保利地產成本管理分析報告組員：高艷、張莉莉、楊婷婷、潘晨目錄公司簡介及運營現狀分析1內外部環境及SWOT分析2戰略定位3價值鏈及成本動因分析4戰略成本管理策略51、公司簡介及運營現狀分析

保利房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱“保利地產”）是由中國保利集團公司全資子公司保利南方集團有限公司于1992年9月14日在廣州市注冊成立的全民所有制企業，公司經批準的經營范圍為：一級房地產開發，出租本公司開發的商品房，房屋工程設計、舊樓拆遷等。1、公司簡介及運營現狀分析1、公司簡介及運營現狀分析2011年房地產綜合財務比較1、公司簡介及運營現狀分析

同行業對比分析保利地產財務評估萬科地產財務評估

1、公司簡介及運營現狀分析

財務分析1、公司簡介及運營現狀分析

保利地產償債能力

1、公司簡介及運營現狀分析流動比率從流動比率2008年的2.73至2011年的1.93，可以看出保利的償債能力正逐漸降低。2011年流動比率比標準比例2要小，此指標及其相關比較粗略地反映了保利地產的短期償債可能會有壓力。1、公司簡介及運營現狀分析速動比率速動比率表示流動資產中可以立即變現的那部分資產的比率。有表可知，保利地產的變現能力比較差，會給短期償債帶來壓力

1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析資產負債債表由表可知知保利地地產是常常年負債債經營的的，資產產負債率率基本呈呈現逐年年上升的的趨勢，，說明企企業風險險提高，，但是適適度的負負債比率率能保證證企業進進行經營營活動所所需的資資金。1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析營運能力2011年2010年2009年2008年應收賬款周轉率57.1968.168.3581.51應收賬款周轉天數(天)6.295.295.274.42存貨周轉率0.230.280.290.27存貨周轉天數(天)1596.691294.51243.091337.79固定資產周轉率74.5135.66116.4294.11總資產周轉率0.290.30.320.33凈資產周轉率1.451.311.171.19保利地產產運營能能力1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析應收賬款款周轉率率反映了企企業應收收賬款變變現速度度的快慢慢及管理理效率的的高低。。周轉率率高說明明收賬迅迅速，賬賬齡較短短；資產產流動性性強，短短期償債債能力強強；可以以減少收收賬費用用和壞賬賬損失。。從上表可可以看出出從08年到11年應收賬賬款周轉轉率持續續下降，，收賬比比較慢,收賬費用用比較高高,企業應加加強應收收賬款的的管理。。1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析存貨周轉轉率的快慢，，不僅反反映出企企業采購購、存儲儲、生產產及銷售售各環節節管理工工作狀況況的好壞壞，而且且對企業業償債能能力及獲獲利能力力產生決決定性的的影響。。一般來來說存貨貨周轉率率越高越越好。存存貨周轉轉率越高高，說明明其變現現的速度度越快，，周轉額額越大，，資金占占用水平平越低。。上表中可可以看出出11年的數據據相比前前幾年偏偏低,說明存貨貨管理存存在的問問題，占占用的資資金比較較多。1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析固定資產產投資得當當，固定定資產結結構合理理，能夠夠充分發發揮效率率。反之之，說明明固定資資產使用用效率不不高，提提供的生生產超過過不多，，企業的的營運能能力不強強。圖中固定定資產周周轉率從從08年到11年呈先升升后降的的趨勢，，說明固固定資產產的使用用效率不不高。1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析總資產周周轉率是指企業業在一定定時期銷銷售收入入與資產產總額的的比率。。它反映映企業全全部資產產的利用用效率，，是分析析和評價價企業全全部資產產管理水水平的一一個綜合合性指標標。從08年到11年，逐漸漸下降，，企業應應采取各各項措施施來提供供企業的的資產利利用程度度，比如如提高銷銷售收入入或處理理多余的的資產。。1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析保利地產產成長能能力1、公司簡簡介及運運營現狀狀分析主營業務務收入增增長率是指企業業報告期期主營業業務收入入增長額額與基期期主營業業務收入入總額的的比率，，它說明明了企業業重點發發展方向向的成長長性，并并從業務務規模擴擴張方面面衡量企企業的持持續發展展能力。。保利地產產的主營營業務增增長率在在2007年到2009年間，主主營業務務收入增增長率出出現下滑滑，企業業發展受受阻，2010年主營業業務收入入增長率率出現了了上升，，但2011年有出現現下降，，可能由由于政府府的調控控政策,保利地產產應該采采取更加加積極的的措施。。凈利潤潤增長長率是企業業報告告期利利潤增增長額額與基基期凈凈利潤潤的比比率。。凈利利潤增增長率率也是是企業業成長長能力力的指指標。。并且且該指指標越越高，，說明明企業業積累累越多多，持持續發發展能能力越越強。。從表中中可以以看出出，保利地地產的的凈利利潤增增長率率在2007——2011連續下下滑，，說明該該公司司的持持續發發展能能力正正在減減弱。。1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析保利地地產盈盈利能能力由表可可知，，保利利地產產2011年的盈盈利水水平要要好于于去年年，凈凈利潤潤和毛毛利潤潤都有有提高高。1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析1、公司司簡介介及運運營現現狀分分析由以上上數據據分析析可以以看出出：保利公公司營營業收收入以以及利利潤均均基本本符合合市場場預期期，總總利潤潤首次次突破破百億億，毛毛利率率回升升了2.95個百分分點,凈利潤潤超過過了萬萬科。。12年毛利利率的的穩定定甚至至繼續續上升升仍然然可期期。公司凈凈負債債率長長期處處于高高位水水平，，11年有所所下降降。但但短期期借款款的占占比大大幅上上升，，為短短期償償債形形成一一定施施壓，，但公公司有有182億的貨貨幣資資金在在手，，資金金仍然然充裕裕，能能夠滿滿足23億的短短期借借款以以及118億的一一年內內到期期非流流動負負債。。短期期借款款大幅幅提升升一方方面說說明融融資運運作空空間有有所緊緊縮，，另一一方面面也會會拉低低公司司業績績。保利地地產的的經營營規模模在2011年有了了長足足的進進步，，資產產總量量已接接近中中國地地產的的龍頭頭老大大萬科科公司司，但但是在在規模模經營營下，，管控問問題越越來越越嚴峻峻，導導致主主營業業務成成本的的居高高。面對對國家家對地地產行行業的的調控控，想想要有有更為為優秀秀的表表現，，需要要在營營銷和和存貨貨周轉轉管理理上認認真籌籌劃，，減少少盲目目擴張張帶來來的風風險，，在適適度增增長的的條件件下，，做好好企業業內部部管理理，適適應市市場經經濟規規律。。同時時，因因注重重多元元化，，分擔擔單一一業務務領域域市場場風險險，參參與保保障房房建設設，爭爭取政政府資資源及及信貸貸資源源。2、內外外部環環境及及SWOT分析（行業業分析析）2、內外外部環環境及及SWOT分析2.1外部環環境分分析房地產產行業業是一一個關關系很很多相相關行行業的的基礎礎建設設行業業，屬屬于第第三產產業。。由于他他的相相關行行業較較多的的是由由建筑筑材料料，土土地，，人力力成本本，資資金等等相關關因素素組成成。所所以與與上述述各因因素相相關的的政治法法律、、經濟濟、還還有相相關行行業的的技術術水平平對房地地產有有很大大的影影響。。隨著我我國改改革開開放的的深入入，全球化化時代代的到來來，國國外的的先進進的設設計理理念和和技術術必將將會給給房地地產行行業造造成很很大的的沖擊擊。采用PEST分析法法對外外部環環境進進行分分析。。2、內外外部環環境及及SWOT分析2.1.1政治法法律環環境（（PoliticalFactors）面對房房地產產這幾幾年的的瘋漲漲，國國家制制定了了很多多相關關的政政策，，法律律來限限制他他的價價格。。而這這些具具體的的政策策也給給房地地產業業帶來來了很很大的的沖擊擊。具具體如如下：：稅收政政策政府調調控采采取了了平穩穩的步步驟前期----營業稅稅優惠惠政策策有力力地促促進二手房房市場場部分城城市的的房價價和成成交量量已經經超越越了歷歷史的的最高高記錄錄，樓樓市投投機盛盛行，，市場場已經經顯得得過熱熱，房房地產產優惠惠政策策就要要適當當退出出。限制房地產產開發發的的的貸款款管理理對項目目資本本金（（所有有者權權益））比例例達不不到35%或未取取得土土地使使用權權證書書、建建設用用地規規劃許許可證證、建建設工工程規規劃許許可證證和施施工許許可證證的項項目，，商業業銀行行不得得發放放任何何形式式的貸貸款；；對經國國土資資源部部門、、建設設主管管部門門查實實具有有囤積積土地地、囤囤積房房源行行為的的房地地產開開發企企業，，商業業銀行行不得得對其其發放放貸款款；2、內外外部環環境及及SWOT分析對已利利用貸貸款購購買住住房、、又申申請購購買第第二套套(含）以以上住住房的的，貸貸款首首付款款比例例不得得低于于40%。增加加了投投資者者投資資房地地產的的成本本，減減少了了消費費者購購買房房屋的的成本本。切實調調整住住房供應結結構重點發發展中中低價價位、、中小小套型型普通通商品品住房房、經經濟適適用住住房和和廉租租住房房。各地地都要要制定定和實實施住住房建建設規規劃，，對新新建住住房結結構提提出具具體比比例要要求。。加快城城鎮廉廉租住住房制制度建建設，，規范范發展展經濟濟適用用住房房，積積極發發展住住房二二級市市場和和租賃賃市場場，有有步驟驟地解解決低低收入入家庭庭的住住房困困難。。2、內外外部環環境及及SWOT分析2、內外外部環環境及及SWOT分析2.1.2經濟環環境（（EconomicFactors）國家的的經濟濟環境境變化化如下下：國民生生產總總值持持續高高速增增長這是影影響房房地產產行業業的最最主要要的經經濟因因素，，因為為只有有需求求的增增加才才能真真正的的促進進供給給的增增加。。中國國連續續GDP超過10%。連續續這么么多年年的經經濟飛飛速發發展，，人民收收入的的增加加也導導致了了購房房需求求的旺旺盛。同時時導致致了居居民手手中貨貨幣的的增加加，面面對著著資金金的流流向問問題，，不少少人選選擇了了購買買樓房房。所所以在在過去去的十十年內內，房房地產產業火火熱，，房價價飛速速上漲漲。提高存存款準準備金金在去年年一年年中，，中央央銀行行存款款儲備備進持持續提提高，，這一一提高高將會會進一一步收收緊房房地產產行業業的資資金來來源，，造成成”銀根”緊縮。。不過過，這這些主主要是是針對對股市市的，，所以以對于于房地地產業業來說說，只只是一一種牽牽連。。同時時，由由于現現在的的房地地產行行業的的籌資資方式式多樣樣化，，致使使很多多優秀秀的房房地產產企業業還是是可以以挺過過去。。2、內外外部環環境及及SWOT分析存款加加息去年銀銀行的的多次次銀行行加息息，雖雖然是是主要要針對對股市市的瘋瘋漲，，但依依舊對對房地地產行行業產產生了了影響響。加加息無無疑將將加大大開發發經營營成本本,最終將將加速速行業業內企企業的的兩極極分化化，給給優質質公司司帶來來更多多擴張張機會會，盈盈利能能力較較差公公司的的生存存環境境將更更為艱艱難自從央央行提提高貸貸款門門檻，，有實實力的的開發發企業業對銀銀行的的依賴賴越來來越小小，貸貸款比比例越越來越越小，，通過自自有資資金和和其他他渠道道籌集集資金金的比比例越越來越越大。股市影影響隨著去去年中中國股股市的的泡沫沫的破破滅，，從股股市大大量撤撤下的的熱錢錢迅速速流入入房地地產行行業。。同時時，國國內的的調整整股市市的政政策，，經濟濟規定定都相相應的的影響響了房房地產產業的的發展展。2、內外外部環環境及及SWOT分析國民生生產總總值持持續高高速增增長提高存存款準準備金金存款加加息股市影影響房地產產行業業作為為我國國經濟濟發展展的““龍頭頭”產產業，，國外外游資資不斷斷涌入入，各各大主主要城城市的的房價價持續續攀攀升，，整個個經濟濟呈現現過熱熱態勢勢，政政府接接二連連三地地出臺臺了系系列的的金融融調控控手段段，試試圖穩穩定市市場場，保保證經經濟長長久健健康的的發展展，同同時也也避免免過高高房價價引來來的社社會潛潛在問問題。。從從緊的的金融融手段段，銀銀行行存款款準備備金率率連續續提升升，對對于于房產產市場場的資資金來來源起起到明明顯抑抑制，，同同時加加強商商業性性房地地產信信貸管管理也也一定定程度度上抑抑制了了房地地產需需求。。2、內外外部環環境及及SWOT分析2.1.3社會與與文化化要素素（SocioculturalFators）各國的社社會與與文化化對于于企業業的影影響不不盡相相同。。作為為中國國，有有著很很明顯顯的區區別于于其他他國家家的社社會與與文化化。對對于房房地產產行業業來說說，社社會和和文化化的影影響也也是很很大的的。家庭結結構因因素目前我我過家家庭結結構發發生了了顯著著的變變化，，向小型型化發發展。這是是計劃劃生育育政策策和離離婚率率上升升共同同作用用的結結果。。同時隨隨著觀觀念的的改變變，很很多年年輕人人結婚婚后不不愿與與父母母一起起居住住，家庭購購房需需求加加大。人口因因素中國七七八十十年代代生育育高峰峰時出出生的的那一一批人人有大大部分分人已已經在在城市市站穩穩腳跟跟，他他們對對房子子的需需求具具有極極大的的剛性性。2、內外外部環環境及及SWOT分析對于計計劃生生育初初期出出生的的那一一代人人，現現在也也是住住房消消費人人群，而這些些人的的消費費能力力是巨巨大的的，首首先他他們的的經濟濟條件件良好好，其其次，，從父父母那那里得得到的的贊助助也會會很大大。這這些客客觀原原因使使得外外界普普遍對對近期期房價價下降降不報報大的的希望望。短短期內內房地地產行行業仍仍然會會非常常興盛盛。社會城城市化化中國的的經濟濟發展展迅速速，而而中國國舊有有的農農村人人口密密集將將會逐逐漸向向城市市轉移移。2每年約約有1200萬人從從鄉村村轉移移到城城市。。而這這些城城市人人口的的增加加必然然會帶帶動房房地產產的行行業的的發展展。2、內外外部環環境及及SWOT分析2.1.4技術要要素（（TechnologicalFactors）相對于于其他他行業業來說說，房房地產產的生生產技技術科科技并并不是是要求求很高高。但但是對對于投投資，，營銷銷方面面，房房地產產的科科技創創新具具有了了很大大的改改變。。融資創創新房地產產行業業也有有著自自己的的創新新融資資方法法。去去年我我國房房地產產開發發企業業資金金來源源的統統計結結果顯顯示，，企業業自籌籌資金金不足足28％，銀銀行融融資占占21.7％，建建筑公公司的的工程程墊款款和購購房者者的預預付款款占38％（后后者的的80％也源源于銀銀行貸貸款）），在在資本本市場場的直直接融融資僅僅占總總量的的十分分之一一。因因此在在銀行行緊收收錢袋袋之際際，廣廣大中中小開開發商商必須須積極極謀求求在資資本市市場一一搏。。首先先是信信托業業的發發展。。其次次是購購房者者的預預付款款，最最后是是公司司上市市。銷售創創新房地產產行業業在經經過去去年以以及今今年的的政府府宏觀觀調節節，銀銀行的的貸款款要求求嚴格格，利利息提提高等等政策策，面面臨著著越來來越艱艱難的的市場場環境境。房房地產產行業業也依依據自自己的的銷售售特色色，合合理的的選擇擇了適適合于于自己己的銷銷售方方法。。2、內外外部環環境及及SWOT分析建筑技技術應應用比比例提提高2010年，對對房地地產產產品技技術含含量就就提出出了更更高要要求。。而技技術含含量所所帶來來的是是產品品質量量、人人性化化、舒舒適度度、節節能環環保等等方面面核心心居住住品質質的提提升，，這些些才是是地產產產品品正真真立于于不敗敗之地地的核核心競競爭力力。精細化化整合合產品品設計計趨勢勢。對于正正在全全面建建設的的中國國房地地產市市場，，高精精度整整合設設計、、標準準化模模式將將是未未來產產品開開發的的必然然趨勢勢。房房地產產產品品在進進行設設計之之前，，就應應考慮慮到客客戶未未來的的更多多需求求，從從結構構到戶戶型、、室內內設計計、家家裝配配套、、營銷銷策劃劃等，，都需需要有有更精精準、、人性性化的的考慮慮，可可進行行靈活活的變變更和和調整整，適適應不不同的的居住住習慣慣和生生活群群體。。2、內外外部環環境及及SWOT分析2.2內部環環境分分析(行業業分析析)主要競競爭者者分析：目前，，萬科地地產在在行業業處于于領先先地位位，從個個股財財務評評估來來看，，保利利的成成長力力、現現金流流量和和盈利利能力力遠遠遠滯后后于萬萬科，，大體略略勝金金地一一籌，所以以，保利還還存在在很大大的發發展空空間。。主要替替代者者分析：廉租房房，二二手房房屋，對低低收入入家庭庭吸引引力比比較大大；經濟適適用房房，社社會保保障性性質的的商品品住宅宅，具有價格格低的特點點；潛在進入者者分析：跨國公司到中國開辟辟市場：自自改革開放放以來，外外國公司逐逐漸關注于于中國市場場，但是壁壁壘較高，，不構成太太大威脅；；大陸潛在競競爭者：民企迅速速發展，并并逐漸成為為了房地產產投資增長長的主要動動力；買方分析：購房者的經經濟狀況：：購房者的的經濟狀況況在很大程程度上決定定了樓價的的多少；購買者的心心理預期:對房價的變變動有著一一定影響，，如當樓市市低迷時消消費者對樓樓市的信心心下降，導導致樓房售售出數量減減少；國家政策對對購房者的的影響，從從而使購房房者的行為為進一步影影響到樓市市；部分炒房團團對樓市的的影響。2、內外部環環境及SWOT分析2、內外部環環境及SWOT分析主要供應商商分析：水泥價格走走勢：2、內外部環環境及SWOT分析主要供應商商分析：鋼材價格走走勢預測：：2、內外部環環境及SWOT分析2.3SWOT分析優勢：1.公司最大的的競爭優勢勢在于其資資源優勢。。由于公司的的控股股東東保利集團團源于總參參裝備部，，其在全國國各主要城城市和地區區都具有豐豐富的資源源，包括土地、資金金和人脈。這有利于于保利地產產在全國各各地的擴張張，而且也也非常有利利于控制公公司的擴張張風險。2.良好的執行行力將保證證公司高速速發展。強大的執行行力是將戰戰略與決策策付諸現實實的保證,保利地產擁擁有一支有有著很高的的專業能力力和職業操操守,對工作兢兢兢業業,對公司忠心心耿耿的執執行團隊；；同時公司司嚴謹、科科學的企業業管理制度度也為各項項工作的執執行提供了了良好的客客觀環境。。專業的團團隊與雷厲厲風行的軍軍旅作風,形成為保利利地產強大大的工作執執行力。保利地產一一向以“快快”著稱。。經過十幾幾年的專業業運作,公司已經具具備了很強強的開發實實力,一般住宅項項目從獲得得土地到實實現銷售只只需要一年年半左右的的時間。這種高效的的項目運作作能力是公公司的核心心競爭優勢勢之一。2、內外部環環境及SWOT分析3.卓越的戰略略管理能力力2010年，公司結結合“十一一五”經營營成果，編編制了“十十二五”發發展規劃，，公司十年年戰略很清清晰，提出出“三個為為主、三個個結合”的的發展戰略略，確立了了銷售超千千億、凈利利潤過百億億的發展目目標。4.優秀的可持持續發展能能力2010年，公司大大力推進區區域布局深深化，以一一線省會城城市為中心心向二三線線城市縱深深發展，全全年新進12個城市。全全年新增房房地產項目目45個項目，截截止報告期期末公司擁擁有可結算算資源4195萬平方米，，可持續發發展能力進進一步增強強。5.行業領導品品牌形象深深入人心優異的經營營業績和規規范的企業業運作不斷斷強化公司司“和者筑筑善”的品品牌形象，，品牌價值值持續提升升，影響力力不斷增強強，連續五五年蟬聯““國有房地地產企業品品牌價值TOP10”榜首。“親親情和院””物業服務務品牌在全全國106個社區得到到廣泛認可可。2、內外部環環境及SWOT分析劣勢：1.公司在2009年購入約1000萬平方米的的土地儲備備，土地成成本較高，，這使其應應對市場調調整時的銷銷售價格彈彈性較小。。2.凈負債率較較年初上升升39個百分點至至162%：主要源于于期內借款款增加和貨貨幣資金下下降。考慮慮到期末公公司尚有156億元貨幣資資金，財務壓力有有增加。2、內外部環環境及SWOT分析機會：1、保利地產產基本完成成了全國化化布局，開開始進入收收獲期，市市場占有率率將迅速提提升。2、中國的城城市化進程程仍要繼續續很長時間間，二三線線城市成長長空間巨大大,二、三線城城市化進程程提速。3、國家政策策重點發展中中低價位、、中小戶型型普通商品品住房,所以中小戶型普普通商品住住房已經開始進進入快速增增長期。2、內外部環環境及SWOT分析威脅：1.保利集團將將深圳等地地的地產業業務注入保保利香港（（119，HK），與保利利地產產生生競爭關系系對其資源源獲得和市市場均造成成威脅。2.市場變化風風險2011年隨著緊縮縮貨幣政策策、信貸政政策、“限限購令”和和保障房供供應等房地地產調控政政策的實施施，調控效效果將逐步步顯現，房地產市場場將出現階階段性波動動；3.深化區域布布局帶來的的管控風險險2011年全年新進進城市12個，同時各各區域均實實現了多項項目運作。。隨著公司司管理幅度的的加大，管管理鏈條的的延伸，公公司的管理理難度和管管控風險在在增加。3、戰略定位位通過以上分分析，我們們可以看到到，國家的的宏觀政治治、經濟政政策，都是是“堅持房地產產調控政策策不動搖，，促進房價價合理回歸歸”，繼續續從緊的調調控政策，，以限貸和和限購為核核心的房地地產調控政政策，加上上連續數次次加息，使使得地價、、資金成本本上升。以前房地地產市場土土地低成本本、資金低低成本運作作時代和政政策寬松時時代、房地地產企業暴暴利時代已已經過去。。房地產業將將進入薄利利時代。隨著史上最最為嚴厲的的調控，房房地產業迎迎來了從分分散到集中中，從良莠莠并存到優優勝劣汰的的大洗牌。。由于持續續的調控以以及貨幣政政策的收緊緊，多數開開發商陷入入了困境，，房地產業的的競爭將更更加激烈。保利地產的的企業資源、、能力和財財務水平的綜合分析析使得企業業必須做出出戰略調整整。3、戰略定位位保利地產只只有保持其其成本領先先地位的技技術變革才才能為企業業帶來持久久的成本優優勢。當成成本領先的的企業的價價格相當于于或低于其其競爭廠商商時、它的的低成本地地位就會轉轉化為高收收益。所以通過以以上分析，，保利應該該在近幾年年內將發展展戰略定位位為成本領先戰戰略。4.價值鏈及成成本動因分分析4.1房地產企業業的價值鏈鏈組成部分分市場預測、投資機會尋找和篩選、細化投資方案等活動。投資開發活活動的關鍵鍵部分：可可行性研究究、談判簽簽約、工程程施工建設招投標標、獲取貸貸款和金融融服務支持持營銷推廣、、產品定價價、廣告策策劃、銷售售、租約談談判和租賃賃管理交房、客戶戶入住及后后期的物業業管理、設設施管理和和資產管理理等4.價值鏈及成成本動因分分析4.價值鏈及成成本動因分分析4.1企業內部價價值鏈分析析：投資策劃能掙錢的項項目，才是是好項目，，所以在一一個項目的的投資策劃劃時，就應應建立在認認真、客觀觀的調研和和分析之上上，選擇有有優勢的項項目。重點點對市場現現行售價和和預期走勢勢進行準確確的調查判判斷，確定定目標售價價。土地獲取土地成本優優勢是項目目成功之本本。如何獲獲取一個優優惠的土地地價格，這這是保利可可以考慮的的方向。規劃設計事實證明科科學合理的的設計可以以降低10%的工程造價價，所以在在考慮設計計的可行性性基礎上，，降低造價價。4.價值鏈及成成本動因分分析采購管理不同的采購購標準、供供應商的選選擇方式、、供應商的的管理等，，都對采購購管理成本本有影響。。工程管理工程實施階階段的現場場管理、撥撥款速度、、索賠風險險等會影響響施工管理理。營銷管理營銷推廣計計劃的制定定、營銷路路線的選擇擇、銷售費費的制定都都會影響營營銷效果和和成本。物業管理提供物業管管理的范圍圍、標準、、服務水平平等都會影影響你物業業管理成本本和客戶滿滿意度。品牌塑造傳傳播4.價值鏈及成成本動因分分析經營操作風風險大經營操作風風險小4.價值鏈及成成本動因分分析企業外部價價值鏈分析析：4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業外部價價值鏈分析析：充分利用招招標優勢：：保利地產作作為房地產產行業的前前三強，有著良好的的社會聲譽譽，大多數數企業是愿意和保保利合作的的，在招標標過程中，可以適適當增加合合格承包方方的比例，從中擇擇優。深化集團采采購，加強強招投標管管理，完善成本控控制考核體體系等方式式，有效降低成本本。4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業外部價價值鏈分析析：開發利用供供應商的聯聯系:供應商不僅僅生產著企企業用于價價值鏈的產產品或服務務，而且在在成本方面面也影響著著企業。對合作過的的供應商進進行績效評評估，選擇擇優秀供應應商建立長長期合作伙伙伴關系，，從而降低低采購成本本和庫存成成本。4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業外部價價值鏈分析析：處理好與建建筑商（施施工方）之之間的關系系由于設計已已完成，施施工階段工工程量已完完全具體化，，因而影響響工程投資資的可能性性只有5%-10%，節約投資資的可能性性已經很小，但工程程投資都主主要發生在在這一階段段，浪費投資資的可能性性很大。所所以在確定定施工方后，，要處理好好與施工方方的關系，，盡可能地不不存在拖欠欠款之類的的消極現象象，以免影響響工人情緒緒，從而間間接的增加加成本。4.價值鏈及成成本動因分分析4.2企業外部價價值鏈分析析：處理好與銷銷售商之間間的關系對顧客需求求的把握,只有了解了了顧客的需求,房地產企業業才能真正正進入狀態態,特別是在競競爭激烈的的今天,人們對住房房的要求越來越苛苛刻,房地產商要盡可可能地和銷售商合作作去挖掘顧客的的需求，共同提提高顧客的滿意意度。4.價值鏈及成本動動因分析成本動因分析（1）結構性成本動動因分析(StructuralCostDriver)（2）執行性成本動動因分析（ExecutionCostDriver)4.價值鏈及成本動動因分析(1)規模經濟：所謂規模經濟濟是指在價值鏈鏈活動規模較大大時，活動的效效率提高或活動動成本可分攤于于較大規模的業業務量而使單位位成本降低。(2)整合程度：整合是指指企業為了使業業務領域更廣泛泛，更直接，在在業務流中向兩兩端延伸至直接接銷售，零部件件內制和原材料料供應等。(3)學習與溢出：企業價值鏈活活動可以通過學學習的過程提高高作業效率從而而使成本下降。。(4)技術:技術在企業價值值鏈的各項活動動中的應用水平平是決定其成本本高低的關鍵因因素之一。(5)多樣性:指提供給客戶的的產品、服務的的種類；結構性成本動因的內容4.價值鏈及成本動動因分析（1）規模經濟：由于國家對房地地產行業的宏觀觀調控，使得一一些中小房地產產企業面臨破產產的風險，這對對保利來說是一一個機會，可以以借此機會通過過低價收購資產產，實現低成本本擴張，從而擴擴大企業的規模模，數據顯示：：保利地產進入入全國19個城市，輻射中中、東部經濟發發達區域，基本本完成全國布局局。因此，具具有全面市場調調研能力、及時時把握市場變化化情況，熟悉各各區域地產市場場特色，形成規規模經濟。從城城市平均銷售額額來看，保利與與行業領袖存在在較大差距，說說明通過精耕目目前已進入市場場，可迅速在不不增加管理難度度的基礎上擴大大規模。4.價值鏈及成本動動因分析（2）整合程度保利地產作為央央企，背景深厚厚，故可以利用用其在融資渠道道、土地獲取、、商譽等方面的的優勢，著力加加強自己的核心心競爭能力，對對于不擅長的業業務，可以分包包出去，但同時時要注意分散自自己的經營風險險。（3）學習與溢出保利地產作為央央企，人員冗余余的現象是比較較突出的，保證證人員的精簡和和提高人員的學學習能力、激發發員工的共同愿愿望是比較重要要的。保利在規規范化管理方面面為什么一直直停滯不前，主主要原因是缺乏乏系統、整體的的解決思路，如如果保利在管管理的改進上，，能夠讓員工都都形成先思考的的習慣，或許業業績增長要來的的更快一些。4.價值鏈及成本動動因分析（4）技術保利地產可以通通過增加與供應應商的聯系，增增加新材料的推推廣應用，開發發新品精品，應應用科技成果等等來實現技術創創新。（5）多樣性房地產是城市建建設的重要組成成部分，所以保保利地產既要緊緊跟現在城市的的發展趨勢，又又要滿足細分群群體的多元化需需求，產品的功功能設計既要體體現前瞻性，又又要保持后續性性。實現產品的的多樣性，不僅僅能滿足客戶的的需求，還能有有效地降低成本本。保利集團投入產產品創新的資源源遠不及萬科，，大部分產品以以模仿為主，沒沒有形成自己的的產品特色。建建議加大對產品品研發部門的資資金和人員投入入。在營銷活動動方面，主要通通過模仿和借鑒鑒同行企業的成成功經驗，服務務營銷和關系營營銷不到位。建建議提高營銷執執行能力，改變變營銷組織及績績效考核制度，，開辟新的營銷銷方式。如嫁接接營銷渠道：與與裝修企業，家家電企業等聯盟盟，降低顧客裝裝修購買家具成成本，提高顧客客滿意度。4.價值鏈及成本動動因分析4.價值鏈及成本動動因分析（1）生產能力運用用模式生產能力運用模模式主要通過固固定成本影響企企業的成本水平平。對于房地地產行業來說，，固定成本是相相對穩定的，為為了應對企業的的持續發展，企企業都保持著一一定的規模，而而維持這個規模模的沉沒成本即即固定成本是十十分巨大的。在在后金融