多高校參觀學習，并把教學計劃拷貝回去。他們把玩具“玩”出了水平，為國家制定出了玩具設計師的標準。番禺地處僑鄉，學院利用全國政協副主席霍英東、澳門特首何厚鏵祖籍在番禺的關系，求得港澳同跑對學院建設的關注何有力的資助，捐資興建了霍英東學術中心、何厚華大樓、何善衡教學樓、何添實驗中心等一批教學、實訓用房和學生宿舍，極大的促進了學院的發展。5、文化氛圍濃厚，教職工敬業精神強。番禺職院管理上民主、科學，他們分權、授權、放權，淡化行政權力，強化學術權力，強調校長治校，教授治學。學校有一位留學日本的教授，自己動手設計了一個日式建筑風格的陶吧，學校采納了他的方案，使青蘿陶吧座落在了寸土寸金的校園，構成了學院一道亮麗的風景線。焦院長向我們介紹，學院的學術氛圍很濃，教職工很敬業，每逢周六、周日休息，相當數量的教師來學院加班，而且從來不計報酬。有許多學校來番禺職業技術學院挖人，老師們硬是不走，他們熱愛番禺職院這塊熱土，愿意把教書育人當作一生的事業來追求。三、感受體會番禺職業技術學院的經驗，給了我們很大的啟示。其一，必須立足地方經濟，不斷更新辦學理念，創新辦學機制。番禺職院領導班子觀念新，爭先意識強，管理民主、科學、人--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------性化，番禺人做事認真，工作節奏快，琢磨事無暇琢磨人，是我們值得借鑒的。其二，要有爭創一流的意識。番禺職院5月份接受了教育部的評估，他們以評促建、以評促改、以評促管、評建結合，高標準地建設學院，學院快速地發展。如果我們慢半步，就會落后，甚至被淘汰。其三，要全力提高學生的綜合素質，著力教育產品“增值”，使其價值最大化。高等教育的基本產出是教育產品，教育的對象是學生，如何使學生在校三年“增值”，怎樣使學生既學到知識，又學會做人，如何把教書和育人有機地統一，培養出高技能、高素質的應用性人才，是我們永久研究的課題?？傊?，只要我們以謙遜的態度學習，以超前的思維，以扎實的作風，踏踏實實做事，我們陜西的高等職業教育一定會有新的更大地發展。抵押人：＿＿＿＿＿＿企業性質：＿＿＿＿＿＿立協議人：抵押權人：中國人民建設銀行＿＿＿＿＿＿＿行為了明確抵押人與抵押權人各自責任、權益和義務，恪守信用，根據《中華人民共和國合同法》等有關法律、法規和《中華人人建設銀行貸款抵押管理規定（試行）》，特簽定本《抵押協議》，以茲共同遵守。13/20一、抵押人自愿以“抵押物清單”（附后）所列之財產設定抵押權，擔保借款人＿＿＿＿與中國人民建設銀行＿＿＿＿行于＿＿年＿＿月＿＿日簽訂之借款合同， 按期履行債務償還借款。該貸款種類為＿＿＿＿，金額＿＿＿＿萬元，用于＿＿＿＿。貸款期限為＿＿年＿＿月至＿＿年＿＿月。借款合同編號為＿＿＿＿。二、當借款人不能依合同約定按期償還借款時，抵押權人有權依照我國法律規定以抵押物折價或者以變賣抵押物的價款優先得到償還。三、抵押人對“抵押物清單”中所列財產依照國家法律規定擁有＿＿＿＿（所有權或經營管理權）。并在抵押期內將所有抵押財產的產權證書交由抵押權人占管。四、＿＿＿＿抵押在此之前已設有抵押。抵押額為：＿＿＿＿萬元；抵押期限為：＿＿＿＿。五、經雙方協商此項抵押的抵押額為＿＿＿＿萬元， 抵押率為＿＿＿＿％，抵押期限為＿＿＿＿年。隨＿＿＿＿號借款合同變更、解除或終止。抵押人在已設定抵押物的抵押價值額內不得重復抵押。在抵押價值額外再行設定抵押權的，應在再行設定抵押數之前書面通知抵押權人。--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------六、根據協商，雙方占管抵押物采取下列方式：１．下列抵押物由抵押人占管、使用：────────────┬───────────┬───────────抵押物名稱 │ 型 號 │ 數量────────────┼───────────┼───────────│ ││ ││ │────────────┴───────────┴───────────２．下列抵押物及有關文件由抵押權人占管：15/20────────────┬─────┬─────┬─────┬─────抵押物名稱 │ 型號 │ 面值 │ 單位│ 數量────────────┼─────┼─────┼─────┼─────││││││││││││────────────┴─────┴─────┴─────┴─────產權證書：＿＿＿＿＿＿＿＿，共＿＿＿＿＿＿件；保險單：＿＿＿＿＿＿＿＿，共＿＿＿＿＿＿張。保險金額：＿＿＿＿＿＿萬元；證明文件：＿＿＿＿＿＿＿＿，共＿＿＿＿＿＿份。３．下列抵押物就地封存，不得使用：--------------------------------------------------------------- 范文最新推薦------------------------------------------------------────────────┬───────────┬───────────抵押物名稱 │ 型 號 │ 數量────────────┼───────────┼───────────│ ││ ││ │────────────┴───────────┴───────────七、抵押人對自己占管的抵押物，在抵押期間負責維修、保養、保證抵押物的好，并隨時接受抵押權人的檢查