PAGEPAGE3《房地產(chǎn)經(jīng)營管管理》課程論論文題目影響房地地產(chǎn)價格的因因素姓名王靖甫班級自本1223班學(xué)號20112280994學(xué)院自動化工工程學(xué)院影響房地產(chǎn)的價價格的因素內(nèi)容摘要房地產(chǎn)業(yè)在整個個國民HYPERLINK"/Economic/"經(jīng)濟(jì)體系中屬屬于基礎(chǔ)性、先先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房房地產(chǎn)業(yè)的重重要性決定于于房地產(chǎn)的重重要性。因此此，分析、研研究影響房地地產(chǎn)價格的因因素，將有利利于我們分析析房地產(chǎn)市場場，進(jìn)而采取取行之有效的的、有針對性性的調(diào)控措施施，不斷滿足足廣大居民有有效需求的增增長，實(shí)現(xiàn)房房地產(chǎn)業(yè)與整整個國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的持續(xù)、平平穩(wěn)、協(xié)調(diào)HYPERLINK"/fazhan/"發(fā)發(fā)展。近年來我國國房地產(chǎn)價格格持續(xù)上漲，影影響價格變動動的因素及它它們的影響度度已經(jīng)成為熱熱點(diǎn)問題。本本文就以房地地產(chǎn)價格為研研究對象。引言房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行行和發(fā)展涉及及眾多的相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)，顯示示出很強(qiáng)的相相關(guān)性。房地地產(chǎn)業(yè)在許多多國家和地區(qū)區(qū)成為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，占GDP的比重在10%以上。在我我國，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對全國GDP的直接貢獻(xiàn)獻(xiàn)率和間接貢貢獻(xiàn)率約占15％，帶動一一大批關(guān)聯(lián)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，初初步成為國民民經(jīng)濟(jì)的支柱柱產(chǎn)業(yè)。然而而，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)也呈現(xiàn)出投投資過熱，價價格過高的現(xiàn)現(xiàn)象。盡管，政政府一次次出出臺新的政策策對房地產(chǎn)價價格進(jìn)行調(diào)控控，在一定程程度上控制了了房價上漲的的速度，但是是，我國的房房價依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了老百百姓的購買能能力。因此，認(rèn)認(rèn)識和掌握房房地產(chǎn)市場價價格特征、制制約因素及其其變化HYPERLINK"/"規(guī)律，將有利利于我們分析析房地產(chǎn)市場場，進(jìn)而采取取行之有效的的、有針對性性的調(diào)控措施施，實(shí)現(xiàn)房地地產(chǎn)業(yè)與整個個國民經(jīng)濟(jì)的的持續(xù)、平穩(wěn)穩(wěn)、協(xié)調(diào)發(fā)展展。房地產(chǎn)自身因素素所謂房地產(chǎn)自身身因素，是指指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)物、權(quán)益益和區(qū)位狀況況的因素。因因此，房地產(chǎn)產(chǎn)自身因素又又可分為實(shí)物物因素、權(quán)益益因素和區(qū)位位因素三類。1.房地產(chǎn)實(shí)物物因素(1)土地實(shí)物物因素(2)建筑物實(shí)實(shí)物因素2.房地產(chǎn)權(quán)益益因素?fù)碛幸蛔诜康禺a(chǎn)產(chǎn)，實(shí)際上就就擁有了一定定范圍的空間間。但擁有者者在該空間范范圍內(nèi)并不能能隨心所欲地地利用，而要要受到許多方方面的限制。這這些限制除了了來自于建筑筑技術(shù)(包括建筑施施工技術(shù)、建建筑材料性能能)及擁有者的的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還還有除此之外外的限制(以下均是指指這類限制)。因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)是構(gòu)成環(huán)環(huán)境的重要因因素，其利用用不是孤立的的，存在“外部性”，會影響周周圍和社會公公眾的利益。對房地產(chǎn)利用的的限制可歸納納為以下3個方面：①房地產(chǎn)權(quán)利利的設(shè)立和行行使的限制;②房地產(chǎn)使用用管制;③房地產(chǎn)相鄰鄰關(guān)系的限制制。3.房地產(chǎn)區(qū)位位因素房地產(chǎn)區(qū)位因素素是一個綜合合性因素，如如果對其進(jìn)行行分解，可分分為位置、交交通、周圍環(huán)環(huán)境和景觀、外外部配套設(shè)施施等方面。、人口因素現(xiàn)在的中國人口口已經(jīng)超過13億，隨著時時間的增加，社社會的進(jìn)步，人人口就越來越越多，但是領(lǐng)領(lǐng)土面積是不不變的，所以以房地產(chǎn)的需需求是不會減減弱，反而會會增加，這樣樣的話房地產(chǎn)產(chǎn)的價格不會會降低。制度政策因素全國“兩會”已已經(jīng)在京召開開，房產(chǎn)調(diào)控控具體走勢如如何，相信不不久就會揭曉曉，不過目前前有關(guān)部門已已有明確態(tài)度度，就讓我們們先來看看他他們的意見。近日，房地產(chǎn)權(quán)權(quán)威專家住建建部政策研究究中心副主任任王玨林在接接受有關(guān)媒體體時強(qiáng)調(diào):中央政府早早已明確堅(jiān)持持調(diào)控的決心心，如果一些些地方政府仍仍不吸取前車車之鑒，不排排除有關(guān)部門門再度出臺文文件，強(qiáng)化各各地房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策的執(zhí)執(zhí)行力度。中中央政府2012年房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)經(jīng)非常明確，“兩會”后也不會松松動。HYPERLINK住建部政策研究究中心主任秦秦虹表示:今年房地產(chǎn)產(chǎn)市場的走勢勢相對明朗，中中國房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策是相相對確定的，房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展也是確定定的。調(diào)控政政策的核心是是兩手一起抓抓，一手控制制投資投機(jī)需需求，控制房房價上漲不動動搖；另一手手抓大力建設(shè)設(shè)保障性住房房，滿足剛性性需求不動搖搖。全國政協(xié)委員清清華大學(xué)政治治經(jīng)濟(jì)研究中中心主任蔡繼繼明在前幾日日全國政協(xié)委委員參加的“實(shí)業(yè)強(qiáng)國圓圓桌會議”上表示，現(xiàn)現(xiàn)階段房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)務(wù)遠(yuǎn)沒有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，實(shí)際上現(xiàn)現(xiàn)在只是調(diào)控控政策初見成成效，價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒達(dá)到理性性的水平，調(diào)調(diào)控不應(yīng)松動動而是應(yīng)繼續(xù)續(xù)加大調(diào)控力力度。蔡繼明表示，房房地產(chǎn)調(diào)控就就是“擠泡沫”，可以允許許房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)有一定的“泡沫”，但“泡沫”過多，就是是虛擬經(jīng)濟(jì)了了，就脫離了了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，就就會產(chǎn)生很大大風(fēng)險。現(xiàn)在在就是要擠掉掉過多“泡沫”，讓房價回回歸到合理的的水平，使房房地產(chǎn)作為實(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能夠夠健康發(fā)展。據(jù)北京中原市場場研究部統(tǒng)計計，包括北京京上海杭州重重慶等17個城市前后后出臺了不同同的微調(diào)政策策，內(nèi)容涉及及限購門檻土土地出讓普通通住宅標(biāo)準(zhǔn)放放寬公積金稅稅費(fèi)優(yōu)惠及購購房補(bǔ)貼等，但但這些微調(diào)政政策最終都被被中央制止了了。像去年末末佛山發(fā)布“限購放寬令”，不到一天天便被禁停；；今年初，安安徽蕪湖樓市市新政4天就“流產(chǎn)”；近日，上上海樓市限購購新解釋也7天即夭折。可可見，國家對對房地產(chǎn)調(diào)控控的態(tài)度很堅(jiān)堅(jiān)決。住建部部一位負(fù)責(zé)房房地產(chǎn)市場監(jiān)監(jiān)管司長日前前明確表示，與與中央政府調(diào)調(diào)控要求不符符的地方政府府“微調(diào)”已經(jīng)被“叫停”。他強(qiáng)調(diào)，露露頭就打，決決不允許地方方政府在房地地產(chǎn)調(diào)控上“唱反調(diào)”。經(jīng)濟(jì)因素①利率因素。利利率升降對房房地產(chǎn)價格有有著很大的影影響，我們主主要從成本、需需求和預(yù)期收收益三個方面面來分析。從從成本的角度度來看，貸款款利率的升降降會增加或減減少房地產(chǎn)開發(fā)的投資利息，從從而增減房地地產(chǎn)成本。從從購買需求的的角度來看，如如果購房貸款款占購房資金金的主要組成成部分，那么么貸款利率的的升降也會增增減購房者的的成本，進(jìn)而而對購房需求求產(chǎn)生抑制或或促進(jìn)的作用用。②物價因素。房房地產(chǎn)價格也也是物價的一一種。但是由由于房地產(chǎn)具具有特殊性，因因此其價格與與一般商品物物價的關(guān)系也也較為復(fù)雜。一一方面，物價價的普遍波動動表明了貨幣幣的購買力的的變化，因此此當(dāng)一般商品品物價上漲時時，房地產(chǎn)價價格也隨之變變動。例如房房地產(chǎn)建筑材材料價格、建建筑設(shè)備價格格以及人工費(fèi)費(fèi)用的增長，都都會引起房地地產(chǎn)價格的進(jìn)進(jìn)一步增長。但但另一方面，房房地產(chǎn)價格的的增長，又會會引起貸款抵抵押能力的增增加，刺激投投資和消費(fèi)，使使得一般物價價上漲。因此此，房地產(chǎn)價價格和一般物物價之間有著著相互的因果果關(guān)系。③居民收入因素素。居民的收收入因素是影影響社會消費(fèi)費(fèi)投資的重要要因素，我們們知道，邊際際消費(fèi)傾向隨隨著收入的增增加會逐漸減減小，但由于于房地產(chǎn)的價價格和一般物物價相比屬于于高價商品，因因此，收入對對房地產(chǎn)價格格的影響具有有特殊性。社會因素影響房地產(chǎn)價格格的社會因素素，主要有政政治安定狀況況、社會治安安狀況、城市市化和房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)等。一、政治安定狀狀況政治安定狀況是是指有不同政政治觀點(diǎn)的黨黨派、團(tuán)體的的沖突情況，現(xiàn)現(xiàn)行政權(quán)的穩(wěn)穩(wěn)固程度等。一一般地說，政政治不安定則則意味著社會會可能動蕩，這這會影響人們們投資、置業(yè)業(yè)的信心，從從而會造成房房地產(chǎn)價格低低落。二、社會治安狀狀況社會治安狀況是是指偷竊、搶搶劫、強(qiáng)奸、綁綁架、殺人等等方面的刑事事犯罪情況。房房地產(chǎn)所處的的地區(qū)如果經(jīng)經(jīng)常發(fā)生此類類犯罪案件，則則意味著人們們的生命財產(chǎn)產(chǎn)缺乏保障，因因此會造成該該地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價格低落。三、城市化城市化也稱為城城鎮(zhèn)化、都市市化，是指人人類生產(chǎn)和生生活方式由鄉(xiāng)鄉(xiāng)村型向城市市型轉(zhuǎn)化的歷歷史過程，表表現(xiàn)為鄉(xiāng)村人人口向城市人人口轉(zhuǎn)化以及及城市不斷發(fā)發(fā)展和完善的的過程。城市化的具具體內(nèi)涵包括括4個方面：①依附于農(nóng)村村土地的農(nóng)業(yè)業(yè)勞動力越來來越多地向城城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移;②分散的農(nóng)村村人口逐步向向各種類型的的城鎮(zhèn)地域空空間集聚;③城鎮(zhèn)建設(shè)促促進(jìn)城鎮(zhèn)物質(zhì)質(zhì)環(huán)境的改善善和城鎮(zhèn)景觀觀地域的拓展展或更新;④城市文明與與城市生活方方式的傳播和和擴(kuò)散。城市市化是一個必必然過程。衡衡量城市化水水平應(yīng)當(dāng)包括括數(shù)量和質(zhì)量量兩大方面，但但至今尚無公公認(rèn)的能全面面反映城市化化水平的復(fù)合合指標(biāo)和測度度方法，因此此一般采用城城鎮(zhèn)人口占總總?cè)丝诒戎剡@這個單一指標(biāo)標(biāo)來測度城市市化水平。這這一指標(biāo)又被被稱為城市化化率。一般地地說，城市化化意味著人口口向城鎮(zhèn)地區(qū)區(qū)集中，造成成對城鎮(zhèn)房地地產(chǎn)的需求不不斷增加，從從而會帶動城城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價價格上漲。四、房地產(chǎn)投機(jī)機(jī)房地產(chǎn)投機(jī)是指指不是為了使使用或出租而而是為了再出出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn)，利利用房地產(chǎn)價價格的漲落變變化，以期從從價差中獲利利的行為。房房地產(chǎn)投機(jī)是是建立在對未未來房地產(chǎn)價價格預(yù)期的基基礎(chǔ)上的。2.6國際際因素現(xiàn)在國家與國家家之間的交往往越來越密切切，國際經(jīng)濟(jì)濟(jì)、軍事、政政治等環(huán)境如如何，對房地地產(chǎn)價格也有有影響。影響響房地產(chǎn)價格格的國際因素素主要有世界界經(jīng)濟(jì)狀況、國國際競爭狀況況、政治對立立狀況和軍事事沖突狀況。（1）世界經(jīng)濟(jì)濟(jì)狀況世界經(jīng)濟(jì)狀況，特特別是周邊國國家和地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)狀況，對對房地產(chǎn)價格格有很大的影影響。如果世世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展展良好，一般般有利于房地地產(chǎn)價格上漲漲。（2）國際競爭爭狀況房地產(chǎn)是不可移移動的，不像像汽車、小麥麥等可以移動動的商品能在在國與國之間間進(jìn)行貿(mào)易，開開展競爭，從從而價格相互互影響。所以以，這里所說說的國際競爭爭，主要是指指國與國之間間為吸引外來來投資而展開開的競爭。當(dāng)當(dāng)競爭激烈時時，為吸引投投資者通常會會采取低地價價政策，從而而會使房地產(chǎn)產(chǎn)價格低落；；但如果在其其他方面采取取優(yōu)惠政策，吸吸引了大量外外來投資者進(jìn)進(jìn)入，則對房房地產(chǎn)的需求求會增加，從從而會導(dǎo)致房房地產(chǎn)價格上上漲。（3）政治對立立狀況國家與國家之間間的制度和政政策的對立。（4）軍事沖突突狀況一旦發(fā)生戰(zhàn)爭，則則戰(zhàn)爭地區(qū)的的房地產(chǎn)價格格會陡然下落落，而那些受受到戰(zhàn)爭威脅脅或者影響的的地區(qū)，房地地產(chǎn)價格也會會有所下降。因因?yàn)榉康禺a(chǎn)不不可移動，一一旦發(fā)生戰(zhàn)爭爭，避難時無無法隨身攜帶帶；如果遇到到空襲或其他他戰(zhàn)爭上的破破壞，則繁華華城市有可能能瞬間化為廢廢墟，所以，在在遭受戰(zhàn)爭威威脅時，大家家爭相出售房房地產(chǎn)，供多多于求，房地地產(chǎn)價格勢必必大幅度下跌跌。2.7心理理因素心理因素對房地地產(chǎn)價格的影影響有時是不不可忽視的。影影響房地產(chǎn)價價格的心理因因素主要有下下列幾個：①①購買或出售售心態(tài)；②個人欣賞趣趣味(偏好)；③時尚風(fēng)氣；；④接近名家住住宅心理；⑤⑤講究風(fēng)水或或吉祥號碼，如如講究門牌號號碼、樓層數(shù)數(shù)字等。3房地產(chǎn)的的價格變化3.1對物價價水平的影響響因?yàn)榉康禺a(chǎn)的價價格波動對物物價產(chǎn)生比較較大的影響，所所以必須維持持物價水平的的穩(wěn)定。如果果房地產(chǎn)的投投資放緩，對對物價的總體體是可以控制制的，為了維維持物價的平平穩(wěn)，必須加加強(qiáng)對房地產(chǎn)產(chǎn)的管理和控控制。對宏觀經(jīng)濟(jì)的影影響房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)濟(jì)中是一種種財富的貯存存方式，比如如人們不會手手持現(xiàn)金而回回購買房地產(chǎn)產(chǎn)作為財富儲儲存，所以從從這一點(diǎn)展開開對于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)影響重大大。房地產(chǎn)市市場和股票市市場都是財富富的衡量市場場，因此經(jīng)濟(jì)濟(jì)波動往往是是從這兩個市市場中發(fā)生并并擴(kuò)展到整個個經(jīng)濟(jì)的。比比如日本九十十年代的經(jīng)濟(jì)濟(jì)蕭條和美國國今年的次貸貸危機(jī)，背后后的原因是因因?yàn)槿藗儼逊糠康禺a(chǎn)作為財財富的衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一旦房房地產(chǎn)出現(xiàn)泡泡沫經(jīng)濟(jì)，人人們就會普遍遍感到很有錢錢，刺激需求求，并帶動生生產(chǎn)，生產(chǎn)出出現(xiàn)實(shí)際的過過剩，而當(dāng)房房地產(chǎn)一旦出出現(xiàn)波動就會會使人們普遍遍感到自己的的財富減少，為為防止風(fēng)險人人們會增加儲儲蓄，需求就就會在短時間間內(nèi)縮減，而而生產(chǎn)在短時時間內(nèi)無法縮縮減太多以適適應(yīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)際際情況，所以以會造成經(jīng)濟(jì)濟(jì)蕭條。這只只是一種經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期理論的的一個環(huán)節(jié)，分分析房地產(chǎn)對對于宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的學(xué)者很多多，所以可以以繼續(xù)探索。3.3對房地地產(chǎn)銷售的影影響因?yàn)楝F(xiàn)在人口越越來越多，地地方就越來越越少，每個人人都希望有間間屋子住，所所以許多百姓姓都非常愿意意去購買房子子。但是房地地產(chǎn)的價格是是一個很重要要的問題，前前幾年房地產(chǎn)產(chǎn)的價格一直直在上升，使使得銷售的情情況不是很好好。近幾年國國家對房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)控做得得越來越好，房房地產(chǎn)的價格格開始平穩(wěn)起起來，許多百百姓都開始有有買房子的念念頭，所以房房地產(chǎn)的銷售售情況不會很很差。所以說說價格會對房房地產(chǎn)有一定定的影響。4影響房地地產(chǎn)銷售的因因素4.1交通情情況現(xiàn)在人類的生活活水平越來越越高，對生活活質(zhì)量的要求求也越來越高高，交通的方方便程度對房房地產(chǎn)的銷售售有非常大的的影響，因?yàn)闉樯习嘧迕吭谠诠ぷ魅盏臅r時候每天都要要上班，但他他們住在一個個交通發(fā)達(dá)的的地方會比較較舒服，減少少時間，以免免上班遲到那那樣。所以交交通與房地產(chǎn)產(chǎn)的銷售是成成正比的，交交通好的地方方，銷售就比比較理想；交交通不好的地地方，銷售就就會冷淡點(diǎn)。4.2周邊邊配套齊全同樣的道理，如如果那里的房房子鄰近學(xué)校校，市場，商商業(yè)百貨，醫(yī)醫(yī)院，遠(yuǎn)動場場所，娛樂場場所的話，房房子的價格會會高點(diǎn)，同樣樣銷售情況也也比較好點(diǎn)。所所以周邊配套套越齊全，房房子的銷售就就會越理想。4.3周邊邊環(huán)境由于汽車的普及及，環(huán)境也就就越來越差，空空氣質(zhì)量也就就比較差，人人們不得不追追求好的空氣氣環(huán)境，所以以當(dāng)房子在好好的空氣環(huán)境境，人們對其其吸引力就會會增加，對它它關(guān)注就會密密切。同樣這這對銷售的情情況是有積極極的作用。4.4位置置與用地成本本1）

土地費(fèi)用用

土地費(fèi)用，包包括土地取得得費(fèi)用和土地地開發(fā)費(fèi)用。房房價與地價之之間的互動關(guān)關(guān)系，在有較較多土地供應(yīng)應(yīng)者的情況下下，房價是主主動的，地價價是被動的，即即地價水平主主要取決于房房價水平，就就如同一般情情況下地租水水平是由農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)品價格水平平?jīng)Q定的一樣樣。但在我國國目前房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用地由由政府獨(dú)家壟壟斷供應(yīng)的情情況下,土地一級市市場上的地價價水平，在很很大程度上影影響著新建商商品房的價格格水平。2）建安成本建安成本包括：：前期工程費(fèi)費(fèi)（前期規(guī)劃劃、可行性研研究、勘察、設(shè)設(shè)計及施工的的三通一平等等工程前期所所發(fā)生的費(fèi)用用.）；基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（建建造小區(qū)內(nèi)的的道路、供水水、供電、排排污、排水、照照明、通訊、綠綠化、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生等的建設(shè)設(shè)費(fèi)用。）；；建筑安裝工工程費(fèi)（建造造商品房及附附屬工程所發(fā)發(fā)生的建筑工工程費(fèi)、設(shè)備備購置費(fèi)和安安裝工程費(fèi).）；公共配配套設(shè)施準(zhǔn)設(shè)設(shè)費(fèi)（建造小小區(qū)內(nèi)的非營營業(yè)性的公共共配套設(shè)施的的建設(shè)費(fèi)用。）這這部分費(fèi)用的的上漲直接表表現(xiàn)為房價上上漲。3）相關(guān)稅費(fèi)稅費(fèi)對房價的影影響最直接體體現(xiàn)在稅費(fèi)對對房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本及銷售售價格的影響響上。5對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)價格或或者銷售的建建議因?yàn)楝F(xiàn)今階段的的國民生產(chǎn)總總值不是很高高，而且我國國又不是發(fā)達(dá)達(dá)國家水平，所所以不能盲目目地將房地產(chǎn)產(chǎn)的價格提得得太高，這樣樣的話會影響響房地產(chǎn)的銷銷售情況，所所以作為一間間房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)應(yīng)該在有利利潤的前提下下，適當(dāng)?shù)馗母淖円幌聝r格格，當(dāng)價格與與其市值相搭搭配又或者比比其他公司的的便宜的話，人人們就很樂意意在這里購買買，對銷售有有非常好的幫幫助，所以