房地產土地考察報告第一部分考察目的1、搶占京津地區優勢土地資源，為公司增加資產儲備。2、通過磚窯廠用地開發運營為公司帶來新的利潤點。第二部分磚窯廠用地情況考察一、考察結果1、經過與土地局專家的咨詢了解，目前選定的城關鎮、大孟莊鎮、東馬圈鎮的三個磚窯廠地塊都是村集體用地性質，與村里直接合作拿地或租賃開發風險比較大（村里復雜的債務、社會關系），所以建議由鎮政府出面向村里征地，定向摘牌。雖然土地價格高一些，長期來看對我司有益。2、三個磚窯廠地塊土地較平整，拆遷量小，基礎開發條件較好，但四至都不臨主干道路。其中城關鎮地塊交通條件最好，大孟莊鎮地塊人口基礎條件最好，東馬圈交通、位置稍差一些，但臨近廊坊市區。二、武清房地產考察（一）武清區概況武清區位于北京市區南部71公里，天津市區西北25公里，區域內有三條高速公路（京滬+京津唐+京津）、一條城際高鐵（京津城際高鐵）貫穿全境，連接北京、天津兩地，是帶動京津兩地經濟化融合的中樞地帶。近幾年受兩地經濟的影響，發展速度較快，城市未來前景廣闊。（二）武清房地產市場狀況受京津兩地經濟融合的影響，武清房價近幾年增長較快。尤其京津城際高鐵的開通，為武清帶來了大量北京居住外溢人口，從北京至武清僅需30分鐘，住在武清工作在北京，逐漸成為趨勢，尤其還有大量看好北京城市向南發展的投資性購房需求到來，進一步帶動武清房價的增長。隨著房價增長，武清房地產市場逐漸形成三板塊格局：武清北部區域、武清城區、黃莊-下朱莊區域。武清北部區域，離北京較近，客戶主要為北京投資客，區域內還屬于城鄉結合地帶，道路兩側多是綠化及農田，樓盤項目零星分布較少，高層均價已經突破2萬元/m^武清城區，位于武清城中，配套完善，除投資客戶，部分客戶為當地的剛需及改善，當前城內已無產品，2016年限購前均價1.6萬元/mo黃莊-下朱莊區域，以滿足被價格排擠出的天津北辰區剛性需求為主，少量投資需求，均價1.3-1.5萬元/mo價格的快速上漲，引來了眾多外來房企的關注，僅2016年就有恒大、鴻坤、首創等知名地產企業到來拿地，從2016年初恒大入駐武清北部泗村店片區拿地成交價694萬元/畝到12月底首創在武清城北部高村鎮片區拿地成交價1020萬/畝。首創拿地北部高村鎮片區成本折算成住宅樓面地價已近2萬元/mo地價快速上漲必然帶動新一輪圈地運動，2016年曾出現開發企業因搶奪3宗地塊觸發最高限價而遭熔斷的事例。武清土地市場火熱程度可見一斑。隨著京津翼城市一體化的推動，武清地鐵M4、M5號線即將聯通天津市區，遠期將打通與北京地鐵的連接，地價的升值空間越來越大。

tpmTcfri1武蒲IS棧tpmTcfri1武蒲IS棧：近Iffl目插把地鐵珥號罐引逬武炳」遠期實現和4匕京連通a^fl.d^rard2O17-C1-2422:36;174?閔西址甄.馳川■霸=羲E■曲丸曲地筑左4rt軻.辰邑曙.反:ft應扯畀?TEA壬4t歹庚WH境（搜狐新聞網）與此同時，住宅、商業供應量有限，導致許多開發商采取曲線報國的路線，在武清農村圈地建造住宅，通過土地變性獲取土地，等待土地升值，比如碧桂園憶西湖項目、龍田項目。（三）小結武清房價、地價已經拉升到非常高的水平，隨著京津翼一體化進程的發展，北京向南連帶武清只是時間問題，所以武清地價上漲空間非常大，誰占有了武清的土地資源，誰就掌握住了未來的升值空間。三、磚窯廠地塊情況（一）三個地塊布局（二）城關鎮地塊1、區位及交通地塊位于武清區城關鎮白古屯八里莊路東側、唐廊線南1.4公里，周邊有京

滬高速、京津城際高鐵穿過，距離京滬高速收費站1.4公里、城際高鐵武清站18公里，距離廊坊市區13公里。2、場地條件及四至產權占地245畝，周邊有道路（土路）、溝渠可以占用，預計實際可用300畝。地塊中心有現狀湖占100畝（水質較好，水底有泉眼），據了解深度達60-80米（需要實際勘測）。地塊南部邊界為磚窯廠臨時運輸用土道（能并排通行兩輛汽車，道路南側為防洪溝），西部為城際高鐵高架橋，東部為水坑，北部為一條貫穿東西的溝渠。地塊中部有一條土路連接南北，土路西部平整度較好，東部有大面積平房、磚窯、電線桿，東北角有大堆土方。地塊內基礎設施較差，地塊四至無成熟道路，內部無基礎管線。

3、地塊小結地塊交通條件、開發條件較好，區位升值潛力較大。缺點：地塊距離唐廊線有1.4KG,需要把道路修進來，建議協調政府修建。（三）大孟莊地塊1、區位及交通地塊位于京津公路與廊良公路交界向北，西臨大孟莊鎮，南北為兩個大村西為大運河河道，區域通達北京、天津、廊坊，交通便利。2、場地條件及四至地塊240畝地，其中有100畝地死水湖。地塊四至為大面積農田，內部地面平坦，西北角有少量平房。

3、地塊小結地塊交通便利，周邊有村鎮，人口基礎較好，對于導入產業有人口基礎。地塊較平整，拆遷較少。（四）東馬圈地塊1、區位及交通地塊距離廊坊市中心較近，東馬圈鎮北部。目前四周沒有交通主干道通過,交通通達性一般。2、場地條件及四至地塊占