國家稅務總局四川省稅務局財產和行為稅處土地增值稅復審指導口徑(2021年第1期)2021年6月22日第一部分預征清算審核結論出具前，取得的銷(預)售收入，應區分開發項目和房產類型按月預繳土地增值稅，于次月15日內申報具前銷(預)售收入未預征土地增值稅的，暫不加收滯納金。納稅人可自行選擇以下方式計算土地增值稅預征的計(一)土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款應預繳增值稅稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)率或征收率)算審核時核查，不得重復扣除。經濟適用房、公共租賃住房屬于保障性住房，暫不預征土地增值稅。一、關于銷售收入的確認問題《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函(2010)220號)第一條是確認轉讓房地產銷售收入金額的方法，不是認定銷售業務真實性的依據。根據《城市房地產管理法》第44條第2款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”,《土地增值產品；3.以公開拍賣方式轉讓的開發產品；4.基于正常商業目的整體打包銷售開發產品；5.保障性住房、人才公寓銷售(政府回購)的開發產品。四、關于普通住宅平均交易價格認定時間問題按合同時間認定，即合同簽訂時間對應的平均交易價格。確認問題認收入，可扣除成本費用。銷售車庫(車位)永久使用權外，不確認收入，不扣除成本費用。第三部分扣除項目一、關于取得土地相關費用的扣除問題地下車庫(位)單獨一個《建設工程規劃許可證》或跨幾個地上清算單位，在整個項目內按建筑面積法計算應分攤至地下車庫(位)的土地成本。三、關于財政返還資金的扣除問題地方政府、財政部門以各種名義向房地產開發項目返還土地出讓金、城市建設配套費、稅金等，在計算土地增值稅扣除項目金額時應抵減相應項目的扣除項目金額。對不能區分科目的返還資金，抵減土地出讓金。四、關于凈地出讓，后續發生的拆遷補償支出問題土地出讓合同中約定出讓土地為凈地，取得土地后發生屬于全體業主所有或移交政府有關部門的公共配套設施，提供移交手續作為公共配套設施費扣除。人防設施(車位)如未移交人防辦，提供公示、公證、公告證明屬于全體業主并核實其實際用途，確認符合公共配套設施扣除條件，作為公共配套設施費扣除。規劃、測繪報告注明用途為物管用房，未辦理移交手續但實際用于物業管理的，作為公共配建筑安裝工程費扣除。定的通知》(財稅字(1995)048號)第六條的規定處理。八、關于用地紅線外支出的問題土地管理部門土地出讓合同或《規劃設計條件通知書》規定的紅線外代建綠地、幼兒園等支出，經政府有關部門審核確認，作為土地成本扣除。用地紅線外水、電及道路接入在開發費用中計算扣除。十二、關于轉讓在建工程的問題轉讓在建工程，項目開發投資額未達到投資總額25%,土地增值稅清算時，扣除項目金額包括地價款、按國家統一規定繳納的費用、與轉讓有關的稅金；開發投資額達到25%以上的，按一般開發項目規定計算扣除項目金額，不區分房地產類型。取得在建工程繼續開發后銷售，按照不重復加計規定扣除。超過工程竣工結算的工程支出、清算審核時應支付未支付的支出，不得計入土地增值稅扣除項目金額。大額現金支付需提供證明業務真實性的依據，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。十六、關于未按規定備注信息發票的扣除問題營改增后至《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(國家稅務總局2016年70號)公告發布前，取得未在備注欄注明建筑服務發生地縣(市、區)名稱及項目名稱的發票，在清算審核時可通知納稅人在規定時間內換開發票，未按規定換開的，不允許扣除。國家稅務總清算管理有關問題的通知》(國稅發(2006)187號)第二條的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”,主管稅務機關可以要求納稅人進行清算，其中“該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已轉讓的房地產建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計占清算單位可售建筑面積比例在85%以上的。(三)《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(2006)187號)第二條稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。一、關于舊房界定標準問題舊房是指新建房建成后使用時間超過一年的為舊房。“使用”具體包括：已轉固定資