我國房地產企業現狀、問題及對策

一2009～2010年中國住房企業發展現狀分析（一）房企經營環境：政策調控力度空前，市場波動幅度加大中國房地產開發企業在現行商業盈利模式下，土地和資金是房地產開發企業最重要的生產要素，土地儲備的多寡和融資渠道的寬窄已經成為衡量房地產開發企業實力的最重要的兩個指標。土地儲備不足會“斷頓”，無法通過連續滾動開發的規模優勢降低成本；融資渠道偏窄則會導致資金流動不暢，易于“梗塞”。這兩項最重要的資源，土地由政府壟斷，單一供給，而管制型銀行主導的金融市場體系，使商業銀行貸款（開發企業的開發貸款和購房業主的按揭貸款）成為房企外部融資的最主要渠道，同時也將房企的財務風險傳導到銀行系統。正是這兩大關鍵資源掌握在政府手中，所以中央政府對房地產市場的態度，所出臺的宏觀政策和地方政府的執行力度，是所有房地產開發企業最重要的政策變量。1.系統性調控房地產市場思路基本明確從1998年房改開始，伴隨房地產行業的成長和市場的發育，中央政府在如何調控房地產市場上的思路也不斷變化，單一性解決問題式調控思路向建立系統性的調控體系轉變趨勢逐漸明朗。房地產市場成長中逐步形成的中央政府、地方政府、開發企業、購房者、銀行/稅務錯綜復雜的利益關系，呈現出財政、經濟和民生三方面主要問題。宏觀調控面對的問題也由商品房價格、產業發展和房地產市場健康發育上升為國家性的經濟、政治、民生問題?！皣畻l”及以后各部委協同密集出臺的各項政策，分別從金融信貸、土地、財政稅收、市場監管等方面調控房地產市場，調控方式也由側重于某一方面的調控，如“70/90”政策，向建立調控體系轉化，更注重部門政策操作層面的協調一致，整體性推進。縱觀2003年以來的調控政策，變化頻率快，時效性強，在2008年金融危機蔓延前后更加顯著。政策的穩定性差，加劇了房地產市場的波動性，對市場預期的影響尤為明顯。對開發企業而言，戰略規劃和經營計劃制定的難度大大增加，更易側重于短期應激反應能力。2.調控手段微觀化傾向中國房地產市場具有明顯的政策性市場特征，房地產開發過程實行的是全流程監管的模式，政府職能部門在開發過程中的各個環節都有不同程度的介入。從“70/90”政策到如今的“國十條”要求國土資源部門將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，再到新近出臺的《上海市房地產調控細則》對建設規模和預售規模的詳細規定，對預售價格的申報、價格調整的備案制度，以北上深廈等為代表的一線城市的限購令的出臺表明政府職能向開發企業滲透之深，是其他行業難以比擬的?？傊?，中國的房地產市場在發育成長中，政府對金融市場和土地市場的操控，調控手段向微觀領域的深入，注定房地產市場是有限的市場，市場所發出的價格信息是扭曲的。所以，這是任何房企在制定戰略規劃和經營計劃時必須倍加關注的經營環境。（二）生產經營及其變化：上半年成交萎縮，三季度銷售放量1.年度銷售目標的完成，開發商有喜有憂自樓市新政實施以來，房屋銷售量增長總體下滑，2010年1～9月全國商品房銷售面積為6.31億平方米，同比增長8.2%，全國商品房銷售額3.19億元，同比增長15.9%。房屋銷售額增幅小于房屋面積增幅，房產交易量增幅下滑的同時，房價下降趨勢并不十分顯著。萬科以銷售金額692億元居銷售額榜首，幾乎較前兩季度的總額翻了一倍，而恒大則以597萬平方米的銷售面積位居成交面積第一位，保利地產第3季度銷售相當于前半年的業績總額。萬科、保利、中海、綠地等企業的增長接近翻倍，而上半年表現不算理想的金地集團在第3季度的銷售額幾乎是上半年的兩倍。經過第3季度的銷售井噴，大多數企業的銷售回款壓力已經明顯降低，尤其是萬科、恒大兩家公司，已經離各自的全年銷售目標僅一步之遙。萬科的全年銷售計劃是820億元，截至目前僅差約120億元；恒大的全年目標則是400億元，僅剩下25億元的任務。反觀另一些開發商的銷售額，離全年目標仍有距離，例如富力和碧桂園全年銷售目標都是300億元，但前三季度只銷售了217億元和215億元。而綠城的全年銷售目標是670億元，但前三季度只完成了326億元，只有全年任務的一半。龍湖、雅居樂、金地等，前三季度銷售分別為180億元、170億元和150億元，距離各自的年度目標已經不算太遠。東部12個城市限購令的出臺，對市場預期產生了極大的影響，第4季度的市場出現再度萎縮的概率提高，銷售區域集中在東部的公司將面臨無法完成年度任務的風險，此類公司爭取客戶、降價銷售的趨勢明顯。2.房企開發投資快速增長，未來競爭加劇2009年下半年以來全國房地產開發投資完成額累計增幅呈現上揚態勢，與2009年初樓市遇冷情形反差較大，2009年房地產開發投資月同比增幅達16.1%。2010年1～9月，全國房地產開發投資33511.25億元，同比增長36.4%。其中，東部地區房地產開發企業投資19711.21億元，同比增長38.3%；中部地區房地產開發企業投資7077.28億元，同比增長32.1%；西部地區房地產開發企業投資6722.76億元，同比增長35.8%。1～9月全國房地產開發企業商品住宅投資23512.05億元，同比增長33.8%。8月，房地產開發投資4490億元，同比增長34.1%。今年以來房地產投資一直保持穩定快速增長，意味著未來商品房的供給會進一步增加，房企的投資意味著現金消耗量增大，如果外部融資無法解決，資金壓力將迫使房企加大營銷力度，盡快回籠資金，對促進商品房價格穩定有積極作用。（三）基本素質及變化1.新政促進行業洗牌，市場集中度日趨提高房地產業是典型的資金密集型行業，融資能力是房企的命脈所在。很多企業在開發模式上都在運用金融杠桿“以小博大”，房價的持續上漲會給這些企業提供空間。但是，很多企業的資金面上尤其是經營活動現金流波動性大，抗風險的能力低，一旦遇到市場調整，就會出現資金方面危機。新政實施在金融信貸、土地和財政稅收政策上都指向開發商的資金鏈。當期合約銷售額（或稱簽約額）是判斷開發企業的資金緊張程度的重要指標。2010年前三季度，銷售額前20位的房企銷售額合計4710億元，其中前10位銷售額合計3346億元，占71.04%，2009年同期為69.50%。銷售面積前20位合計4832億平方米，前10位合計3626億平方米，占75.04%，2009年同期為72.13%。大房企的銷售額比重的提高意味著資金向大房企集中，意味著新政對土地獲取資金的要求更有利于資金雄厚的房企。金融機構基于安全性和收益性的考慮也更傾向于向開發能力和銷售能力強的知名房企提供資金支持。所以，當土地和資金向大房企集中時，未來市場的集中度也隨之提高。2.國企攻城略地，民企謀求突圍調控新政對首付比例、土地出讓環節的管理更嚴格，同時銀行信貸方面的不斷收緊，使民營開發企業資金壓力更大。國企的資金實力比民營企業強，尤其是在市場不太好的情況下，民企的資金壓力較大，一方面想逢低拿地，另一方面又要考慮資金因素，力不從心，市場預期不好時，國企的資源優勢越凸顯。調控新政出臺前后京、滬、廣、深四大城市的所有成交地塊，央企拿地次數占比從新政前9%上升至19%，土地儲備占比亦從新政前的17%上升至22%。除了北京新政前央企拿地的比例在新政前后相差不大外，其他三大城市均明顯上升。例如上海，新政前央企拿地比例為9%，新政后則達到20%；廣州從新政前的12%上升至30%；深圳更是從新政前的4%上升至25%。而據統計，民企拿地多在新政實施以前。所以，民企在房企兩大核心資源上處于不利地位，意欲尋求轉型。3.新軍不斷涌入，行業競爭加劇相對于某些行業，房地產業很少的政策性限制，行業的繁榮，較高的利潤率，較低的技術門檻，對于資金比較充裕，在本行業內短期難以找到收益滿意的投資項目的企業極具誘惑。如海爾、美的、格力、海信等紛紛成立房地產公司；2009年格力地產更是借殼ST海星上市，得以拓寬融資渠道；同為家電巨頭的TCL、康佳也通過戰略合作或拍得土地開展房地產業務。國內軟件行業領先者用友集團和IT業龍頭聯想集團加入萬達集團、泛海集團、大連一方集團、內蒙古億利資源集團組成“聯合艦隊”，投資開發規模達200億元、占地面積約2.7萬畝的長白山旅游地產項目。企業資金投向房地產已經成為常態，幾乎各個企業都在投，區別只在規模大小。眾多其他行業資金紛紛以各種方式投資于房地產業，行業競爭的加劇在所難免。4.央企房產業務重組：方案出臺，整合任重道遠自2009年7月至2010年3月在土地市場頻繁出現“地王”現象，在當期的15塊“地王”中，11塊由央企拍得。在127家中央企業中，78家不以房地產為主業的中央企業開展了房地產業務，央企從事房地產的企業比例達到了73%。國資委確認央企有16家以“房地產開發與經營”為主業，要求78家加快進行調整重組，在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。涉及房地產業務的央企情況復雜，程度不一，如何向16家整合是突出問題。2004年央企房地產業務合并大潮中，中國房地產集團整合20多家央企的房地產業務，由于相互之間利益糾纏，矛盾難以平衡，時至今日，也未能完成整合的目標，反而并入中國交通建設集團。如何不再重蹈上輪重組的覆轍，央企仍是任重道遠。（四）生產要素及變化1.資金面：銀行和股市受阻，信托融資由松趨緊作為資本密集型的行業，資金鏈的安全與否是房地產開發企業生存的命脈所在?！皣畻l”頒布以后，相關部委出臺的金融信貸、市場監管政策直指開發企業的資金面。2009年的熱銷各房企資金充裕，但隨著調控后銷售下滑，資金鏈逐漸繃緊。2010年第2季度后，資金鏈逐步繃緊，世茂地產、招商地產發布公告擬撤融資計劃；金地集團、華發股份、保利地產等龍頭企業公布的增發預案也跌破擬增發價格；萬科高達112億元的再融資計劃擱淺。證監會已暫緩受理房地產開發企業重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。研究涉及房地產業務的并購重組政策，待相關政策規則推出之后，將根據新規則確定的標準和程序恢復新項目的受理與審批。在銀行貸款與股市融資受挫后，開發商倚重的信托融資渠道也將迎來挑戰。從2009年下半年開始，房地產信托產品的發行規模加大，往年房地產信托產品僅占到所有集合信托產品的30%～40%，而2010年則占到了50%以上。據統計，2010年1～8月，發行規模已經超過1047億元，僅7～8月就已經達到433億元，幾乎相當于去年全年的449億元水平，房地產信托產品發行規模遠超2009年全年的水平。資產良好的上市企業，融資成本可控制在12%左右，但民營的非上市公司融資成本就相當高。目前房地產企業通過信托融資的成本一般在15%～20%左右，有的高達30%。隨著《信托公司凈資本管理辦法》于2010年9月正式實施，對于開發商來說，頒布的時機尤為不利，通常，開發商在下半年興建的項目較多（一般60%的項目在下半年動工，而上半年則占40%），但隨著信托融資的政策收緊，房地產銷售的壓力將有所上升。2.土地儲備：央企攻城略地，民企行事謹慎土地儲備的高低是房地產開發企業持續開發能力的重要指標，一般情況下，房企根據自身開發能力儲備三年的開發面積。土地儲備的多寡意味著房企項目滾動開發的可持續性的長短。房企可以通過規模效應降低成本。同時在現行的盈利模式下，若商品房價格持續走高，土地溢價將會貢獻更大的利潤。在土地市場，央企以及國企頻繁出手拿地，加快擴張版圖。2009年全國90個“地王”中，央企就拿了60個。2010年伊始，央企中海地產以59.7億元在豐臺區獲得居住項目用地；遠洋地產子公司以40.8億元競得大望京1號地；中國兵器裝備集團旗下北京世博宏業，以17.6億元競得海淀區東升鄉地塊?！皣畻l”頒布以來，房地產市場一直處于緊繃狀態，樓市成交量快速下降，土地市場也陷入冷清。經過短暫的沉寂，央企在土地市場表現異?；钴S，在北京、上海、廣州、深圳4個一線城市成交總價前10名的地塊中，多數被國企收入囊中。3個多月來16家央企拿地總金額接近300億元。民企由于資金渠道狹窄，成本偏高，因此相對謹慎，拿地多在新政以前，新政后拍地熱度下降。最大一筆是2009年12月23日富力聯合體（富力、雅居樂、碧桂園三大民營地產聯合）廣州亞運地塊，總價達到253億元。3.人才：知名房企高管接連變動，少數公司逆市吸納人才因為房地產項目固有的周期性，所以人才流動一直較為頻繁，在逆市環境中尤為明顯。綠城、中國建筑、龍湖地產、SOHO中國、保利地產、金地集團陸續出現人事變動。此外，萬科、華潤、合生創展、世茂股份、遠洋地產等十幾個房地產大鱷今年以來也均有高管離職。在目前的行業環境下，以往依賴房價高速上漲帶來的銷售業績增長的難度大大加強，原有的思維和經營方式需要調整，轉型過程中必然需要一批新的領導者和管理者。政策重擊對企業有挑戰，更有機遇，對于資金實力強的房企來說，逆市更是低成本擴張的好機會，這其中包括了對人才的吸納與儲備。房企大規模招聘主要有兩方面的考慮：一是儲備人才，為企業擴張時提供人力資源，而逆市時是獲取競爭對手人才的較好機會；二是更換更能應對危機的高端人才，為現時項目在逆市中脫穎而出尋求良將。中海地產、萬科、恒大都啟動了大規模招聘活動，涉及省份多達10個。在一系列政策重擊下，房企大規模招兵買馬，不僅是基于管理層更新、公司儲備新人才的需要，還可能是滿足急速擴張的需要。（五）住房產品：市場表現迥異由于中國經濟發展的不均衡增長，地區經濟發展水平差別很大，造就了中國房地產市場區域差別明顯。從新政實施的市場表現來看，市場表現迥異。1.外銷程度越高，銷售面積和銷售額降幅越大外銷程度高指預售商品房非戶籍人口購房比例占50%或更高。從區域分布看，東部地區的總體外向度水平要高于中西部，同一區域經濟發達區域高于落后區域。新政后，地方調控政策陸續出臺，對本地商品房的外來購買者采取了更加嚴厲的措施。按國家統計局公布的2010年1～9月商品房銷售面積和銷售額增長情況，東部地區銷售面積增速0.9%，其中北京為-37.3%，上海為-39.3%，浙江為-18.0%；銷售額增速7.9%，其中，北京為-7.4%，上海為-25.2%，浙江為-1.0%。與之形成鮮明對比的是，中部地區銷售面積增速19.7%，銷售額增速39.2%；西部地區銷售面積增速13.7%，銷售額增速29.8%。中西部地區銷售額增速超過銷售面積增速，商品房總體價格仍在上漲。2.成交量影響：城市中心小，遠郊大城區中心地帶對居住來講，由于周邊生活設施完善，交通便利，資源集中度高，物業更具稀缺性和保值性，易受市場認可，所以價格堅挺甚至逆市上揚。較之而言，遠郊基礎設施差，資源集中度低，居住不便，若是城市規劃的發展方向具有投資價值，市場成交量和成交價格的波動幅度大。對于項目在城市中心的房企，只要資金鏈不緊張，價格維持或上漲的動力遠勝于項目位于遠郊的房企。對于開發項目多在城郊的房企，價格下調的壓力高于項目多分布在中心地帶的房企。3.普通住宅政策鼓勵，市場接受程度高無論是中央的宏觀調控政策，還是地方出臺的調控細則都對普通住宅采取了鼓勵的態度，在土地供應上予以傾斜，如最新出臺的上海市調控細則規定：確保完成2010年度住房供地1100公頃的計劃目標。積極開展大型居住社區土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%。按揭政策的調整，首付比例提高到30%。對于首次置業的剛性需求群體，按目前的商品房價格水平，面積小、總價低的戶型是比較理性的選擇。而對于大戶型的改善性需求，由于按政策視為購置第二套房，首付和貸款利率都提高將產生明顯的抑制作用，購房計劃則必須在上漲還是下降的預期和自身實際支付能力之間做出選擇，再次觀望傾向顯著。所以，針對市場出現的變化，未來開發產品中的適應政策和市場需求的戶型結構是重要的戰略問題，而銷售價格調整屬于戰術性問題。（六）經濟責任和社會責任并舉1.創造價值，和諧共贏為社會創造價值，與相關利益者分享是企業生存和持續發展的根本所在。中國的城市化進程從外部推動房地產企業的快速成長，房地產企業應當意識到，通過積極融入城市發展，推動城市建設，提升城市形象，為城市發展不斷地創造效益更是自身應當承擔的經濟責任，也是塑造自身良好企業形象的內在要求。房地產企業能夠快速成長、持續發展，同樣離不開利益相關者的合作與支持。在追求企業自身成長的同時，厘清相關利益者，為相關利益者創造價值，共同成長，分享成長的果實，實現利益共贏是房地產企業持續穩定發展的內在動力。2.參與保障房建設，踐行社會責任房地產企業不僅僅只有經濟責任，作為社會的主體之一，更應主動成為社會責任的擔當者。安居才能樂業，保障房建設已成為目前最為突出的民生問題。積極主動參與保障房建設是踐行企業社會責任已逐漸成為房地產企業的共識。行業中的標桿企業已在行動中走在前列。二房地產企業健康發展存在的問題（一）行業盈利模式經受考驗目前，多數開發企業預期房價持續上漲，低價拿地，土地在建工程抵押貸款，快速滾動開發，預售回籠資金，利用銷售回款和按揭放款拓展新項目的商業盈利模式，以土地溢價和金融杠桿的使用作為利潤最主要的貢獻來源。但是隨著政府對“囤地”行為更為嚴厲的打擊，行政性介入程度在開發時間、項目規劃、建設、預售許可、戶型結構、售價調價申報等環節的進一步加深，低價拿地，分期開發，拉長開發周期，通過土地溢價獲得豐厚利潤的難度越來越大。銀行監管加強，資金使用約束程度提高，金融杠桿作用削弱。如果房價預期進入下行通道，現行盈利模式要經受考驗。（二）行業內魚龍混雜，政策調控促市場洗牌房地產行業的高速發展、市場需求旺盛、行業利潤豐厚誘使更多未從事過房地產開發的企業進入其中分一杯羹，市場中彌漫著拿塊土地快速開發、預售、回籠資金收回投資的投機心理，眾多與房地產行業毫不相干的企業蜂擁而至，行業內良莠不齊。事實上，房地產開發并非表面上看得那么簡單。如果對行業的特征不熟悉，比如在目前的開發模式下無法形成連續拿地、滾動開發的規模效應，成本控制的難度是非常大的。加之房地產開發自身的周期性，人員的流動速度快、頻率高，企業內部的管理制度的建立到正常運轉并非朝夕之事。所以，一旦市場出現逆轉，這類企業的經營風險會迅速放大。（三）行業進入門檻單一，競爭手段同質化在目前的房地產開發模式下，市場發育過程中的制度建設滯后和市場監管的不健全，以及較少的政策限制，使行業進入政策性門檻低，所以資金是否充足是進入房地產業的最主要的門檻。加之房地產開發過程中的規劃、設計、建筑安裝、策劃營銷等服務都不同程度由市場中的專業化機構提供，從表面上看，行業技術含量低，進入難度小，所以資金易獲得的國企和有閑置資金的民企紛紛進入房地產行業。在開發企業的競爭中，開發能力、營銷能力及融資能力普遍成為房企最為看中的能力，由于總體供求矛盾突出，價格敏感程度高，價格很容易作為競爭手段，而通過增加產品附加值展開營銷策略、創造利潤的案例在市場中很少見，購房者對價格預期的敏感程度遠勝于其他因素。（四）產品線豐富程度不足，盈利波動幅度大通過對上市房企收入結構的分析能夠明顯看出，商品住宅銷售是各公司最主要的收入來源。由于住宅開發的周期性特征，住宅銷售最顯著的特征是利潤的波動顯著。所以，拓寬產品線，提高持有物業收益在總收入中的比重，有利于熨平利潤波動幅度，使公司持續穩定地成長。（五）企業家素質：企業塑造的是品牌而不是企業家中國近30年企業歷史經驗發展證明，不違拗社會、大多數人的觀念和容忍度是尋求生存、發展的企業之道。一個個行業從暴利走向微利，再走向企業虧損，行業中的企業從群雄紛爭最后到寡頭壟斷，幾乎沒有一個行業成為例外。房地產開發企業在這個過程中，面對不成熟市場經濟的現實環境，面對更多的社會負面輿論，企業家的言談舉止易成為媒體和大眾關注的焦點，這也對企業家的素質提出了更高要求。企業家自身的知名度比企業本身更大對企業的持續發展未必是好事，企業要塑造的是品牌的美譽度而不是企業家本身。三政策建議（一）審視盈利模式，提升戰略規劃與執行能力本次的宏觀調控與以往最大的區別是不僅僅調控房價，更重要的是對行業在國家產業中的定位正在發生變化，支柱產業弱化的輿論導向在加強。行業的政策環境的變化要求房企必須認真分析這種變化帶給自身的影響是什么，審視現行盈利模式的弱點和可持續性，在充分分析自身資源和能力的基礎上，制定或調整自己的經營戰略。對于開發企業來講，面對市場價格的變化做出的營銷策略調整僅是戰術層面的應變能力，而重新審視經營環境的變化，制定切合實際的戰略規劃則是在新的政策環境下生存和持續發展的根本性問題。（二）提升風險意識，強化風險管理一般來講企業面對的風險分為系統性風險和公司特有風險。2010年經營環境最顯著的變化是宏觀調控政策嚴厲和金融信貸、市場監管等多方面政策的同時推出，市場波動幅度劇烈。政策的不穩定性大大增加了對未來市場走勢判斷的難度，強化風險意識凸顯重要。找出開發過程中的關鍵風險控制點，強化風險管理始終是管理制度建設的重要內容。工程質量問題層出不窮，既損害了消費者利益，也降低了開發企業的聲譽。只有行業內所有企業強化風險管理，扭轉這種雙輸的局面才能促進行業健康發展。（三）尋找行業持續增長的內生動力從房地產行業產品結構看，商品房市場與保障性住房市場所形成的“雙軌制格局”將逐漸明朗化，市場與政府之間的界限動態變化本身將增大商品房市場的競爭壓力。消費者在保障性住房、中低檔房、高檔房之間保留更寬廣的選擇空間。未來，商品房市場將是改善性住房的供給主體，因此只有開發出高品質的產品，企業在未來商品房市場中才有競爭力。尋求房地產行業持續成長的內生動力，必須完成關鍵性轉變，從依賴土地溢價、金融杠桿與成本控制轉向產品溢價和打造行業品牌。目前，不同規模、不同層次的企業，實質上正處于不同的價值驅動階段。眾多中小房地產企業仍處于依賴土地增值的初級階段，而一些大型企業則走向了開發更好的產品與打造知名品牌，拓寬產品線，率先引入建筑節能、低碳、環保等概念，制造新的市場賣點，逐步弱化土地溢價和金融杠桿的作用，尋找可持續的利潤增長點的階段。（四）密切關注科技進步，尋求差異化競爭策略一直以來，開發商只重視建筑實體的“看得見的質量”，如門庭的裝修、小區的綠化等，隨著消費者越來越理性，對建筑的防噪音、節能、智能化等方面的要求也越來越高，“隱性質量”將得到房地產企業的重視。尤其是高端客戶群，在選房標準的排序中，這方面的要求越來越靠前。新技術、新材料方面的科技進步，勢必對建筑設計及配套設備等行業帶來重大影響。提高建筑的科技水平，不但可以提高建筑室內的舒適程度、提高人居健康水平，而且可以節約能耗、減少環境污染和降低建筑的全壽命成本費用。同時，提高建筑的科技水平可以制造新的市場賣點，提高項目的市場競爭力，以及提高企業項目自身的市場形象。從歷史發展的角度看，建筑科技含量提高是大勢所趨，將技術含量轉化為市場賣點是開發企業面臨的重要問題。四2010～2011年中國住房開發企業發展展望（一）行業發展仍處于成長期，市場規范在競爭中形成以行業周期理論判斷，通過對行業內企業利潤豐厚、企業個數快速增多、產品供不應求、價格是競爭中的最敏感因素等特征判斷，房地產行業仍處于快速成長階段。在快速成長中，房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為。鑒于目前越來越多資金雄厚和具有品牌優勢的開發商加入跨區域項目拓展的行列，行業內競爭的激烈程度會逐漸提高，行業洗牌在所難免。通過促進市場競爭有助于形成規范的市場行為。（二）預售制度逐步完善中，資金回收期拉長商品房預售制度資金方面的特點在于，預售款包括定金、預收款和個人按揭幾乎都是一次性地進入開發商的資金賬戶，從而在預售的第一個環節就將銀行抵押貸款支付給了開發商。引入監管的關鍵之處就在于按照開發商的建設進度分批、分期支付且嚴格貸后監管。北京市最新出臺的《商品房預售資金監督管理暫行辦法》明確規定：“商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶，嚴禁房地產開發企業直接收存商品房預售資金。房地產開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設置資金使用節點，并合理確定每個節點的用款額度。”如果各地都出臺類似政策，資金使用和工程進度的匹配程度提高，開發企業的資金回收期將拉長，資金使用的自由程度降低，擴張過程中的對外融資需求會進一步擴大。（三）跨區域布局提速，中西部掘金加快隨著二次調控力度加大，尤其是東部12城市限購令的出臺，對東部區域一線城市的市場預期出現明顯變化，市場增長速度預計將下滑。而二、三線城市，特別是區域性的中心城市，由于房價漲幅沒有東部城市顯著，且中西部的城市群仍處于形成的快速通道中，對城市建設和城市形象塑造的迫切程度高。較之東部開發企業而言，中西部城市當地的開發企業普遍規模小，資金實力明顯不足，開發能力和運營能力欠缺，市場競爭力弱。截至2010年上半年，恒大73個項目分布于36個主要城市，其中89%為省級城市。恒大是項目進入省級城市數量最多的開發商，這也正是恒大能在調控下在2010年取得驕人戰績所在，也是恒大自2004年以來戰略性布局的豐碩成果，為行業內企業重視制定戰略規劃樹立了一個標桿。面對高企的地價，東部資金實力不很強的開發企業將加快在中西部城市的戰略布局，更多國內知名房企也將利潤增長點向中西部轉移。（四）資金鏈日益趨緊，房價下調趨勢逐漸顯現雖然2010年第3季度商品房成交量增長，部分房企的資金鏈緊張程度得以緩解，但是隨著調控細化程度提高，執行力度進一步加大，市場供給量提高，加之現行開發模式下，供應商多數采用墊資方式參與項目建設，開發商按工程進度付款，按行業中的習慣做法大額工程款的支付多集中在年末，項目銀行貸款在接近年末時需還本付息并申報下年度貸款計劃，資金壓力會進一步增大。政策調控關注的東部重點地區，對外來需求的抑制程度加大，降價壓力更大，整體價格水平會顯現下降趨勢。預計2010年第4季度和2011年上半年將制定更嚴格的現金運籌方案，強化營銷導向，制定促銷的多種預案，減少新開工面積，適度放慢部分項目的施工進度，適度收縮、降低企業運營成本，會成為更多房企準備“過冬”的選擇。（五）拓寬產品線，延伸產業鏈新政調控針對的是住宅地產，而對商業地產幾乎沒有影響。新政出臺后，商業地產的銷售狀況表現良好。拓寬產品線已成為部分房企的戰略選擇，而商業地產、旅游地產成為拓展的首選。萬達的快速擴張，其綜合體模式成為市場成功的樣板。萬達集團、泛海集團、大連一方集團、內蒙古億利資源集團、用友集團和聯想集團組成的“聯合艦隊”接連在福州、武夷山、大連、西雙版納等地項目簽約或簽署投資框架協議。而另一些房企也重啟或加大了在商業地產項目中的投資力度。由于行業發展勢頭良好，目前社會上的閑散資金希望分享房地產和城市發展過程中的紅利。但目前只有兩個渠道，一個是買房子，第二個是買房企股票，方式比較少。房地產私募基金的設立，可以把這些錢變成房地產開發資金的來源。只要土地供應能跟上，投資多了，使行業競爭充分，價格就會逐漸平穩。2010年3月8日，北京第一家以房地產項目的股權投資為主、債權投資為輔的房地產私募基金管理公司成立。4月7日，金地與瑞銀合作的房地產投資基金完成資金募集；9月6日星浩資本啟動。相比其他人創建的PE，具有開發商背景的“地產PE”占有與政府、項目合作的資源，對房地產項目的市場潛在價值具有專業判斷能力和開發經營全程的專業管理控制能力的競爭優勢。（六）2010～2011年開發企業狀況預測如果宏觀經濟環境持續良好的發展勢頭，調控政策持續從緊，資金渠道進一步收窄，預計2010年第4季度的市場成交量將再次出現下滑，一線城市非中心區域價格將呈現下降趨勢，二、三線城市價格將趨于平穩。開發企業將會推遲開盤，放慢施工進度，部分未完成年度銷售目標的房企，將采用各種促銷手段銷售存貨緩解年末還貸和支付工程款的資金壓力。若預計2011年從緊的調控政策持續，開發企業制定的2011年經營計劃將比之2009年更為謹慎。隨著供地量增加，資金充裕的大房企會在土地市場有所表現，重點關注二、三線城市。2011年第1季度的市場表現非常重要，如果市場價格下降預期加重，成交量將進一步下滑，開發企業將加大營銷力度，尤其是拿不到貸款的更易在價格上做出讓步，季度末成交量可能回升。若第1季度銷售狀況達不到目標，則第2季度的營銷力度將進一步加大，促使成交量的回升，資金回籠。2011年上市的樓盤項目越來越多是2007年以后拿的地，所以整體市場價格上，開發企業讓步空間不大。若2010年第4季度和2011年上半年土地市場表現不佳，地方財政逐步吃緊，商品房價格上升壓力將突出在2011年第3季度，成交量逐步放大，價格穩中有升，將進一步刺激成交量的上升，開發企業的狀況在第3季度將出現好轉，直至進入第4季度的傳統市場平淡期。總體來講，市場狀況不會有2009年以來的表現，但是在貨幣政策仍舊寬松和房價仍舊上漲的社會普遍心理預期難以短期扭轉的環境下，開發企業仍可能保持謹慎的樂觀，相對調低利潤的心理預期。五住房上市公司指數：住房100指數分析（一）指數構建1.指數含義本分析中指標體系使用一般性財務分析指標，結合房地產開發企業的特點予以篩選。銷售收入反映公司在持續經營條件下的盈利能力，同時也是考察市場份額的標準，該指標越高越好。營業利潤率反映盈利能力，是收入獲取能力和成本控制能力的綜合性指標，為避免非持續性的營業外收支對利潤的影響，該指標越高越好。資產收益率反映管理層運用資產的運營能力，該指標越高越好。存貨周轉率反映存貨周轉的效率。因為商品住宅為主的開發企業的存貨在實物資產中所占的比重往往最高，因此，該指標周轉速度的高低，反映了報表利潤實現的快慢。凈資產收益率反映企業為股東創造財富的能力，該指標越高越好。2.數據來源及樣本本指標體系數據來源于滬深兩市的房地產開發企業的2009年年度報告中的財務數據，選取截至2009年12月31日營業收入排名前100名的住房企業（見本章附表）。樣本選擇中剔除了以出租或租賃為主，商品房銷售在營業收入中比重很小（低于10%）的企業；同時，以持續穩定經營為標準，將帶有ST標志的公司排除（見圖5-1）。圖5-1深滬A股上市公司“住房100”前20位企業綜合實力指數（二）指標結果對比分析1.地域分布：上市公司企業地域集中從“住房100”的注冊地可以看出，在區域分布上都集中在東部發達地區，尤其是珠三角、長三角和京津環渤海經濟區內。這些區域經濟發達，住房商品化程度高，市場化早，所以房企總量也多。住房指數100中，排名前20位的公司全部位于東部，而中西部城市上市企業少之又少。2.銷售收入比較：優勢企業銷售能力高，招保萬金仍是標桿排名前20位的上市企業的住房銷售收入為1614.16億元，占據100個排名份額的65%，而排名后20位的銷售收入為52.58億元，僅占100個排名企業的2%的份額。其中，萬科、招商、保利、金地四家企業，合計銷售收入941.03億元，數量上占4%，銷售額卻占了38%。四家企業在市場規模上仍舊是房地產上市公司中的標桿企業。3.營業利潤率比較：半數以上企業不及行業標準從營業利潤率看，2009年行業營業利潤率為21.15%，銷售規模排名前100家的上市房企有45家高于行業標準，有3家的營業利潤率為負值，即確認收入的項目是虧損的，52家企業達不到行業標準。半數上市公司營業利潤不及行業標準，說明銷售能力和費用成本控制能力的匹配程度上還有不小的差距。4.資產收益率比較：運營能力水平趨同性高從資產收益率看，以行業標準資產收益率4.98%為基準，樣本中僅有28家達到或超過行業標準，不及樣本總量的1/3，其中有10家不及1%。資產收益率從1%到5%之間集中了63家企業。2/3以上的上市公司的資產收益率不達標，表明公司管理層在運用資產創造利潤的能力方面明顯不足，也意味著資源的有效利用程度低，是資源配置不當的一種表現。5.凈資產收益率比較：多數處于行業標準之下以行業的凈資產收益率14.13%為基準，有33家樣本房企的凈資產收益率在行業標準之上，占1/3，凈資產收益率10%以下的房企有49家，其中還有兩家為負值。凈資產收益率代表了運用股東資產的創富能力，若為負值是吞噬股東財富的表現。低于行業標準表明多數房企在為股東創造財富方面表現不佳。通過正常的經營創造利潤，增加股東權益能力欠缺，因此，增加資產總量和股東權益很可能是通過資本市場的運作獲得。6.存貨周轉率比較：存貨周期長的企業比重高從存貨周轉率的角度觀察，按照年度0.38次的行業標準，有41家達標，未能達到行業標準的是59家。以年度0.38次為基準，正負各0.2個百分點，有66家企業集中分布在這一區域。（三）結果聚類分析以現行開發企業的模式分析，市場銷售能力的高低在企業綜合能力中占主導地位，是企業自身能力的體現。能否快速銷售不僅決定著資金回籠的快慢，資金鏈的緊張程度，還是其他企業能力的基礎。所以以銷售收入為基礎，將銷售排名前20位的界定為優秀，判斷其他四項指標能體現出行業特征。1.四項皆優營業利潤率、資產收益率、凈資產收益率、存貨周轉率的排名都在行業標準之上的僅有北京城建一家。說明同時在盈利能力、資產的運營能力、報表利潤實現、為股東創造財富的能力表現優異的企業甚少。比較符合行業快速成長期時的企業特征：絕大多數企業都存在能力上的“短板”。2.四項中三項優秀營業利潤率、資產收益率、凈資產收益率、存貨周轉率四項中有三項排名在行業標準之上的有6家企業，分別是嘉凱城、新湖中寶、中華企業、信達地產、億城股份和濱江集團。其中嘉凱城、新湖中寶均在營業利潤率、資產收益率、凈資產收益率表現良好。3.四項中兩項優秀營業利潤率、資產收益率、凈資產收益率、存貨周轉率四項中有兩項排名高于行業標準的有保利地產、招商地產、首開股份、浙江廣廈、榮盛發展5家。其中保利地產、招商地產的強項都出現在營業利潤率和存貨周轉率上。4.四項中單項優秀營業利潤率、資產收益率、凈資產收益率、存貨周轉率四項中有單項居于行業標準之上的有8家企業，分別是萬科、金地、金融街、北辰實業、福星股份、華發股份、中國寶安和蘇州高新。8家公司占有的指標比較分散，說明能力體現的方面區別很大，各有所長，單項能力突出。六專題：中國經濟房地產化問題研究1998年國務院在通知中明確了深化城鎮住房制度改革以來，中國房地產市場整體上快速增長，尤其是2003年房地產行業被確認為國民經濟發展的支柱性產業之一后，房地產市場呈現出爆發式增長的勢頭。房地產行業仍總體處于令人羨慕的高增長階段，良好的收益前景誘使越來越多企業大量的資源在短時間內投向房地產行業。2003年以來商品房價格持續上漲，刺激了房地產開發企業數量快速增長。按照國家統計局公布的數據，2003年全國房地產開發企業37123家，到了2008年則達到了87562家，5年時間增加了1.36倍，年平均增長保持在20%以上，同期規模以上工業企業個數由196222家增加到426113家，年平均增長17%。尤其在2007年房價高漲刺激下，房地產開發企業個數一年間增加40%，而規模以上工業企業個數則增加26%。從城鎮固定資產投資看，2003～2008年房地產投資在城鎮固定資產投資中的比例始終保持在20%以上，年平均增速保持在25%的高水平。本文以深、滬A股上市公司為樣本，以上市公司公布的數據信息為依據，研究中國經濟的房地產化問題。（一）中國經濟房地產化狀況1.經濟房地產化的整體狀況在國內所有產業中，滬深A股上市公司具有顯著的代表性，通過統計分析2009年深市A股主板和滬市A股1300多家上市公司（不含深市中小板和創業板）年報所披露的信息，近5年來A股上市公司中涉及房地產業務的數量近年來一直呈直線上升趨勢。僅2009年就有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式借殼上市。其中不僅包括“從無到有”實現借殼上市的，也有在原有房產主業基礎上注入新的盈利性房產資產的情況。房地產業務已經成長為A股市場分布最廣泛的行業，不僅表現為房地產類上市公司為數眾多，更表現為眾多的涉足房地產領域的非地產類公司。根據上市公司所披露的年度報告，按照深、滬兩市對上市公司的標準行業分類的20個行業，除去房地產行業、金融保險業以外的全部18個行業都有行業內公司涉及房地產業務。通過股權投資和關聯企業直接涉足房地產業務的上市公司（含房地產業上市公司）802家，占1300多家深市A股主板和滬市A股上市公司的60.53%。收入中有房地產貢獻前三位的是：綜合類公司最多，19家中15家涉足房地產業務，占78.95%；其次是35家建筑與工程業的公司中，24家通過銷售房地產取得收入，占總數的68.57%；批發和零售行業73家，占行業114家公司的64.03%，排在第3位。上市公司參與房地產業務的另一種方式是持有物業，通過物業出租收入或物業增值后出售獲取收益。在財務報表中反映，截至2009年，上市公司共持有賬面價值1597.7億元的物業。2.競爭性低利潤行業進入積極在18個有房地產業務的非房地產主業的公司中，綜合類、批發和零售貿易、建筑和工程、醫藥生物、食品飲料、紡織和服飾等都是市場競爭性非常強的行業。除建筑和工程因為產業鏈的延伸進入外，其他與房地產開發行業競爭性強，行業利潤逐步下降的企業，更有向其他行業投資尋找新的利潤來源的壓力。反之，像石油化工、礦產品采掘業、公用事業、通信、公路港口等具有行業準入或資源控制性的行業，本身利潤水平較高，除本身原因業績不佳外，多數已與房地產企業屬于同一母公司。3.行業中領先或知名企業掘金房地產2007年房地長市場呈爆發式增長以來，一些行業知名或領先企業紛紛出現在房地產業的榜單中。在上市公司年報中直接出現存在房地產收入的有紡織服裝業的雅戈爾、美爾雅，食品飲料業的五糧液、水井坊和金健米業，批發零售業的南京新百、泰達股份和豫園商城，信息技術業的實達集團，紫光股份和同方股份等。寶鋼、首鋼、武鋼、包鋼等鋼鐵巨頭，有色金屬的龍頭中國鋁業，電氣行業的東方電氣和上海電氣集團，也設立房地產公司經營開發業務。甚至有軍工背景的企業也不甘寂寞，中國電子信息產業集團、航空工業的洪都航空都加入到了房地產開發行列?？毓缮鲜泄镜纳霞壖瘓F公司也相繼投身房地產。作為國內競爭性最充分的行業，家電行業中的佼佼者海爾、美的、格力、海信等分別在2002年、2004年、1991年、1995年成立房地產公司。2009年格力地產借殼ST海星上市，在資本市場與格力電器并駕齊驅；長虹集團已經將房地產列為與電子電器、軍工并列的三大產業板塊之一。IT業標桿性企業聯想控股，以子公司聯想集團和國內軟件領軍企業用友集團以參股的形式，加入到大連萬達領軍的旅游地產開發的集團軍中，開始向旅游地產進軍。從2006年起，保險公司便曾以各種形式變相進入不動產領域，包括自用、自用型開發、與不動產投資機構合作、對項目公司股權投資、對開發企業股權投資等。2010年7月，國壽投資與信達投資達成戰略協議，將在商業地產、酒店投資和物業管理等業務領域展開合作。2010年9月初保監會下達《保險資金投資股權和不動產暫行辦法》，從政策層面上正式為保險資金進入樓市提供了制度保障。中國平安旗下控股公司平安財險以7.18億元收購瑞安建業位于成都的中匯廣場二期項目，掀起保險行業進軍不動產的大潮。4.延伸產業鏈條，建工企業沖在前列建筑工程企業以往都是以開發企業的總承包的角色出現，而在本次房地產大潮中，建工企業紛紛延伸產業鏈條，由土建施工提供者轉變為開發商。在35家建筑業上市公司中，共有24家公司進入房地產業務。上海建工2008年公司可銷售和在建的商品房建筑面積達到85萬平方米，待開發的土地面積約2500畝。中國建筑力求將房地產業務比例從目前的9%提升至20%，房地產業務的貢獻比例也將從20%提升至60%。中國中鐵、鐵工、鐵建3家上市公司2008年的年報中，中鐵二局年末房地產開發產品、成本的存貨共計34.58億元，中國鐵建則為96.86億元，中國中鐵為199.48億元。這3家國內基建龍頭合計持有房地產資產共計330.93億元，這一總量僅次于國內地產的兩大龍頭萬科和保利地產。保利地產2008年末房地產資產存貨共計404.74億元，而萬科的期末房地產存貨則為870.91億元。（二）眾多企業集中投資房地產行業原因分析1.相對較高的行業毛利率追逐利潤是資本的天性，哪里存在著高額的行業利潤，資本必然向高利潤的行業集中。2005～2009年間，我國房地產行業的平均毛利潤率在30%左右（見表5-1）。即便在遭受國際金融危機沖擊的2009年，房地產行業仍處在宏觀政策的刺激下的“V”形經濟復蘇中，大受其益。以萬科為例，2009年公司實現營業收入488.8億元，凈利潤53.3億元，較2008年分別增長19.2%和32.1%，經營指標全面超過2007年。利潤的誘惑是首要原因。通過分析發現，進入房地產行業的房地產非主業的公司，其行業利潤較低，行業內競爭激烈，行業內競爭格局穩定，短期內難以提高利潤率，打破現有的競爭格局，所以為剩余資金找出路，尋找新的利潤增長點成了投資房地產行業的內在動力。反之，利潤比較豐厚的行業，比如能源和石油化工、電力等行業，雖有涉及但比重可以忽略不計。2.表面上的低行業進入障礙房地產投資對自有資金的要求并不高。雖然房地產開發是一個資金密集的行業，但銀行的大力支持，按揭貸款的出現，預售制下的現金快速回籠，使企業實際投入的資金并不多。很多極端情況下，土地費用和工程款可以延期支付，其他的只是作為投資方的銀行、作為土地提供方的政府、實際的施工方以及最終的消費者之間的事情了。在國家采取一系列措施之后，上述情況有了很大程度的改善，但房地產的高杠桿特征依然非常明顯。表面上看，進入房地產市場沒有什么技術性壁壘，只要拿到土地，無論是地產項目的策劃、設計、施工、推廣甚至是最后的銷售都有其他專業機構可以幫助完成，房地產商的作用似乎無非是將土地、資金以及上述機構整合到一起，因此房地產商開始遍地開花。這一切都讓人容易忘記，任何一個行業都有固有的風險和行業所要求的專業能力，否則沒有必要存在這樣一個行業。表5-1部分行業與房地產行業毛利率對比3.預售制降低資金門檻，方便風險轉嫁傳統意義上，房地產行業是資金密集型高風險行業。但是中國房地產開發采用預售制的開發模式，開發項目的主要外部資金來源是銀行貸款和房屋預售的資金，按規定，項目自有資金不低于項目投資總額的20%即可。預售制降低了房地產商的信用貸款需求，提高了開發上的資金流轉能力；建筑工程墊資施工的行業慣例促進房企資金門檻的降低。房屋預售制帶來了在銷售價格的制定上方便“低開高走”，幫助解決開發商的融資問題，提供房地產開發所需的資金保障。近5年持續高走的房價極大地降低了房地產開發的高風險性。由于資金直接和間接來源于銀行系統和消費者的比重高，開發企業如果資金鏈斷裂則項目無法繼續，但資金風險的大部分由銀行和消費者承擔。同時，在開發過程中政府監管執行力度不足，穩定性差，寬嚴不一。而市場監管，如工程監理與開發企業利益一致，形不成制約關系，所以監管環節的缺陷使工程質量問題屢見不鮮。4.民間投資渠道窄，經營環境差商品房既有消費品的居住的功能，又有資本品的投資功能。從普通公眾角度來講，隨著收入水平的逐步提高，居民積累了一定的財富。較之目前的資本市場的發育程度低，市場法制和監管不足，以及投資所需的專業知識而言，房地產具有的實物形態、經濟特征易識別性更能誘使公眾將商品住宅作為投資的選擇。尤其是在通脹預期強烈時，股票市場低迷時這種傾向性更加明顯。2009年商品住宅價格高速上漲，就是這種傾向性的顯著表現。宏觀環境和產業政策的限制，使得民間資本無法進入一些產業領域。目前，民間資本在電力、熱力的生產和供應業中只占13.6%，在金融業只占9.6%，在交通運輸、倉儲和郵政業只占7.5%，在水利、環境和公共設施管理業只占6.6%，至于在石油、電信、鐵路等領域，所占比例幾乎可以忽略不計。雖然國家出臺了鼓勵民營資本的“新36條”，但具體的政策執行和國有資本已形成的既定利益格局，事實上使民營資本難以真正進入。一些地方政府以重組整合的名義將民間投資擠出煤礦等資源性領域，即使一些做得相當不錯的實業家，因為環境因素都急于退出實業，使大量的民間資本難尋出路。而房地產行業政策限制少，行業發展快速帶來的財富效應刺激民營資本加速進入。5.畸形的地方發展考核機制目前，地方財政的收入結構中依賴土地出讓收入，政府官員政績考核體系以官員所轄地的GDP和財政收入增長率為主要指標。再投資是官員在任期內實現這兩個指標快速增長的捷徑和顯著的政績。吸引外部的實業投資和進行大規模的城市拆遷使官員們找到了創造好看政績的最佳方案，因此傾向于制定政策維持房地產市場的繁榮。政府獲得了大量土地出讓金，同時也制造了無數投資機會。所以中央出臺的各項宏觀調控政策，在地方具體執行中總是大打折扣就不足為奇了。（三）經濟房地產化的潛在風險1.資源短期內向單一行業集中投入大量的土地、人員、商業信貸和消費信貸資源，以及吸引到源源不斷的投機資金，社會資源短時期內快速地集中于單一行業，必然減少在其他行業的投資，壓抑了其他方面的供應。尤其是上市公司不專注自身的主營業務，都轉向來錢快的房地產業務，這是資源和資金的一種扭曲和錯配，也增加了房地產市場的泡沫。短期看，上市公司的財務報表好看，長遠看會削弱上市公司的競爭力。隨著時間的推移，經濟房地產化的危害是顯而易見的。2.阻礙產業升級世界上的經濟強國，從縱向的歷史看，都曾經是或者仍舊是