紛二審民事判決書【案由】民事 合同、無因管理、不當得利糾紛合同糾糾紛【審理法院】北京市第一中級人民法院【審理法院】北京市第一中級人民法院【審結日期】2022.04.22【案件字號】(2022)京01民終2401號【審理程序】二審【審理法官】金莙劉婷徐冰【審理法官】金莙劉婷徐冰【文書類型】判決書【當事人】龍毅剛;北京百思特世紀物業管理有限公司【當事人】龍毅剛北京百思特世紀物業管理有限公司【當事人-個人】龍毅剛【當事人-公司】北京百思特世紀物業管理有限公司【法院級別】中級人民法院【終審結果】二審維持原判【原告】龍毅剛【被告】北京百思特世紀物業管理有限公司1/13

服務合同糾紛物業服務合同【本院觀點】合同是確立雙方當事人權利義務關系的依據，依法成立的合同具有法律效力。【權責關鍵詞】代理違約金賠禮道歉新證據質證訴訟請求反訴維持原判發回重審執行【指導案例標記】0【指導案例排序】0【本院查明】經查，物業移交、接收單系物業公司撤場時與產權方(第一保障處)、住戶委員25備、地下排污設施設備、電梯技術資料、高壓脈沖防盜電子圍欄、樓頂排煙通風設備、門部分此前由其他案外公司負責，直接與產權方結算，后案外公司撤走后，其公司負責了修剪、割草、清理綠化垃圾等，產權方沒有再另行支付費用，其公司定期對車庫進行地面清洗，燈管消防設備巡視。物業公司對此提交了西ft201742558ft組織協調組、受托方物業公司)、《電梯日常維護保養合同》、收款回單、檢查結果通知、綠化管理的說明及照片、中控設備檢查記錄表、水電人員上崗證、特種設備使用標志、巡視表、檢查表等，以證明其主張，龍毅剛對上述證據的真實性均不認可。經查，《明確毛紡路58業管理有關問題的通知》，“減少分項服務承包合同，減少企業數量，提高管理效率”，經58201732/13項內容。20171.26/建筑平方米/2016312019228元/建筑平方米/月的標準交納，應當予以退還或抵扣多交納的部分6208.01元。物業公司對此不予認可，主張龍毅剛不適用上述標準，且上述標準已經廢止。龍毅剛主張，其曾額外交納公共能源費540.32元，應當予以返還或抵扣，其提交了表格復印件及支付憑證、《關毛紡路58號小區欠繳公共區域能源費的公告》《關于繳納毛紡路58號小區公共區域201911月、12月電費的公告》，物業公司對于兩份公告的真實性不持異議，對于公共能源費的納不予認可。 龍毅剛主張，物業公司應當賠償其名譽損害和精神損失費100元，并書面賠禮道歉；物業公司對此不予認可。物業公司主張未交納物業費的利息，稱其公司跟業主簽訂的合同有違約金，但是違約金標準過高，故而以未交納的物業費為基數按貸款利率4.35%主張一年的利息作為違約金。龍毅剛對此不予認可。【本院認為】本院認為，合同是確立雙方當事人權利義務關系的依據，依法成立的合同具有法律效力。本案中，物業公司與龍毅剛簽訂的《物業服務合同》系雙方真實意思表示，且內容不違反有關法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。雙方均應嚴格按照約定、全面履行各自的義務。物業公司依約為清河毛紡路58號院提供了物業管理服務，龍毅剛作為業主接了物業公司的服務，現龍毅剛未依約履行繳費義務，一審法院據此判決龍毅剛支付物業管理費，具備事實及法律依據，本院予以維持。關于龍毅剛上訴主張的物業公司擅自縮減服務范圍、內容、降低標準、不全面完整履約等問題，因物業公司提舉的證據，能夠形成完整的證據鏈佐證其提供物業服務的范圍、依據，故龍毅剛關于物業公司未按照《物業服務合同》約定內容提供物業服務的上訴主張缺乏依據，本院不予采信。龍毅剛要求扣減物業費用的上訴請求，不能成立，本院不予支持。 綜上，龍毅剛的上訴請求及理由無事實及法律依據，本院不予支持。一審法院判決認定事實清楚、適用法律及處理結果正確，應予維持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第一項規定，判決如下：3/13【裁判結果】駁回上訴，維持原判。本判決為終審判決。

二審案件受理費50元，由龍毅剛負擔(已交納)。【更新時間】2022-09-2303:51:05【一審法院查明】一審法院認定事實：龍毅剛為北京市海淀區毛紡路58號小區2號樓x單xxx室房屋的所有權人，該房屋建筑面積為242.88平方米。2016年3月，中國人民解放軍總參謀部第二綜合局營房辦公室(甲方)與物業公司(乙方)簽訂《毛紡路58號經適房物業服務委托合同》(以下簡稱《前期物業合同》)，委托期限自2016年3月1日至2017年2月28日止，約定物業服務管理費標準為1.26元/建筑平方米/月，注明：此費用不包含小區能源、電梯維保、電梯年檢、綠化費用，按招標約定以上4項費用由甲方直接支付，乙方按照上述標準(1.26元/建筑平方米/月)直接向業主收取物業等費用。 2016年3月28日，龍毅剛(甲方)與物業公司(乙方)簽訂《北京市清河毛紡路58號住宅小區物業管理服務協議》(以下簡稱《物業服務合同》)及《居住指南》，《物業服務合同》第三章服務內容與質量標準第三條，在物業管理區域內，乙方提供的物業管理服務包括以下內容：一、物業共用部位、共用設施設備的運行、維護、養護和管理：1.由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位、公用設施設備；2.由物業管理區域內全體或部分業主共用的共用部位、公用設施設備；二、物業共用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運；三、公共綠地的養護和管理，園區內共用綠地、園藝小品等的養護和管理；四、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；五、消防管理服務；六、裝飾裝修管理服務；七、檔案資料。第四章服務費用第七條物業服務費用：一、物業服務費：費用構成：綜合管理費、物業共用部位公用設施設備日常維護費、公共區域清潔衛生費、公共區域秩序維護費，其中包含共用部位、公用設施設備及公用設施設備及公眾責任保險、變頻水泵維護費、安全防范設施設備日常運行維護費、消防設施設備日常運1.26/月/54/13用的其他公共及共有設施。 龍毅剛主張，其不交納物業費的原因為：1.2017年7月5日，其家中北側臥室天花板和墻面因暗埋于墻體內的空調冷凝水主管道堵塞，導致空調冷凝水滯滿無法及時排放，從四樓的鄰居家向下浸泡直至其家中導致墻體天花板受損，物業公司表示與其無關，后2020年7月才對天花板和墻面進行修復，但直至今日也沒有對地板進行修修復。2.物業費的標準應當執行經濟適用房的標準即0.55元/建筑平方米/月，物業公司僅超過該標準收取物業費，且物業服務不全面、擅自縮減服務范圍、內容、降低標準，等于變相提高了物業服務收費，物業公司不全面完整履約，正因如此，導致物業公司實際在2021年2月28日被清退出本小區。綜上，其不交納物業費系其行使不安抗辯權利，龍毅剛針對主張提交了物業移交、接收單，物業服務標準計票結果、照片、維修管道收據，對此，物業公司僅認可物業移交、接收單的真實性，但對于證明目的不認可，主張當時已經交接完畢，其公司撤場。物業公司對于龍毅剛的主張均不予認可，主張其公司執行的就是《物業服務合同》約定的物業費標準，同時，其公司對于龍毅剛主張的天花板和墻面已經進行了修復，盡到了物業維修保養義務。【一審法院認為】一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。龍毅剛與物業公司簽訂有《物業服務合同》，該合同真實效，各方應當按照該《物業服務合同》的約定，履行權利義務。《物業服務合同》已經約了物業費標準，故龍毅剛主張按照0.55元/建筑平米/月繳納物業費，于法無據該院不予采信，該院確認涉訴小區的物業費標準為1.26元/建筑平米/月。 龍毅剛主張物業公司物業服務不到位、擅自縮減服務范圍、內容、降低標準、不全面完整履約等，導致其行使安抗辯權；物業公司則主張其提供物業服務的范圍系延續前期物業服務合同，對此該院認為，物業公司提舉的證據，能夠形成完整的證據鏈佐證其提供物業服務的范圍、依據，該對物業公司的主張予以采信。物業服務是一種綜合性、專業性、全天候、全方面、不間斷服務，對于物業服務質量應從物業服務的長期情況及整體水平以及小區狀態進行評價，僅以某一個時間點的某一瑕疵，否定物業服務的長期狀況和整體水平是不客觀的。龍毅剛提5/13的證據可以證實物業公司提供的服務存在一定瑕疵，但不足以證明物業公司提供的物業服務存在長期嚴重違約之情形，尚未達到減免物業費的程度，故龍毅剛以物業公司物業服務不到位、擅自縮減服務范圍、內容、降低標準、不全面完整履約等進而不同意交納物業費的主張該院不予支持。現物業公司主張物業費的理由正當，該院予以支持。龍毅剛系對物業服務質量提出異議，并非無故拖欠物業費，故物業公司主張利息的訴訟請求，該院不予支持。依據上文論述，龍毅剛主張物業公司返還或抵扣其此前交納的物業費，沒有事實及法律依據該院不予支持；其主張賠禮道歉精神損失名譽損害等，與本案不是同一法律關系，該項訴訟請求與本訴之間并無吞并或抵消本訴的情形，可另行解決；龍毅剛主張的公共能源費，亦與本訴之間無關，可另行解決。綜上所述，依據《中華人民共和國民法典》第四百六十五條、第五百七十九條、《最高人民法院關于適用時間效力的若干規定》第一條第三款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二百三十三條之規定，7344判；一、二審訴訟費用由物業公司負擔。事實和理由：物業公司擅自違反服務合同，降低服務標準，我系行使不安抗辯權，拒絕交納物業費，物業公司應退還我多繳納的物業費3541.28龍毅剛與北京百思特世紀物業管理有限公司物業服務合同糾紛二審民事判決書6/13北京市第一中級人民法院民事判決書(2022)京01民終2401號當事人 上訴人(原審被告、反訴原告)：龍毅剛。101301法定代表人：郭志偉，總經理。委托訴訟代理人：常好靜。審理經過 上訴人龍毅剛因與被上訴人北京百思特世紀物業管理有限公司(以下稱物業公司)物業服務合同糾紛一案，不服北京市海淀區人民法院(2021)京0108民初573982022214對本案進行了審理，本案現已審理終結。二審上訴人訴稱 龍毅剛上訴請求：撤銷一審判決第一、三項，將本案發回重審依法改判；一、二審訴訟費用由物業公司負擔。事實和理由：物業公司擅自違反服務合同，降低服務標準，我系行使不安抗辯權，拒絕交納物業費，物業公司應退還我多繳納的物業費3541.28元；我要求物業公司賠償我名譽損害和精神損失費等系因物業公司不當履約，與本案存在因果關系；公共能源費應包含于《物業服務合同》。二審被上訴人辯稱 物業公司辯稱，同意一審法院判決，不同意龍毅剛的上訴請和理由。原告訴稱 物業公司向一審法院提出訴訟請求：1.龍毅剛向我公司支付2019年3120212287344319；2.本案訴訟費由龍7/13毅剛承擔。龍毅剛向一審法院提出反訴請求：120163120192286208.01540.322019312021228應返還我超標交納的物業費3542.32元)；2.被反訴人賠償我名譽損害和精神損失費100元，并書面賠禮道歉；3.本案訴訟費由被反訴人承擔。一審法院查明 一審法院認定事實：龍毅剛為北京市海淀區毛紡路58號小區2樓x單元xxx室房屋的所有權人，該房屋建筑面積為242.88平方米。2016年3月，中國人民解放軍總參謀部第二綜合局營房辦公室(甲方)與物業公司(乙方)簽訂《毛紡路58號經適房物業服務委托合同》(以下簡稱《前期物業合同》)，委20163120172281.26建筑平方米/月，注明：此費用不包含小區能源、電梯維保、電梯年檢、綠化費用，按招4(1.26/建筑平方米/月)直接向業主收取物業等費用。2016328號住宅小區物業管理服務協議》(以下簡稱《物業服務合同》)及《居住指南》，《物業服務合同》第三章服務內容與質量標準第三條，在物業管理區域內，乙方提供的物業管理服務包括以下內容：一、物業共用部位、共用設施設備的運行、維護、養護和管理：由單幢建筑物的全體業主共有的共用部位、公用設施設備；2.由物業管理區域內全體或部分業主共用的共用部位、公用設施設備；二、物業共用部位和相關場地的清潔衛生、垃圾的收集、清運；三、公共綠地的養護和管理，園區內共用綠地、園藝小品等的養護和管理；四、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；五、消防管理服務；六、裝飾裝修管理服務；七、檔案資料。第四章服務費用第七條物業服務費用：一、物業服務8/13費：費用構成：綜合管理費、物業共用部位公用設施設備日常維護費、公共區域清潔衛生費、公共區域秩序維護費，其中包含共用部位、公用設施設備及公用設施設備及公眾責任保險、變頻水泵維護費、安全防范設施設備日常運行維護費、消防設施設備日常運1.26/月/5統、給排水系統天然氣輸送系統、電梯、公共通訊、電視接收系統、安全防范系統以及為園區配套使用的其他公共及共有設施。龍毅剛主張，其不交納物業費的原因為：1.201775花板和墻面因暗埋于墻體內的空調冷凝水主管道堵塞，導致空調冷凝水滯滿無法及時排放，從四樓的鄰居家向下浸泡直至其家中導致墻體天花板受損，物業公司表示與其無20207復。2.物業費的標準應當執行經濟適用房的標準即0.55/建筑平方米/僅超過該標準收取物業費，且物業服務不全面、擅自縮減服務范圍、內容、降低標準，等于變相提高了物業服務收費，物業公司不全面完整履約，正因如此，導致物業公司實2021228管道收據，對此，物業公司僅認可物業移交、接收單的真實性，但對于證明目的不認張的天花板和墻面已經進行了修復，盡到了物業維修保養義務。本院查明經查，物業移交、接收單系物業公司撤場時與產權方(第一保障處)、住戶委員會及接收方(清河綠源物業公司)共同制作，共25項，包含道路、墻面、地下車庫排煙通風設備、地下排污設施設備、電梯技術資料、高壓脈沖防盜電子圍欄、樓頂排煙9/13通風設備、門窗、門禁系統、消火栓、滅火器、電梯、電梯機房空調、電梯年檢報告、高壓供水、視頻監控系統、抬桿系統、消防設備設施、業主檔案、水泵房、配電室等內容，物業公司在部分移交接收單中書寫原建設單位未與其辦理交接，現狀與此次查驗結果相同。實不包括小區能源、電梯維保、電梯年檢、綠化、車庫管理，但其公司也實際提供了服務。對于電梯是產權方委托其公司外聘了專門公司維保，費用單獨結算；公共區域的能源也是產權方給錢，其去交費，綠化部分此前由其他案外公司負責，直接與產權方結算，后案外公司撤走后，其公司負責了修剪、割草、清理綠化垃圾等，產權方沒有再另行支付費用，其公司定期對車庫進行地面清洗，燈管消防設備巡視。物業公司對此提交了西ft201742558關事項事》《電梯委托管理協議》(委托方西ft區域組織協調組、受托方物業公司)、《電梯日常維護保養合同》、收款回單、檢查結果通知、綠化管理的說明及照片、中控設備檢查記錄表、水電人員上崗證、特種設備使用標志、巡視表、檢查表等，以證明其主張，龍毅剛對上述證據的真實性均不認可。經查，《明確毛紡路585820172016度物業服務合同內容基礎上，增加電梯維保(含年檢)、公共區域能源、車庫管理等3項內容。2017年度物業服務合同金額待小區物業價格評估后確定并簽訂合同，物業服務費由貴公司逐戶收取。1.26/建筑平方米/20163120192280.55/建10/13筑平方米/月的標準交納，應當予以退還或抵扣多交納的部分6208.01元。物業公司對此不予認可，主張龍毅剛不適用上述標準，且上述標準已經廢止。龍毅剛主張，其曾額外交納公共能源費540.32元，應當予以返還或抵扣，其提交了表格復印件及支付憑證、《關于毛紡路58號小區欠繳公共區域能源費的公告》《關5820191112公告的真實性不持異議，對于公共能源費的繳納不予認可。龍毅剛主張，物業公司應當賠償其名譽損害和精神損失費100歉；物業公司對此不予認可。物業公司主張未交納物業費的利息，稱其公司跟業主簽訂的合同有違約金，但是違約金標準過高，故而以未交納的物業費為基數按貸款利率4.35約金。龍毅剛對此不予認可。一審法院認為 一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。龍毅剛與物業公司簽訂有《物業服務合同》，該合同真實有效，各方應當按照該《物業服務合同》的約定，履行權利義務。《物業服務合同》已經約定了物業費標準，故龍毅剛主張按照0.55元/建筑平米/月繳納物業費，法無據該院不予采信，該院確認涉訴小區的物業費標準為1.26元/建筑平米/月。龍毅剛主張物業公司的物業服務不到位、擅自縮減服務范圍、內容、降低標準、不全面完整履約等，導致其行使不安抗辯權；物業公司則主張其提供物業服務的范圍系延續前期物業服務合同，對此該院認為，物業公司提舉的證據，能夠形成完整的證據鏈佐證其提供物業服務的范圍、依據，該院對物業公司的主張予以采信。物業服務是一種綜合性、專業性、全天候、全方面、不間斷的服務，對于物業服務質量應從物業服務的長期情況及整體水平以及小區狀態進行評價，僅僅以某一個時間點的某一瑕疵，否定物業服務的長期狀況和整體水平是不客觀的。龍毅剛提供的證據可以證實物業公司提供的11/13尚未達到減免物業費的程度，故龍毅剛以物業公司物業服務不到位、擅自縮減服務范現物業公司主張物業費的理由正當，該院予以支持。龍毅剛系對物業服務質量提出異議，并非無故拖欠物業費，故物業公司主張利息的訴訟請求，該院不予支持。依據上文論述，龍毅剛主張物業公司返還或抵扣其此前交納的物業費，沒有事實及法律依據該院不予支持；其主張賠禮道歉精神損失名譽損害等，與本案不是同一法律關系，該項訴訟請求與本訴之間并無吞并或抵消本訴的情形，可另行解決；龍毅剛主張的公共能源費，亦與本訴之間無關，可另行解決。綜上所述，依據《中華人民共和國民法典