第一節房地產價格影響因素概述

一、對房地產價格影響因素的基本認識

（掌握）

(1)不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會導致房地產價格上漲，這類因素成為增值因素。有的因素或者其變化導致房地產價格下降。這類因素可稱為貶值因素。鐵路——或增值（工業房地產）；或減值（住宅房地產）(2)不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化引起的房地產價格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產價格升降幅度較小。住宅——朝向影響大；商業——樓層影響大

(3)不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的：

有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格，隨其變化會降低或提高房地產價格有的因素從某一角度看會提高房地產價格，但從另一角度看會降低房地產價格道路、高架橋——便捷、噪音——居住、商業——據道路遠近

(4)有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些與時間有關。需求因素會立刻引起房地產價格的變動供給、稅收因素對房地產價格的影響則會經過一段時間才表現出來。

供給彈性大、??？？？?

房價，短時間內我需求說了算?。。。?5)各種因素對同一類型房地產價格的影響可能是不同的，隨著時間的推移影響程度會發生改變：重視樓層——重視朝向樓層影響大——景觀影響大(6)同一影響因素對不同地區房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的：南方——風水北方——朝向

(7)各種因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不同的：“邊際效用遞減”當綠化率低——“邊際效用大”——影響大；當綠化率高——“邊際效用小”——影響小

(8)某些影響因素對房地產價格的影響可以用來量化或只能通過估價理論知識、實踐經驗以及市場的深入調查作出判斷。

GDP、人口、可支配收入、成本、稅收房地產價格定量環境、房型經驗二、房地產價格影響因素的分類（熟悉）

影響房地產的自身因素區位因素實物因素權益因素位置交通周圍環境景觀外部配套設施土地實物狀況住宅工廠建筑物實物狀況權利狀況使用管制相鄰關系

影響房地產的外部因素人口因素制度政策因素經濟因素社會因素國際因素心理因素其他因素人口數量、人口質量人口結構房地產制度政策、稅收政策金融政策特殊政策相關規劃與計劃經濟發展、居民收入、物價、利率、匯率PKPK世界經濟狀況、國際競爭狀況政治對立狀況、軍事沖突狀況農村城市政治安定狀況、社會治安狀況城市化、房地產投機

第二節自身因素（掌握）實物因素土地實物因素土地面積與土地形狀地形、地勢土壤及地基狀況土地開發程度建筑物實物因素建筑規模建筑外觀建筑結構設施設備裝飾裝修層高與室內凈高空間布局防水保溫、隔熱、隔聲通風、采光、日照維護情況和完損狀況權益因素權利狀況房屋所有權或使用權？是否共有？共有類型？國有用地或集體用地？剩余使用年限？是否有他項權利？產權是否明晰、糾紛？土地用途管制房地產用途管制規劃管制使用管制相鄰關系為相鄰權利人用水、排水提供便利為相鄰權利人通行提供便利為相鄰權利人建造、修繕建筑物以及鋪設管線提供便利區位因素位置方位與相關場所的距離臨街狀況樓層朝向道路狀況出入可利用的交通工具交通管制停車方便程度以及交通收費情況

外部配套設施交通周圍環境與景觀大氣環境水文環境聲覺環境視覺環境衛生環境人文環境

第三節人口因素（熟悉）人口增長率=x100%人口自然增長率=x1000‰

=人口出生率—人口死亡率人口機械增長率=x1000‰本年人口增長絕對數年平均總人數本年出生人數—本年死亡人數本年遷入人數—本年遷出人數年平均總人數年平均總人數

第四節制度政策因素

一、房地產制度政策（熟悉）房地產的所有制交易管理制度價格政策：高價政策、低價政策政府對房地產的價格的限制與調節政府在房地產價格上漲過快時通過增加土地供應或者加大、加快房屋建設，以增加房地產供給，從而平抑房地產價格；規定按照合理的房地產開發建設成本和利潤率來定價；制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格；建立一套房地產交易管理制度，遏制房地產投機炒作。采取稅收、金融等政策來穩定或抑制房地產價格。二、金融政策（掌握）（1）房地產信貸政策增加或縮小房地產信貸規模放松或收緊房地產貸款調整房地產信貸投向提高或降低最低購房首付款比例上調或下調貸款利率提高或降低房地產抵押貸款成數上限延長或縮短最長購房貸款期限等二、金融政策（2）結論嚴格控制房地產開發貸款，會減少未來的商品房供給，從而會使未來的商品房價格上升；反之，下降。提高最低首付款比例，上調購房貸款利率、會降低購買支付能力、提高購房門檻，從而會減少商品房需求，進而會降低商品房價格。三、稅收政策（掌握）房地產開發環節的稅收房地產轉讓環節的稅收房地產持有環節的稅收1.房地產開發環節的稅收

包括稅目作用機理短期內的作用結果開發環節稅耕地占用稅

固定資產投資方向調節稅增加開發稅，增加開發建設成本，推動價格上升減少開發稅，會使房地產價格下降賣方市場（供不應求），成本上升轉嫁給消費者，價格上升

買方市場（供大于求），成本上升只能壓縮開發商的利潤，價格難以上升

包括稅目作用機理短期內的作用結果土地增值稅契稅營業稅城市維護建設稅教育費附加所得稅印花稅向賣方征收的稅

稅收增加會使房地產價格上升

向買方征收的稅

稅收增加會抵制需求，使價格下降賣方市場增加的稅收可以轉移給買方，價格上漲買方市場增加賣方的稅收使賣方收益減少而價格不變增加買方的稅收，使價格下降2.轉讓環節的稅收3.轉讓環節的稅收

包括稅目作用機理短期內的作用結果持有環節的稅（可同時影響供需）城鎮土地使用稅房產稅城市房地產稅物業稅增加稅收增加房地產的使用成本，會使需求者傾向于購置較小面積的房產，抑制投資和投機需求，導致價格下降

收益性房增增加稅收會減少房地產的凈收益

四、有關規劃和計劃（熟悉）國民經濟和社會發展規劃城鄉規劃土地相關規劃和計劃規劃住房相關規劃和計劃五、特殊政策（了解）國家鼓勵東部地區率先發展實施西部大開發振興東北地區老工業基地促進中部地區崛起等重大決策以及設立沿海開放城市建立經濟特區設立開發區——相應實行特殊的政策、特殊的體制機制、特殊的對外開放措施、國家給予必要的支持等等——往往會提高這些地區的房地產價格。

第五節經濟因素一.經濟發展

衡量指標——國內生產總值GDP

GDP是對一個國家或一個地區在一定時期內國民經濟生產活動的總成果的一種計量，從總體上反映了一個國家或一個地區的經濟活動的總規模、綜合實力和人民生活水平的高低程度。計算方法有收入法、支出法和生產法三種?！醢粗С龇ê怂鉍DP的組成

■消費（C）

■投資(I)

■政府購買（G）

■凈出口(NX)□GDP與房價的關系

■GDP增長說明社會總需求增加，預示著投資、生產活動活躍，帶動房地產的需求，引起價格上漲二.居民收入

衡量指標

■城鎮居民人均可支配收入的增長

■農村居民人均純收入的增長

居民收入與房地產價格的關系

■收入真正增加，生活水平提高，對房地產需求增加，導致房地產價格上升居民收入對房地產價格的影響程度收入加群體邊際費傾向作用機制對房地產價格的影響低收入者較大收入增加首用于衣食等基本生活改善不大中等收入者較大收入增加提生活水平，增加房地產需求促使房價上升高收入者較小用于儲蓄或投資用于儲蓄和其它投入，則對房價影響不大用于房地產投資或投機，提高房價三、物價（熟悉）主要指標

■居民消費價格指數（CPI）

■生產資料價格指數（PPI）關系

■房地產價格變動沒有納入兩指數內核算，而是被列入固定資產投資，因此兩指數的變動并不反映房地產價格的變動，只是間接影響作用機制

■一般物價與房地產價格等比例變動，原因是通貨膨脹，不是真正的房地產價格上漲

■由于建筑材料、人工等房地產投入要素的增漲，會增加開發建設成本，會推動房價上漲

■長期來看，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率－這就是房地產的保值功能房價與地價的關系理論

■成本決定論－地價決定房價

■需求帶動論－房價決定地價

■相互影響論－中庸之道兩者實際關系（取決于市場環境）

■在土地供給較充裕情況下，地價水平取決于房價水平，房價決定地價

■在開發用地由政府壟斷供應或土地供給缺乏的情況下，競爭的存在以及預期政府減少土地供應將造成地價上漲或形成壟斷的高地價，推動房價上漲四、利率（掌握）房地產開發建設成本——利率上升或下降會增加或降低開發融資成本，——房地產價格上升或下降。房地產需求——房地產抵押貸款利率的上升或下降——減少或增加房地產需求，導致房地產價格下降或上升。房地產投資增值——房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上升。結論：房地產價格與利率負相關五、匯率（熟悉）匯率是指一種貨幣折算成另一種貨幣的比率某地區房地產升值，該國貨幣貶值，房地產升值可能與貨幣貶值相抵消，導致房地產投資失敗。相反，會獲得較好的房地產投資收益。

預期某國貨幣會升值，會吸引國外資金購買該國房地產，——導致其房地產價格上漲；相反，會導致其房地產價格下降

第六節

社會因素一、政治安定狀況（了解）二、社會治安程度（了解）三、城市化（熟悉）

城市化也稱城鎮化、都市化，是人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的歷史過程，表現為鄉村人口向城市人口轉化以及城市不斷發展和完善的過程。通常采用一國或一地區行政區域內城鎮人口占總人口比重這個指標來測度城市化水平，該指標又稱為城市化率。四、房地產投機（了解）通過買賣——利用差價——賺取利潤。房地產投機：利用房地產價格的漲落變化，通過在不同時期買進或賣出房地產，從差價中獲取利潤的行為。房地產投機可能出現3種情況：①引起房地產價格上漲②引起房地產價格下跌③其著穩定房地產價格的作用

第七節國際因素（了解）

1、世界經濟狀況2、國際競爭狀況3、政治對立狀況4、軍事沖突狀況第八節心理因素（了解）□心理因素的五個方面

■購買或出售時的心態

■個人的欣賞趣味

■時尚風氣、跟風或從眾心理

■接近名家住宅的心理

■講究風水或吉祥號碼第八節心理因素（了解）□心理影響情況

■房地產需求者想買，而擁有者惜售，則成交價一般高于市場價格

■房地產購買者出于自身的特殊需要，在競爭中抬高價格

■發生偶然的資金調度困難或債務為了快速脫身，會低價出售房地產

■風水的影響

■對特殊數字的偏好或回避第九節其他因素（了解）

一、行政隸屬變更二、重要政治人物的健康狀況等歷年真題1.用距離來評價某宗房地產的交通便捷程度時，一般不宜采用的距離是（A）A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.經濟距離2、下列房地產價格影響因素中，不屬于區位因素中的位置因素的是(

D

)。

A．朝向

B．樓層

C．方位

D．交通條件

3、影響某套住房的實物因素不包括(

D

)