房產稅改革的國際經驗借鑒,財政學碩士論文本篇論文目錄導航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】【第4部分】【第5部分】【第6部分】房產稅改革的國際經歷體驗借鑒【第7部分】【第8部分】第5章房產稅改革的國際經歷體驗借鑒國外尤其是發達國家和地區房產稅改革施行的較早，房產稅制較為完善，本章通過分析美國、中國香港、印度尼西亞房產稅稅制，以期對我們國家的房產稅改革提供有益的借鑒。5.1相關國家和地區的房產稅制度5.1.1美國的房產稅稅制在財產稅制上，美國是最完善的國家。在美國，房產稅被稱為房地產稅，是地方財稅體系的重要組成部分。在美國，地方是指州下面的各級，房地產稅由地方征收，構成地方主要收入來源，與聯邦和州沒有太大的關系。一般來講，房產稅收入一般占到當地財政總收入的70%-80%。當前，美國各州都征收房產稅，各地房產稅率不同，一般從1%-3%不等，同時，各州對稅基的評估也不盡一樣，從20%-100%不等。美國的財產稅與其地方的關系密切遠遠大于聯邦和州，因而由地方獨立征收房產稅，很大程度上幫助了地方財政預算平衡的實現，由此可見，房產稅對美國財政體系的平衡和完善起到了很重要的作用。美國的政體為聯邦制，與一元制的政體構造相比，地方所擁有的權利要大得多。在房產稅稅率的制定上，地方也被賦予了賦予了極大的自主權，地方根據當年的財政預算確定房產稅的詳細稅率。詳細的方式方法是根據收支平衡的原則，計算出本年的房地產稅額，將稅額除以房地產的評估價值，所得結果就是房地產稅率。但一般都對房產稅的增長率或者最高限額都有限制，而且一般房產稅率根據房屋類型的不同采取差異不同稅率，工商業房產的稅率普遍高于普通住宅。同時，美國各個州對特殊群體制定了特定的優惠政策。一是對擁有的建筑物、包括慈善機構、學校在內的非營利性機構所擁有的不動產、退伍傷殘的、殘疾人在內的人群實行稅收減免優惠。二，一些州允許低收入者延期繳納房產稅，工商企業能夠施行房產稅替代措施；三是設置房產稅的最高比例，一旦納稅人所繳納稅款超過這個比例，超額部分能夠返還給納稅人或者抵免所得稅。同時，各州都制定了嚴厲的措施打擊偷漏稅的行為。5.1.2印度尼西亞的房產稅稅制與發達國家的房產稅改革不同，發展中國家是從上世紀七八十年代進行房產稅改革的。改革的主要目的有：首先完善稅收制度，通過房產稅改革，不斷完善房產稅制度，進而實現稅制的不斷完善；其次，通過改革，實現將房產稅作為地方主要收入來源的改革目的，增加地方的收入；三是抑制房地產過度投資，調節房價，實現社會公平。在發展中國家里，印度尼西亞的改革較為典型。上世紀80年代，印尼在全國范圍內展開稅制改革。1986年公布的(土地和房產稅法〕，較大程度上改變了房產稅混亂的現在狀況，標志著統一的房產稅制的構成。該制度對所有的土地和房產適用，對土地和房產的所有者和受益者征稅，以房地產的市場價值為計稅根據，使用單一稅率。詳細而言，印尼將房產分為20個等級，土地分為50個等級，以土地和房產的市場價格為標準劃分等級，根據等級對土地和房產設定的評估價得出其評估價值。每三年為一個周期進行價值評估，對相對發達的地區每年進行一次評估。評估方式方法包括批量評估法和一般評估法。批量評估法是通過編制土地價值圖和房屋分類系統對價值進行評估，后者主要針對價值較高的房產。若納稅人有謊報等不法行為，將會處以所納稅款25%的罰款。與美國不同，印尼的房產稅屬于分享稅，地方負責征收，而稅收管理權則從屬于。地方辦公室和從屬財政部的房產稅理事會是房產稅征管的主要部門，稅率為0.5%，稅基是評估價值的20%。同時，規定了積累免征房產稅的土地和房產：非營利性質組織使用的土地和房產，包括宗教組織、教育組織、衛生組織等；外交組織和特殊國際組織使用的土地和房產；墓地、森林、國家公園等等。財政部長擁有因特殊原因對納稅人減免稅的權利，可以以對低收入群體、經濟生活困難的人群減免財產稅。通過房產稅改革，一方面財政收入增加；另一方面，低收入地區和農村大都能免于繳納房產稅，房產稅主要來源是城市等經濟發達地區，促進了稅收公平的實現。總體來講，印尼的房產稅改革形式獲得了較好的效果，對我們國家改革是一種很好地借鑒。5.1.3我們國家香港地區房產稅稅制香港的物業稅制度包括物業稅和差餉稅，與大陸的房產稅相比，香港的物業稅在各方面存在較大的差異。物業稅是間接稅，是對不動產業主征收的稅種。該稅種主要是針對個人是房產所有者，且該房產出租的情況下征收，若房產閑置后者自用的話免征；若房產歸公司所有，能夠商業用處為由免征物業稅；若房產歸兩個以上的所有者所有，則需分別征收物業稅。物業稅的計稅根據為房產的評估凈值，房基由租金確定，承租人所承當的費用也對所納物業稅有直接影響。差餉也稱為房地捐，征稅對象是土地和房產等不動產。稅收由不動產所有權的所有者或者使用者繳納，計稅根據是香港差餉物業估價署所評估的價值，無論房產出租與否，都需要繳納差餉稅。差餉稅稅率是由立法會決定，每年根據實際的財政收支狀況對稅率進行調整。同時稅法規定，對教育、慈善及福利機構，部門、宗教團體等使用的土地和不動產減免差餉稅。5.2對我們國家的借鑒與啟示5.2.1以房地產實際評估價值作為計稅根據上面所列數的幾個國家征收房產稅的根據都是以房地產的實際評估價值為根據，并且都設有專門的房地產價值評估機構作為房產稅征收的專門機構，擁有較為完善的房地產價值評估機制。美國對房地產價值由專門的稅務官員進行評估。核稅的官員必須憑借稅務局局長頒發的執照，才能開展房產價值評估工作。同時，評估的官員需由市長親身聘用，同時歸州稅務局直接領導，但是在房產稅的征管上，評估的官員并不直接負責，目的就在于盡可能的實現評估經過和結果的客觀性和公正性。香港對房地產價值的評估也同樣相當重視，應課稅收確實定必需要有法定的評估程序確定，并且要充分考慮其他因素的影響，如房屋的位置、面積等因素。由此可見，這些國家和地區在對計稅根據確實立上，都要求以房地產的實際市場評估價值為根據，而并不以房地產的市場價格為準。這一方面有利于反映納稅人真實的財產狀況，另一方面能夠充分具體表現出經濟發展等因素對房產價值的推動作用，進而增加地方的財政收入。房產價值評估體系的建立和完善，使房產價值的評估愈加精到準確和科學，同時結果也具體表現出了客觀和公平的原則。5.2.2設置靈敏的稅率形式通過對這幾個國家和地區的房產稅的介紹能夠看出，房產稅的稅率并不是采取單一稅率的方式，而是根據各地區的實際情況設置不同的稅率。稅率的差異不同化考慮到了當地的經濟社會情況，更有利于實現稅收的公平性原則。在稅率的設置上，國際上有兩種通用的方式方法：一是以美日為代表的大多數國家，根據房地產的價值設置稅率，如日本的固定資產稅將稅率設置為1.4%和2.1%。另一種以香港為代表，根據租金設置稅率，租值是根據特定的評估日期，假設房產已經出租所能獲得的年租金為根據計算確定稅率。無論各國和地區采取何種方式方法，都考慮到了各自的實際情況，均考慮到了房地產的價值、地理位置等因素。5.2.3通用的稅收減免方式各個國家和地區在對房地產的稅收減免上有一些通用的做法，如對慈善機構、機構、非盈利性組織等所用房地產免于征稅；對老年人、殘疾人等特殊群體給予一定的稅收優惠政策。對閑置房地產處理上，國際上有兩種不同的處理方式，一是以香港為代表的國家和地區，他們以租金收益為根據設置詳細的稅率水平，能夠退還50%的已納稅額，這樣規定主要原因是考慮到房產所有權的狀況，稅率的設置應當以房地產的實際用處為根據進行評估；