住宅小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案XX小區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案一、前言主要介紹營(yíng)銷(xiāo)策劃理念、整體思路、目標(biāo)等，略。二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目地理位置XX小區(qū)地處X市西南角，北臨X市主干道XX西路，東臨城市次干道XX路；西邊緊靠擬修建的二環(huán)路干道，南依XX鎮(zhèn)XX村，小區(qū)地理位置較好。2.項(xiàng)目簡(jiǎn)介XX小區(qū)是由XX集團(tuán)一XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的大型生態(tài)人文居住社區(qū)。以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，主要面向中高檔消費(fèi)群體。該項(xiàng)目占地XX畝，總建筑面積XX萬(wàn)平方米，容積率為XX%建筑密度XX%綠化率達(dá)XX%總戶(hù)數(shù)為XX戶(hù)。三、本省房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r省會(huì)城市一XX市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。（略）本案所在一XX市的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。（略）四、本案周邊消費(fèi)群、地產(chǎn)情況分析本案周邊消費(fèi)群調(diào)查分析。（略）xx市房地產(chǎn)價(jià)格水平說(shuō)明。（略）住宅類(lèi)物業(yè)近期市場(chǎng)特點(diǎn)。（略）區(qū)域市場(chǎng)（xx市城西區(qū)）主要樓盤(pán)概況。（從發(fā)展商、地位位置、占地面積、總建筑面積、綠化率、規(guī)模、物業(yè)收費(fèi)等方面進(jìn)行對(duì)比分析，略）五、 本案SWO分析（略）六、 本案市場(chǎng)定位及項(xiàng)目定位（一） 市場(chǎng)總定位（二） 項(xiàng)目定位1．形象定位2．戶(hù)型定位一室一廳（xx余平方米）占5%左右。二室二廳（xx余平方米）占50%左右。三室二廳（xx余平方米）占35%左右。三室三廳（xx余平方米）占10%左右。（三） 客戶(hù)群定位：從地域分布、職業(yè)特征、消費(fèi)形態(tài)等方面進(jìn)行目標(biāo)客戶(hù)定位。七、 價(jià)格及價(jià)格策略經(jīng)過(guò)我部門(mén)周密調(diào)研，并結(jié)合x(chóng)x城西周邊主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格，我們認(rèn)為，本案的全程控制均價(jià)為xx元/平方米。具體的定價(jià)參考因素有以下四個(gè)方面。（一）制定價(jià)格策略時(shí)，須考慮市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)的變化，迎合消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理因素。（二）根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、工程進(jìn)度及整體價(jià)格策略需要，在確保銷(xiāo)售率實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行考慮。（三）項(xiàng)目前期如何在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中確立自己的品牌優(yōu)勢(shì)，鞏固及塑造開(kāi)發(fā)商自己的品牌形象，為日后的銷(xiāo)售及發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，并且明確遠(yuǎn)期的目標(biāo)。（四）單位定價(jià)原則1．增大景觀、中庭花園與其他單位的價(jià)差。2．定價(jià)時(shí)注重采光、日照對(duì)單位的影響。3．注重公共配套對(duì)住宅的影響。4．注重兩棟樓宇之間交匯處和距離、采光、通風(fēng)、隱私的影響。5．復(fù)式單位與標(biāo)準(zhǔn)層單位的價(jià)差。以上是作為定價(jià)時(shí)的一個(gè)參考因素，最終還須在定價(jià)時(shí)做一個(gè)適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，務(wù)求整體價(jià)格合理。八、銷(xiāo)售策略（一）銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇，銷(xiāo)售分期建議。（略）（二）推盤(pán)方式為了降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)最大化，建議制訂如下的推盤(pán)計(jì)劃。1．保留部分景觀、區(qū)位等因素好的單元，后期可根據(jù)市場(chǎng)情況和銷(xiāo)售進(jìn)度追加部分套型。2．做到“步步為營(yíng)、穩(wěn)扎穩(wěn)打”，依次實(shí)現(xiàn)減小尾盤(pán)壓力、不斷支撐售價(jià)的目的。（三）銷(xiāo)售方式目前，各地樓盤(pán)所運(yùn)用的銷(xiāo)售方式包括按號(hào)排隊(duì)購(gòu)房、以排隊(duì)形式優(yōu)先購(gòu)房、以抽簽形式購(gòu)房、普通的展銷(xiāo)會(huì)、戶(hù)外及各種媒介廣告宣傳、先到先購(gòu)房等。針對(duì)本項(xiàng)目的特殊條件，采用排隊(duì)或者展銷(xiāo)會(huì)形式的銷(xiāo)售手法，并不適合本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群，因?yàn)椋?．目標(biāo)消費(fèi)群購(gòu)房比較冷靜，應(yīng)避免采用針對(duì)買(mǎi)家的疲勞戰(zhàn)術(shù)；2．普通的展銷(xiāo)會(huì)不能快速聚集人氣，產(chǎn)生羊群效應(yīng)。因此，通過(guò)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)、戶(hù)外及各種媒介廣告宣傳、先到先購(gòu)房的方式較為適宜。（四）付款方式1．銀行按揭：按揭年限由購(gòu)房者自主選擇，按揭金額不超過(guò)所購(gòu)樓款的70%。2．一次性付款：采取購(gòu)房者一次性付清房款的付款方式時(shí)，要求購(gòu)房者在交納定金后30天內(nèi)付清全款。3．分期付款。在銷(xiāo)售時(shí)，幾種付款方式可靈活運(yùn)用，結(jié)合購(gòu)房者的具體情況，建議其使用恰當(dāng)?shù)母犊罘绞剑员阊杆俅俪山灰住Ｔ阡N(xiāo)售過(guò)程中，可考慮給予購(gòu)房者一定的價(jià)格折扣，盡可能鼓勵(lì)或引導(dǎo)客戶(hù)采取一次性的付款方式（五）優(yōu)惠政策（價(jià)格折扣）結(jié)合本案前期的銷(xiāo)售優(yōu)惠政策以及周邊別墅類(lèi)主要競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的具體情況，建議采取以下優(yōu)惠措施：1．一次性付款96折；2．銀行按揭98折；3．其他付款方式無(wú)折扣；4.在市場(chǎng)認(rèn)知階段或特殊活動(dòng)期間，實(shí)行“折上折（96X98,98X98）”的優(yōu)惠政策，也可采取“贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)、免入伙費(fèi)用、贈(zèng)家電”等促銷(xiāo)優(yōu)惠政策。（六）銷(xiāo)售計(jì)劃計(jì)劃本案銷(xiāo)售周期為12個(gè)月,根據(jù)銷(xiāo)售各階段的劃分,具體的銷(xiāo)售計(jì)劃如下：認(rèn)購(gòu)期（200X年X月?X月），擬售出10%；開(kāi)盤(pán)期及強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)期（200X年X月?X月），擬售出20%;持續(xù)期及銷(xiāo)售調(diào)整期（200X年X月?200X年X月），擬售出30%；第二輪強(qiáng)勢(shì)熱銷(xiāo)期（200X年X月?X月），擬售出30%持續(xù)期和收尾期（200X年X月?X月），售出剩余部分。注：上述銷(xiāo)售比例中不含企業(yè)已售出套型單位。（七）銷(xiāo)售策略1.傳統(tǒng)靜態(tài)銷(xiāo)售與動(dòng)態(tài)銷(xiāo)售相結(jié)合。SP促銷(xiāo)與DS直銷(xiāo)相結(jié)合?；顒?dòng)引爆樓市。展會(huì)及公關(guān)活動(dòng)。九、廣告及推廣策略（一） 本案廣告宣傳推廣整體思路1.充分結(jié)合本地媒體特點(diǎn)，以節(jié)約銷(xiāo)售成本為原則，使其發(fā)揮最大的效果，并在推廣過(guò)程中，始終貫穿廣告宣傳主題，圍繞廣告主力訴求點(diǎn)及銷(xiāo)售主力賣(mài)點(diǎn)，進(jìn)行推廣宣傳。2.在媒體的運(yùn)用中，充分考慮各種媒體的特點(diǎn)，達(dá)到宣傳的立體效應(yīng)，做到媒體運(yùn)用的整合，并注重宣傳風(fēng)格的統(tǒng)一，外圍包裝風(fēng)格的格調(diào)一致，達(dá)到樓盤(pán)對(duì)外形象的統(tǒng)一。（二） 本案廣告費(fèi)用預(yù)算根據(jù)本案的價(jià)格定位，全程控制均價(jià)xxxx元/平方米，總建筑面積為XX萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售總金額為XX億元人民幣；根據(jù)房地產(chǎn)銷(xiāo)售推廣的費(fèi)用核算標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合XX市的具體情況，銷(xiāo)售推廣費(fèi)用應(yīng)為總銷(xiāo)售金額的XX%,共計(jì)XXX萬(wàn)元人民幣（其中銷(xiāo)售費(fèi)用占總銷(xiāo)售金額的XX%，推廣費(fèi)用占總銷(xiāo)售金額的XX%）。（三） 廣告推廣策略本案的廣告推廣，擬采用公共傳播媒體、戶(hù)外媒體、印刷媒體、公關(guān)活動(dòng)相結(jié)合的策略，具體情況如表8-2所示。表8-2本案廣告推廣策略說(shuō)明表媒體類(lèi)型具體選擇廣告說(shuō)明

公共傳播媒體報(bào)紙電視廣播（電臺(tái)）戶(hù)外媒體戶(hù)外看板車(chē)體燈箱售樓處印刷媒體售樓海報(bào)宣傳單張精美折頁(yè)DM刊PR舌動(dòng)策劃（四）廣告投放計(jì)劃及各階段廣告費(fèi)用安排。（略）十、樓盤(pán)包裝及項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升建議項(xiàng)目硬件配套提升為彰顯本項(xiàng)目的獨(dú)特性，建議在項(xiàng)目硬件配套方面多花些心思，力求做到“人無(wú)我有、人有我精”，打造優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)的品牌，充分利用現(xiàn)有條件因地制宜，挖掘潛力，開(kāi)發(fā)出項(xiàng)目獨(dú)特的相關(guān)配套，女口規(guī)劃小區(qū)花園、室內(nèi)花園、270度寬角中空落地窗等。項(xiàng)目軟件包裝的提升房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化、廣告戰(zhàn)等現(xiàn)象為項(xiàng)目推廣帶來(lái)了極大的難度。本小區(qū)住宅本身沒(méi)有主題，因此要為其增添形象包裝，即為項(xiàng)目增加符合市場(chǎng)需要的附加值。為與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拉開(kāi)距離，并且得到目標(biāo)市場(chǎng)的認(rèn)可，必須提煉出一個(gè)全新的主題。只有揚(yáng)長(zhǎng)避短、先入為主，才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，才能在市場(chǎng)中立足。因此，可以將“浪漫生活，精彩無(wú)限”作為形象主題定位。物業(yè)管理邀請(qǐng)知名的物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)管理顧問(wèn)，采用封閉式的物業(yè)管理，24小時(shí)保安巡邏，智能化閉路電視監(jiān)控，提供一站式物業(yè)管理服務(wù)。十一、總結(jié)（略）物業(yè)安保培訓(xùn)方案為規(guī)范保安工作，使保安工作系統(tǒng)化/規(guī)范化，最終使保安具備滿足工作需要的知識(shí)和技能，特制定本教學(xué)教材大綱。一、課程設(shè)置及內(nèi)容全部課程分為專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)和技能訓(xùn)練兩大科目。其中專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí) 衛(wèi)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二?培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的1）保安人員培訓(xùn)應(yīng)以保安理論知識(shí)、消防知識(shí)、法律常識(shí)教學(xué)為主，在教學(xué)過(guò)程中，應(yīng)要求學(xué)員全面熟知保安理論知識(shí)及消防專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在工作中的操作與運(yùn)用，并基本掌握現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)及處理知識(shí)2）職業(yè)道德課程的教學(xué)應(yīng)根據(jù)不同的崗位元而予以不同的內(nèi)容，使保安在各自不同的工作崗位上都能養(yǎng)成具有本職業(yè)特點(diǎn)的良好職業(yè)道德和行為規(guī)范）法律常識(shí)教學(xué)是理論課的主要內(nèi)容之一，要求所有保安都應(yīng)熟知國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，成為懂法、知法、守法的公民，運(yùn)用法律這一有力武器與違法犯罪分子作斗爭(zhēng)。工作入口門(mén)衛(wèi)守護(hù)，定點(diǎn)守衛(wèi)及區(qū)域巡邏為主要內(nèi)容，在日常管理和發(fā)生突發(fā)事件時(shí)能夠運(yùn)用所學(xué)的技能保護(hù)公司財(cái)產(chǎn)以及自身安全。2、培